Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.08.2010, Az. XII ZR 123/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/09 Verkündet am: 11. August 2010 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] § 123 Abs. 1 Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaum-mietvertrages über außergewöhnliche Umstände aufzuklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher Bedeutung sind. [X.], Urteil vom 11. August 2010 - [X.]/09 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. August 2010 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und den Rich-ter Prof. Dr. [X.], die Richterin [X.] sowie [X.] und Schilling für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des [X.] vom 28. Mai 2009 wird auf Kosten der [X.] zurückgewiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Klägerin verlangt von der [X.] Räumung und Herausgabe von [X.] sowie Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten. 1 Mit Vertrag vom 9. Januar 2008 vermietete die Klägerin an die [X.] ein Ladengeschäft zum Betrieb eines Einzelhandels mit Textilien, Schuhen und Accessoires. Die [X.] verkauft dort seit dem 1. Februar 2008 nahezu aus-schließlich Waren der Marke "[X.]", die von der M.

GmbH, de-ren damaliger Geschäftsführer auch Geschäftsführer der [X.] ist, herge-stellt werden. Diese Marke wird in den öffentlichen Medien und in einer Inter-netveröffentlichung des [X.] Verfassungsschutzes mit einer [X.] Gesinnung in Verbindung gebracht. Im [X.] und einigen Fußballstadien ist das Tragen von Kleidung dieser Marke verboten. 2 - 3 - Die [X.] betreibt eine Internetseite, auf der sie sich mit der öffent-lich geführten Auseinandersetzung über die Marke "[X.]" beschäftigt. 3 Seit der Eröffnung am 1. Februar 2008 kam es wiederholt zu Demonstra-tionen und Farbbeutelanschlägen auf das Ladengeschäft. 4 Mit Anwaltschriftsatz vom 27. Februar 2008 erklärte die Klägerin die An-fechtung des [X.] wegen arglistiger Täuschung und vorsorglich die fristlose Kündigung des [X.]. Diese Erklärungen wiederholte sie mit Anwaltschreiben vom 12. März 2008 und in der Klageschrift. Das [X.] hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der [X.] ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die [X.] ihren Klageabweisungsantrag weiter. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in [X.], 784 veröffent-licht ist, hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: 7 Die Marke "[X.]" werde in der Bevölkerung mit rechtsradikalen Gesinnungen in Verbindung gebracht. Dies ergebe sich aus den vorgelegten Urteilen des [X.] und der [X.]e [X.] und [X.] sowie aus den vorgelegten Zeitungsartikeln und dem eingereichten Artikel über die Marke in "[X.]". Dass es sich insoweit nicht lediglich um eine Medienkampagne gegen die Marke handele, zeigten die ebenfalls [X.] - 4 - reichte Stellungnahme des [X.] Verfassungsschutzes und das Ver-bot, die Marke im [X.] und in mehreren Fußballstadien zu tragen. 9 Das [X.] sei auch zutreffend davon ausgegangen, dass die [X.] die Klägerin vor Vertragsschluss nicht darüber aufgeklärt habe, nahezu ausschließlich das vollständige Warensortiment der Marke "[X.]" anbie-ten zu wollen. Dazu sei die [X.] jedoch verpflichtet gewesen. Zwar stelle das Verschweigen von Tatsachen nur dann eine Täuschung dar, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsachen nach [X.] und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte eine Aufklärungspflicht bestehe. Es sei auch grundsätzlich Sache jeder Partei, ihre Interessen wahrzunehmen, ins-besondere müsse die andere Seite nicht ungefragt über alle ungünstigen Ei-genschaften einer Sache oder Person aufklären. Jedoch müsse über solche Umstände aufgeklärt werden, die für die Willensbildung des anderen Teils of-fensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung seien. Jedenfalls im [X.] sei es - anders als bei Kaufverträgen - nicht erforderlich, dass der Vertragszweck ohne die Aufklärung gefährdet werde. Denn