Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.06.2017, Az. V ZR 102/16

[X.]:[X.]:[X.]:2017:230617UV[X.].16.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V ZR
102/16
Verkündet am:

23. Juni 2017

Weschenfelder

Amtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 21 Abs. 4, § 21 Abs. 5 Nr. 2 [X.]
Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem [X.]n Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind; dafür [X.] Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wie die [X.] vorgeschriebene Herstellung eines [X.] entsprechen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung und können von einzelnen Wohnungseigentümern gemäß §
21
Abs.
4 [X.] beansprucht werden.
[X.], Urteil vom 23. Juni 2017 -
V [X.] -
LG [X.]

[X.]

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2
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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Juni 2017
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
[X.], die Richterinnen Dr.
Brückner und Weinland und die Richter Dr.
Kazele und Dr.
Hamdorf

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 18.
März 2016 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Anlage wurde von einem Bauträger errichtet und in Wohnungseigentum aufgeteilt. Im Souterrain befinden sich die Einheiten [X.], [X.] und [X.] Der Kläger zu 1 kaufte die Einheit
[X.], der Kläger zu
2 die Einheit [X.] Zu Gunsten der Kläger wurden jeweils Auflassungsvormerkungen
in die Grundbücher einge[X.]gen,
und
sie er-langten durch Übergabe Besitz an den Einheiten. Die Eigentumsumschreibung ist noch nicht erfolgt. Der auf die Einheit

[X.] entfallende Miteigentumsanteil ist n-1
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dereigentum an sämtlichen Räumen der im Aufteilungsplan mit Nr. [X.]
bezeich-t-sprechende Regelung enthält die Teilungserklärung für die Einheiten [X.] und
[X.] [X.] dienen zu Wohnzwecken. Die Souterraineinhei-ten werden im [X.] (im Folgenden: [X.]) dient das Sondereigentum an Wohnungen ausschließlich zu Wohnzwecken. Weiter enthält §
4 Abs. 2 [X.] folgende Bestimmung:

gewerblichen Zwecken genutzt werden -
die im Aufteilungsplan angegebene Nutzung -
bzw. [X.] ist verpflichtet, auf seine Kosten alle erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen einzuholen und hat alle mit der Nutzungsänderung in

[X.] zu Aufenthaltszwecken ist [X.] nicht genehmigt, weil die Räume in den der Baugenehmigung zugrundeliegenden bean[X.]gte eine bauordnungsrechtliche Nutzungsänderung, um seine Einheit

([X.]) als Aufenthaltsraum nutzen zu können. Nach dem
hierzu gemäß §
67 Abs. 1 BauO [X.] aF (vgl. nunmehr § 66 Abs. 1 BauO [X.]) eingereichten
Brand-schutznachweis muss
ein zweiter Rettungsweg geschaffen werden.
Auf dieser Grundlage teilte die [X.] gemäß §
63 Abs. 3
BauO [X.] aF
(vgl. nunmehr § 62 Abs. 3
BauO [X.])
mit, dass ein vereinfachtes Genehmi-gungsverfahren nicht durchgeführt werden solle
und eine vorläufige [X.] nicht ausgesprochen werde.
Die
Kläger wollen erreichen, dass der
zweite Rettungsweg
durch eine Fluchttreppe im [X.] hergestellt wird.

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In der Eigentümerversammlung vom 21. August 2014 wurde ein An[X.]g abgelehnt, die Herstellung eines [X.] auf der Grundlage des
[X.]es nebst näher bezeichneten Ausführungsplänen zu be-schließen und durch eine Sonderumlage von 7.f-[X.]g für die Errichtung der Fluchttreppe zu erteilen und die [X.] zu verpflichten, weitere Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum durchzuführen, die [X.] sind, um die Souterraineinheit [X.] an brandschutzrechtliche
Vorgaben
anzupassen. Gegen den ablehnenden Beschluss wenden sich die Kläger mit der Anfechtungsklage. Zugleich wollen sie -
soweit hier von Interesse -
im We-ge der Beschlussersetzungsklage erreichen, dass dem genannten An[X.]g ent-sprochen wird. Hilfsweise soll das Gericht einen Beschluss des Inhalts [X.], dass alle Maßnahmen vorgenommen werden, die zur Errichtung eines [X.] für die Souterraineinheiten erforderlich sind bzw. dass ein zweiter und den baurechtlichen Bestimmungen entsprechender Rettungs-weg für die Souterraineinheiten hergestellt wird. Das Amtsgericht hat diese An-träge als unbegründet abgewiesen. Das [X.] hat die Berufung [X.]. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückwei-sung die Beklagten bean[X.]gen, verfolgen die Kläger ihre Anträge weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Nach Auffassung des [X.] sind sowohl die Anfechtungs-
als auch die Beschlussersetzungsklage unbegründet, weil die Kläger nicht ver-langen könnten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auf ihre Kosten einen zweiten Rettungsweg im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums her-3
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stellt. Insbesondere ergebe sich ein solcher Anspruch nicht aus §
21 Abs. 4, 5 Nr. 2 [X.]. Die Maßnahme diene nämlich nicht dazu, erstmalig einen der [X.] entsprechenden Zustand herzustellen, jedenfalls nicht unter dem Aspekt der Nutzung zu Wohnzwecken. Die Einheiten [X.] und [X.] stellten e-

