Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15.04.2011, Az. LwZR 7/10

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] 7/10 Verkündet am: 15. April 2011 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der [X.], [X.], hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. April 2011 durch [X.] und [X.] Lemke und [X.] sowie [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision des [X.] wird das Urteil des Landwirt-schaftssenats des [X.] vom 24. Juni 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen. Gerichtskosten für das Revisionsverfahren werden nicht er-hoben. Von Rechts wegen

Tatbestand: Am 3. April 1995 schlossen G.

[X.]

als Verpächter und die Klägerin als Pächterin einen schriftlichen Pachtvertrag u.a. über die Flurstücke 122/1 (3,9860 ha) und 139 (5,2560 ha) der Flur 10 in der Gemarkung [X.]. Es wurde eine Pachtzeit von 14 Jahren vereinbart. Die Pacht sollte auf ein Konto überwiesen werden, bei dem es sich seit dem 19. Juni 2006 um das [X.] - 3 - schaftliche Konto von G.

[X.]

und seiner Ehefrau R.

[X.]

handelt. 2 Am 21. Juni 1999 schlossen G.

[X.]

und die Klägerin unter Bezugnahme auf den [X.] einen [X.] bis zum 31. Oktober 2023. Diesen verlängerten sie am 30. April 2008 bis zum 31. Oktober 2025. Mit notariell beurkundetem [X.] erwarb der [X.] die Flurstücke 122/1 und 139 von [X.]

, die seit dem 20. März 1997 im Grundbuch als Eigentümerin sämtlicher mit dem [X.] verpachteter Flurstücke eingetragen war. In § 1 Nr. 6 heißt es: 3 "Das Grundstück ist an die "[X.]

" [X.]

gesell-schaft mbH in [X.]verpachtet. Der Erwerber übernimmt den Pachtvertrag. Dieser ist ihm bekannt. Der [X.] den Erwerber, ab [X.] auf eigene Kosten und eige-nes Risiko sämtliche Erklärungen betreffend etwaige Nutzungs-verhältnisse am Vertragsobjekt, insbesondere den vorbezeichne-ten Vertrag, in seinem Namen abzugeben und entgegenzuneh-men, insbesondere Verträge zu ändern, aufzuheben und zu kün-digen. Auf Verlangen ist gesonderte Vollmacht zu erteilen." Einer Aufforderung der Klägerin vom 6. Oktober 2008 zur Unterzeich-nung einer Vollmacht für [X.]

[X.]

zum Abschluss des bereits be-stehenden Pachtvertrags kam [X.]nicht nach. 4 Mit Schreiben vom 16. Februar 2009 teilte der [X.] der Klägerin mit, dass er die Herbstbestellung auf den Flurstücken 122/1 und 139 vornehmen wolle. 5 Der [X.] wurde am 28. April 2009 als Eigentümer dieser Flurstücke in das Grundbuch eingetragen. Die Klägerin bewirtschaftet sie. 6 - 4 - 7 Die Klägerin hat beantragt, dem [X.] die landwirtschaftliche Nut-zung der beiden Flurstücke bis zum 31. Oktober 2025 zu untersagen und ihr bis zu diesem [X.]punkt bestehendes Nutzungsrecht festzustellen. Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat der Klage stattgegeben. Das [X.] - hat die Berufung des [X.], mit der er weiterhin die Abweisung der Klage und im Wege der Widerklage die Verurteilung der Klägerin zur Herausgabe der Flurstücke, hilfsweise am 1. November 2011, an ihn beantragt hat, zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, will der [X.] den Erfolg seiner Berufung erreichen. 8 Entscheidungsgründe: [X.] Nach Ansicht des Berufungsgerichts besteht zwischen der Klägerin und dem [X.] ein bis zum 30. Oktober 2025 laufender Pachtvertrag über die Flurstücke 122/1 und 139. Zwar habe [X.]in den Jahren 1999 und 2008 als [X.] die Verträge abgeschlossen. Aber dies habe die Grundstückseigentümerin [X.]

sowohl durch die widerspruchslose Entgegennahme der [X.]en nach dem 19. Juni 2006 als auch durch die Bestätigung des Bestehens des Pachtvertrags und die Übertragung ihrer Verpächterrechte auf den [X.] in dem Kaufvertrag vom 5. September 2008 genehmigt. Auf die Unwirksamkeit der Genehmigung, weil sie weder ge-genüber [X.]

