Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 29.05.2009, Az. V ZR 137/08

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/08 Verkündet am: 29. Mai 2009 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. Mai 2009 durch [X.] [X.], [X.] [X.] und [X.], die Richterin [X.] und den Rich-ter Dr. [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 10. Zivilsenats des [X.] vom 12. Juni 2008 aufgeho-ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an einen ande-ren Zivilsenat des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der [X.] erwarb 1994 ein Grundstück in [X.]bei [X.]. Das an einem Hang gelegene Grundstück ist mit einem etwa 100 Jahre alten teilweise in Fachwerkbauweise errichteten Haus bebaut. Das Gebäude wird vom [X.] her auf der [X.]ebene betreten. Eine [X.] besteht nicht. Die hangseitige Wand des [X.]geschosses ist nicht gegen Feuchtigkeit iso-liert. Der Fußboden des [X.] über dem [X.]geschoss lagert auf Balken. 1 - 3 - Der [X.] nahm an dem Haus eigenhändig Arbeiten vor. 1995 ver-mietete er es. Das Mietverhältnis endete im [X.] 2006. Der [X.] bot das Grundstück zum Kauf an. Die Kläger besichtigten das Haus und kauften das Grundstück mit Notarvertrag vom 20. Juni 2006 für 65.000 • unter Aus-schluss der [X.]. 2 Die Kläger bezahlten den Kaufpreis. Das Grundstück wurde aufgelassen und übergeben. Die Kläger haben den Rücktritt vom Vertrag erklärt. Sie be-haupten, das Haus sei von Ameisen und Schimmel befallen und durchfeuchtet. Zur Renovierung hätten sie den Fußbodenbelag im [X.] aufgehoben und hierdurch erkannt, dass die Balken zwischen [X.] und Obergeschoss teilweise verfault und nicht mehr tragfähig seien. Auch das übrige [X.] sei zum Teil durch Feuchtigkeit und Insekten erheblich geschädigt. Dies sei dem [X.]n aufgrund Reklamationen der Mieterin und aufgrund seiner Tä-tigkeit im Hause bekannt. Die Mängel habe er beim Verkauf arglistig verschwie-gen. 3 Mit der Klage verlangen sie nach näherer Maßgabe die Erstattung ihrer Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks, die Frei-stellung von ihren Verpflichtungen aus dem Kauf gegenüber dem Finanzamt, die Feststellung der Verpflichtung des [X.]n zum Ersatz weiterer Schäden und seines Verzugs mit der Annahme der Rückübertragung des Grundstücks. Der [X.] hat widerklagend beantragt, die Kläger zur Zahlung anteiliger Grundsteuer zu verurteilen. 4 Das [X.] hat nach Vernehmung von Zeugen und der Einnahme eines Augenscheins der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Beide Parteien haben das Urteil des [X.]s angefochten. Das [X.] hat der 5 - 4 - Berufung des [X.]n stattgegeben, die Klage abgewiesen und die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Verurteilung des [X.]n nach den von ihnen im Berufungsverfahren gestell-ten Anträgen. 6 Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hält ein arglistiges Verhalten des [X.]n für nicht bewiesen. Es meint, einen Hinweis auf Schimmel habe es nach 2002 nicht mehr gegeben; die Einlassung des [X.]n, er sei nach der Neueindeckung einer Hälfte des Dachs der Auffassung gewesen, dessen Undichtigkeit sei be-hoben, sei nicht widerlegt. Dass der [X.] feucht sei, hätten die Kläger bei der Besichtigung ohne weiteres bemerken können; dass er, wie von dem [X.] festgestellt, nur mit Gummistiefeln betreten werden könne, hätten weder der von den Klägern beauftragte Sachverständige noch der Zeuge S. bestätigt, der das Haus zusammen mit der Mieterin [X.]