Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 17.06.2005, Az. V ZR 78/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/04 Verkündet am: 17. Juni 2005
K a n i k,
[X.]
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja

BGB § 894 Macht der Anspruchsteller geltend, ihm stehe das im Grundbuch eingetragene Recht nicht zu, so kann er nicht nach § 894 BGB Grundbuchberichtigung verlangen. Beruht die Eintragung des Rechts auf einem Rechtsgeschäft, dessen Wirksamkeit er leugnet, so kann er die Unwirksamkeit im Wege der Feststellungsklage geltend ma-chen.

[X.], [X.]. v. 17. Juni 2005 - [X.]/04 - OLG [X.] LG [X.]

- 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Juni 2005 durch den Vizepräsidenten des [X.] Dr. [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision gegen das [X.]eil des 13. Zivilsenats des Oberlan-desgerichts [X.] vom 3. März 2004 wird auf Kosten der Kläger, die auch die außergerichtlichen Kosten der Streithelferin der [X.] tragen, zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger beabsichtigten, eine Eigentumswohnung in [X.] zu erwerben, die von der [X.] errichtet und vertrieben wurde. Zu diesem Zweck unter-breiteten sie mit notarieller Urkunde vom 6. April 1993 der [X.]Steuerbe-ratungs GmbH (nachfolgend: [X.]) ein Angebot zum Abschluß eines auf den Erwerb der gewünschten Wohnung gerichteten Geschäftsbesorgungsver-trages, das diese annahm. Bestandteil des Angebots war eine umfassende [X.] der [X.]zur Vornahme aller für den Eigentumserwerb und die Finanzierung notwendigen Rechtsgeschäfte und zur Führung etwa erforder-licher Rechtsstreitigkeiten. Die [X.]

verfügt über keine Erlaubnis nach dem [X.]. - 3 - Am 21. Juni 1993 schlossen die Kläger, vertreten durch die [X.] , diese vertreten durch ihren Geschäftsführer [X.] , mit der [X.] einen notariellen "Kauf- und Werklieferungsvertrag" nebst Auflassung über die betref-fende Eigentumswohnung zu einem Preis von 395.010,55 DM ab. Dabei wurde die Beklagte aufgrund notarieller Vollmacht ebenfalls von [X.] vertreten. Sowohl diese Vollmacht wie auch die von den Klägern der [X.] erteilte Vollmacht lagen dem beurkundenden Notar in Ausfertigung vor. Beide [X.] enthalten Befreiungen von dem Verbot des In-Sich-Geschäfts bzw. der Doppelvertretung. Die Kläger wurden als Eigentümer in das [X.] eingetragen. Sie sind der Auffassung, nicht Eigentümer geworden zu sein, weil die Bevollmächtigung der [X.] wegen Verstoßes gegen das [X.] unwirksam sei. Ihre auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung gerich-tete Klage hat in den Tatsacheninstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgen sie ihren Antrag weiter. Die [X.] beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht meint, die Kläger seien Eigentümer der Wohnung geworden, so daß eine Berichtigung des Grundbuchs nicht in Betracht komme. Zwar sei die von den Klägern der [X.]als [X.]in erteilte Vollmacht wegen Verstoßes gegen das [X.] nichtig. Der [X.] gegenüber gelte die Vollmacht aber entsprechend §§ 171, 172 BGB als fortbestehend, da die Vollmachtsurkunde dem beurkundenden Notar bei - 4 - Vertragsschluß vorgelegen habe und zu diesem Zeitpunkt für die Beklagte nicht erkennbar gewesen sei, daß der Geschäftsbesorgungsvertrag und mit ihm die Vollmacht nichtig war. I[X.] Dies hält einer rechtlichen Prüfung im Ergebnis stand. 