Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.06.2010, Az. V ZR 164/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/09 Verkündet am: 18. Juni 2010 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: ja [X.]R: [X.] § 16 Abs. 4, 21 Abs. 3 a) Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung eines abweichenden [X.] nach § 16 Abs. 4 [X.] ein nur eingeschränkt überprüfba-res Gestaltungsermessen; das ist überschritten, wenn der [X.] nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, son-dern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird. b) Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 [X.] muss den Anforderungen einer ordnungs-gemäßen Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn die für den Einzelfall be-schlossene Änderung des [X.]s einen Anspruch der betrof-fenen Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslöst und so den allgemeinen [X.] unterläuft. Ein solcher Verstoß führt zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses. [X.], Urteil vom 18. Juni 2010 - [X.]/09 - [X.] - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat am 18. Juni 2010 durch den [X.] Richter Prof. Dr. [X.] und [X.] [X.], [X.], Dr. [X.]-Räntsch und Dr. [X.] für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 36. Zivilkammer des [X.] vom 30. Juli 2009 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien sind Eigentümer von Wohnungen in einer Wohnungseigen-tumsanlage, die aus drei Gebäuden besteht, einer 1922 errichteten Villa mit drei Eigentumswohnungen und zwei 1984 errichteten Neubauten mit jeweils sechs Eigentumswohnungen. Weder die Teilungserklärung noch die in ihr enthaltene Gemeinschaftsordnung ([X.]) enthält eine Regelung über die Kosten der Unter-haltung und Instandsetzung. Die Gemeinschaftsordnung verweist auf das [X.] und sieht in § 7 vor, dass der Verwalter "Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums anders als nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilen [kann], wenn dies der Billigkeit ent-spricht oder der Vereinfachung dient". Nach § 16 [X.] in seiner seit 1982 gelten-den Fassung bedürfen Änderungen der Gemeinschaftsordnung zu ihrer Wirk-samkeit eines einstimmigen Beschlusses der Wohnungseigentümer. 1 - 3 - In der Eigentümerversammlung vom 8. April 2008 befassten sich die Ei-gentümer u.a. mit der Instandsetzung des reparaturbedürftigen Daches der Vil-la. Sie beschlossen dazu mit unterschiedlich großen Mehrheiten und unange-fochten, das Dach der Villa instand setzen zu lassen, die Instandsetzungskos-ten nicht nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umzulegen, sondern nach dem Verhältnis der [X.], und eine Sonderumlage für die [X.] in Höhe von 65.000 • zu erheben. Mit der nach § 16 Abs. 4 Satz 2 [X.] erforderlichen doppelt qualifizierten Mehrheit fasste die [X.] außerdem folgenden, hier angefochtenen Beschluss: 2 "In weiterer Anwendung von § 16 [X.] beschließen die [X.], dass nur die Eigentümer der Einheiten im [X.]

