LG München I, Urteil vom 15.01.2015, Az. 12 HK O 21124/14

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Gegenstand

Anfechtung einer Auflassungserklärung wegen arglistiger Täuschung über anfallende Provisionen


Entscheidungsgründe

Landgericht München I

Az.: 12 HK O 21124/14

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am 15.01.2015

In dem Rechtsstreit

1) Au. Wohnstifte gemeinnützige GmbH, vertreten durch d. Geschäftsführer Prof. Dr. M. Rü. u. a., ...

- Antragstellerin -

2) Collegium Au. gemeinnützige GmbH, vertreten durch d. Geschäftsführer Prof. Dr. M. Rü. u. a., ...

- Antragstellerin -

Prozessbevollmächtigte zu 1 und 2: Rechtsanwälte ... München, Gerichtsfach-Nr: ...

gegen

NK Au2. GmbH & Co. KG, vertreten durch d. phG NK Au2. Verw. GmbH; GF: Dietmar S., ...

- Antragsgegnerin -

Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt ... Hamburg

erlässt das Landgericht München I - 12. Kammer für Handelssachen - durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht König, die Handelsrichterin Engelhard und den Handelsrichter Gültling aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 11.12.2014 folgendes

Endurteil

1. Die einstweilige Verfügung des Landgerichts München I vom 6.11.2014 -Gz: 12 HKO 21124/14- wird aufrecht erhalten.

2. Die Verfügungsbeklagte hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Tatbestand

Die VKl zu 1) ist zentraler Teil der gemeinnützigen Au. Unternehmensgruppe mit Sitz in München, die bundesweit u. a. 23 Seniorenresidenzen betreibt. Die Gesamtleitung des Au. obliegt der Au. Gemeinnützige GmbH. Geschäftsführer der Vkl 1) sind Prof. Rü. und Herr Ge.; bis zum 1.4.2014 war Geschäftsführer auch Herr Wi., der sich wegen der hier streitgegenständlichen Vorkommnisse aufgrund Haftbefehls des AG München in Untersuchungshaft befindet. Vorsitzender des Aufsichtsrats der Vkl 1) war der zwischenzeitlich verstorbene Rechtsanwalt Ma.

Die VKl zu 2) betreibt die Wohnstifte und mietet diese von der Vkl 1 an; hiervon umfasst ist auch das hier streitgegenständliche Wohnstift Au2. (Ast 1), welches die Vkl 2) von der Vkl 1) angemietet und an 170 Bewohner untervermietet hat. Zum überwiegenden Teil sind diese Bewohner älter als 75 Jahre, 50 der Bewohner sind pflegebedürftig.

Ab 2007/2008 änderte die Vkl 1) die Immobilienstrategie: Zur Schaffung von Liquidität und Optimierung der Bilanzen ging sie dazu über, im Wege des Sale and Rent-Back die einzelnen Wohnstifte an Investoren zu verkaufen und zurückzumieten.

Die Vbekl. wurde zur Durchführung der Sale and Rent-Backgeschäfte als Zweckgesellschaft gegründet. Die Geschäftsführung wird von der Komplementär-GmbH ausgeführt, deren alleiniger Geschäftsführer Herr Sch. ist; zuvor war auch Rechtsanwalt Me.-Gr. Geschäftsführer der Komplementär-GmbH. Herr Sch. ist zugleich Kommanditist der Verfügungsbeklagten. Die Herren Sch. und Me.-Gr. sind ebenfalls Beschuldigte des Ermittlungsverfahrens der Staatsanwaltschaft München I (Gz: 401 Js 160054/14); der gegen Sch. ergangene Haftbefehl wurde gegen Auflagen außer Vollzug gesetzt.

Als Vermittler im Rahmen dieses Immobiliengeschäftes trat die in der Schweiz ansässige Firma Pl. Re. Es. AG auf, deren alleiniger Direktor Herr Oliver Bö. ist (vgl. Ast 4/24), welcher ebenfalls Beschuldigter des staatsanwaltlichen Ermittlungsverfahrens ist. Als Treuhandgesellschaft wurde für dieses Immobiliengeschäft die Fa. Pi. Verwaltungs AG mit Sitz in Zug/Schweiz eingesetzt, deren Direktor ebenfalls Herr Bö. ist.

Die VKl zu 1) und die Schwestergesellschaft der Vbekl., die Fa. NK No. Ko. GmbH, schlossen am 16.9.2010 eine Grundlagenvereinbarung (Ast 4/10), in welcher sie das beabsichtigte Immobiliengeschäft wie folgt skizzierten:

Die Immobilie des Wohnstiftes Au2. sollte zu einem Preis von 30.500.000,- € an eine zu gründende Zweckgesellschaft veräußert werden. Den Kaufpreis sollte die Verfügungsklägerin durch ein Darlehen an die Zweckgesellschaft finanzieren. Zusätzlich sollte sich die Verfügungsklägerin zu einer darlehensweisen Hinausgabe einer Investitionskostenvorauszahlung in Höhe von 5. Mio € an die Vbekl. über den Treuhänder Pi. AG verpflichten.