1. Die Klage ist nicht schlüssig. Der geltend gemachte Anspruch findet im Gesetz keine Grundlage. § 894 BGB, auf welche Norm die Klage gestützt wird, hat nicht die hier vorliegende Konstellation im Auge, daß der Anspruchsteller geltend macht, daß ihm das im Grundbuch eingetragene Recht nicht zusteht, sondern regelt den Sachverhalt, daß ein dem Anspruchsteller zustehendes Recht im Grundbuch nicht oder nicht richtig eingetragen ist. Wegen dieser grundlegenden Unterschiede wird auch eine analoge Anwendung der Vorschrift ganz überwiegend verneint ([X.], [X.] 26, 97 f; [X.]/[X.], BGB [2002], § 894 Rdn. 65; [X.]/[X.], 4. Aufl., § 894 Rdn. 20; Meikel/[X.], [X.], 9. Aufl., § 22 Rdn. 63; zu einer Analogie ten-dierend, aber offengelassen, [X.], [X.] 1933, Nr. 377). Dem folgt der Senat. Der zu Unrecht Eingetragene kann in solchen Fällen die Feststellung beantragen, daß der Eigentumserwerb unwirksam ist. Ein solcher Antrag ist hier nicht gestellt. 2. Den Klägern ist entgegen der Auffassung der Revision auch nicht durch Aufhebung des [X.]eils und Zurückverweisung der Sache Gelegenheit zu geben, ihren Antrag entsprechend umzustellen. Ein Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit des Eigentumserwerbs hätte nämlich ebensowenig Erfolg. a) Trifft der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat von der Revi-sion vorgetragene Sachverhalt zu, daß die gekaufte Eigentumswohnung inzwi-- 5 - schen zwangsversteigert worden ist und daß im Nachgang dazu ein neuer Ei-gentümer in das [X.] eingetragen wurde, so fehlt es an einem gegenwärtigen streitigen Rechtsverhältnis zwischen den Parteien, das einer Feststellungsklage zugänglich wäre (§ 256 Abs. 1 ZPO). Ob und inwieweit aus einem früheren Rechtsverhältnis noch Rechte hergeleitet werden können, die es rechtfertigen, eine Feststellungsklage auf ein der Vergangenheit angehören-des Rechtsverhältnis zu richten (vgl. [X.] 27, 190, 196), hat die Revision nicht mitgeteilt. b) Trifft dieser Vortrag nicht zu oder ist gleichwohl ein fortbestehendes Feststellungsinteresse zu bejahen, wäre eine Feststellungsklage jedenfalls un-begründet, weil die Kläger bei der Auflassung wirksam von der [X.] bzw. durch deren Geschäftsführer [X.]
vertreten worden sind, so daß ihre Ein-tragung im Grundbuch der materiellen Rechtslage entspricht bzw. entsprach. [X.]) Allerdings ist die von den Klägern der [X.] erteilte Vollmacht nach § 134 BGB unwirksam, weil sie gegen Art. 1 § 1 [X.] verstößt. Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, daß der [X.], aufgrund dessen die [X.] für den Kläger tätig geworden ist, nach § 134 BGB wegen Verstoßes gegen das [X.] nich-tig ist. Nach der ständigen Rechtsprechung des [X.] liegt eine nach Art. 1 § 1 [X.] erlaubnispflichtige Besorgung fremder Rechtsangele-genheiten vor, wenn eine geschäftsmäßige Tätigkeit darauf gerichtet und ge-eignet ist, konkrete fremde Rechtsangelegenheiten zu verwirklichen oder [X.] fremde Rechtsverhältnisse zu gestalten (vgl. nur [X.] 153, 214, 218 m.w.[X.]). Das ist bei demjenigen, der ausschließlich oder hauptsächlich die Ab-wicklung eines Grundstückserwerbs im Rahmen eines Bauträger- oder eines ähnlichen Modells für den Erwerber zu besorgen hat, der Fall ([X.] 145, 265, - 6 - 269 ff; [X.], [X.]. v. 26. Oktober 2004, [X.], [X.], 664 f [X.].[X.]). Infolgedessen hätte die [X.]

