Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 17.12.2014, Az. VIII ZR 87/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 87/13
Verkündet am:

17. Dezember 2014

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen
Verfahren ge-mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. November 2014
durch die Vorsitzende Richterin [X.], die Richterin Dr.
Hessel sowie die Richter Dr.
Achilles, [X.] und Dr. Bünger

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten und die [X.] des [X.] wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 13. März 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht hinsichtlich der Begründetheit der Klage und hinsichtlich der Widerklage bezüglich der ab dem 1. Juli 2011
für die Dämmung der Steildächer und der Fassaden, für
die Erneue-rung der Heizung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage,
bezüglich der ab dem 1.
Oktober 2011 für die Dämmung der Kellerdecken
und bezüglich der ab dem 1. Februar 2012 für die Anlage des neuen Müllplatzes begehrten Mieterhö-hung
jeweils
zum Nachteil der Beklagten
sowie
bezüglich der ab dem 1. Februar 2012
für die Erneuerung der Rollläden
begehrten Mieterhöhung
zum Nachteil des [X.] entschieden hat.
Im Übrigen werden die Revision und die [X.] zu-rückgewiesen.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen
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Tatbestand:
Der Kläger ist seit 1991
Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilien-haus der Beklagten. Mit Schreiben vom 27. Mai 2009 und 1.
Februar 2010 [X.] die Beklagte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an, unter ande-rem die
Wärmedämmung der Steildachflächen, der Fassaden
und der Kellerde-cken, die Erneuerung der Heizung, der Haustüren
samt Schließanlage, der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung des [X.] sowie den Ein-bau neuer Rollläden. Die Beklagte begann im September 2010 mit der Ausfüh-rung der angekündigten Baumaßnahmen und nahm in der Folgezeit entspre-chend
dem Baufortschritt fünf Modernisierungsmieterhöhungen vor, nämlich mit Schreiben vom 23. Dezember 2010 um 105,92

vom 28.
April
2011 um weitere 69,58

2011 um weitere 8,24

ab Oktober 2011, mit Schreiben vom 28.
November 2011 um weitere 1,45

19.
April 2012 um weitere 1,24

Bei den späteren Mieterhöhun-gen wiederholte die Beklagte vorsorglich
die früheren
Mieterhöhungen für den Fall, dass diese bisher nicht wirksam geworden waren.
Der Kläger hat erstinstanzlich die Feststellung begehrt, dass sich durch die ersten beiden Mieterhöhungserklärungen die geschuldete Miete nicht geän-dert hat. Die Beklagte hat widerklagend die Zahlung der sich aus den ersten vier Mieterhöhungserklärungen für im Einzelnen bezeichnete Zeiträume [X.] begehrt, insgesamt 1.870,33

Das Amtsgericht hat der (negativen) Feststellungsklage hinsichtlich der ersten
beiden
Mieterhöhungserklärungen
stattgegeben
und die Widerklage ab-gewiesen. Hiergegen haben
die Beklagte Berufung und der Kläger Anschluss-berufung eingelegt; beide [X.]en haben Klage und Widerklage jeweils er[X.]t. Der Kläger begehrt die Feststellung, dass sich die Miete durch die Miet-1
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erhöhungserklärungen vom 23. Dezember 2010, 28. April 2011 und 19. April 2012 nicht geändert hat. Die Beklagte begehrt widerklagend die Zahlung von Erhöhungsbeträgen von nunmehr insgesamt
1.871,57

Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückwei-sung der
Rechtsmittel
im Übrigen abgeändert. Es hat die (negative) Feststel-lungsklage in Bezug auf den von der [X.] umfassten Zeitraum für unzulässig erachtet und im Übrigen festgestellt, dass sich die Miete für die Wohnung des [X.] aufgrund der ersten beiden
Mieterhöhungserklärungen nicht erhöht habe. Bezüglich der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19.
April 2012
hat es der negativen Feststellungsklage mit Ausnahme der für
die Steildachdämmung, die Erneuerung der Haustüren und der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern,
und für die Pergola sowie -
hinsichtlich der vorsorglich wiederholten vorausgegangenen Mieterhöhungen -
mit Ausnahme der für die Erneuerung der Rollläden, der Wärmedämmung der Kellerdecken, der Heizungsmodernisierung sowie der für die Schließanlage begehrten Mieter-höhung stattgegeben.
Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Widerklage hat es den Kläger -
unter Abweisung
der weitergehenden Widerklage -
zur Zahlung von 30,14