Entsprechend dieser Grundlagenvereinbarung setzten die Parteien das Immobiliengeschäft wie folgt um:

Am 23.9.2011 schlossen die Vkl 1), vertreten durch RA Me.-Gr. (gleichzeitigig damaliger Geschäftsführer der Verfügungsbeklagten) und die Verfügungsbeklagte, vertreten durch Herrn Sch., den Grundstückskaufvertrag mit Auflassungsvereinbarung (Ast 4/13). Die Auflassung wurde am 22.2.2012 in das Grundbuch von Au2. eingetragen (Ast 3).

Ebenso am 23.9.2011 gewährte die Verfügungsklägerin der Verfügungsbeklagten ein Darlehen in Höhe von 30.500.000,- € zur „Finanzierung des Erwerbs der o.g. Liegenschaften, einschließlich der Abdeckung aller Nebenkosten (Steuern, Gebühren, Provisionen etc.)“ und in Höhe von 5. Mio. € zur „Vorfinanzierung von Investitionskosten“ gegen einen Darlehenszins von 5,3% p.a. Für die Verfügungsklägerin handelten die Geschäftsführer Prof. Rü. und Wi., für die Verfügungsbeklagte die Geschäftsführer Sch. und Me.-Gr. (Ag 2).

Am 23.9.2011 schlossen die Vkl 1) als Mieterin, vertreten durch den Geschäftsführer Wi., und die Verfügungsbeklagte einen Mietvertrag über das Wohnstift Au2. (Ast 4/16); der Mietzins sollte 5,45% aus der gesamten Investitionssumme von 35,5 Mio. € betragen.

Am 24.11.2011 schlossen die Parteien eine Optionsvereinbarung, in der die Verfügungsbeklagte der Vkl 1) die Übertragung der Kommanditanteile nach Ablauf von 10 Jahren zu einem Kaufpreis in Höhe der 18,95-fachen Nettojahreskaltmiete anbot; der Verkauf an Dritte sollte nur dann möglich sein, wenn hierbei ein Preis von mehr als dem 18,95-fachen der Nettokaltmiete erzielt werden kann, wobei der Kaufpreis seitens der Verfügungsbeklagten zur Darlehensrückführung verwendet werden musste (Ast 4/17).

Am 15.10.2012 schlossen die Vkl 1) und die durch Herrn Bö. vertretene Pi. Verwaltungs AG eine Treuhandvereinbarung betreffend den Investitionskostenvorschuss in Höhe von 5 Mio. € dergestalt, dass der Treuhänder, also die Pi. AG, gegen eine Vergütung von 0,4% bis max. 1% des Treugutes die Verwaltung dieser Summe nach eigenem Ermessen übernehmen sollte (Ast 4/23).

Mit Schreiben vom 12.12.2011 der Pl. Re. Es. AG an die Verfügungsbeklagte (ASt 13) gab Oliver Bö. betreffend die Vermittlung der Finanzierungen des Ankaufs des Wohnstiftes Au2. der Verfügungsbeklagten gegenüber folgende Bestätigung ab: „Wir nehmen Bezug auf unsere Vereinbarung vom 2.3.2011 und dürfen Ihnen bestätigen, dass für sämtliche uns zustehende Vergütungen in Höhe von insgesamt 1.995.000,- € über die Treuhänderin Pi. Verwaltung AG vollständig erhalten haben“.

Nach einem anonymen Hinweis auf Korruptionsverdacht an ein Aufsichtsratsmitglied der Vkl 1) vom 10.2.2014 (Ast 4/1) begann die Vkl 1) mit internen Ermittlungen und stellte Strafanzeige, die in einen Durchsuchungsbeschluss des AG München vom 1.8.2014 mündete (Ast 2). Im Zuge der Ermittlungen beschlagnahmte die Staatsanwaltschaft München I gem. § 111c StPO das streitgegenständliche Grundstück und ließ die Beschlagnahme am 14.8.2014 ins Grundbuch eintragen (Ast 3).

Am 22.8.2014 (Ast 4/40) erklärte die Vkl 1) die Anfechtung des Darlehensvertrages, des Kaufvertrages, des Mietvertrages und der Auflassung wegen arglistiger Täuschung und erklärte die Kündigung des Darlehensvertrages. Seit 1.9.2014 bezahlt die Vkl 1) keine Miete mehr.

Die Verfügungsbeklagte kündigte am 3.11.2014 den Mietvertrag fristlos und verlangte die Herausgabe des Mietgegenstandes (Ast 9). Außerdem schrieb die Verfügungsbeklagte folgendes:

„Durch die Beendigung des Hauptmietvertrages sind Ihr Untermieter und sind dessen Untermieter uns gegenüber nicht weiter berechtigt, das Grundstück zu besitzen und zu nutzen. Diese Rechtslage ergibt sich aus § 546 Abs. 2 BGB. Wir haben daher die Collegium Au. GmbH aufgefordert, die Räumung zu dulden. Dieselbe Rechtslage betrifft die Bewohner des Objekts, die als Unter-Untermieter uns gegenüber ebenfalls räumungspflichtig sind. Diese informieren wir mit gesonderten Schreiben“.

