Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 05.10.2005, Az. XII ZR 43/02

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 5. Oktober 2005 Breski[X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Ges[X.]häftsstelle in dem Re[X.]htsstreit
Na[X.]hs[X.]hlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja

BGB §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs. 2 a) Zur Bere[X.]hnung des [X.] des Mieters, wenn der [X.] infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorge-sehen in den Genuss des dur[X.]h Investitionen des Mieters erhöhten Ertrags-werts gelangt (Fortführung der [X.]surteile vom 8. November 1995 - [X.] - [X.], 1265 ff. und vom 25. Oktober 2000 - [X.] - NJW-RR 2001, 727 [red. Leitsatz]). b) Eine Berei[X.]herung des Vermieters liegt au[X.]h dann vor, wenn eine [X.] zu einem höheren [X.] wegen von ihm zu vertretender [X.] ni[X.]ht mögli[X.]h ist. [X.]) Bei einem Vermieterwe[X.]hsel ist ni[X.]ht derjenige Berei[X.]herungss[X.]huldner, der im [X.]punkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsa[X.]he vorzeitig zurü[X.]kerhält. Dies gilt bei einer Grundstü[X.]ksveräußerung au[X.]h dann, wenn der ursprüngli[X.]he Vermieter mit Rü[X.]ksi[X.]ht auf die wertsteigernden Investitionen des Mieters einen höheren Veräußerungserlös erzielt hat. [X.], Urteil vom 5. Oktober 2005 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündli[X.]he Verhandlung vom 5. Oktober 2005 dur[X.]h die Vorsitzende Ri[X.]hterin [X.] und [X.], [X.], Dr. Ahlt und Dose für Re[X.]ht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des [X.] vom 18. Januar 2002 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage auf die Berufung der Beklagten wegen eines Teilbetrages von 238.585,77 • (466.633,20 DM) nebst 4 % Zinsen seit dem 20. Januar 1996 un-ter Abänderung des Urteils der 1. Zivilkammer des [X.] vom 11. Januar 2001 abgewiesen und die Ans[X.]hlussberu-fung der Klägerin wegen des weiteren [X.] gemäß Bu[X.]hstaben a) - m) der Ziffer 1 ihrer Klageerweiterung vom 28. September 2001 zurü[X.]kgewiesen wurde. Im Umfang der Aufhebung wird der Re[X.]htsstreit zur erneuten [X.] und Ents[X.]heidung, au[X.]h über die Kosten des [X.], an das [X.] zurü[X.]kverwiesen. Von Re[X.]hts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über gegenseitige Ansprü[X.]he aus einem gewerbli-[X.]hen Mietvertrag über den Gewölbekeller unter dem Hotel "S. " in M. , [X.] –, den der Re[X.]htsvorgänger der Beklagten mit [X.] vom 24. Juni 1983 für die [X.] vom 1. Juli 1983 bis 1. Juli 2003 1 - 3 - zum Betrieb einer Gaststätte (Weinkeller) zu einem monatli[X.]hen [X.] von 10.000 DM zuzügli[X.]h Mehrwertsteuer - mit Indexanpassungsklausel - an die Klägerin vermietet hatte. Die Klägerin verlangt wegen von ihr dur[X.]hgeführter Umbaumaßnahmen Ausglei[X.]h einer angebli[X.]hen Wertsteigerung des Objekts in Höhe von 1.054.852,40 DM sowie Wertersatz für zurü[X.]kgelassene Gegenstände in Höhe von 251.818,53 DM, während die Beklagte widerklagend von der Klägerin ein-behaltenen [X.] sowie S[X.]hadensersatz verlangt. Mit Zustimmung des Re[X.]htsvorgängers der Beklagten, der den Gewöl-bekeller vor Vertragsbeginn als Lager und Verkaufsraum für seinen Handel mit antiken Möbeln genutzt hatte, nahm die Klägerin umfangrei[X.]he Umbauten für ihren Restaurantbetrieb vor und versah die Räume im Berei[X.]h der über 600 m² großen Hauptnutzflä[X.]he mit Einri[X.]htungen und Dekorationsobjekten. Insoweit sah der Mietvertrag vor, dass "wegen der Bauinvestitionen" bis Ende 1983 [X.] Miete, für 1984 nur 5.000 DM netto und für das erste Halbjahr 1985 nur 6.000 DM netto monatli[X.]h zu zahlen waren. In Bezug auf "Veränderungen an und in der Mietsa[X.]he" bestimmt § 13 des [X.]: "[X.] der Mieter Einri[X.]htungen, mit denen er die Mietsa[X.]he versehen hat, bei Beendigung des Mietverhältnisses wegnehmen, hat er sie zunä[X.]hst dem Vermieter [X.] der Vermieter die Einri[X.]htungen übernehmen will, hat er dem Mieter einen angemessenen Ausglei[X.]h zu leisten." 1990 geriet die Klägerin in finanzielle S[X.]hwierigkeiten. Die Beklagte, die zwis[X.]henzeitli[X.]h Eigentümerin des Grundstü[X.]ks und damit Vermieterin [X.] 3 4 5 - 4 - den war, erließ der Klägerin daraufhin gemäß s[X.]hriftli[X.]her Vereinbarung vom 28. Mai 1990 "zur Abwendung des Konkurses und im Rahmen eines außerge-ri[X.]htli[X.]hen Verglei[X.]hes" 65 % der bis dahin rü[X.]kständigen Mietforderung von knapp 50.000 DM. Mit S[X.]hreiben vom 17. September 1992 forderte die Klägerin die [X.] unter Bezugnahme auf vorausgegangene Gesprä[X.]he auf, unverzügli[X.]h die zugesagte Sanierung des Hofes in Auftrag zu geben, dessen Zustand offen-si[X.]htli[X.]h die Ursa[X.]he der inzwis[X.]hen aufgetretenen gravierenden Dur[X.]hfeu[X.]h-tung des [X.] sei. Zuglei[X.]h kündigte sie an, die Miete wegen dieser Feu[X.]htigkeitsers[X.]heinungen ab Oktober 1992 zu mindern. In der Folgezeit [X.] sie monatli[X.]h nur no[X.]h einen Teil des vereinbarten [X.]es und ab [X.] ni[X.]hts mehr. Zuglei[X.]h entwi[X.]kelte si[X.]h der Streit der Parteien unter anderem wie folgt: Mit S[X.]hreiben vom 22. Februar 1993 verlangte der Gesells[X.]hafter [X.]der Beklagten Na[X.]hzahlung der als Minderung einbehaltenen Be-träge. Er teilte der Klägerin mit, dass der bereits Anfang 1992 erteilte [X.] wegen Überlastung des beauftragten Unternehmens erst zum Jahresende ausgeführt werden könne, und versi[X.]herte ihr, dass der Beklagten sehr daran gelegen sei, "die Ursa[X.]he der in Ihren Räumen aufgetretenen Feu[X.]htigkeit s[X.]hnellstmögli[X.]h zu beseitigen." Im Oktober 1993 bot die Klägerin der Beklagten an, gemeinsam ein Sa[X.]hverständigenguta[X.]hten über den Zustand des [X.] erstellen zu lassen. Na[X.]hdem die Beklagte darauf ni[X.]ht reagierte, leitete die Klägerin im Februar 1994 ein selbständiges Beweissi[X.]herungsverfahren ein, in dessen [X.]erhebli[X.]he Feu[X.]htigkeits- und Nässeeinbrü[X.]he sowie als deren Ursa[X.]he eine fehlende vertikale und horizontale Abdi[X.]htung 6 7 8 9 - 5 - gegenüber dem hohen und stark salzbelasteten