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die [X.] den Klageabweisungsantrag sowie den [X.] weiter. Mit der [X.] verfolgt der Kläger sein Feststellungsbegehren weiter, soweit nicht seine Feststellungsklage als unzulässig und im Hinblick auf die Mieterhö-hung hinsichtlich der Pergola als unbegründet abgewiesen worden ist.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision und die [X.] haben teilweise Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht
hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Soweit zulässig, sei die im Hinblick auf die ersten beiden
Mieterhö-hungserklärungen erhobene Feststellungsklage begründet. [X.] hätten rechtsgestaltende Wirkung und seien damit bedingungsfeind-lich. Die Beklagte habe ihr Mieterhöhungsverlangen in unzulässiger Weise an eine Bedingung geknüpft, indem sie sich vorbehalten habe, die durch einen Baustopp entstandenen Mehrkosten als weitere Mieterhöhung geltend zu ma-chen, sofern sie diese Mehrkosten nicht anderweit ersetzt erhalte. Die damit bewirkte Abhängigkeit der beabsichtigten Gestaltung von einer Bedingung führe zur Unwirksamkeit der vorgenannten Mieterhöhungserklärungen.
Hinsichtlich der fünften Erhöhungserklärung sei die Feststellungsklage, soweit zulässig, nur teilweise begründet.
Die Miete habe sich wegen der Kosten für die Fassadendämmung nicht erhöht, weil die Beklagte zum Teil widersprüchlich vorgetragen und die abzu-ziehenden Instandsetzungskosten nicht ausreichend dargelegt habe. Der [X.] habe die Herstellung einer gleichmäßigen Fassade um-fasst, da die vorhandenen Putzschäden nicht nur vereinzelt und von unterge-ordneter Bedeutung gewesen seien. Diese Bewertung werde durch das von der Beklagten nunmehr vorgelegte skizzenhafte Aufmaß gestützt, das Putzschäden in größeren Bereichen darstelle. Im Übrigen habe die Beklagte zwar den Anteil der instandsetzungsbedürftigen Fassadenflächen bezeichnet, jedoch trotz rich-terlichen Hinweises nicht dargelegt, welche Gerüstkosten für die Beseitigung 7
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der Putzschäden angefallen wären. Die Kammer könne diese auch nicht gemäß § 287 ZPO schätzen, weil die vorgelegten Verträge und [X.] keine Gerüstkosten auswiesen.
Auch im Hinblick auf die Erneuerung der Kellerelektrik und der [X.] könne die Beklagte keine Mieterhöhung beanspruchen. Eine [X.] im Sinne des § 554 Abs. 2 [X.] aF sei insoweit nicht gegeben. Die Beseitigung von Gefahrenquellen und die Schaffung von Elektro-installationen, die nach heutigen Vorstellungen für gesundes und sicheres Wohnen erforderlich seien, stelle eine Instandhaltungsmaßnahme dar. Der Kammer sei bekannt, dass die Wohnanlage ursprünglich eine Gegensprechan-lage gehabt habe, die in allen überprüften Wohnungen nicht funktionsfähig ge-wesen sei. Sie folge deshalb nicht der Auffassung der Beklagten, die Kosten seien umlagefähig, weil nicht feststehe, dass die defekte Gegensprechanlage bei Beginn des Mietverhältnisses funktioniert habe.
Die Kosten für
den neuen Müllstandort könne die Beklagte mangels Dar-legung der Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 [X.] aF, namentlich einer Wohnkomfortverbesserung, weder mit der -
nicht den Gegenstand der Feststel-lungsklage bildenden -
vierten Mieterhöhungserklärung noch mit der fünften Mieterhöhungserklärung ab Juli 2012 umlegen.
Im Übrigen sei die Feststellungsklage
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auch soweit sie sich auf die mit der angegriffenen fünften Mieterhöhungserklärung vorsorglich wiederholten früheren Mieterhöhungsverlangen erstrecke -
unbegründet.
Nachdem die Beklagte den Vorbehalt hinsichtlich der Höhe der abge-setzten fiktiven Instandsetzungskosten in dieser Erhöhungserklärung nicht mehr erklärt habe, stehe dieser Umstand einer wirksamen Mieterhöhung nicht mehr entgegen. Der Kläger schulde deshalb mit Wirkung ab 1. Juli 2012 die [X.] Mieterhöhungen für die Steildachdämmung, die neuen Fenster in der 12
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Wohnung und den Treppenhäusern sowie für die neuen Haustüren. Die Ein-wände des [X.] gegen die Höhe des in Abzug gebrachten [X.] ließen keine Auseinandersetzung mit dem Vorbringen der Beklagten zu den tatsächlich angefallenen Kosten erkennen.
Der Kläger schulde außerdem spätestens ab Juli 2012 die jeweils gel-tend gemachte Mieterhöhung wegen der Umlage der Kosten für die wärmege-dämmten Rollläden, die Kellerdeckendämmung, für die Modernisierung der Heizung und für die Erneuerung der Schließanlage.
Für die drei erstgenannten Maßnahmen sei die damit verbundene Heizenergieeinsparung zwischen den [X.]en unstreitig.
Hinsichtlich der Kellerdeckendämmung habe der Kläger zu-dem keine erheblichen Einwendungen gegen die Mieterhöhung erhoben; er habe Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gehabt und die Kosten nicht hin-reichend bestritten. Dasselbe gelte für die wärmegedämmten Rollläden und die Fenster in der Wohnung und dem Treppenhaus sowie für die Hauseingangstür.
Hinsichtlich der Schließanlage, die zu einer Erhöhung des Gebrauchs-komforts und der Sicherheit geführt habe,
habe der Kläger einen Instandset-zungsaufwand nicht nachvollziehbar
dargelegt. Ebenso
sei nicht nachvollzieh-bar, weshalb für die mangelfrei arbeitende, technisch nicht überholte [X.] ein Instandsetzungsbedarf bestanden haben solle.
Die Widerklage sei nur zu einem geringen Teil -
in Höhe von 30,14

