Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 19.01.2018, Az. V ZR 256/16

[X.]:[X.]:[X.]:2018:190118UVZR256.16.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V ZR
256/16

Verkündet am:

19. Januar 2018
Langendörfer-Kunz

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, § 434 Abs. 1 Satz 3, § 444
a)
Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentli-chen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben (hier: zu der Trockenheit eines [X.]s) in einem Exposé, wo-bei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt (Bestätigung von [X.], Urteil vom 22. April 2016 -
V [X.], [X.], 150 Rn. 7).
b)
Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst auch die nach den öffentli-chen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Ei-genschaften eines Grundstücks (Bestätigung von [X.], Urteil vom 22.
April
2016 -
V [X.], [X.], 150 Rn. 12). Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch
nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

[X.], Urteil vom 19. Januar 2018 -
V [X.] -
O[X.]

[X.]

-
2
-
Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Januar 2018
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterinnen Prof.
Dr.
Schmidt-Räntsch und Dr.
Brückner, [X.]
Göbel und die Richterin Haberkamp

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 14. Zivilsenats des Oberlandesgerichts
[X.] vom 29. September 2016 auf-gehoben.

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des [X.] vom 16. Februar 2016 wird [X.].

Die Kosten der Rechtsmittelverfahren tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin erwarb aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 6.
April 2013 von den Beklagten unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 119.000

In dem Verkaufsexposé des Maklers wurde das Objekt u.a. wie folgt beschrieben:
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iger Jahren und wurde 2005 -
2007 komplett saniert. [X.]., Fenster, Türen, Bad und Gäste-WC, Leitun-gen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoss wurde [X.], das Dach wurde -
wie die Hohlschicht des Hauses -
gedämmt. Das Gebäude ist
technisch und optisch auf dem neuesten Stand

.

Mit weiterem Vertrag vom 26.
April 2013 verkauften die Beklagten an die Klägerin zu einem Preis von 1.000

aus dem Wohnhaus. Gestützt auf die Behauptung, sie sei über Feuchtigkeitser-scheinungen im [X.] arglistig getäuscht
worden, hat die Klägerin die [X.] als Gesamtschuldner auf Zahlung von 130.809,34

g-keitszinsen
Zug um Zug
gegen Rückübereignung des Grundstücks und der [X.] in Anspruch genommen.

(Kaufpreis 119.000

7.080,50

Grundbuchamt 118,50

1.500

00

Kaufpreis für die übernommene Einrichtung) stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen.
Hiergegen haben die Beklagten Berufung eingelegt, während die Klägerin neben der Zurückweisung der Berufung hilfsweise die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 30.000

beantragt hat. Das [X.] hat den Hauptantrag der Klägerin abgewiesen und dem Hilfsantrag unter Abweisung im Übrigen in Höhe von 20.000

Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision wendet sich die Klägerin gegen die Abweisung ihres [X.]. Die Beklagten beantragen die Zurückwei-sung der Revision.
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Entscheidungsgründe:

I.

Nach Ansicht des [X.] hat die Klägerin keinen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen eines Sachmangels. Die in dem [X.] vorhandene Feuchtigkeit stelle für sich genommen keinen Mangel dar. Auf der Grundlage der von dem Sachverständigen in dem selbständigen Be-weisverfahren getroffenen Feststellungen befinde sich der [X.] in einem Zu-stand, der zur [X.] der Errichtung des Gebäudes in den 50-iger Jahren typisch gewesen sei. Feuchte Wände und Fußböden seien in [X.]räumen dieses [X.] regelmäßig anzutreffen. Ein Mangel lasse sich auch nicht unter dem Ge-sichtspunkt einer Beschaffenheitsvereinbarung begründen, weil im
Kaufvertrag ein besonderer Zustand des [X.]s nicht vereinbart worden sei. Auch der in dem Verkaufsexposé des Maklers enthaltene Hinweis auf einen trockenen Kel-ler habe keinen Eingang in den Vertrag gefunden.