Auf Antrag der Vkl 1) und 2) erließ das LG München I am 6.11.2014 eine einstweilige Verfügung mit folgendem Inhalt:

Die Antragsgegnerin hat es bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung fälligen Ordnungsgeldes bis zu 250.000,- €, ersatzweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, im Wiederholungsfall bis zu zwei Jahren, zu unterlassen, gegenüber Dritten, insbesondere den Bewohnerinnen und Bewohnern des Seniorenwohnstifts Au2., Mühlenweg 1, 21521 Au2., eingetragen im Grundbuch von Au2. des Amtsgerichts Reinbek, Gemarkung Sachsenwald, Blatt 1250, Flur 048 (11), Flurstück 136/9, 136/11, 145/4, 145/6, 45/7, 155, 156/6, wörtlich oder sinngemäß zu behaupten,

- dass die Bewohnerinnen und Bewohner des zuvor genannten Seniorenwohnstifts nicht berechtigt sind, das zuvor genannte Seniorenwohnstift zu besitzen und zu nutzen;

- dass die Bewohnerinnen und Bewohner des zuvor genannten Seniorenwohnstifts Au2. verpflichtet sind, das zuvor genannte Seniorenwohnstift, insbesondere die von den Bewohnerinnen und Bewohnern dort angemieteten Wohnungen und Räume an die Antragsgegnerin herauszugeben und zu räumen.

Hiergegen erhob die Verfügungsbeklagte am 12.11.2014 Widerspruch.

Die Verfügungskläger tragen vor,

1. zum Verfügungsanspruch

a) betreffend die Vkl 1)

Für den Fall, dass die Verfügungsbeklagte ihre Ankündigung im Schreiben vom 3.11.2014, nämlich die Information der Bewohner über ihre Räumungspflicht, wahrmachen würde, würde die Verfügungsbeklagte sich zu Unrecht einer Stellung als Eigentümerin und Vermieterin anmaßen und damit die Rechte der Vkl 1) verletzen. Es sei daher erforderlich, dies durch eine vorbeugende Unterlassungsklage zu verhindern.

Entgegen der Eintragung im Grundbuch sei die Verfügungsbeklagte nicht Eigentümerin des Grundstücks und des Wohnstifts geworden. Dies folge daraus, dass die Eigentumsübertragung aufgrund des kollusiven Zusammenwirkens zwischen Ma. und Wi. auf Seiten der Vkl 1) einerseits und Sch. und Bö. auf seiten der Verfügungsbeklagten andererseits gemäß § 138 BGB sittenwidrig sei. Das kollusive Zusammenwirken ergebe sich aus folgendem:

Der verstorbene Vorsitzende des Aufsichtsrats der Vkl 1), Herr Ma., habe zusammen mit dem früheren Geschäftsführer Wi. die Verträge maßgeblich mit der Verfügungsbeklagten ausgehandelt und dabei wesentliche Informationen dem weiteren Geschäftsführer Rü. verschwiegen. So sei dem Geschäftsführer Rü. verschwiegen worden, dass das Geschäft wirtschaftlich für die Vkl 1) erheblich nachteilig sei, denn sie habe über eine Laufzeit von 30 Jahren einerseits einen Mietzins von 5,45% bezogen auf die Investitionssumme zu bezahlen, erhalte andererseits aber einen Darlehenszins von lediglich 5,3%; durch diese Differenz würde die Vkl 1) faktisch den gesamten Kaufpreis, den die Verfügungsbeklagte zu leisten habe, selbst tragen.

Des weiteren hätten die Beteiligten des kollusiven Zusammenwirkens dem Geschäftsführers Rü. verschwiegen, dass Herr Bö. erhebliche Provisionen verdient habe. Hiervon habe sie, die Vkl 1), erst aufgrund eines Gesprächs vom 15.4.2014 Kenntnis erlangt (Ast 11, 12). Soweit die Verfügungsbeklagte eine frühere Kenntnis des Geschäftsführers Rü. auf dessen Schreiben vom 6.5.2011 stütze (Ag 6) sei einzuwenden, dass zum einen dieses Schreiben einen entsprechenden Inhalt nicht aufweise und zum anderen es sich hierbei um eine Fälschung handele. Auch aus der Zahlungsaufstellung vom 21.12.2012 (Ast 4/26) sei diese Provision nicht erkennbar.

Auch sei der Geschäftsführer Rü. darüber getäuscht worden, dass die Vkl 1) durch die Optionsvereinbarung gerade nicht an einer Wertsteigerung am Grundstück beteiligt würde.

Ein kollusives Zusammenwirken mit der Folge der Sittenwidrigkeit der Rechtsgeschäfte folge insbesondere aus dem Verdacht der Korruption zugunsten von Ma. und Wi..

Der verstorbene Ma. habe Herrn Bö. bereits aus einem Bauprojekt aus dem Jahre 2009 gekannt; Bö. seinerseits habe den heutigen Geschäftsführer der Verfügungsbeklagten Sch. Herrn Ma. bekannt gemacht. Ma. habe im Zeitraum vom 10.1.2012 - 3.6.2013 Rechtsanwaltsrechnungen an die Pl. Re. Es. AG des Bö. in Höhe von über 2,3 Mio. € gestellt. Hierbei habe es sich um Scheinrechnungen gehandelt, da zwischen Ma. und der Pl. Re. Es. AG kein Rechtsanwaltsvertrag bestanden habe; diese Scheinrechnungen hätten dazu gedient, Zahlungen in dieser Höhe an Ma. zu verschleiern. Zudem soll Ma. weitere private Rechnungen in Höhe von 1 Mio. € an Bö. bzw. die Pl. gestellt haben.

