Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 13.10.2006, Az. V ZR 289/05

BUNDESGERICHTSHOF IM NAME[X.]DES VOLKES URTEIL [X.]Verkündet am: 13. Oktober 2006 W i l m s, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG §§ 8 Abs. 2, 10 Abs. 2; [X.]§§ 242 Cd, D, 309 Nr. 9a; [X.]§ 11 Nr. 12a a) Es steht dem teilenden Eigentümer frei, in der Teilungserklärung eine Gebrauchs-regelung vorzugeben, wonach Wohnungen nur im Sinne betreuten [X.]ge-nutzt werden dürfen. b) Eine in der Teilungserklärung enthaltene Verpflichtung der Wohnungseigentümer, einen [X.]mit einer zeitlichen Bindung von mehr als zwei Jahren abzuschließen, ist unwirksam. BGH, Urt. v. 13. Oktober 2006 - [X.]- LG [X.] AG [X.]

- 2 - Der V. Zivilsenat des [X.]hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Oktober 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. [X.]und [X.]Klein, Dr. Lemke, [X.]und Dr. [X.]für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Land-gerichts [X.]vom 23. März 2005 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Eigentümer einer Wohnung in einer Anlage, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt wurde und nach der [X.]dem betreuten Wohnen dient. Die Teilungserklärung enthält hierzu Regelungen, die die Nutzung der Wohnungen auf einen betreuungsbedürftigen Personenkreis einschränken und die Sondereigentümer verpflichten, mit der Klägerin jeweils einen [X.]über sog. Regelleistungen abzu-schließen. Unter Bezugnahme auf die zuletzt genannte Bestimmung schlossen die Parteien Ende 1997 einen solchen Vertrag. In dem von der Klägerin [X.]heißt es unter § 5 (Dauer dieses Vertrages): —Tritt dauernde schwere Pflegebedürftigkeit ein, – so ist der Bewohner/Mieter zum Umzug in ein Pflegeheim verpflichtetfi. 1 - 3 - Mit Schreiben vom 23. Januar 2000 erklärte der Beklagte zu 1 die Kündi-gung des Vertrags. In einem Schreiben der Prozessbevollmächtigten der [X.]vom 16. März 2000 heißt es u.a.: —Die von meinen Mandanten ausge-sprochene Kündigung des [X.]und auch ihre Reaktion hierauf liegen [X.]vor. Meine Mandanten halten an der Kündigung festfi. Mit Anwalts-schreiben vom 10. April 2000 ließ die Klägerin die im —Auftrag der Eheleute M. fi (Beklagten) ausgesprochene Kündigung mit der Begründung zurückwei-sen, der [X.]sei nicht ordentlich kündbar; die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung lägen nicht vor. 2 Die Klägerin verlangt Vergütung für die [X.]von Mai 2000 bis Ende [X.]in Höhe von insgesamt 2.556,46 • nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem [X.]zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren [X.]weiter. Die Beklagten beantragen die Zurückwei-sung des Rechtsmittels. 3 Entscheidungsgründe: [X.]Das Berufungsgericht ist der Auffassung, der [X.]scheitere daran, dass die Beklagten den [X.]wirksam gekündigt hätten. Die Berechtigung zur ordentlichen Kündigung folge aus § 620 Abs. 2 BGB. Eine Zweckbefristung im Sinne dieser Vorschrift liege nicht vor. Zwar hätten die [X.]den [X.]—an die Eigenschaft der Beklagten als Wohnungs-eigentümer geknüpftfi. Da jedoch das Wohnungseigentum einen dauerhaften Charakter habe, lasse sich daraus nicht auf einen befristeten Zweck der Dien-ste schließen. Das ordentliche Kündigungsrecht sei nicht abbedungen worden. 