Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 13.10.2006, Az. V ZR 289/05

[X.]IM [X.]AME[X.] [X.]ES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 13. Oktober 2006 W i l m s, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit [X.]achschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja WEG §§ 8 Abs. 2, 10 Abs. 2; [X.] §§ 242 Cd, [X.], 309 [X.]r. 9a; [X.] § 11 [X.]r. 12a a) Es steht dem teilenden Eigentümer frei, in der Teilungserklärung eine Gebrauchs-regelung vorzugeben, wonach Wohnungen nur im Sinne betreuten [X.] ge-nutzt werden dürfen. b) Eine in der Teilungserklärung enthaltene Verpflichtung der Wohnungseigentümer, einen [X.] mit einer zeitlichen Bindung von mehr als zwei Jahren abzuschließen, ist unwirksam. [X.], [X.]. v. 13. Oktober 2006 - [X.] - [X.]AG [X.]

- 2 - [X.]er V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Oktober 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. [X.]r. [X.] und [X.] [X.], [X.]r. Lemke, [X.]r. Schmidt-Räntsch und [X.]r. [X.] für Recht erkannt: [X.]ie Revision gegen das [X.]eil der 3. Zivilkammer des Land-gerichts [X.] vom 23. März 2005 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: [X.]ie Beklagten sind Eigentümer einer Wohnung in einer Anlage, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt wurde und nach der [X.] dem betreuten Wohnen dient. [X.]ie Teilungserklärung enthält hierzu Regelungen, die die [X.]utzung der Wohnungen auf einen betreuungsbedürftigen Personenkreis einschränken und die Sondereigentümer verpflichten, mit der Klägerin jeweils einen [X.] über sog. Regelleistungen abzu-schließen. Unter Bezugnahme auf die zuletzt genannte Bestimmung schlossen die Parteien Ende 1997 einen solchen Vertrag. In dem von der Klägerin [X.] heißt es unter § 5 ([X.]auer dieses Vertrages): —Tritt dauernde schwere Pflegebedürftigkeit ein, – so ist der Bewohner/Mieter zum Umzug in ein Pflegeheim verpflichtetfi. 1 - 3 - Mit Schreiben vom 23. Januar 2000 erklärte der Beklagte zu 1 die [X.]. In einem Schreiben der Prozessbevollmächtigten der [X.] vom 16. März 2000 heißt es u.a.: —[X.]ie von meinen Mandanten ausge-sprochene Kündigung des [X.] und auch ihre Reaktion hierauf liegen [X.] vor. Meine Mandanten halten an der Kündigung festfi. Mit Anwalts-schreiben vom 10. April 2000 ließ die Klägerin die im —Auftrag der Eheleute M. fi (Beklagten) ausgesprochene Kündigung mit der Begründung zurückwei-sen, der [X.] sei nicht ordentlich kündbar; die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung lägen nicht vor. 2 [X.]ie Klägerin verlangt Vergütung für die [X.] von Mai 2000 bis Ende [X.]e-zember 2001 in Höhe von insgesamt 2.556,46 • nebst Zinsen. [X.]as Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. [X.]ie hiergegen eingelegte Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren [X.] weiter. [X.]ie Beklagten beantragen die Zurückwei-sung des Rechtsmittels. 3 Entscheidungsgründe: [X.] [X.]as Berufungsgericht ist der Auffassung, der [X.] scheitere daran, dass die Beklagten den [X.] wirksam gekündigt hätten. [X.]ie Berechtigung zur ordentlichen Kündigung folge aus § 620 Abs. 2 [X.]. Eine Zweckbefristung im Sinne dieser Vorschrift liege nicht vor. Zwar hätten die [X.] den [X.] —an die Eigenschaft der Beklagten als Wohnungs-eigentümer geknüpftfi. [X.]a jedoch das Wohnungseigentum einen dauerhaften Charakter habe, lasse sich daraus nicht auf einen befristeten Zweck der [X.]ien-ste schließen. [X.]as ordentliche Kündigungsrecht sei nicht abbedungen worden. 