Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.11.2009, Az. VIII ZR 69/09

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/09 Verkündet am: 25. November 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] § 556a Abs. 1 Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils geson-derte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise er-mittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines ge-werblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut [X.] abgezogen wird. [X.], Urteil vom 25. November 2009 - [X.]/09 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. November 2009 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] Frellesen, die Richterin [X.], [X.] [X.] und die Richterin [X.] für Recht erkannt: Die Revision des [X.]n gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des [X.] vom 11. Februar 2009 wird [X.]. Der [X.] hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Der [X.] ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in [X.]. Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, besteht aus einer Gewerbeeinheit mit einer Fläche von 312,90 qm sowie vier Wohneinheiten mit einer Gesamtflä-che von 295 qm. 1 Die Klägerin erteilte dem [X.]n unter dem 28. September 2007 die Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum vom 1. Mai 2006 bis zum 30. April 2007. Hiervon sind in der Revisionsinstanz noch die Positionen Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser in Höhe von insgesamt 473,31 • im Streit. 2 - 3 - Die Klägerin ermittelt den auf die vier Wohnungen umzulegenden Was-serverbrauch, indem sie den mittels Zwischenzähler gemessenen Verbrauch der Gewerbeeinheit von dem Gesamtverbrauch laut [X.] ab-zieht. Die Verteilung innerhalb der Wohneinheiten erfolgt nach dem Maßstab der Wohnfläche. 3 4 Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 1.171,92 • nebst Zinsen ge-richteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des [X.]n hat das [X.] das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels dahin abgeändert, dass der [X.] (lediglich) zur Zahlung von 688,01 • nebst Zinsen verurteilt ist; die weitergehende Klage hat es [X.]. Mit der vom Berufungsgericht im Hinblick auf die Umlage der Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser zugelassenen Revision erstrebt der [X.] die Aufhebung des Berufungsurteils und Abweisung der Klage insoweit, als er in den Vorinstanzen zur Zahlung von mehr als 214,70 • nebst Zinsen verurteilt worden ist.
Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 6 Die Abrechnung der Wasserkosten sei von der Klägerin korrekt vorge-nommen worden. Die Anwendung der Differenzmethode nach [X.] 7 - 4 - des durch Zwischenzähler gemessenen Verbrauchs der Gewerbeeinheit sei nicht zu beanstanden. Zwar habe der [X.] geltend gemacht, dass neben dem Zwischenzähler für die Gewerbeeinheit auch Zwischenzähler für die [X.] Wohnungen vorhanden seien, so dass die Abrechnungen der [X.] nach Verbrauch erfolgen müssten. Eine Beweisaufnahme über diesen Streitpunkt sei aber nicht erforderlich. Denn die Klägerin habe das Vorhanden-sein von Messeinrichtungen für die einzelnen Wohnungen bestritten, und der [X.] habe daraufhin nicht konkret vorgetragen, dass in seiner Wohnung ein Zwischenzähler eingebaut sei. Üblicherweise befänden sich derartige Messein-richtungen in der Wohnung selbst, denn die Anbringung von [X.] für die einzelnen Wohnungen im [X.] wäre wegen der dann erforderlichen gesonderten Steigleitungen unwirtschaftlich. Der [X.] könne die anteilige Tragung der nach der Differenzmethode ermittelten Wasserkosten der Mieter auch dann nicht verweigern, wenn es [X.] zu höheren [X.] komme als bei Vorhandensein eines [X.] Zwischenzählers für die Wohneinheiten. Dass dies zu einer krassen Un-billigkeit und groben Benachteiligung der Mieter führe, sei weder vom [X.]n vorgetragen noch sonst erkennbar. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts-hofs zur Vorerfassung von Heizkosten sei aufgrund der Gesetzeslage nicht oh-ne weiteres auf die Wasserkosten übertragbar. 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der [X.] die in der Abrechnung vom 28. September 2007 ausgewie-senen anteiligen Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser in 9 - 5 - Höhe von 473,31 • zu tragen hat, so dass sich unter Berücksichtigung des in der Revisionsinstanz nicht mehr streitigen Betrages von 214,70 • eine [X.] des [X.]n in Höhe des der Klägerin vom Berufungsgericht zu-gesprochenen Betrages von 688,01 • ergibt. 10 1. Zutreffend und von der Revision unbeanstandet geht das Berufungs-gericht davon aus, dass die Parteien die Umlage der Wasserkosten vereinbart haben und die von der Klägerin erstellte Abrechnung den formellen [X.] genügt. 2. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Abrechnung auch mate-riell richtig. 