Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.10.2010, Az. XII ZR 25/09

Die Klägerin zu 1. betreibt ein Café mit Konditorei. Die Klägerin zu 2. ist Inhaberin eines [X.]. Die Beklagten sind Miteigentümer des Anwesens, in dem sich die Geschäftsräume der Klägerinnen befinden.

Mit notariellem Vertrag vom 3. Dezember 1968 hatte die Mutter der Beklagten das Eigentum an der Immobilie auf die Beklagten sowie auf ihren weiteren [X.] übertragen, der seinen Miteigentumsanteil jedoch später auf den Beklagten zu 2. übertrug. Ihr selbst wurde ein lebenslanger Nießbrauch an dem Grundstück eingeräumt. Im Januar 1991 schloss die Mutter der Beklagten (nachfolgend: [X.]) mit den Klägerinnen unbefristete Mietverträge über die Geschäftsräume ab, in denen ein ordentliches Kündigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen wurde, solange dort ein Café, eine Konditorei oder eine Gaststätte betrieben wird.

Am 1. Juni 2004 verstarb die [X.]. Sie wurde von den Beklagten und ihrem weiteren [X.] beerbt.

Nachdem in der Folgezeit die Beklagten zu 1. und 2. Zweifel an der Wirksamkeit der Mietverträge geäußert hatten, forderten die Klägerinnen über ihren Bevollmächtigten die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 10. November 2004 auf, die Wirksamkeit der Mietverträge zu bestätigen. Während der Beklagte zu 3. eine entsprechende Erklärung abgab, versuchten die Beklagten zu 1. und 2. im Umlaufverfahren eine Beschlussfassung der Miteigentümer zur Kündigung der Mietverhältnisse mit den Klägerinnen zum 31. Dezember 2004 zu erreichen. Der Beklagte zu 3. teilte den Beklagten zu 1. und 2. jedoch mit, dass er einer Kündigung der Mietverträge nicht zustimme.

Dennoch erklärten die Beklagten zu 1. und 2., die zusammen über 9/16 der Miteigentumsanteile an dem [X.] verfügten, mit Schreiben vom 20. Dezember 2004 "im Namen der Eigentümergemeinschaft" gegenüber den Klägerinnen die Kündigung der Mietverhältnisse.

Mit ihrer Klage haben die Klägerinnen u.a. die Feststellung begehrt, dass die ausgesprochenen Kündigungen unwirksam seien und die mit ihnen bestehenden Mietverhältnisse ungekündigt fortbestünden. Das [X.] hat die Klage vollständig abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerinnen hat das Berufungsgericht unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung und Zurückweisung der Berufung im Übrigen die Feststellung getroffen, dass die zwischen den Klägerinnen und der [X.] abgeschlossenen Mietverträge (vorbehaltlich der Kündigungen vom 20. Dezember 2004) wirksam sind.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision möchten die Klägerinnen die Feststellung erreichen, dass die Kündigungen vom 20. Dezember 2004 unwirksam sind und den Beklagten ein gesetzliches Kündigungsrecht nicht zusteht.

Die Revision hat keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt, dass der Mietvertrag zwischen den Klägerinnen und der Mutter der Beklagten wirksam zu Stande gekommen und durch den Tod der Mutter der Beklagten nicht beendet worden sei. Vielmehr seien die Beklagten als Eigentümer des Grundstücks gemäß §§ 1056 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB in die von der [X.] abgeschlossenen Mietverträge eingetreten. Sie seien daher berechtigt gewesen, die Mietverträge gemäß § 1056 Abs. 2 BGB zu kündigen. Dem stehe nicht entgegen, dass nach der Rechtsprechung des [X.] das Kündigungsrecht des Eigentümers aus § 1056 Abs. 2 BGB dann ausgeschlossen sein könne, wenn der Eigentümer gleichzeitig Alleinerbe des verstorbenen [X.] und daher bereits im Wege der Erbfolge Vertragspartner des Mieters geworden sei. Im vorliegenden Fall fehle es jedoch an der Personenidentität zwischen dem Eigentümer des mit dem Nießbrauch belasteten Grundstücks und dem Erben der [X.]. Im Zeitpunkt des [X.] seien Eigentümer des belasteten Grundstücks die Beklagten als Bruchteilseigentümer gewesen. Erben der [X.] seien dagegen die Beklagten zu 1. bis 3. sowie der weitere [X.] als Miterbengemeinschaft. Zudem berücksichtige die vom [X.] vertretene Auffassung, die in der Literatur überwiegend auf Zustimmung gestoßen sei, nicht, dass im Falle des Todes des [X.] gemäß §§ 1056 Abs. 1, 566 Abs. 2 BGB die Erben lediglich wie selbstschuldnerische Bürgen für die Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten durch den Eigentümer haften würden. Schließlich hätten die Beklagten zu 1. und 2. bei der Erklärung der Kündigung den Beklagten zu 3. wirksam vertreten, weil eine wirksame Beschlussfassung der Bruchteilseigentümergemeinschaft nach § 745 Abs. 1 BGB vorgelegen habe.

Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Beklagten die Mietverhältnisse mit Schreiben vom 20. Dezember 2004 wirksam gekündigt haben.

1. Die Beklagten waren nach dem Tode der [X.] gemäß § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB zur Kündigung der Mietverträge berechtigt.

a) Hat ein Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet oder verpachtet, so finden gemäß § 1056 Abs. 1 BGB nach Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnraum geltenden Vorschriften der §§ 566, 566 a, 566 b Abs. 1 BGB und der §§ 566 c bis 566 e, 567 b BGB entsprechende Anwendung. Daraus folgt, dass in diesem Fall der Eigentümer des belasteten Grundstücks nach Beendigung des Nießbrauchs anstelle des [X.] in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt (§ 1056 Abs. 1 i.V.m. § 566 Abs. 1 BGB). Dadurch soll verhindert werden, dass der Mieter sein vom Nießbraucher abgeleitetes Besitzrecht (§ 986 Abs. 1 Satz 1 BGB) mit dem Ende des Nießbrauchs verliert ([X.]/[X.] 5. Aufl. § 1056 Rn. 1). Denn das rechtliche Schicksal eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen [X.] ist vom Bestand des Nießbrauchs grundsätzlich unabhängig ([X.], 111 = NJW 1990, 443, 444; [X.]/[X.] 5. Aufl. § 1056 Rn. 8; [X.]/[X.]. § 1056 Rn. 1). Ein von einem Nießbraucher abgeschlossener Mietvertrag besteht daher fort, wenn der Nießbrauch durch den Tod des [X.] endet ([X.] aaO).

b) Abweichend von den allgemeinen mietrechtlichen Regelungen gewährt § 1056 Abs. 2 BGB dem Grundstückseigentümer jedoch das Recht, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Dieses außerordentliche Kündigungsrecht trägt dem Umstand Rechnung, dass der Grundstückseigentümer gem. §§ 1056 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB in ein Mietverhältnis eintreten muss, an dem er ursprünglich nicht beteiligt war. Ihm soll die Möglichkeit gegeben werden, sich von diesem Vertrag, der ihm - vergleichbar einem Vertrag zu Lasten Dritter - durch die Regelung der §§ 1056 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB "aufgedrängt" worden ist, zu lösen.

c) Nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum scheidet ein vorzeitiges Kündigungsrecht des Eigentümers nach § 1056 Abs. 2 BGB jedoch aus, wenn er persönlich an den Mietvertrag gebunden ist, etwa weil er den Mietvertrag schon selbst vor Bestellung des Nießbrauchs abgeschlossen hatte und der Nießbraucher für die Dauer seines Rechts in den Mietvertrag eingetreten war (§ 567 Satz 1 i.V.m. § 566 Abs. 1 BGB) oder wenn der Eigentümer dem vom Nießbraucher abgeschlossenen Mietvertrag persönlich beigetreten ist ([X.], 111 = NJW 1990, 443, 445 mwN; [X.]/[X.] 4. Aufl. § 1056 Rn. 15 mwN.; [X.]/[X.] [Stand: 2009] § 1056 Rn. 21). Dasselbe gelte auch, wenn der Grundstückseigentümer den Nießbraucher als Alleinerbe beerbt habe, da er in diesem Fall nach erbrechtlichen Grundsätzen durch Universalsukzession unmittelbarer Vertragspartner des Mieters geworden sei und daher bereits gemäß §§ 1967 Abs. 1, 1922 BGB erbrechtlich für die Erfüllung des [X.] als Nachlassverbindlichkeit hafte ([X.] aaO; [X.], 1171, 1172; [X.]/[X.] [Stand: 2009] § 1056 Rn. 22; [X.]/[X.] BGB 12. Aufl. § 1056 Rn. 2; Prütting/Wegen/Weinreich/Eickmann BGB 5. Aufl. § 1056 Rn. 2; [X.] BGB 13. Aufl. § 1056 Rn. 1). Könne der Erbe nämlich in diesem Fall den Miet- oder Pachtvertrag gemäß § 1056 Abs. 2 BGB kündigen, würde sich eine zu Gunsten des Mieters erlassene [X.] in ein durch nichts gerechtfertigtes Haftungsprivileg des Erben verkehren ([X.] aaO).