es um eine bauliche Veränderung gemäß §
22 Abs.
1 [X.], über deren [X.] die [X.] einen Beschluss fassen könne. Zwar dürften die Gewerbeflächen gemäß § 4 Abs. 2 [X.] zu baurechtlich zulässigen gewerbli-chen Zwecken genutzt werden. Ob sich daraus ein Anspruch auf die Gestattung der Herstellung eines [X.] ergebe, könne aber dahinstehen, weil die [X.] keinesfalls dazu verpflichtet sei, derartige bauliche Ände-rungen selbst durchzuführen. Aus der Baubeschreibung und dem Exposé des -, Gäste-

äger gegenüber der [X.] keine Rechte herleiten.

II.

Die Revision hat Erfolg.

1. Mit der gegebenen Begründung kann die Abweisung der von den [X.] als werdenden Wohnungseigentümern zulässig erhobenen Klage keinen Bestand haben.

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a) Zutreffend ist der Ausgangspunkt des [X.], wonach so-wohl die [X.] als auch der auf Beschlussersetzung gerichtete Hauptan[X.]g nur Erfolg haben können, wenn den Klägern ein Anspruch auf Herstellung des [X.] durch die [X.] zusteht. Richtig ist auch, dass sich ein solcher Anspruch aus § 21 Abs. 4 [X.] ergeben kann, wenn der zweite Rettungsweg der erstmaligen [X.]n Herstellung des [X.]seigentums dient. Denn zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, die ein einzelner Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 [X.] verlangen kann, gehört gemäß §
21 Abs.
5 Nr.
2 [X.] die ordnungsmäßige Instandhal-tung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierzu zählen so-wohl die erstmalige [X.] Herstellung des [X.]seigentums als auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum (st.
Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 9. Dezember 2016 -
V [X.], NJW-RR
2017, 462 Rn. 13 mwN).

b) Als rechtsfehlerhaft erweist sich dagegen die Annahme des [X.], es handele sich deshalb nicht um die erstmalige Herstellung ei-nes der Teilungserklärung entsprechenden Zustands, weil die Einheiten im Souterrain nicht zu Wohnzwecken dienten, sondern als Teileigentum anzuse-hen seien. Mit dieser Schlussfolgerung verkennt das Berufungsgericht, dass grundsätzlich auch [X.] dazu geeignet sein müssen, als Aufenthaltsraum zu dienen. Da die Bezeichnung "Teileigentum" jede gewerbli-che Nutzung zulässt (vgl. Senat, Urteil vom 17. Juni 2005 -
V [X.], [X.], 753, 754
unter 4 a) [X.])), sind auch Nutzungen erlaubt, die -
wie etwa eine Büronutzung -
bauordnungsrechtlich nur in Aufenthaltsräumen vorgenommen werden dürfen, also in Räumen, die zum
nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind (vgl. § 2 Abs. 5 BauO [X.]). Demzufolge gehört es (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschrän-7
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kungen) zu dem [X.]n Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum
erfüllt sind; dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wie die [X.] vorgeschriebene Herstellung eines [X.] (vgl. §
2 Abs.
5, §
33 BauO [X.]) entsprechen regelmäßig ordnungsmäßiger Ver-waltung und können von einzelnen Wohnungseigentümern gemäß § 21 Abs.
4 [X.] beansprucht werden (vgl. Senat, Urteil vom 27. April 2012 -
V [X.], [X.], 713 Rn. 10; Urteil vom 9. Dezember 2016 -
V [X.],
NJW-RR 2017, 462 Rn. 14; [X.], [X.], 5. Aufl., § 21 Rn. 68).