Die Klägerin könne aber mit Erfolg einen Anspruch auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher
Pflichten geltend machen.
Die Beklagten hätten vor der eigentlichen
Hausbesichtigung die [X.]wände mit weißer Farbe überstrichen, also

Eindruck zu vermitteln, der [X.] sei in jeder Hinsicht trocken. Die Klägerin sei deshalb über den tatsächlichen Zustand des
[X.]s
arglistig getäuscht worden. Gerade vor dem Hintergrund der Angaben im Verkaufsexposé und der Nach-frage der Klägerin anlässlich der Hausbesichtigung nach einem trockenen Kel-ler sei den Beklagten bekannt gewesen, dass sie diese über den wirklichen Zu-stand des [X.]s getäuscht hätten. Sie hätten die Klägerin auf die durchgeführ-ten Malerarbeiten und darauf hinweisen müssen, dass sich der Zustand der 4
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[X.]wände geraume [X.] nach dem weißen Anstrich bedingt durch die ein-dringende Feuchtigkeit erheblich verändern würde. Aus der Verletzung von vor-vertraglichen Pflichten folge jedoch kein Recht zum Rücktritt vom Vertrag. Die Klägerin könne nur Ersatz des [X.] verlangen. Sie sei so zu stellen, wie sie stünde, wenn es ihr gelungen
wäre, den Vertrag zu einem nied-rigeren Preis abzuschließen.
Dieser Betrag werde auf

II.

Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Annahme
des [X.], die Klägerin könne von der [X.] nicht Rückabwicklung des [X.], ist rechtsfehlerhaft.

1. Zu Unrecht verneint das Berufungsgericht einen Schadensersatzan-spruch statt der Leistung gemäß §
437 Nr.
3, §
280 Abs.
1 und 3, §
281 Abs.
1 Satz
1 BGB.

a) Richtig ist allerdings,
dass die Parteien keine Beschaffenheitsverein-barung getroffen haben und deshalb ein
Mangel
i.S.d. § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB
nicht in Betracht kommt. Dass der [X.] trocken sein sollte, hat in dem [X.] keinen Ausdruck gefunden. Damit scheidet grundsätzlich -
und auch hier -
die Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung aus (vgl. [X.], Urteil vom 8. November 2016 -
V [X.], [X.], 1815 Rn. 15).

b) [X.] nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung des [X.], dass das Grundstück unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls
(vgl. hierzu [X.], Urteil vom 16. März 2012 -
V [X.], NJW-6
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RR 2012, 1078 Rn. 14) trotz der von dem Sachverständigen festgestellten Feuchtigkeit im [X.] eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der glei-chen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann

(§ 434 Abs.
1 Satz
2 Nr.
2 BGB). Nach den Feststellungen des Berufungsge-richts ist der [X.] nicht zu Wohnzwecken und zu einer [X.] (50-iger Jahre)
er-richtet worden, als [X.]abdichtungen noch nicht zum Stand der Technik ge-hörten.

c) Übersehen hat das Berufungsgericht aber, dass gemäß §
434 Abs.
1 Satz
3 BGB, der
nach der Rechtsprechung des [X.]s auch für Grundstücks-kaufverträge gilt (Urteil vom 22.
April 2016 -
V [X.], [X.], 150 Rn.
18), zur Beschaffenheit nach §
434 Abs.
1 Satz
2 Nr.
2 BGB Eigenschaften
gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Dazu zählen auch Angaben in einem Exposé (vgl. [X.], Urteil vom 22.
April 2016
V [X.], [X.], 150 Rn.
7; so auch bereits [X.], Urteil vom 16.
März 2012, V [X.], NJW-RR 2012, 1078 Rn.
16), wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé (vgl. [X.], Urteil vom 22. April 2016

V
ZR
23/15, [X.], 150 Rn. 2 und 7) oder um ein Maklerexposé
handelt (vgl. auch [X.], [X.], 161). Hier fand sich in dem Verkaufsexpo-sé des Maklers der ausdrückliche Hinweis darauf, dass der [X.] trocken sei. Diese Beschaffenheit durfte die Klägerin erwarten,
wobei es im Rahmen von §
434 Abs. 1 Satz 2 BGB
nicht darauf ankommt, ob die Angabe über den Zu-stand des [X.]s Eingang in den Notarvertrag gefunden hat. Tatsächlich war der [X.] jedoch feucht. Damit liegt entgegen der Auffassung des Berufungsge-richts ein Sachmangel vor. Dass die -
insoweit darlegungs-
und beweispflichti-gen -
Beklagten
den Inhalt des Maklerexposés nicht kannten und auch nicht kennen mussten oder die Angaben
zu dem Zustand des [X.]s berichtigt [X.]
-
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-
ben (§
434 Abs.
1 Satz
3, Hs.
2 BGB), hat das Berufungsgericht nicht [X.].