Grundwasserstand feststellte. Er bezifferte den Aufwand für eine Sanierung auf rund 285.000 DM; ein voll-ständiger Feu[X.]hteabs[X.]hluss könne indes nur dur[X.]h eine Neubaumaßnahme errei[X.]ht werden. Na[X.]h Eingang des Guta[X.]htens forderte die Klägerin die Beklagte mit [X.] vom 12. Oktober 1994 erfolglos zur Sanierung auf und kündigte das Mietverhältnis über den Gewölbekeller sodann mit Anwaltss[X.]hreiben vom 27. Februar 1995 fristlos zum 1. Juni 1995. Na[X.]h einer Betriebsbesi[X.]htigung am 11. April 1995 forderte das [X.]die Klägerin unter dem 8. Mai 1995 auf, zur Vermei-dung eines Bußgeldverfahrens unverzügli[X.]h Maßnahmen gegen das Herabfal-len gelöster Teile des Farbanstri[X.]hs der Kü[X.]he und von Fugenmörtel aus der Gewölbede[X.]ke zu ergreifen. Ab Juni 1995 verwehrte die Beklagte der Klägerin den Zutritt zu den Mieträumen und verweigerte die Herausgabe der Klägerin gehörender Einri[X.]h-tungsgegenstände unter Hinweis auf ihr Vermieterpfand- und [X.] wegen rü[X.]kständiger [X.]forderungen. Mit Anwaltss[X.]hreiben vom 19. Februar 1996 erklärte die Beklagte, die Kü[X.]heneinri[X.]htung und Theke würden freigegeben und seien bis 4. März 1996 auszubauen und zu entfernen, andernfalls sie freihändig ohne Haftung für S[X.]häden beim Ausbau verwertet würden. Eine Bitte der Klägerin um [X.] lehnte sie wegen termingebundener Arbeiten zur Neueröffnung des Lokals ab. Na[X.]h Dur[X.]hführung von Sanierungs- und Umbauarbeiten wurde das [X.] im September/Oktober 1996 neu eröffnet. Die Parteien streiten darüber, 10 11 12 13 14 - 6 - wel[X.]he Teile der von der Klägerin zurü[X.]kgelassenen Einri[X.]htung und Dekorati-on dabei bis zur endgültigen S[X.]hließung des Lokals im Mai 2000 weiterverwen-det wurden, wel[X.]he ausgelagert worden waren und wel[X.]he jetzt ni[X.]ht mehr vor-handen sind. Na[X.]h Einholung mehrerer Guta[X.]hten hat das Landgeri[X.]ht der Klage auf Ausglei[X.]h der Wertsteigerung in Höhe des in erster Instanz beantragten [X.] von 904.852,40 DM stattgegeben. Ferner hat es dem Hilfsantrag, als Ersatz für das mit dem Hauptantrag herausverlangte Inventar 437.845 DM zu zahlen, in Höhe von 150.000 DM sowie der Widerklage auf rü[X.]kständigen [X.] in Höhe von 104.730,50 DM stattgegeben und Klage und Widerklage im übrigen abgewiesen. Die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren Antrag auf vollständige Abweisung der Klage [X.] und ihre Widerklageforderung um weitere 146.588,03 DM erhöhte, hatte weitgehend Erfolg. Hingegen führte die [X.], mit der diese ihren Antrag auf Abweisung der Widerklage [X.] und ihre Klage um weitere 367.519,60 DM erhöhte, ledigli[X.]h zur Erhöhung des ihr auf den Hilfsantrag zugespro[X.]henen Betrages um 8.820 DM. Das [X.] hat das Urteil des [X.], der Klägerin 81.203,38 • (158.820 DM) nebst Zinsen und der Beklagten auf ihre Widerklage 53.547,85 • (104.730,50 DM) nebst Zinsen zugespro[X.]hen und im übrigen die Klage und die Widerklage unter Zurü[X.]kweisung der [X.] Re[X.]htsmittel der Parteien abgewiesen. Dagegen ri[X.]htet