Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 27.04.2001, Az. BLw 14/00

[X.] 14/00vom27. April 2001in der [X.]:ja[X.]Z:[X.]:ja-----------------------------------[X.] § 9 Abs. 1 Nr. 3[X.]ei der Feststellung, ob der für ein Grundstück vereinbarte Kaufpreis in einem gro-ben Mißverhältnis zu seinem landwirtschaftlichen Verkehrswert steht, ist auf denZeitpunkt der Entscheidung abzustellen, wenn der Antrag auf Genehmigung ersterhebliche Zeit nach Abschluß des Kaufvertrages gestellt worden ist.[X.], [X.]. v. 27. April 2001 - [X.] Oschatz- 2 -Der [X.], [X.], hat am 27. [X.] durch [X.] [X.] und die [X.]. Dr. [X.] und Dr. [X.] sowie [X.]:Die Rechtsbeschwerde gegen den [X.]uß des Landwirtschafts-senats des [X.] vom 12. Mai 2000 wirdauf Kosten der [X.]eteiligten zu 1 und 2 zurückgewiesen.Der [X.] beträgt 449.520 DM.Gründe:[X.] notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 4. Dezember 1991 verkaufteder [X.]eteiligte zu 2 dem [X.]eteiligten zu 1 zur [X.]ebauung ein landwirtschaftlichgenutztes Grundstück mit etwa 3,7 ha Größe in [X.] für 449.520 DM(12 DM/qm). Am 25. August 1994 beantragte der [X.] die Genehmi-gung des Vertrages bei der beteiligten [X.]ehörde. Diese erließ am [X.] einen [X.] zur Verlängerung der in § 6 Abs. 1 Satz 1[X.] bestimmten Frist, um der [X.] die Entscheidungüber die Ausübung ihres Vorkaufsrechts nach dem [X.] zu- 3 -ermöglichen. Der [X.] wurde dem [X.] am [X.] 1994 zugestellt. Mit Schreiben vom 24. Oktober 1994 erklärte die [X.] gegenüber dem [X.]., von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch zu machen. Im Geneh-migungsverfahren bekundeten drei Landwirte und ein Agrarunternehmen [X.] am Erwerb des Grundstücks zu einem Preis zwischen 1 DM und 5DM/qm.Mit [X.]escheid vom 17. November 1994 hat die beteilige [X.]ehörde die Er-teilung der beantragten Genehmigung abgelehnt. Hiergegen hat der [X.] 1 Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Das Landwirtschaftsgerichthat die Genehmigung erteilt. Auf die [X.]eschwerde der beteiligten [X.]ehörde unddes Regierungspräsidiums C. hat das [X.] die Entscheidung [X.] aufgehoben und den Antrag des [X.]eteiligten zu 1 aufgerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die zugelas-sene Rechtsbeschwerde der [X.]eteiligten zu 1 und 2.II.Das [X.]eschwerdegericht meint, der Kaufvertrag vom 4. Dezember 1991sei nicht genehmigungsfähig. Es führt aus, durch den [X.] [X.] September 1994 sei die Dauer der für das Verfahren zur Verfügung [X.] wirksam auf drei Monate verlängert worden. Die beantragte Genehmi-gung könne nicht erteilt werden, weil der vereinbarte Kaufpreis in einem grobenMißverhältnis zum Wert des Grundstücks stehe. Der angemessene Preis für- 4 -das Grundstück betrage allenfalls 1,30 DM/qm, seit die Gemeinde ihre [X.] habe, das Grundstück als [X.]augebiet auszuweisen.