noch gegenüber der Klägerin erklärt worden sei, könne sich der [X.] nach [X.] und Glauben nicht berufen, weil er in dem Kaufvertrag die Übernahme des Pachtvertrags erklärt habe. Die von dem [X.] - 5 - klagten ausgesprochenen außerordentlichen und ordentlichen Kündigungen hätten das Pachtverhältnis nicht beendet. Die Klägerin sei mit der Zahlung der ab dem 1. November 2008 dem [X.] zustehenden Pacht nicht in Verzug geraten, weil sie keine Kenntnis von dem Kaufvertrag und damit auch keine Kenntnis von der darin enthaltenen Abtretung des Zahlungsanspruchs an den [X.] und von der Eigentümereintragung des [X.] im Grundbuch [X.] habe. Auf einen Mangel der Schriftform wegen der fehlenden Bezeichnung der beiden Flurstücke in den [X.] und 30. April 2008 und dem hieraus folgenden Umstand, dass der Pachtvertrag für unbestimmte [X.] gelte und ordentlich gekündigt werden könne, dürfe sich der [X.] nach [X.] und Glauben nicht berufen, weil er in dem Kaufvertrag von der Verpach-tung der beiden Flurstücke Kenntnis erlangt habe. I[X.] Das Berufungsurteil ist bereits deshalb aufzuheben, weil das Berufungs-gericht - wie der [X.] zutreffend rügt - bei der Entscheidungsfindung nicht vorschriftsmäßig besetzt war. 10 1. Der Rechtsstreit betrifft eine Landpachtsache i.S.v. § 1 Nr. 1a [X.]. Nach § 48 Abs. 1 Satz 1 [X.] handelt es sich um eine streitige [X.]. In solchen Streitigkeiten sieht das Gesetz die Beteiligung von zwei ehrenamtlichen Richtern in allen Instanzen vor (§ 2 Abs. 2 [X.]). Das hat das Berufungsgericht zunächst beachtet. Nach dem Protokoll haben an der mündlichen Verhandlung am 2. Juni 2010 [X.] mitge-wirkt; sie sind auch im Eingang des Berufungsurteils aufgeführt. Am 3. Juni 2010 ist jedoch bei dem Berufungsgericht ein nachgereichter Schriftsatz des [X.] eingegangen, der von der in dem Berufungsurteil enthaltenen [X.] - 6 - zugnahme "auf das Berufungsvorbringen der Parteien" erfasst wird. Über des-sen Inhalt hat das Berufungsgericht jedenfalls nicht mit den ehrenamtlichen Richtern beraten. Das wäre jedoch notwendig gewesen. 2. Nach dem Akteninhalt ist davon auszugehen, dass das Berufungsge-richt unter Beteiligung [X.] noch am Tag der mündlichen Verhandlung über das Urteil abschließend beraten und abgestimmt hat. In ei-nem solchen Fall kann ein nachgereichter Schriftsatz nicht mehr bei der Ent-scheidung über das Urteil berücksichtigt werden, weil diese bereits getroffen und das Urteil beschlossen ist. Da das Gericht in diesem Verfahrensstadium jedoch noch nicht an das Urteil gebunden ist, obliegt es ihm weiterhin, [X.] Schriftsätze zur Kenntnis zu nehmen und eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung zu prüfen ([X.], Urteil vom 1. Februar 2002 - [X.], NJW 2002, 1426, 1427). An der Entscheidung über die Wiedereröff-nung müssen [X.] mitwirken, weil die in § 20 Abs. 1 [X.] aufgeführten Ausnahmen von der Mitwirkung nicht vorliegen (Senat, Ur-teil vom 23. November 2007 - [X.] 5/07, [X.], 72). 12 3. Somit war das Berufungsgericht bei der Beratung und Entscheidung über das Urteil, in welchem konkludent die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung abgelehnt wird, nicht ordnungsgemäß besetzt. Dieser Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG ist nach § 547 Nr. 1 ZPO ein absoluter Revi-sionsgrund. Das hat zur Folge, dass die Kausalität der Rechtsverletzung für die angefochtene Entscheidung unwiderlegbar vermutet wird. Deshalb ist das Beru-fungsurteil aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entschei-dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 13 - 7 - II[X.] 14 Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin: 15 1. Im Ergebnis rechtlich nicht zu beanstanden ist die Annahme des [X.]s, die Pachtsache sei hinsichtlich der beiden hier betroffenen Flur-stücke hinreichend bestimmt. a) Ob die Auslegung des [X.], auf die das [X.] seine Ansicht gestützt hat, den Angriffen der Revision standhält, kann offen bleiben. Dieser Auslegung bedurfte es nicht. Das Berufungsgericht hat übersehen, dass - worauf es in dem Tatbestand seiner Entscheidung [X.] hat - dem Vertrag ein Katasterauszug ([X.]) der [X.] einschließlich der Bodenwertzahlen beigefügt war. Auch der [X.] hat diese [X.] dem Berufungsgericht vorgelegt. Darin sind u.a. die Flurstücke 122/1 und 139 aufgeführt. 16 b) In der Verlängerungsvereinbarung vom 30. April 2008 werden die ver-pachteten Flächen allerdings nicht genannt. Sie enthält jedoch die genaue Be-zeichnung des [X.] sowie die Bezeichnung der [X.]. Aus dem daran anschließenden Wortlaut: "Der oben [X.] wird um zwei Jahre verlängert und endet damit am 31.10.2025" ergibt sich ohne weiteres, dass das Pachtverhältnis über die in dem [X.] genannten Flächen, also auch über die Flurstücke 122/1 und 139, verlängert worden ist. 17 2. Rechtlich nicht haltbar sind jedoch die bisherigen Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht das Bestehen eines Pachtvertrags zwischen den Parteien bejaht hat. 18 - 8 - 19 a) Es trifft nicht zu, dass [X.] [X.]