4 - 4 - § 5 des Vertrags enthalte keine abschließende Regelung über die Beendigung des Vertragsverhältnisses. Auch die Verpflichtung in der Teilungserklärung zum Abschluss eines [X.] stehe der Kündigung nicht entgegen, weil die Klägerin in ihrer Eigenschaft als Inhaberin des begünstigten Betreuungsunternehmens daraus keine Rechte ableiten könne. Aber selbst wenn man dies anders sehen wollte, verstieße eine vertragliche Bindung für einen [X.]raum von mehr als zwei Jahren gegen § 309 [X.]r. 9a [X.]. Schließlich sei die Kündigung wirksam erklärt worden. Sowohl in dem Schreiben des Beklagten zu 1 vom 23. Januar 2000 als auch in dem anwaltlichen Schreiben vom 16. März 2000 werde hinreichend deutlich die Absicht beider Beklagter zum Ausdruck gebracht, den [X.] zu beenden. I[X.] [X.]iese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung im Ergebnis stand. Vergütungsansprüche für die [X.] ab Mai 2000 stehen der Klä-gerin nicht zu, weil die Beklagten den [X.] wirksam nach §§ 620 Abs. 2, 621 [X.]r. 3 [X.] gekündigt haben. 5 1. [X.]ie Berechtigung zur ordentlichen Kündigung beruht auf § 620 Abs. 2 [X.]. 6 a) Für die Beendigung des Vertragsverhältnisses ist das Recht des [X.]ienstvertrags maßgeblich. Zwar sind die durch den [X.] be-gründeten Vertragspflichten der Klägerin nicht ausschließlich dienstvertraglicher [X.]atur (§ 611 [X.]). Vielmehr liegt ein gemischter Vertrag vor, der auch werk- und mietvertragsrechtliche Elemente enthält. [X.]ie Anwendung von § 620 Abs. 2 [X.] folgt jedoch daraus, dass gemischte Verträge dem Recht des Vertragstyps zu unterstellen sind, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Rechtsgeschäfts liegt (etwa [X.], [X.]. v. 29. Oktober 1980, [X.], [X.]JW 1981, 341, 342; 7 - 5 - Beschl. v. 21. April 2005, [X.], [X.]JW 2005, 2008, 2010). [X.]iesen Schwerpunkt hat das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision unbe-anstandet im [X.]ienstvertragsrecht gesehen. b) Ein [X.]ienstvertrag ist ordentlich kündbar, wenn seine [X.]auer weder be-stimmt noch aus der Beschaffenheit oder dem Zweck der [X.]ienste zu entneh-men ist (§ 620 Abs. 2 [X.]) und die Vertragsparteien das Recht auf ordentliche Kündigung nicht wirksam abbedungen haben. So liegt es hier. 8 aa) Eine kalendermäßig bestimmte Vertragsdauer haben die Parteien nicht vereinbart. Ob die Auslegung des [X.] mit Blick auf die Be-zugnahme der in der Teilungserklärung festgeschriebenen Verpflichtung der Wohnungseigentümer, zur Realisierung eines betreuten [X.] einen [X.] mit der Klägerin abzuschließen, die Abrede einer unter § 620 Abs. 2 [X.] fallenden Zweckbefristung oder Zweckbedingung mit der Folge ergibt, dass die [X.]auer des [X.] - abgesehen von dem in § 5 geregelten Eintritt dauernder Pflegebedürftigkeit - an die Stellung der [X.] als Wohnungseigentümer geknüpft ist, kann offen bleiben. [X.]enn selbst wenn man diese Frage bejahen wollte, hielte eine solche Bestimmung der [X.] nicht einer [X.] nach § 11 [X.]r. 12a [X.], der zum 1. Januar 2002 durch den inhaltsgleichen § 309 [X.]r. 9a [X.] abgelöst wurde, stand. Eine wirksame - zum Ausschluss des Rechts auf ordentliche Kündigung führende - Bestimmung der Vertragsdauer durch den Zweck der [X.]ienste läge dann nicht vor. 9 (1) [X.]er dagegen von der Revision erhobene Einwand, es fehle an einer der [X.] unterliegenden Vertragsklausel, weil sich der Ausschluss der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit allein aus dem Zweck der [X.]ienste ergebe, greift nicht durch. Soll das Ende eines [X.]ienstvertrags an eine Zweckbefristung 10 - 6 - oder Zweckbedingung geknüpft, also von dem sicheren oder unsicheren Eintritt eines künftigen Ereignisses abhängig gemacht werden, so bedarf auch eine solche Bestimmung der Vertragsdauer einer Einigung der Vertragsparteien (Pa-landt/[X.], [X.], 65. Aufl., § 620 [X.] Rdn. 8; vgl. auch [X.] [X.]JW 2006, 1084, 1086; AnwaltKomm-[X.]