4a [das ist die Villa] zu den entstehenden Gesamtkosten [X.] haben und zwar unter sich nach dem Verhältnis der [X.]. Infolge dieser Kostenverteilung haben auch nur diese Wohnungseigentümer die Sonderumlage zu bestreiten. Die Wohnungs-eigentümer des [X.] erhalten für den Fall, dass dieser Beschluss nicht angefochten wird, die Möglichkeit, nach Rücksprache mit Haus-verwaltung und Verwaltungsbeirat sowie Vorlage und Genehmigung des Kostenangebots unter Beschreibung der Arbeitsausführung, eine andere Dachdeckerfirma zu beauftragen." Gegen diesen Beschluss wendet sich der Kläger mit der fristgerecht ein-gereichten und begründeten Beschlussanfechtungsklage. Er meint, der [X.] sei von § 16 Abs. 4 [X.] nicht gedeckt. 3 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen ([X.], 238). Auf die Be-rufung des [X.] hat das [X.] der Klage stattgegeben ([X.], 150). Dagegen wenden sich die übrigen Wohnungseigentümer mit der von dem [X.] zugelassenen Revision, mit welcher sie weiterhin die Abweisung der Klage erreichen wollen. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: [X.] Nach Auffassung des [X.]s lässt sich der gefasste Beschluss nicht auf die Gemeinschaftsordnung stützen; diese enthalte keine Öffnungs-klausel. Eine solche ergebe sich auch nicht aus der Regelung in § 7 [X.], die sich allein an den Verwalter, nicht aber an die Versammlung der Eigentümer richte. Auf § 16 Abs. 4 [X.] lasse sich der Beschluss ebenfalls nicht stützen. Danach hätten die Wohnungseigentümer bei der Bestimmung eines [X.] Kostenverteilungsmaßstabs zwar ein Ermessen. Dessen Grenzen [X.] hier aber überschritten. Es sei nicht gerechtfertigt, die Kosten der Sanierung des Dachs des Villengebäudes allein den Eigentümern mit Wohnungen in [X.] zuzuweisen. Einigkeit bestehe darüber, dass eine abweichende Kostenverteilung durch einen in irgendeiner Form gesteigerten Gebrauch ge-rechtfertigt sein müsse. Daran fehle es hier. 5 I[X.] Diese Erwägungen halten im Ergebnis einer rechtlichen Prüfung stand. Der angefochtene Beschluss ist für ungültig zu erklären, weil er weder auf die Gemeinschaftsordnung noch auf § 16 Abs. 4 [X.] gestützt werden kann. 6 1. Der angefochtene Beschluss lässt sich nicht auf die Gemeinschafts-ordnung stützen. 7 a) Die Gemeinschaftsordnung erlaubt allerdings eine Änderung des [X.] auch im Einzelfall durch Beschluss. Der gesetzliche [X.] nach § 16 Abs. 2 [X.], der nach § 1 Abs. 1 [X.] grundsätzlich gelten soll, kann nach § 1 Abs. 2 [X.] in Verbindung mit § 16 [X.] durch Beschluss der Wohnungseigentümer geändert werden. Erforderlich ist 8 - 5 - nach dieser Regelung aber ein einstimmiger Beschluss, an dem es hier fehlt. Der Kläger hat gegen den angefochtenen Beschluss gestimmt. Weitere [X.] enthält die Gemeinschaftsordnung entgegen der Ansicht der Re-vision nicht. b) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 7 [X.]. Danach kann der Verwalter Nutzen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums [X.] als nach dem an sich maßgeblichen gesetzlichen Verteilungsschlüssel [X.]. Das ermächtigt aber weder ihn noch die in der Vorschrift gar nicht ange-sprochene Eigentümerversammlung, diesen gesetzlichen Verteilungsschlüssel für eine Instandsetzungsmaßnahme zu ändern. Maßgeblich für die Auslegung einer Regelung in einer Gemeinschaftsordnung sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergeben ([X.], Urt. v. 25. September 2009, [X.], NJW-RR 2010, 227, 228). Danach ergibt § 7 [X.] keine Befugnis zur Änderung des grundsätzlich maßgeblichen gesetzlichen Verteilungsschlüssels. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine Änderung der Gemeinschaftsordnung möglich ist, regelt diese in § 16 [X.], und zwar ganz allgemein, auch für den [X.]. Sie verlangt hierfür einen Beschluss der Eigentümerversammlung, der zudem einstimmig sein muss. Mit dieser Regelung wäre es nicht zu vereinbaren, wenn die Ände-rung eines der wesentlichen Elemente der Gemeinschaftsordnung, nämlich des [X.]s, durch den Verwalter, ein dienendes Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, und noch dazu ohne jede Vorgabe für Mehrheiten möglich wäre. 9 2. Auch auf § 16 Abs. 4 [X.] lässt sich, darin ist dem Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision ebenfalls zu folgen, der angefochtene Beschluss nicht stützen. Nach dieser Vorschrift können die [X.] im Einzelfall zur Instandsetzung und Instandhaltung durch Beschluss mit 10 - 6 - der in § 16 Abs. 4 Satz 2 [X.] bestimmten doppelt qualifizierten Mehrheit die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 [X.] regeln, wenn der abwei-chende Maßstab dem Gebrauch oder den Möglichkeiten des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Diese Bedingungen sind hier nicht eingehalten. a) Der angefochtene Beschluss regelt allerdings die Verteilung der Kos-ten für eine einzelne Maßnahme, nämlich für die Instandsetzung des Dachs der Villa, und erschöpft sich in dem Vollzug dieser Maßnahme (zu diesem Ge-sichtspunkt: [X.] in Riecke/[X.], [X.], 3. Aufl., § 16 Rdn. 98). Hierbei [X.] es sich um eine Maßnahme zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 [X.]. Der Beschluss ist mit der nach § 16 Abs. 4 Satz 2 [X.] erforderlichen doppelt qualifizierten Mehrheit - drei Viertel der stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile - gefasst worden. 11 b) Zweifelhaft ist aber schon, ob die beschlossene Kostenverteilung dem Gebrauch und der Möglichkeit des Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümer in der nach § 16 Abs. 4 Satz 1 [X.] gebote-nen Weise Rechnung trägt. 12 aa) Diese Anforderung verfehlt ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung nicht schon dann, wenn diese den Gebrauch oder die Mög-lichkeiten des Gebrauchs nicht (mehr oder weniger) exakt abbildet. Die [X.] haben bei der Bestimmung des abweichenden Kostenvertei-lungsmaßstabs nämlich, worüber Einigkeit besteht, ein Gestaltungsermessen ([X.] in [X.], [X.], 10., Aufl., § 16 Rdn. 124; [X.] in [X.]/ Kümmel/Vandenhouten, [X.], 9. Aufl., § 16 Rdn. 92; [X.] in Riecke/[X.], aaO, § 16 Rdn. 117). Das ergibt sich aus der Formulierung der Vorschrift. [X.] - 7 - nach muss der von den Wohnungseigentümern beschlossene abweichende Verteilungsmaßstab dem Gebrauch oder den [X.]en nicht "entsprechen", sondern ihnen "nur" Rechnung tragen. Diesen Begriff hat der Gesetzgeber bewusst deshalb gewählt, um den Wohnungseigentümern die Möglichkeit einzuräumen, neben Gebrauch und [X.]en auch andere Kriterien einfließen zu lassen (Begründung des Entwurfs der [X.]-Novelle 2007 in BT-Drucks. 