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begründet. Soweit sich diese auf die ersten drei Mieterhöhungserklärungen stütze, sei sie unbegründet.
Die Beklagte habe aber aufgrund der vierten Erhöhungserklärung ab
Februar 2012 Anspruch auf Zahlung der monatlichen Mieterhöhung um 8,24 für die Kellerdeckendämmung, um 7,
und wegen der neuen Schließanlage; außerdem könne sie aufgrund der fünften Erhöhungserklärung 16
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ab Juli 2012 eine um monatlich 1,24

erhöhte Miete wegen der Erneuerung der [X.] verlangen.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nur teilweise stand.
Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 [X.] aF bei einem Teil der Baumaßnahmen (Gegensprechanlage, Kellerelektrik) nicht vorliegen (dazu unten unter
1). Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass die Beklagte die Miete -
neben der im Revisionsverfahren nicht mehr im Streit stehenden Erhöhung für die Herstellung der Pergola -
we-gen der Wärmedämmung der Dachflächen und der Kellerdecken, der Erneue-rung der Fenster
und Haustüren sowie der Modernisierung der Heizung und der Schließanlage wirksam erhöht hat (dazu
unten unter 2).
Jedoch
hat das [X.] insoweit nicht den richtigen Zeitpunkt für das Wirksamwerden der Mieterhöhung angesetzt, weil es die früheren
Mieterhöhungen
vom 28.
April 2011
und
vom 28. Juli 2011
wegen einer seiner Auffassung nach unzulässigen Bedingung
sowie wegen mangelnder Substantiierung der für die Modernisie-rung angesetzten Kosten
rechtsfehlerhaft
für unwirksam erachtet hat (dazu un-ten unter 3). Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Beklagten weder die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung versagt (dazu unten unter 4) noch die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieter-höhung zugesprochen werden (dazu unten unter 5).
1. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Erneuerung der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik eine Modernisierungsmieterhö-hung hier nicht rechtfertigt. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsge-20
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richts, die Beklagte habe insoweit nicht dargelegt, dass hierdurch gegenüber dem bisher vertraglich geschuldeten Zustand eine Verbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2
Satz 1
[X.] in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung bewirkt worden sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
Nicht frei von [X.] ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die
Errich-tung des eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes eine [X.] nicht rechtfertigt.
a) Gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EG[X.] finden auf den [X.] Rechtsstreit die §§ 554, 559 bis 559b [X.] in der bis zum 1. Mai 2013 gel-tenden Fassung (im Folgenden jeweils: aF) Anwendung, weil dem Kläger die Modernisierungsankündigungen
nach § 554 Abs. 3 Satz 1 [X.] aF vor dem 1.
Mai 2013 zugegangen sind.
b)
Hinsichtlich der Gegensprechanlage hat das Berufungsgericht -
ent-gegen der Auffassung der Revision -
zutreffend darauf abgestellt, dass durch die Baumaßnahmen der Beklagten lediglich die vorhandene Anlage ersetzt wurde. Die Beklagte hätte daher näher darlegen müssen, inwieweit durch die neue Anlage eine [X.] erzielt wurde, die über die bloße In-standsetzung der defekten vorhandenen Anlage hinausgeht. Hieran fehlt es. Übergangenen Sachvortrag der Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf.
c) Hinsichtlich der übrigen Elektroinstallationen hat das Berufungsgericht eine Wohnwert-
und Komforterhöhung ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Es ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass auch der Mieter einer nicht moder-nisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile
vom 26. Juli 2004 -
VIII ZR 281/03, [X.], 527 unter [X.]; vom 10. Februar 2010 -
VIII ZR 343/08, WuM 23
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2010, 235 Rn. 33). Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 -
VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 -
VIII ZR 343/08, aaO). Zwar kann auch ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senatsurteile
vom 26. Juli 2004 -
VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 -
VIII ZR 343/08, aaO
Rn. 33 f.). Entspre-chende Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch -
von der Revision un-beanstandet -
nicht getroffen.
d) Zu Recht beanstandet die Revision hingegen, dass das [X.] die Errichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes nicht als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 [X.] aF angesehen hat. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, dass mit der Schaffung einer Sicherheitseinrichtung regelmäßig eine Verbesserung der
Mietsache ver-bunden ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte entgegengewirkt wird. So ist es auch hier. Anders als das Berufungsgericht of-fenbar meint, entfällt die darin liegende Verbesserung nicht deshalb, weil ein Schließmechanismus -
notwendigerweise -
auch betätigt werden muss. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas [X.] vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der Müllplatz nunmehr außerhalb des Grundstücks oder in unzumutbarer Entfer-nung von der Wohnung des [X.] befindet
und die [X.] dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird, bestehen keine Anhaltspunk-te.
2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die
Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung im Hinblick auf die Dämmung des [X.] und der Kellerdecken, die Modernisierung der [X.], den Einbau einer neuen Schließanlage, die Erneuerung der Fenster in 26
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der Wohnung und den Treppenhäusern
sowie der Haustüren
vorliegen, weil die neue Schließanlage mit einer erheblichen Komfortverbesserung verbunden ist und die übrigen Maßnahmen
-
was zwischen den [X.]en außer Streit steht und auch von der [X.] nicht in Zweifel gezogen wird -
zur Einspa-rung von Energie führen.
Auch die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Beklagte im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten und den
etwaigen [X.] jeweils ihrer Darlegungslast genügt und der Kläger ihr Vorbringen nicht hinreichend bestritten hat, ist frei von [X.]. Die von der [X.] hinsichtlich dieser Feststellungen geltend gemachten Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer weiteren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen.
3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts
ist die Mieterhöhung wegen der soeben (unter 2) genannten Baumaßnahmen
nicht erst aufgrund der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 mit Wirkung ab 1.
Februar 2012
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hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecken, der Modernisie-rung der Heizung und des Einbaus einer neuen Schließanlage -
beziehungs-weise aufgrund der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Wirkung ab 1. Juli 2012 -
hinsichtlich der Dämmung des [X.] und der Er-neuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren
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eingetreten.

a) Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ergebnis darin beizupflichten, dass die (erste) Erklärung vom 23. Dezember 2010 eine Mieterhöhung nicht bewirkt hat. Denn diese
Mieterhöhungserklärung ist schon aus formellen Grün-den unwirksam, weil sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instand-setzungskosten enthält. Derartige Angaben waren aber
erforderlich, weil es sich 28
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um Baumaßnahmen handelte, die zu einem erheblichen Umfang nicht umleg-bare Instandsetzungsmaßnahmen enthielten.
aa)
Gemäß § 559b Abs. 1 [X.] aF ist in der Erhöhungserklärung [X.], inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf [X.] verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser be-wirken (Senatsurteil vom 25. Januar 2006 -
VIII ZR 47/05, [X.], 1126 Rn.
9). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die [X.] unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (BT-Drucks. 7/2011, S. 11 f. [zu § 3 [X.]]; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58 f. [zu der inhalts-gleichen Vorschrift des § 559b [X.]]).
Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des [X.] keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollzie-hen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 -
VIII ARZ
3/01, [X.], 277, 281 f. mwN
[zu § 3 Abs. 3 Satz 2 [X.]]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 -
VIII ZR 47/05, aaO; vgl. [X.] NJW 1987, 313; ebenso [X.]/
Sonnenschein, Miete, 11. Aufl.,
§ 559b Rn. 6a).
[X.])
Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandset-zungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kos-tenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden
(KG, [X.], 450; [X.]/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch [X.] vom 3. März 2004 -
VIII ZR
149/03, [X.], 1738 unter [X.]zum preisgebundenen Wohnraum]).
Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklä-rung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden ([X.]/
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Sonnenschein, aaO Rn. 8; [X.]/Börstinghaus, aaO, § 559b [X.] Rn. 18).
Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Be-gründungserfordernis
zu stellen sind, bedarf es entgegen einer
teilweise vertre-tenen
Auffassung keiner umfassenden
Vergleichsrechnung zu den hypotheti-schen Kosten einer bloßen Instandsetzung (so aber [X.]/
Börstinghaus, aaO; [X.]/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., §
559b Rn. 8; [X.]/[X.], Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN). Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten [X.] zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen
(KG, aaO; [X.], [X.], 444; [X.], [X.], 229; [X.], [X.], 216 f. [jeweils zu §
3 [X.]]; [X.] (Pfalz), [X.], 211; [X.], [X.], 352; [X.]/
Dickersbach, [X.], 13. Aufl., § 559b
Rn. 7 und 9; Soergel/[X.], [X.], 13.
Aufl., §
559b Rn. 6; jurisPK-[X.]/[X.], 6. Aufl., § 559b [X.] Rn.
5;
[X.]/Sonnenschein, aaO).
cc)
In der ersten
Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte zu den erspar-ten Instandsetzungskosten der durchgeführten Baumaßnahmen ([X.], Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung des [X.]) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese Bau-maßnahmen [X.] erspart und die jeweiligen
Kosten bei den angegebenen Gesamtkosten
bereits vorab berücksichtigt, ohne jedoch diese Kosten
betragsmäßig,
in Form einer Quote oder sonst näher zu [X.]. Dies genügt
-
entgegen der Auffassung der Revision -
den formalen Anfor-derungen des §
559b [X.] aF nicht, weil sich der Kläger auf diese Weise
noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des berücksichtigten [X.]s und damit von der Plausibilität der auf ihn umgeleg-ten Kosten machen
konnte.