Der frühere Geschäftsführer Wi. soll dadurch bestochen worden sein, dass er einerseits durch Ma. Gehaltserhöhungen erhalten habe und andererseits ein Grundstücksgeschäft mit Bö. durchgeführt habe, aus welchem Herr Wi. einen Gewinn von 1,4 Mio. € erlöst habe. Diese Tatsachen hätten auch dazu geführt, dass das AG München Durchsuchungsbeschlüsse und Haftbefehle erlassen habe. Für den Fall des kollusiven Zusammenwirkens komme es gerade nicht darauf an, welche Kenntnis die Entscheidungsträger Ma. und Wi. gehabt haben.

Das Verhalten des Bö. insbesondere bei den behaupteten Bestechungszahlungen sei der Verfügungsbeklagten zuzurechnen, denn Bö. sei nicht als Makler aufgetreten sondern als Verhandlungsführer für die Verfügungsbeklagte. Dies folge aus dem Schriftverkehr zwischen Bö. und der Verfügungsbeklagten, insbesondere auch aus einem Schreiben der Pi. Verwaltungs AG an die Vkl 1), in dem Bö. die Verfügungsbeklagte als „unsere Mandantschaft“ bezeichne (Ast 38). Zudem habe Bö. dadurch als Vertreter der Verfügungsbeklagten gehandelt, dass er Vertragsentwürfe erstellt und an die Verfügungsklägerin versandt habe.

Die Eigentumsübertragung seischließlich auch deshalb unwirksam, weil die Auflassung wirksam wegen arglistiger Täuschung angefochten worden sei.

Der Verfügungsklägerin stehe daher Ansprüche gegen die Verfügungsbeklagte aus Eigentum zu, denn die Verfügungsbeklagte maße sich die Stellung als Eigentümerin an, wobei sie wirksam Eigentum nicht erlangt habe. Zudem bedeute das Verhalten der Verfügungsbeklagten bzw. deren Geschäftsführers eine unerlaubte Handlung, aus der sich ebenfalls Unterlassungsansprüche hinsichtlich des angekündigten Schreibens ergäben.

Hilfsweise könne die Verfügungsbeklagte deshalb keinen Räumungsanspruch geltend machen, weil die Verfügungsklägerin den Mietzinsanspruch der Verfügungsbeklagten gepfändet habe, weshalb auch kein Kündigungsgrund mehr bestanden habe.

b) die Vkl 2)

Als Vermieterin des Wohnstiftes Au2. sei sie mittelbare Besitzerin und als solche gegen Besitzeingriffe durch Unterlassungsansprüche ebenfalls geschützt. Die Ankündigung der Räumung durch die Verfügungsbeklagte stelle einen Eingriff in ihr Besitzrecht dar, welches sie durch die begehrte Unterlassungserklärung verhindern könne.

2. zum Verfügungsgrund

Der Verfügungsgrund ergebe sich aus der Tatsache, dass die Verfügungsbeklagte ein rechtswidriges Handeln unmittelbar angekündigt habe.

Die Vkl 1) und 2) beantragen,

die einstweilige Verfügung des Landgerichts München I vom 6.11.2014 wird aufrecht erhalten.

Die Verfügungsbeklagte beantragt,

1. die Aufhebung der einstweiligen Verfügung des LG München I vom 6.11.2014

2. der Antrag der Vkl 1) und 2) auf Erlass einer einstweiligen Verfügung vom 5.11.14

wird zurückgewiesen.

Die Verfügungsbeklagte trägt vor,

1. zum Verfügungsanspruch

a) betreffend die Vkl 1)

Aufgrund ihrer Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch spreche die Eigentumsvermutung des Grundbuchs für sie. Die Vkl 1) habe diese Eigentumsvermutung nicht erschüttern können.

Es handele sich bereits nicht um ein wirtschaftlich nachteiliges Geschäft für die Vkl 1), vielmehr habe diese hohe bilanzielle Gewinne und weitere Vorteile hieraus erzielt, was sie noch im Geschäftsbericht vom 20.6.2014 und damit nach Beginn der internen Ermittlungen so dargestellt habe (AG 9). Zudem seien die wirtschaftlichen Daten dieses Geschäfts der Vkl 1) bekannt gewesen, auch habe die Verfügungsbeklagte erheblich über dem Marktwert liegende Darlehenszinsen zahlen müssen.

Täuschung der Vkl 1) könne der Verfügungsbeklagten bereits deshalb nicht zur Last gelegt werden, weil diese Täuschungshandlungen intern, nämlich zwischen Ma. und Wi. einerseits und den übrigen Geschäftsführern andererseits bei der Vkl 1) geschehen seien, worauf die Verfügungsbeklagte keinen Einfluss gehabt habe.

Über das Honorar des Herrn Bö. sei die Vkl 1) jedenfalls schon deshalb nicht getäuscht worden, da Provisionen im Darlehensvertrag ausdrücklich erwähnt worden seien. Zudem sei dieser Provisionsanspruch dem Geschäftsführer Rü. bereits vor Vertragsschluss bekannt gewesen, was sich aus dessen Schreiben vom 6.5.2011 ergebe (AG 6).