2. Rechtsfehlerhaft sind auch die Erwägungen
des [X.], mit denen es eine Rückabwicklung im
Wege des Schadensersatzes aus einem Anspruch wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten (§
280 Abs.
1, §
241 Abs.
2, §
311 Abs.
2 BGB) verneint.
Hierbei ist für die Prüfung der Begründet-heit der Revision
zu Gunsten der Klägerin die Feststellung des Berufungsge-richts
als zutreffend zu unterstellen, dass die Beklagten die Klägerin
über die tatsächliche Feuchtigkeitsbelastung in dem [X.] arglistig getäuscht und damit ihre vorvertraglichen Pflichten vorsätzlich verletzt haben.

a) Nach einer Verletzung von Aufklärungspflichten kann der Geschädigte grundsätzlich Ersatz des [X.] verlangen ([X.], Urteil vom 19.
Mai 2006 -
V [X.], [X.]Z 168, 35, 39).
Er ist so zu stellen, wie er bei [X.] maßgeblichen
Umstände [X.]. Da in aller Regel anzunehmen ist, dass der [X.] nicht oder mit einem anderen Inhalt zustande gekommen wäre, ist der Geschädigte in erster Linie berechtigt, sich von diesem zu lösen und Ersatz seiner im Vertrauen auf den Vertragsschluss getätigten Aufwendungen zu ver-langen (vgl. [X.], Urteil vom 11. Juni 2010 -
V [X.], [X.], 524
Rn.
8; Urteil vom 4. Dezember 2015 -
V [X.], [X.], 582 Rn. 18; [X.], Urteil vom 28. März 1990 -
VIII ZR 169/89, [X.]Z 111, 75, 82). Daneben räumt die Rechtsprechung des [X.] dem Geschädigten das Recht ein, an dem für ihn ungünstigen Vertrag festzuhalten. Geschieht dies, reduziert sich der zu ersetzende [X.] auf dessen berechtigte Erwartungen,
die durch den zustande gekommenen Vertrag nicht befriedigt werden ([X.], Urteil vom 19. Mai 2006 -
V [X.], [X.]Z 168, 35, 39; Ur-11
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8
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teil vom 11. Juni 2010 -
V [X.], [X.], 524 Rn. 8).
Er kann [X.] so behandelt zu werden, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachla-ge gelungen, den Vertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen ([X.], Urteil vom 14. Januar 1993 -
IX ZR 206/91, NJW 1993, 1323; [X.], Urteil vom 11. Juni 2010 [X.], [X.], 524 Rn. 8).

b) Aus den von dem Berufungsgericht zitierten Entscheidungen ergibt sich nichts anderes. Sie beziehen sich sämtlich auf Fälle, in denen der Geschä-digte -
anders als hier -
nicht die Rückabwicklung des Vertrages verlangte, son-dern an diesem festhalten wollte. Dies gilt insbesondere für das Urteil des Se-nats vom 19.
Mai 2006 (V
ZR
264/05, [X.]Z
168, 35, 39). Wie die Revision zu Recht ausführt, lassen die dortigen einschränkenden und von dem Berufungs-gericht aus dem Zusammenhang herausgelösten Ausführungen des [X.]s, der Geschädigte
habe keinen Anspruch auf Anpassung des Vertrages, sondern
, an dem für ihn ungünstigen Vertrag festzuhalten und den verbleibenden [X.] zu liquidieren, die Möglichkeit, den Vertrag rückabzuwickeln, unberührt.
Eine solche Schadensberechnung
hatte der dorti-ge Geschädigte nicht vorgenommen, so dass auch keine Veranlassung [X.], insoweit Einschränkungen zu formulieren.

III.

1. Soweit das Berufungsgericht den Hauptantrag der Klägerin [X.] hat, kann das Berufungsurteil
hiernach keinen Bestand haben und ist auf-zuheben (§
562 Abs.
1 ZPO). Der [X.] kann in der Sache selbst entscheiden, weil es keiner weiteren Feststellungen mehr bedarf (§
563 Abs.
3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

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-

a) Die Klägerin hat jedenfalls gemäß §
280 Abs.
1, §
241 Abs.
2, §
311 Abs.
2 BGB wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten gegen die
Beklagten
einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages vom 6. April 2013 im Wege des Schadensersatzes.

aa) Aufgrund der Feststellungen des [X.] ist davon auszu-gehen, dass die Beklagten die Klägerin in Bezug auf die fehlende Trockenheit des [X.]s
arglistig getäuscht und damit ihre vorvertraglichen Pflichten verletzt haben.
Die hiergegen von den Beklagten in der Revisionserwiderung erhobene [X.] ist unbegründet.

