Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.06.2012, Az. V ZR 240/11

Das Berufungsgeri[X.]ht meint, au[X.]h wenn davon ausgegangen werde, dass die Grundstü[X.]ke 1940 an den Re[X.]htsvorgänger der Klägerin verkauft worden seien, könne die Klägerin die Übertragung des Eigentums ni[X.]ht verlangen. Die unbekannten Erben des Verkäufers seien von der Übereignungsverpfli[X.]htung gemäß § 275 BGB aF frei geworden, weil die Leistung mit dem Inkrafttreten der Grundstü[X.]ksverkehrsverordnung der [X.] im Jahr 1963 unmögli[X.]h geworden sei. Die dana[X.]h erforderli[X.]he Genehmigung der Auflassung wäre im Hinbli[X.]k auf den Wohnsitz von [X.]         im Westteil [X.] ni[X.]ht zu erlangen gewesen. Bei der [X.] von der Leistungspfli[X.]ht bleibe es au[X.]h na[X.]h dem Wegfall des [X.]. Dass die Erben des Verkäufers unbekannt seien und das Grundstü[X.]k na[X.]h erfolglosem Abs[X.]hluss des [X.]s na[X.]h dem Ents[X.]hädigungsgesetz an die [X.] falle, führe - au[X.]h unter dem Gesi[X.]htspunkt Wiedergutma[X.]hung von [X.] - zu keiner anderen Beurteilung.

Diese Ausführungen halten revisionsre[X.]htli[X.]her Na[X.]hprüfung stand.

1. Das Berufungsgeri[X.]ht geht zutreffend von der Re[X.]htspre[X.]hung des Senats aus, na[X.]h der ein Veräußerer von seiner Eigentumsvers[X.]haffungspfli[X.]ht gemäß der damals in der [X.] no[X.]h geltenden Bestimmung des § 275 BGB aF freigeworden ist, wenn aufgrund des Inkrafttretens der Verordnung über den Verkehr mit Grundstü[X.]ken vom 11. Januar 1963 (GBl [X.] II, [X.]; na[X.]hfolgend: [X.] aF) mit der Auflassung des verkauften Grundstü[X.]ks auf absehbare Zeit ni[X.]ht mehr zu re[X.]hnen war (Urteil vom 25. März 1994 - [X.], [X.], 1250; Urteil vom 3. Juli 1998 - [X.], [X.] 1998, 581, 582; ebenso [X.], Urteil vom 16. März 2005 - [X.], [X.], 1232, 1233).

So liegt es hier. Na[X.]h § 2 der Verordnung in der damals geltenden Fassung bedurfte die - no[X.]h ausstehende - Auflassung der Grundstü[X.]ke, die der Re[X.]htsvorgänger der Klägerin 1940 gekauft haben soll, einer behördli[X.]hen Genehmigung; denn diese Bestimmung fand au[X.]h auf Re[X.]htsvorgänge Anwendung, die bis zu dem Inkrafttreten der Verordnung no[X.]h ni[X.]ht ents[X.]hieden waren (§ 20 [X.] aF). Eine Genehmigung war jedo[X.]h wegen der zwingenden Versagungsgründe na[X.]h § 5 Abs. 2 Bu[X.]hst. [X.] und f [X.] aF ni[X.]ht zu erlangen, weil [X.]          als Einwohner West-[X.] „die ordnungsgemäße Verwaltung und volkswirts[X.]haftli[X.]h erforderli[X.]he Nutzung des Grundstü[X.]ks ni[X.]ht gewährleistet“ hätte und dur[X.]h den Erwerb daher „gesells[X.]haftli[X.]he Interessen“ verletzt worden wären. Damit war den Erben des 1945 verstorbenen Verkäufers die Erfüllung ihrer Pfli[X.]ht zur Eigentumsvers[X.]haffung aus einem Umstand, den keine Vertragspartei zu vertreten hatte, na[X.]hträgli[X.]h unmögli[X.]h geworden. Dass die Erben si[X.]h zuvor in Verzug befunden hätten und daher gemäß § 287 Satz 2 BGB au[X.]h für eine dur[X.]h Zufall eintretende Unmögli[X.]hkeit der Leistung verantwortli[X.]h gewesen wären, zeigt die Revision ni[X.]ht auf.

