Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 09.03.2005, Az. VIII ZR 330/03

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 330/03 Verkündet am: 9. März 2005 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja

[X.] § 566 a, [X.] §§ 148, 152 Abs. 2 Der [X.] hält an seiner Rechtsprechung fest, daß der Zwangsverwalter einer Miet-wohnung dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution ver-pflichtet ist, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht aus-gefolgt hat (im Anschluß an [X.], Urteil vom 16. Juli 2003 - [X.], [X.], 3342).

[X.], Urteil vom 9. März 2005 - [X.] ZR 330/03- [X.]

AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. März 2005 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.], Dr. Leimert, [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 4. September 2003 in der Fassung des [X.] vom 2. Oktober 2003 aufgehoben. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des [X.] vom 23. April 2003 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger begehren von dem Beklagten als Zwangsverwalter die Rück-zahlung einer Mietkaution. Mit Mietvertrag vom 20. Juni 1991 mieteten die Kläger eine Wohnung in B. , [X.] . Zu Beginn des Mietverhältnisses zahlten die Kläger an den Vermieter, [X.], unter teilweiser Anrechnung eines Guthabens aus einem Vorvertrag eine Kaution in Höhe von 2.710 DM (= 1.385,60 •). Das [X.] hat mit Beschluß vom 2. November 1994 die Zwangsverwaltung für das Grundstück [X.]angeordnet und den Beklagten zum Zwangsverwalter bestellt. Die von den Klä-- 3 - gern gestellte Kaution übergab M. dem Beklagten nicht. Zum 30. April 2002 kündigten die Kläger das Mietverhältnis. Das Amtsgericht hat der auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen ge-richteten Klage in Höhe von 1.365,60 • stattgegeben. Das [X.] hat auf die Berufung des Beklagten das angefochtene Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen den Beklagten in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter. Zwar sei gemäß § 152 Abs. 2 [X.] der Mietvertrag auch gegenüber dem [X.]. Dies bedeute jedoch nicht, daß der Verwalter ausnahmslos in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintrete. Die Pflichten des Zwangsverwal-ters aus dem Mietverhältnis hätten dort ihre Grenze, wo die Interessen der Gläubiger an einem ungeschmälerten Erhalt der [X.] seien. Die Gefahr der Aushöhlung der [X.] sei gegeben, wenn der Zwangsverwalter auch solche Verbindlichkeiten begleichen sollte, denen keine an ihn zu erbringenden, in das Sondervermögen fließenden [X.] gegenüberständen. Eine Privilegierung des Mieters gegenüber anderen Gläubigern des [X.]s sei vom Gesetzgeber nicht ge-wollt. - 4 - I[X.] Die Revision der Kläger hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Beru-fungsurteils und zur Wiederherstellung des Urteils des Amtsgerichts. Die Kläger haben nach Beendigung des Mietvertrages gegen den [X.] als Zwangsverwalter einen Anspruch aus § 152 Abs. 2 [X.] in Verbin-dung mit der zwischen den Klägern und ihrem damaligen Vermieter getroffenen Sicherungsabrede auf Rückzahlung der Mietsicherheit (Kaution) in Höhe des verlangten Betrages von 1.365,60 • nebst Zinsen. Der Beklagte kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, er habe die Kaution von dem Vermieter nicht erhal-ten. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat ([X.], Urteil vom 16. Juli 2003 - [X.], [X.], 3342; so auch [X.], [X.], 194; [X.], [X.] 2001, 698; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., [X.]. 239; [X.]/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 566 a [X.]. 4; [X.] in Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., [X.]. 151 f.; Schmidt-Futterer/[X.], Mietrecht, 8. Aufl., § 566 a [X.]. 19 f.; [X.]/ [X.], [X.], 64. Aufl., § 566 [X.]. 10; [X.]/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 a [X.]. 21; [X.]/[X.], Mietrecht, 2. Aufl., § 551 [X.]. 32; [X.]/[X.], [X.], 12. Aufl., § 572 [X.]. 11; [X.] in [X.]/[X.], [X.], § 566 a [X.]. 7; [X.]/[X.], [X.] (2003), § 566 a [X.]. 6; [X.], [X.] 2002, 651, 652; Derleder, [X.] 2002, 150, 156, 157; Geldmacher, [X.] 2002, 182, 197; a.[X.], [X.], 656; [X.], Rpfleger 1994, 224; Schmidt-Futterer/[X.], aaO, Vor § 535 [X.]. 206; [X.], Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 566 a [X.]. 24; [X.], [X.] 5 - steigerung/Zwangsverwaltung, Teil [X.]. 115 f.; [X.], [X.], 17. Aufl., § 152 [X.]. [X.]). An dieser Rechtsprechung hält der [X.] trotz der hieran geübten Kritik von Teilen des Schrifttums (Erk-kens/[X.], [X.] 2003, 981; [X.]/[X.], Rpfleger 2003, 635; [X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., [X.]. 496; Haar- meyer/Wutzke/[X.]/[X.], Zwangsverwaltung, 3. Aufl., § 155 [X.]. 10 f.; [X.], [X.], 185; vgl. aber auch zustimmend [X.] in Wolf/[X.]/[X.], Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., [X.]. 1429 f.; [X.], [X.], 203) fest. 1. Nach § 152 Abs. 2 [X.] ist ein Mietvertrag auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam, wenn das Grundstück - wie hier - vor der Beschlagnahme einem Mieter überlassen worden ist. a) Aus dem Wortlaut dieser Vorschrift ist nicht zu entnehmen, daß eine Pflicht des [X.] zur Rückzahlung einer Kaution an den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses davon abhängt, ob der Vermieter die Kaution dem Zwangsverwalter übergeben hat oder nicht. Hat der [X.] die Kaution vom [X.] erhalten, ist er - bei [X.] der sonstigen Voraussetzungen - nach allgemeiner Ansicht gemäß § 152 [X.] zur Rückzahlung der Kaution an den Mieter verpflichtet ([X.], aaO, § 152 [X.]. [X.]; [X.]/[X.], Rpfleger 2002, 217, 218). Anhaltspunkte dafür, daß diese Verpflichtung die tatsächliche Auskehrung der Kaution an den Zwangsverwalter voraussetzt, sind aus der Bestimmung des § 152 Abs. 2 [X.] nicht ersichtlich. b) Zwar ist die Vorschrift an[X.] gefaßt als die gesetzlichen Bestimmun-gen, die für den rechtsgeschäftlichen Erwerb des vermieteten Wohnraums [X.]. In einem solchen Fall tritt der Erwerber nach § 566 Abs. 1 [X.] in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden - 6 - Rechte und Pflichten, zu denen nach § 566 a [X.] auch die aus der [X.] begründeten gehören, ein. Demgegenüber heißt es in § 152 Abs. 2 [X.], daß der Mietvertrag "dem Verwalter gegenüber wirksam" ist. Jedoch kann die sprachliche Abweichung der Voraussetzungen nicht für oder gegen die Be-gründung einer Rückzahlungspflicht des [X.] herangezogen wer-den. Die Zwangsverwaltung eines Grundstücks ist mit dessen rechtsgeschäftli-chem Erwerb nicht vergleichbar. Durch die Beschlagnahme nach § 148 Abs. 2 [X.] finden, an[X.] als bei der Zwangsversteigerung, kein Eigentumswechsel und kein Rechtsübergang statt, sondern dem Eigentümer wird lediglich die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen. Der Zwangsverwalter handelt zwar in eigenem Namen, aber doch für Rechnung des [X.]