Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.10.2014, Az. VIII ZR 41/14

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 41/14
Verkündet am:

22. Oktober 2014

Ring,

[X.]ustizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
ZPO § 592 Satz 1; [X.] § 556
Abs. 1 Satz 1
Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen aus [X.] können im [X.] geltend gemacht werden.

ZPO §
138 Abs.
3
Zu den Anforderungen an substantiiertes Bestreiten der vom Vermieter vorge-tragenen Flächenangaben durch den Mieter.

[X.], Urteil vom 22. Oktober 2014 -
VIII ZR 41/14 -
[X.]

AG [X.] am Main

-
2
-
Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Oktober 2014 durch die Vorsitzende Richterin [X.], [X.] Achilles und [X.], die Richterin [X.] sowie [X.]
Kosziol

für Recht erkannt:

Die Revision der [X.] gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des [X.] vom 20. Dezember 2013 wird [X.].
Die Kosten des Revisionsverfahrens werden der [X.] aufer-legt.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagte ist Mieterin einer Dachgeschosswohnung
des [X.] in
[X.]

. Der Mietvertrag vom 24. September 2006, in dem die [X.] nicht angegeben ist, sieht unter §
4 Buchstabe b vor, dass der Mieter die Betriebskosten der dort genannten Positionen Nr. 1 bis 21 zu tragen hat, und bestimmt dazu:
"Die Betriebskosten der Positionen 1 bis 21 werden grundsätzlich antei-lig nach dem Verhältnis der Wohnfläche der Mietsache zur Gesamt-wohnfläche des Anwesens abgerechnet. Soweit der tatsächliche [X.] für Energie und Wasser gesondert erfasst ist, wird dieser der [X.] zugrunde gelegt. Heiz-
und Warmwasserkosten werden unter 1
-
3
-
Beachtung der gesetzlichen Vorschriften, insbesondere der Heizkosten-.
Mit der Betriebskostenabrechnung für das [X.], die die Beklagte mit einem von der Hausverwaltung unterzeichneten Begleitschreiben vom 1.
Oktober 2012 am 10. November 2012 erhielt, machte der Kläger -
unter An-satz einer Wohnfläche der Wohnung der [X.] von 40 m² und einer Ge-samtwohnfläche des Gebäudes von 240 m² -
eine Nachforderung in Höhe von

