Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 29.06.2017, Az. V ZB 144/16

[X.]:[X.]:[X.]:2017:290617BVZB144.16.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF
BESCHLUSS
V [X.]
vom

29. Juni 2017

in der Grundbuchsache

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] §§ 183, 878; [X.] § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1
Ist als Inhalt des Er[X.]aurechts vereinbart, dass der Er[X.]auberechtigte zur Veräuße-rung des Er[X.]aurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.
[X.], Beschluss vom 29. Juni 2017 -
V [X.] -
[X.]

[X.]

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2
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Der V. Zivilsenat des [X.] hat am 29. Juni 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterin Prof.
Dr.
Schmidt-Räntsch, [X.]
Kazele, die Richterin [X.] und [X.]
Hamdorf
beschlossen:
Auf die Rechtsbeschwerde des
Beteiligten zu 1
werden
der
[X.]
des [X.]s [X.] -
34. Zivilsenat -
vom 29. September 2016 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Memmingen
-
Grundbuchamt -
vom 4. Mai 2016 aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, den
Vollzug des Eintra-gungsantrages
des Beteiligten zu 1 vom 15. April 2016 nicht aus den in der Zwischenverfügung vom 4. Mai 2016 angegebenen Gründen zu verweigern.
Der Gegenstandswert des [X.] beträgt 5.000

Gründe:
I.
Die Beteiligte zu 2 ist Inhaberin eines Er[X.]aurechts an einem im Eigen-tum der Beteiligten zu 3 stehenden Grundstück. Zur Veräußerung des Er[X.]au-rechts ist gemäß Grundbucheintrag die Zustimmung des Eigentümers [X.]. Die Beteiligten
zu 1
und 2 einigten sich notariell über die Übertragung des Er[X.]aurechts auf den Beteiligten zu 1
und beauftragten den Notar
mit dem 1
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Vollzug der Urkunde sowie mit der Einholung der
Genehmigung der [X.]. Zudem vereinbarten
sie, dass die Genehmigung mit deren Eingang bei dem Notar allen Beteiligten als zugegangen gelten solle.
Die Beteiligte zu 3 erklärte mit unterschriebenem und mit Farbdrucksiegel der Stadt M.

versehe-nem Schreiben vom 19. Februar 2016 gegenüber dem Notar die Zustimmung der Veräußerung des Grundstücks

