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PDF anzeigen[X.]:[X.]:[X.]:2018:040518UVZR203.17.0
BUN[X.]SGERICHTSHOF
IM NAMEN [X.]S VOLKES
URTEIL
V ZR
203/17
Verkündet am:
4. Mai 2018
Weschenfelder
Amtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 21 Abs. 4, Abs. 8
a)
Ein auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einem Beschluss-antrag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der Durchführung einer bestimmten Maßnahme) gerichteter Klageantrag ist re-gelmäßig als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung auszulegen.
b)
Bei der Entscheidung über eine Beschlussersetzungsklage kommt es nach allgemeinen prozessualen Regeln darauf an, ob der geltend gemachte [X.] im [X.]punkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung besteht; ob bereits bei der Ablehnung des Beschlussantrags eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer bestand, ist für dieses Klageziel unerheblich.
[X.] § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2
a)
Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem sol-chen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Ge-meinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann.
b)
Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs-
oder Tei-leigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen (hier: -
2
-
massive Durchfeuchtungen der Wände), ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanie-rung verlangen; dies gilt auch dann, wenn die betroffenen Einheiten im [X.] eines Altbaus belegen sind (im [X.] an das Senatsurteil vom 17.
Oktober 2014 -
V [X.], [X.], 375 ff.).
[X.], Urteil vom 4. Mai 2018 -
V [X.] -
LG [X.]
AG [X.]
-
3
-
Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf
die mündliche Verhandlung vom 4. Mai 2018
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterinnen Prof.
Dr.
Schmidt-Räntsch und Dr.
Brückner, [X.]
Göbel und die Richterin Haberkamp
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des
[X.]s [X.]
Zivilkammer 18 -
vom 28. Juni 2017 wird auf Kosten der [X.] mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass Nr. 1 des [X.] insgesamt wie folgt neu gefasst wird:
[X.] vom 7. Dezember 2015, [X.].
, unter Zu-rückweisung ihres weitergehenden Rechtsmittels teilweise ab-geändert und wie folgt neu gefasst:
Die auf der Eigentümerversammlung vom 31. März 2015 zu den Tagesordnungspunkten 2a, 2b und 2f gefassten
Beschlüs-se werden für ungültig erklärt.
Zu [X.] 2a und zu 2b werden folgende Beschlüsse ersetzt:
Es ist beschlossen, dass die Schäden an dem Gemeinschafts-eigentum des Gebäudes B.
14 in H.
im Bereich der zu den [X.]
Nr. 1 bis 3 gehörenden Räume sowie die Ursache der Schäden, festgestellt und be-schrieben in den Gutachten des Ingenieurbüros A.
+ H.
vom 27.
Januar
2010 und des Architekten St.
S.
vom 15. -
4
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November 2011, durch die Gemeinschaft und auf
deren Kosten beseitigt werden, und zwar unter Beachtung der allgemein an-erkannten Regeln der Technik und des in der Teilungserklärung ausgewiesenen Nutzungszwecks dieser drei [X.] (Gewerbeeinheiten, Laden, Büro).
