Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 07.04.2000, Az. V ZR 83/99

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:7. April 2000K a n i k ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]:[X.] §§ 139, 313 Satz 2Werden mehrere Grundstückskaufverträge als einheitliches Geschäft abgeschlos-sen, ohne daß die Verknüpfung der einzelnen Verträge beurkundet wird, tritt [X.] des [X.] erst ein, wenn der Erwerber hinsichtlich aller [X.] als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden ist.[X.], [X.]. v. 7. April 2000 - [X.] - [X.] LG Stendal- 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] [X.] und die [X.]. [X.], Tropf, [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der [X.] wird das [X.]eil des [X.] vom 19. Januar 1999 im Ko-stenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der [X.] erkannt worden ist.Im Umfang der Aufhebung wird die Berufung des [X.] gegendas [X.]eil der 1. Zivilkammer des [X.] vom10. Juni 1998 zurückgewiesen.Auf die Widerklage wird festgestellt, daß die Verträge des Notars[X.]. , [X.], vom 10. November 1992 ([X.] /92), vom 7. September 1993 ([X.]. 1 /93) und vom [X.] ([X.]. 5 /94 und 5 /94) nichtig sind.Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.Von Rechts [X.]:Mit notariellem [X.] erwarb der Kläger vonder [X.] - unter Übernahme einer Bauverpflichtung auf eigenes Risiko -in deren Stadtgebiet liegende Grundstücksteilflächen in einer Größe von [X.] qm mit dem Ziel der Bebauung und Sanierung der vorhandenen [X.] -bauten. Der Vertragsgegenstand war in einem anliegenden Plan [X.]. Am 7. September 1993 ließen die Parteien einen Vertragsnachtrag beur-kunden, in dem unter Bezugnahme auf einen neuen [X.] der Vertragsge-genstand näher bezeichnet wurde. Zwei weitere notarielle Verträge der [X.] vom 21. März 1994 betrafen Teilflächen von 349 und 915 qm und enthieltendie Versicherung der [X.], daß die zur Altbausanierung erforderlichenFördermittel zur Verfügung stünden. Außerdem kam im Jahr 1994 eine privat-schriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien über die im Jahr 1995 abge-schlossene Sanierung der vorhandenen Wohnbebauung zustande. [X.] Teils der Grundstücksflächen (Flurstück 12 /450 und [X.] [X.]) wurde der Kläger als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.Auf den in dem [X.] vorgesehenen Kaufpreis in Höhe von175.000 DM zahlte der Kläger an die Beklagte lediglich 10.000 [X.] Kläger hat von der [X.] die Mitwirkung an der [X.] für die restlichen Teilflächen mit der Größe von 95 und 515 qm(Flurstück 4 /5 und zu vermessende Teilfläche von Flurstück 4 /6) verlangt.Die Beklagte hat widerklagend die Nichtigkeit sämtlicher Grundstückskaufver-träge geltend gemacht. Das [X.] hat Klage und Widerklage [X.]. Auf die Berufung des [X.] hat das [X.] die Beklagte zurMitwirkung verurteilt. Die weitergehenden Rechtsmittel hat es zurückgewiesen.Hiergegen richtet sich die Revision der [X.]. Der Kläger beantragt dieZurückweisung des [X.] 4 -Entscheidungsgründe:Die Revision hat Erfolg.[X.] Berufungsgericht hat ausgeführt, die Eigentumsverschaffungspflichtder [X.] ergebe sich aus den notariellen Kaufverträgen von 1992, 1993und 1994, die jedenfalls im Ergebnis den Kaufgegenstand hinreichend genaubezeichneten und den Beurkundungsanforderungen genügten. Die [X.] habe mit den Grundstückskaufverträgen nicht in [X.] Zusammenhang gestanden und daher nicht der Beurkundung bedurft.Der Kläger könne die Mitwirkung an der Eigentumsverschaffung auch vor dervollständigen Kaufpreiszahlung verlangen, da seine eigene Vorleistungspflichtwegen des anfänglichen subjektiven Unvermögens der [X.] entfallen sei.Eine Verurteilung zur Leistung Zug um Zug komme nicht in Betracht, da [X.] durch die Erhebung der Widerklage erklärt habe, ihre Leistung nichtzu erbringen.[X.] Ausführungen halten revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand.1. Im Umfang der erfolgten Verurteilung hat die Entscheidung des Be-rufungsgerichts aus mehreren Gründen keinen Bestand.- 5 -a) Soweit der Kläger die Umschreibung des Eigentums an einem nochzu vermessenden Teilstück aus dem Flurstück 4 /6 verlangt, ist ein entspre-chender Anspruch nicht wirksam begründet worden. Die notariellen Kaufverträ-ge vom 10. November 1992 ([X.]. 1 /92 des Notars [X.]. , [X.] )und vom 7. September 1993 ([X.]. 1 /93 des Notars [X.]. ,[X.] ) betreffen das Gesamtareal, das der Kläger zur Sanierung [X.] von der [X.] erwerben wollte. Sie bestimmen weder die [X.] der hier streitigen, zu vermessenden Teilfläche aus dem Flurstück 4 /6,noch enthalten sie Regelungen darüber, daß die Verträge insoweit nicht alsGanzes, sondern in Teilen aufgegliedert und vollzogen werden sollen. [X.] ist der [X.] nichtig, weil er die ver-kaufte Gesamtfläche unter Einbeziehung des Flurstücks 4 /6 nicht bestimmtbezeichnet. Insbesondere im Bereich des mit der Nummer 24 gekennzeichne-ten freistehenden alten Kirchengebäudes ist die Bestimmung des [X.] anhand der Urkunde und des vereinbarten Flächenmaßes von [X.] qm unmöglich. Dasselbe gilt für den [X.] ([X.]