si[X.]h, soweit zu ihrem Na[X.]hteil ents[X.]hieden wurde, die Revision der Klägerin, die der [X.] nur wegen eines Teilbetrages des [X.] zu 1 (Ausglei[X.]h für Wertsteigerung) in Höhe von 238.585,77 • (466.633,20 DM) nebst 4 % Zinsen seit dem 20. Januar 1996 sowie hinsi[X.]htli[X.]h 15 16 17 - 7 - weiterer Zinsansprü[X.]he angenommen hat. Der Klageantrag zu 2 (Herausgabe von bzw. Wertersatz für Einri[X.]htungsgegenstände) ist daher au[X.]h im Umfang seiner Abweisung ni[X.]ht mehr Gegenstand des Revisionsverfahrens. Glei[X.]hes gilt, soweit die Klägerin mit ihrer Revision au[X.]h ihre Verurteilung - auf die Wi-derklage der Beklagten - zu 104.730,50 DM angegriffen hat. Au[X.]h insoweit ist dur[X.]h Ni[X.]htannahme der Revision Re[X.]htskraft eingetreten. Ents[X.]heidungsgründe: [X.] (Ausglei[X.]h für Wertsteigerung) Das Berufungsgeri[X.]ht lässt dahinstehen, ob ein Anspru[X.]h der Klägerin auf Ausglei[X.]h einer dur[X.]h ihre Umbaumaßnahmen bewirkten Wertsteigerung des Mietobjekts aus dem Gesi[X.]htspunkt des Ersatzes notweniger Verwendun-gen (§ 547 BGB a.F.), der Ents[X.]hädigung für ein abgewendetes Wegnahme-re[X.]ht des Mieters (§ 547 a BGB a.F.) oder der ungere[X.]htfertigten Berei[X.]herung (§ 812 BGB) gestützt werden könne. Jedenfalls verneint es einen entspre[X.]hen-den Anspru[X.]h der Klägerin gegen die Beklagte mit zweifa[X.]her Begründung s[X.]hon dem Grunde na[X.]h: 1. Zum einen könnten si[X.]h derartige Ansprü[X.]he nur gegen den Re[X.]hts-vorgänger der Beklagten, ni[X.]ht aber gegen diese selbst ri[X.]hten. Denn sämtli[X.]he Investitionen seien zu einer [X.] vorgenommen worden, als der ursprüngli[X.]he Vermieter no[X.]h Eigentümer des Grundstü[X.]ks gewesen sei. Ansprü[X.]he aus §§ 547, 547 a BGB a.F. entstünden aber bei Vornahme der Verwendungen und ri[X.]hteten si[X.]h gegen den jeweiligen Vermieter; für vor dem Eigentumswe[X.]hsel entstandene Verpfli[X.]htungen hafte der na[X.]h § 571 BGB a.F. auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eintretende Grundstü[X.]kserwerber ebenso wenig, wie [X.] - 8 - dererseits vor dem Eigentumswe[X.]hsel fällig gewordene Ansprü[X.]he gegen den Mieter auf ihn übergingen. Glei[X.]hes gelte für einen Anspru[X.]h aus ungere[X.]htfer-tigter Berei[X.]herung, denn dur[X.]h wertsteigernde Investitionen sei allein der [X.], der bei Eintritt der Wertsteigerung Eigentümer des Grundstü[X.]ks sei. Dies müsse hier um so mehr gelten, als die Beklagte das Objekt - unstreitig - "mit der Wertsteigerung" gekauft und bezahlt habe. 2. Zum anderen sei der Gewölbekeller na[X.]h dem eigenen Vortrag der Klägerin wegen der Feu[X.]htigkeitsers[X.]heinungen für den Betrieb einer gehobe-nen Gaststätte ohnehin unbrau[X.]hbar, so dass Investitionen im Hinbli[X.]k auf eine sol[X.]he Verwendung s[X.]hon deshalb ni[X.]ht zu einer Wertsteigerung führen könn-ten. 3. Beides hält der re[X.]htli[X.]hen Prüfung und den Angriffen der Revision ni[X.]ht stand und erweist si[X.]h au[X.]h ni[X.]ht aus anderen Gründen - etwa: [X.] - als ri[X.]htig: a) Ri[X.]htig ist zwar, dass si[X.]h Ansprü[X.]he des Mieters wegen Verwendun-gen auf die Mietsa[X.]he, soweit sie auf § 547 Abs. 1 BGB a.F. gestützt werden und ni[X.]ht nur als Berei[X.]herungsansprü[X.]he gegeben sind, grundsätzli[X.]h im [X.]