die [X.] auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen der anderen Vertragspartei ha-be bei einem Dauerschuldverhältnis wie dem Mietvertrag eine größere Bedeu-tung als bei Kaufverträgen, bei denen die vertraglichen Hauptpflichten im [X.] stünden. Im Hinblick darauf, dass der Verkauf der Marke "[X.] Stei-nar" ein hohes Konfliktpotential mit sich bringe und darüber hinaus die Klägerin in den Verdacht der Nähe zu rechtsradikalen Gesinnungen rücke, was sich [X.] auswirken könne, handele es sich bei der beabsichtigten Eröffnung eines Ladens, in dem im wesentlichen Produkte der Marke "[X.]" verkauft werden sollten, um einen Umstand, der für die Willensbildung des Vermieters offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sei. Hinzu komme, dass zwischen den Parteien ein Informationsgefälle bestanden habe, 10 - 5 - weil die [X.] im Gegensatz zur Klägerin gewusst habe, was sie verkaufen wolle. Die [X.] habe die Klägerin deshalb darüber informieren müssen. 11 [X.] sei für den Vertragsschluss auch ursächlich gewesen. Nach der Lebenserfahrung spiele es für den Abschluss von [X.] eine Rolle, wenn eine Vertragspartei Gefahr laufe, dadurch ihrem öffentlichen Ruf und damit auch ihren wirtschaftlichen Interessen zu schaden. Gegen diese Annahme spreche auch nicht die erstmals in der [X.] erhobene Behauptung, die Klägerin bzw. Vertreter der Kläge-rin hätten am 1. Februar 2008, dem Tag der Eröffnung des Ladens, gegenüber [X.] geäußert, die Klägerin werde den Mietvertrag mit der [X.] nicht beenden, solange diese ihre Miete zahle. Der Vortrag der [X.] sei [X.], weil sich hieraus schon nicht ergebe, dass eine zur Vertretung der Klägerin berechtigte bestimmte Person sich in dieser Hinsicht geäußert habe. Zudem sei nicht ersichtlich, dass die Klägerin zu diesem Zeitpunkt bereits [X.] informiert gewesen sei. Im Übrigen müsse man der Klägerin jedenfalls eine gewisse Überlegungsfrist einräumen und spontanen Äußerungen gegen-über unbekannten [X.] (Politikern und Journalisten) bei der Bewertung der Kausalität kein wesentliches Gewicht zukommen lassen. 12 Die [X.] habe auch arglistig gehandelt. Aus den von der Klägerin vorgetragenen Umständen könne der Schluss auf den [X.] ge-zogen werden. Ihr Geschäftsführer, der auch Geschäftsführer der Herstellerin der Waren der Marke "[X.]" gewesen sei, habe die damals schon exis-tierende Berichterstattung über die Marke gekannt und wegen des bei [X.] schon laufenden Räumungsrechtsstreits vor dem [X.] [X.], an dem er selbst als [X.]r beteiligt gewesen sei, gewusst, dass der Verkauf von "[X.]"-Produkten für Vermieter von [X.] - 6 - men eine ganz erhebliche Bedeutung haben könne. Ein weiteres gewichtiges Indiz für den Vorsatz der [X.] stelle deren E-Mail an die Klägerin vom 28. November 2007 dar, in der sie durch die unwahre Angabe, selbst herge-stellte Bekleidung zu verkaufen, verschleiert habe, dass das Sortiment tatsäch-lich im Wesentlichen aus "[X.]"-Produkten der M.

GmbH beste-hen solle. Die geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten seien, wie das [X.] zutreffend ausgeführt habe, als Schadensersatz wegen schuldhafter Verletzung der vorvertraglichen Aufklärungspflicht von der [X.] zu erstatten. 14 II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand. 15 Die Klägerin hat gegen die [X.] einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Ladenfläche und einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlich im Zusammenhang mit der Anfechtung des [X.] entstandenen Anwaltskosten. 16 Die [X.] kann ein Recht zum Besitz nicht aus dem Mietvertrag vom 9. Januar 2008 herleiten. Denn die Klägerin hat den Vertrag wirksam gemäß §§ 123 Abs. 1, 124 BGB wegen arglistiger Täuschung angefochten. Der [X.] ist deshalb als von Anfang an nichtig anzusehen (§ 142 Abs. 1 BGB). 