2. Die Entscheidung erweist sich nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO).

a) Weitere vereinbarte Nutzungsbeschränkungen, die dem Herstellungs-anspruch entgegenstehen könnten, sind nicht ersichtlich. Die Zweckbestim-mung der Einheiten ergibt sich aus den jeweiligen Grundbüchern und der dort in Bezug genommenen Teilungserklärung nebst [X.]sordnung vom 23.
Oktober
2008.

aa) Ob eine Grundbuchein[X.]gung Nutzungsbeschränkungen enthält, und welcher Art diese sind, ist durch Auslegung zu ermitteln. Weil die [X.] und der darin in Bezug genommene Aufteilungsplan Bestandteil der Grundbuchein[X.]gung sind, kann das Revisionsgericht die Auslegung auch in-soweit in vollem Umfang nachprüfen. Dabei ist -
wie stets bei Auslegung einer Grundbuchein[X.]gung -
auf den Wortlaut und Sinn der Teilungserklärung abzu-stellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Einge[X.]genen ergibt. Umstände außerhalb der Ein[X.]gung und der dort zuläs-sig in Bezug genommenen Unterlagen, insbesondere also der Teilungserklä-9
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rung und der [X.]sordnung, dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Angaben in dem Aufteilungsplan kommt allenfalls nachrangige Bedeutung zu (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010

V
ZR
40/09, [X.], 407 Rn. 7
f.; Urteil vom 16. November 2012

V
ZR
246/11, [X.], 58 Rn.
5; Beschluss vom 4. Dezember 2014

V
ZB
7/13, [X.] 2015, 362 Rn. 8; Urteil vom 9.
Dezember 2016

V
ZR
84/16, NJW-RR 2017, 462 Rn. 17; jeweils mwN).

bb) Die Auslegung der Teilungserklärung ergibt, dass die Teileigentums-einheiten [X.] bis [X.] als Aufenthaltsraum geeignet sein
müssen; infolgedessen gehört ein bauordnungsrechtlich vorgeschriebener zweiter Rettungsweg zu der erstmaligen [X.]n Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums.

wird die gesetzliche Definition des Teileigentums aus §
1 Abs. 3 [X.] aufgegriffen, nicht jedoch festgelegt, dass die Räume nicht als Aufenthaltsraum, sondern lediglich als Keller-
oder Lagerraum genutzt werden dürften. Insoweit differenziert die Teilungserklärung gerade zwischen den Einheiten im [X.], an denen Sondereigentum begründet wird (§ 2 TE), und Kellerräumen, an denen Sondernutzungsrechte begründet werden (§
3 [X.]). Die Bezeichnung [X.] sich in bezeichnet werden, ist wegen der nachrangigen Bedeutung der planerischen Ein[X.]gungen unerheblich.

(2) Eine weitergehende Nutzungsbeschränkung lässt sich nicht aus §
4 i-12
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Souterraineinheiten als Aufenthaltsraum wegen des
fehlenden zweiten [X.]s
bauordnungsrechtlich unzulässig. Daraus ergibt sich aber nicht, wie es das Amtsgericht angenommen hat, dass die Einheiten dem bauordnungs-rechtlich derzeit allein
zulässigen Zweck entsprechend nur als Keller-
oder La-gerraum dienen. Eine derart einschneidende Einschränkung der Zweckbestim-mung müsste nämlich aus der Teilungserklärung klar und eindeutig [X.] (vgl. für eine Kostenregelung Senat, Urteil vom 2. März 2012

V
ZR
174/11, [X.], 1722 Rn. 7). Das ist nicht der Fall. Die [X.] ergibt im Gegenteil, dass unterschiedliche gewerbli-che Nutzungen erlaubt sind und die im Aufteilungsplan angegebene Nutzung gewerbliche Nutzung zulässig, soweit die Vorgaben des Bauplanungsrechts (ggf.
der Baunutzungsverordnung) und die auf spezifische gewerbliche Nut-zungsformen bezogenen Vorschriften des [X.] erfüllt sind. Da-bei
wird die allgemeine Eignung als Aufenthaltsraum vorausgesetzt. Sie zählt zu dem [X.]n Zustand, für dessen erstmalige Herstellung nicht der Tei-leigentümer, sondern die [X.] zuständig ist.

b) Anders als das Berufungsgericht meint, steht der Herstellung des [X.] auch nicht entgegen, dass ein [X.]
nur für die Einheit [X.] vorliegt. Jedenfalls die der Teilungserklärung entsprechende Nutzung dieser Einheit scheitert derzeit allein an dem fehlenden zweiten [X.]. Schon deshalb muss dieser hergestellt werden. Unabhängig davon muss das gemeinschaftliche Eigentum die bauordnungsrechtlichen Anforderun-gen an die [X.] Nutzung erfüllen. Dagegen ist es Sache der jeweiligen Sondereigentümer, etwaige (räumlich) das Sondereigentum betreffende [X.] Vorgaben auf eigene Kosten zu erfüllen (vgl. Senat, Urteil 15
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vom 9.
Dezember
2016 -
V [X.], NJW-RR 2017, 462 Rn. 23). Als Maß-nahme ordnungsmäßiger Verwaltung kann jeder Wohnungseigentümer die Herstellung des [X.] beanspruchen, also auch der Kläger zu
2, obwohl für dessen Einheit [X.] bislang ein [X.] fehlt.

c) Schließlich ist auch die Abweisung der auf die Sonderumlage bezoge-nen Anträge rechtsfehlerhaft. Da den Klägern im Grundsatz ein Anspruch auf Herstellung des [X.] zusteht, können sie gemäß § 21 Abs. 4 [X.] auch
die Erhebung
einer Sonderumlage verlangen, die die Finanzierung der Maßnahme sicherstellt
(vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014
-
V
ZR
9/14, [X.]Z 202, 375 Rn. 17 mwN).