Es ist ferner beschlossen, dass die Instandsetzung gemäß dem vorstehenden Beschluss unter Einbringung einer [X.] im Mauerwerk der betroffenen Innen-
und Außenwände sowie durch Aufbringung einer Vertikalsperre auf den erdbe-rührten Außenwänden auf der Grundlage einer entsprechenden Sanierungsplanung erfolgt.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Das im Jahr 1890 errichtete Gebäude wurde im Jahr 1986 in Wohnungs-
und Teileigen-dem vorgenannten Grundbesitz befindet sich ein Gebäude aus dem Jahre Die drei [X.] der Kläger befinden sich im Souterrain des [X.]. Sie 1
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(Nr. 2 und 3) bezeichnet und derzeit als Naturheilpraxis, Künstleragentur und Kommunikationsagentur genutzt. Weil die Wände der Einheiten Durchfeuchtun-gen aufweisen, holte die [X.] ein Gutachten eines Ingenieurbüros und im Jahr 2011 ein Gutachten eines Archi-tekten ein. Die Ursache für die Schäden liegt in einer fehlenden außenseitigen Sockelabdichtung, einer fehlenden Horizontalsperre und im Mauerwerk einge-ohne Erfolg durchgeführt. In der Eigentümerversammlung vom 31. März 2015 wurde der zu [X.] 2a gestellte Antrag der Kläger, Feuchtigkeitsschäden im Be-reich des [X.] auf der Grundlage der Empfehlungen aus den beiden Pri-vatgutachten unter Beachtung allgemein anerkannter Regeln der Technik und des in der Teilungserklärung vorgesehenen Nutzungszwecks beseitigen zu [X.], mehrheitlich abgelehnt. Auch der weitere Antrag, wonach die [X.] durch Einbringung einer Horizontalsperre im Mauerwerk sowie Aufbrin-gung einer Vertikalsperre auf den erdberührten Außenwänden gemäß den Empfehlungen der beiden Privatgutachten erfolgen soll ([X.] 2b), fand keine Mehrheit. Zu [X.] 2f beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, ein weiteres Sachverständigengutachten zu alternativen Sanierungsmöglichkeiten u-holen; unter anderem sollte das Gutachten klären, welche Souterrainabdichtung im Rahmen der [X.] geschuldet ist, und ob der Trocknungszustand der [X.] entspricht.
Die Kläger wenden sich -
soweit von Interesse -
gegen die genannten Beschlüsse mit der Anfechtungsklage. Zugleich haben sie beantragt, die [X.] zu verurteilen, den [X.] zu 2a und 2b zuzustimmen; hilfsweise soll eine gerichtliche Beschlussersetzung erfolgen. Das Amtsgericht hat den zu [X.]
2f gefassten Beschluss für ungültig erklärt und die Klage im 2
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6
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Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das [X.] auch die zu [X.] 2a und 2b gefassten Beschlüsse für ungültig erklärt und die Beklagten verurteilt, beiden [X.] zuzustimmen. Die auf [X.] 2f bezogene Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, wollen die Beklagten erreichen, dass die Klage insgesamt abgewiesen wird.
Entscheidungsgründe:
I.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts widerspricht die Ablehnung des Be-schlussantrags zu [X.] 2a ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Beklagten seien verpflichtet, die Feuchtigkeitsschäden wie beantragt zu sanieren. Eines weite-ren Gutachtens bedürfe es nicht, weil die
Ursachen bereits feststünden und sich der Sachverhalt seit Einholung der beiden Gutachten nicht verändert habe. Entgegen der Auffassung der Beklagten gehörten die Durchfeuchtungen nicht zu dem planmäßigen Zustand der [X.]. Darauf, ob die
Ab-dichtung den bei Errichtung des [X.] geltenden Regeln der Technik entspreche, komme es wegen der fast hundert Jahre später erfolgten nach der Teilungserklärung,
werde. Die [X.] im Souterrain dienten als gewerblich voll nutzbare Räumlichkeiten. Der bauliche Zustand des gemeinschaftlichen Eigen-tums müsse die Nutzung zu dem vorgesehenen Zweck gewährleisten. Die Klä-ger hätten Anspruch auf Beseitigung der Ursachen nach heutigen [X.]
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h-feuchtungen zufrieden geben.
Die auf den Beschlussantrag zu [X.] 2b bezogenen Klageanträge hätten ebenfalls Erfolg, weil die Beklagten auch insoweit zur Zustimmung verpflichtet seien. Nach dem Ergebnis des gerichtlichen Sachverständigengutachtens ent-spreche nur die beantragte Art der Sanierung ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Einwand der Beklagten, sie hätten diese Frage -
wie das Gericht -
zunächst durch ein weiteres Gutachten überprüfen dürfen, sei unberechtigt. Selbst wenn es insoweit auf den [X.]punkt der Beschlussfassung ankommen sollte, hätte dem Antrag aus objektiver Sicht entsprochen werden müssen. Mit den beiden Gutachten habe bereits eine ausreichende Entscheidungsgrundlage vorgele-gen. Mit der zu [X.] 2f beschlossenen Einholung eines weiteren Gutachtens hätten die Wohnungseigentümer keine aktuelle Bestandsaufnahme beabsich-tigt, sondern eingewünschten Ergebnis, dass der Zustand der Souterraineinheiten baualters-klassengerecht und von den Klägern hinzunehmen sei. Dies entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
II.
