Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 17.12.2008, Az. XII ZR 57/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES [X.] [X.] ZR 57/07 Verkündet am: 17. Dezember 2008 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Dezember 2008 durch die Vorsitzende Richterin [X.], [X.] Dr. [X.], die Richterin [X.] und [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 23. Zivilsenats des [X.] in [X.] vom 18. Januar 2007 im Kosten-punkt und insoweit aufgehoben, als darin zum Nachteil der Kläge-rin entschieden worden ist, und insgesamt wie folgt neu gefasst: Die Berufung wird auf Kosten der [X.] zurückgewiesen. Die Beklagte trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Klägerin verlangt die Übergabe eines von der [X.] gemieteten Hotels sowie die Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin den aus der verspäteten Übergabe entstandenen Schaden zu ersetzen. 1 - 3 - Mit schriftlichem Vertrag vom 9. September 2004 mietete die Klägerin von der [X.] ab 15. Januar 2005 für die Dauer von 15 Jahren das [X.] . Ziffer 1.1 des [X.] lautet: 2 "Gegenstand des [X.] ist das [X.], P. Straße ..., [X.]. Vermietet wird das gesamte Objekt wie von den Parteien besichtigt (mit Ausnahme der Gewerberäume im [X.]/1. OG (B.
B. , Bäckerei, Buchhandlung sowie T-Sendean-lagen und Büros Nr. 1.04 und 1.07 1. OG). Mitvermietet wird die gesamte Inventarisierung gemäß Anlage. Die Anlage ist Bestandteil des [X.]. 18 [X.], mit Ausnahme von 6 Plätzen für die [X.]." Gemäß Ziff. 15 des [X.] wurde der Klägerin eine Kaufoption für das gesamte "[X.] einschließlich Einrichtung" eingeräumt. Der [X.] sollte gemäß Ziff. 16.5 des Vertrages nicht durch die Un-wirksamkeit einzelner Bestimmungen berührt werden. Bestandteil des [X.] sollten gemäß Ziff. 16.6 u.a. die Anlagen Grundrissplan mit Ausstattungs- und Einrichtungsbeschreibung, [X.] sein. Daneben ist jeweils handschriftlich vermerkt: "folgt". 3 Mit Schreiben vom 3. Januar 2005 erklärte die Beklagte die Anfechtung des [X.] wegen arglistiger Täuschung und kündigte mit Schreiben vom 13. Januar 2005 den Mietvertrag hilfsweise aus wichtigem Grund. Sie ver-weigerte die Übergabe des Mietobjekts. 4 Das [X.] hat der Klage bis auf die ebenfalls [X.], nicht mitvermieteten sechs Tiefgaragenplätze für die anderen [X.] stattgegeben. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der [X.] das Urteil dahin abgeändert, dass es dem Feststellungsantrag für die [X.] vom 15. Januar bis 30. Juni 2005 stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewie-sen hat. Die weitergehende Berufung des [X.] hat es zurückgewiesen. 5 - 4 - Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Antrag auf Zurückweisung der Berufung weiter.
