Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15.09.2016, Az. V ZB 136/14

[X.]:[X.]:[X.]:2016:150916BVZB136.14.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V [X.]
vom

15. September 2016

in dem Teilungsversteigerungsverfahren

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
[X.] § 182
a)
Bei der Teilungsversteigerung eines Grundstücks mit unterschiedlich be-lasteten Miteigentumsanteilen auf Antrag mehrerer Teilhaber ist für die Feststellung des geringsten Gebots von der Person des Antragstellers auszugehen, dessen Anteil am geringsten belastet ist (sog. Niedrigstge-bots-Lösung).
b)
Gleich hohe Belastungen an den anderen Miteigentumsanteilen sind gleichwohl zu berücksichtigen; unberücksichtigt bleiben nur ungleiche Belastungen. Ein Ausgleichsbetrag gemäß § 182 Abs. 2 [X.] ist nur zu bestimmen, wenn trotz Berücksichtigung der gleich hohen Belastungen bei dem am niedrigsten belasteten Anteil ein höherer Betrag zu berück-sichtigen ist als bei den anderen.
[X.] §§ 50, 51, 84, 100
Die Beeinträchtigung von Rechten im Sinne von § 84 Abs. 1, § 100 Abs. 2 [X.] kann sich auch aus den Bedingungen ergeben, unter denen [X.] für bedingte Rechte von dem Ersteher zu zahlen sind.

[X.], Beschluss vom 15. September 2016 -
V [X.] -
[X.]

[X.]

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2
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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat am 15.
September 2016
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
[X.], die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und [X.], [X.] Göbel und die Richterin Haberkamp

beschlossen:

Auf die Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 werden der Beschluss der 6.
Zivilkammer des [X.] vom 23. Mai 2014
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6 [X.] -
sowie der Beschluss des
Amtsgerichts [X.] vom 12.
Februar 2014 -
23 [X.]/12 -
aufgehoben. Der Zuschlag auf das in dem Versteigerungstermin vom 10. Februar 2014 abgegebene Meistgebot des Beteiligten zu 2 wird versagt.

Der Beteiligte zu 2 hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.

Der Gegenstandswert beträgt für die Gerichtskosten 391.300

Gründe:

I.

Mit notariellem Überlassungsvertrag vom 22. Oktober 2004 übertrug die Beteiligte zu 4 (fortan die Mutter) ihren Kindern, den Beteiligten zu 1 (fortan die Tochter oder Rechtsbeschwerdeführerin) und 2 (fortan der [X.] oder [X.]
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beschwerdegegner), das Eigentum an einem ihr allein gehörenden Grundstück zu gleichen Anteilen. In dem Vertrag übernahmen die Kinder jeweils für sich die Verpflichtung, der Mutter monatlich einen Betrag in Höhe von 35% der Mietein-nahmen bis einschließlich April 2009 zu zahlen. Diese nicht übertragbaren und unvererblichen Verpflichtungen wurden jeweils durch eine Reallast an dem Mit-eigentumsanteil des Kindes abgesichert (Recht [X.] an dem
Anteil des [X.]s und Recht II Nr. 6 an dem
Anteil der Tochter). Ferner war vereinbart, dass die Mutter die Rückübertragung des übertragenen Miteigentumsanteils von demjenigen Erwerber verlangen kann, in dessen Person oder Grundbesitz-anteil eine der nachfolgenden, hier noch bedeutsamen Voraussetzungen ein-tritt:

wenn der Erwerber vor dem Veräußerer versterben sollte,

ee)
wenn die Ehe des Erwerbers geschieden wird, ohne dass dieser durch ehevertrag-liche Vereinbarung sichergestellt hat, dass der übertragene Grundbesitz ein-schließlich Wertsteigerung bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs unberück-

Unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Beteiligte zu 3 (fortan der Vater) die Mutter überlebt, sollte ihm ein inhaltsgleicher Übertragungsanspruch zustehen. Die bedingten Ansprüche der Eltern wurden an jedem [X.] gesichert (Rechte II Nr. 7
und 9 an dem Anteil des [X.]s und Rechte II Nr. 8 und 10 an dem Anteil der Tochter). Ferner räumten sich die Kinder wechselseitig an ihrem jeweiligen Miteigentumsanteil ein unver-r für denjenigen ersten Verkaufsfall, bei welchem dem Berechtigten erstmals eine n-teil der Tochter und Recht II Nr. 12 an dem Anteil des [X.]s).

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Auf Antrag des [X.]s ordnete das Vollstreckungsgericht mit Beschluss vom 2. Juli 2012 die Teilungsversteigerung des Grundstücks an und setzte, i-tritt der Tochter zu dem Verfahren zu und bestimmte Versteigerungstermin auf den 10. Februar 2014. Die Eltern erklärten, sie verzichteten nicht auf die zu ih-ren Gunsten eingetragenen [X.] und stimmten auch ei-nem Rangrücktritt nicht zu. Die Tochter meldete kurz vor dem [X.] eine während des Verfahrens eingetragene Eigentümergrundschuld an ihrem Miteigentumsanteil mit einem Betrag von [X.] berücksichtigte das Vollstreckungsgericht
bei der Feststellung des geringsten Gebots gemäß § 52 Abs. 1 Satz 1 [X.] folgende Rechte an dem Miteigentumsanteil des [X.]s und bestimmte für diese die jeweils angegebe-nen [X.]:

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die Reallast an [X.] mit einem Zuzahlungsbetrag von 0

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die Auflassungsvormerkung an der [X.] für die Mutter mit einem
Zuzahlungsbetrag von 315.000

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die Auflassungsvormerkung an der [X.]
Nr. 9
für den Vater mit einem
Zuzahlungsbetrag von 315.000

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das Vorkaufsrecht zugunsten der Tochter an [X.] Nr. 12 mit einem

t-bietender.