bei ihrer Tätigkeit für die Kläger einer Erlaubnis nach dem [X.] bedurft, über die sie nicht verfügte. Die durch die fehlende Erlaubnis bedingte Nichtigkeit des [X.] erfaßt nach inzwischen ebenfalls gefestigter Rechtspre-chung des [X.] auch die dem [X.] erteilte [X.] ([X.] 153, 214, 218 f; [X.], [X.]. v. 26. Oktober 2004, [X.], [X.], 664 f; [X.]. v. 11. Januar 2005, [X.], [X.], 1190, jew. [X.].[X.]). bb) Die [X.]war der [X.] gegenüber aber nach §§ 171, 172 BGB zur Vertretung befugt. Nach diesen Vorschriften wird aufgrund des mit [X.] Vollmachtsurkunde verbundenen [X.] eine Vertretungsmacht des Vertreters auch dann begründet, wenn dessen Vollmacht in Wahrheit nicht oder nicht mehr besteht. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. (1) Die §§ 171, 172 BGB schützen das Vertrauen auf den mit der [X.]surkunde verbundenen Rechtsschein unabhängig davon, aus welchen Gründen die Bevollmächtigung unwirksam ist ([X.], [X.]. v. 25. März 2003, [X.], NJW 2003, 2091, 2092; [X.]. v. 3. Juni 2003, [X.], NJW-RR 2003, 1203, 1204; Senat, [X.]. v. 8. Oktober 2004, [X.], [X.], 820, 821, jew.m.w.[X.]). Es entspricht daher der mittlerweile gefestigten Recht-sprechung des [X.], daß die Vorschriften auf die einem [X.] erteilte [X.] anwendbar sind, wenn dessen [X.], sei es unmittelbar, sei es wegen des Zusammenhangs mit dem Geschäftsbesorgungsvertrag, gegen Art. 1 § 1 [X.] verstößt und nach § 134 BGB nichtig ist (siehe etwa [X.]. v. 22. Oktober 2003, [X.], [X.], 2375, 2379; [X.]. v. 10. März 2004, [X.], [X.], 922, 924; [X.]. v. 23. März 2004, [X.], [X.], 1221, 1223 f; [X.]. v. 20. April 2004, - 7 - [X.], [X.], 1227, 1228; Senat, [X.]. v. 8. Oktober 2004, [X.], [X.], 820, 823; [X.], [X.]. v. 26. Oktober 2004, [X.], [X.], 127, 130 f; [X.]. v. 9. November 2004, [X.], [X.], 72, 73 ff; [X.]. v. 15. März 2005, [X.], [X.], 1576, 1578). Auch in diesen Fällen ist das Vertrauen des Geschäftsgegners in den durch die [X.] gesetzten Rechtsschein schutzwürdig. Etwas anderes folgt nicht aus der Zielsetzung des Verbots unerlaubter Rechtsbesorgung. Zwar bezweckt es zu verhindern, daß die unerlaubte Rechtsbesorgung unter Nutzung der Vollmacht trotz Unwirksamkeit des [X.] durchgeführt werden kann ([X.], [X.]. v. 11. Oktober 2001, [X.]/00, NJW 2002, 66, 67; Senat, [X.]. v. 8. Oktober 2004, [X.], [X.], 820, 823). Daher erfaßt das Verbot die Vollmacht des [X.], auch wenn diese, isoliert betrachtet, nicht gegen Art. 1 § 1 [X.] verstößt. Damit ist aber über den Schutz Dritter, die auf die Wirksamkeit der Vollmacht vertrauen, nichts gesagt. Das Verbot betrifft nämlich nur das Innenverhältnis des [X.] zu seinem Auftraggeber ([X.], [X.]. v. 25. März 2003, [X.], NJW 2003, 2091, 2092; [X.]. v. 3. Juni 2003, [X.], NJW-RR 2003, 1203, 1204). Es soll den [X.] vor sachunkundigen unbefugten Rechtsberatern schützen, nicht aber generell den Abschluß von Verträgen mit Dritten verhindern. Daher steht die Nichtigkeit der Vollmacht wegen Verstoßes gegen das [X.] der Anwendung der Vorschriften über den Schutz gutgläubiger Dritter in ihrem Vertrauen auf den gesetzten Rechtsschein einer Vollmacht nicht entgegen ([X.] [X.]O). Soweit die Revision meint, in diesem Punkt setze sich der Senat in Widerspruch zu der Entscheidung des [X.][X.] Zivilsenats vom 10. Oktober 2001 ([X.]