17 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die [X.] die Klägerin dadurch arglistig getäuscht hat, dass sie diese vor [X.] - 7 - schluss nicht über ihre Absicht, in den Mieträumen nahezu ausschließliche Wa-ren der Marke "[X.]" zu verkaufen, aufgeklärt hat. 19 a) Zwar besteht bei Vertragsverhandlungen keine allgemeine Rechts-pflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflussen könnten ([X.]/Singer/v. Finckenstein [X.]. 2004 § 123 Rn. 10; [X.]/[X.] 5. Aufl. § 123 Rn. 16 bis 18; vgl. zum Kaufvertrag: [X.] Urteile vom 13. Juli 1983 - [X.] - NJW 1983, 2493, 2494 und vom 12. Juli 2001 - [X.]/00 - NJW 2001, 3331, 3332). Vielmehr ist grundsätzlich jeder [X.] für sein rechtsgeschäftliches Handeln selbst verantwortlich und muss sich deshalb die für die eigene Willensentscheidung notwendigen Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko selbst beschaffen ([X.] Urteil vom 13. Juli 1988 - [X.] - NJW 1989, 763, 764 m.w.N.). Allerdings besteht nach der Rechtsprechung eine Rechtspflicht zur Auf-klärung bei Vertragsverhandlungen auch ohne Nachfrage dann, wenn der [X.] nach [X.] und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschau-ung redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die für die [X.] offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind ([X.], 233, 234; vgl. zur Aufklärungspflicht des Vermieters: Senatsur-teile vom 16. Februar 2000 - [X.] ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1718; vom 28. April 2004 - [X.] ZR 21/02 - NJW 2004, 2674; vom 28. Juni 2006 - [X.] ZR 50/04 - NJW 2006, 2618, 2619 und vom 15. November 2006 - [X.] ZR 63/04 - [X.], 144; zur Aufklärungspflicht des Verkäufers: [X.] Urteile vom 12. Juli 2001 - [X.]/00 - NJW 2001, 3331 und vom 25. Oktober 2007 - [X.]/06 - NJW-RR 2008, 258 Rn. 20; [X.]/Singer/v. Finckenstein [X.]. 2004 § 123 Rn. 11; [X.]/[X.] 5. Aufl. § 123 Rn. 16 bis 18). Davon wird insbesondere bei solchen [X.] - 8 - sachen ausgegangen, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefähr-den können ([X.] Urteile vom 13. Dezember 1990 - [X.] - NJW-RR 1991, 439 und vom 8. Dezember 1989 - [X.] - NJW 1990, 975, zu Kaufverträgen). Eine Tatsache von ausschlaggebender Bedeutung kann auch dann vorliegen, wenn sie geeignet ist, dem Vertragspartner erhebli-chen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen. Die Aufklärung über eine solche Tatsache kann der Vertragspartner red-licherweise aber nur verlangen, wenn er im Rahmen seiner Eigenverantwortung nicht gehalten ist, sich selbst über diese Tatsache zu informieren (vgl.[X.]/Singer/v. Finckenstein [X.]. 2004 § 123 Rn. 17 m.w.N.). 21 In der Gewerberaummiete obliegt es grundsätzlich dem Vermieter, sich selbst über die Gefahren und Risiken zu informieren, die allgemein für ihn mit dem Abschluss eines [X.] verbunden sind. Er muss allerdings nicht nach Umständen forschen, für die er keinen Anhaltspunkt hat und die so [X.] sind, dass er mit ihnen nicht rechnen kann. Er ist deshalb auch nicht gehalten, Internetrecherchen zum Auffinden solcher etwaiger außerge-wöhnlicher Umstände durchzuführen. 22 Für die Frage, ob und in welchem Umfang eine Aufklärungspflicht be-steht, kommt es danach wesentlich auf die Umstände des Einzelfalls an. 23 b) Das Berufungsgericht hat ausgehend von diesen Grundsätzen rechts-fehlerfrei eine Aufklärungspflicht der [X.] wegen der besonderen Um-stände des Falles bejaht. 24 Der Verkauf von Waren einer Marke, die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts in der öffentlichen Meinung mit rechtsradikalen Gesinnungen in Verbindung gebracht wird und die im [X.] und mehreren [X.] - 9 - dien wegen dieser Einschätzung nicht getragen werden darf, führt, wie das Be-rufungsgericht weiter festgestellt hat, dazu, dass die Klägerin als Vermieterin von Gewerberäumen, die den Verkauf dieser Waren ermöglicht, in den Ruf [X.], rechtsradikales Gedankengut zu vertreten und darüber hinaus damit [X.] muss, dass es zu Protesten mit Beschädigung ihres Eigentums und auch zu Problemen mit anderen Mietern kommt. Diese Umstände sind nach den [X.] nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts geeignet, der Klägerin erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen. Im Hinblick auf diese möglichen gravierenden Auswirkungen war der be-absichtigte Verkauf von Waren dieser Marke für die Klägerin von erheblicher Bedeutung. 