Die Revision hat keinen Erfolg.
1. Allerdings sind -
anders
als das Berufungsgericht meint -
die ihrem Wortlaut nach auf Zustimmung zu den [X.] zu [X.] 2a und 2b gerichteten [X.] der Kläger
so zu verstehen, dass das Gericht einen
inhaltlich genau bestimmten
Beschluss gemäß § 21 Abs. 8 [X.] ersetzen soll.
Ein auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einem Beschlussan-4
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8
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trag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der [X.] einer bestimmten Maßnahme)
gerichteter Klageantrag ist nämlich regel-mäßig -
und so auch hier -
als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung ge-mäß § 21 Abs.
8 [X.] auszulegen.
Da
im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der [X.] Interessenlage entspricht (vgl. nur Senat, Urteil vom 26. Februar 2016
V
ZR 250/14, [X.], 553 Rn. 18 mwN), soll in aller Regel
nicht die [X.] individueller
Willenserklärungen
erreicht werden, sondern ein Beschluss als das
in §
23 Abs.
1 [X.] vorgesehene
Ergebnis
der kollektiven Willensbildung der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden. Speziell für dieses Anliegen hat der Gesetzgeber
mit der Einführung von
§
21 Abs. 8 [X.] die
Möglichkeit geschaffen, eine
Beschlussersetzung
durch gerichtliches Gestaltungsurteil her-beizuführen
(vgl. Senat, Urteil vom 26.
Februar 2016 -
V
ZR 250/14, [X.], 553 Rn.
16
ff.; [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., vor §§
43
ff. Rn. 41, jeweils mwN).
Soweit der Senat dies in der Vergangenheit teilweise anders gesehen hat (vgl. etwa Senat, Urteil vom 2.
März 2012 -
V [X.], [X.], 1722 Rn.
11), hält er daran nicht fest.
2. Die so verstandenen Anträge sieht das Berufungsgericht in der Sache zu Recht als begründet an.
a) Dies gilt zunächst hinsichtlich der
auf [X.] 2a bezogenen Anfech-tungs-
und Beschlussersetzungsklage.
Da insoweit ein Grundlagenbeschluss über die Sanierung der Feuchtigkeitsschäden gefasst werden sollte, setzt der Erfolg beider Klageanträge voraus, dass die Kläger die Sanierung des [X.] verlangen können. Hiervon geht das Berufungsgericht rechts-fehlerfrei aus.
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9
-
aa) Gemäß § 21 Abs. 4 [X.] kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der [X.] nach billigem Ermessen -
mit anderen Worten ordnungsmäßiger Verwal-tung -
entspricht. Zu der ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 [X.] insbesondere die
ordnungsmäßige Instandhaltung und [X.] des gemeinschaftlichen Eigentums. Allerdings haben die Wohnungseigen-tümer insoweit einen Gestaltungsspielraum; sie müssen das Gebot der Wirt-schaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der [X.] Rücksicht nehmen. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erfor-derliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen. Ist jedoch die sofortige [X.] zwingend erforderlich,
so entspricht nur ihre Vornahme billigem Ermes-sen; in diesem Fall hat ein einzelner Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Durchführung gemäß § 21 Abs. 4 [X.] (Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014
V
[X.], [X.], 375 Rn. 10).