III.

1. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Urteil ist aufzuheben und die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entschei-dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Zwar steht fest, dass die Kläger die Schaffung eines [X.] ver-langen können; auch können sie
-
wie darüber hinaus bean[X.]gt -
verlangen, dass gegebenenfalls weitere brandschutzrechtliche Vorgaben an eine Nutzung als Aufenthaltsraum im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums erfüllt wer-den. Aber sowohl der angefochtene Negativbeschluss als auch der auf Be-schlussersetzung gerichtete Hauptan[X.]g haben eine bestimmte Ausführung auf der Grundlage des von dem Kläger
zu 1
erstellten [X.]es nebst Ausführungsplänen zum Gegenstand. Da der [X.] bei der Schaffung des [X.] unter Beachtung bauordnungsrechtlicher Vorgaben grundsätzlich ein Ermessen zusteht, können die genannten Anträge nur dann Erfolg haben, wenn die bean[X.]gte Herstellungsweise -
wie es die 16
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Kläger behaupten -
die einzig mögliche Ausführung darstellt. Ob es Alternativen gibt, hat das Berufungsgericht -
von seinem Standpunkt aus folgerichtig -
bis-lang nicht aufgeklärt. Dies wird nachzuholen sein. Sofern es gleichwertige,
bau-ordnungsrechtlich ebenfalls zulässige Alternativen
gibt und
keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sich die Wohnungseigentümer nicht auf eine bestimmte Ausführungsweise verständigen werden, könnte die Wahl der konkreten Aus-führung ihnen überlassen werden
(vgl. dazu Senat, Urteil vom 24.
Mai
2013

V
ZR 182/12, NJW 2013, 2271 Rn.
31; Bärmann/[X.], [X.], 13. Aufl., § 21 Rn. 214a). Unter diesen Voraussetzungen
wäre die Anfechtungsklage abzuwei-sen; zugleich müsste im Wege der Beschlussersetzung -
wie es die Kläger hilfsweise bean[X.]gen -
die Herstellung des [X.] in allgemein gehaltener Weise vorgegeben werden.
Im Hinblick auf die Sonderumlage fehlen bislang Feststellungen zu den Kosten der erforderlichen Maßnahmen.

2. Im Hinblick auf die erforderliche Ersetzung des Beschlusses über die Erhebung der Sonderumlage weist der Senat auf Folgendes hin:

Da die Wohnungseigentümer die Kosten für die Erfüllung der [X.]en Anforderungen an das [X.]seigentum gemäß § 16 Abs. 2 [X.] nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu [X.]gen haben, muss auch die Sonderumlage nach diesem Verteilungsschlüssel aufgebracht werden. Die in § 4 Abs. 2 [X.] enthaltene Kostenregelung ist nicht anwendbar. [X.] öffentlich-rechtlichen Genehmigungen einzuholen und hat alle mit der Nutzungsänderung in Zusammenhang stehenden Kosten und Lasten zu [X.]-
-
wie oben ausgeführt -
die erstmalige Herstellung der Eignung als Aufenthaltsraum nicht erfasst. Ebenso 18
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wenig ist eine abweichende Kostenregelung gemäß § 16 Abs. 4 [X.] be-schlossen worden. Dies wäre auch nicht zulässig, weil es im Interesse aller Wohnungseigentümer liegt, dass die brandschutzrechtlichen Anforderungen an die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung des Gebäudes eingehalten werden (vgl. Senat, Urteil vom 9. Dezember 2016 -
V [X.], NJW-RR 2017, 462 Rn. 21). Infolgedessen dient die Maßnahme dem
Gebrauch aller Woh-nungseigentümer und nicht, wie in § 16 Abs. 4 [X.] vorausgesetzt, dem Ge-brauch einzelner Wohnungseigentümer.

[X.] Brückner Weinland

Kazele Hamdorf
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 22.12.2014 -
75
C 70/14 -

LG [X.], Entscheidung vom 18.03.2016 -
85 S 20/15 [X.] und 85 T 22/15 [X.] -