d) Die letztgenannte Auffassung, die im Schrifttum auf Kritik gestoßen ist (ausführlich [X.] in Festschrift [X.] 1993, 489, 521 ff.; [X.] 1990, 419, 420; ein Kündigungsrecht bejahend [X.]/[X.] 4. Aufl. § 1056 Rn. 16 ff.; [X.]. § 1056 Rn. 3;Enneccerus-Wolff/[X.] § 118 I Fn. 8), steht im vorliegenden Fall dem Kündigungsrecht der Beklagten jedoch nicht entgegen. Denn das Kündigungsrecht gemäß § 1056 Abs. 2 BGB entfällt zumindest dann nicht, wenn zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erben des [X.] keine Personenidentität besteht, etwa weil - wie im hier zu entscheidenden Fall - die Miteigentümer des belasteten Grundstücks Teil einer noch weitere Personen umfassenden Miterbengemeinschaft sind.

aa) Der Zweck des § 1056 Abs. 2 BGB rechtfertigt es, dem Grundstückseigentümer das außerordentliche Kündigungsrecht jedenfalls dann zu verwehren, wenn er nicht nur im Wege des gesetzlichen Vertragsübergangs nach §§ 1056 Abs. 1, 566 BGB in den Mietvertrag eingetreten, sondern darüber hinaus an dem Mietverhältnis persönlich beteiligt ist, weil er selbst vor Bestellung des Nießbrauchs das Mietverhältnis eingegangen (vgl. §§ 567 Satz 1, 566 BGB) oder er dem Mietvertrag zu einem späteren Zeitpunkt beigetreten ist ([X.]/[X.] 4. Aufl. § 1056 Rn. 15). In diesen Fällen wird der Grundstückseigentümer nicht ohne sein Einverständnis in einen zwischen dritten Personen abgeschlossenen Mietvertrag hineingedrängt. Er hat vielmehr durch seine eigene schuldrechtliche Beteiligung an dem Mietvertrag gegenüber dem Mieter den Eindruck erweckt, dass das Mietverhältnis unabhängig vom Bestand des Nießbrauchs fortbesteht.

bb) Eine vergleichbare Situation ergibt sich, wenn der alleinige Grundstückseigentümer Alleinerbe des [X.] ist. Zwar ist dieser dem Mieter weder bei Abschluss des [X.] noch zu einem anderen Zeitpunkt während des laufenden Mietverhältnisses als Vertragspartner begegnet, so dass der Mieter nicht darauf vertrauen konnte, dass nach dem Tode des [X.] das Mietverhältnis bis zu dem vereinbarten Ende fortbestehen bleibt. Ist der Erbe des [X.] allerdings - ausnahmsweise - tatsächlich in der Lage, die Gebrauchsüberlassungspflicht des § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB zu erfüllen, weil er unabhängig von seiner erbrechtlichen Stellung Eigentümer des [X.] ist, ist es gerechtfertigt, ihm das außerordentliche Kündigungsrecht aus § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB zu verwehren. Dafür spricht zwar nicht eine besondere Schutzwürdigkeit des Mieters. Für ihn dürfte es meist ein bloßer Zufall sein, dass sein Vertragspartner gerade von dem oder den Eigentümern des [X.] beerbt wurde. Vereinigen sich jedoch die mietrechtlichen Verpflichtungen mit der tatsächlichen Möglichkeit, diese zu erfüllen, in einer Person, wie es der Fall ist, wenn der Grundstückseigentümer Alleinerbe des [X.] ist, wäre es treuwidrig (§ 242 BGB), wenn sich der Grundstückseigentümer auf die formalen Rechtspositionen berufen und das Mietverhältnis gemäß § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB kündigen könnte. Dafür spricht auch der Rechtsgedanke des § 185 Abs. 2 Satz 1 Alt. 3 BGB, wonach die Verfügung eines Nichtberechtigten wirksam wird, wenn er von dem Berechtigten beerbt wird und dieser für die Nachlassverbindlichkeiten unbeschränkt haftet (vgl. [X.] in Festschrift [X.] 1993, 489, 524 f.).

