Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.06.2013, Az. III ZR 293/12

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
III ZR 293/12
Verkündet am:

20. Juni 2013

K i e f e r

Justizangestellter

als Urkundsbeamter

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

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Der III.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche
Verhandlung vom
20.
Juni 2013
durch den Vizepräsidenten [X.] sowie [X.]
[X.], [X.], [X.] und Seiters

für Recht erkannt:

Die Revision des [X.] gegen das Urteil des 17.
Zivilsenats des [X.] vom 11.
September 2012 wird [X.].

Der Kläger trägt die Kosten des [X.].

Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Kläger begehrt von der Beklagten Schadensersatz wegen seiner Meinung nach fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit der [X.] an einem geschlossenen Immobilienfonds.

Nach Gesprächen mit dem damals für die Beklagte tätigen selbständigen Handelsvertreter W.

zeichnete der Kläger am 18. März 1996 eine [X.] an der I.

Immobilienfonds

GbR (im Folgenden: [X.]) in Höhe eines [X.] von 40.000
DM zuzüglich eines Agios von 5
%. Gegenstand des Immobilienfonds waren laut Prospekt "Erwerb und Vermietung" einer damals im Bau befindlichen
"Vorsorge-
und Rehabilitations-1
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klinik
mit
240
Betten
in
K.

". Nachdem der Kläger in den Jahren 1998 und 1999 noch Ausschüttungen erhalten hatte, geriet der Immobilienfonds in der Folgezeit in wirtschaftliche Schwierigkeiten. Am 7.
Juli 2001 kam es zu [X.] Gesellschafterversammlung des Fonds, bei der ein Sanierungskonzept be-schlossen wurde. Der Kläger beteiligte sich anschließend mit einem weiteren Betrag von 5.000
DM an einer Kapitalerhöhung auf der Grundlage des auf der Versammlung beschlossenen Sanierungskonzepts. Jedoch kam es auch
in der [X.] danach nicht zu weiteren Ausschüttungen.

Der Kläger hat die Beklagte wegen verschiedener Pflichtverletzungen auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Das [X.] hat die Klage [X.]. Die Berufung des [X.] hat keinen Erfolg gehabt. Hiergegen richtet sich die vom [X.] zugelassene Revision des [X.].

Entscheidungsgründe

I.

Die Revision ist -
was der
Kläger zu Recht hinnimmt
-
nur in beschränk-tem Umfang zugelassen worden. Zwar hat das Berufungsgericht im Tenor sei-nes
Urteils die Zulassung uneingeschränkt ausgesprochen. In den Gründen hat es
jedoch ausgeführt, dass die Revision zugelassen
wird, um eine höchstrich-terliche Entscheidung zur Auslegung des in verschiedenen Oberlandesge-richtsbezirken verwendeten Prospekts in Bezug
auf die streitigen Punkte "[X.]" und "[X.] Bauzeit" zu ermöglichen und zur Klärung der in Ent-scheidungen des [X.]s München abweichend beurteilten Rechts-frage, ob der Prospekt insoweit den an ihn zu stellenden Anforderungen
genügt. 3
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Hieraus ergibt sich, dass die Revision nur beschränkt auf die Frage zugelassen werden sollte, ob die Prospektangaben zu "Veräußerung"
und "[X.] Bauzeit"
eine Haftung der Beklagten wegen Verletzung ihrer Prüfungspflichten begrün-den. Eine derartige
Beschränkung der Revisionszulassung, die sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben kann
(vgl. nur Senat, Urteil vom 5. Mai 2011 -
III ZR 91/10, [X.], 1521 Rn. 22 mwN), auf einzelne von mehre-ren zur Begründung eines Schadensersatzanspruchs wegen
fehlerhafter Anla-geberatung oder -vermittlung vorgetragene Pflichtverletzungen [X.] ist wirksam (vgl. nur Senat, Urteil vom 15.
November 2012 -
III
ZR 55/12, [X.], 193 Rn.
4 mwN).

II.

Die Revision hat keinen Erfolg.