4 - 4 - § 5 des Vertrags enthalte keine abschließende Regelung über die Beendigung des Vertragsverhältnisses. Auch die Verpflichtung in der Teilungserklärung zum Abschluss eines [X.]stehe der Kündigung nicht entgegen, weil die Klägerin in ihrer Eigenschaft als Inhaberin des begünstigten Betreuungsunternehmens daraus keine Rechte ableiten könne. Aber selbst wenn man dies anders sehen wollte, verstieße eine vertragliche Bindung für einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren gegen § 309 Nr. 9a BGB. Schließlich sei die Kündigung wirksam erklärt worden. Sowohl in dem Schreiben des Beklagten zu 1 vom 23. Januar 2000 als auch in dem anwaltlichen Schreiben vom 16. März 2000 werde hinreichend deutlich die Absicht beider Beklagter zum Ausdruck gebracht, den [X.]zu beenden. I[X.]Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung im Ergebnis stand. Vergütungsansprüche für die [X.]ab Mai 2000 stehen der Klä-gerin nicht zu, weil die Beklagten den [X.]wirksam nach §§ 620 Abs. 2, 621 Nr. 3 [X.]gekündigt haben. 5 1. Die Berechtigung zur ordentlichen Kündigung beruht auf § 620 Abs. 2 BGB. 6 a) Für die Beendigung des Vertragsverhältnisses ist das Recht des Dienstvertrags maßgeblich. Zwar sind die durch den [X.]be-gründeten Vertragspflichten der Klägerin nicht ausschließlich dienstvertraglicher Natur (§ 611 BGB). Vielmehr liegt ein gemischter Vertrag vor, der auch werk- und mietvertragsrechtliche Elemente enthält. Die Anwendung von § 620 Abs. 2 BGB folgt jedoch daraus, dass gemischte Verträge dem Recht des Vertragstyps zu unterstellen sind, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Rechtsgeschäfts liegt (etwa BGH, Urt. v. 29. Oktober 1980, VIII ZR 326/79, NJW 1981, 341, 342; 7 - 5 - Beschl. v. 21. April 2005, III ZR 293/04, NJW 2005, 2008, 2010). Diesen Schwerpunkt hat das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision unbe-anstandet im Dienstvertragsrecht gesehen. b) Ein Dienstvertrag ist ordentlich kündbar, wenn seine Dauer weder be-stimmt noch aus der Beschaffenheit oder dem Zweck der Dienste zu entneh-men ist (§ 620 Abs. 2 BGB) und die Vertragsparteien das Recht auf ordentliche Kündigung nicht wirksam abbedungen haben. So liegt es hier. 8 aa) Eine kalendermäßig bestimmte Vertragsdauer haben die Parteien nicht vereinbart. Ob die Auslegung des [X.]mit Blick auf die Be-zugnahme der in der Teilungserklärung festgeschriebenen Verpflichtung der Wohnungseigentümer, zur Realisierung eines betreuten [X.]einen [X.]mit der Klägerin abzuschließen, die Abrede einer unter § 620 Abs. 2 BGB fallenden Zweckbefristung oder Zweckbedingung mit der Folge ergibt, dass die Dauer des [X.]- abgesehen von dem in § 5 geregelten Eintritt dauernder Pflegebedürftigkeit - an die Stellung der [X.]als Wohnungseigentümer geknüpft ist, kann offen bleiben. Denn selbst wenn man diese Frage bejahen wollte, hielte eine solche Bestimmung der [X.]nicht einer [X.]nach § 11 Nr. 12a AGBG, der zum 1. Januar 2002 durch den inhaltsgleichen § 309 Nr. 9a BGB abgelöst wurde, stand. Eine wirksame - zum Ausschluss des Rechts auf ordentliche Kündigung führende - Bestimmung der Vertragsdauer durch den Zweck der Dienste läge dann nicht vor. 9 (1) Der dagegen von der Revision erhobene Einwand, es fehle an einer der [X.]unterliegenden Vertragsklausel, weil sich der Ausschluss der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit allein aus dem Zweck der Dienste ergebe, greift nicht durch. Soll das Ende eines Dienstvertrags an eine Zweckbefristung 10 - 6 - oder Zweckbedingung geknüpft, also von dem sicheren oder unsicheren Eintritt eines künftigen Ereignisses abhängig gemacht werden, so bedarf auch eine solche Bestimmung der