bb) Um zu beurteilen,
ob eine sofortige Instandsetzung zwingend erfor-derlich ist, muss geklärt werden, wie das Gemeinschaftseigentum beschaffen sein muss. Maßgeblich hierfür sind zunächst die Vorgaben der Teilungserklä-rung und der Gemeinschaftsordnung. Grundsätzlich muss das gemeinschaftli-che Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums [X.] bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs-
oder [X.] erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und ein-9
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zelne Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen. Das gilt auch dann, wenn es sich um anfängliche Mängel des Gemeinschaftseigentums han-delt; denn die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums ist der In-standhaltung und Instandsetzung im Sinne von §
21 Abs. 5 Nr. 2 [X.] zuzu-ordnen (vgl. [X.], Urteil vom 12. April 2007 -
VII ZR 236/05, [X.]Z 172, 42 Rn.
16).
cc) Daran gemessen besteht ein Anspruch der Kläger auf sofortige In-standsetzung der Mängel gemäß § 21 Abs. 4 [X.].
(1) Den Feststellungen des Berufungsgerichts zufolge sind die Außen-
und Innenwände der [X.] im Fußpunkt bis zur Höhe von 1 m
Erkenntnisse aus dem als Beleg angeführten Privatgutachten sowie aus dem von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen gerichtlichen Sachverständi-gengutachten und den
darin enthaltenen Lichtbildern
nicht nachvollziehbar
und stellt die Feststellungen des Berufungsgerichts nicht in Frage.
(2) Die zweckentsprechende Nutzung der drei [X.] wird hierdurch erheblich beeinträchtigt. Dienen Sondereigentumseinheiten zu Wohnzwecken, müssen derartige Durchfeuchtungen schon wegen der erhebli-chen nachteiligen Auswirkungen auf Wohnkomfort und Gesundheit sowie auf den optischen Eindruck des Sondereigentums beseitigt werden. Nichts anderes gilt hinsichtlich selbständiger [X.], die
-
wie hier -
als Büro oder Laden
dienen. [X.]
mit einer solchen Zweckbestim-mung müssen
ebenso wie Wohnungen grundsätzlich dazu geeignet sein, als Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen (vgl. dazu Senat, Urteil vom 11
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11
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23.
Juni
2017 -
V [X.], [X.], 367 Rn.
8). [X.] der Innen-
und Außenwände müssen deshalb weder in Wohnungs-
noch in [X.] hingenommen werden, und zwar auch dann nicht, wenn gesundheitsschädlicher Schimmel (noch) nicht aufgetreten ist (vgl. [X.], [X.], 184, 185).
(3) Ohne Erfolg wendet die Revision daher ein, die Feuchtigkeit sei bau-altersgemäß und von den Klägern deshalb hinzunehmen. Der Sanierungsan-spruch wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass es sich um Souterraineinhei-ten in einem Altbau handelt; ebenso wenig ist -
wie es das Berufungsgericht erwägt -
maßgeblich, ob der Zustand des Gebäudes im [X.]punkt der Aufteilung in Wohnungseigentum den geltenden technischen Anforderungen entsprochen hat.
(a) Richtig ist zwar, dass sich grundsätzlich nach den bei der Errichtung des Gebäudes geltenden Baustandards bemisst, welchen Zustand das Ge-meinschaftseigentum aufweisen muss. Deshalb richtet sich beispielsweise der zu gewährende Schallschutz im Grundsatz nach den zur [X.] der Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards (vgl. Senat, Urteil vom
1.
Juni
2012 -
V [X.], [X.],
2725 Rn. 10
f.; Urteil vom 27.
Fe-
bruar 2015 -
V [X.], [X.] 2015, 391 Rn. 7), und die Wohnungseigentümer sind regelmäßig nicht dazu verpflichtet, eine an späteren technischen Entwick-lungen orientierte schallschute-nat, Urteil vom 16.
März 2018 -
V [X.]/16,
juris
Rn. 14).