Das Vollstreckungsgericht hat dem [X.] das Grundstück unter Zugrun-delegung der genannten Versteigerungsbedingungen zu diesem Gebot zuge-schlagen. Das [X.] hat die sofortige Beschwerde der Tochter gegen den Zuschlag zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte die Tochter weiterhin die Aufhebung des Zuschlags erreichen. Der [X.] bean-tragt, die Rechtsbeschwerde zurückzuweisen.
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II.

Das Beschwerdegericht meint, dem Vollstreckungsgericht seien bei der Festsetzung des geringsten Gebots zwei Fehler unterlaufen, die sich im [X.] aber nicht auswirkten. Es sei zu Recht von der [X.] aus-gegangen und habe auf dieser Grundlage das geringste Gebot zutreffend nach der Person des [X.]s bestimmt, weil der Miteigentumsanteil
der Tochter durch die Eigentümergrundschuld höher belastet sei. Es sei auch nicht zu beanstan-den, dass es die [X.] für die Eltern in das geringste Ge-bot aufgenommen habe. Es habe darin aber nicht nur diejenigen
an dem Anteil des [X.]s, sondern auch die [X.] am Anteil der Tochter berücksichtigen müssen. Die [X.] führe nur insoweit zu [X.] Nichtberücksichtigung von Belastungen an dem höher belasteten [X.], als es sich um unterschiedliche Belastungen handele. Deshalb habe
nur die Grundschuld am Miteigentumsanteil der Tochter unberücksichtigt [X.] müssen. Die
Vormerkungen
seien nach ihrem Sinn und Zweck wie eine gemeinsame Belastung zu bewerten
und daher in das geringste Gebot aufzu-nehmen
gewesen. Zudem
habe das Vollstreckungsgericht die Zuzahlungsbe-träge fehlerhaft bestimmt. Die Vormerkungen an dem jeweiligen [X.] sicherten nur die einmalige Rückübertragung des Anteils entweder an die Mutter oder an den Vater. Deshalb sei für sie jeweils zusammen nur ein Zuzahlungsbetrag in Höhe des halben [X.] zu bestimmen gewe-sen. Dieser Fehler
wirke sich aber nicht aus, weil auch die beiden Vormerkun-gen an dem Miteigentumsanteil der Tochter mit einem Betrag gleicher Höhe in das geringste Gebot hätten aufgenommen werden müssen. Einen [X.] nach §
182 Abs. 2 [X.] habe das Vollstreckungsgericht dagegen zu Recht nicht angesetzt. Die Vorschrift komme bei der [X.] nicht zur Anwendung, weil sie deren Ergebnisse konterkariere. Der Fehler bei 6
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der Festsetzung des geringsten Gebots betreffe nur die Rechte der Eltern, die aber kein Rechtsmittel eingelegt hätten. Die Tochter sei nach § 100 Abs. 2 [X.] zur Geltendmachung dieses Fehlers nicht befugt.

III.

Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung im Ergebnis nicht stand.

1. Die Rechtsbeschwerde ist entgegen der Ansicht des [X.] uneingeschränkt zugelassen; sie ist auch im Übrigen zuläs-sig. Das Beschwerdegericht hat die Rechtsbeschwerde
allerdings ausweislich
der [X.] zur Klärung von vier näher ausformulierten Rechtsfragen zugelassen. Die Zulassung der Rechtsbeschwerde könnte jedoch auf solche Rechtsfragen nicht beschränkt werden (vgl. [X.], Beschluss vom 11. Juni 2014 -
IV ZB 3/14, [X.] 2014, 500 Rn. 9). Nach der Begründung der Entscheidung war eine Beschränkung der Zulassung auch nicht beabsichtigt.

2. Das Rechtsmittel, das nach § 100 Abs. 1 [X.] nur auf einen der in den dort in Bezug genommenen Vorschriften genannten Gründe zur Versagung des Zuschlags gestützt werden kann, ist begründet. Der Zuschlag ist gemäß § 83 Nr. 1 [X.] zu versagen. Das Vollstreckungsgericht hat, was das Beschwerde-gericht richtig sieht, Vorschriften über die Feststellung des geringsten Gebots verletzt.
Es hätte bei der Feststellung des geringsten Gebots neben dem Be-stehenbleiben der Rechte an dem Miteigentumsanteil des [X.]s auch das Be-stehenbleiben der Vormerkungen und des Vorkaufsrechts an dem Anteil der Tochter anordnen (nachfolgend 3.) und für diese
Rechte niedrigere Zuzah-7
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lungsbeträge nach §
50 Abs. 2 Nr. 1, § 51 Abs. 1 Satz 1 [X.] bestimmen [X.] (nachfolgend 4.). Bei der gebotenen Anordnung des [X.] auch dieser Rechte musste in dem geringsten Gebot -
auch darin ist dem Beschwer-degericht im Ergebnis zuzustimmen -
ein Ausgleichsbetrag nach §
182 [X.] nicht festgesetzt werden (nachfolgend 5.). Übersehen hat das Beschwerdege-richt indessen, dass die aufgezeigten Fehler nicht nur Rechte der Eltern und des [X.]s, sondern im Ergebnis auch
Rechte der Tochter verletzen, weshalb diese sich auf diese Fehler nach § 100 Abs. 2 [X.] berufen darf (nachfolgend 6.).

3. Das Vollstreckungsgericht hätte neben den [X.] und dem Vorkaufsrecht an dem Miteigentumsanteil des [X.]s auch die Vor-merkungen und das Vorkaufsrecht an dem Miteigentumsanteil der Tochter in das geringste Gebot aufnehmen müssen.

a) [X.] und das Vorkaufsrecht sind entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerdeführerin nicht gegenstandslos. Sie waren deshalb in noch darzulegendem Umfang bei der Feststellung des geringsten Gebots zu berücksichtigen.