-punkt der Vornahme der Verwendungen entstehen ([X.] 5, 197, 199) und si[X.]h ni[X.]ht gegen den (neuen) Vermieter ri[X.]hten, der erst na[X.]h deren Vornahme in das Mietverhältnis eintritt. Dies kann jedo[X.]h letztli[X.]h dahinstehen, da die Klä-gerin - wie au[X.]h das Berufungsgeri[X.]ht annimmt und was von der Revision ni[X.]ht angegriffen wird - jedenfalls die Voraussetzungen des § 547 Abs. 1 BGB a.F. (notwendige Verwendungen) ni[X.]ht hinrei[X.]hend dargelegt hat. Glei[X.]hes gilt für einen Anspru[X.]h aus § 547 Abs. 2 BGB a.F. (sonstige Verwendungen) in [X.] mit den Vors[X.]hriften über die Ges[X.]häftsführung ohne Auftrag. Die [X.] führt zwar bei ihrer Rüge verletzter Vors[X.]hriften des materiellen Re[X.]hts 20 21 22 - 9 - au[X.]h die §§ 667 ff. BGB an, führt demgegenüber aber im einzelnen aus, für ei-ne Ges[X.]häftsführung ohne Auftrag ergäben si[X.]h keine Anhaltspunkte. Dem ist s[X.]hon deshalb zuzustimmen, weil die Klägerin die Investitionen im Interesse ihres eigenen Betriebs vornahm und ein Fremdges[X.]häftsführungswille daher fern liegt. b) Hingegen entsteht der Anspru[X.]h auf angemessene Ents[X.]hädigung bei Abwendung des Wegnahmere[X.]hts des Mieters (§ 547 a BGB) entgegen der Auffassung des Berufungsgeri[X.]hts erst, wenn der Vermieter erklärt, dass er die Wegnahme abwenden will ([X.], Urteil vom 14. Oktober 1987 - [X.] - NJW 1988, 705 f.). Au[X.]h dies kann jedo[X.]h dahinstehen, weil die [X.] der Klägerin, soweit sie Einri[X.]htungen überhaupt wegnehmen konnte und wollte, diese aber gemäß § 13 des [X.] von der Beklagten über-nommen wurden, Gegenstand ihres Antrages zu 2 waren und bereits mit den der Klägerin auf ihren Hilfsantrag nunmehr re[X.]htskräftig zugespro[X.]henen 158.200 DM abgegolten sind. Mit dem hier zunä[X.]hst zu beurteilenden Zah-lungsantrag zu 1 verlangte die Klägerin hingegen einen Ausglei[X.]h für ihre In-vestitionen in Gestalt des Umbaus des [X.]; insoweit s[X.]hied eine Wegnahme s[X.]hon wegen der erhebli[X.]hen Kosten der dann vom Mieter ge-s[X.]huldeten Wiederherstellung des ursprüngli[X.]hen Zustandes ersi[X.]htli[X.]h aus. [X.]) In Betra[X.]ht kommt vielmehr allein ein Anspru[X.]h der Klägerin aus § 812 BGB (Berei[X.]herung auf sonstige Weise) i.V. mit § 818 Abs. 2 BGB, nämli[X.]h un-ter dem Gesi[X.]htspunkt, dass die Beklagte als Vermieterin vorzeitig, und zwar infolge der fristlosen Kündigung der Beklagten s[X.]hon zum 1. Juni 1995 und ni[X.]ht erst mit Ablauf der vertragli[X.]h vorgesehenen Mietzeit zum 1. Juli 2003, in den Genuss der wertsteigernden Investitionen der Klägerin gekommen ist (vgl. [X.]surteile vom 8. November 1995 - [X.] - [X.], 1265 ff. und vom 25. Oktober 2000 - [X.] - NJW-RR 2001, 727 [red. Leitsatz]). 