/Vermieters und hat dessen Rechte wahrzunehmen und Verpflichtungen zu erfüllen ([X.], aaO unter [X.]). Damit ist - wie auch die Revisionserwiderung einräumt - der voneinander abweichende Wortlaut in beiden Vorschriften ledig-lich Ausdruck der nicht vergleichbaren Situation in der Zwangsverwaltung ei-nerseits und beim rechtsgeschäftlichen Erwerb andererseits. 2. Die systematische Stellung des § 152 Abs. 2 [X.] ist für dessen Aus-legung im vorliegenden Fall ohne Bedeutung. Zwar verweist § 146 Abs. 1 [X.] nur hinsichtlich der Anordnung der Zwangsverwaltung auf die entsprechenden Vorschriften der Zwangsversteigerung in §§ 15 bis 27 [X.]. § 57 [X.], der sei-nerseits unter anderem auf § 566 a [X.] Bezug nimmt, findet damit in der Zwangsverwaltung weder kraft gesetzlicher Verweisung noch im Wege der Analogie ([X.], aaO, unter [X.] zu § 572 Satz 2 [X.] a.F.) entsprechende An-wendung. Jedoch kann daraus nicht im Umkehrschluß gefolgert werden, in der Zwangsverwaltung setze ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der [X.] voraus, daß der Zwangsverwalter - an[X.] als der Erwerber nach § 566 a [X.] - die Kaution auch tatsächlich vom Schuldner erhalten habe. Denn die Stellung des [X.] kann nicht mit der des Erwerbers verglichen - 7 - werden, so daß aus der Anordnung einer Rückzahlungspflicht in dem einen Fall (§ 566 a [X.]) nicht geschlossen werden kann, in dem anderen Fall (§ 152 Abs. 2 [X.]) sei mangels ausdrücklicher Bestimmung eine derartige Pflicht ge-rade nicht gegeben. Allerdings ist der Meinung, die in analoger Anwendung des § 572 Satz 2 [X.] a.F. eine Verpflichtung des [X.] zur Zahlung des [X.] abgelehnt hatte ([X.], NJW 1978, 1633; [X.], [X.], 656; [X.], [X.], 986, 990; [X.]., [X.] 1999, 359, 363; [X.], [X.] 1998, 159, 162), durch die neue Regelung des § 566 a [X.] die Grundlage entzogen. 3. Die Verpflichtung des Verwalters zur Rückzahlung einer Kaution, die dieser nicht vom Vermieter erhalten hat, ergibt sich aus seiner Stellung und den ihm nach § 152 [X.] obliegenden Aufgaben. a) Grundsätzlich ist der Zwangsverwalter weder an die vom Schuldner abgeschlossenen Verträge gebunden noch verpflichtet, in solche Verträge [X.]. Etwas anderes gilt nur für Miet- und Pachtverträge. Nach § 152 Abs. 2 [X.] hat er anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und seine Pflichten zu erfüllen, weil diese Aufgaben vom Schuldner aufgrund der Beschlagnahme nicht mehr wahrgenommen werden können, da ihm die Ver-waltung und Benutzung des Grundstücks entzogen ist (§ 148 Abs. 2 [X.]). [X.] handelt es sich, wie bereits unter 1 b ausgeführt, nicht um einen Rechts-übergang, sondern lediglich um eine Änderung der [X.] ([X.], [X.], 481, 489). b) Der Zwangsverwalter wird in allen Fällen, in denen Rechte und [X.] aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt. Der zuvor abgeschlossene Mietvertrag bindet den Zwangsverwalter mit seinem gesamten Vertragsinhalt ([X.], 85, 89; [X.] in Bub/[X.], aaO, [X.]