in den Jahren 1999 und 2008 als [X.] die Verträge mit der Klägerin geschlossen hat. Das Berufungsgericht hat übersehen, dass niemand gehindert ist, schuldrechtliche Verträge über Sachen abzuschließen, die ihm nicht gehören. Solche Verträge sind ohne Zustimmung des Eigentümers wirksam. Problematisch kann lediglich ihre Erfüllung werden. b) War und blieb somit [X.]

der Verpächter, konnte das Pachtverhältnis nicht kraft Gesetzes durch die Veräußerung der Flurstücke 122/1 und 139 durch seine Ehefrau auf den [X.] übergehen. Einen rechtsgeschäftlichen Übergang hätte [X.]

vereinbaren können, der jedoch an dem Vertrag nicht beteiligt war. 20 c) Das Berufungsgericht muss demnach aufklären, ob Umstände erge-ben, dass [X.]

die Rechte aus dem Pachtvertrag im Namen von [X.]

auf den [X.] übertragen hat, entweder aufgrund einer Bevollmächtigung oder einer späteren Genehmigung. 21 3. [X.] es erneut das Bestehen eines Pachtvertrags zwischen den [X.], ist dieser unter Zugrundelegung des für das Revisionsgericht maßgebli-chen Sachverhalts nicht durch die Kündigungen des [X.] beendet [X.]. 22 a) Die auf Zahlungsverzug gestützte außerordentliche Kündigung ist un-wirksam, weil sich die Klägerin mit der [X.] nicht in Verzug befunden hat. 23 [X.]) Zwar stand nach der Regelung in § 5 des [X.] vom 5. September 2008 die Pacht ab dem 1. November 2008 dem [X.] zu. Aber er muss nach § 407 Abs. 1 BGB die [X.] der Klägerin vom 24 - 9 - 30. Juni 2009 auf das ihr bekannte Konto von [X.]

und [X.]

gegen sich gelten lassen, weil sie im [X.]punkt der Zahlung keine Kenntnis von dem neuen Gläubiger gehabt hat. Soweit der [X.] in der Revisionsbegrün-dung auf - nach seiner Ansicht von dem Berufungsgericht nicht berücksichtig-ten - Vortrag seines Prozessbevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht am 2. Juni 2010 hinweist, der [X.] sei der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht in einem zwischen den Parteien anhängig gewesenen einstweiligen Verfügungs-verfahren ausgehändigt worden, wird die Richtigkeit des Vortrags durch das Protokoll dieser mündlichen Verhandlung widerlegt. Danach wurde - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - die [X.] von dem [X.] dem Gericht und nicht der Klägerin zur Einsichtnahme vorgelegt; das Gericht gab lediglich die Vertragsparteien und den Vertragsgegenstand, jedoch keinen weiteren Vertragsinhalt bekannt. Hinsichtlich des weiteren Vorbringens in der Revisionsbegründung, aus dem Telefaxaufdruck auf einer von der Kläge-rin in diesem Rechtsstreit vorgelegten Ablichtung des Kaufvertrags ergebe sich, dass sie von dem Vertrag bereits am 10. November 2008 Kenntnis gehabt ha-be, zeigt der [X.] keinen diesbezüglichen Vortrag in der Berufungsinstanz auf. Dasselbe gilt für seinen Hinweis auf ein Schreiben der Klägerin in dem einstweiligen Verfügungsverfahren. [X.]) Soweit der [X.] die Annahme des Berufungsgerichts angreift, wenn der Klägerin eine Ablichtung des Kaufvertrags übergeben worden wäre, ginge damit nicht zwangsläufig eine positive Kenntnis von der Gläubigerstellung des [X.] einher, bleibt das jedenfalls deshalb erfolglos, weil es sich um eine bloße Hilfsbegründung in dem Berufungsurteil handelt. 25 cc) Dass der [X.] nach Ansicht des Berufungsgerichts die [X.] auf das Konto der Eheleute [X.]