[X.]) [X.] weist zutreffend darauf hin, dass die noch nicht verfristeten Auflassungsansprüche der Eltern von Bedingungen [X.],
die nur in der Person der Erwerber, also Tochter und [X.], eintreten können. Das steht der Verwirklichung dieser Ansprüche bei Eintritt der [X.] jedoch nicht entgegen, wenn die [X.] in das ge-ringste Gebot aufgenommen werden. Denn
dann ist der Erwerb in der Tei-lungsversteigerung den Eltern gegenüber nach § 883 Abs. 2 BGB unwirksam; die Verpflichtungen
nach § 888 Abs. 1 BGB treffen den Ersteher (vgl. Senat, 10
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Beschluss vom 10. Mai 2012 -
V [X.], [X.]Z 193, 183 Rn. 8). Daran än-dert
es nichts, dass der Ersteher mit dem Zuschlag nicht zwei ideelle Bruchteile, sondern Alleineigentum an dem Grundstück erwirbt, und ein Alleineigentümer einen ideellen Bruchteil seines Grundstücks auch dann nicht mit einer Vormer-kung belasten könnte, wenn er einen Bruchteil hinzuerwirbt (vgl. Senat, [X.] vom 15.
November 2012 -
V [X.], [X.] 2013, 296 Rn. 8, 12). Die Vormerkungen an den bisherigen Miteigentumsanteilen setzen sich bei Anord-nung ihres [X.] an dem Alleineigentum fort. Sie sind gegenständlich beschränkt und sichern, was rechtlich möglich ist (Senat, Beschluss vom 15.
November 2012 -
V [X.], [X.]O Rn. 8), einen Anspruch auf [X.] eines hälftigen Miteigentumsanteils an dem ersteigerten Grundstück. Wird der Anspruch fällig,
muss der
Ersteher den zu seiner Erfüllung erforderlichen Verfügungen (ideelle Teilung, Auflassung des Anteils) zustimmen.

[X.]) Anders als die Rechtsbeschwerdeführerin meint, durfte das [X.] nicht davon ausgehen, dass das Vorkaufsrecht
mit der [X.] der Teilungsversteigerung erlischt. Dafür muss nicht entschieden werden, unter welchen Voraussetzungen der Erwerb des versteigerten Grundstücks durch einen Teilhaber zu einem Erlöschen des Vorkaufsrechts des anderen Teilhabers an seinem Miteigentumsanteil führt (dazu: Senat, Beschluss vom 21.
Januar 2016 -
V [X.], [X.] 2016, 496 Rn. 10). Hier musste das [X.] jedenfalls deshalb von dem Fortbestand der Vorkaufsrechte ausgehen, weil sie beide für den ersten Verkaufsfa

b) Das Beschwerdegericht nimmt im Ergebnis zutreffend weiter an, dass in das geringste Gebot nicht nur die [X.] und das Vor-13
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kaufsrecht an dem Miteigentumsanteil des [X.]s aufzunehmen waren, sondern auch die Vormerkungen der Eltern an dem Miteigentumsanteil der Tochter.

[X.]) Nach § 182 Abs. 1 [X.] sind bei der Feststellung des geringsten Ge-bots die den Anteil des Antragstellers belastenden oder mitbelastenden Rechte an dem Grundstück sowie alle Rechte zu berücksichtigen, die einem dieser Rechte vorgehen, wobei die Anteile getrennt zu betrachten sind (vgl. [X.], [X.], 21. Aufl., § 182 Rn. 2.11). Wie diese Vorschrift anzuwenden ist, wenn, wie im vorliegenden Fall, die Miteigentumsanteile in unterschiedlichem Umfang be-lastet sind und mehrere Miteigentümer die Teilungsversteigerung betreiben, ist umstritten.

(1) Nach der sog. Totalbelastungslehre sind in diesem Fall alle Rechte auf den Anteilen aller Antragsteller zu berücksichtigen (Lupprian, [X.], § 182 [X.]. 4; [X.], Recht 1901, 486, 487; [X.], Recht 1902, 88, 89). Das soll auch gelten, wenn ein Anteil kurzfristig nachbelastet wird. Die Frage, ob eine solche Nachbelastung rechtsmissbräuchlich ist, ist nach dieser Ansicht unab-hängig von dem Teilungsversteigerungsverfahren vor dem Prozessgericht zu klären ([X.], Recht 1901, 486, 488). Nach einer zweiten Ansicht (sog. Zu-stimmungswegfall-Theorie) sind zwar alle Rechte aller Antragsteller in dem ge-ringsten Gebot zu berücksichtigen. Jedoch soll jeder Antragsteller das Recht haben, nach § 59 [X.] ein Ausgebot ohne Berücksichtigung der Belastungen auf den Anteilen der anderen Betreiber zu verlangen. Der in § 59 Abs. 1 Satz 3 [X.] vorgesehenen Zustimmung soll es dann nicht bedürfen ([X.]/[X.], [X.], 7. Aufl., § 182 Rn.
6; [X.]/[X.], [X.], 6.
Aufl., § 182 [X.]. I 4;
[X.], Rpfleger 1979, 1, 5).
Nach der sog. Korrealbelastungslehre [X.] nur die Rechte in das geringste Gebot aufgenommen, die die Anteile aller antragstellenden Teilhaber belasten, also nur Gesamtbelastungen, sowie dieje-15
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nigen Rechte, die diesen im Range vorgehen oder gleichstehen ([X.], [X.] 1933, 638, 639;
LG [X.], Rpfleger 1979, 472; [X.]/[X.], [X.], 9.
Aufl., § 182 Rn.
13; Drischler, RpflJb 1960, 347 und [X.] 1981, 1761). Wieder andere entnehmen der Vorschrift des §
182 Abs. 1 [X.] neben dem [X.], das in der Aufnahme alle den Anteil des Antragstellers belas-tenden Rechte zum Ausdruck komme, ein Räumungsprinzip. Nach §
182 [X.] dürften nämlich außer den Rechten am Anteil des Antragstellers nur die sol-chen Rechten vorgehenden Rechte an dem anderen Anteil berücksichtigt [X.]; alle anderen müssten weichen. Beide Prinzipien kämen aber allen Antrag-stellern zugute. Als Folge dessen sei ein Recht nur dann im geringsten Gebot zu berücksichtigen, wenn es unabhängig davon, welcher Teilhaber das [X.] betreibe, bestehen bleibe ([X.], [X.] 1984, 94; Streuer, Rpfleger 2001, 119, 120 f.). Vereinzelt wird vertreten, dass für das nach §
182 [X.] zu bestimmende geringste Gebot lediglich der erste Antragsteller maßgeblich sei. Später beitretende Antragsteller seien außen vor zu lassen ([X.], [X.] 2013, 609, 613, 617
f.).