Auch sei die Vkl 1) nicht über die Beteiligung an einem etwaigen Mehrerlös beim Verkauf des Wohnstifts getäuscht worden, denn aus der Optionsvereinbarung sei die aus steuerlichen Gründen abzuwartende Spekulationsfrist von 10 Jahren erkennbar gewesen und i.ü. sei der Vkl 1) der Inhalt dieser Vereinbarung auch bekannt gewesen.

Ein kollusives Zusammenwirken und hierbei Bestechungshandlungen habe die Vkl 1) nicht glaubhaft machen können. Zahlungen an Ma. aufgrund von vermeintlichen Scheinrechnungen seien der Verfügungsbeklagten nicht zuzurechnen, denn diese habe diese Zahlungen nicht geleistet. Die dem früheren Geschäftsführer Wi. gewährten Gehaltserhöhungen seien auch durch den Geschäftsführer Rü. unterschrieben worden, so dass diese der Vkl 1) bekannt gewesen seien. Über die Grundstückgeschäfte des Herrn Wi. habe die Verfügungsbeklagte keine Kenntnis.

Jedenfalls müsse sich die Verfügungsbeklagte etwaige Handlungen des Bö. nicht zurechnen lassen, denn dieser sei lediglich als Finanzierungsmakler aufgetreten. Die seitens der Vkl 1) vorgelegte Korrespondenz besage nichts gegenteiliges.

Aus allem folge, dass die Eigentumsvermutung nicht erschüttert worden sei, die Verfügungsbeklagte vielmehr im weiteren als Eigentümerin entsprechend dem Grundbucheintrag anzusehen sei, so dass der Vkl 1) aus Eigentum keine Unterlassungsansprüche zustünden.

Soweit die Vkl 1) Kreditgefährdung behaupte, sei dem zu entgegnen, dass die Verfügungsbeklagte bereits keine Tatsachen behauptet sondern lediglich Meinungen hinsichtlich des Räumungsanspruches gegen die Bewohner geäußert habe. Die seitens der Vkl 1) erklärten Anfechtungen seien unwirksam, da eine arglistige Täuschung nicht vorliege.

Jedenfalls sei die angekündigte Information an die Bewohner als milderes Mittel rechtmässig und entspreche der Rechtslage sowie dem Interesse der Verfügungsbeklagten an ihrer Rechtsausübung als Eigentümerin. Der Räumungsanspruch gegenüber der Verfügungsklägerin bestehe, denn die Pfändung des Mietzinsanspruchs sei unwirksam.

b) betreffend die Vkl 2)

Durch die Ankündigung des Räumungsverlangens sei kein Eingriff in die Sachherrschaft der Vkl 2) zu sehen, weshalb diese aus mittelbarem Besitz keine Unterlassungsansprüche habe.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

A. Zulässigkeit

Das LG München I ist örtlich zuständig. Vom besonderen Gerichtsstand der unerlaubten Handlung gem. § 32 ZPO ist auch die vorbeugende Unterlassungsklage umfasst (vgl. Thomas Putzo ZPO § 32 Rnr 1). Geschädigte der unerlaubten Handlung wären die Vkl 1) und 2), die jeweils ihren Sitz in München haben. Dort ist also auch ein Tatort der unerlaubten Handlung, weshalb München örtlich zuständig ist.

B. Verfügungsanspruch

Die Verfügungskläger haben einen Verfügungsanspruch glaubhaft gemacht.

I.

Die Vkl 1)

1. Unterlassungsanspruch aus Eigentum

a)

Die Vkl 1) hat die widerlegliche Vermutung des Grundbuchs gem. § 891 BGB glaubhaft erschüttert.

Soweit die Vkl die Auffassung vertritt, das Eigentum sei wegen Sittenwidrigkeit der Auflassung nicht auf die Verfügungsbeklagte übergegangen, so ist dem zunächst grundsätzlich zu entgegnen, dass das dingliche Verfügungsgeschäft grundsätzlich wertneutral ist, so dass es von der Sittenwidrigkeit grundsätzlich nicht erfasst wird (vgl. Palandt-Ellenberger, BGB § 138 Rnr 20 u. Palandt-Bassenge, BGB vor § 843 Rnr 11). Die Auflassung dürfte auch nicht wegen § 134 BGB nichtig sein, denn das gesetzliche Verbot welches hier in Betracht kommt, nämlich die Verletzung von Strafgesetzen, dürfte das dingliche Verfügungsgeschäft nicht umfassen.

Die Vkl hat jedoch die Auflassungserklärung wirksam gem. § 123 BGB wegen arglistiger Täuschung angefochten.