Vertragsdauer einer Einigung der Vertragsparteien (Pa-landt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 620 BGB Rdn. 8; vgl. auch [X.]NJW 2006, 1084, 1086; AnwaltKomm-BGB/Franzen, § 620 Rdn. 6). Das führt bei [X.]Regelung zur Inhaltskontrolle nach den für allgemeine Geschäftsbe-dingungen geltenden Vorschriften (vgl. Staudinger/Preis, [X.][2002], § 620 Rdn. 8), da die Regelung über eine unmittelbare Festlegung der Hauptleistun-gen des Vertrages (§ 307 Abs. 3 BGB, § 8 AGBG) hinausgeht. (2) Nach § 309 Nr. 9a BGB (§ 11 Nr. 12a AGBG) kann der [X.]höchstens für einen Zeitraum von zwei Jahren vertraglich gebunden wer-den. Unzulässig sind damit zunächst die von dem Wortlaut der Norm ausdrück-lich erfassten kalendarischen Befristungen für mehr als zwei Jahre. Darüber hinaus erfasst die Vorschrift nach ihrem Sinn und Zweck aber auch Verträge, deren Beendigung von einem bestimmten Ereignis abhängt, sofern die Parteien nicht den Eintritt dieses Ereignisses innerhalb von zwei Jahren als sicher vor-ausgesetzt haben (ähnlich BGH, Urt. v. 30. September 1958, VIII ZR 134/57, NJW 1958, 2062, 2063 zu § 566 BGB a.F.). Für eine solche Vorstellung der Parteien bei Vertragsschluss ist vorliegend nichts ersichtlich. Aber selbst bei Vorliegen einer derartigen Vorstellung führte das gesetzgeberische Anliegen, eine durch allgemeine Geschäftsbedingen begründete vertragliche Bindung des Dienstberechtigen über zwei Jahre hinaus zu unterbinden, dazu, dass es dem Verwender nach [X.]und Glauben versagt wäre, einer - wie hier - erst nach Ablauf von zwei Jahren erklärten ordentlichen Kündigung entgegen zu halten, das für die Zweckbefristung oder Zweckbedingung maßgebliche Ereignis sei entgegen den Erwartungen der Parteien nun doch nicht eingetreten (§ 242 BGB). 11 - 7 - (3) Soweit das Berufungsgericht meint, bei Vorliegen eines anerken-nenswerten Interesses könne eine mehr als zweijährige Vertragsbindung nach § 242 BGB hinzunehmen sein, und sich für diesen rechtlichen Ausgangspunkt auf das Urteil des [X.]vom 10. Februar 1993 (XII ZR 74/91, NJW 1993, 1133, 1134) bezieht, wird nicht bedacht, dass die zitierte Entschei-dung zur Abwägung nach § 9 [X.](nunmehr § 307 BGB) ergangen ist. Bei § 309 Nr. 9a BGB (§ 11 Nr. 12a AGBG) handelt es sich dagegen um ein Klau-selverbot ohne Wertungsmöglichkeit, so dass die Billigung einer über zwei [X.]hinausreichenden Vertragsbindung schon bei Vorliegen eines anerkennens-werten Interesses auf eine den Gerichten versagte Gesetzeskorrektur hinaus liefe. 12 bb) Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist dem Formularvertrag kein Ausschluss des Rechts auf ordentliche Kündigung zu entnehmen. Ob hier-gegen revisionsrechtlich etwas einzuwenden ist, kann dahin gestellt bleiben, weil nach den obigen Ausführungen auch eine solche Klausel nach § 309 Nr. 9a BGB (§ 11 Nr. 12a AGBG) keinen Bestand haben könnte. 13 cc) Auch ist die Befugnis zur ordentlichen Kündigung nicht nach [X.]und Glauben unter dem Gesichtspunkt ausgeschlossen, dass die ordentliche Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses regelmäßig treuwidrig ist, wenn der Gekündigte bei Beendigung des Vertrags einen Anspruch auf dessen Neuab-schluss hätte (BGH, Urt. v. 30. September 1981, IVa ZR 187/80, VersR 1982, 259, 260; [X.]NJW 1100, 1101; OLG Brandenburg, NJW 2001, 450, 451). § 242 BGB greift unter diesem Blickwinkel schon deshalb nicht ein, weil ein Kontrahierungszwang der Wohnungseigentümer zum Abschluss eines Betreu-ungsvertrags mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren nicht besteht. 