23 24 - 10 - Daraus folgt - entgegen der Auffassung des Berufungsgeri[X.]hts - zu-glei[X.]h, dass die Beklagte Berei[X.]herungss[X.]huldnerin ist, au[X.]h wenn die wert-steigernden Aufwendungen, die der Berei[X.]herung zugrunde liegen, bereits zu einer [X.] vorgenommen wurden, als der ursprüngli[X.]he Vermieter no[X.]h Eigen-tümer des Grundstü[X.]ks war. Denn der Umfang der Berei[X.]herung ri[X.]htet si[X.]h ni[X.]ht na[X.]h der Höhe der Aufwendungen des Mieters und besteht au[X.]h ni[X.]ht im [X.]wert der Investitionen oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjekts bei Rü[X.]kgabe - und erst re[X.]ht ni[X.]ht zu einem früheren [X.]punkt -, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswerts, soweit der Vermieter diesen früher als vertrag-li[X.]h vorgesehen dur[X.]h anderweitige Vermietung zu einem höheren [X.] rea-lisieren kann (vgl. [X.]surteil vom 8. November 1995 aaO S. 1266; Gerber/ E[X.]kert, Gewerbli[X.]hes Mietre[X.]ht, 5. Aufl. [X.]. 243 m.N.; Wolf/E[X.]kert/[X.] Hand-bu[X.]h des gewerbli[X.]hen Miet-, Pa[X.]ht- und Leasingre[X.]hts, 9. Aufl. [X.]. 1168). Um eine derartige Mögli[X.]hkeit ist der Voreigentümer, der die Nutzung zum ver-tragli[X.]h vereinbarten [X.] der Klägerin bis zum Eigentumsübergang gewäh-ren musste und gewährt hat, ni[X.]ht berei[X.]hert worden. Dem steht au[X.]h ni[X.]ht ent-gegen, dass die Beklagte ihm mögli[X.]herweise wegen der Investitionen der Klä-gerin einen höheren Kaufpreis gezahlt hat; dies wäre das Entgelt dafür, dass na[X.]h dem Ende der Vertragslaufzeit eine etwa no[X.]h vorhandene Ertragswert-steigerung ihr zugute kommt und ni[X.]ht dem Verkäufer. Denn ohne den Eigen-tumswe[X.]hsel hätte sie diesem ab 1. Juli 2003 ni[X.]ht ohne re[X.]htli[X.]hen Grund - und folgli[X.]h ents[X.]hädigungslos - zugestanden; die Klägerin hätte ihre Investiti-onen bis dahin wie vorgesehen amortisieren können. d) Zu Re[X.]ht greift die Revision au[X.]h die Ansi[X.]ht des Berufungsgeri[X.]hts an, dur[X.]h den Umbau zu einer Gaststätte könne eine (Ertrags-)Wertsteigerung des Objekts ni[X.]ht eingetreten sein, weil die Klägerin selbst vortrage, dass es wegen der Feu[X.]htigkeitsers[X.]heinungen zum Betrieb einer Gaststätte unbrau[X.]h-bar sei. Da die Beklagte als Vermieterin diesen Mangel zu vertreten hat, handelt 25 26 - 11 - sie zumindest treuwidrig, wenn sie si[X.]h darauf beruft, s[X.]hon wegen dieses Mangels keine höhere Miete erzielen zu können. Eine sol[X.]he könnte sie [X.] erzielen, wenn sie ihrer au[X.]h einem Na[X.]hmieter gegenüber bestehenden Verpfli[X.]htung zur Mängelbeseitigung na[X.]hkäme. Deshalb liegt insoweit - entgegen der Auffassung der [X.] - au[X.]h kein Wegfall der Berei[X.]herung na[X.]h § 818 Abs. 3 BGB vor. Die Be-rei[X.]herung der Beklagten, die darin besteht, in der Folge eine höhere Miete er-zielen zu können, ist - sofern die Beklagte ihren damit verbundenen Vermieter-pfli[X.]hten na[X.]hkommt - na[X.]h wie vor vorhanden. e) Dieser Anspru[X.]h ist - entgegen der Auffassung der Beklagten, die si[X.]h im zweiten Re[X.]htszug hilfsweise auf Verjährung berufen hatte- ni[X.]ht verjährt. Denn Berei[X.]herungsansprü[X.]he, die dem Mieter im Hinbli[X.]k auf seine [X.] Investitionen als Ausglei[X.]h dafür zustehen, dass der Vermieter das Nutzungsre[X.]ht dur[X.]h vorzeitige Vertragsbeendigung früher als ursprüngli[X.]h vereinbart zurü[X.]kerhält, unterliegen ni[X.]ht der kurzen Verjährung des § 558 BGB a.F. (vgl. [X.], Urteil vom 14. Februar 1968 - [X.] - NJW 1968, 888 f.; Wolf/E[X.]kert/[X.] aaO [X.]