über Jahre hinweg bewohnt habe. Dass der [X.] den Zustand der Balken über dem [X.]ge-schoss gekannt habe, könne nicht festgestellt werden. Die insoweit von dem [X.] getroffene Feststellung, der [X.] habe Arbeiten an einer Wand vorgenommen und dabei den angrenzenden Boden geöffnet, wodurch ihm der Zustand der Deckenbalken bekannt geworden sei, sei nicht nachzuvollziehen, weil dem Urteil des [X.]s nicht zu entnehmen sei, an welcher Wand welchen Raumes der [X.] tätig geworden sei. Dass der [X.] die Kläger über den schlechten Zustand der Schwellen nicht aufgeklärt habe, hätten die Kläger nicht bewiesen. 7 - 5 - I[X.] Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. 8 Das von dem [X.]n den Klägern verkaufte Haus war erkennbar re-novierungsbedürftig. Nach den insoweit nicht beanstandeten Feststellungen des [X.]s brauchten die Kläger jedoch nicht davon auszugehen, dass nicht offen liegende konstruktive Teile des Gebäudes irreparabel geschädigt sind. Die Haftung des [X.]n ist insoweit im Kaufvertrag vom 20. Juni 2006 zwar [X.]. Nach § 444 BGB ist dem [X.]n die Berufung auf den verein-barten Haftungsausschluss aber verwehrt, wenn er diese Mängel arglistig ver-schwiegen hat. 9 Arglistiges Verschweigen liegt vor, wenn der Verkäufer einen Mangel kennt oder für möglich hält und weiß oder damit rechnet, dass der Käufer bei [X.] den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbar-ten Inhalt abgeschlossen hätte (st. Rspr. vgl. Senat, Urt. v. 10. Juni 1983, [X.] 292/81, [X.], 990; Urt. v. 20. März 1987, [X.] 27/86, NJW 1987, 2511; Urt. v. 7. Juli 1989, [X.] 21/88, NJW 1989, 42). 10 Das [X.] hat hierzu festgestellt, dass der [X.] die Frage nach einer Feuchtigkeitsbeeinträchtigung des Hauses der Wahrheit zuwider verneint habe und seine Kenntnis von dem Insektenbefall der Schwelle zum Badezimmer und davon, dass die Balken zwischen [X.] und Wohngeschoß verfault sind, den Klägern verschwiegen habe. Letzteres folge daraus, dass der [X.] im unteren Bereich einer Wand und an dem angrenzenden Bereich des Fußbodens Arbeiten vorgenommen habe. Der Schaden an Wand und Bo-den bilde eine Einheit; die Arbeiten des [X.]n hätten entgegen seiner An-gaben beide Bereiche erfasst. Hierbei könne dem [X.]n der Zustand der Boden- bzw. Deckenbalken nicht verborgen geblieben sein. Bei der gebotenen 11 - 6 - [X.] hätten die Kläger den [X.] nicht geschlos-sen. Die hiervon abweichende Feststellung des Berufungsgerichts wird, wie die Revision zutreffend rügt, von dem Verfahrensrecht nicht getragen. Dass dem Urteil des [X.]s nicht zu entnehmen ist, für welche Wand und damit für welchen angrenzenden Bodenbereich die von dem [X.] getroffenen Feststellungen gelten, führt nicht dazu, dass diese unzutreffend oder [X.] getroffen wären. Die abweichende Meinung des Berufungsge-richts entbehrt einer Grundlage im Prozessrecht. Welche Teile des Bodens und welche Wand das [X.] in seinem Urteil angesprochen hat, kann nach dem Prozessverlauf nicht zweifelhaft sein. Soweit das Berufungsgericht es für erforderlich angesehen hat, die von dem [X.] festgestellten Arbeiten des [X.]n näher zu lokalisieren, konnte es die Parteien hiernach fragen. Sie waren bei der [X.] des [X.]s zugegen; der ge-naue Ort von Wand und Boden, für den die Feststellungen des [X.]s getroffen sind, ist ihnen bekannt. 12 Eine abschließende Entscheidung ist dem Senat nicht möglich, weil es an den notwendigen Feststellungen fehlt. Die Sache ist daher an das [X.] zurückzuverweisen. Hierbei hat der Senat von § 563 Abs. 1 Satz 2 13 - 7 - ZPO Gebrauch gemacht. Bei der neuen Verhandlung und Entscheidung werden auch die weiteren Angriffe der Revision gegen die getroffenen Feststellungen zu berücksichtigen sein. [X.][X.] Schmidt-Räntsch
Stresemann [X.]
Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom [X.]/06 - [X.], Entscheidung vom 12.06.2008 - 10 U 122/07 -