(2) Die inzwischen wohl herrschende [X.], der auch das Vollstreckungsgericht folgt, bestimmt das geringste Gebot nach der Person des Antragstellers, dessen Anteil am niedrigsten belastet ist ([X.], [X.] 1988, 121, 122; [X.], Rpfleger 1998, 256; [X.], Rpfleger 2000, 173; [X.], Rpfleger 2004, 723, 724;
[X.], [X.], 6.
Aufl., § 182 Rn. 17 und Rpfleger 1993, 389, 394; [X.] in:
[X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], 15. Aufl., §
182 Rn. 20; [X.]/[X.], [X.], § 182 Rn. 14; [X.], [X.], § 182
Rdn. 15; [X.], [X.], 21. Aufl., § 182 Rn. 3.6; [X.], Teilungsversteigerung, 5. Aufl., Rn.
261; [X.], Teilungsversteigerung, 5. Aufl., Rn. 40; [X.]/Kiderlen, Tei-lungsversteigerung, 5. Aufl., Nr. [X.] [X.] f.; [X.], ZIP 1982, 660, 17
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und
Rpfleger 1984, 81, 82; Stiff, Recht 1901, 402, 403 f.; [X.], Rpfleger 1991, 349, 351; offener: [X.], Rpfleger 1987, 29, 30). Jeder Teilhaber könne seinen Anteil zwar nur mit den daran lastenden Rechten rechtsgeschäft-lich veräußern. [X.] unterliege er aber nicht. [X.] dürfe sich nichts dadurch ändern, dass ein anderer Teilhaber das Verfahren ebenfalls betreibe. Das geringste Gebot bestimme sich deshalb nach dem

geringsten belaste-ten Anteil ([X.], [X.], 21. Aufl., §
182 Rn. 3.6).

[X.]) Der Senat entscheidet die Frage im Sinne der [X.] dahin, dass es für die Feststellung im Grundsatz auf die Person des Antragstel-lers ankommt, dessen Anteil am
niedrigsten belastet ist.

(1) Der Wortlaut des § 182 Abs. 1 [X.] spricht allerdings für die Totalbe-lastungslehre. Danach sind in das geringste Gebot alle Rechte aufzunehmen, die den Anteil des Antragstellers belasten oder mitbelasten, und Rechte, die solchen Rechten vorgehen. Anhaltspunkte dafür, dass das nur für den ersten Antragsteller gelten soll, bietet der Wortlaut der Vorschrift nicht. Der systemati-sche Zusammenhang des § 182 Abs. 1 [X.] zu den Vorschriften der §§ 749, 753 BGB spricht vielmehr gegen eine solche Einschränkung. Nach diesen [X.] hat jeder Teilhaber einen eigenen Aufhebungsanspruch, der bei Grundstücken im Wege der Teilungsversteigerung durchgesetzt werden kann ([X.], Recht 1901, 486, 487). Für jeden Teilhaber müssen deshalb
im Aus-gangspunkt gleiche Bedingungen gelten.

(2) Die wortgetreue Anwendung der Vorschrift verfehlt aber in der hier zu beurteilenden Konstellation einer Teilungsversteigerung von Miteigentum mit unterschiedlich hoch belasteten Miteigentumsanteilen auf Antrag mehrerer An-18
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tragsteller ihren Zweck. Sie soll für die an sich geltenden Vorschriften über die Aufstellung des geringsten Gebots in §§ 44 ff. [X.] klarstellen, welche Rechte als dem Auseinandersetzungsanspruch vorgehend anzusehen und durch das geringste Gebot zu decken sind (Denkschrift zum [X.] in [X.], Die gesamten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, Bd. 5, [X.]). Während das De-ckungsprinzip in einer durch mehrere Gläubiger betriebenen Vollstreckungsver-steigerung wegen der Maßgeblichkeit der Person des rangbesten Gläubigers eine Überfrachtung des geringsten Gebots und ein Misslingen der Versteige-rung vermeidet, tritt gerade diese Überfrachtung bei einer wortgetreuen Anwen-dung des § 182 Abs. 1 [X.] ein. Sie führt selbst bei [X.] der Beteiligten dazu, dass der Erfolg der Teilungsversteigerung in dem Ma-ße abnimmt, in dem die Teilhaber ihren Anspruch auf Auseinandersetzung durch Beitritt geltend machen ([X.]/Kiderlen, Praxis der Teilungsversteigerung, 5. Aufl., [X.], [X.] f.).

(3) Dieses Ergebnis ist ersichtlich nicht gewollt. Es lässt sich allerdings weder dadurch vermeiden, dass nur Gesamtbelastungen berücksichtigt werden, noch dadurch, dass einem Teilhaber das Recht eingeräumt wird, ohne Zustim-mung eine Versteigerung zu abweichenden Bedingungen gemäß § 59 [X.] zu verlangen, oder dass gar keine Rechte berücksichtigt werden. Alle diese [X.] stehen mit dem eindeutigen und im Ansatz so auch gewollten Wortlaut von § 182 Abs. 1 und § 180 Abs. 1 i.V.m. §
59 [X.] in Widerspruch und sind zudem
sachlich nicht zu rechtfertigen. Eine Lösung bietet aber die in § 182
Abs.
1 [X.] ausdrücklich bestimmte Anlehnung an die Regelungen für die Auf-stellung des geringsten Gebots in der Vollstreckungsversteigerung, wonach auf den rangbesten und damit auf den Gläubiger abgestellt wird, dessen Recht die wenigsten Rechte vorgehen. Bei den [X.] in der Teilungsversteigerung kann zwar nicht auf den -
nicht gegebenen -
Rang, wohl aber auf den Umfang 21
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der Belastung ihrer Miteigentumsanteile abgestellt werden. Ein Abstellen auf den [X.] führt ähnlich wie das Abstellen auf den Rang dazu, dass in das geringste Gebot nur die Rechte eingestellt werden, die dort eingestellt werden müssten, wenn dieser Teilhaber allein die Teilungsversteigerung [X.] ([X.], [X.], 21. Aufl., § 182 Rn. 3.6; ähnlich schon Stiff, Recht 1901, 402, 403 f.).