/00, NJW 2002, 66), trifft dies ersichtlich nicht zu. In jener Entschei-dung geht es nur um die, auch hier bejahte, Frage, ob die Nichtigkeit des [X.] wegen Verstoßes gegen das [X.] - setz die Vollmacht erfaßt. Über das Problem des Schutzes Dritter verhält sie sich nicht. (2) Die Anwendung der §§ 171, 172 BGB scheitert auch nicht daran, daß die Einschaltung des [X.]s als Vertreter der Kläger nicht von diesen selbst, sondern von der [X.] bewirkt wurde. In diese Richtung geht allerdings eine in einem obiter dictum geäußerte Auffassung des I[X.] Zivilsenats ([X.]. v. 14. Juni 2004, [X.], NJW 2004, 2736 und [X.], NJW 2004, 2742). Danach bilden der - unmittelbare o-der durch den [X.] - vermittelte Beitritt zu einer Fondsgesell-schaft und der diesen Beitritt finanzierende Darlehensvertrag ein verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 Abs. 1 VerbrKrG/§ 358 Abs. 3 BGB (vgl. schon [X.] 156, 46). Dies und der Umstand, daß die Einschaltung des Geschäftsbe-sorgers als Vertreter des [X.] nicht von diesem, sondern von den Initiatoren und Gründungsgesellschaftern des Fonds in Kenntnis und mit Billigung der Bank erfolgt, soll dazu führen, daß nicht allein der Anleger den Rechtsschein einer wirksamen Bevollmächtigung setze. Vielmehr werde die Art der Geschäftsabwicklung entscheidend von den Initiatoren und Gründungsge-sellschaftern des Fonds bestimmt. Infolgedessen könne die finanzierende Bank, auch wenn die Nichtigkeit der Vollmacht nach § 134 BGB, Art. 1 § 1 [X.] noch nicht bekannt sein mußte, nicht wie ein gutgläubiger Dritter behandelt werden, der im Hinblick auf einen im Rahmen des [X.] entstan-denen Vertrauenstatbestand schutzwürdig wäre. Eine Abwälzung der mit dem Vertriebskonzept verbundenen Risiken allein auf den Anleger erscheine in k[X.] Weise angemessen. Diesen Erwägungen vermag sich der Senat (ebensowenig wie der X[X.] [X.], vgl. nur [X.]. v. 26. Oktober 2004, [X.], [X.], 664 - 9 - m.w.[X.]), jedenfalls für den Bereich kreditfinanzierter Grundstücksgeschäfte, nicht anzuschließen (noch offengelassen in dem [X.]eil vom 8. Oktober 2004, [X.], [X.], 820, 823). (a) Die Erwägungen des I[X.] Zivilsenats führen in der hier vorliegenden Fallkonstellation schon deswegen nicht weiter, weil dabei die Problematik eines verbundenen Geschäfts keine Rolle spielt. Es geht hier nicht darum, ob es einer finanzierenden Bank wegen ihrer engen Beziehungen zu dem Veräußerer und Initiator eines [X.] verwehrt sein kann, sich auf den Rechtsschein der Vollmachtsurkunde zu berufen. Es geht allein um das Verhältnis zwischen dem Erwerber und dem Veräußerer und um das Verhältnis beider zu dem Treuhänder und [X.]. Die Frage nach einem verbundenen Ge-schäft und nach dessen möglichen Auswirkungen stellt sich von vornherein nicht. (b) Unabhängig davon sind die in § 9 Abs. 1 VerbrKrG bzw. in § 358 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Wertungen für die Frage, ob ein [X.] mit Hilfe der [X.]grundsätze der §§ 171, 172 BGB zwischen Er-werber und Veräußerer zustande gekommen ist, nicht bedeutsam (grundle-gend: [X.], [X.]. v. 26. Oktober 2004, [X.], [X.], 664, 666 f). Ob die "Abwälzung der mit dem Vertriebskonzept verbundenen Risiken allein auf den Anleger ... angemessen" erscheint oder nicht (I[X.] Zivilsenat [X.]O), ist eine Frage, die aus dem Inhalt des geschlossenen Vertrages, gegebenenfalls unter Berücksichtigung der Besonderheiten eines verbundenen Geschäfts, beantwor-tet werden muß. Erst wenn ein wirksam geschlossener Vertrag vorliegt, können diese Wertungsfragen zum Tragen kommen. Für den Vertragsschluß selbst sind sie ohne Belang. Dies zeigt sich anschaulich daran, daß "die mit dem [X.] verbundenen Risiken" für den Erwerber dieselben sind, wenn