1.
Veräußerung (Fungibilität)
der Kapitalanlage

a) Ein Anlageberater ist grundsätzlich gehalten, den Anlageinteressen-ten, dem er zur Eingehung einer Beteiligung an einem geschlossenen [X.] rät, darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils in Ermangelung eines entsprechenden Markts nur eingeschränkt möglich ist (vgl. nur Senat, Versäumnisurteil vom 18.
Januar 2007 -
III
ZR 44/06, [X.], 542 Rn.
16; Urteile vom 12.
Juli 2007 -
III
ZR 145/06, [X.], 1608 Rn.
11 und vom 19.
November 2009 -
III
ZR 169/08, [X.], 118 Rn.
20). Die persönli-che Aufklärungspflicht des Beraters entfällt, wenn die entsprechende Belehrung in einem Prospekt enthalten ist und der Berater davon ausgehen darf, dass der Kunde diesen gelesen und verstanden hat sowie
gegebenenfalls von sich aus 5
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Nachfragen stellt (vgl. Senat, Versäumnisurteil vom 18.
Januar 2007
aaO Rn.
17).

Der Kläger hat behauptet, dass zwischen ihm und der Beklagten ein [X.] geschlossen worden ist. Mangels entgegenstehender Feststellungen des Berufungsgerichts, das die Frage des Abschlusses eines Anlageberatungs-
oder lediglich eines Anlagevermittlungsvertrages offengelas-sen hat, ist hiervon im Revisionsverfahren auszugehen
(vgl. im Übrigen zur Aufklärungspflicht des [X.], Urteil vom 12. Juli 2007
aaO Rn. 8, 9, 11).

b) Ausgehend von diesem Prüfungsmaßstab hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei einen Prospektfehler und im Folgenden eine Pflichtverletzung der Beklagten verneint.

aa) Das
Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass die Ausführun-gen im Abschnitt "Veräußerung" auf Seite
5 des -
nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts
bereits mehrere Wochen vor Zeichnung der Anlage im ersten Beratungsgespräch und damit rechtzeitig übergebenen -
Prospekts ausreichen, um den Anleger über das bestehende Risiko der einge-schränkten Fungibilität aufzuklären. Er könne erkennen, dass ein Verkauf der Beteiligung zwar allgemein möglich sei, erfolgreiche Verkaufsbemühungen aber
davon abhängen würden, einen Käufer zu finden, der einen angemessenen Preis für den Anteil zahle. Die einleitende Angabe, wonach der [X.] jederzeit veräußerlich sei, sei im Gesamtzusammenhang der [X.] zur eingeschränkten Fungibilität im Prospekt dahin zu verstehen, dass rechtliche oder gesellschaftsvertragliche Hindernisse einer Veräußerung nicht entgegenstünden. Auf die praktischen Schwierigkeiten werde im Anschluss ein-8
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gegangen und deutlich gemacht, dass es keinen geregelten Markt für Anteile an geschlossenen Immobilienfonds gebe, es mithin grundsätzlich dem Anleger obliege, einen Käufer zu finden, der die Beteiligung zu einem angemessenen Preis abnehme. Die dabei angebotene Hilfe seitens der
Beklagten
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Unterstüt-zung durch den [X.]
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allein vermöge den Hinweis nicht derart zu relativieren oder zu verharmlosen, dass dieser insgesamt als unzureichend [X.] wäre, dem Anleger das Risiko, dass der Anteil in Ermangelung eines entsprechenden Marktes praktisch nicht zu angemessenen Konditionen veräu-ßert werden könne, deutlich zu machen.

[X.]) Die gegen diese Würdigung gerichteten Angriffe der Revision gehen fehl.

Für die Beurteilung, ob ein Prospekt
unrichtig oder unvollständig ist, ist auf das Gesamtbild abzustellen, das er
dem Anleger unter Berücksichtigung der von ihm zu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre vermittelt (vgl. nur [X.], Urteil vom 5.
März 2013 -
II ZR 252/11, [X.], 734 Rn.
14; siehe auch Senat, Urteil vom 14. Juni 2007 -
III
ZR 125/06, [X.], 1503 Rn.
9, jeweils
mwN).