Eine Täuschung durch aktives Tun dürfte ausscheiden, da bei der Auflassungsvereinbarung am 23.9.2011 die Vkl von RA Me.-Gr., damaliger Geschäftsführer der Verfügungsbeklagten, vertreten wurde, jedoch kommt Täuschung durch Unterlassen, insbesondere durch Verschweigen der für die wirtschaftliche Entscheidung wesentlichen und wichtigen Informationen in Betracht. Soweit die Vkl die nachfolgend genannten Anfechtungsgründe in der Anfechtungserklärung nicht oder nicht hinreichend deutlich niedergelegt hat, so ist ein Nachschieben dieser Gründe im Prozess, wenn dies innerhalb der Anfechtungsfrist erfolgt, zulässig (vgl. Palandt-Ellenberger BGB § 143 Rnr 3). In diesem Zusammenhang ist davon auszugehen, dass die Vkl von den nachfolgend genannten Umständen vor Beginn der internen Ermittlungen (aufgrund des anonymen Schreibens vom 10.2.2014) noch keine Kenntnis hatte.

aa) Provisionszahlungen an Pl. Re. Es. AG

Wie sich aus der Bestätigung der Fa. Pl. Re. Es. vom 12.12.2011 (Ast 13) gegenüber der Verfügungsbeklagten ergibt, erhielt diese Firma Provisionen von mindestens 1,995 Mio. €. Zusätzlich hat die Vkl durch eidesstattliche Versicherungen glaubhaft gemacht, dass Herr Bö. in einer Besprechung am 15.4.2014 bestätigt hat, aus der gesamten Investitionssumme einen Provisionsanspruch von 4,5% erhalten zu haben (Ast 11, 12).

Hierüber hat die Verfügungsbeklagte die Vkl vor Auflassungserklärung pflichtwidrig nicht unterrichtet. In diesem Zusammenhang ist nicht entscheidend, dass die Bestätigung des Herrn Bö. vom 12.12.2011 stammt, also von einem Zeitpunkt nach Erklärung der Auflassung, denn aus dieser Bestätigung ergibt sich, dass die Zahlung von 1,995 Mio. auf einer Vereinbarung vom 2.3.2011 beruht und damit der Verfügungsbeklagten ab diesem Zeitpunkt dieser Provisionsanspruch der Fa. Pl. Re. Es. AG bekannt gewesen sein musste.

Ein Provisionsanspruch der Pl. Re. Es. folgt auch nicht aus dem Darlehensvertrag, da dort lediglich allgemein auf Provisionen - in Klammer gesetzt - hingewiesen wird, nicht aber auf den konkreten Anspruch der Pl. Re. Es., so dass sich hieraus keine Kenntnis der Vkl 1) ergibt.

Auch aus der Treuhandvereinbarung zwischen der Vkl 1) und der Pi. AG des Herrn Bö. ergibt sich keine Kenntnis eines derartigen Provisionsanspruchs, denn in dieser Vereinbarung ist lediglich eine Treuhandvergütung von 0,4% (entspr. 20.000,- €) bis 1% (entspr. 50.000,- €) aus der dort genannten Treuhandsumme von 5 Mio. € niedergelegt, also ein deutlich geringerer Provisionsanspruch als letztlich durch Pl. Re. Es. AG tatsächlich bestätigt wurde.

Auch aus einem Schreiben der Pi. AG an die NK No. Ko. GmbH vom 4.5.2011 (AG 5), in dem eine solche Provision (in Höhe von 1,615 Mio. €) erwähnt wird, ergibt sich keine Kenntnis der Vkl, denn die Verfügungsbeklagte hat nicht glaubhaft gemacht, dass der Vkl dieses Schreiben bekannt wurde. Schließlich folgt auch aus einem angeblichen Schreiben des Geschäftsführers Rü. der Vkl 1) an die NK No. Ko. GmbH vom 6.5.2011 (Ag 6) nicht eine Kenntnis der Vkl hinsichtlich dieses Provisionsanspruchs. Dieses Schreiben ist bereits inhaltlich unklar, denn es enthält keinen eindeutigen Bezug zu dem vorerwähnten Schreiben vom 4.5.2011. Daher kann offen bleiben, ob es sich bei diesem Schreiben, wie von der Vkl. 1) behauptet, um eine Fälschung handelt.

Hätte die Vkl diesen Provisionsanspruch der Pl. Re. Es. AG, der erheblich über dem Anspruch aus der Treuhandvereinbarung hinausgeht, gekannt, hätte sie die Auflassung nicht erklärt, weshalb sie hierüber arglistig getäuscht wurde. Der Verfügungsbeklagten wiederum war spätestens seit dem Schreiben vom 4.5.2011 die Tatsache der Provisionszahlung an die Pl. Re. Es. AG des Herrn Bö. bekannt.

bb) Bestechungsvorwürfe

Auf die Bestechungsvorwürfe betreffend Ma. und Wi. kann die Vkl die Anfechtung der Auflassungserklärung vom 23.09.2011 wegen arglistiger Täuschung nicht stützen, denn diese Bestechungsumstände sind erst nachträglich eingetreten. So hat Ma. erst ab dem 10.1.2012 Scheinrechnungen gestellt und Wi. hat den Gewinn aus dem Grundstücksgeschäft erst durch Verkauf vom 25.7.2013 (Ast 27) realisiert.

cc) Zwischenergebnis

Die Vkl 1) konnte die Auflassungserklärung wirksam wegen arglistiger Täuschung anfechten, weshalb sie unwirksam ist und die Vkl weiterhin als Eigentümerin anzusehen ist.

b)

Die Verfügungsbeklagte hat durch ihr Schreiben vom 3.11.2011 einen Eingriff in das Eigentumsrecht der Vkl 1) angekündigt.