[X.] Rechtsbeschwerde ist nicht begründet.1. Ohne [X.]edeutung ist, ob die [X.] bei [X.] als rechtsfähige Gesellschaft bestand. Gegenstand des [X.] ist ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück. Verkauf und [X.] sind daher gemäß § 2 Abs. 1 [X.] genehmigungs-pflichtig. Da das Grundstück mehr als 0,5 ha groß ist (§ 1 Abs. 1 Nr. 2SächsAG[X.] [SächsGV[X.]l. 1994, 1252], § 2 der Verordnung über die [X.]e-stimmung der Freigrenze nach dem [X.] und der [X.] der dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterliegenden [X.] [SächsGV[X.]l. 1994, 689]), hatte die beteilige [X.]ehörde gemäß § 6 Abs. 1Satz 2, § 12 [X.] die Entscheidung der Siedlungsbehörde, des [X.] für landwirtschaftliche Neuordnung [X.]., über die Ausübung des [X.] einzuholen. [X.] im Sinne von § 1 Abs. 1[X.] ist die [X.]. Ob diese bei Abschluß des [X.] am 11. Dezember 1991 in das Handelsregister eingetragen war, ist für [X.] der Verlängerung der Entscheidungsfrist durch den Zwischenbe-scheid vom 1. September 1994 ohne [X.]edeutung.2. Die Entscheidung des [X.] ist auch insoweit nicht zubeanstanden, als sie zwischen dem heutigen Wert des Grundstücks und demvereinbarten Kaufpreis ein grobes Mißverhältnis feststellt und daher den Ver-- 5 -trag vom 4. Dezember 1991 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 [X.] als nicht geneh-migungsfähig ansieht.a) Ein Mißverhältnis liegt vor, wenn der vereinbarte Kaufpreis den [X.] Grundstücks erheblich übersteigt. Übersteigt der vereinbarte Vertragspreisden landwirtschaftlichen Verkehrswert um mehr als 50 %, ist in der Regel voneinem groben Mißverhältnis im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 [X.] auszuge-hen (Senat, [X.]. v. 2. Juli 1968, [X.], NJW 1968, 2057, 2058; [X.], [X.], 309; [X.], [X.], § 9 [X.]. 5 a; [X.]/[X.],[X.], § 9, [X.]). Zur Feststellung des [X.] ist der Kaufpreisdem landwirtschaftlichen Verkehrswert gegenüberzustellen. Landwirtschaftli-cher Verkehrswert ist der Wert, der bei einem Verkauf von einem Landwirt aneinen anderen Landwirt durchschnittlich erzielt wird (Senat, [X.]. v.2. November 1957, [X.], [X.], 14). Handelt es sich bei dem ver-kauften Grundstück um [X.]auerwartungsland, ist eine hierdurch bewirkte [X.] auch bei einem Verkauf unter Landwirten zu berücksichtigen, weilauch unter Landwirten eine absehbare Möglichkeit, ein Grundstück als [X.]au-grundstück zu nutzen, zu einer Preissteigerung führt (Senat, [X.]. v. [X.], aaO; [X.], [X.] 1996, 224, 225; [X.]/[X.], § 9[X.], S. 599).Hierzu hat das [X.]eschwerdegericht festgestellt, daß bei Abschluß desVertrages der landwirtschaftliche Verkehrswert des Grundstücks nicht erheb-lich hinter dem vereinbarten Kaufpreis zurückblieb, weil die Gemeinde [X.], [X.] Planungshoheit zukam, seinerzeit beabsichtigte, das Grundstück in einemFlächennutzungsplan als [X.]auland auszuweisen. Damit kam dem [X.] die Qualität von [X.]auerwartungsland zu. Ein- 6 -Flächennutzungsplan mit diesem Inhalt wurde jedoch nicht beschlossen. [X.], die Gemeinde hob im September 1992 ihre [X.]üsse zur [X.] eines Flächennutzungsplans dieses Inhalts auf. Folge hiervon ist, daßdem Grundstück seither die Qualität von [X.]auerwartungsland nicht mehr zu-kommt und sein Verkehrswert nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststel-lungen des [X.]s auf allenfalls 1,30 DM/qm gesunken [X.]) Hierauf ist für die Entscheidung abzustellen. Ziel des [X.] ist es, zur Verbesserung der Agrarstruktur beizutragen ([X.]T-Drucks. 