Entscheidungsgründe: 6 Gegen die im Verhandlungstermin nicht vertretene Beklagte ist durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Dieses beruht inhaltlich jedoch nicht auf der Säumnis; es berücksichtigt den gesamten Sach- und Streitstand. Die Revision ist begründet. Sie führt zur Wiederherstellung des erstin-stanzlichen Urteils. 7 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die Klägerin habe keinen Anspruch mehr auf Übergabe des Hotels. Zwar sei der Mietvertrag weder durch die [X.] noch durch die fristlose Kündigung der [X.] beendet worden. Er habe auch keiner notariellen Beurkundung wegen der vereinbarten Kaufoption bedurft. Der Mietvertrag sei aber durch eine ordentliche Kündigung der [X.] vom Dezember 2004 mit Ablauf des 30. Juni 2005 beendet worden. Der auf die Dauer von 15 Jahren abgeschlossene Mietvertrag genüge nämlich nicht der Schriftform und gelte deshalb gemäß §§ 550, 578 BGB nur für unbestimmte [X.]. Bei dem Grundrissplan und dem [X.], die als Anlagen im Mietvertrag genannt, diesem aber nicht beigefügt gewesen seien, handele es 8 - 5 - sich um wesentliche Vertragsbedingungen, die der Beurkundungspflicht unter-lägen. 9 Die Jahresfrist des § 550 Satz 2 BGB gelte nur für überlassenen Wohn-raum. Sie sei auf nicht überlassene Gewerberäume nicht entsprechend an-wendbar. [X.] Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. 10 1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts scheitert die Wahrung der Schriftform des Vertrages nicht daran, dass die in Ziff. 16.6 des Vertrages erwähnten Anlagen (Grundrissplan, [X.]) diesem nicht beigefügt waren. 11 a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats genügt ein für längere [X.] als ein Jahr geschlossener Miet- oder Pachtvertrag über ein Grundstück bereits dann der Schriftform der §§ 581, 550 BGB, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Der Schriftform bedürfen hingegen nicht solche Abreden, die den Vertragsinhalt le-diglich erläutern oder veranschaulichen sollen (Senatsurteile [X.]Z 176, 301 und 142, 158, 162). Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, dass sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen im [X.]punkt des Vertrags-schlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben (Senats-urteil vom 2. November 2005 - [X.] ZR 212/03 - NJW 2006, 139, 140). Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen [X.] - 6 - den, wenn diese zum [X.]punkt des Vertragsschlusses bereits vorgelegen ha-ben. 13 b) Der [X.] ist in Ziff. 1.1 des Pachtvertrages hinreichend bestimmbar beschrieben. Weder der Grundrissplan noch das Inventarverzeich-nis, die gemäß Ziff. 16.6 des Pachtvertrages noch nachgereicht werden sollten, sind zur Bestimmung des [X.]es erforderlich. Ihnen kommt kein eigener rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu, der sich nicht ohnehin schon aus dem Vertrag ergibt. Sie dienen vielmehr lediglich der Veranschaulichung bzw. Beweiszwecken. aa) Die Einigung der Parteien darüber, welche Räumlichkeiten verpach-tet werden sollten, ist in Ziff. 1.1 des Pachtvertrages beurkundet worden. Dort werden die verpachteten Räumlichkeiten in Abgrenzung zu den anderen ge-werblichen Nutzungen, die in dem Gebäude [X.] ... in B. vorhanden sind, beschrieben. Diese anderen gewerblichen Nutzungen wurden ebenso wie das Hotel bereits zum [X.]punkt des Vertragsschlusses betrieben. Im Rahmen einer Besichtigung war also vor Ort erkennbar, welche Räume als zum Hotel gehörig an die Klägerin vermietet werden sollten. Auf diese tatsächli-che Nutzung zum [X.]punkt des Vertragsschlusses stellt Ziff. 1.1 des [X.], der an die vorangegangene Besichtigung anknüpft, auch ab. Dafür, dass der Grundrissplan den bereits vereinbarten [X.] lediglich veranschaulichen sollte, spricht auch, dass die Verweisung auf den Plan erst unter "Sonstiges" in Ziff. 16.6 des Vertrages erfolgt ist und nicht bei der [X.] des [X.] in Ziff. 1.1. 14 bb) Entgegen der von der [X.] in der Revisionserwiderung vertre-tenen Ansicht sind auch die Tiefgaragenplätze in Ziff. 1.1 des [X.] bestimmbar beschrieben. Danach darf die Klägerin von den [X.] - 7 - nen 18 Stellplätzen 12 Plätze nutzen; die verbleibenden 6 Plätze stehen den anderen [X.] zur Verfügung. Da im Vertrag keine feste Platzzuwei-sung vereinbart ist und die Parteien eine solche Vereinbarung auch nicht [X.] haben, ergibt sich aus dem schriftlichen Vertrag, dass die Klägerin von den vorhandenen freien Plätzen nach Wahl 12 Plätze nutzen kann (vgl. auch [X.] Urteil vom 12. März 2008 - [X.] - NJW 2008, 1661). [X.]) Auch das Fehlen des [X.]ses führt nicht zum Verstoß gegen das [X.]