e) Im vorliegenden Fall konnten die Beklagten daher die Mietverträge gemäß § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB kündigen. Die [X.] wurde nicht von den Beklagten allein, sondern auch von ihrem weiteren [X.] beerbt. Die Beklagten bilden daher zusammen mit [X.] eine Miterbengemeinschaft (§ 2032 Abs. 1 BGB), die für gemeinschaftliche Nachlassverbindlichkeiten, zu denen auch die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, soweit sie nach dem Erlöschen des Nießbrauchs auf die Erben übergegangen sind, gehören, gemäß § 2058 BGB als Gesamtschuldner haftet. Allerdings ist das [X.] nicht in den Nachlass gefallen, weil es bereits zuvor von der [X.] an ihre Söhne übereignet worden war. Die aus den Beklagten und [X.] bestehende Miterbengemeinschaft könnte daher die [X.] aus § 535 Abs. 1 BGB aus tatsächlichen Gründen nicht erfüllen. Sind jedoch die Beklagten aufgrund ihrer erbrechtlichen Stellung nicht verpflichtet, den Klägerinnen den Gebrauch der Mietsache zu gewähren, besteht kein Grund, ihnen als Miteigentümer des [X.] die Kündigungsmöglichkeit nach § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB zu verwehren.

2. Die Beklagten zu 1. und 2. haben den Beklagten zu 3. bei Abgabe der Kündigungserklärung auch wirksam vertreten.

a) Nach § 745 Abs. 1 Satz 1 BGB kann bei einer Bruchteilsgemeinschaft durch Stimmenmehrheit eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstandes entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Es entspricht höchstrichterlicher Rechtsprechung und allgemeiner Ansicht im Schrifttum, dass als Maßnahme einer ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung, die unter den Voraussetzungen des § 745 Abs. 1 BGB mehrheitlich getroffen werden kann, auch die Kündigung eines Pacht- oder Mietverhältnisses des gemeinschaftlichen Grundstücks anzusehen ist ([X.] Beschluss vom 26. April 2010 - [X.]/09 - [X.] 2010, 938, 939 mwN; Senatsurteil [X.]Z 183, 131 = [X.], 119 Rn. 27 zur Kündigung eines Mietverhältnisses durch eine Erbengemeinschaft; [X.]/[X.] BGB [Stand 2008] § 745 Rn. 6; [X.]/[X.] 5. Aufl. §§ 744, 745 Rn. 5; [X.]/[X.] BGB 69. Aufl. § 745 Rn. 2). Zwar stellt die Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses durch die Bruchteilseigentümergemeinschaft eine Verfügung dar (vgl. Senatsurteil [X.]Z 183, 131 = [X.], 119 Rn. 13; [X.] Urteil vom 28. April 2006 - [X.] 10/05 - [X.], 1026). Jedoch können auch Verfügungen, sofern sie Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung darstellen, als Mehrheitsentscheidungen nach § 745 Abs. 1 BGB getroffen werden (Senatsurteil [X.]Z 183, 131 = [X.], 119 Rn. 27; [X.] Beschluss vom 26. April 2010 - [X.]/09 - [X.] 2010, 938, 939 mwN). Liegt ein gültiger Mehrheitsbeschluss (§ 745 Abs. 1 Satz 2 BGB) vor, verleiht dieser den im Außenverhältnis tätigen Gemeinschaftern die notwendige Vertretungsmacht, um den Beschluss zu vollziehen ([X.]Z 56, 47, 49 f.; [X.]/[X.] 5. Aufl. § 745 Rn. 31).

b) Danach war die durch die Beklagten zu 1. und 2., die über die Mehrheit der Anteile der Eigentümergemeinschaft verfügten, erklärte Kündigung wirksam. Dazu, dass die Kündigung des Pachtverhältnisses nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Grundstücks entsprach, hat das Berufungsgericht, von der Revision nicht beanstandet, keine Feststellungen getroffen. Durch die Kündigung hat die Eigentümergemeinschaft vielmehr die Möglichkeit erhalten, das Grundstück zu den aktuellen marktüblichen Bedingungen zu vermieten und damit einen höheren Ertrag zu erzielen (vgl. Senatsurteil [X.]Z 183, 131 = [X.], 119 Rn. 38).