Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.01.2010, Az. VIII ZR 329/08

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/08 Verkündet am: 20. Januar 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] § 10 Abs. 1, 6, 8; BGB § 421 Für Verbindlichkeiten aus einem Vertrag mit der [X.] haften die Wohnungseigentümer nur dann als Gesamtschuldner, wenn sie sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben (Bestäti-gung von [X.] 163, 154). [X.], Urteil vom 20. Januar 2010 - [X.]/08 - [X.] [X.]-Spandau - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Januar 2010 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] Frellesen, die Richterin [X.] sowie [X.] Achilles und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten zu 2 und 3 wird das [X.] und Schlussurteil der Zivilkammer 9 des [X.] vom 14. Oktober 2008 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten zu 2 und 3 erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: 1 Die Beklagten sind - neben anderen - Miteigentümer eines Grundstücks in [X.] und als solche Mitglieder der [X.]

6". Die Klägerin versorgt das Grundstück mit Frischwasser und entsorgt das auf dem Grundstück anfallende Schmutzwasser. 2 Die Klägerin nimmt die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung rest-lichen Entgelts in Höhe von 3.565,91 • für die Belieferung mit Wasser und die Entsorgung des Abwassers im [X.]raum vom 28. April 2006 bis 27. März 2007 - 3 - in Anspruch. Hinsichtlich der Frischwasserversorgung stützt sie sich hierbei auf die "Ergänzenden Bedingungen der [X.]er Wasserbetriebe zu den Allgemei-nen Bedingungen für die Wasserversorgung", die auszugsweise lauten wie folgt: "1. Vertragsabschluss (zu § [X.]) (1) Die [X.]er Wasserbetriebe liefern Wasser aufgrund eines privat-rechtlichen Versorgungsvertrages. Der Versorgungsvertrag wird im [X.] mit dem Eigentümer ... des anzuschließenden Grundstücks abgeschlossen ... (2) Tritt an die Stelle eines Hauseigentümers eine [X.] von Wohnungseigentümern im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes, so wird der Versorgungsvertrag mit der [X.] abgeschlossen. Jeder Wohnungseigentümer haftet als Gesamt-schuldner ... ..." 3 Bezüglich der Abwasserentsorgung sieht die Klägerin die gesamtschuld-nerische Haftung der Beklagten auf der Grundlage der "[X.] für die Entwässerung in [X.] ([X.])" als begründet an, die auszugsweise lauten wie folgt: "§ 1 Vertragsverhältnis (1) ... (2) ... Vertragspartner der [X.]er Wasserbetriebe sind der [X.] ... (3) Tritt an die Stelle eines Hauseigentümers eine [X.] von Wohnungseigentümern im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes, so wird der [X.] mit der [X.] der [X.] 4 - tümer geschlossen. Jeder Wohnungseigentümer haftet als Gesamt-schuldner ... ..." 4 Nach entsprechender Erklärung der Beklagten zu 1 hat das Amtsgericht gegen diese ein Teilanerkenntnisurteil in Höhe von 1.188,64 • erlassen und die Klage im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das [X.] der Klage hinsichtlich aller drei Beklagten stattgegeben. Mit der zugelas-senen Revision erstreben die Beklagten zu 2 und 3 - die Beklagte zu 1 hat in den Rechtsmittelverfahren keine Anträge mehr gestellt - die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils, soweit es die gegen sie gerichtete Klage [X.] hat. Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat Erfolg. [X.] 6 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 7 Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Zahlung der streitgegenständlichen Forderungen aus den zwischen der Klägerin und allen Wohnungseigentümern der [X.] 6" zustande gekommenen Verträgen über die Versorgung bzw. Entsorgung des Grundstücks zu. 8 Die jeweiligen Vertragsangebote der Klägerin lägen in der Bereitstellung von Leistungen ihres Versorgungsunternehmens. Diese [X.] hätten sich vorliegend an die Grundstückseigentümer gerichtet. Die Klägerin habe in ihren Versorgungsbedingungen hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sich ihr Vertragsangebot an den "Grundstückseigentümer", bei einer "[X.] der Wohnungseigentümer" an diese richte. Dies bedeute bei [X.] - ständiger Auslegung, dass die Klägerin unmittelbar mit den einzelnen [X.] habe kontrahieren wollen, da diese - und nicht die grund-buchunfähige Eigentümergemeinschaft - Grundstückseigentümer bzw. [X.] seien. Die nach den Vertragsbedingungen an die "[X.] von Wohnungseigentümern" gerichteten Angebote seien jeweils mit dem Zusatz versehen, dass jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner hafte. Diese Regelung sei klar und eindeutig. Ein weiterer Anhalt für dieses Auslegungser-gebnis liege in dem Umstand, dass die Grundstücke in [X.] dem Anschluss- und Benutzungszwang unterlägen, der bei einer [X.] die einzelnen Miteigentümer treffe; dies spreche dafür, dass diese und nicht die [X.] der Wohnungseigentümer als Adressaten der Vertrags-angebote der Klägerin anzusehen seien. 9 Die Entscheidung des [X.] vom 7. März 2007 ([X.] ZR 125/06) stehe dieser Auslegung nicht entgegen. Zwar sei dort ausgeführt [X.], dass nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der [X.] nunmehr im Außenverhältnis in der Regel der Verband der [X.] Vertragspartner sei; dies betreffe indes nur die - hier nicht vorliegende - Konstellation, dass das Versorgungsunternehmen mit dem [X.] einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Versorgungsvertrag schließe. I[X.] 10 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Eine gesamt-schuldnerische Haftung der Beklagten für die von der Klägerin geforderten Ent-gelte ergibt sich weder aus Vertrag noch aus dem Gesetz. 