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Aus dem in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Verweis auf die Modernisierungsankündigung vom 1. Februar 2010 ergibt sich nichts anderes. Zwar kann für die Auslegung von Mieterhöhungserklärungen auf weiteren Schriftwechsel der Vertragsparteien zurückgegriffen werden (Senatsbeschluss vom 31. August 2010 -
VIII ZR 28/10, [X.], 750 Rn. 9). Die Modernisie-rungsankündigungen enthalten allerdings ebenfalls keine Informationen zu den in Abzug gebrachten [X.].
b) In der (zweiten) Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 hat die Beklagte die durchgeführten Maßnahmen hingegen in einer § 559b Abs. 1 [X.]
aF genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, welche Baumaß-nahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme ansieht
und deshalb von ei-nem Abzug für [X.] abgesehen hat. Im Übrigen hat sie nunmehr die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten beziffert.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese
Mieterhö-hungserklärung auch nicht deswegen unwirksam, weil die Beklagte die Miet-erhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht habe, dass sie die durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung -
wie jede Gestal-tungserklärung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 -
VIII
ZR 6/04, [X.], 250 unter [X.] e [zur Kündigung]; [X.]/Bork, [X.], Neubearb. 2010, [X.]. zu §§ 158 ff. Rn. 38) -
bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft bejaht. An diese Würdigung
ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Ausle-gung von Willenserklärungen, soweit es -
wie hier -
um Individualerklärungen geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte
Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer [X.] gelassen worden ist (st. Rspr.;
vgl. nur Senatsurteile vom 2.
April 2014 -
VIII ZR 36
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46/13, BB 2014, 1425 Rn. 17; vom 5.
Juni 2013 -
VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn.
16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor.
aa) Gemäß § 133 [X.] ist bei der Auslegung einseitiger Willenserklärun-gen der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen und nicht an dem buch-stäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine ein-seitige, empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erklä-rungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen
musste ([X.], Ur-teil vom 21. Mai 2008 -
IV ZR 238/06, [X.], 2702
Rn. 30 mwN; Senatsbe-schluss vom 31. August 2010 -
VIII ZR 28/10, aaO).
[X.]) Diese Auslegungsregel hat das Berufungsgericht nicht ausreichend berücksichtigt und verkannt, dass bereits der Wortlaut der Mieterhöhungserklä-rung einer Bedingung -
also einer Bestimmung, welche die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem künftigen, noch ungewissen Ereignis abhängig macht (MünchKomm[X.]/[X.], 6. Aufl., § 158 Rn. 8; [X.]/Bork, aaO Rn. 4) -
entgegensteht. Denn die Beklagte hat deutlich gemacht, dass sie den aus ihrer Sicht bestehenden Verzögerungsschaden in erster Linie gegenüber den für den Baustopp verantwortlichen Mietern geltend machen
wolle. Sie hat sich lediglich vorbehalten, im Falle eines Scheiterns weitere "Mieterhöhungen soweit möglich"
durch eine "gesonderte, unabhängige Erklärung"
nachzuholen.
Soweit sie den
Abzug von Instandsetzungskosten in dieser -
und in den beiden nachfolgenden
-
Mieterhöhungserklärungen jeweils als "vorsorglich ([X.] und Verpflichtung, jederzeit widerruflich)"
bezeichnet hat, gilt nichts anderes. Diese
Zusätze sind auch nicht etwa dahin zu verstehen, dass der Beklagten in Bezug auf die Erklärung und die dieser zugrunde liegen-den Berechnung der Rechtsbindungswille gefehlt hätte.