14 - 8 - Allerdings lässt das Wohnungseigentumsrecht den [X.]weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen (Senat, [X.]37, 203, 207; Beschl. v. 24. Februar 1994, V ZB 43/93, NJW 1994, 2950, 2951). Daher steht es auch dem teilenden Eigentümer nach §§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 i.V.m. §§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 2 WEG frei, in der Teilungserklä-rung eine [X.]vorzugeben, wonach Wohnungen nur im Sinne betreuten [X.]genutzt werden dürfen und demgemäß die Wohnungsnut-zer ein bestimmtes Mindestalter erreicht haben oder betreuungsbedürftig sein müssen. Auch sind keine grundsätzlichen Einwände dagegen zu erheben, wenn zur Umsetzung der [X.]mit Bindungswirkung nach § 10 Abs. 2 WEG eine Verpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer festgeschrieben wird, einen [X.]abzuschließen (vgl. Forst, [X.]2003, 292, 295 f.; ähnlich Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 10 Rdn. 38 zur Verpflichtung, dem Abschluss eines bestimmten [X.]zuzustimmen), um auf diese Weise die Grundlage für eine möglichst kostengünstige Betreuung zu schaffen. Auf durchgreifende Bedenken stößt ein solcher Kontrahierungszwang indessen jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümer zum Abschluss von Verträgen mit einer Bindung von mehr als zwei Jahren verpflichtet werden sollen und we-der den einzelnen Wohnungseigentümern noch der [X.]wirkliche Spielräume für die Ausgestaltung der Verträge verbleiben. Dabei kann offen bleiben, ob von dem teilenden Eigentümer einseitig gesetzte Bestimmungen in der Teilungserklärung der Inhaltskontrolle nach den für all-gemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 307 ff. [X.](§§ 9 ff. AGBG) in entsprechender Anwendung unterliegen oder ob sich diese Kontrolle unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maß-stab von [X.]und Glauben (§ 242 BGB) auszurichten hat (vgl. dazu Senat, [X.]151, 164, 173 f. m.w.[X.]auch zum Streitstand). Beide Standpunkte führen vorliegend zu demselben Ergebnis. 15 - 9 - (1) Dass die entsprechende Anwendung von § 309 Nr. 9a BGB (§ 11 Nr. 12a AGBG) die Unwirksamkeit des hier in Rede stehenden Kontrahierungs-zwangs zur Folge hat, bedarf nach den obigen Ausführungen zur unmittelbaren Anwendung der Vorschrift keiner weiteren Ausführungen. 16 (2) Nichts anderes ergibt sich, wenn man den Kontrahierungszwang an den Vorgaben von [X.]und Glauben misst, weil eine von dem teilenden [X.]einseitig gesetzte Verpflichtung zur Eingehung von Betreuungsverträgen mit mehr als zweijähriger Bindung die Wohnungseigentümer in unangemesse-ner Weise benachteiligt. Dabei ist das Anliegen durchaus anzuerkennen, durch eine Verpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer eine möglichst kostengüns-tige Betreuung zu ermöglichen. [X.]ist zu berücksichtigen, dass selbst das Interesse der Wohnungseigentümer an einer kontinuierlichen Verwaltung keine dauerhafte Bindung an einen bestimmten Ver[X.]zulässt (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG). Im Rahmen betreuten [X.]kann nichts anderes gelten. Die Vorgabe einer dauerhaften Bindung an ein bestimmtes Betreuungsunterneh-men ohne die Möglichkeit, Einzelheiten auszuhandeln, würde in nicht hinnehm-barer Weise die rechtliche Stellung der Wohnungseigentümer und ihre Ent-scheidungsfreiheit beschneiden. Dazu käme es jedoch, wenn der teilende [X.]die Wohnungseigentümer über die Teilungserklärung unbefristet, unwi-derruflich oder über Jahrzehnte hinweg an ein bestimmtes Unternehmen binden könnte. Gerade im Bereich des betreuten [X.]besteht jedoch nicht zuletzt wegen des personalen Bezugs von Betreuungsleistungen ein gesteigertes Be-dürfnis, sich von Unternehmen trennen zu können, die den Erwartungen nicht entsprochen haben. Dem hat der teilende Wohnungseigentümer bei der Aus-gestaltung eines [X.]Rechnung zu tragen. Da das Gesetz für den Bereich des betreuten [X.]keine Sonderregelung enthält, liegt es im Hinblick auf die einseitige Gestaltung des [X.]und den personalen Bezug, den Betreuungsleistungen - anders als die von einem [X.]- 10 - [X.]zu erbringenden Dienstleistungen - aufweisen, nahe, das zulässige zeitli-che Höchstmaß nicht an der für die Verwaltertätigkeit geltenden Höchstfrist von fünf Jahren auszurichten, sondern in Anlehnung an die allgemeine Vorschrift des § 309 Nr. 9 lit. a [X.](§ 11 Nr. 12 lit. a AGBG) mit zwei Jahren zu bestim-men. Ob im Rahmen einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB eine großzügigere Beurteilung angezeigt sein kann, wenn das Interesse der Wohnungseigentümer zwingend eine höhere Mindestlaufzeit erfordert, weil bestimmte Betreuungsleis-tungen - etwa wegen eines herausgehobenen [X.]- anders nicht zu erlangen sind, kann offen bleiben, weil eine solche Fallgestaltung hier nicht vorliegt. 2. Schließlich ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass die Kündigung wirksam von beiden Beklagten erklärt wurde. Einer Mitwir-kung der übrigen Wohnungseigentümer bedurfte es hierzu nicht. 18 a) An die tatrichterliche Würdigung, dass (auch) in dem Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 16. März 2000 eine Kündigungs-erklärung beider Beklagten zu erblicken ist, ist der Senat gebunden. Im [X.]kann nur überprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt wurde, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsre-geln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt wurden und ob die Auslegung auf einem von der Revision gerügten Verfahrensfehler beruht (std. Rspr., vgl. etwa Senat, Urt. v. 26. März 2004, V ZR 90/03, NJW-RR 2004, 952 m.w.N.). Dieser Prüfung hält die Auslegung durch das Berufungsgericht stand. Dessen Auffassung, das Festhalten an der früheren Kündigung bringe den für eine neu-erliche Kündigung notwendigen Gestaltungswillen zur Beendigung des [X.]ausreichend deutlich zum Ausdruck, ist möglich und unter-liegt keinen im Revisionsverfahren maßgeblichen Auslegungsfehlern. Dies gilt umso mehr, als auch die Klägerin - wie das Antwortschreiben ihres Prozessbe-19 - 11 - vollmächtigten vom 10. April 2000 belegt - die in Rede stehende Formulierung als Kündigungserklärung beider Beklagten verstanden hat (§ 133 BGB). b) Der Vertrag konnte von den Beklagten ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer gekündigt werden. Eine rechtliche Verbindung im Sinne eines einheitlichen Geschäfts besteht nicht zu den Betreuungsverträgen der anderen Wohnungseigentümer. Anhaltspunkte für die Vereinbarung einer [X.]rechtlichen Verknüpfung lassen sich dem [X.]nicht ent-nehmen. Daran muss sich die Klägerin als Verwenderin des [X.]festhalten lassen. 20 - 12 - II[X.][X.]beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. 21 [X.] [X.] Lemke Schmidt-Räntsch [X.]Vorinstanzen: AG Mainz, Entscheidung vom 11.11.2002 - 82 C 514/01 - LG Mainz, Entscheidung vom [X.]- 3 S 370/02 -