Die Auffassung des [X.], der Anleger müsse aufgrund des [X.] davon ausgehen, dass er im Bedarfsfall seine Beteiligung umstandslos wieder zu Geld machen könne, teilt der Senat nicht. Zwar wird einleitend im Abschnitt "Veräußerung" ausgeführt, dass der Gesellschaftsanteil jederzeit ver-äußerlich ist. Im folgenden Satz wird dann aber deutlich darauf hingewiesen, dass sich praktische Schwierigkeiten bei der Veräußerung dadurch ergeben, dass es keinen geregelten An-
und Verkaufsmarkt für Anteile an geschlossenen Immobilienfonds gibt. Aus diesem Gegensatz zwischen der [X.] als 11
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solcher und den praktischen Schwierigkeiten hat das Berufungsgericht zutref-fend geschlossen, dass der verständige Anleger die einleitende Formulierung so verstehen muss, dass sie sich lediglich auf rechtliche oder gesellschaftsver-tragliche Hindernisse bezieht, die einer Veräußerung des [X.] nicht entgegenstehen. Dass der [X.] seine Unterstützung bei etwaigen [X.] anbietet -
im angefochtenen Urteil und in der [X.] ist insoweit von der Führung von [X.] die Rede -
stellt
keine Einschränkung des zuvor erfolgten Hinweises auf die praktischen Schwie-rigkeiten dar, einen Käufer zu finden, der einen angemessenen Preis für die Anlage zahlt. Soweit anschließend (im dritten Absatz)
Ausführungen zur Wert-haltigkeit der Beteiligung im Falle einer -
rechtlich und gesellschaftsvertraglich jederzeit möglichen -
Veräußerung gemacht werden, sind auch diese letztlich nicht geeignet, den eindeutigen Hinweis auf die eingeschränkte Fungibilität ent-scheidend zu schwächen, zumal zuvor (im zweiten Absatz) darauf hingewiesen wird, dass Immobilieninvestitionen langfristiger Natur sind und nicht innerhalb weniger Jahre zu Gewinnen führen, weshalb kurz-
oder mittelfristige Veräuße-rungen nur in Notfällen vorgenommen werden sollten. Die in diesem Zusam-menhang erfolgte Aussage, dass bei einer Veräußerung in der Regel von einer Deckung der Verbindlichkeiten auszugehen und keine Veräußerung zum [X.], aber zum Ertragswert denkbar sei, steht erkennbar in Bezug zu den gleichzeitig erwähnten Prognose-
und Renditeerwartungen
und insoweit unter dem Vorbehalt, dass diese sich bewahrheiten. Jedenfalls stellen
diese
Ausfüh-rungen bei der gebotenen Gesamtschau noch keine unzutreffende Verharmlo-sung des zuvor beschriebenen praktischen Verwertungsrisikos dar. Dass [X.] ein etwaiger Verkauf an [X.], denen es in erster Linie auf die im Prospekt angesprochenen und von der Revision erwähnten steuerlichen Vorteile bei Erstzeichnung und nicht auf längerfristige Renditeerwartungen an--

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kommt, schwerlich möglich ist, liegt auf der Hand und ist kein Umstand, auf den im Prospekt ausdrücklich hingewiesen werden musste.

2.
[X.] Bauzeit

Im [X.] ist auf Seite
16 im "Investitions-
und Finanzierungs-plan" unter der Überschrift "Investitionsplanung" unter anderem die Position "[X.] Bauzeit" mit einem Betrag von 782.568
DM angegeben.