Der Kläger verlangt im [X.] unter Vorlage der Mietvertrags-urkunde, der Betriebskostenabrechnung sowie des [X.] bestritten. Das Amtsgericht hat die Klage als im [X.] un-statthaft abgewiesen. Auf die Berufung des [X.] hat das [X.] die Beklagte unter dem Vorbehalt der Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren antragsgemäß verurteilt und den Rechtsstreit auf Antrag der [X.] wegen des Nachverfahrens an das Amtsgericht zurückverwiesen.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die [X.] Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
1. [X.] ([X.], Urteil vom 20. Dezember 2013
-
6
S
106/13, juris) hat im Wesentlichen ausgeführt:
2
3
4
5
6
-
4
-
Die Geltendmachung von Nachforderungen aus der Betriebskostenab-rechnung im [X.] sei statthaft. Die gemäß § 592 ZPO zur [X.] des Anspruchs erforderlichen Tatsachen ließen sich durch die Vorlage des Mietvertrags nebst quittierter Betriebskostenabrechnung beweisen. Der Beweis der richtigen Berechnung sei durch Vorlage der zugrunde liegenden Unterlagen (Versorgerrechnungen und [X.]) möglich. Der Statthaftigkeit des [X.]es stehe nicht entgegen, dass der Kläger hier keine Unterlagen zum Beweis der richtigen Berechnung der [X.] vorgelegt habe, denn nur beweisbedürftige Tatsachen seien durch Urkunden unter Beweis zu stellen. Die Beklagte habe jedoch keine zu beachtenden Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung selbst erhoben; deren Fehlerfreiheit habe mithin als unstreitig zu gelten.
Die Klage sei, soweit der [X.] betroffen sei, auch begrün-det. Nach § 4 des Mietvertrags habe die Beklagte die auf sie entfallenden Be-triebskosten zu tragen. Der Kläger habe die Betriebskosten des [X.]ahres 2011 in zulässiger Weise abrechnen lassen. Ausweislich des Vermerks auf dem An-schreiben der Hausverwaltung vom 1. Oktober 2012 habe die Beklagte die Be-triebskostenabrechnung am 10.
November 2012 erhalten. Bedenken im [X.] auf die Wirksamkeit der Abrechnung bestünden nicht.
Zwar habe die Beklagte die Richtigkeit der Gesamtwohnfläche und der Wohnfläche ihrer Wohnung bestritten. Das Bestreiten sei jedoch unsubstanti-iert. Die Beklagte könne sich nicht darauf zurückziehen, die Flächenangaben ohne weitere Ausführungen pauschal zu bestreiten. Es sei ihr ohne Weiteres möglich, die Wohnfläche ihrer Wohnung selbst zu ermitteln. Auch im Hinblick auf die Gesamtwohnfläche hätte sie einen Ansatz für Zweifel vortragen müssen. Die Anzahl der Wohnungen im Gebäude sowie die Wohnfläche der von ihr be-wohnten Wohnung seien ihr bekannt, so dass sie jedenfalls zu einer Plausibili-7
8
9
-
5
-
tätskontrolle
in der Lage sei. Auch habe sie unbestritten die Möglichkeit gehabt (und nicht genutzt), die Belege der Betriebskosten einzusehen, denen regelmä-ßig auch Angaben über die Gesamtwohnfläche zu entnehmen seien.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. [X.] hat mit Recht ein Vorbehaltsurteil über die von dem Kläger im [X.] geltend gemachte Betriebskos-tennachforderung erlassen.
1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Geltend-machung einer Betriebskostennachforderung im [X.] statthaft ist, sofern der Vermieter die anspruchsbegründenden und beweisbedürftigen [X.] durch Urkunden belegen kann (§ 592 Satz 1, § 597 Abs. 2 ZPO).
a) § 592 Satz 1
ZPO eröffnet den [X.] unterschiedslos für alle Ansprüche, welche die Zahlung einer Geldsumme zum Gegenstand haben. [X.] sind davon nicht auszunehmen. Ebenso wenig wie bei Ansprüchen auf Miete aus [X.], für die der [X.] bereits entschieden hat, dass diese im [X.] geltend gemacht wer-den können ([X.]surteile vom 1. [X.]uni 2005 -
VIII ZR 216/04, N[X.]W 2005, 2701; vom 20. Dezember 2006 -
VIII ZR 112/06, [X.], 1061; vom 8. [X.]uli 2009
-
VIII ZR 200/08, [X.], 3099; einschränkend für den Fall anfänglicher Mängel: [X.]surteil vom 20. Oktober 2010 -
VIII [X.], [X.], 761 Rn. 11 f.), bestehen bei [X.] Gründe, den Wortlaut des §
592 ZPO in der Weise einzuschränken, dass solche Ansprüche generell vom [X.] ausgeschlossen wären.
10
11
12
-
6
-
Das entspricht der ganz überwiegenden Meinung im Schrifttum ([X.], Betriebskosten-
und Heizkostenrecht, 7. Aufl., [X.] Rn. 84 ff.; [X.]/
[X.], [X.], Neubearbeitung 2014, § 556 Rn. 147; [X.], Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. [X.]; [X.], Handbuch der Mietnebenkosten, 14.
Aufl., Rn. 7017m; [X.]. [X.], 1266, 1268; [X.] in Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete, 4.
Aufl., [X.] IX Rn. 117; [X.], [X.], 156, 158; [X.], [X.] 2008, 88, 91 f.; [X.]/[X.], [X.], 503, 509 f.; Musielak/Voit, ZPO, 11. Aufl., §
592 Rn. 9a; Bub/von der
Osten, FD-MietR 2009, 292917; [X.], [X.] 13/2014 [X.]. 4; siehe auch [X.], [X.], 156; an[X.] [X.], [X.], 1083, 1084; differenzie-rend [X.], [X.], 155).
b) Entgegen der Auffassung der Revision setzt die [X.] nicht voraus, dass auch unstreitige Anspruchsvoraussetzun-gen mit Urkunden bewiesen werden. Vielmehr
bedürfen unstreitige, zugestan-dene oder offenkundige Tatsachen auch im Urkundenverfahren, abgesehen von dem hier nicht gegebenen Fall der Säumnis der beklagten [X.] (§ 597 Abs. 2 ZPO), keines Beweises und somit auch keiner Urkundenvorlage (Se-natsurteil vom 24. April 1974 -
VIII ZR 211/72, [X.]Z 62, 286, 289 ff.; [X.], Ur-teil vom 4. Februar 1985 -