. 152). - 8 - (1) Daraus folgt zum einen, daß der Zwangsverwalter alle Rechte aus dem bestehenden Mietverhältnis geltend machen kann ([X.], aaO, § 152 [X.]. 9.3.; Mohrbutter/Drischler/[X.]/[X.], [X.], 7. Aufl., [X.], Muster 154 [X.]. 5 S. 884; [X.]/[X.], Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 8. Aufl., § 152 [X.]. 8). So kann und muß er die fälligen Mieten einziehen ([X.]/ Wutzke/[X.]/[X.], aaO, § 6 [X.] [X.]. 2) und diese - bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen - erhöhen ([X.]/[X.], aaO, [X.]. 491), eine Kündigung aussprechen ([X.]/[X.], aaO, [X.]. 489) oder ausstehende Schönheitsreparaturen einfordern (vgl. [X.]/[X.], [X.] (2003), § 566 a [X.]. 6; [X.], [X.], 986, 990; [X.], [X.] 1998, 159, 162). Der Mieter seinerseits muß die Kündigung des Mietvertrages dem [X.] und nicht dem Eigentümer gegenüber erklären ([X.], aaO, 163). (2) Andererseits erfordert die Stellung des [X.], daß dieser auch in alle Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag eintritt. Der [X.] übernimmt die Pflicht zur Gebrauchsgewährung und -erhaltung (§ 535 Abs. 1 [X.]) gegenüber dem Mieter, denn der Schuldner ist nach Beschlag-nahme zur Erfüllung dieser Pflicht nicht mehr imstande. Darüber hinaus ist ein Zwangsverwalter den Gewährleistungsrechten des Mieters ausgesetzt ([X.]/[X.], aaO, [X.]. 497; [X.], aaO, 162; [X.], [X.] 1999, 359, 364) und hat Vorauszahlungen für Betriebskosten abzurechnen und dem Mieter ei-nen Überschuß zu erstatten (vgl. [X.], Urteil vom 26. März 2003 - [X.] ZR 333/02, [X.], 2320; [X.]/Wutzke/[X.]/[X.], aaO, § 6 [X.] [X.]. 19). c) Grundsätzlich umfaßt die Eintrittspflicht auch die bestehende [X.]sabrede (so auch [X.], Rpfleger 2002, 217, 218). Dabei kann dahinstehen, ob die Verpflichtung zur Rückgabe der vom Mieter geleisteten Sicherheit aus dem Mietvertrag selbst oder aus der im Zusammenhang damit getroffenen und allein - 9 - durch den Mietvertrag veranlaßten Sicherungsabrede folgt (vgl. [X.] 141, 160, 166). Jedenfalls kann der Verwalter die Leistung einer vereinbarten, aber vom Mieter noch nicht gezahlten Kaution verlangen ([X.], aaO, § 152 [X.]. 9.13.; Schmidt-Futterer/[X.], aaO, Vor § 535 [X.]. 205). Hat der Mieter hingegen die [X.] gegenüber dem Vermieter erfüllt, so kann der Verwalter keine (nochmalige) Zahlung fordern, auch wenn der Vermieter die Kaution nicht dem Verwalter übergeben hat; der Mieter kann sich dem [X.] gegenüber auf die frühere Zahlung an den Vermieter berufen. Ist das Miet-verhältnis beendet und stehen noch Ansprüche gegen den Mieter offen, für die die Kaution gegeben wurde, kann der Verwalter auf die Kaution zurückgreifen. Dann ist es aber auch gerechtfertigt, daß der Verwalter die Kautionszahlung an den Vermieter gegen sich gelten lassen muß, wenn der Mieter nach [X.] Rückzahlung dieser Sicherheit begehrt. Dies ent-spricht einhelliger Meinung für die Fälle, in denen der Zwangsverwalter die [X.] von dem Schuldner erhalten hat. Daß von der Bindung des [X.]s an den Mietvertrag und an die [X.] allein die Pflicht zur Abrechnung und Rückzahlung der Kaution ausgenommen sein soll, wenn der Vermieter diese dem Zwangsverwalter nicht übergeben hat, findet im Gesetz keine Stütze und ist mit Sinn und Zweck des § 152 Abs. 2 [X.] nicht vereinbar. d) Demgegenüber wird teilweise die Ansicht vertreten, der [X.] trete bei einem bestehenden Mietverhältnis nicht vollständig in die Rechtsstellung des Vermieters ein, sondern nur insoweit, als hierdurch nicht Gläubigerinteressen berührt würden ([X.]