a) Wie der Senat zwischenzeitlich in einem anderen, denselben Fonds betreffenden Verfahren (Urteil vom 15.
November 2012 -
III
ZR 55/12, [X.], 193 Rn.
12) ausgeführt hat, wird der Begriff "[X.]" gemeinhin als Syno-nym für Bürgschaft verstanden. Die im Investitionsplan aufgeführte Kostenposi-tion bezieht sich insoweit erkennbar auf
während der Bau-
beziehungsweise
Investitionsphase anfallende Kosten für Bürgschaften oder vergleichbare Ga-rantien. Einer näheren Aufschlüsselung dieser -
angesichts der Gesamtkosten von 90.615.500
DM
-
eher geringfügigen Position bedurfte es an dieser Stelle nicht, zumal für den Anleger im Rahmen der Kostenzusammenstellung vor [X.] der jeweilige Gesamtbetrag der Position von Bedeutung ist, da sie ihm Auf-schluss darüber gibt, welche Aufwendungen Vertriebskosten beziehungsweise
sonstige weiche Kosten sind und welche Beträge in die Fondsimmobilie inves-tiert werden, deren Verkehrswert den Wert der Fondsgesellschaft und damit seiner Beteiligung im Wesentlichen bestimmt. Anlass für kritische Nachfragen hätte allenfalls dann bestanden, wenn der Anfall einer [X.]provision nicht plau-sibel gewesen wäre, es insoweit hierfür im Rahmen des prospektierten [X.] keinen nachvollziehbaren Grund gegeben hätte, oder wenn sich bezüglich eines solchen Grundes die Höhe der [X.]provision offensichtlich au-ßerhalb des vertretbaren Rahmens bewegt hätte (vgl. Senat
aaO Rn. 13).
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b) Ein solcher nachvollziehbarer Grund kann darin liegen, dass gerade bei größeren Bauvorhaben häufig [X.] zugunsten des Bauunternehmers ge-stellt werden. Der Senat hat in dem Verfahren [X.]/12 die diesbezügliche Bewertung des dortigen Berufungsgerichts (aaO Rn.
9) nicht beanstandet und den Einwand der Revision, nicht die Fondsgesellschaft, sondern die I.

AG (im Folgenden I.

AG) sei Bau-herrin und insoweit gegebenenfalls zur Stellung einer entsprechenden Sicher-heit verpflichtet gewesen, als unbegründet angesehen. Denn -
wie aaO Rn.
15 näher ausgeführt
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ein Anlageberater hätte auch dann, wenn ihm bekannt ge-wesen wäre oder hätte sein müssen, dass die I.

AG Bauherrin gewesen sei, bei der geschuldeten kritischen Prüfung des Prospekts nicht daraus
schließen müssen, dass Aufwendungen für eine Absicherung des Bauunternehmers als Grund für die in die Planung eingestellten [X.]kosten nicht plausibel seien. [X.], dass die I.

AG
etwaige im Zusammenhang mit der Errichtung der Klinik entstehende Kosten im Verhältnis zur Fondsgesellschaft übernehmen würde, musste nicht ausgegangen werden. Bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise ha-be
nahe gelegen, dass im Verhältnis der I.

AG zur Fondsgesellschaft solche Kosten Letztere zu tragen gehabt hätte.

c) Die Auffassung des [X.], der vorliegende Sachverhalt sei anders zu beurteilen, teilt der Senat nicht.

aa) Ein Grund zu einer abweichenden Beurteilung ergibt sich nicht aus dem zwischen der I.

AG und der Fondsgesellschaft abgeschlossenen Vertrag, den der Kläger kurz vor der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz -
allerdings in anderem Zusammenhang
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vorgelegt hat und der im Verfahren [X.]/12 nicht Aktenbestandteil gewesen ist. Zwar ist es zutreffend, dass sich 17
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die I.

G danach verpflichtet hat, auf dem in ihrem Eigentum stehenden [X.] auf eigene Rechnung und Gefahr das Bauvorhaben zu verwirklichen, und dass im Vertrag eine Bürgschaft zugunsten des ausführenden Bauunterneh-mers und entsprechende [X.]kosten nicht ausdrücklich erwähnt sind. Dies musste einen
Anlageberater, selbst
wenn ihm der Vertrag bekannt war, aber nicht misstrauisch machen. Etwaige [X.]kosten konnten insoweit auch im Kaufpreis enthalten sein. Dem steht nicht entgegen, dass im Investitionsplan bei den Kosten nicht der Kaufpreis (70 Mio. DM nebst Guthabenzinsen), son-dern Einzelpositionen (u.a. Grundstück, Anschaffung Gebäude, Anschaffung Außenanlagen, [X.] Bauzeit) angeführt sind. Da die I.