/[X.], § 620 Rdn. 6). [X.]as führt bei [X.] Regelung zur Inhaltskontrolle nach den für allgemeine Geschäftsbe-dingungen geltenden Vorschriften (vgl. [X.]/Preis, [X.] [2002], § 620 Rdn. 8), da die Regelung über eine unmittelbare Festlegung der Hauptleistun-gen des Vertrages (§ 307 Abs. 3 [X.], § 8 [X.]) hinausgeht. (2) [X.]ach § 309 [X.]r. 9a [X.] (§ 11 [X.]r. 12a [X.]) kann der [X.]ienstberech-tigte höchstens für einen [X.]raum von zwei Jahren vertraglich gebunden wer-den. Unzulässig sind damit zunächst die von dem Wortlaut der [X.]orm ausdrück-lich erfassten kalendarischen Befristungen für mehr als zwei Jahre. [X.]arüber hinaus erfasst die Vorschrift nach ihrem Sinn und Zweck aber auch Verträge, deren Beendigung von einem bestimmten Ereignis abhängt, sofern die Parteien nicht den Eintritt dieses Ereignisses innerhalb von zwei Jahren als sicher vor-ausgesetzt haben (ähnlich [X.], [X.]. v. 30. September 1958, [X.], [X.]JW 1958, 2062, 2063 zu § 566 [X.] a.F.). Für eine solche Vorstellung der Parteien bei Vertragsschluss ist vorliegend nichts ersichtlich. Aber selbst bei Vorliegen einer derartigen Vorstellung führte das gesetzgeberische Anliegen, eine durch allgemeine Geschäftsbedingen begründete vertragliche Bindung des [X.]ienstberechtigen über zwei Jahre hinaus zu unterbinden, dazu, dass es dem Verwender nach [X.] und Glauben versagt wäre, einer - wie hier - erst nach Ablauf von zwei Jahren erklärten ordentlichen Kündigung entgegen zu halten, das für die Zweckbefristung oder Zweckbedingung maßgebliche Ereignis sei entgegen den Erwartungen der Parteien nun doch nicht eingetreten (§ 242 [X.]). 11 - 7 - (3) Soweit das Berufungsgericht meint, bei Vorliegen eines anerken-nenswerten Interesses könne eine mehr als zweijährige Vertragsbindung nach § 242 [X.] hinzunehmen sein, und sich für diesen rechtlichen Ausgangspunkt auf das [X.]eil des [X.] vom 10. Februar 1993 ([X.], [X.]JW 1993, 1133, 1134) bezieht, wird nicht bedacht, dass die zitierte Entschei-dung zur Abwägung nach § 9 [X.] (nunmehr § 307 [X.]) ergangen ist. Bei § 309 [X.]r. 9a [X.] (§ 11 [X.]r. 12a [X.]) handelt es sich dagegen um ein [X.], so dass die Billigung einer über zwei [X.] hinausreichenden Vertragsbindung schon bei Vorliegen eines anerkennens-werten Interesses auf eine den Gerichten versagte Gesetzeskorrektur hinaus liefe. 12 bb) [X.]ach Auffassung des Berufungsgerichts ist dem Formularvertrag kein Ausschluss des Rechts auf ordentliche Kündigung zu entnehmen. Ob hier-gegen revisionsrechtlich etwas einzuwenden ist, kann dahin gestellt bleiben, weil nach den obigen Ausführungen auch eine solche Klausel nach § 309 [X.]r. 9a [X.] (§ 11 [X.]r. 12a [X.]) keinen Bestand haben könnte. 13 cc) Auch ist die Befugnis zur ordentlichen Kündigung nicht nach [X.] und Glauben unter dem Gesichtspunkt ausgeschlossen, dass die ordentliche Kündigung eines [X.]auerschuldverhältnisses regelmäßig treuwidrig ist, wenn der Gekündigte bei Beendigung des Vertrags einen Anspruch auf dessen [X.]euab-schluss hätte ([X.], [X.]. v. 30. September 1981, [X.], [X.], 259, 260; [X.] [X.]JW 1100, 1101; [X.], [X.]JW 2001, 450, 451). § 242 [X.] greift unter diesem Blickwinkel schon deshalb nicht ein, weil ein Kontrahierungszwang der Wohnungseigentümer zum Abschluss eines Betreu-ungsvertrags mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren nicht besteht. 