16/887 S. 24 r. Sp.). Die Wohnungseigentümer ü-berschreiten ihren Gestaltungsspielraum, wenn der beschlossene abweichende Verteilungsmaßstab nicht durch den in § 16 Abs. 4 Satz 1 [X.] bestimmten Gebrauchsmaßstab, sondern durch andere Kriterien bestimmt wird. bb) Der Gesetzgeber hat den Wohnungseigentümern mit § 16 Abs 4 Satz 1 [X.] nicht die Möglichkeit verschafft, den gesetzlichen (oder vereinbar-ten) Kostenverteilungsmaßstab durch jedweden anderen Maßstab zu ersetzen. Nach der Vorschrift kommt es entscheidend darauf an, welchen Gebrauch die Wohnungseigentümer von den Teilen, Anlagen und Einrichtungen des gemein-schaftlichen Eigentums, die von der Instandsetzung oder Instandhaltung betrof-fen sind, tatsächlich machen oder machen können (Begründung des Entwurfs der [X.]-Novelle 2007 in BT-Drucks. 16/887 S. 24). Der maßgebliche Gebrauch des Gemeinschaftseigentums durch die betroffenen Wohnungseigen-tümer muss dazu zwar nicht, wie etwa bei einem Balkon, exklusiv sein (Jenni-ßen in Jennißen, [X.], 2. Aufl., § 16 Rdn. 64). Der beschlossene Verteilungs-maßstab kann vielmehr auch auf die tatsächliche Gebrauchshäufigkeit und die [X.] sowie die Anzahl der davon profitierenden Personen [X.] vergleichbare Unterschiede zwischen den Wohnungseigentümern abstellen (Senat, Urt. v. 15. Januar 2010, [X.], [X.] 2010, 360, 363; [X.] in [X.], aaO, § 16 Rdn. 124; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 65; [X.] in Riecke/[X.], aaO, § 16 Rdn. 115; [X.]/[X.], [X.], § 16 Rdn. 191). Die Belastung eines Teils der Wohnungseigentümer mit den Kosten einer [X.] - 8 - standsetzungsmaßnahme kommt aber, worüber im Ansatz Einigkeit besteht, nur in Betracht, wenn die belasteten Wohnungseigentümer von dem Gemein-schaftseigentum einen eigennützigen Gebrauch machen oder machen können, der den von den Kosten freigestellten Wohnungseigentümern nicht oder so nicht möglich ist ([X.] in [X.], aaO, § 16 Rdn. 124; [X.] in Rie-cke/[X.], aaO, § 16 Rdn. 114; im Ergebnis auch [X.]/ [X.]/Hügel, [X.], 2. Aufl., § 16 [X.] Rdn. 20; [X.]/[X.], 5. Aufl., § 16 [X.] Rdn. 31; [X.] in [X.]/Kümmel/Vandenhouten, aaO, § 16 Rdn. 92; [X.]/[X.], [X.], 69. Aufl., § 16 [X.] Rdn. 14). [X.]) Danach ist die Belastung nur eines Teils der Wohnungseigentümer mit den Kosten der Instandsetzung des Daches einer Einzelhausanlage nicht möglich. Zwar mögen die Wohnungen der [X.] dem in-stand zu setzenden Dach näher sein als die Eigentümer der übrigen [X.]. Es fehlt aber an einer gesteigerten [X.] und an einem konkreten Objektbezug (so ausdrücklich: Jennißen in Jennißen aaO, § 16 Rdn. 64; [X.]/[X.], aaO, § 16 Rdn. 193; ähnlich [X.] in Riecke/ [X.], aaO, § 16 Rdn. 116a für Kosten der Instandsetzung des [X.] ganz allgemein und [X.] in [X.], aaO, § 16 Rdn. 122 und 126 für die Decke einer Tiefgarage unter der Einzelhausanlage). Ob für die Instandsetzung des Dachs eines Gebäudes einer Mehrhausanlage ohne eine Regelung über die Trennung von Kosten in der Teilungserklärung etwas [X.] gilt (befürwortend: [X.] [X.] 2009, 238, 239; Jennißen in Jenni-ßen, aaO, § 16 Rdn. 64; [X.] in [X.]/Kümmel/Vandenhouten, a-aO, § 16 Rdn. 93; [X.] in Riecke/[X.], aaO, § 16 Rdn. 115; [X.]/ [X.], aaO, § 16 Rdn. 202; [X.], [X.], 913, 921), ist zweifelhaft, bedarf aber keiner Entscheidung. 15 - 9 - c) Der angefochtene Beschluss verstößt jedenfalls deshalb gegen § 16 Abs. 4 Satz 1 [X.], weil er den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwal-tung nicht entspricht. 16 aa) Ein Beschluss über die abweichende Verteilung der Kosten einer einzelnen Instandsetzungsmaßnahme ist nicht schon dann von § 16 Abs. 4 [X.] gedeckt, wenn er dem dort vorgeschriebenen Gebrauchsmaßstab ent-spricht und die in § 16 Abs. 4 Satz 2 [X.] bestimmte Mehrheit findet. Er muss vielmehr auch den nach § 21 Abs. 3 und 4 [X.] das Handeln der [X.]gemeinschaft insgesamt bestimmenden Grundsätzen ordnungsgemä-ßer Verwaltung entsprechen (Senat, Urt. v. 15. Januar 2010, [X.], [X.] 2010, 360, 363 Rdn. 25; Begründung des Entwurfs der [X.]