(1) Nach § 286 Abs. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Be-weisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung wahr oder nicht wahr ist. Die Würdigung ist grundsätzlich Sache des Tatrichters, an dessen Feststellungen das Revisionsgericht gemäß § 559 Abs. 2 ZPO gebunden ist. Dieses kann lediglich überprüfen, ob das Berufungs-gericht die Voraussetzungen und die Grenzen des § 286 ZPO gewahrt hat. Damit unterliegt der Nachprüfung nur, ob sich der Tatrichter mit dem Prozess-stoff und den etwaigen Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Würdigung also vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denk-
und Erfahrungssätze verstößt (st. Rspr., vgl. [X.], Urteil vom 17. November 2016 -
III ZR 139/14, [X.], 299 Rn. 24 mwN; siehe auch [X.], Beschluss vom 19. Juni 2013 [X.], juris Rn. 12 mwN).

(2) Gemessen an diesem eingeschränkten Prüfungsmaßstab ist die Be-weiswürdigung des [X.] nicht zu beanstanden. Insbesondere liegt 15
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kein Verstoß gegen die Denkgesetze vor. Dass den Beklagten zu dem [X.]-punkt, als sie die [X.]wände hatten streichen lassen, noch nicht bewusst war, dass die Trockenheit des [X.]s für die Kaufentscheidung der Klägerin [X.] war, sondern dies aufgrund der Nachfrage nach einem trockenen [X.] erst anlässlich der Hausbesichtigung
im März 2013 erfahren haben, schließt Arglist nicht aus. Sie wussten jedenfalls im [X.]punkt der Besichtigung, dass die Klägerin erheblichen Wert auf einen trockenen [X.] legte und die dort tatsächlich vorhandene Feuchtigkeitsbelastung aufgrund des von ihnen veran-lassten Anstrichs nicht zu erkennen war. Diesen Umstand hätten sie der Kläge-rin offenbaren müssen. Dass der Zustand des [X.]s angesichts des Alters des unter Bezugnahme
auf eine entsprechende Feststellung des Sachverständigen weiter hinweisen, entlastet sie nicht, da die Erwartungshaltung der Klägerin, wie die Beklagten wussten, eine andere war.

[X.]) Der grundsätzliche Vorrang der kaufrechtlichen Regelungen steht einem Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss
nicht entgegen, weil die Beklagten die Klägerin arglistig getäuscht haben (vgl. [X.], Urteil vom 27.
März 2009 -
V [X.], [X.]Z 180, 205 Rn. 24).

cc) Der Höhe nach beläuft sich der Schadensersatzanspruch der Kläge-rin, die nach den Feststellungen des [X.] den Grundstückskauf-vertrag bei einem Hinweis auf die Feuchtigkeit jedenfalls nicht so wie gesche-hen abgeschlossen hätte, auf einen Betrag von 128.809,34

119.000

d-buchamt 118,50

entsprechend dem Antrag der Klägerin Zug um Zug gegen Rückgewähr der von den Beklagten erhaltenen Leistungen zu erfolgen hat. Dass der Klägerin ein
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Schaden in entsprechender Höhe entstanden ist, ist nach den von dem [X.] in Bezug genommenen Feststellungen des [X.] zwischen den Parteien unstreitig und wird auch von der Revisionserwiderung nicht in Frage gestellt. Soweit der Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der Revisi-onsverhandlung die Auffassung vertreten hat, den Beklagten stünde ein [X.] auf Nutzungsersatz zu, steht das der abschließenden Entscheidung des [X.]s
nicht entgegen. Es erscheint zunächst bereits zweifelhaft, ob der [X.] bei der schadensersatzrechtlichen Rückabwicklung wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten
auch unter Geltung des neuen Schuld-rechts einen
im Rahmen der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigenden Pos-ten darstellt (verneinend
für einen Schadensersatzanspruch statt der ganzen Leistung [X.], Urteil vom 30. Juni 2017 -
V [X.], [X.], 3438 Rn.
20 f.). Selbst wenn dies aber der Fall wäre, hätten sich die Beklagten in den Tatsacheninstanzen zumindest auf diesen Abzugsposten berufen müssen, weil sie für die von der Klägerin gezogenen Vorteile darlegungs-
und beweispflichtig sind (vgl. [X.], Urteil vom 3. Mai 2002 -
V [X.], NJW-RR 2002, 1280 Rn. 6; Urteil vom 4. April 2014 -
V [X.], [X.]Z 200, 350, Rn. 22). Auf ent-sprechenden Vortrag aus den Tatsacheninstanzen verweisen die Beklagten aber nicht.