14 - 8 - Allerdings lässt das Wohnungseigentumsrecht den [X.] weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen (Senat, [X.] 37, 203, 207; Beschl. v. 24. Februar 1994, [X.], [X.]JW 1994, 2950, 2951). [X.]aher steht es auch dem teilenden Eigentümer nach §§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 i.V.m. §§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 2 WEG frei, in der Teilungserklä-rung eine [X.] vorzugeben, wonach Wohnungen nur im Sinne betreuten [X.] genutzt werden dürfen und demgemäß die Wohnungsnut-zer ein bestimmtes Mindestalter erreicht haben oder betreuungsbedürftig sein müssen. Auch sind keine grundsätzlichen Einwände dagegen zu erheben, wenn zur Umsetzung der [X.] mit Bindungswirkung nach § 10 Abs. 2 WEG eine Verpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer festgeschrieben wird, einen [X.] abzuschließen (vgl. Forst, [X.] 2003, 292, 295 f.; ähnlich [X.]/[X.], WEG, 9. Aufl., § 10 Rdn. 38 zur Verpflichtung, dem Abschluss eines bestimmten Ver[X.]vertrages zuzustimmen), um auf diese Weise die Grundlage für eine möglichst kostengünstige Betreuung zu schaffen. Auf durchgreifende Bedenken stößt ein solcher Kontrahierungszwang indessen jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümer zum Abschluss von Verträgen mit einer Bindung von mehr als zwei Jahren verpflichtet werden sollen und we-der den einzelnen Wohnungseigentümern noch der [X.] wirkliche Spielräume für die Ausgestaltung der Verträge verbleiben. [X.]abei kann offen bleiben, ob von dem teilenden Eigentümer einseitig gesetzte Bestimmungen in der Teilungserklärung der Inhaltskontrolle nach den für all-gemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 307 ff. [X.] (§§ 9 ff. [X.]) in entsprechender Anwendung unterliegen oder ob sich diese Kontrolle unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maß-stab von [X.] und Glauben (§ 242 [X.]) auszurichten hat (vgl. dazu Senat, [X.] 151, 164, 173 f. m.w.[X.] auch zum Streitstand). Beide Standpunkte führen vorliegend zu demselben Ergebnis. 15 - 9 - (1) [X.]ass die entsprechende Anwendung von § 309 [X.]r. 9a [X.] (§ 11 [X.]r. 12a [X.]) die Unwirksamkeit des hier in Rede stehenden Kontrahierungs-zwangs zur Folge hat, bedarf nach den obigen Ausführungen zur unmittelbaren Anwendung der Vorschrift keiner weiteren Ausführungen. 16 (2) [X.]ichts anderes ergibt sich, wenn man den Kontrahierungszwang an den Vorgaben von [X.] und Glauben misst, weil eine von dem teilenden [X.] einseitig gesetzte Verpflichtung zur Eingehung von Betreuungsverträgen mit mehr als zweijähriger Bindung die Wohnungseigentümer in unangemesse-ner Weise benachteiligt. [X.]abei ist das Anliegen durchaus anzuerkennen, durch eine Verpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer eine möglichst kostengüns-tige Betreuung zu ermöglichen. [X.] ist zu berücksichtigen, dass selbst das Interesse der Wohnungseigentümer an einer kontinuierlichen Verwaltung keine dauerhafte Bindung an einen bestimmten Ver[X.] zulässt (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG). Im Rahmen betreuten [X.] kann nichts anderes gelten. [X.]ie Vorgabe einer dauerhaften Bindung an ein bestimmtes Betreuungsunterneh-men ohne die Möglichkeit, Einzelheiten auszuhandeln, würde in nicht hinnehm-barer Weise die rechtliche Stellung der Wohnungseigentümer und ihre Ent-scheidungsfreiheit beschneiden. [X.]azu