(bu-i-chen Eigentums erzielt bzw. erhalten werden muss; dieser wird unter anderem 14
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16
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-
durch die bei Gebäudeerrichtung maßgeblichen Baustandards, aber auch durch die Qualität der Bauweise und die Ausstattung des Gebäudes geprägt. Hieraus lässt sich jedoch nicht ableiten, dass in älteren oder in einfachen Bauten auch gravierende bauliche Mängel hingenommen werden müssten, die die zweck-entsprechende Nutzung von Wohnungs-
oder [X.] -
wie hier
-
erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen; der bauliche Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums muss
wie oben in Rn.
10 ausgeführt
-
je-denfalls die Verwirklichung des in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten
Zwecks ermöglichen. Deshalb kommt der in der Teilungserklärung enthaltenen Angabe, wonach das Gebäkeine Bedeutung zu; die Rechtslage wäre nicht anders, wenn die Teilungserklä-rung eine solche Erklärung nicht enthielte.
dd) Die Sanierung ist den Beklagten auch zuzumuten. Zu Unrecht stützt die Revision ihre gegenteilige Auffassung auf die Rechtsprechung des Senats zu der Herstellung eines plangerechten Zustands des gemeinschaftlichen Ei-gentums.
(1) Danach kann gemäß § 21 Abs. 4 i.V.m. Abs.
5 Nr. 2 [X.] jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Mitgliedern der [X.] grundsätzlich verlangen, dass das [X.] hergestellt wird. Der Anspruch auf erstmalige Herstellung eines den Plänen entsprechenden Zustands wird durch den Grundsatz von [X.] und Glauben
(§ 242 BGB) begrenzt; er entfällt deshalb, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht [X.] ist. In einem solchen Fall sind die Wohnungseigentümer im Grundsatz verpflichtet, Teilungserklärung
und Aufteilungsplan so zu ändern, dass diese der tatsächlichen Bauausführung entsprechen (vgl. zum Ganzen Senat, Urteil 17
18
-
13
-
vom 14.
November 2014
-
V [X.], [X.], 256 Rn. 21; Urteil vom 20.
November 2015 -
V [X.], [X.]Z 208, 29 Rn. 21
ff.).
(2) Diese auf die Zumutbarkeit bezogenen Ausführungen betreffen aber
was die Revision verkennt
-
eine andere Fallgruppe der Instandhaltung und Instandsetzung, nämlich die Behebung von Abweichungen zwischen der tat-sächlichen Bauausführung und dem Aufteilungsplan. Insoweit muss die [X.] sachenrechtliche Abgrenzung des Sondereigentums hergestellt werden. Dies geschieht, indem -
vorrangig -
die Bauausführung an den Aufteilungsplan angeglichen wird oder -
sofern dies nicht zumutbar ist -
indem der [X.] geändert wird. Auf die eine oder auf die andere Weise können und müssen Bauausführung und Aufteilungsplan zur Übereinstimmung gebracht werden (zu geringfügigen Abweichungen vgl. Senat, Urteil vom 20.
November 2015
V
ZR
284/14, [X.]Z 208, 29 Rn. 22 a.E.).
(3) Darum geht es hier nicht, weil die sachenrechtliche Abgrenzung der Teilungserklärung entspricht. [X.] das gemeinschaftliche Eigentum [X.] bauliche Mängel auf, die eine Nutzung des Sondereigentums zu dem [X.] Zweck -
wie hier -
erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, sind die Wohnungseigentümer zu einer Sanierung verpflichtet und können sich nicht darauf berufen, dass ihnen die damit einhergehenden Kosten nicht [X.] seien.
(a) Es verhält sich insofern nicht anders, als wenn das gemeinschaftliche Eigentum die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an die in der Gemein-schaftsordnung vorgesehene Nutzung des Gebäudes nicht erfüllt und einzelne Einheiten aus diesem Grund nicht zu dem in der Gemeinschaftsordnung [X.] Zweck genutzt werden können. Dann sind die Wohnungseigentümer 19
20
21
-
14
-
nach ständiger Rechtsprechung des Senats verpflichtet, Maßnahmen zur Erfül-lung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigen-tum zu ergreifen (Senat, Urteil vom 27.