2. a) Die vertragli[X.]he Verpfli[X.]htung der Erben ist mit dem Wegfall des [X.] im Zuge der Wiedervereinigung Deuts[X.]hlands ni[X.]ht wieder aufgelebt. Ist der S[X.]huldner gemäß § 275 BGB aF von seiner Leistungspfli[X.]ht frei geworden, bleibt es hierbei au[X.]h dann, wenn die Leistung infolge einer unerwarteten Entwi[X.]klung wieder mögli[X.]h wird. Denn die Frage, ob ein Leistungshindernis zu einer dauernden Unmögli[X.]hkeit führt, ist na[X.]h dem Zeitpunkt des Eintritts des Hindernisses zu beurteilen ([X.], Urteil vom 11. März 1982 - [X.], [X.]Z 83, 197, 200; [X.], Urteil vom 16. März 2005 - [X.], [X.], 1232, 1233). Der Annahme, es liege ein der dauernden Unmögli[X.]hkeit glei[X.]hzustellendes Leistungshindernis vor, liegt die Wertung zugrunde, dass es den Vertragsparteien ni[X.]ht zumutbar ist, bis zu dem - ni[X.]ht absehbaren - Wegfall des Hindernisses an das Re[X.]htsges[X.]häft gebunden zu bleiben. Bei den daraus folgenden Konsequenzen - der [X.] von den Leistungspfli[X.]hten - muss es im Interesse der Dispositionsfreiheit der Beteiligten grundsätzli[X.]h au[X.]h dann bleiben, wenn das Leistungshindernis überras[X.]hend wegfällt (vgl. Mün[X.]hKomm-BGB/Emmeri[X.]h, 4. Aufl., Band 2, § 275 (aF) Rn. 41).

b) In Ausnahmefällen kann der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zwar die Verpfli[X.]htung der Vertragspartner zu einem Neuabs[X.]hluss des Re[X.]htsges[X.]häfts begründen (vgl. [X.], 321, 331 f.). Das Berufungsgeri[X.]ht nimmt aber ohne Re[X.]htsfehler an, dass der Klägerin ein sol[X.]her Anspru[X.]h ni[X.]ht zusteht. Ein Anspru[X.]h auf Neuabs[X.]hluss des Re[X.]htsges[X.]häfts kommt nur in Betra[X.]ht, wenn das Leistungshindernis zu einem Zeitpunkt entfallen ist, zu dem si[X.]h die wirts[X.]haftli[X.]hen Rahmenbedingungen ni[X.]ht maßgebli[X.]h verändert haben, und wenn es beiden Vertragspartnern au[X.]h im Übrigen zuzumuten ist, zu ihrer ursprüngli[X.]hen Disposition über den Kaufgegenstand zurü[X.]kzukehren. Diese Voraussetzungen sind hier s[X.]hon deshalb ni[X.]ht gegeben, weil si[X.]h die wirts[X.]haftli[X.]hen Verhältnisse und damit au[X.]h die Grundstü[X.]kspreise von dem Erlass der Grundstü[X.]ksverkehrsverordnung im Jahr 1963 bis zu der Aufhebung der hier maßgebli[X.]hen Versagungstatbestände dur[X.]h den [X.] grundlegend verändert haben.

3. Entgegen der Auffassung der Revision ist es dem Beklagten au[X.]h ni[X.]ht unter dem Gesi[X.]htspunkt der Wiedergutma[X.]hung von [X.] verwehrt, si[X.]h auf das Erlös[X.]hen der Leistungspfli[X.]ht des Verkäufers zu berufen. Dabei kann zugunsten der Revision unterstellt werden, dass die - entgegen der Auffassung des Berufungsgeri[X.]hts - nur einjährige Aufgebotsfrist des § 15 Abs. 3 Satz 1 GBBerG (i.V.m. § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 Satz 1 Ents[X.]hG) bereits abgelaufen und das Grundstü[X.]k daher an den Ents[X.]hädigungsfonds (§ 9 Abs. 1 Satz 1 Ents[X.]hG) abzuführen ist.