er - 10 - den "Kauf- und Werklieferungsvertrag" ohne Einschaltung des Treuhänders selbst schließt. (c) Angesichts dessen ist es auch belanglos, daß die Beklagte den [X.] als Vertreter der Kläger, dem Vertriebskonzept entsprechend, eingeführt hat. Das ändert nichts daran, daß er, von den [X.], als deren mit Vollmachtsurkunde ausgewiesener Vertreter auftreten konnte und aufgetreten ist. Der Rechtsschein beruht auf der Vorlage der Urkunde, nicht auf der Annahme, die Vollmacht sei von dem Vertretenen aus eigenem Antrieb, ohne bestimmende Mitwirkung des Vertreters oder des Vertragspartners, erteilt worden. Der X[X.] Zivilsenat weist zutreffend darauf hin, daß Vertretene einerseits durch § 173 BGB und andererseits durch die Regeln über den Mißbrauch der Vertretungsmacht geschützt werden ([X.]. v. 26. Oktober 2004, [X.], [X.]O S. 667). In diesen Wertungen findet der im Interesse des Geschäftsver-kehrs von §§ 171, 172 BGB bezweckte Vertrauensschutz seine Grenzen, nicht in der allgemeinen Erwägung, derjenige, der Teil des [X.] sei und die Bevollmächtigung des [X.]s initiiert habe, falle nicht in den von §§ 171, 172 BGB geschützten Personenkreis. (3) An dieser Bewertung ändert auch nichts der Umstand, daß der für den [X.] handelnde [X.] an dem Veräußerungsgeschäft zugleich als Bevollmächtigter der [X.] beteiligt war. Der sich daraus erge-bende abstrakt-generelle Interessenkonflikt wird allein durch § 171 BGB gere-gelt. Die Vertretenen können - wie hier - eine solche Mehrvertretung gestatten. Von ihr gehen dann dieselben Wirkungen aus wie von einer nur einseitigen Ver-tretung, auch die [X.]wirkungen (einschließlich der Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB) unter den Voraussetzungen der §§ 171, 172 BGB. Allerdings treten diese Wirkungen nur gegenüber einem Dritten ein. An dieser Voraussetzung fehlt es indes nicht deswegen, weil [X.] für die - 11 - [X.] mit sich als Vertreter der [X.] gehandelt hat. Dritter im Sinne der §§ 171, 172 BGB ist die Beklagte als Vertretene und Vertragsgegnerin. Es [X.] auch kein Bedürfnis dafür, in solchen Fällen der Mehrvertretung die Vor-schriften der §§ 171, 172 BGB generell nicht anzuwenden. Der Vollmachtgeber wird dadurch geschützt, daß etwaige Kenntnisse oder eine fahrlässige Un-kenntnis von Umständen, die nach § 173 BGB die Wirkungen der §§ 171, 172 BGB außer [X.] setzen, dem Vertragsgegner nach § 166 Abs. 1 BGB zuge-rechnet werden. (4) Nach § 172 Abs. 1 BGB setzt die [X.]wirkung voraus, daß der Vertreter die ihm vom Vollmachtgeber ausgehändigte Vollmachtsurkunde vorlegt. Dabei genügt im Falle einer notariellen Vollmachtsurkunde die Vorlage einer Ausfertigung ([X.] 102, 60, 63; [X.], [X.]. v. 11. Januar 2005, [X.], [X.], 1190, 1192 m.w.[X.]). Das war nach den Feststellungen des Berufungsgerichts der Fall. Entgegen der Auffassung der Revision war die Vor-lage weiterer Unterlagen, etwa der Annahmeerklärung der [X.]oder der dem Geschäftsbesorgungsvertrag zugrunde liegenden Stammurkunde, nicht erforderlich, da die Vollmacht auch für sich genommen verständlich und hinrei-chend bestimmt ist (vgl. [X.], [X.]. v. 16. März 2004, [X.] ZR 60/03, NJW 2004, 2090; [X.]. v. 26. Oktober 2004, [X.], [X.], 664, 667; [X.]