/[X.], Rpfleger 2003, 635, 636; [X.]/Wutzke/[X.]/[X.], aaO, § 155 [X.]. 10, 11). Eine solche Be-vorzugung der Interessen der Gläubiger gegenüber denen des Mieters ist we-der aufgrund einer wertenden Betrachtung geboten (dazu nachstehend unter 4.) noch der gesetzlichen Bestimmung des § 152 Abs. 2 [X.] zu entnehmen. Es würde dem in § 152 [X.] beschriebenen Aufgabenkreis des [X.] - ters nicht gerecht werden, wenn dieser zwar alle Rechte, aber nicht alle [X.] aus dem Mietvertrag und der damit zusammenhängenden Sicherungsabre-de übernimmt. Nach der gesetzlichen Wertung des § 152 Abs. 2 [X.] soll der Mieter nicht dadurch schlechter gestellt werden, daß das vermietete Grundstück be-schlagnahmt und die Zwangsverwaltung angeordnet wird. Eine Schlechterstel-lung wäre aber im Einzelfall gegeben, wenn - obwohl die Voraussetzungen der §§ 392, 1124, 1125 [X.] vorlägen - der Mieter bei Beendigung des Mietverhält-nisses gegenüber denjenigen Ansprüchen des Verwalters wegen unterbliebe-ner Schönheitsreparaturen, die nunmehr fällig geworden sind, oder einer ent-sprechenden anteiligen Abgeltungsforderung nicht mehr mit seinem gleichfalls fälligen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen und der [X.] ihn wegen der Kaution an den Vermieter verweisen könnte. 4. [X.], die Interessen der das [X.] betreibenden Gläubiger erforderten es, die [X.] nicht zu [X.] und den Zwangsverwalter entgegen § 152 Abs. 2 [X.] hinsichtlich der Rückzahlung der Kaution besser zu stellen als den Vermieter, vermag sich der [X.] nicht anzuschließen. a) Könnte der Zwangsverwalter die Rückzahlung der vom Vermieter ein-behaltenen Kaution verweigern, käme dies zwar der [X.] und damit den das Verfahren betreibenden Gläubigern zugute. Dieses Ergebnis wider-spräche jedoch den Mieterinteressen, denen in § 152 Abs. 2 [X.] ein [X.] verliehen wird. Die Son[X.]tellung des Mieters kommt darin zum Ausdruck, daß der Zwangsverwalter im Gegensatz zu allen anderen Verträgen, die der Schuldner zuvor abgeschlossen hat, an einen Mietvertrag gebunden bleibt. Diese Besserstellung des Mieters ist vom Gesetzgeber so gewollt (Se-nat, Urteil vom 16. Juli 2003 - [X.], aaO unter II 2 b; [X.], [X.], 194, 195 f.; [X.] in Bub/[X.] aaO; a.[X.]/[X.], [X.] 2003, 981, 983). Sie findet ihre Rechtfertigung darin, daß andererseits auch nur der Mieter nach Anordnung der Zwangsverwaltung aus einem zuvor abge-schlossenen Vertrag verpflichtet bleibt und den [X.] zu erfüllen hat. Im Unterschied zu den übrigen am Verfahren Beteiligten ist nur der Mieter vertraglich gebunden. Dies liegt letztlich im Interesse der Gläubiger. Der Fortbestand der Mietverträge und die daraus zu erzielenden Mieteinnahmen sind in vielen Fällen Grundlage dafür, daß eine Zwangsverwal-tung überhaupt wirtschaftlich sinnvoll und eine Befriedigung der Gläubiger aus der durch die Mieteinnahmen entstehenden [X.] möglich ist. b) Ohne entscheidende Bedeutung ist in diesem Zusammenhang das vorgebrachte Argument, der Zwangsverwalter sei gegenüber den Gläubigern verpflichtet, den möglichst ungeschmälerten Erhalt der [X.] zu ge-währleisten ([X.]