11 1. Die [X.] der Klägerin richteten sich, anders als das [X.] meint, nach den vorstehend wiedergegebenen Vertragsbedingun-gen der Klägerin nicht an die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern an die [X.] der Wohnungseigentümer. Die hiervon abweichende Auslegung des Berufungsgerichts bindet den [X.] nicht. Bei den [X.] 6 - gen der Klägerin handelt es sich zwar um Allgemeine Geschäftsbedingungen, deren räumlicher Geltungsbereich sich auf das Land [X.] beschränkt. Gleich-wohl erstreckt sich ihre Geltung "über den Bezirk eines Berufungsgerichts hin-aus"; denn je nach Streitwert der Entgeltklage ist im Berufungsrechtszug das [X.] oder das Landgericht [X.] zuständig. Die daraus resultierende Gefahr widerstreitender Berufungsurteile hat sich, worauf das Berufungsgericht hinweist, auch bereits verwirklicht. Der [X.] kann die hier in Rede stehenden Klauseln der Vertragsbedingungen der Klägerin daher selbst unbeschränkt aus-legen (vgl. [X.] 163, 321, 323 f.). 12 Die genannten Klauseln sind dahin auszulegen, dass die [X.] sich an die [X.] der Wohnungseigentümer richten. Denn sie bestimmen ausdrücklich, dass dann, wenn an die Stelle eines Hauseigentümers eine [X.] von Wohnungseigentümern tritt, der Ver- beziehungsweise [X.] mit der [X.] der Wohnungseigentümer abge-schlossen wird. Mit der konkludenten Annahme der Angebote der Klägerin sind Verträge über die Belieferung mit Wasser und die Abwasserentsorgung jeweils mit der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht mit den einzelnen [X.] zustande gekommen. Der Bezug von Frischwasser und die Entsorgung des auf dem gemeinsamen Grundstück anfallenden Abwassers sind Verwaltungsangelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft. So-weit die [X.] der Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des ge-meinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, ist sie nach der neue-ren Rechtsprechung des [X.] ([X.] 163, 154 ff.), die der Ge-setzgeber zum 1. Juli 2007 in der Vorschrift des § 10 Abs. 6 [X.] umgesetzt hat, rechtsfähig. Dies hat Konsequenzen für das Haftungssystem. Konnte ein Gläubiger für Schulden der [X.] nach früherer Auffassung sämtliche Wohnungseigentümer als Vertragspartner und somit als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen, ist Vertragspartner nunmehr in der Regel das teilrechtsfähi-ge Subjekt, der Verband. Er haftet mit seinem Verwaltungsvermögen. Daneben kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigen-tümer nicht von Gesetzes wegen, sondern nur in Betracht, wenn sie sich neben - 7 - dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben ([X.] 163, 154, 172 f.). 13 Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Zwar sehen die Vertragsbedingun-gen der Klägerin jeweils vor, dass jeder Wohnungseigentümer als Gesamt-schuldner haftet. Hieraus ergibt sich indessen nicht klar und eindeutig, dass eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer persönlich neben der Haftung des Verbands begründet werden sollte. Das Be-rufungsgericht geht davon aus, dass die hier zu beurteilenden Vertragsbedin-gungen der Klägerin aus der [X.] vor dem Bekanntwerden der Entscheidung des [X.] zur Teilrechtsfähigkeit der [X.] stammen. Unter diesen Umständen spricht gegen ein solches Ver-ständnis schon die Tatsache, dass nach damaliger Auffassung mangels Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft allein eine persönliche Haftung der Wohnungseigentümer in Betracht kam, so dass für die Begründung einer akzessorischen Haftung der Wohnungseigentümer neben der [X.] keine Veranlassung bestand (so zutreffend KG, Urteil vom 24. Januar 2008 - 19 U 8/07, juris). [X.] Sinn der Klauseln kann es dann nur ge-wesen sein, die als gegeben vorausgesetzte Eigenhaftung der Wohnungseigen-tümer inhaltlich dahin auszugestalten, dass jeder Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der [X.] als Gesamtschuldner und nicht nur ent-sprechend seinem Miteigentumsanteil haften solle. 14 2. Auch das Gesetz sieht eine gesamtschuldnerische Mithaftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der [X.] nicht vor. Gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 [X.] haftet vielmehr jeder [X.] einem Gläubiger nur nach dem Verhältnis seines Miteigen-tumsanteils für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft. - 8 - II[X.] 15 Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben, soweit zum Nachteil der [X.] zu 2 und 3 entschieden worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Eine eigene Sachentscheidung ist dem [X.] verwehrt, da die Sache nicht zur Endent-scheidung reif ist. Denn die Beklagten haften für die Schulden der Wohnungs-eigentümergemeinschaft zwar nicht als Gesamtschuldner, jedoch gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 des am 1. Juli 2007 in [X.] getretenen Wohnungseigentumsge-setzes nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Miteigentumsanteils. § 10 Abs. 8 [X.] ist als Vorschrift des materiellen Rechts, für das eine § 62 Abs. 1 [X.] entsprechende Übergangsvorschrift fehlt, auch auf vor Inkrafttre-ten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes entstandene Wohnungseigentü-mergemeinschaften anwendbar ([X.], Urteil vom 18. Juni 2009 - [X.], [X.], 2521, [X.]. 14 m.w.[X.]). Zu den Miteigentumsanteilen der [X.] zu 2 und 3 hat das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - [X.] Feststellungen getroffen. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver-weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball [X.] [X.]

[X.] [X.] Vorinstanzen: AG [X.]-Spandau, Entscheidung vom 19.03.2008 - 13 C 518/07 - LG [X.], Entscheidung vom 14.10.2008 - 9 S 7/08 -