April 2012 -
V [X.], [X.], 713 Rn.
10; Urteil vom 9. Dezember 2016 -
V [X.], NJW-RR
2017, 462 Rn.
13; Urteil vom 23.
Juni
2017 -
V [X.], [X.], 367 Rn. 8). Ebenso müssen sie die Behebung gravierender baulicher Mängel des gemeinschaftli-chen Eigentums veranlassen, die eine Nutzung des Sondereigentums zu dem vereinbarten Zweck erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen (vgl. bereits Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 -
V
ZR
9/14, [X.], 375 Rn.
10
f.).
(b) Derartige bauliche Mängel lassen sich -
anders als Abweichungen zwischen der tatsächlichen Bauausführung und dem Aufteilungsplan -
durch eine Anpassung der Teilungserklärung naturgemäß nicht beheben. Ist der Er-halt der Gebäudesubstanz gefährdet, muss ohnehin saniert werden. Ist die Gebäudesubstanz
nicht gefährdet, ließe sich die Sanierung durch eine Ände-rung der Teilungserklärung allenfalls vermeiden, indem der Nutzungszweck der betroffenen Einheiten geändert wird, hier etwa durch eine Änderung [X.], dass die [X.] (nur) als [X.] dienen. Ob Durchfeuch-tungen einer als [X.] dienenden Teileigentumseinheit unter Umständen hin-genommen werden müssten, und ob unverhältnismäßige Kosten der Instand-setzung dazu führen können, dass die übrigen Wohnungseigentümer eine An-passung der Zweckbestimmung gemäß §
10 Abs. 2 Satz 3 [X.] verlangen können, bedarf keiner Entscheidung. Denn abgesehen davon, dass ein Anpas-sungsanspruch nicht Gegenstand des Verfahrens ist
(vgl. hierzu Senat, Urteil vom 23. März 2018 -
V [X.], juris
Rn.
17; Urteil vom 23. März 2018
V
ZR 65/17, juris
Rn.
18
ff.), handelte es sich um einen äußerst gravierenden Eingriff in das Eigentumsrecht der betroffenen Eigentümer, die ihre Einheiten 22
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15
-
nicht mehr -
wie zuvor -
als Büro bzw. Laden
nutzen könnten. Deshalb kann eine solche Anpassung der Gemeinschaftsordnung allenfalls in Ausnahmefällen als ultima ratio und regelmäßig nur gegen Zahlung einer entsprechenden
Ent-schädigung in Betracht gezogen werden
(vgl. Senat, Urteil vom 23.
März 2018
V
ZR 65/17, juris
Rn.
16
a.E.). Von einem solchen Ausnahmefall kann hier nicht ausgegangen werden. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts r-ten Kosten sind zwar für sich genommen hoch. Es ist aber nicht
ersichtlich, dass sie völlig außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die [X.] und die drei Einheiten der Kläger im Besonderen ste-h-nehin nicht anerkannt
(vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014
V
ZR
9/14, [X.]Z
202, 375 Rn.
12
ff.).
ee) Zutreffend ist schließlich die Ansicht des Berufungsgerichts, wonach heutige Baustandards maßgeblich für die Durchführung der Sanierung sind. Die Behebung baulicher Mängel hat -
wie in dem Beschlussantrag zu [X.] 2a vor-gesehen -
nach den im [X.]punkt der Mängelbeseitigung allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik zu erfolgen (vgl. Senat, Urteil vom 24.
Mai 2013
V
ZR
182/12, [X.], 582 Rn.