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Die Beklagte hat durch die Geltendmachung der Mieterhöhung [X.], dass sie ab 1. Juli 2011 Zahlung der von ihr bezifferten erhöhten Miete begehrt. Dafür, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten
Erhöhungsbe-trages nicht sogleich hätte binden und damit ihrer -
durch zwei Modernisie-rungsankündigungen vorbereiteten, form-
und fristgerechten -
Erklärung die rechtliche Gestaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn hätte [X.] wollen, ergeben sich bei verständiger Würdigung keine Anhaltspunkte.
cc) [X.] steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten
hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b [X.] aF grundsätzlich erst nach [X.] der Arbeiten gestellt werden. [X.] aber -
wie vorliegend -
tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklä-rungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen ([X.]/
Dickersbach, aaO Rn. 17; [X.]/Börstinghaus, aaO Rn. 43). Da der Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559,
559b [X.] aF ein-geräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen.
4. [X.] kann der [X.] mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden.
a) Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Zustand der Fassade Lichtbilder in seine Würdigung [X.] hat, die in den selbständigen Beweisverfahren anderer Mieter erstellt worden sind. Die von ihr erhobene Rüge, das Verfahren nach § 411a ZPO sei nicht eingehalten worden, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen.
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b) Die Revision macht aber zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht die Substantiierungsanforderungen hinsichtlich der Instandsetzungskosten überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvor-trag der Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kennt-nis zu nehmen und die angebotenen Beweise
zu erheben.
Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die [X.] Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der [X.] entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende [X.] nach weiteren Einzelheiten zu [X.] oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unter-breiten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 -
VIII ZR 155/11, [X.], 1647 Rn. 16; Senatsbeschlüsse vom 16. Juli 2013 -
VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58
unter [X.] a; vom 28. Februar 2012 -
VIII ZR 124/11, [X.], 311 Rn.
6; vom 25.
Oktober 2011 -
VIII ZR 125/11, [X.], 382 Rn. 14; jeweils mwN).
Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Beklagten gerecht. Die Beklagte hat -
wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat -
sub-stantiiert dargelegt, welchen Anteil der Fassade sie für instandsetzungsbedürf-tig gehalten hat. Sie hat außerdem behauptet, dass die kleineren Putzarbeiten ohne Gerüst mit Hilfe einer langen Leiter hätten durchgeführt werden können. Für ihre Behauptungen hat sie Zeugen-
und Sachverständigenbeweis angetre-ten. Diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen, um die erfor-derlichen Feststellungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Schätz-grundlage zu ermitteln.
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c) Das Berufungsgericht ist außerdem davon ausgegangen, dass die Dämmung der Außenfassade eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§
554, 559 [X.] aF darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für die [X.] den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern ge-naue Feststellungen zu den ersparten Instandsetzungskosten nicht möglich sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen [X.] gemäß § 287 ZPO schätzen müssen. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht auch hier die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt hat. Steht -
wie hier -
dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und [X.] es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im [X.] zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbil-dung aus ([X.], Urteile vom 29. Mai 2013 -
VIII ZR 174/12, NJW
2013, 2584
Rn. 20; vom 9.
April 1992 -
IX ZR 104/91, NJW-RR 1992, 997 unter [X.]).
Zwar ist es Sache
des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutra-gen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur [X.] rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezügliche Vortrag Lücken oder Un-klarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines [X.] möglich ist, und darf eine sol-che
Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher kon-kreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre
(st. Rspr.;
[X.], Urteile vom 29. Mai 2013 -
VIII ZR 174/12, aaO; vom 6.
Dezember 2012 -
VII ZR 84/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.;
vom 14. Juli 2010
-
VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 -
VIII ZR 332/07, 49
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19
-
NJW-RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23. Oktober 1991 -
XII ZR 144/90, [X.], 36 unter 3
a).
Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht außer [X.] gelassen. Zwar hat es die Möglichkeit einer Schätzung des [X.]es und [X.] damit einhergehenden Schätzung des [X.] gesehen. Es hat aber rechtsfehlerhaft die Durchführung der Schätzung davon abhängig [X.], dass die Beklagte weiteren Vortrag zu den -
von ihr nicht für erforderlich erachteten -
Gerüstkosten hält.
5.
Wie die [X.] zu Recht geltend macht, ist die Würdigung des Berufungsgerichts nach den vorgenannten Grundsätzen auch im Hinblick auf die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung
nicht frei von [X.]. Das Berufungsgericht hat -
entgegen der Auffassung der [X.]serwiderung -
verkannt, dass der Kläger den Vortrag der [X.]n, bezüglich der Rollläden sei kein [X.] erspart worden, substantiiert bestritten hat.
Der klagende Mieter hat
unter Beweisantritt sowie unter Bezugnahme auf das im selbständigen Beweisverfahren eingeholte Sachverständigengutachten
zu dem Instandsetzungsbedarf der in der Wohnung vorhandenen Rollläden vorgetragen. Aus dem vom Kläger angeführten [X.] ergibt sich
unter anderem, dass der Rollladen im Schlafzimmer in jeder Hinsicht defekt sei und deshalb komplett ersetzt werden müsse.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts
war die Angabe nähe-rer Einzelheiten nicht erforderlich, sondern das Bestehen und der Umfang des behaupteten Instandsetzungsbedarfs
tatrichterlich aufzuklären, gegebenenfalls unter Rückgriff auf
§ 287 ZPO.
Diese Ausführungen gelten aus den oben (unter II 3 a und b) genannten Gründen bereits ab dem mit der zweiten Mieterhöhungserklärung vom 28.
April 2011 geltend gemachten
Zeitpunkt der Mieterhöhung (1. Juli 2011).
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III.
Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit das Berufungsgericht bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Juli 2011 wegen der Dämmung der Steildächer und der Fassaden sowie der Erneuerung der [X.], der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage, ab 1.
Oktober 2011 wegen der Dämmung der Kellerdecken und ab 1. Februar 2012 wegen der Anlage des neuen Müllplatzes zum Nachteil der Beklagten
so-wie bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Februar 2012
wegen der Erneuerung der Rollläden zum Nachteil des [X.]
entschieden hat; insoweit ist das Beru-fungsurteil daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die weitergehende Revision und die weitergehende [X.] sind zurückzuweisen. Im Umfang der

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Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§
563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
[X.]
Dr. Hessel
Dr. Achilles

[X.]
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 29.03.2012 -
210 [X.]/11 -

[X.], Entscheidung vom 13.03.2013 -
65 [X.]/12 -