. 16 Die Parteien haben sich in Ziff. 1.1 des Pachtvertrages darüber geeinigt, dass die "gesamte Inventarisierung" gemäß Anlage mitverpachtet wird. Bei [X.] des Vertrages lag die Anlage allerdings nicht vor. Sie sollte später er-stellt werden. Aufgrund dieser Umstände ist davon auszugehen, dass sich die Parteien bereits bei Vertragsunterzeichnung darüber einig waren, dass das ge-samte am Tag des Vertragsschlusses vorhandene Inventar mitverpachtet wer-den sollte. Dafür spricht schon, dass das Wort "gesamte" in Ziff. 1.1 des [X.] überflüssig wäre, wenn lediglich das in einer noch anzufertigen Anlage auf-geführte Inventar hätte verpachtet werden sollen. Daneben spricht auch die auf Miet- und Pachtverträge entsprechend anwendbare Auslegungsregel des § 311 c BGB dafür, dass das im [X.]punkt des Vertragsschlusses vorhandene Zubehör des [X.] mitverpachtet ist, mithin auch das gesamte Hotelin-ventar (vgl. Senatsurteile vom 26. Februar 2000 - [X.] ZR 258/97 - [X.], 548, 549 und vom 29. September 1999 - [X.] ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 357). Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien eine davon abwei-chende Regelung wollten und sich zum [X.]punkt des Vertragsschlusses am 9. September 2004 noch nicht über den Umfang des mitverpachteten Inventars geeinigt hatten, sondern erst später bei der Erstellung der [X.] ent-scheiden wollten, welche Gegenstände mitverpachtet werden sollten. 17 - 8 - Haben sich die Parteien aber über die Mitverpachtung des gesamten [X.] geeinigt, ist die Form des § 550 BGB gewahrt. Denn nach dieser Vor-schrift ist nur formbedürftig, was nicht von Gesetzes wegen ohnehin gelten wür-de. Die vereinbarte Aufnahme eines [X.]ses dient lediglich Be-weiszwecken (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 - [X.] ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 357). 18 Der Pachtvertrag genügt somit der Schriftform der §§ 581 Abs. 2, 550 Satz 1 BGB. Da er auf bestimmte [X.] abgeschlossen ist, konnte er von der [X.] nicht ordentlich gekündigt werden. 19 2. Der Pachtvertrag ist auch nicht im Hinblick auf die in Ziff. 15 des [X.] vereinbarte Kaufoption nichtig (§§ 311 b, 125 BGB). Dabei kann offen bleiben, ob die vereinbarte Kaufoption der notariellen Beurkundung gemäß § 311 b BGB bedurfte. Denn der Vertrag ist schon deshalb nicht insgesamt nichtig (§§ 125 Abs. 2, 139 BGB), weil die Parteien in Ziff. 16.5 des Vertrages eine salvatorische Klausel vereinbart haben. Diese bewirkt eine Umkehr der Vermutung des § 139 BGB dahin, dass derjenige, der sich auf die Gesamtnich-tigkeit des Vertrages beruft, die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, dass die Parteien den [X.] nicht abgeschlossen hätten (Senatsurteile vom 21. November 2007 - [X.] ZR 149/05 - [X.] 2008, 38, 39 und vom 25. Juli 2007 - [X.] ZR 143/05 - NJW 2007, 3202, 3203 m.w.N.). Die [X.] hat nicht dargetan, dass das Rechtsgeschäft ohne die Vereinbarung [X.] nicht vorgenommen worden wäre. Sie hat lediglich vorgetragen, die Kaufoption sei für den Abschluss des Vertrages wesentlich gewesen. [X.] bestrittenen Vortrag hat sie nicht substantiiert und auch nicht unter Beweis gestellt. 20 - 9 - 3. Schließlich ist der Pachtvertrag auch nicht durch die von der [X.] erklärte Anfechtung und außerordentliche Kündigung nichtig bzw. beendet [X.]. Die hierzu getroffenen Feststellungen des [X.]s und des [X.] sind revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. 21 22 4. Die Klägerin hat danach, wie das [X.] zu Recht erkannt hat, aus dem zwischen den Parteien am 9. September 2004 abgeschlossenen Pachtvertrag einen Anspruch auf Überlassung des gepachteten Hotels ein-schließlich 12 Tiefgaragenplätzen. Sie hat weiter einen Anspruch auf Feststel-lung, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihr alle Schäden zu ersetzen, die durch die Verzögerung der Übergabe entstanden sind oder noch entstehen werden (§§ 280, 286 BGB). Hahne [X.] [X.] Vorinstanzen: LG [X.], Entscheidung vom 25.11.2005 - 100 O 7/05 - KG [X.], Entscheidung vom 18.01.2007 - 23 U 268/05 -