26 Sie durfte darüber auch redlicherweise Aufklärung erwarten. Denn sie konnte ohne einen Hinweis auf die Marke nicht erkennen, dass die [X.] in den Mieträumen Waren verkaufen wollte, die nahezu ausschließlich rechtsradi-kalen Kreisen zugeordnet werden. Sie hatte auch keine Veranlassung, dies an-zunehmen. Denn der Verkauf solcher Waren stellt einen außergewöhnlichen Umstand dar, mit dem sie nicht rechnen musste. Darüber hinaus bestand für sie aufgrund der verharmlosenden Angaben der [X.] zum Sortiment in ihrer bei den Vertragsverhandlungen an die Klägerin gerichteten E-Mail vom 28. November 2007 kein Anlass zu einer Nachfrage. 27 Im Hinblick auf diese der [X.] bekannten Umstände musste es sich ihr aufdrängen, dass sich die Klägerin insoweit über die Waren, die zum [X.] angeboten werden sollten, im Irrtum befand und dass der beabsichtigte Verkauf von Waren der Marke "[X.]" für deren Entscheidung, den [X.] abzuschließen, von erheblicher Bedeutung war. 28 - 10 - Die [X.] war deshalb nach [X.] und Glauben und den Grundsätzen eines redlichen Geschäftsverhaltens verpflichtet, die Klägerin über den [X.] Verkauf von Waren der Marke "[X.]" zu informieren. 29 30 c) Zu Recht hat das Berufungsgericht die subjektiven Voraussetzungen für eine arglistige Täuschung durch unterlassene Aufklärung bejaht. Die [X.] wusste, dass die Marke "[X.]" in der öffentlichen Meinung rechtsra-dikalen Kreisen zugeordnet wird und im [X.] und in verschiedenen Fuß-ballstadien ein Verbot für Kleidung der Marke "[X.]" bestand. Ihr war deshalb bewusst, dass der Verkauf von Waren dieser Marke geeignet war, er-hebliche wirtschaftliche Nachteile für die Klägerin zu verursachen. Daraus ergibt sich, dass sie zumindest billigend in Kauf genommen hat, dass die Klägerin den Mietvertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn sie vor Vertragsschluss Kenntnis von dem beabsichtigten Verkauf von Waren der Marke "[X.]" gehabt hätte. d) Das Berufungsgericht hat weiter rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Verletzung der Aufklärungspflicht für den Entschluss der Klägerin, den [X.] abzuschließen, ursächlich war. Wie oben ausgeführt, handelte es sich bei dem beabsichtigten Verkauf von Waren der Marke "[X.]" um einen Umstand, der angesichts der wirtschaftlichen Auswirkungen für die Klägerin von erheblicher Bedeutung war. 31 [X.], das Berufungsgericht habe die erstmals in der Berufungsbegründung aufgestellte Behauptung der [X.] übergangen, die Klägerin habe am Tag der Eröffnung des Ladens, dem 1. Februar 2008, gegen-über [X.] geäußert, sie werde den Mietvertrag mit der [X.] nicht been-den, greift schon deshalb nicht, weil dieser Vortrag nicht [X.] ist. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist bereits nicht 32 - 11 - ersichtlich, dass sich die Klägerin zu diesem Zeitpunkt vollständig über die [X.] informiert hatte. Deshalb kann aus solchen etwaigen Äuße-rungen - entgegen der Ansicht der Revision - nicht darauf geschlossen werden, dass die Klägerin den Mietvertrag auch abgeschlossen hätte, wenn sie Kennt-nis von dem beabsichtigten Verkauf von Waren der Marke "[X.]" [X.] hätte. 2. Die Anfechtung ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der [X.] zum Zeitpunkt der Anfechtung bereits in Vollzug gesetzt war. Eine auf Abschluss eines [X.] gerichtete Willenserklärung kann auch nach Überlassung der Mietsache wegen arglistiger Täuschung angefochten werden (Senatsurteil vom 6. August 2008 - [X.] ZR 67/06 - [X.] 178, 16 Rn. 34 f.). 33 [X.] Ri[X.] Prof. Dr. [X.] Vézina ist urlaubsbedingt an der Unterschrift verhindert [X.] Dose Schilling Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 14.10.2008 - 29 O 143/08 - [X.], Entscheidung vom [X.] - 8 U 223/08 -