Na[X.]h der im [X.] enthaltenen Regelung des Art. 232 § 1 EGBGB bleibt für die S[X.]huldverhältnisse, die vor dem 3. Oktober 1990 entstanden sind, das bisherige Re[X.]ht des [X.] maßgebend. Das gilt au[X.]h für Fragen der Genehmigungsbedürftigkeit und -fähigkeit von Re[X.]htsges[X.]häften (Senat, Urteil vom 25. März 1994 - [X.], [X.], 1250, 1251). Verfassungsre[X.]htli[X.]h ist dies unbedenkli[X.]h. Der Bundesgesetzgeber war im Rahmen der S[X.]haffung der Voraussetzungen für den Beitritt na[X.]h Art. 23 Satz 2 GG befugt, an die in der [X.] bestehenden tatsä[X.]hli[X.]hen und re[X.]htli[X.]hen Verhältnissen anzuknüpfen (vgl. [X.], [X.] 1992, 382, 384; Senat, Urteil vom 4. März 1994 - [X.], [X.], 1263, 1264). Das gilt au[X.]h, soweit Re[X.]htvors[X.]hriften der [X.] zu einem Re[X.]htsverlust geführt haben, der unter der Geltung bundesdeuts[X.]hen Re[X.]hts ni[X.]ht eingetreten wäre. Ob und inwieweit hierfür eine Wiedergutma[X.]hung gewährt wird, bestimmt si[X.]h allein na[X.]h dem zur Bereinigung von [X.]-Unre[X.]ht ges[X.]haffenen Sonderre[X.]ht (vgl. Senat, Urteil vom 7. März 2008 - [X.], NJW-RR 2008, 1045 Rn. 8). Sieht dieses - wie für Re[X.]htsverluste aufgrund von § 5 Abs. 2 Bu[X.]hst. [X.] und f [X.] - keinen Ausglei[X.]h vor, sind die Geri[X.]hte ni[X.]ht berufen, einen sol[X.]hen dur[X.]h Anwendung des Grundsatzes von Treu und Glauben oder im Rahmen der Ausfüllung anderer allgemeiner Re[X.]htsbegriffe zu s[X.]haffen.

Etwas anderes gilt hier ni[X.]ht deshalb, weil das Grundstü[X.]k, auf den si[X.]h der Übereignungsanspru[X.]h des Re[X.]htsvorgängers der Klägerin bezog, an den Ents[X.]hädigungsfonds abzuführen sein dürfte und deshalb ohne Na[X.]hteil für einen Dritten auf die Klägerin übertragen werden könnte. Andernfalls ergäbe si[X.]h nämli[X.]h eine zufällige und damit gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstoßende unglei[X.]he Behandlung im Übrigen glei[X.]hgelagerter Sa[X.]hverhalte. Während Käufer von Grundstü[X.]ken, deren Eigentümer im [X.] ni[X.]ht zu ermitteln sind, das Eigentum erwerben könnten, bliebe es für alle übrigen von den genannten [X.] der [X.] betroffenen Käufer bei dem Erlös[X.]hen ihres Übereignungsanspru[X.]hs. Zu einer sol[X.]hen, dem Gesetzgeber verbotenen Unglei[X.]hbehandlung (vgl. [X.]E 102, 254, 299) darf au[X.]h die Re[X.]htsanwendung dur[X.]h die Geri[X.]hte ni[X.]ht führen.

4. S[X.]hließli[X.]h kann die Klägerin ni[X.]hts daraus herleiten, dass das [X.] und offene Vermögensfragen sie über die Einleitung des [X.]s na[X.]h § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 7 Ents[X.]hG i.V.m. § 15 GBBerG informiert und ihr Gelegenheit gegeben hat, etwaige erbre[X.]htli[X.]he Ansprü[X.]he anzumelden. Die Aufforderung erwe[X.]kt in keiner Weise den Ans[X.]hein, dass das Grundstü[X.]k na[X.]h Ablauf der Aufgebotsfrist an die Klägerin fallen wird, und bietet deshalb keinen Anknüpfungspunkt für den von der Revision erhobenen Vorwurf widersprü[X.]hli[X.]hen Verhaltens.

Die Kostenents[X.]heidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.