käme es jedoch, wenn der teilende [X.] die Wohnungseigentümer über die Teilungserklärung unbefristet, unwi-derruflich oder über Jahrzehnte hinweg an ein bestimmtes Unternehmen binden könnte. Gerade im Bereich des betreuten [X.] besteht jedoch nicht zuletzt wegen des personalen Bezugs von Betreuungsleistungen ein gesteigertes Be-dürfnis, sich von Unternehmen trennen zu können, die den Erwartungen nicht entsprochen haben. [X.]em hat der teilende Wohnungseigentümer bei der Aus-gestaltung eines [X.] Rechnung zu tragen. [X.]a das Gesetz für den Bereich des betreuten [X.] keine Sonderregelung enthält, liegt es im Hinblick auf die einseitige Gestaltung des [X.] und den personalen Bezug, den Betreuungsleistungen - anders als die von einem [X.] - 10 - [X.] zu erbringenden [X.]ienstleistungen - aufweisen, nahe, das zulässige zeitli-che Höchstmaß nicht an der für die Ver[X.]tätigkeit geltenden Höchstfrist von fünf Jahren auszurichten, sondern in Anlehnung an die allgemeine Vorschrift des § 309 [X.]r. 9 lit. a [X.] (§ 11 [X.]r. 12 lit. a [X.]) mit zwei Jahren zu bestim-men. Ob im Rahmen einer Inhaltskontrolle nach § 242 [X.] eine großzügigere Beurteilung angezeigt sein kann, wenn das Interesse der Wohnungseigentümer zwingend eine höhere Mindestlaufzeit erfordert, weil bestimmte Betreuungsleis-tungen - etwa wegen eines herausgehobenen [X.] - anders nicht zu erlangen sind, kann offen bleiben, weil eine solche Fallgestaltung hier nicht vorliegt. 2. Schließlich ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass die Kündigung wirksam von beiden Beklagten erklärt wurde. Einer Mitwir-kung der übrigen Wohnungseigentümer bedurfte es hierzu nicht. 18 a) An die tatrichterliche Würdigung, dass (auch) in dem Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 16. März 2000 eine Kündigungs-erklärung beider Beklagten zu erblicken ist, ist der Senat gebunden. Im [X.] kann nur überprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt wurde, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsre-geln, [X.]enkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt wurden und ob die Auslegung auf einem von der Revision gerügten Verfahrensfehler beruht (std. Rspr., vgl. etwa Senat, [X.]. v. 26. März 2004, [X.], [X.]JW-RR 2004, 952 m.w.[X.].). [X.]ieser Prüfung hält die Auslegung durch das Berufungsgericht stand. [X.]essen Auffassung, das Festhalten an der früheren Kündigung bringe den für eine neu-erliche Kündigung notwendigen Gestaltungswillen zur Beendigung des [X.] ausreichend deutlich zum Ausdruck, ist möglich und unter-liegt keinen im Revisionsverfahren maßgeblichen Auslegungsfehlern. [X.]ies gilt umso mehr, als auch die Klägerin - wie das Antwortschreiben ihres Prozessbe-19 - 11 - vollmächtigten vom 10. April 2000 belegt - die in Rede stehende Formulierung als Kündigungserklärung beider Beklagten verstanden hat (§ 133 [X.]). b) [X.]er Vertrag konnte von den Beklagten ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer gekündigt werden. Eine rechtliche Verbindung im Sinne eines einheitlichen Geschäfts besteht nicht zu den Betreuungsverträgen der anderen Wohnungseigentümer. Anhaltspunkte für die Vereinbarung einer [X.] rechtlichen Verknüpfung lassen sich dem [X.] nicht ent-nehmen. [X.]aran muss sich die Klägerin als Verwenderin des [X.] festhalten lassen. 20 - 12 - II[X.] [X.]ie Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. 21 [X.] [X.]Schmidt-Räntsch [X.] Vorinstanzen: AG [X.], Entscheidung vom 11.11.2002 - 82 C 514/01 - LG [X.], Entscheidung vom [X.] - 3 S 370/02 -