cc) Mit der grundsätzlichen Entscheidung für ein Abstellen auf die Person des Teilhabers mit dem am geringsten belasteten Anteil ist aber noch nicht ent-schieden, wie mit gleich hohen Belastungen auf den anderen Anteilen zu ver-fahren ist.

(1) Auch diese Frage wird, soweit sie überhaupt behandelt wird, unter-schiedlich beantwortet. Nach einer Ansicht sollen gleich hohe Einzelrechte auf den anderen
Anteilen aus praktischen Gründen in das geringste Gebot aufge-nommen werden. Andernfalls müssten
nämlich Ausgleichsbeträge für die ande-ren Teilhaber nach § 182 Abs. 2 [X.] festgesetzt werden ([X.], [X.], 21. Aufl., §
182 Rn. 3.7 b; [X.]/Kiderlen, Praxis der Teilungsversteigerung, 5. Aufl., B 5.4.4.1 S.
205; [X.], [X.], 5. Aufl., Rn. 41; im Er-gebnis auch [X.] in [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], 15.
Aufl. § 182 Rn. 20). Nach der Gegenansicht soll auch bei gleich hohen Be-lastungen auf den anderen Anteilen allein auf die Person des Antragstellers abgestellt werden, dessen Anteil am geringsten belastet ist. Andernfalls beste-he die Gefahr, dass durch eine Einstellungsbewilligung eines der Antragsteller -
im Hinblick auf die bei Berücksichtigung von Belastungen auf den Anteilen der anderen Antragsteller dann notwendig werdende Neufestsetzung des gerings-ten Gebots -
nach Ende der Bietzeit der Zuschlag versagt werden müsse
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(Kogel, Strategien bei der Teilungsversteigerung des [X.], 2. Aufl., Rn. 242 ff.; Nickel, [X.], 370, 375).

(2) Der Senat entscheidet die Frage im Sinne der ersten Ansicht. [X.] ist bei der Aufstellung des geringsten Gebots zwar auf die Person des Antragstellers mit dem am geringsten belasteten Anteil abzustellen. Dem [X.] es, auch gleich hohe Rechte auf den anderen Anteilen nicht im ge-ringsten Gebot zu berücksichtigen. Das führte jedoch dazu, dass nunmehr [X.] der Antragsteller mit dem am geringsten belasteten Anteil eine Übernahme der Belastungen durch den Ersteher erreicht (vgl. die Beispiele bei [X.]/Kiderlen, Teilungsversteigerung, 5. Aufl., [X.], S. 206
f.). Dieser Vorteil müsste, um eine anteilsgerechte Erlösverteilung sicherzustellen, durch einen Ausgleichsbetrag nach § 182 Abs. 2 [X.] abgeschöpft werden. Entgegen der von dem Beschwerdegericht in anderem Zusammenhang vertretenen Ansicht konterkariert die Erhöhung des geringsten Gebots um einen Ausgleichsbetrag die [X.] nicht. Sie ist vielmehr die
Konsequenz der danach gebotenen Nichtberücksichtigung der Rechte auf den Anteilen der anderen [X.]. Ein Ausgleichsbetrag wird aber weitgehend entbehrlich, wenn gleich hohe Rechte, die auf den anderen Anteilen lasten, bei der Feststellung des ge-ringsten Gebots berücksichtigt werden. Im Ergebnis bleiben damit nur die un-gleichen Belastungen auf den Anteilen der anderen antragstellenden Teilhaber unberücksichtigt.

dd) Im vorliegenden Fall war demnach für die Feststellung des gerings-ten Gebots auf
die Person des [X.]s abzustellen, weil sein Anteil geringer be-lastet war. Die Grundschuld an dem Anteil der Tochter war folglich nicht zu be-rücksichtigen. Anders liegt es, wie das Beschwerdegericht im Ergebnis richtig gesehen hat, bei den [X.] an ihrem Miteigentumsanteil. 24
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Sie hätten in das geringste Gebot aufgenommen werden müssen, weil sie [X.] das Beschwerdegericht meint. Das ist nicht der Fall. Die Rückübertra-gungsverpflichtung sollte nur dasjenige Kind treffen, in dessen Person die [X.] eintraten. Der Anspruch bewirkt damit auch nur, dass das jeweils betroffene Kind seinen Miteigentumsanteil wieder [X.] muss. Es muss deshalb nicht zur Rückübertragung des gesamten [X.], dass die Mutter für beide Kinder inhaltlich gleiche Verpflichtungen vorge-sehen hat. Beide Miteigentumsanteile sind, soweit an dieser Stelle von [X.], mit [X.] für inhaltlich korrespondierende Rücküber-tragungsansprüche belastet. Sie sind deshalb in das geringste Gebot aufzu-nehmen (so auch [X.] in: [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], 15. Aufl., § 182 Rn. 20 für den vorliegenden Fall). Aus dem gleichen Grund hätte bei der Feststellung des geringsten Gebots auch
das Vorkaufsrecht des [X.]s an dem Miteigentumsanteil der Tochter berücksichtigt werden [X.].