. 1180). 4. Zur Höhe ist die Berei[X.]herungsklage aber nur teilweise s[X.]hlüssig, nämli[X.]h in Höhe der 238.585,77 • = 466.633,20 DM, hinsi[X.]htli[X.]h derer der [X.] die Revision angenommen hat. Die Klägerin hat si[X.]h in erster Linie auf die vom Sa[X.]hverständigen E. ermittelte Steigerung des Verkehrswertes um 1,18 Mio. DM berufen. Dies rei[X.]ht zur Darlegung eines entspre[X.]henden Berei[X.]herungsanspru[X.]hes ni[X.]ht aus, da die Berei[X.]herung nur in der Steigerung des [X.] besteht. Der Klägerin oblag es daher, stattdessen darzulegen, wie viel mehr Miete die Beklagte ab 1. Juni 1995 dank der Investitionen der Klägerin erzielt hat (vgl. 27 28 29 30 - 12 - Emmeri[X.]h in Emmeri[X.]h/Sonnens[X.]hein Miete 8. Aufl. § 539 [X.]. 8 m.N.) oder zumindest hätte erzielen können. Dieser Darlegungslast ist die Klägerin indessen na[X.]hgekommen. Sie hat si[X.]h ersi[X.]htli[X.]h auf das Guta[X.]hten des Sa[X.]hverständigen E.

berufen und si[X.]h dessen Ausführungen zu eigen gema[X.]ht, indem sie ihrer Forderung die von ihm mit 1,18 Mio. DM ermittelte Wertsteigerung zugrunde gelegt und diesen Betrag eingeklagt hat. Dabei hat sie si[X.]h - hilfsweise - au[X.]h ausdrü[X.]kli[X.]h darauf berufen, dass die Beklagte insoweit ungere[X.]htfertigt berei[X.]hert sei, als sie 97 Monate früher als vorgesehen in den Genuss der wertsteigernden [X.] gekommen sei und in dieser [X.] die vom Sa[X.]hverständigen erre[X.]hnete höhere Miete hätte erzielen können (S. 9 des S[X.]hriftsatzes vom 13. Dezember 2001). Ri[X.]htig ist zwar, dass der Sa[X.]hverständige in seinem Guta[X.]hten zu dem Ergebnis gelangt ist, um diesen Betrag sei der Verkehrswert des Objekts ge-steigert worden. Allerdings hat er den Verkehrswert mit Hilfe des [X.] ermittelt und ist so zu dem Zwis[X.]henergebnis gelangt, dass der Er-tragswert um 1,18 Mio. DM gesteigert worden sei und si[X.]h dies in glei[X.]her Höhe auf den Verkehrswert auswirke. Dabei ist er davon ausgegangen, dass der mit dem Mietobjekt zu erzielende Reinertrag zum Sti[X.]htag 1. Juni 1995 ohne den Umbau - bei einer Nutzung als Möbellager - jährli[X.]h 45.181 DM betrage, [X.] nunmehr dank des Umbaus - bei einer Nutzung als Weinkeller - jährli[X.]h 73.140 DM mehr, nämli[X.]h 118.321 DM zu erzielen seien. Dies entspri[X.]ht einer Steigerung um 6.095 DM monatli[X.]h. 31 32 - 13 - Die auf die [X.] vom 1. Juni 1995 bis 1. Juli 2003 entfallende Berei[X.]he-rung der Beklagten würde si[X.]h demna[X.]h mit (97 Monate x 6.095 DM =) 591.215 DM erre[X.]hnen, wenn keine Abzinsung vorzunehmen wäre. Letzteres ist jedo[X.]h erforderli[X.]h, so wie au[X.]h der Sa[X.]hverständige den Ertragswert dur[X.]h Abzinsung erre[X.]hnet hat, und zwar gemäß § 16 Abs. 3 der Wertermittlungsver-ordnung ([X.]) vom 6. Dezember 1998 ([X.] I 2209) auf der Grundlage [X.] 40-jährigen Restnutzungsdauer und eines Zinssatzes von 5,5 % p.a. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt si[X.]h indes, dass die Höhe der Berei[X.]he-rung der Beklagten ni[X.]ht den gesamten [X.]raum der mögli[X.]hen Restnutzung umfasst, sondern auf die 97 Monate vom 1. Juni 1995 bis 1. Juli 2003 be-s[X.]hränkt ist (vgl. [X.]surteil vom 8. November 1995 aaO [X.]). Gemäß § 16 Abs. 3 [X.] ergibt si[X.]h dann für den Jahresbetrag von 73.140 DM bei einer Nutzungsdauer von 8 Jahren ein Vervielfältiger von 6,33, bei 9 Jahren von 6,95. Für die Nutzungsdauer von 97 Monaten = 8 Jahren und einem Monat hat der [X.] diese Werte interpoliert: Vervielfältiger = 6,33 + (6,95 - 6,33) : 12 = 6,33 + 0,05 = 6,38, so dass insgesamt eine Berei[X.]herung um 73.140 DM x 6,38 = 466.633,20 DM s[X.]hlüssig dargelegt ist. 5. Ob diese zu erstatten ist, kann der [X.] ni[X.]ht selbst ents[X.]heiden, da das Berufungsgeri[X.]ht zum Umfang der von der Klägerin behaupteten Umbauin-vestitionen und der dadur[X.]h herbeigeführten Ertragswertsteigerung - aus seiner Si[X.]ht folgeri[X.]htig - keine Feststellungen getroffen hat. Dies wird es na[X.]hzuholen haben. Dabei wird das Berufungsgeri[X.]ht au[X.]h zu berü[X.]ksi[X.]htigen haben, dass der Re[X.]htsvorgänger der Beklagten der Klägerin bereits zu Beginn des [X.] "wegen der Bauinvestitionen" insgesamt (6 x 10.000 + 12 x 5.000 + 6 x 4.000 DM =) 144.000 DM [X.] na[X.]hgelassen hat; insoweit wird es zu prüfen haben, ob und gegebenenfalls in wel[X.]her Höhe dieser Na[X.]hlass einen jetzt no[X.]h zu zahlenden Berei[X.]herungsausglei[X.]h mindert. 33 34 - 14 - I[X.] (weitergehender Zinsanspru[X.]h) Zu Re[X.]ht ma[X.]ht die Revision geltend, die Klägerin habe mit ihrer An-s[X.]hlussberufung ni[X.]ht nur 4 % Zinsen seit dem 20. Januar 1996 verlangt, [X.] zusätzli[X.]h gestaffelte Zinsen zwis[X.]hen 1 % und 6,5 % aus unters[X.]hiedli-[X.]hen Beträgen für unters[X.]hiedli[X.]he [X.]räume. Dies ergibt si[X.]h aus der Sit-zungsnieders[X.]hrift vom 23. November 2001. Dem kann die [X.] ni[X.]ht entgegenhalten, ausweisli[X.]h des Tatbestandes des Berufungsurteils habe die Klägerin überhaupt keine Zinsen verlangt. Insoweit ist ihr Antrag im Tatbestand ersi[X.]htli[X.]h verkürzt wiedergegeben worden, zumal das Berufungs-geri[X.]ht andernfalls ni[X.]ht 4 % Zinsen au[X.]h auf die auf Ans[X.]hlussberufung weiter zugespro[X.]henen 8.220 DM hätte zuspre[X.]hen dürfen. 35 - 15 - Da das Berufungsurteil hinsi[X.]htli[X.]h dieses [X.] ni[X.]ht mit Grün-den versehen ist, war es au[X.]h insoweit aufzuheben und die Sa[X.]he an das [X.] zurü[X.]kzuverweisen. Hahne [X.] [X.] Ahlt Dose Vorinstanzen: [X.], Ents[X.]heidung vom 11.01.2001 - 1 O 465/95 - [X.], Ents[X.]heidung vom 18.01.2002 - 8 U 318/01 -

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