an den Beteiligten zu
1. Mit ebenfalls gesiegeltem Schreiben vom 4. April 2016 widerrief sie ihre Zustimmung zu dem aufgrund ihm erteilter Vollmacht am 15. April 2016 die
Auflassung und stellte Eintragungsantrag, dem die Erklä-rung der Zustimmung
und des Widerrufs der Beteiligten zu 3 beigefügt waren.
Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 4. Mai 2016 das Fehlen der Eigentümerzustimmung beanstandet. Die hiergegen gerichtete Be-schwerde des Beteiligten zu 1 hat das [X.] zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde wendet sich der Beteiligte zu 1 weiter gegen die Zwischenverfügung des [X.]. Die Beteiligte zu 3 [X.] die Zurückweisung der Rechtsbeschwerde.
II.
Das Beschwerdegericht, dessen Entscheidung unter anderem in [X.] 2016, 256 veröffentlicht ist, meint, das von dem Grundbuchamt aufgezeigte [X.] bestehe, da die Beteiligte zu 3 ihre
als Zustimmung zu der Übertragung des Er[X.]aurechts auszulegende Erklärung wirksam widerrufen habe. Zwar sei umstritten, ob eine nach §
5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 [X.] erfor-derliche Zustimmung des Eigentümers zu der
Übertragung des Er[X.]aurechts noch widerrufen werden könne, nachdem sie
durch Zugang bei dem Er[X.]aube-rechtigten oder dem Erwerber wirksam geworden sei. Jedenfalls bis zu der Stel-lung des Eintragungsantrags bei dem Grundbuchamt müsse die Zustimmungs-2
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erklärung aber gemäß § 183 Satz 1 Halbsatz
1 [X.] als widerruflich angesehen werden.
III.
Die nach § 78 Abs. 1 [X.] statthafte und auch im Übrigen gemäß § 78 Abs. 3 [X.] i.V.m. § 71 FamFG zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet. Die Annahme des [X.], die Zwischenverfügung des [X.]s sei zu Recht ergangen, hält einer rechtlichen Prüfung nicht stand.
1. Die Zwischenverfügung weist zwar einen zulässigen Inhalt i.S.d. § 18 Abs. 1 Satz
1 [X.] auf. Sie zielt auf die Behebung eines Mangels des Antrags, der mit [X.] geheilt werden kann (vgl. zu diesem Erfordernis Se-nat, Beschluss vom 12. Oktober 2016 -
V [X.], [X.], 54 Rn. 6; [X.] vom 26. Juni 2014 -
V [X.], [X.] 2014, 192 Rn. 6).
Eine erneute Zustimmung der Beteiligten zu 3 zu der Veräußerung des Er[X.]aurechts würde nach § 184 Abs.
1 [X.] auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts
zurückwirken.
2. Im Ansatz zutreffend geht das Beschwerdegericht auch davon aus, dass die Eintragung des Übergangs des Er[X.]aurechts auf den Beteiligten zu 1 gemäß §
15 [X.] verfahrensrechtlich den Nachweis der nach § 5 Abs. 1 [X.] erforderlichen Zustimmung der Beteiligten zu 3 in der Form des § 29 [X.] voraussetzt und dass
das Grundbuchamt das Vorliegen dieser [X.] wegen zu prüfen hat (vgl. BayObLG, [X.] 2001, 174, 176; [X.], 7.
Aufl., § 15 [X.] Rn. 1; vgl. zu § 12 Abs. 1 [X.] auch Senat, Beschluss vom 11. Oktober 2012 -
V [X.], [X.] 2013, 25 Rn.
6).
Die Zustimmungserklärung der Beteiligten zu 3 vom 19. Februar 2016 genügt nach den Feststellungen des [X.] der Form des § 29 Abs. 3 [X.] (vgl. zu dessen Voraussetzungen Senat, Beschluss vom 4
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14.
Dezember 2016 -
V [X.], NJW
2017, 1951 Rn. 10 ff.),
und dessen Aus-legung der Erklärung dahingehend, diese habe sich trotz ihres missverständli-chen Wortlauts auf die Übertragung des Er[X.]aurechts bezogen, ist aus [X.] nicht zu beanstanden. Sie entspricht dem [X.], dass im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der recht verstandenen Interessenlage entspricht
(Senat, Ur-teil vom 3. Juni 2016 -
V [X.], [X.], 702 Rn. 9 mwN).
3. Entgegen der Auffassung des [X.]
hat die Beteiligte
zu 3 ihre
Zustimmung aber nicht wirksam widerrufen, so dass das [X.] die Eintragung nicht von der Vorlage einer (weiteren) Zustimmungserklä-rung in der Form des § 29 [X.] abhängig machen durfte.