4. Zutreffend erkennt
das Beschwerdegericht auch, dass das [X.] die gemäß §
48, § 51 Abs. 1 Satz 1, § 50 Abs. 2 [X.] anzuset-zenden [X.] für die Vormerkungen fehlerhaft bestimmt hat.

a) Die Fehlerhaftigkeit der Bestimmung der [X.] ergibt sich entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerdeführerin nicht schon daraus, dass das Vollstreckungsgericht überhaupt [X.] für die [X.] angesetzt hat.
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[X.]) Richtig ist allerdings, dass die [X.] nicht nur bedingte Ansprüche auf Rückübertragung des jeweils belasteten [X.]s sichern, sondern ihrerseits auf den Tod des Berechtigten befristet sind. Das führt aber nicht dazu, dass die durch die Vormerkungen gesicherten Ansprüche als befristete Rechte zu behandeln sind, für die [X.] nicht anzusetzen wären (zu dieser Einschränkung: [X.], [X.], 6. Aufl., §§
50, 51 Rn. 5; [X.] in: [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], 15. Aufl., § 50 Rn. 24; [X.]/[X.], [X.], 7. Aufl., §§ 50, 51 [X.]. 3; [X.]/[X.], [X.] 9. Aufl., § 50 Rn. 14; [X.], [X.], 21. Aufl., § 50 Rn. 3 und § 51 Rn. 2.2). Die durch die Vormerkungen gesicherten bedingten [X.] sind vielmehr als bedingte Rechte zu behandeln, für die ein Zuzahlungsbetrag anzusetzen ist (vgl. Senat, Urteil vom 28. Oktober 1966
-
V [X.], [X.]Z 46, 124, 127
f.
und Beschluss vom
10. Mai 2012
-
V [X.], [X.]Z 193, 183 Rn. 7).

[X.]) Ob bedingte Rückauflassungsansprüche durch die Befristung der Vormerkung(en), durch die sie gesichert sind, von bedingten Rechten, für die ein Zuzahlungsbetrag anzusetzen ist, zu befristeten Rechten werden, für die ein solcher Zuzahlungsbetrag nicht anzusetzen ist, lässt sich nicht begrifflich, son-dern nur nach dem Zweck des Zuzahlungsbetrags entscheiden. Die Bieter [X.] in der Versteigerung eines mit bedingten Rechten belasteten Grundstücks berücksichtigen, dass die Bedingung eintreten kann und dass sie im Fall einer Auflassungsvormerkung, um die es hier geht, das ersteigerte Grundstück [X.] verlieren können, und dementsprechend niedrigere Gebote abgeben. Das wirkte sich zum Nachteil der die Versteigerung betreibenden Teilhaber aus, wenn die Bedingung letztlich nicht eintritt. Dieser Nachteil soll dadurch [X.] werden, dass der Ersteher dann den Zuzahlungsbetrag (nach)zuzahlen hat. Den Nachteil, den ein befristetes Recht für sie haben wird, können die Bie-28
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ter dagegen regelmäßig abschätzen, weil das Recht das Grundstück nach [X.] seiner Geltungsdauer nicht mehr belastet. Es ist deshalb nicht mit unange-messen niedrigen Geboten zu rechnen, die durch einen Zuzahlungsbetrag aus-geglichen werden müssten (zum Ganzen [X.], [X.], 21. Aufl., § 51 Rn. 2.2). Danach sind die [X.] hier ungeachtet der auflösenden Befristung wie bedingte Rechte zu behandeln. Sie sichern bedingte Ansprüche. Ob es zum Eintritt der Bedingung kommt, können die Bieter nicht überblicken. An der Unsicherheit, ob es zur Geltendmachung der vorgemerkten Ansprüche kommt, ändert der Umstand nichts, dass die [X.] -
noch dazu durch den Tod der Berechtigten -
auflösend befristet sind. Es ist deshalb zu erwarten, dass die Bieter eher zu niedrig bieten und dass einer Benachteili-gung der Teilhaber -
das ist hier vor allem die Rechtsbeschwerdeführerin selbst
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durch einen Zuzahlungsbetrag entgegengewirkt werden muss.

b) Der Fehler des Vollstreckungsgerichts liegt vielmehr darin, dass es für die Vormerkungen an dem Miteigentumsanteil des [X.]s jeweils den hälftigen Verkehrswert des Grundstücks angesetzt hat. Richtigerweise hätte es für diese beiden Vormerkungen zusammen einen Zuzahlungsbetrag in Höhe des hälfti-gen Verkehrswerts bestimmen müssen und einen ebenso hohen Betrag für die beiden zu Unrecht nicht berücksichtigten Vormerkungen an dem [X.] der Tochter. Die Vormerkungen an den Miteigentumsanteilen sind jeweils auf Übertragung eines hälftigen Miteigentumsanteils gerichtet und [X.] jeweils nur alternativ. Die Ansprüche des [X.] sind durch das Vorver-sterben der Mutter und das daraus folgende Erlöschen von deren Ansprüchen bedingt.

5. Anders als die Rechtsbeschwerdeführerin meint, ist das geringste Ge-bot nicht deshalb zu beanstanden, weil darin kein Ausgleichsbetrag nach §
182 30
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Abs. 2 [X.] festgesetzt worden ist. Diese Vorschrift ist zwar, wie ausgeführt, auch bei der gebotenen Zugrundelegung der [X.] anzuwen-den. Ihre Voraussetzungen liegen aber nicht vor, wenn das geringste Gebot richtig festgesetzt wird. Nach § 182 Abs. 2 [X.] ist das geringste Gebot um den zur Ausgleichung unter den Miteigentümern erforderlichen Betrag zu erhöhen, wenn bei einem Anteil ein größerer Betrag zu berücksichtigen ist als bei einem anderen Anteil. Zu der in der Vorschrift vorausgesetzten ungleichen Berücksich-tigung von Rechten ist das Vollstreckungsgericht allerdings gelangt, weil es die ngen auf dem [X.] der Tochter bei der Feststellung des geringsten Gebots zu Unrecht geboten, alle -
und damit auch das Vorkaufsrecht des [X.]s an dem [X.] der Tochter -
berücksichtigt, ergibt sich keine höhere Berücksichti-gung von Rechten auf dem Miteigentumsanteil des [X.]s. Es ist deshalb bei im Übrigen zutreffender Feststellung des geringsten Gebots ein Ausgleichsbetrag nach § 182 Abs. 2 [X.] nicht festzusetzen.

