Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 08.01.2004, Az. VII ZR 12/03

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:8. Januar 2004Fahrner,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z: neinBGB § 164 Abs. 1Die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter wird, soweit sich aus [X.] (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB) nichts anderes ergibt, in der Regel für dessenAuftraggeber, gewöhnlich den Eigentümer, vorgenommen.Der Umfang der vergebenen Arbeiten ist nicht entscheidend für die Frage, ob [X.] im eigenen oder in fremdem Namen gehandelt hat.[X.], Urteil vom 8. Januar 2004 - [X.] - [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] Dressler und die [X.], [X.], Prof. Dr. [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision des [X.] gegen das Urteil des [X.] desOberlandesgerichts Rostock vom 17. Dezember 2002 wird [X.].Der Kläger trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.Von Rechts [X.]:Der Kläger verlangt Werklohn für Malerarbeiten, die in einigen Wohnun-gen einer mehr als 500 Einheiten umfassenden Plattenbau-Wohnanlage er-bracht worden sind. Die Arbeiten waren Teil der Sanierung der gesamten [X.]. Die Beklagte hat die Aufträge für die Malerarbeiten erteilt. Sie befaßt sichunter anderem mit Hausverwaltungen für die Erwerber der Plattenbauten.Die Malerarbeiten haben nur einen kleinen Teil der Sanierung der Plat-tenbauten ausgemacht. Hauptsächlich sind die Sanierungsarbeiten ohne Betei-ligung der Beklagten durch die Erwerber über deren Generalübernehmer [X.] -geben worden. Daran waren der Kläger und sein Partner mit einem [X.] im Wert von mehreren Millionen DM beteiligt.Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte die Werkverträge über [X.] im eigenen Namen geschlossen hat oder als Vertreterin der Er-werber.Das [X.] hat die Beklagte für passivlegitimiert gehalten und siezur Zahlung von [X.] verurteilt. Das Berufungsgericht hat die [X.]. Dagegen wendet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Re-vision des [X.].Entscheidungsgründe:Die Revision ist nicht begründet.I.1. Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat die Beklagte die Aufträgenicht im eigenen Namen erteilt, sondern namens und mit Vollmacht der Erwer-ber der Plattenbauten. Das ergebe sich aus den Umständen der Auftragsertei-lung. Die Beklagte habe die Aufträge ausdrücklich als Hausverwaltung verge-ben. Bei größeren, über die normale Unterhaltung des Hauses hinausgehendenAufträgen, wie sie hier vorlägen, sei im Zweifel davon auszugehen, daß sie imNamen des Hauseigentümers erteilt würden. Das entspreche den [X.], auch des [X.] -2. Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.a) Ob ein von einem Hausverwalter abgeschlossener Werkvertrag überBauleistungen am verwalteten Objekt regelmäßig als im Namen des [X.] erteilt zu betrachten ist und ob dies vom Umfang des Auftrags abhängt, istin der Rechtsprechung bisher nicht abschließend entschieden (vgl. KG,NJW-RR 1996, 1523; [X.], [X.], 598; [X.],[X.], 1 sowie [X.], 1210; jeweils m.w.N.). Die Frage ist dahin zubeantworten, daß die Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter,soweit sich aus den Umständen (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB) nichts anderes er-gibt, in der Regel für dessen Auftraggeber, gewöhnlich den Eigentümer, vorge-nommen wird. Auf den Umfang der vergebenen Arbeiten kommt es nicht an.Voraussetzung ist stets, daß dem Auftragnehmer der Werkleistungen die [X.] als Hausverwalter offen gelegt ist.Daß der Hausverwalter nicht für sich, sondern für seinen Auftraggebertätig wird, ist für Hausverwaltungen typisch und entspricht im allgemeinen denInteressen der Beteiligten. Wie jedem Unternehmer erkennbar ist, hat [X.] kein Interesse an der Vergabe von Bauleistungen im eigenenNamen. Sie kommen nicht der Hausverwaltung zugute, sondern dem [X.]. Diesem wiederum wird gewöhnlich daran gelegen sein, Ansprüche wegenWerkmängeln, die ihn unmittelbar betreffen, nicht erst nach einer Abtretunggeltend machen zu können. Auch dem Auftragnehmer der Werkleistungen istnormalerweise besser damit gedient, nicht den Verwalter, sondern den [X.] als Vertragspartner und dessen Immobilie als Sicherheit zu haben.b) Danach ist davon auszugehen, daß die Beklagte nicht im eigenenNamen gehandelt hat. Sie hat sich als Hausverwaltung ausgewiesen. Die Ge-samtsanierung der Wohnanlage ist abgesehen von den Malerarbeiten ohne- 5 -Mitwirkung der Beklagten und unter maßgeblicher Beteiligung des [X.] undseines Partners als Auftragnehmer vorgenommen worden. Dem Kläger warendie Umstände dieser Sanierung bekannt. [X.] Anhaltspunkte dafür,daß die Malerarbeiten im Gegensatz zu den anderen Arbeiten nicht für die Er-werber, sondern für die Beklagte sollten erbracht werden, fehlen.Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe weitere Umständenicht ausreichend berücksichtigt, ist im wesentlichen eine revisionsrechtlich un-beachtliche Würdigungsrüge und auch im übrigen nicht begründet. Das von [X.] verwandte Briefpapier und die Vergabe der umfangreichen [X.] Aufträge durch andere Personen sprechen nicht für ein Handeln [X.] im eigenen Namen bei der Vergabe der Malerarbeiten. Daß [X.] die Eigentümer der Wohnanlage nicht bekannt waren, kann [X.], weil diese Kenntnis nicht entscheidend ist. Äußerungen schließlich [X.] der Beklagten zur Abwicklung der Bezahlung der Malerarbei-ten können dahinstehen. Abgesehen davon, daß es sich um nachvertraglichesVerhalten handelt, besagen diese Äußerungen wenig über die [X.], weil auch die Zahlungsabwicklung zu den Aufgaben einer Hausver-waltung gehört.[X.] Die Beklagte hat nach Ansicht des Berufungsgerichts im Rahmen derihr von den Erwerbern erteilten Verwaltungsvollmacht gehandelt. Diese [X.] den Abschluß von Werkverträgen auch der vorliegenden Größenordnung.2. Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg. Zwar ist die Auffas-sung des Berufungsgerichts fehlerhaft, die in der Vollmacht enthaltene [X.] -ung gemäß § 181 BGB besage etwas darüber, ob die Vollmacht auch den [X.] von Werkverträgen umfaßt. Das kann jedoch auf sich beruhen. Nach [X.] wird die Beklagte ausdrücklich bevollmächtigt, "alle [X.] vorzunehmen ... , die das Verwaltungsobjekt betreffen". Es ist [X.] nicht zu beanstanden, diese Klausel so zu verstehen, daß sie auchden Abschluß von Werkverträgen über die hier fraglichen Arbeiten einschließt.Die Auffassung der Revision, der übliche Geschäftsbereich eines Hausverwal-ters beschränke sich auf Mietangelegenheiten, trifft nicht zu.Dressler Hausmann Wiebel [X.] Bauner