3/119 S. 14; [X.], [X.] und [X.], Teil [X.], [X.]. VII 1; [X.]/[X.], [X.]. [X.], [X.]; Vorwerk/v. [X.], [X.], [X.]. S. 2;Wöhrmann, [X.], [X.]. [X.] 31). Die zur Veräußerung landwirtschaft-lich genutzter Grundstücke notwendige Genehmigung kann daher nicht erteiltwerden, wenn der vereinbarte Preis den Ertragswert des Grundstücks weitübersteigt und der Mehrpreis nicht durch die Erwartung gerechtfertigt ist, [X.] werde in absehbarer Zeit bebaubar werden. Zu einem derartigenPreis einen Kaufvertrag zu schließen, ist kein Landwirt bereit. Steht fest, daßdie der Preisvereinbarung im Kaufvertrag zugrundeliegende Annahme, [X.] werde in absehbarer Zeit bebaubar sein, fehl geht, scheidet dahereine Genehmigung des Vertrages aus, wenn der vereinbarte Kaufpreis in ei-nem groben Mißverhältnis zum landwirtschaftlichen Verkehrswert des Grund-stücks steht.Daran ändert sich nicht dadurch etwas, daß bei zeitnaher Antragsstel-lung die Genehmigung zu erteilen gewesen wäre, weil innerhalb des der [X.]e-hörde für die Entscheidung zustehenden Zeitraums (§ 6 Abs. 1 [X.]) [X.] der [X.]ebaubarkeit nicht bekannt geworden wäre ([X.]/[X.], § 9- 7 -[X.], [X.], 569; ferner [X.], Justiz 1984, 184, 185). [X.]ei [X.] der Frage, ob der vereinbarte Kaufpreis in einem groben [X.] Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 [X.] zum landwirtschaftlichen Verkehrswertsteht, ist nach dem [X.]uß des Senats vom 2. Juli 1968 (V [X.]Lw 10/68, [X.], 205, 206) zwar grundsätzlich von dem Preis auszugehen, der für [X.] gleicher Art und Lage im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bezahlt wird.Ob hieran festzuhalten ist, kann dahin gestellt bleiben. Wird der Genehmi-gungsantrag erst lange nach Abschluß des Vertrages gestellt (hier 2 3/4 Jahre)und hat sich zwischenzeitlich das Preisgefüge wesentlich geändert, kann [X.] eines [X.] zwischen dem vereinbarten Preis und demlandwirtschaftlichen Verkehrswert nicht auf einen nicht mehr realisierbarenWert abgestellt werden. Einen derartigen Wert zum Kriterium der Frage zu ma-chen, ob die Genehmigung zu erteilen ist, läuft dem Ziel des [X.]es zuwider, die Agrarstruktur zu schützen. Zumindest im Falle ver-zögerter Antragstellung findet der allgemeine Grundsatz Anwendung, daß nachdem Sach- und Rechtsstand im Zeitpunkt der Entscheidung der [X.]ehörde bzw.der letzten mündlichen Verhandlung des Gerichts zu befinden ist (vgl. Senat,[X.]. v. 4. Juli 1957, V [X.]Lw 66/56, [X.], 241, 243; [X.], 382;KG Recht 1923 Nr. 1357; [X.]VerwGE 1, 291, 295; 29, 304, 305 f; 64, 218, 222;78, 243, 244; MünchKomm-[X.]G[X.]/[X.], 3. Aufl., § 1828 [X.] 16; [X.]/[X.], [X.]G[X.], 13. Aufl., § 1828 [X.] 8; [X.]/[X.], [X.]., § 113 [X.] 45; [X.]/[X.], VwGO, 11. Aufl., § 113 [X.] 217). [X.] Auffassung der Rechtsbeschwerde hätte zur Folge, daß [X.] wirksam würde, das mit dem Zweck der vom [X.] angeordneten Genehmigungsbedürftigkeit offensichtlich nicht zuvereinbaren [X.] -[X.] Kostenentscheidung folgt aus § 44 LwVG.[X.] [X.] [X.]