11 a) Dass die Klägerin einen [X.] für die Gewerbeeinheit vorge-nommen hat, wird von der Revision nicht beanstandet und begegnet aus Rechtsgründen keinen Bedenken. 12 b) Entgegen der Auffassung des [X.]n ist die Abrechnung der [X.] nicht deshalb fehlerhaft, weil die Klägerin nur den Verbrauch der Ge-werbeeinheit durch einen gesonderten Zwischenzähler erfasst und den Verbrauch der Wohnungen anhand der so genannten Differenzmethode ermit-telt hat. 13 Zwar ist im Geltungsbereich des § 5 Abs. 2 Satz 2 [X.] eine Vorerfassung von Nutzergruppen in der Weise erforderlich, dass der Anteil je-der Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird (Senatsurteil vom 16. Juli 2008 - [X.] ZR 57/07, [X.], 767, [X.]. 24). Ein Verstoß hiergegen hat gemäß § 12 [X.] ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % bei den zu Unrecht nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten zur Folge. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat und auch die Revision 14 - 6 - nicht verkennt, gibt es aber für den Bereich der Abrechnung von Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser keine der Bestimmung des § 5 Abs. 2 [X.] entsprechende Vorschrift zur Vorerfassung von [X.]. 15 Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich auch aus §§ 315, 556a BGB nicht, dass bei der Abrechnung von Wasserkosten verschiedene [X.] durch jeweils gesonderte Zähler erfasst werden müssten. § 556a Abs. 1 BGB sieht auch für verbrauchsabhängige Kosten eine Abrechnung nach der Wohnfläche vor, sofern nicht die Parteien eine anderweitige Vereinbarung getroffen haben oder tatsächlich eine Verbrauchserfassung für alle Mieter [X.] (vgl. Senatsurteil vom 12. März 2008 - [X.] ZR 188/07, [X.], 444, [X.]. 12). Die gesetzliche Regelung schreibt mithin eine generelle Verbrauchser-fassung für Wasserkosten nicht vor und nimmt die damit verbundenen [X.] bei der Abrechnung in Kauf. Mit dem [X.] für den gewerblichen Mieter trägt die Klägerin dem unterschiedlichen Verbrauch in der Gewerbeeinheit einerseits und den Wohneinheiten andererseits Rechnung. Eine Verpflichtung der Klägerin, im [X.] einer möglichst genauen Abrechnung den Gesamtverbrauch der Wohneinheiten mit einem weiteren Zwischenzähler gesondert zu erfassen, lässt sich daraus nicht herleiten. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, ergibt sich aus der fehlenden Vorerfassung der Wohneinheiten auch keine "krasse Unbilligkeit", die gegebenenfalls einen Abänderungsanspruch des Mieters be-gründen könnte (vgl. Senatsurteil vom 12. März 2008, aaO, [X.]. 14). 16 Ohne Erfolg macht die Revision schließlich geltend, das Berufungsge-richt habe den Vortrag des [X.]n zur Messung des Wasserverbrauchs der Wohnungen durch die [X.] übergangen. Die Revision 17 - 7 - stellt selbst nicht in Abrede, dass [X.] für die jeweiligen Wohnungen nicht vorhanden sind. Soweit die Revision darüber hinaus geltend macht, es sei möglich, dass in einem dem [X.]n nicht zugänglichen [X.]raum ein weite-rer Zähler (Zwischenzähler) vorhanden sei, mit dem der Gesamtverbrauch aller Wohnungen erfasst werde, zeigt sie einen entsprechenden Vortrag des Beklag-ten in den Tatsacheninstanzen hierzu nicht auf. c) Entgegen der Auffassung der Revision durfte die Klägerin den nach der Differenzmethode ermittelten Gesamtverbrauch der Wohnungen nach dem Maßstab der Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungen umlegen. 18 aa) Gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB sind Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, sofern die Parteien nicht anderes vereinbart haben. Eine solche Vereinbarung besteht nach den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht. Einen revi-sionsrechtlich beachtlichen Fehler zeigt die Revision nicht auf. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus der (behaupteten) [X.] bei den Abrechnungen 2000/2001 und 2001/2002 kein An-haltspunkt für eine stillschweigende vertragliche Abänderung des [X.] (zur Frage einer stillschweigenden Vertragsänderung bei unbean-standeten Betriebskostenabrechnungen vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - [X.] ZR 279/06, [X.], 81, [X.]. 17 ff.). 19 [X.]) Auch aus § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt sich keine Verpflichtung der Klägerin zu der vom [X.]n verlangten Abrechnung nach Verbrauch. Diese Bestimmung schreibt eine Umlage von Betriebskosten nach einem Maß-stab, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt, nur dann vor, wenn die Betriebskosten von einem erfassten Verbrauch abhängen. An einer solchen Verbrauchserfassung fehlt es aber nach den - von der Revision insoweit auch 20 - 8 - nicht beanstandeten - Feststellungen des Berufungsgerichts, da ein gesonder-ter Zähler für den Wasserverbrauch in der Wohnung des [X.]n nicht vor-handen ist. Ball [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 27.05.2008 - 2 C 492/07 - [X.], Entscheidung vom 11.02.2009 - 4 S 62/08 -