. v. 9. November 2004, [X.], [X.], 668 f). Dies gilt insbesondere für die Vollmacht der [X.] zur Vornahme der Auflassung, auf die es vorliegend allein ankommt. [X.]) Entgegen der Auffassung der Revision sind die Wirkungen der §§ 171 Abs. 2, 172 Abs. 2 BGB nicht durch § 173 BGB ausgeschlossen. [X.] findet eine Vertretung nach [X.]regeln dann nicht statt, wenn der Geschäftsgegner, hier die Beklagte, das Erlöschen bzw. das Fehlen der Vertretungsmacht bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts kennt oder kennen - 12 - muß. Dabei reicht die Kenntnis bzw. das Kennenmüssen der den Mangel der Vertretungsmacht begründenden Umstände nicht aus. Vielmehr müssen sich diese subjektiven Merkmale auf den Mangel der Vertretungsmacht selbst be-ziehen ([X.], [X.]. v. 26. Oktober 2004, [X.], [X.], 664, 667; [X.]. v. 11. Januar 2005, [X.], [X.], 1190 f; [X.]. v. 15. März 2005, [X.], [X.], 1576, 1579, jew.m.w.[X.]). Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Zum Zeitpunkt des geschäftlichen Kontakts der Parteien im Jahre 1993 entsprachen der [X.] und die zu seiner Durchführung erteilte Vollmacht einer weitverbreiteten und seinerzeit nicht angezweifelten Praxis (vgl. [X.] 145, 265, 276 f; Senat, [X.]. v. 8. Oktober 2004, [X.], [X.], 820, 823; [X.], [X.]. v. 15. März 2005, [X.], [X.], 1576, 1579). Dies gilt auch für die in der Vollmacht unter Ziff. [X.] 3.16 enthaltene Ermächtigung der [X.] zur "Führung von Rechtsstreitigkeiten und Prozessen" ([X.] 154, 283, 284; [X.]. v. 11. Januar 2005, [X.], [X.], 1190, 1191). Aufgrund dieser Pra-xis konnte die Beklagte den Verstoß gegen das [X.] und den damit verbundenen Mangel der Bevollmächtigung der [X.]zur Erklä-rung der Auflassung nicht erkennen. Daß [X.] mit dem Vertriebskonzept der [X.] vertraut war und die Beziehungen zwischen ihr und der [X.] kannte, ist ohne Belang. Bei § 173 BGB kommt es allein auf die Kenntnis bzw. auf das Kennenmüssen des Vollmachtmangels an. Selbst wenn man - mit der Revision - eine Kenntnis des [X.] insoweit bejahen wollte, als es um die Ermächtigung der [X.] zur [X.] geht, hätte dies auf das Ergebnis keine Auswir-kungen. Der Rechtsschein einer den Eigentumserwerb ermöglichenden [X.] bliebe davon unberührt. - 13 - [X.]) [X.] scheitert nicht daran, daß die von der [X.] gegenüber [X.]

erteilte Vollmacht wegen eines Ver-stoßes gegen das [X.] nichtig ist. Zwar zielte auch die von der [X.] zur Veräußerung ihrer Wohnungen [X.] erteilte Vollmacht auf die Verwirklichung und Gestaltung fremder Rechtsverhältnisse. [X.] für die Anwendbarkeit des [X.]es ist jedoch die Frage, ob die Geschäftsbesorgung überwiegend auf wirtschaftlichem Gebiet liegt und die Wahrnehmung wirtschaftlicher Belange bezweckt oder ob die rechtliche Sei-te der Angelegenheit im Vordergrund steht und es wesentlich um die Klärung rechtlicher Verhältnisse geht. Letzteres ist der Fall, wenn der Auftraggeber im Rahmen der Geschäftsbesorgung eine besondere rechtliche Prüfung oder Be-ratung auf der Grundlage besonderer Kenntnisse und Fertigkeiten erwartet. Bloße wirtschaftliche Tätigkeiten liegen hingegen vor, wenn eine solche rechtli-che Prüfung bzw. Beratung vom Auftraggeber nicht gewünscht wird ([X.], [X.]. v. 13. März 2003, [X.], NJW 2003, 3046, 3048). Gemessen daran ist hier die Beauftragung und Bevollmächtigung von [X.] durch die Beklagte kein Geschäft, das dem [X.] untersteht. Die Beklagte befaßt sich gewerblich mit Wohnungsbau und verfügt daher über ausreichende eigene Erfahrungen in diesem Bereich. Die Einschaltung von [X.] diente erkenn-bar nicht der Beratung der [X.], sondern lediglich der Vereinfachung und Beschleunigung der zur Veräußerung der Wohnung erforderlichen Vorgänge. - 14 - [X.][X.] [X.] beruht auf §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO. [X.] [X.]Czub