-Novelle 2007 in BT-Drucks. 16/887 S. 24 r. Sp.; [X.] in [X.], aaO, § 16 Rdn. 123; [X.] in Riecke/[X.], aaO, § 16 Rdn. 112; [X.]/[X.], aaO, § 16 Rdn. 213). Diesen Grundsätzen genügt der angefochtene Beschluss nicht. Er läuft nämlich auf eine verdeckte dauernde Änderung der Teilungsklärung hinaus, die § 16 Abs. 4 [X.] nicht ermöglicht. 17 bb) Würde der angefochtene Beschluss bestandskräftig, müssten die Ei-gentümer von Wohnungen in der Villa die Kosten der Dachsanierung alleine tragen. Im Übrigen bliebe es aber nicht nur bei der gesetzlichen Kostenvertei-lung nach Miteigentumsanteilen, sondern auch bei den in der Teilungserklärung vorgesehenen Mehrheiten und Zuständigkeiten. Die Eigentümer von [X.] in der Villa müssten sich also grundsätzlich an allen anderen Instandset-zungsmaßnahmen nach Maßgabe ihrer Miteigentumsanteile beteiligen, auch wenn es sich um die Instandsetzung von Teilen der beiden Neubauten handelt, also z.B. an der Reparatur des Dachs einer dieser Neubauten. Sie könnten auch nicht verhindern, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer Instandset-zungsmaßnahmen an der Villa gegen ihren Willen beschließt und ihnen wieder 18 - 10 - die Kosten auferlegt. Sie selbst könnten eine abweichende Kostenverteilung nach § 16 Abs. 4 [X.] nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 [X.] erzwingen (Senat, Urt. v. 15. Januar 2010, [X.], [X.] 2010, 360, 363 Rdn. 27). Eine solche einseitige Zurücksetzung der Interessen einer Grup-pe von Wohnungseigentümern wäre willkürlich und mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 und 4 [X.]) nicht zu vereinbaren. [X.]) In der Sache entspräche eine abweichende Kostenverteilung, wie sie hier beschlossen worden ist, den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwal-tung deshalb nur, wenn für alle gleich gelagerten Instandsetzungsmaßnahmen unter dem Gesichtspunkt der Maßstabskontinuität eine entsprechende abwei-chende Kostenverteilung beschlossen würde (OLG Hamm [X.], 296, 297; [X.] in [X.], aaO, § 16 Rdn. 118; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 77; [X.] in [X.]/Kümmel/Vandenhouten, aaO, § 16 Rdn. 93 a.E.; [X.]/[X.], aaO, § 16 [X.] Rdn. 14; [X.] in Riecke/ [X.], aaO § 16 Rdn. 119). Damit wird aber das in der Teilungserklärung vor-gesehene Prinzip der Gesamtverantwortung aller Wohnungseigentümer für das Gemeinschaftseigentum an allen Gebäuden unterlaufen und im Wege von [X.] in sein Gegenteil verkehrt. Das sollte mit § 16 Abs. 4 [X.] gerade nicht ermöglicht werden. Ein solches Vorgehen (Begründung der [X.]-Novelle 2007 in BT-Drucks. 16/887 S. 24 l. Sp.) widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (ähnlich Hügel in Hügel/[X.], Das neue [X.]-Recht, § 5 Rdn. 61). 19 d) Der Beschluss ist deshalb aufzuheben. Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 [X.], der gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt, ist nicht nichtig, sondern anfechtbar ([X.] in [X.], aaO, § 16 Rdn. 123, 130; [X.] in Riecke/[X.], aaO, § 16 Rdn. 118; [X.]/[X.], aaO, § 16 Rdn. 189; Häublein, [X.], 409, 423). 20 - 11 - II[X.] [X.] folgt aus § 97 ZPO. 21 [X.] [X.] Lemke
[X.]-Räntsch [X.]
Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 18.09.2008 - 483 C 470/08 [X.] - [X.], Entscheidung vom 30.07.2009 - 36 S 18003/08 -