auch deshalb gegen sich gelten 26 - 10 - lassen müsse, weil die Klägerin von seiner Eintragung als Eigentümer der [X.] in das Grundbuch keine Kenntnis gehabt habe, ist rechtlich nicht zu beanstanden und wird von dem [X.] auch nicht angegriffen. [X.]) Schließlich ist es der Klägerin - entgegen der Auffassung des Beklag-ten - nicht nach [X.] und Glauben verwehrt, sich auf ihre fehlende Kenntnis von der Gläubigerstellung des [X.] zu berufen, weil sie die Vertragsurkunde "offensichtlich" bereits von der Behörde zur Information erhalten habe. Auf Vor-trag in der Berufungsinstanz, dass dies tatsächlich der Fall gewesen ist, ver-weist der [X.] nicht. 27 b) Die ordentliche Kündigung, die der [X.] auf die Regelungen in §§ 585a, 594a Abs. 1 Satz 1 BGB gestützt hat, weil in dem Pachtvertrag vom 21. Juni 1999 und in dem [X.] vom 30. April 2008 die Be-zeichnung der [X.]n fehle und es nach Ansicht des [X.] deshalb an der Schriftform mangele mit der Folge, dass der Pachtvertrag als auf [X.] geschlossen gelte, ist ebenfalls unwirksam. 28 [X.]) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Pachtvertrag eine Laufzeit bis zum 31. Oktober 2025 hat und deshalb eine vor-herige ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist. Ob - wie das Berufungsge-richt angenommen hat - dieser Ausschluss darauf beruht, dass der [X.] nach [X.] und Glauben gehindert ist, sich auf das Kündigungsrecht wegen feh-lender Schriftform zu berufen, kann offen bleiben. Denn die Schriftform ist ge-wahrt. 29 [X.]) Ein [X.] genügt dann der gesetzlichen Schriftform, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere auch der Pachtgegenstand, aus der Urkunde ergeben (Senat, Urteil vom 5. November 2004 - [X.] 2/04, NJ 2005, 173, 174). Diesem Erfordernis genügt der [X.] - 11 - vertrag vom 21. Juni 1999. Die Aufführung der verpachteten Flurstücke in der [X.] reicht aus. Denn diese Anlage wird in der Vertragsurkunde selbst, nämlich in § 1 Abs. 1 Satz 2, als Bestandteil des Pachtvertrags bezeich-net (vgl. [X.], Urteil vom 15. November 2006 - [X.], [X.], 288, 290). In dem [X.] vom 30. April 2008 werden die verpachteten Flächen allerdings nicht genannt. Dies führt zwar grundsätzlich dazu, dass der [X.] nicht einhält und für unbestimmte [X.] geschlossen ist (§ 585a BGB), wobei die Mindestlaufzeit mit dem Abschluss des [X.]. Aber dieser Grundsatz gilt nicht für den Fall, dass der Vertrag einen zur [X.] seines Abschlusses bestehenden früheren Vertrag ändert, ohne in dessen Inhalt für die Dauer der Laufzeit einzugreifen, sondern lediglich der ursprünglich vereinbarten Laufzeit ein weiterer [X.]abschnitt angefügt wird, es sich also um einen reinen [X.] handelt (Senat, Urteil vom 22. Februar 1994 - [X.] 4/93, [X.]Z 125, 175, 181 mwN). So liegt es hier. Der Pachtvertrag vom 21. Juni 1999, der eine Laufzeit bis zum 31. Oktober 2023 hatte, wurde unter Wahrung der Schriftform abgeschlossen. Die Vereinbarung vom 30. April 2008 beinhaltet ausschließlich die Verlängerung der im Jahr 1999 vereinbarten Vertragslaufzeit um einen [X.]raum von zwei Jahren. - 12 - IV. 31 [X.] von Gerichtskosten für das Revisionsverfahren beruht auf § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG. [X.] zugleich für Ri[X.] [X.], der infolge Urlaubs gehindert ist zu unterschreiben Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 11.11.2009 - 12 [X.]/09 - [X.], Entscheidung vom [X.] - 2 U 125/09 ([X.]) -