25 ff.).
b)
Den auf [X.] 2b bezogenen
Anträgen hat das Berufungsgericht des-halb stattgegeben, weil es davon ausgeht, dass nur das dort vorgesehene [X.] (Einbringung einer Horizontalsperre in die betroffenen [X.] und Aufbringung einer Vertikalabdichtung auf das erdberührte Mauerwerk) ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und von den Klägern beansprucht werden kann, wobei die näheren Details einer fachgerechten [X.] vorbehalten bleiben. Aus demselben Grund ist der zu [X.] 2f gefasste 23
24
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16
-
Beschluss über die Einholung eines weiteren Gutachtens für ungültig erklärt worden. Die dagegen gerichteten Angriffe der Revision haben keinen Erfolg.
aa) Das gilt zunächst, soweit die Kläger
die Ersetzung des zu [X.]
2b beantragten Beschlusses verlangen.
(1) Die
von Berufungsgericht und Revision erörterte Frage, ob es auf den [X.]punkt der Beschlussfassung oder auf denjenigen der letzten mündlichen Verhandlung ankommt, stellt sich bei diesem Klageantrag nicht. Denn bei der Entscheidung über eine Beschlussersetzungsklage kommt es nach allgemeinen prozessualen Regeln (vgl. etwa [X.], Urteil vom 13. August 1997
VIII
ZR
246/96, NJW-RR 1998, 712, 713 mwN) darauf an, ob der geltend ge-machte Anspruch im [X.]punkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung besteht; für dieses Klageziel ist es unerheblich, ob bereits bei der Ablehnung des Beschlussantrags eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer bestand (vgl. zu den Folgen für die Rechtskraft eines beschlussersetzenden Urteils [X.], Urteil vom 16. Februar 2018
V
ZR
148/17, juris Rn. 13; Urteil vom 23.
Februar 2018 -
V [X.], juris
Rn.
32).
(2) Dass im [X.]punkt der letzten mündlichen Verhandlung die Sanierung auf die in dem Beschlussantrag zu [X.] 2b vorgesehenen Art und Weise bean-sprucht werden konnte, stellt das sachverständig beratene Berufungsgericht rechtsfehlerfrei fest. Ohne Erfolg wendet die Revision ein, das Ermessen der Wohnungseigentümer sei deshalb nicht reduziert, weil der gerichtlich bestellte Sachverständige drei mögliche Verfahren zur Mauerwerksquerschnittsabdich-tung beschrieben habe. Hiermit setzt
sich das Berufungsgericht ausführlich auseinander. Dabei legt es -
anders, als die Revision meint -
zugrunde, dass jedes der genannten drei Verfahren der Herstellung einer Horizontalsperre 25
26
27
-
17
-
dient, und dass
die endgültige Auswahl erst
auf der Grundlage der noch zu [X.] Sanierungsplanung erfolgen
soll, die Gegenstand der weiteren (in der Revisionsinstanz nicht mehr angefallenen) Beschlussfassung zu [X.] 2c
war; einen solchen Vorbehalt hatten die Kläger im Übrigen auch in dem auf [X.] 2b bezogenen Klageantrag ausdrücklich vorgesehen.