a) Die Zustimmung zu der Veräußerung des Er[X.]aurechts ist eine einsei-tige empfangsbedürftige Willenserklärung, deren Voraussetzungen und Wirk-samkeit nach den §§ 182 ff. [X.] zu beurteilen ist ([X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., § 5 [X.] Rn. 20). Die vorherige Zustimmung (Einwilligung) ist nach § 183 Satz 1 [X.] bis zur Vornahme des Rechtsgeschäfts widerruflich, soweit nicht aus dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis sich ein anderes ergibt. Folglich ist die Einwilligung des Grundstückseigentümers zu dem Vertrag, mit dem sich der Er[X.]auberechtigte zur Übertragung des Er[X.]au-rechts auf den [X.] verpflichtet, bis zum Vertragsschluss widerruflich,
die nach Vertragsschluss erteilte Zustimmung (Genehmigung) hingegen in Bezug auf das Verpflichtungsgeschäft unwiderruflich. Umstritten ist, bis zu welchem Zeitpunkt die Zustimmung zu dem dinglichen Rechtsgeschäft, also zu der [X.] des Er[X.]auberechtigten über das Er[X.]aurecht widerrufen werden kann.
[X.]) Der [X.] hat zu § 5 [X.] (damals noch §
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[X.]) entschieden, dass die danach erforderliche Zustimmung des Grundstückseigentümers zu einer Verfügung über das Er[X.]aurecht bis zu der
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Eintragung des Rechtsübergangs oder der Belastung im Grundbuch widerruf-lich ist (Urteil vom 27. September 1962 -
III ZR 83/61, NJW 1963, 36 f.).
Dies wurde damit begründet, dass das Zustimmungserfordernis den Er[X.]auberech-tigten in seiner Befugnis zur Verfügung über das Er[X.]aurecht beschränke (so auch schon Senat, Beschluss vom 8. Juli 1960 -
V [X.], [X.]Z 33, 76, 85) und somit eine vom Gesetz zugelassene Ausnahme von dem in § 137 [X.] aufgestellten Verbot der rechtsgeschäftlichen Verfügungsbeschränkung [X.]. Die unbeschränkte Verfügungsmacht müsse
grundsätzlich in dem Augen-blick vorhanden sein, in dem die Verfügung wirksam werden solle, bei der [X.] über ein Er[X.]aurecht also bei der Eintragung dieser Rechtsänderung in das Grundbuch. Gehöre
die Eintragung aber zum Tatbestand des zustim-mungsbedürftigen Rechtsgeschäftes, dann sei eine zuvor erteilte Zustimmung eine Einwilligung im Sinne des § 183 [X.], die bis zur Vornahme der Eintra-gung widerruflich sei. Werde allerdings der Widerruf erst erklärt, nachdem die Einigung über die Rechtsänderung gemäß § 873 Abs.
2 [X.] bindend gewor-den
ist, so habe der dadurch bewirkte erneute Eintritt der [X.] gemäß § 878 [X.] keinen Einfluss auf die bereits wirksam erfolgte Eini-gung
([X.], Urteil vom 27. September 1962
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III
ZR 83/61, [X.]O).
[X.]) Rechtsprechung und Schrifttum sind dem ganz überwiegend gefolgt
([X.], MittRhNotK 1996, 275 f.; [X.],
MittRhNotK 1996, 276
f.; [X.], Praktische Fragen des Er[X.]aurechts, 7.
Aufl., Rn. 257; [X.]., Rpfleger
1984, 377, 379;
[X.]/[X.], Immobilienrecht, 2. Aufl., § 5 [X.] Rn.
21;
Erman/[X.],
[X.], 14. Aufl., § 5 [X.] Rn. 4; [X.] in
[X.]/[X.], [X.], 10.
Aufl., § 5 Rn. 20; [X.], 7.
Aufl., § 5 [X.] Rn. 4; von [X.]/[X.]/[X.], Handbuch Er[X.]au-recht, 6. Aufl., § 4 Rn. 183; [X.]/[X.], [X.],
bis zur 72. Aufl.,
§
5 [X.] Rn.
5; [X.]/Stöber, Grundbuchrecht, 15.
Aufl., Rn.
1783;
[X.]/[X.], [X.] [2012], § 873 Rn. 189).
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[X.]) Nach einer im Vordringen befindlichen Auffassung soll die Zustim-mung zu der Verfügung über das Er[X.]aurecht hingegen nicht mehr widerrufen werden
können, nachdem das schuldrechtliche Kausalgeschäft
wirksam ge-worden ist
(Kössinger in [X.]/von [X.],
[X.], 3. Aufl., § 19 Rn.
203;
[X.]/[X.], [X.], 76. Aufl., [X.] § 5 Rn.
5; [X.]/[X.], [X.]
[2017], §§ 5-7 [X.] Rn. 1; Kesseler, [X.] 2005, 543, 547).