b) Ohne dass es noch darauf ankäme, hat die Klägerin -
zumindest auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen des [X.], die einen Mangel gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3, § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB begründen -
in demselben Umfang einen Anspruch auf Rückabwicklung des [X.] im Wege des Schadensersatzes statt der Leistung gemäß § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB.

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aa) Der in dem Grundstückskaufvertrag vereinbarte Haftungsausschluss für Sachmängel steht dem Anspruch nicht entgegen. Zwar umfasst
ein solcher Haftungsausschluss auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäu-fers oder seines Gehilfen -
beispielsweise in einem Exposé -
zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes ([X.], Urteil vom 22.
April 2016 -
V [X.], [X.], 150 Rn.
12). Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er -
wie hier -
bezogen auf den Mangel arglistig gehandelt hat (§
444 BGB).

[X.]) Der Vorrang der Nacherfüllung schließt den Anspruch jedenfalls [X.] nicht aus, weil bei einer arglistigen Täuschung die Nacherfüllung unzumut-bar ist ([X.], Urteil vom 15. Juli 2011 -
V [X.], [X.]Z 190, 272 Rn. 14).

c) Den Kaufpreis in Höhe von 1.000

, den die Klägerin
aufgrund des weiteren Kaufvertrags
vom 26.
April 2013
für die
erworbenen Einrichtungsge-genstände gezahlt hat, kann sie gemäß §
812 Abs.
1 Satz
1 und
2 BGB (Leis-tungskondiktion) zurückverlangen.
Da der Grundstückskaufvertrag im Wege des Schadensersatzes rückabgewickelt wird, entfällt die Wirksamkeit des [X.] vom 26.
April 2013 und damit auch der Rechtsgrund für die Zahlung der 1.000

139 BGB. Die an sich selbständigen Vereinbarungen stellen ein einheitliches Rechtsge-schäft dar, weil der Kauf der Einrichtungsgegenstände erkennbar im untrennba-ren Zusammenhang mit dem Kauf des Hausgrundstücks stand
und deshalb nach den Vorstellungen der Parteien
die Vereinbarungen
nicht für sich allein Urteil vom 30.
April 1976 -
V [X.], NJW 1976, 1931). Eines Rückgriffs auf die in §
313 Abs.
3 BGB normierten Grundsätze des Wegfalls der [X.] bedarf es deshalb entgegen der Auffassung des [X.] nicht.
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d) Der Zinsanspruch ist gemäß § 291
Satz 1 und 2,
§
288 Abs.
1 Satz
2 BGB begründet
(Rechtshängigkeitszinsen).

2. Das Berufungsurteil ist darüber hinaus auch insoweit und damit insge-samt aufzuheben, als das Berufungsgericht dem Hilfsantrag der Klägerin in [X.] eines Teilbetrages von 20.000

die Ent-scheidung über den Hilfsantrag unter der auflösenden Bedingung stand, dass dem Hauptantrag nicht stattgegeben wird, fehlt es ihr
nunmehr an einer verfah-rensrechtlichen Grundlage (vgl. [X.], Urteil vom 19.
Januar 2001

V
ZR
437/99, [X.]Z
146, 298, 309 mwN).
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IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf §
91 Abs.
1, §
97 Abs.
1, §
100 Abs.
4 Satz
1 ZPO.

Stresemann
Rin[X.] Prof. Dr. Schmidt-Räntsch Brückner

ist infolge Krankheit an der Unter-

schrift gehindert.

[X.], den 1. März 2018

Die Vorsitzende

Stresemann

Göbel Haberkamp
Vorinstanzen:

[X.], Entscheidung vom 16.02.2016 -
4 O 2056/14
-

O[X.], Entscheidung vom 29.09.2016 -
14 U 26/16 -

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