AG gleichzeitig Pros-pektherausgeberin war, konnte es sich hierbei auch um die der Berechnung
des Kaufpreises zugrunde
gelegten Einzelpositionen handeln. Zwar liegen diese, wenn man die ihrem Umfang nach nicht abschätzbaren Guthabenzinsen [X.] lässt, addiert der Höhe nach insgesamt etwas über dem im Vertrag erwähnten Kaufpreis.
Im Investitionsplan wird auf Seite
16 im letzten Absatz aber darauf hingewiesen, dass in den jeweiligen Positionen die anteiligen Kos-ten für Notar und Gericht sowie die Grunderwerbsteuer bereits enthalten sind. Zu letzterer wird auf Seite
15 unter der Überschrift "Grunderwerbsteuer"
ausge-führt, dass diese auf den Erwerbspreis für Grund und Boden, Gebäude und Au-ßenanlagen kalkuliert worden sei, da das Risiko bestehe, dass der Gesamtauf-wand besteuert werde.

[X.]) Dass die Beklagte in ihrer Berufungserwiderung vorgetragen hat, sie sei im
Rahmen ihrer Plausibilitätsprüfung davon ausgegangen, dass die im Prospekt angesprochenen [X.] eine eigenständige Sicherheit für zusätzliche Kredite während der Bauzeit zur Vorfinanzierung des sukzessive [X.] und zur Zwischenfinanzierung des als Annuitätendarlehen erst nach Abschluss der Bauarbeiten abrufbaren Fremdkapitals seien, führt 20
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ebenfalls nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Denn liegt
im Rahmen der Plausibilitätsprüfung eines Prospekts objektiv ein plausibler Grund für
eine im Investitionsplan kalkulierte [X.] vor, besteht keine Pflicht, diese zu hinterfragen und etwa Nachforschungen danach anzustellen, ob es sich -
so der Kläger
-
um eine fiktive Position zur Verschleierung von Zuwendungen an den Gründungsgesellschafter handelt. Hieran ändert sich nichts, wenn der Anlage-berater bei seiner Prüfung nicht an diesen plausiblen, sondern einen anderen
-
im Übrigen, wie die Revisionserwiderung zu Recht geltend macht, ebenfalls
plausiblen
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Grund gedacht hat, es sei denn, ihm ist das Fehlen des plausiblen Grundes positiv bekannt.

cc)
Das Berufungsgericht ist auch zu Recht davon ausgegangen, dass die Höhe der [X.]kosten
keinen Anlass zu Misstrauen und weiteren [X.] gegeben hat. Der Hinweis der Revision,
die im Prospekt ausgewie-sene [X.]provision
sei

, wird nicht weiter [X.]. In den in Bezug genommenen Ausführungen
in den
erstinstanzlichen Schriftsätzen
des [X.] vom 19. September und 22. November 2011 wird geltend
gemacht, [X.] hätten allenfalls im Hinblick auf das aufzunehmende Fremdkapital beziehungsweise in Höhe der Differenz zwischen den [X.] Anschaffungskosten für Gebäude und Außenanlagen und dem [X.] Fremdkapital entstehen dürfen. Mit diesen
-
in sich schon unklaren bezie-hungsweise widersprüchlichen -
Bemerkungen
ist nicht dargetan, dass die branchenüblichen [X.]kosten überschritten sind. In Anbetracht
des hier vorlie-genden
plausiblen Grundes
(s.o.) ist vielmehr maßgeblich, ob sich
im Hinblick auf das
projektierte
Bauvorhaben
-
laut Prospekt (Seite
9) sollte Baubeginn im September 1995 und Fertigstellung im Mai 1997 sein
-
die "[X.] Bauzeit" von 782.568 DM außerhalb des vertretbaren Rahmens bewegt hat. Dafür
ist nichts
ersichtlich.
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d) Der Anleger trägt auch die Darlegungs-
und Beweislast dafür, dass die vom Anlageberater durchgeführte Prüfung nicht ordnungsgemäß war, weil sie anderenfalls zur Aufdeckung von aufklärungsbedürftigen Umständen geführt hätte (vgl. Senat, Urteil vom 15. November 2012 aaO Rn. 17).

[X.]
[X.]

[X.]

[X.]
Seiters
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 29.12.2011 -
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OLG [X.], Entscheidung vom 11.09.2012 -
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