Hierfür wird angeführt, bei dem nach § 5 [X.] als Inhalt des [X.] vereinbarten Zustimmungserfordernis handele es sich nicht um eine Beschränkung der Verfügungsbefugnis des Berechtigten, sondern um eine an den Gegenstand der Übertragung anknüpfende Beschränkung der Übertrag-barkeit, d. h. um eine auf [X.] des Rechts selbst eintretende sog. Fungibi-litätseinschränkung
(Kesseler, [X.]O; Kössinger, [X.]O, Rn. 202 f.). Diese werde aber mit einer wirksamen Zustimmungserklärung materiell-rechtlich unwiderruf-lich beseitigt, so dass spätere Veränderungen, etwa ein Wechsel des [X.], nicht von Bedeutung seien (Kössinger, [X.]O, Rn.
203; i.Erg. auch Kesseler, [X.]O; [X.]/[X.], [X.]O).
b) Die letztgenannte Ansicht ist im Ergebnis richtig.
Ist als Inhalt des [X.] vereinbart, dass der Er[X.]auberechtigte zur Veräußerung des [X.] der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf, wird die [X.] Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.
[X.])
Zwar spricht der Wortlaut von § 183 Satz 1 Halbsatz
1 [X.]
dafür, dass die Einwilligung in die Verfügung über das Er[X.]aurecht als mehraktiges Rechtsgeschäft, das erst mit der Eintragung der Rechtsänderung in das [X.] als letztem Teilakt vorgenommen ist, bis zu diesem Zeitpunkt bzw. so
lan-ge widerruflich ist, bis die Einigung des Er[X.]auberechtigten und des [X.] nach den §§ 878, 873 Abs. 2 [X.] bindend geworden ist. Die Widerruflichkeit
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besteht nach § 183 Satz 1 Halbsatz
2 [X.] aber nur, soweit nicht aus dem Rechtsverhältnis, das der Erteilung der Einwilligung zu Grunde liegt, sich ein anderes ergibt.
Dies ist bei dem Rechtsverhältnis zwischen Er[X.]auberechtigtem und Grundstückseigentümer der Fall.
Entstehungsgeschichte, Systematik sowie Sinn und Zweck der das Rechtsverhältnis von Er[X.]auberechtigtem und [X.] in Bezug auf das als Inhalt des Er[X.]aurechts vereinbarte Zu-stimmungserfordernis regelnden
§§ 5, 6 [X.] sprechen dafür, dass die Zustimmung zu der Veräußerung oder Belastung des Er[X.]aurechts nur einheit-lich erteilt und nicht mehr widerrufen werden kann, nachdem das schuldrechtli-che Verpflichtungsgeschäft wirksam geworden ist.
Auf die Frage der dogmati-schen Einordnung des Zustimmungserfordernisses kommt es dabei nicht ent-scheidend an.
(1) Nach der Gesetzesbegründung zu den §§ 5, 6 [X.] (damals noch [X.]) sollte dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit einge-räumt werden, den Verkauf des Er[X.]aurechts zu Spekulationszwecken oder dessen übermäßige Belastung mit -
bei vorzeitigem Heimfall nicht erlöschen-den
-
Grundpfandrechten zu verhindern (Erste Beilage zum [X.] Reichs-anzeiger und Preußischen St[X.]tsanzeiger Nr. 26, 1919, S. 2).
Aus diesen Gründen wurde eine Vorschrift für erforderlich
gehalten, nach der die Veräuße-rung und die hypothekarische Belastung des Er[X.]aurechts von der Zustimmung des Eigentümers derart abhängig gemacht werden kann, dass eine vertrags-widrige Veräußerung oder Belastung unwirksam ist
([X.]O). Der Gesetzgeber ist folglich davon ausgegangen, dass der Eigentümer der Veräußerung oder Be-lastung des Er[X.]aurechts nur einheitlich entweder zustimmen oder diese Zu-stimmung verweigern kann.
(2) Auch § 6 Abs. 1 [X.], wonach die Verfügung des Er[X.]aube-rechtigten über das Er[X.]aurecht und der Vertrag, durch den er sich zu einer 15
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solchen Verfügung verpflichtet, unwirksam sind, solange nicht der Grundstücks-eigentümer die erforderliche Zustimmung erteilt hat, spricht dafür, dass das [X.] auf einen Gleichlauf des rechtlichen Schicksals von schuldrechtlichem Kausalgeschäft und dinglichem Verfügungsgeschäft abzielt. Zwar differenziert die Regelung zwischen Kausal-
und Verfügungsgeschäft. Diese Differenzierung dient aber nicht dem Ziel, die getrennte und je für sich isoliert zu betrachtende
Zustimmungsbedürftigkeit beider Geschäfte anzuordnen. Vielmehr soll der Erb-bauberechtigte
ersichtlich gerade davor geschützt
werden, dass er das schuld-rechtliche Kausalgeschäft erfüllen muss, obwohl er hierzu vor Erteilung der Zu-stimmung bzw. nach deren Versagung nicht in der Lage ist (MüKo[X.]/
[X.], 7. Aufl., § 6 [X.] Rn. 3).