II ZR 142/84, [X.], 738 unter 2).
2. Ausgehend von diesen rechtlichen Vorgaben hat der Kläger seinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten ausreichend
mit Urkunden [X.]. Er hat den Mietvertrag, aus dem sich die Kostentragungspflicht der Beklag-ten ergibt, sowie die Betriebskostenabrechnung mit einem [X.] vorgelegt (zur im [X.] gebotenen Urkundenvorlage bei Nachforde-rungen aus einer Betriebskostenabrechnung siehe [X.], Betriebskos-ten-
und Heizkostenrecht, aaO, Rn. [X.] 85). Der Vorlage weiterer Urkunden, etwa zur Wohnflächenberechnung, bedurfte es im Streitfall nicht. Wie die Revisions-13
14
15
-
7
-
erwiderung zu Recht geltend macht, hat der Vermieter die Richtigkeit der Be-triebskostenabrechnung erst auf wirksames Bestreiten durch den Mieter zu [X.], wobei im [X.] die Beweismittelbeschränkung der § 592 Satz 1, § 595 Abs. 2 ZPO zu beachten ist. Wie das Berufungsgericht richtig ge-sehen hat, ist das Bestreiten der Flächenwerte durch die Beklagte unsubstanti-iert und damit gemäß § 138 Abs. 3 ZPO unbeachtlich.
a) Nach allgemeinen Grundsätzen hat der Vermieter, der eine Betriebs-kostennachforderung erhebt, die Darlegungs-
und Beweislast für die Flächen-ansätze. Wenn er -
wie hier -
bestimmte Flächenwerte vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine substantiierte Darlegung ([X.], Handbuch der Mietnebenkosten, aaO, Rn. 7039; [X.]., [X.], 335, 336). Der sodann er-klärungsbelastete Mieter hat -
soll sein Vortrag beachtlich sein -
auf die Be-hauptungen des Vermieters grundsätzlich ebenfalls substantiiert (d. h. mit [X.] positiven Angaben) zu erwidern und muss erläutern, von welchen tatsächli-chen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem
Bestreiten darf der Mieter sich nur bei [X.] Vorbringen des Vermieters begnügen ([X.]surteil vom 20.
Februar 2008 -
VIII ZR 27/07, N[X.]W 2008, 1801 Rn. 29).
Die Verpflichtung zu einem substantiierten [X.] setzt voraus, dass ein solches Vorbringen der erklärungsbelasteten [X.] möglich und zu-mutbar ist. Dies ist in der Regel der Fall, wenn sich die behaupteten Umstände in ihrem Wahrnehmungsbereich verwirklicht haben (siehe [X.], Beschluss vom 25. März 2014 -
VI [X.], N[X.]W-RR 2014, 830 Rn. 7; Urteile vom 11. März 2010 -
IX ZR 104/08, [X.], 815 Rn. 16; vom 6. [X.]uli 2007 -
V [X.], juris Rn. 17; vom 7.
Dezember 1998 -
II ZR 266/97, [X.]Z 140, 156, 158; vom 6. Oktober 1989 -
V [X.], N[X.]W-RR 1990, 78 unter [X.] [X.]; vom 17. März 1987
-
VI ZR 282/85, [X.]Z 100, 190, 196; jeweils mwN).
16
17
-
8
-
b) aa) Nach diesen Grundsätzen genügte
ein einfaches Bestreiten der Wohnfläche der von der [X.] gemieteten Wohnung bereits deshalb nicht, weil er hätte substantiiert darlegen müssen, dass die vom Vermieter [X.] unrichtig sind ([X.]/[X.], aaO §
556a Rn.
23). Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung zu vermessen und seinerseits einen bestimmten Flächenwert vorzutragen ([X.], aaO, [X.]
Rn. 36).
Im Schrifttum wird zwar vereinzelt die Auffassung vertreten, dass eine Flächenberechnung der eigenen Räume vom Mieter nicht verlangt werden kön-ne, weil billigerweise nicht zu erwarten sei, dass er über die Anwendung der Berechnungsmethoden Bescheid wisse ([X.], Handbuch der Mietnebenkos-ten, aaO, Rn. 7040; [X.]., [X.], 335, 337; zu den Berechnungsmethoden siehe [X.] in [X.]/[X.], [X.], 3.
Aufl., Rn.
4008 ff.; [X.], Handbuch der Mietnebenkosten, aaO, Rn. [X.]). [X.] Bestreiten verlangt jedoch nicht, dass der Mieter sich an einer be-stimmten Berechnungsmethode, etwa den Vorgaben der Wohnflächenverord-nung, orientiert, zumal die Berechnung etwa bei Dachgeschosswohnungen auf-grund von Schrägen und Winkeln kompliziert sein kann (vgl. [X.]surteil vom 22.
September 2010 -
VIII ZR 285/09, [X.], 858 Rn. 29). Um die vom Vermieter vorgetragenen [X.] wirksam zu bestreiten, genügt es daher, wenn ihm der Mieter das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung entgegen hält.
[X.]) Auch die Gesamtwohnfläche des Gebäudes hat die Beklagte unzu-reichend bestritten. Selbst zu äußerlich wahrnehmbaren Gegebenheiten, wie [X.] sowie Anzahl der Wohnungen und Stockwerke, aus denen 18
19
20
-
9
-
sich Ansatzpunkte für Zweifel an der behaupteten Gesamtwohnfläche ergeben könnten, hat die Beklagte, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, keine Angaben gemacht.
[X.]) Schließlich lässt sich dem pauschalen Bestreiten der Flächenanga-ben nicht entnehmen, dass das in der Betriebskostenabrechnung [X.] Verhältnis der Fläche der Mietwohnung (40 m²) zur Gesamtwohnfläche (240
m²) zu Lasten der [X.] unrichtig ist. Es wird nicht deutlich, dass das Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche für die Beklagte günstiger ist, denn ihr Bestreiten lässt nicht erkennen, ob die von ihr
gemietete Wohnung (wesentlich) kleiner oder die Gesamtwohnfläche größer sein soll als vom Kläger vorgetragen.
3. Der danach zulässig im [X.] geltend gemachte Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten ist begründet, weil die Beklagte keine nach § 595 Abs. 2 ZPO beachtlichen Einwendungen vorgebracht hat.
[X.]
[X.]
[X.]

[X.]
Kosziol
Vorinstanzen:
AG [X.] am Main, Entscheidung vom 15.05.2013 -
350 [X.] -

[X.], Entscheidung vom 20.12.2013 -
6 [X.]/13 -

21
22