6. Auf die wesentlichen Fehler bei der Feststellung des geringsten Ge-bots, nämlich die Nichtberücksichtigung der [X.] an ih-rem Miteigentumsanteil und die fehlerhafte Festsetzung der [X.] gemäß § 50 Abs. 2 Nr. 1, § 51 Abs. 1 Satz 1, § 48 [X.], darf sich die Rechtsbe-schwerdeführerin entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts berufen.

a) Das Beschwerdegericht geht zutreffend davon aus, dass der Fehler nicht nach § 84 Abs. 1 [X.] durch Genehmigung geheilt worden
ist.

[X.]) Die Genehmigung muss von dem Beteiligten erklärt werden, dessen Rechte von dem Mangel des Verfahrens -
hier der Nichtberücksichtigung der 32
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[X.] und des Vorkaufsrechts an dem Miteigentumsanteil der Tochter -
betroffen ist (vgl. [X.] in: [X.]/[X.]/
[X.]/[X.], [X.], 15. Aufl., § 84 Rn. 9). Das sind hier vor [X.] die Eltern. Diese haben der Nichtberücksichtigung ihrer Rechte nicht zuge-stimmt, sondern ausdrücklich erklärt, sie wollten auf ihre Rechte nicht verzich-ten und mit ihnen auch nicht im Rang zurücktreten.

[X.]) Auch die Rechtsbeschwerdeführerin und ihr Bruder haben weder der Nichtberücksichtigung der Rechte an dem Miteigentumsanteil der Rechtsbe-schwerdeführerin noch der Festlegung der [X.] nach § 50 Abs. 2 Nr. 1, § 51 Abs. 1 Satz 1, § 48 [X.] zugestimmt.

(1) Die Genehmigung des fehlerhaften Verfahrens nach § 84 Abs. 1 [X.] ist eine Prozesshandlung, die das Rechtsbeschwerdegericht anhand des Wort-lauts und der für das Vollstreckungsgericht und die Beteiligten erkennbaren Umstände selbst auslegen kann. Sie muss nicht wörtlich erklärt werden, son-dern kann auch schlüssig mit anderen Erklärungen ausgesprochen werden, die in dem [X.] festgehalten sind oder in der Form des §
84 Abs. 2 [X.] nachgewiesen werden (Senat, Beschluss vom 19. November 2009
-
V [X.], [X.], 424 Rn. 21, 23). Solche Erklärungen müssen hinrei-chend deutlich ergeben, dass sich der Beteiligte trotz des eingetretenen Fehlers mit dem Verfahren einverstanden erklärt; dass er keinen Widerspruch erhebt oder schweigt, reicht dagegen wegen der vorgeschriebenen Form nicht aus (zu letzterem: [X.] in: [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], 15. Aufl., § 84 Rn. 11).

(2) Diesen Anforderungen genügen die aus dem Vermerk über die
der Versteigerung vorausgegangenen
Anhörung nach § 62 [X.], aus dem Protokoll 35
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über den Versteigerungstermin und aus der Begründung des Zuschlagsbe-schlusses zu entnehmenden Erklärungen der Rechtsbeschwerdeführerin und ihres Bruders nicht. Nichts deutet darauf hin, dass das Vollstreckungsgericht die Nichtberücksichtigung der Rechte an dem Miteigentumsanteil der Rechtsbe-schwerdeführerin überhaupt zur Diskussion gestellt hat. Der Formulierung in dem Vermerk über die Anhörung nach § 62 [X.], der gerichtliche Vorschlag für die Höhe der [X.] der [X.] Rechte [X.], 7, 9 und 12 i-

1+2 ohne Gegenvorschläge [X.] eine Erklärung abgegeben haben. Nichts Anderes gilt für den Vermerk in dem Protokoll über den Versteigerungstermin, der Betrag für die [X.] nar-n-Anhörung der Beteiligten und ausdrücklich ohne deren Widerspruch festgesetzt Eine schlüssige Genehmigung der Beteiligten kann dem nicht ent-nommen werden.

b) [X.] ist weder nach § 100 Abs. 2 [X.] noch nach § 84 Abs. 1 Fall 1 [X.] mangels Beeinträchtigung eigener Rechte an der Geltendmachung der entscheidenden Fehler gehindert.

[X.]) Durch die Nichtberücksichtigung des Vorkaufsrechts ihres Bruders an ihrem eigenen Miteigentumsanteil wird allerdings nur dieser in seinen Rech-ten beeinträchtigt. Auf diesen Fehler
könnte die Rechtsbeschwerde deshalb nach § 100 Abs. 2 [X.] nicht gestützt werden.

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[X.]) Anders liegt es aber bei den beiden entscheidenden Fehlern des Vollstreckungsgerichts, nämlich der Nichtberücksichtigung der Auflassungs-vormerkungen der Eltern an dem Miteigentumsanteil der Rechtsbeschwerde-führerin und der fehlerhaften Bestimmung der [X.] für die Auf-lassungsvormerkungen der Eltern an beiden Miteigentumsanteilen. Durch diese Fehler wird die Rechtsbeschwerdeführerin auch in eigenen Rechten beeinträch-tigt, auf die sie deshalb die Rechtsbeschwerde stützen darf.

(1) Die Nichtberücksichtigung der Vormerkungen am Miteigentumsanteil der Tochter führt zwar dazu, dass die Eltern ihre Ansprüche auf Rückübertra-gung dieses Miteigentumsanteils nach dem Zuschlag nicht mehr durchsetzen können. Wäre das die einzige Auswirkung, wäre die Rechtsbeschwerdeführerin an der Geltendmachung dieses Fehlers nach § 100 Abs. 2 [X.] gehindert. Denn er beträfe dann nur die Rechte eines anderen.

(2) Der Fehler beeinträchtigt die Rechtsbeschwerdeführerin aber auch in ihren eigenen Rechten, weil er zu einer falschen Festsetzung von [X.] geführt hat.