Diesem
Regelungsziel liefe es zuwider, wenn der Widerruf der Zustim-mung zu dem Verfügungsgeschäft zu einem Zeitpunkt möglich wäre, bei dem das Verpflichtungsgeschäft bereits wirksam und bindend geworden ist. Der Veräußerer bliebe in einer solchen Situation dem Erwerber gegenüber schuld-rechtlich verpflichtet, ohne diesen Anspruch erfüllen zu können. Zudem liefe der Erwerber regelmäßig Gefahr, dass der Kaufpreis zu einem Zeitpunkt fällig wird, zu dem nicht sichergestellt ist, dass alle Voraussetzungen für die [X.] gegeben sind (vgl. Kesseler, [X.] 2005, 542, 544 f.; Gutachten des [X.] Notarinstituts, DNotI-Report 2004, 165, 166).
Dieses Ergebnis ließe sich nur vermeiden, wenn die Genehmigung des [X.] und des [X.] als Einheit angesehen würde. Dann führte zwar der Widerruf der Genehmigung des [X.] auch zum Fortfall der Genehmigung des [X.]. Im Ergebnis hinge die Wirksamkeit des [X.] damit aber von seiner Erfüllung ab. Das entspricht weder praktischen Bedürfnissen noch den Vorstellungen des Gesetzgebers, der in §
6 Abs.
1 [X.] davon ausgeht, dass das Verpflichtungsgeschäft mit der Erteilung der Genehmigung wirksam wird.
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Die Aufspaltung des [X.] wäre nicht durch Sachgrün-de gerechtfertigt, sondern allein Folge des Abstraktionsprinzips, d. h. der Tren-nung zwischen schuldrechtlichem Verpflichtungs-
und dinglichem Verfügungs-geschäft. Diese dient aber nicht dazu, dem Grundstückseigentümer, der die Zustimmung zur Veräußerung des Er[X.]aurechts erteilt hat, eine weitere Über-legungsfrist einzuräumen.
(3) Sinn und Zweck der §§ 5, 6 [X.] erfordern es auch unter Be-rücksichtigung der Interessen des Er[X.]auberechtigten, des Erwerbers
und des Grundstückseigentümers nicht, letzterem den Widerruf seiner zu der Veräuße-rung des Er[X.]aurechts erteilten Zustimmung in Bezug auf das dingliche Rechtsgeschäft zu ermöglichen. Dieser hat es in der Hand, vor Erteilung
der Zustimmung zu prüfen, ob berechtigte Gründe (vgl. §
7 Abs.
1 und 3
[X.]) für deren Verweigerung vorliegen. Aber auch wenn
ihm trotz ent-sprechender Prüfung erst nach Erteilung der Zustimmung Umstände bekannt werden, die ihn zur Versagung der Zustimmung berechtigen würden, erscheint der Grundstückseigentümer hinsichtlich der Widerruflichkeit seiner Erklärung nicht schutzbedürftiger und -würdiger als der Er[X.]auberechtigte, der bei einem möglichen Widerruf der Zustimmung seine wirksam bleibende schuldrechtliche Verpflichtung zur Übertragung des Er[X.]aurechts nicht mehr erfüllen könnte.
[X.]) Für den Ausschluss der Widerruflichkeit der Zustimmung nach Wirk-samkeit des [X.] spricht schließlich auch der Gleichlauf mit dem Wohnungseigentumsrecht, bei dem gemäß § 12 Abs. 1 [X.] -
der § 5 Abs. 1 [X.] nachgebildet ist -
als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden
kann, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines [X.] der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines [X.] bedarf.
Die inzwischen überwiegende Ansicht nimmt insoweit an, dass 18
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die Zustimmung zu der Auflassung nicht mehr widerrufen werden kann, sobald die Zustimmung zu dem schuldrechtlichen Kausalgeschäft wirksam geworden ist (vgl. [X.], [X.] 2012, 93, 94; [X.], NJW-RR 2011, 1456, 1457; MüKo[X.]/[X.], 7. Aufl., § 12 [X.] Rn. 45; [X.], [X.], 30. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 38; [X.] in [X.], [X.], 5. Aufl., §
12 Rn.
34; [X.]/[X.], [X.], 76. Aufl., § 12 [X.] Rn. 11; [X.]/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn.
2904a; Suilmann in [X.], [X.], 13. Aufl., §
12 Rn. 33; aA [X.]/[X.], [X.]
[2005], [X.] §
12 Rn. 56; vgl. zur Fortwirkung der Zustimmung des Verwalters nach [X.] Senat, [X.] vom 11.
Oktober 2012 -
V [X.], [X.]Z 195, 120 Rn. 12 ff.).
[X.]) Dem Ausschluss der Widerruflichkeit der Zustimmung nach [X.] des schuldrechtlichen Vertrages steht die Entscheidung des [X.] nicht entgegen, wonach die Zustimmung des [X.] zu einer Verfügung über das Er[X.]aurecht bis zu der Eintragung des Rechtsübergangs oder der Belastung im Grundbuch widerruflich ist
(Urteil vom 27.
September 1962 -
III ZR 83/61, NJW 1963, 36 f.).
Diese Entscheidung be-traf allein den Widerruf der Zustimmung zur Bestellung einer Sicherungshypo-thek an dem Er[X.]aurecht, folglich nur ein dingliches
Rechtsgeschäft. Der Bun-desgerichtshof
hatte sich
daher nicht mit der hier zur Entscheidung stehenden Frage zu befassen, ob die Zustimmung zur Veräußerung des Er[X.]aurechts nach Wirksamwerden des schuldrechtlichen [X.] noch widerrufen werden kann.
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IV.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Festsetzung des [X.] beruht auf § 61 Abs. 1 i.V.m. § 36 Abs. 1 und 3 GNotKG.
Stresemann
Schmidt-Räntsch
Kazele

[X.]
Hamdorf
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 04.05.2016 -
Bx-684-10 -

[X.], Entscheidung vom 29.09.2016 -
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