. 1 /93 des Notars [X.]. , [X.] ). Aus dem ihm [X.] [X.] läßt sich nicht ersehen, wo die Verbindungslinie zwischenden Punkten J und K verlaufen soll. Daß es sich um eine Gerade handeln soll,gibt noch keinen Aufschluß darüber, wie die Punkte zu bestimmen sind, die [X.] soll. Hier hätte es ohne maßstabsgerechte Skizze wenigstens derAngabe von konkreten Anhaltspunkten in der Natur, von Winkelmaßen oderLängenangaben bedurft, weil die Grenze auch nicht anhand einer vorgegebe-nen Flächengröße bestimmt werden kann. Zwar haben die Parteien in der Ur-kunde auf den [X.] Bezug genommen, in dem dasGesamtareal mit ca. 4500 qm angegeben ist. Jedoch hat das Areal in dem La-geplan des [X.] einen anderen Zuschnitt erhal-- 6 -ten als in dem [X.]. Daß das in diesem Vertragangegebene Flächenmaß gleichwohl auch für das Areal in den neuen Grenzengelten sollte, ist weder aus der Urkunde ersichtlich noch festgestellt. [X.] Berufungsgericht davon ausgeht, die Parteien seien sich über den [X.] von Anfang an einig gewesen, genügt dies nicht ([X.]. 18. April 1986, [X.], NJW 1986, 2820, 2822). Im übrigen zeigen diein den jeweiligen Planskizzen enthaltenen Abweichungen über den äußerenGrenzverlauf des [X.], daß dies auch keineswegs der Fall war.Der geltend gemachte Anspruch läßt sich schließlich nicht auf den nota-riellen Kaufvertrag vom 21. März 1994 ([X.]. 5 /1994 des Notars [X.]. , [X.]) stützen. Er ist schon deshalb nichtig, weil er nach demübereinstimmenden Vortrag beider Parteien keine Wirksamkeit erlangen sollte,also als Scheingeschäft zu werten ist (§ 117 BGB). Darüberhinaus ist er [X.] nichtig, weil er nach den getroffenen Feststellungen mit den übrigen [X.] eine rechtliche Einheit im Sinne des § 139 BGB bildet. Das [X.] war nur Teil eines auf den Erwerb des im [X.]umschriebenen Areals gerichteten Geschäfts. Die späteren Verträge dientennicht dazu, dieses einheitliche Geschäft aufzuspalten, sondern zu ergänzenund den Vollzug zu erleichtern. Diese Verknüpfung hat jedoch in dem Vertragvom 31. März 1994 ([X.]. 5 /94 des Notars [X.]. , [X.] )keinen Ausdruck gefunden. Er ist daher auch aus diesem Grund nichtig, weilkeine Anhaltspunkte dafür vorliegen, daß die Parteien einen isolierten Verkaufdieser Fläche gewollt hätten. Die in § 18 des Vertrages aufgenommene salva-torische Klausel greift insoweit nicht ein, weil sie ausschließlich die [X.] dieses Vertrages betrifft und nicht das gesamte [X.] 7 -b) Die Beklagte ist ferner nicht verpflichtet, dem Kläger das Eigentum andem Flurstück 4 /5 zu verschaffen. Dem Kläger steht ein dahingehender An-spruch weder aus dem [X.] noch aus dem Vertragvom 7. September 1993 zu, weil sich beide Verträge nur auf das gesamte [X.] und ein Vollzug in Bezug auf die Teilfläche nicht wirksam vereinbartist.Nach alledem kann die erfolgte Verurteilung nicht bestehenbleiben undist die Klage abzuweisen.2. Die Abweisung der Widerklage hat ebenfalls keinen Bestand. [X.] der Verträge vom 10. November 1992, 7. September 1993 und21. März 1994 ergibt sich dies bereits aus den vorstehenden Ausführungen.Hinsichtlich des [X.] über das Flurstück 12 /450 ([X.]. 5 /94 des Notars [X.]. , [X.] ) gilt im Ergebnis [X.]. Zwar ist das verkaufte Grundstück in diesem Vertrag bestimmt [X.] und der Kläger im Grundbuch auch bereits als Eigentümer eingetra-gen. Der Vertrag ist aber nach dem Parteivorbringen ebenfalls ein [X.]. Er kann im übrigen auch nicht isoliert gesehen werden, sondern bildet [X.] anderen Verträgen eine rechtliche Einheit im Sinne des § 139 BGB. Inso-weit gilt dasselbe wie für den am selben Tag abgeschlossenen Vertrag überdas Flurstück 4 /6 ([X.]. 5 /94 des Notars [X.]. , [X.] ).Die daraus folgende Formunwirksamkeit ist durch die Eintragung nicht geheiltworden. Vielmehr ist das gesamte Rechtsgeschäft nichtig, weil keine Anhalts-punkte dafür vorliegen, daß die Parteien von ihrem ursprünglichen Vorhabenabgerückt wären und den [X.] auch ohne das übrige,noch nicht umgeschriebene Areal abgeschlossen hätten. Die vereinbarte [X.] 8 -vatorische Klausel greift hier ebenso wenig wie bei dem [X.] 4 /6. Der Vertrag wäre daher nur dann wirksam geworden, wenn [X.] auch hinsichtlich aller übrigen Grundstücke bzw. Teilflächen des Ge-samtareals als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden wäre (vgl.[X.]Z 59, 265, 272; [X.]/[X.], 3. Aufl., § 313 Rdn. 75). [X.] nicht der Fall ist, hat die Widerklage Erfolg. Durch den [X.] nur eines Teils des [X.] ist der Vertrag nicht erfüllt worden.[X.][X.]Tropf[X.]Lemke