/[X.], Rpfleger 2003, 635, 636). Hierbei wird übersehen, daß der Zwangsverwalter nicht allein im Interesse der Gläubiger tätig wird (so aber anscheinend Erckens/[X.], aaO), sondern sich seine Pflichten in erster Linie aus § 152 [X.] ergeben. Nach den obigen Ausführungen ist die den Gläubigern zur Verfügung stehende [X.] von vornherein mit dem aufschiebend bedingten Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses belastet. Als Ausgleich dazu hat der Zwangsverwalter seinerseits einen Anspruch gegen den Schuldner auf Auskeh-rung der Kaution ([X.], aaO, § 152 [X.]. 9.13.), den er im Interesse der Gläubiger gegebenenfalls auch geltend zu machen hat. [X.] der Vermieter daraufhin dem Verwalter die Kaution, steht diese zur Sicherung der Ansprüche gegen den Mieter zur Verfügung. Kann der Verwalter seine Forderung gegen den Vermieter nicht durchsetzen, wird die [X.] bei Rückzahlung der Kaution an den Mieter zwar geschmälert. Dies stellt jedoch keine Besonderheit des vorliegenden Falles dar. Vielmehr geht es auch stets zu Lasten der Haf-- 12 - tungsmasse, wenn der Verwalter offene Forderungen gegen Dritte nicht einzie-hen kann. Hingegen dürfen die Rechte des Mieters nicht von dem Umstand [X.], ob der Zwangsverwalter den Anspruch gegen den Vermieter auf [X.] geltend gemacht hat und ob der Vermieter seiner nach § 551 Abs. 3 [X.] zwingenden Verpflichtung zur Sicherung des Kautionsbetra-ges nachgekommen ist. c) Eine Einschränkung der Eintritts- und Erfüllungspflicht des [X.]s ist auch nicht mit Rücksicht auf die §§ 392, 1124 Abs. 2, 1125 [X.] geboten. Diese Vorschriften geben keine Antwort auf die Frage, ob der Zwangsverwalter für die Rückgewähr der Kaution haftet, wenn er die Kaution nicht erhalten hat; denn sie greifen auch dann ein, wenn dem Zwangsverwalter die Kaution ausgehändigt worden ist. Daraus ergibt sich, daß Zweck der §§ 392, 1124 Abs. 2, 1125 [X.] lediglich der Erhalt der [X.] ist, die-se Vorschriften aber nicht den Umfang der [X.] gegenüber dem Mieter regeln ([X.] [X.], 194; [X.] in Bub/[X.], aaO). 5. Schließlich überzeugt die Ansicht des Beklagten nicht, ein Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution könne im vorliegenden Fall schon [X.] nicht bestehen, da ein solcher Anspruch bei den Regeln über die Verwen-dung und Verteilung der Einnahmen in §§ 155 [X.], 9 [X.] nicht vorgese-hen sei (so aber [X.]/[X.], aaO, [X.]. 496; [X.]/ Wutzke/[X.]/[X.], aaO, § 155 [X.]. 14). Ausgaben der Verwaltung im Sinne des § 155 Abs. 1 [X.] sind sämtliche Verwaltungskosten, die der Zwangsverwalter aufbringen muß, um seine Verpflichtungen nach § 152 [X.] zu erfüllen ([X.], aaO, § 155 [X.]. 4.2.; [X.]/[X.], aaO, § 155 [X.]. 3). Nach den obigen Ausführungen unter 3. ergibt sich die Verpflichtung des [X.] zur Rückzahlung der Kaution aus § 152 [X.]. Die Auskehrung der Kau-- 13 - tion an den Mieter ist damit als Ausgabe der Verwaltung nach § 155 Abs. 1 [X.] vorweg zu bestreiten. [X.] [X.] Dr. Leimert

[X.]

[X.]