(a) Die [X.] sind nicht sofort in bar zu entrichten und [X.] deshalb nicht im [X.] an die Teilungsversteigerung verteilt werden. Sie sind vielmehr gemäß § 51 Abs. 1 Satz 2 [X.] drei Monate nach erfolgter Kündigung durch den Berechtigten zu zahlen. Die Kündigung kann nicht sofort ausgesprochen werden, sondern erst, wenn der [X.] eingetreten ist ([X.]/[X.], [X.], 9. Aufl., § 51 Rn. 34). [X.] ist nach § 51 Abs. 1 Satz 1, § 50 Abs. 2 Nr. 1 [X.] der Ausfall der gesicherten Ansprüche. Dieser tritt bei den Vormerkungen an den beiden Miteigentumsanteilen nicht zum selben Zeitpunkt ein. Die Vormerkungen an dem Miteigentumsanteil des 40
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[X.]s erlöschen, wenn der [X.] die Eltern überlebt, ohne dass die [X.] für die Rückübertragung eingetreten sind. Wären
die Vormerkungen an dem Miteigentumsanteil der Tochter, wie geboten, in das geringste Gebot auf-genommen worden, würden sie demgegenüber erlöschen, wenn die Tochter ihre Eltern überlebt, ohne dass die Bedingungen für die Rückübertragung ein-getreten sind.

(b) Das kann zu einer Benachteiligung der Tochter führen. So,
wie vom Vollstreckungsgericht festgesetzt, sind die
[X.] nämlich nur [X.], wenn der [X.] die Eltern überlebt, ohne dass die Bedingungen für die Rückübertragung eingetreten sind. Dagegen ist der Zuzahlungsbetrag nach den Bedingungen, zu
denen das Vollstreckungsgericht dem [X.] den Zuschlag erteilt hat, nicht, auch nicht in halber Höhe zu zahlen, wenn die Tochter die [X.] überlebt, ohne dass die Bedingungen eingetreten sind, unter denen sie den Eltern ihren Miteigentumsanteil zurückübertragen müsste. Der Eintritt des [X.] bestimmt sich damit allein nach der Person des [X.]s, obwohl er sich nach dem Inhalt der richtigerweise zu berücksichtigenden Vormerkungen je zur Hälfte nach der Person des [X.]s und der Tochter richten soll.
Dadurch kann die Rechtsbeschwerdeführerin bei der Verteilung des [X.] benachteiligt werden. Diesen potentiellen Nachteil darf sie geltend machen.

IV.

1. In dem geringsten Gebot hätte deshalb das Bestehenbleiben der nachfolgenden
Rechte unter Festsetzung der jeweils angegebenen [X.] bestimmt werden müssen:

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die Auflassungsvormerkung an der [X.] für die Mutter,
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die Auflassungsvormerkung an der [X.] Nr. 9 für den Vater,

Zuzahlungsbetrag für

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die Auflassungsvormerkung an der [X.] Nr. 8 für die Mutter,
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die Auflassungsvormerkung an der [X.] Nr. 10 für den Vater,

-
das Vorkaufsrecht an [X.] Nr. 11 für den Antragsteller,

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das Vorkaufsrecht an [X.] Nr. 12 für die Antragstellerin,

[X.] der Eltern an den jeweiligen [X.]en beziehen sich jeweils nur auf den Miteigentumsanteil, der [X.] entspricht deshalb nur dem halben Verkehrswert. Da die [X.] nur alternativ bestehen, ist für die Vormerkungen an den Miteigentumsan-teilen jeweils ein einheitlicher Zuzahlungsbetrag zu bestimmen.
Die Vorkaufs-rechte sind beide zu berücksichtigen, da das Vollstreckungsgericht von dem möglichen Fortbestand beider Rechte auszugehen hat. Denn vor dem Zuschlag steht weder fest, wer das Grundstück ersteigert,
noch welche Auswirkungen der Zuschlag auf den Fortbestand der Vorkaufsrechte hat. Die beiden [X.] waren in dem geringsten Gebot nicht zu berücksichtigen, da sie offenkundig gegenstandslos sind (vgl. dazu: Senat, Beschluss vom 10. Mai 2012
-
V [X.], [X.]Z 193, 183 Rn. 13).

2. Da die dem Zuschlag zugrundeliegenden Versteigerungsbedingungen dem nicht entsprechen, kann der Zuschlag keinen Bestand haben. Er ist aufzu-heben.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Sie findet zwar im Zwangsversteigerungsverfahren im Grundsatz keine Anwendung, da sich die Beteiligten in der Regel nicht als Parteien im Sinne der
§§ 91 ff. ZPO gegen-überstehen (Senat, Beschlüsse vom 25. Januar 2007 -
V [X.], [X.]Z 170, 378
Rn. 7 und vom 10. Mai 2012 -
V [X.], N[X.] 2012, 2654, Rn. 24
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insoweit nicht in [X.]Z 193, 183). Anders liegt es, wenn sich -
wie im vorliegen-den Fall -
Miteigentümer in einem Teilungsversteigerungsverfahren mit entge-gengesetzten Interessen und Anträgen gegenüberstehen (Senat, Beschlüsse vom 20. Juli 2006 -
V [X.], N[X.]-RR 2007, 143 Rn. 10 und vom 28. [X.] 2008 -
V [X.], N[X.]-RR 2008, 1084, Rn. 14).

4. [X.] entspricht nach § 47 Abs.
1, § 54 Abs. 2 GKG dem um den Wert des Miteigentumsanteils des [X.] Antragstellers reduzierten Meistgebot und für die Vertretung beider [X.] nach § 26 Nr. 2 Halbsatz 2 RVG dem Wert ihres jeweiligen [X.]s.

[X.] Schmidt-Räntsch

Brückner

Göbel Haberkamp
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 12.02.2014 -
23 [X.]/12 -

[X.], Entscheidung vom 23.05.2014 -
6 [X.] -

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