bb) Rechtlicher Überprüfung hält es ferner stand, dass das Berufungsge-richt die auf [X.] 2b und 2f bezogenen Beschlussanfechtungsklagen als [X.] ansieht. Ob es für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit der [X.] im Rahmen der Beschlussanfechtungsklage auf den [X.] im [X.]punkt der Eigentümerversammlung (so etwa [X.], NJW-RR
2007, 1026) oder -
im Sinne einer objektiven [X.] -
auf die Erkenntnisse im [X.]punkt der letzten mündlichen Verhandlung ankommt (so z.B. [X.]/Lehmann-Richter, BGB [2018], § 21 [X.] Rn. 103), kann dahinstehen. Denn das Berufungsgericht nimmt rechtsfeh-lerfrei an, dass die
Wohnungseigentümer auf der Grundlage ihres [X.] im [X.]punkt der Eigentümerversammlung dazu verpflichtet waren, dem Beschlussantrag zu [X.] 2b und nicht demjenigen zu [X.] 2f zu entsprechen. Es lagen nämlich zwei Privatgutachten vor, die die Schadensursache überein-stimmend benannt und Sanierungsmöglichkeiten aufgezeigt hatten. Die Schlussfolgerung, es habe nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen, den [X.] abzulehnen ([X.] 2b) und stattdessen die Einholung ei-nes weiteren Gutachtens zu beschließen ([X.] 2f), lässt Rechtsfehler nicht er-kennen. Dass das Berufungsgericht seinerseits ein weiteres Gutachten einge-holt hat, war für die Entscheidung über die Beschlussersetzungsklage wegen des eingeschränkten prozessualen Beweiswerts von Privatgutachten [X.], ändert aber nichts daran, dass den Wohnungseigentümern bereits im [X.]-punkt der Beschlussfassung ausreichende Erkenntnisse vorlagen. Im Übrigen 28
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18
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verweist das Berufungsgericht zutreffend darauf, dass die zu [X.] 2f beschlos-sene Einholung des dritten Gutachtens ausweislich der an den Gutachter zu richtenden Fragen vornehmlich dazu dienen sollte, feststellen zu lassen, dass die Feuchtigkeit baualtersklassengemäß sei. Daher ging es den Beklagten nicht um Feststellungen zu Art und Weise der Schadensbehebung, sondern um die Abwehr der Sanierungswünsche der Kläger. Auch deshalb können sich die [X.] nicht darauf berufen, es habe ihnen an ausreichenden bautechnischen Erkenntnissen gefehlt; es entsprach jedenfalls nicht ordnungsmäßiger Verwal-tung, die Sanierung mit den angefochtenen Beschlüssen weiter zu verzögern.
III.
1. Nach alledem ist die Revision zurückzuweisen. Der Senat hat den Te-nor des Berufungsurteils lediglich insoweit neu gefasst, als er im Hinblick auf [X.] 2a und 2b statt der Verurteilung zur Zustimmung eine
den Klageanträgen entsprechende
Beschlussersetzung vorgenommen hat; um bei [X.] 2b klarstel-lend zu verdeutlichen, dass die genauen Details des [X.]
29
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19
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nicht vorgegeben werden, ist dort von einer Bezugnahme auf die [X.] abgesehen worden. Da diese Neufassung
des Tenors lediglich auf der ver-fahrensrechtlich zutreffenden
Auslegung der [X.] beruht
und der Sa-che nach
dem Berufungsurteil entspricht, ergibt sich daraus weder ein teilwei-ses Obsiegen noch eine Verschlechterung für die Revisionsführer.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Stresemann Schmidt-Räntsch Brückner
Göbel Haberkamp
Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 07.12.2015 -
11 C 22/15 -
LG [X.], Entscheidung vom 28.06.2017 -
318 [X.]/16 -
30
Meta
04.05.2018
Bundesgerichtshof V. Zivilsenat
Sachgebiet: ZR
Zitiervorschlag: Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 04.05.2018, Az. V ZR 203/17 (REWIS RS 2018, 9629)
Papierfundstellen: REWIS RS 2018, 9629
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Die hier dargestellten Entscheidungen sind möglicherweise nicht rechtskräftig oder wurden bereits in höheren Instanzen abgeändert.
V ZR 203/17 (Bundesgerichtshof)
Gerichtliche Ersetzung eines Wohnungseigentümerbeschlusses: Auslegung des Klageantrags; maßgeblicher Zeitpunkt für die Entscheidung der Beschlussersetzungsklage; Erforderlichkeit …
318 S 88/14 (Landgericht Hamburg)
481 C 17409/15 WEG (AG München)
Einbau von Glasfüllungen in Wohnungseingangstüren, Verlegung eines Gartenwasserhahns
V ZR 250/14 (Bundesgerichtshof)
Wohnungseigentum: Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis als Aufgabe aller Wohnungseigentümer
V ZR 101/16 (Bundesgerichtshof)
Wohnungseigentum: Schadensersatzansprüche eines Wohnungseigentümers wegen verzögerter Beschlussfassung über die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums; Haftung der …
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