Zwar hat die Verfügungsbeklagte mit ihrem Räumungsanspruch gem. § 546 Abs. 2 BGB einen vertraglichen Anspruch als Vermieter geltend gemacht, worin zunächst ein Eingriff in die Eigentümerstellung der Vkl nicht zu sehen ist. Allerdings hat die Vkl 1) auch den Mietvertrag vom 23.9.2011 wirksam angefochten. Für die Anfechtungsgründe gilt das oben zur Auflassungserklärung niedergelegte entsprechend, so dass auch der Mietvertrag nicht mehr bestand. Somit ist die Erklärung der Verfügungsbeklagten vom 3.11.2014 auch als Berühmen einer Stellung als Eigentümer anzusehen, denn mangels Mietvertrag bestand für die Verfügungsbeklagte lediglich noch die Eigentumsvermutung aus dem Grundbuch, worauf sie sich konkludent in diesem Schreiben bezogen hat.

2. Unterlassungsanspruch aus Delikt

§ 1004 BGB schützt auch absolute Rechte und deliktisch geschützte Rechtsgüter (vgl. Palandt-Bassenge BGB § 1004 Rnr 4).

a) § 824 BGB - Kreditgefährdung

Die Verfügungsbeklagte würde in einer Mitteilung an die Bewohner als Dritte i. S.v. § 824 BGB eine Tatsache behaupten, nämlich ein ihr zustehender Räumungsanspruch. Dies stellt also nicht lediglich eine von § 824 BGB nicht geschützte Meinungsäußerung dar. Diese Tatsache wäre falsch, denn weder hat die Verfügungsbeklagte aufgrund der wirksamen Anfechtung des Mietvertrages diese Stellung als Vermieter noch eine solche Stellung als Eigentümer aufgrund der angefochtenen Auflassung. Diese falsche Tatsachenbehauptung wäre geeignet, den Kredit der Vkl 1) als Betreiberin dieses Wohnstiftes zu gefährden, weshalb die Verfügungsbeklagte aus diesem Grunde zur Unterlassung verpflichtet ist.

b) § 823 Abs. 1 BGB - Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb

Bei der Ankündigung der Verfügungsbeklagten, die Unteruntermieter zur Räumung aufzufordern, handelt es sich um einen betriebsbezogenen Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb, denn die Verfügungsbeklagte kann sich hierbei weder auf eine Vermieterstellung noch auf eine Eigentümerstellung berufen. Dieser Eingriff wäre auch rechtswidrig, denn mangels einer entsprechenden Rechtsstellung kann sich die Verfügungsbeklagte nicht auf die Ausübung ihr zustehender Rechte berufen und etwa geltend machen, sie wende damit lediglich ein milderes Mittel im Vergleich zur Erhebung von Räumungsklagen oder Streitverkündungen an. Gerade weil die Verfügungsbeklagte diese Rechtsstellung nicht mehr hat, darf sie entsprechende Informationen an die Bewohner auch nicht weitergeben.

Letztlich handelte die Verfügungsbeklagte hierbei zumindest mit bedingtem Vorsatz, so dass sich auch hieraus ein Unterlassungsanspruch ergibt.

c) § 826 BGB - Sittenwidrige vorsätzliche Schädigung

Durch die Ankündigung, die Bewohner als Unteruntermieter zur Räumung aufzufordern, würde die Verfügungsbeklagte das berechtigte Interesse der Vkl als Eigentümerin und Vermieterin des Wohnstiftes schädigen. Denn Folge einer solchen Ankündigung an zum Teil pflegebedürftige, überwiegend betagte Bewohner würde dort erhebliche Unruhe und ggf. Eigenkündigungen hervorrufen, die wiederum den Geschäftsbetrieb der Vkl - wohl nicht nur für das Wohnstift in Au2. - erheblich schädigen würden.

Diese Schädigung würde sich auch als sittenwidrige Handlung darstellen.

Die Verfügungsbeklagte bei ihrer Ankündigung im Schreiben vom 03.11.2014 in Kenntnis der Tatsache, dass ein dringender Tatverdacht der Bestechung betreffend den verstorbenen Ma. und den in Untersuchungshaft genommenen Wi. besteht. Nicht zuletzt aus der Tatsache, dass gegen Wi. ein Haftbefehl vollzogen und gegen den Geschäftsführer der Verfügungbeklagten Sch. ein Haftbefehl lediglich außer Vollzug gesetzt, nicht aber aufgehoben ist, folgt ein derartiger dringender Tatverdacht. Er ergibt sich aber auch aus den seitens der Vkl glaubhaft gemachten Indizien:

Die durch Ma. im Zeitraum vom 10.1.2012 - 3.6.2013 gestellten Honorarrechnungen können nur Scheinrechnungen sein, die eine Zahlung an Ma. über 2,3 Mio. € verschleiern sollte. Auch der Bestechungsvorwurf gegen Wi. ist durch die Vkl 1) hinreichend glaubhaft gemacht worden. So erlangte der frühere Geschäftsführer Wi. durch ein mit dem Vermittler Bö. bzw. dessen Fa. Pl. Re. Es. AG durchgeführtes Grundstücksgeschäft einen Gewinn von 1.461.500 €. Dies erreichten Wi. und Bö. dadurch, dass ein durch Wi. zu einem Kaufpreis von 2.525.420 € erworbenes Grundstück zu einem erhöhten Preis von 4.104.000 € an eine durch Bö. kontrollierte in der Schweiz ansässige Firma Pontius Asset Management AG veräußert wurde. Die Pontius Asset Management AG ihrerseits übernahm in vollständiger Anrechnung auf den Kaufpreis im Wege der befreienden Schuldübernahme zur weiteren Tilgung und Verzinsung mit Wirkung ab Kaufpreisfälligkeit ein an Herrn Wi. gewährtes Darlehen samt Zinsen der Pl. Re. Es. AG, welches Wi. zur Finanzierung des Grundstückserwerbs erhalten hatte. Hierdurch wurde die Bestechungszahlung verschleiert.

Diese Handlungen des Herrn Bö., also Zahlungen auf Scheinrechnungen an Ma. und aufgrund eines zum Schein abgeschlossenen Grundstücksgeschäftes an Wi., hat sich die Verfügungsbeklagte gem. § 278 BGB zurechnen zu lassen.

Entgegen der Auffassung der Verfügungsbeklagten ist Herr Bö. bzw. sind dessen Firmen nicht lediglich als Makler zwischen den Parteien aufgetreten, vielmehr handelte Bö. als Vertreter der Verfügungsbeklagten auf deren Seite. Dies folgt aus dem seitens der Vkl umfangreich vorgelegten Schriftverkehr zwischen Bö. einerseits und der Verfügungsbeklagten andererseits, insbesondere auch aus einem Schreiben der Pi. Verwaltungs AG an die Vkl 1) vom 5.3.14 (Ast 38), in dem die Pi. AG die Verfügungsbeklagte als „unsere Mandantschaft“ bezeichnet. Zudem hat Herr Bö. bzw. haben dessen Firmen Vertragsentwürfe erstellt und der Vkl zur Verfügung gestellt. Auch ist in diesem Zusammenhang auffällig, dass Herr Bö. seinen Provisionsanspruch in dem Schreiben vom 12.12.2011 (Ast 13) lediglich gegenüber der Verfügungsbeklagten - und nicht auch gegenüber der Vkl. Zu 1) - bestätigte und hierbei auf eine mit dieser am 2.3.2011 getroffenen Vereinbarung Bezug nahm. Auch dieses Verhalten zeigt, dass sich Herr Bö. mit der Fa. Pl. Re. Es. im Lager der Verfügungsbeklagten gesehen hat, so dass diese sich dessen Verhalten zurechnen lassen muss.

Schließlich handelte die Verfügungsbeklagte bei ihrem Schreiben vom 3.11.2014 vorsätzlich. Ihr Verhalten ist auch insbesondere deshalb verwerflich, da sie sich über erheblich Zweifel, die sich aus den staatsanwaltschaftlichen Ermittlungen ergeben und die zu Haftbefehlen geführt haben, einfach hinwegsetzen möchte und offensichtlich mit dem Ziel handelt, die Bewohner des Wohnheimes zu beunruhigen und dies wiederum zu einem Mittel zu verwenden, ihre Ziele in diesem Immobiliengeschäft zu erreichen.

II.

Die Vkl 2)

Als mittelbare Besitzerin hat die Vkl 2) einen Beseitigungsanspruch bei Besitzstörung aus §§ 869, Satz 1, 862 BGB. Die drohende Beeinträchtigung ihres Besitzes ist in der Androhung der Verfügungsbeklagten zu sehen, die Besitzausübung zu verhindern (vgl. Palandt-Bassenge BGB § 861 Rnr 5). Eine solche Verhinderung der Besitzausübung würde bereits in einer Räumungsandrohung liegen, denn hierdurch wären die Unteruntermieter von der Räumung bedroht, was wiederum eine erhebliche Störung des Besitzrechtes der Vkl 2) gegenüber diesen Untermietern darstellen würde. Somit kann auf die Vkl 2) von der Verfügungsbeklagten Unterlassung verlangen.

III.

Verfügungsgrund

Die Verfügungsbeklagte hat in ihrem Schreiben vom 3.11.14 angekündigt, den Bewohnern gegenüber ein Räumungsrecht durchzusetzen. Mangels Rechts hierzu ist diese Ankündigung rechtswidrig. Die Verfügungsbeklagte kann nicht anders als durch die einstweilige Verfügung daran gehindert werden, diese rechtswidrige Handlung in die Tat umzusetzen, weshalb am Verfügungsgrund kein Zweifel bestehen kann.

C. Nebenentscheidungen

Kosten: § 91 Abs. 1 ZPO.

Datenquelle d. amtl. Textes: Bayern.Recht

Meta

12 HK O 21124/14

15.01.2015

LG München I

Urteil

Sachgebiet: O

Zitier­vorschlag: LG München I, Urteil vom 15.01.2015, Az. 12 HK O 21124/14 (REWIS RS 2015, 17075)

Papier­fundstellen: REWIS RS 2015, 17075

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Referenzen
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12 HK O 21124/14

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