Bundesgerichtshof, Beschluss vom 13.06.2013, Az. V ZB 94/12

Der Beteiligte zu 1 ist hälftiger Miteigentümer der vier im Beschlusseingang bezeichneten Wohnungs- und Teileigentumseinheiten. Zu deren Veräußerung ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 1. Dezember 2010 verkaufte der Beteiligte zu 1 die Wohnungs- und Teileigentumsrechte an die Beteiligte zu 2. In der Urkunde wurde auch die Auflassung erklärt.

Der beurkundende Notar beantragte im März 2011, die Beteiligte zu 2 als Miteigentümerin in das [X.]rundbuch einzutragen. Mit dem Antrag legte er eine beglaubigte Abschrift des [X.]esellschaftsvertrags der [X.] und eine notariell beglaubigte Zustimmungserklärung von [X.]vom 17. Dezember 2010 vor. In dieser heißt es u.a.:

Hintergrund dieser Erklärung waren zwei Beschlüsse der Wohnungseigentümer zur Verwalterbestellung. Die Eigentümerversammlung vom 20. September 2006 hatte folgenden Beschluss gefasst:

Auf der Eigentümerversammlung vom 20. Mai 2010 wurde &7622

Nach dem Eingang des [X.] bat das [X.]rundbuchamt um einen Nachweis der [X.] zum [X.]punkt der Zustimmung. Nach der Vorlage des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 20. Mai 2010 wies das [X.]rundbuchamt auf Bedenken gegen die Wirksamkeit der Zustimmung hin. Der Notar legte daraufhin auch das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 21. September 2006 sowie eine weitere beglaubigte Erklärung von W.    [X.]vom 11. Mai 2011 vor, in welcher dieser als Verwalter unter Bezugnahme auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 20. September 2006 der Veräußerung zustimmte.

Mit Zwischenverfügung vom 17. Mai 2011 hat das [X.]rundbuchamt mitgeteilt, dass es an einer wirksamen Verwalterzustimmung fehle und eine Frist zur Beseitigung dieses Eintragungshindernisses gesetzt. Die gegen diese Zwischenverfügung gerichtete Beschwerde der Beteiligten ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgen die Beteiligten ihren Eintragungsantrag weiter.

Das Beschwerdegericht meint, eine von [X.]im eigenen Namen erklärte Zustimmung könne nicht zur Umschreibung führen, weil dieser in dem nach der Rechtsprechung des [X.] ([X.], [X.], 709, 710) maßgeblichen [X.]punkt des Eingangs des Antrags bei dem [X.]rundbuchamt nicht mehr der zustimmungsberechtigte Verwalter gewesen sei. Die im Namen der [X.]        [X.]bR erklärte Zustimmung führe ebenfalls nicht zur Wirksamkeit des Vertrags; denn der Beschluss über die Bestellung einer [X.]esellschaft bürgerlichen Rechts ([X.]bR) zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei nichtig. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 20. Mai 2010 könne nicht dahin ausgelegt werden, dass entgegen dem Beschlusswortlaut auch für die [X.] nach dem 1. Januar 2011 nicht die [X.]bR, sondern [X.]zum Verwalter bestellt worden sei. Auf die Frage, ob der Vertretungszusatz in dessen Zustimmungserklärung vom 17. Dezember 2010 schädlich gewesen sei, komme es nach alledem nicht an.

Die nach § 78 Abs. 1 [X.]BO statthafte und gemäß § 78 Abs. 3 Satz 1 [X.]BO i.V.m. § 71 FamF[X.] auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet.

1. Das Berufungsgericht nimmt rechtsfehlerhaft an, dass der [X.] auch nicht auf [X.]rund einer von [X.]am 17. Dezember 2010 im eigenen Namen erklärten Zustimmung wirksam geworden sein könne, weil dessen Zustimmungsberechtigung bereits vor dem Eingang des [X.] bei dem [X.]rundbuchamt im März 2011 erloschen sei. Der [X.] hat - allerdings erst nach dem Erlass des angefochtenen Beschlusses - entschieden, dass die von dem früheren Verwalter während seiner Amtszeit erteilte Zustimmung nach § 12 WE[X.] nicht wirkungslos wird, wenn dessen Bestellung vor dem in § 878 B[X.]B bestimmten [X.]punkt endet ([X.], Beschluss vom 11. Oktober 2012 - [X.], [X.], 299, 300 Rn. 12). Die an die Verfügungsbefugnis des Verwalters anknüpfenden Erwägungen gehen deshalb fehl, weil der Verwalter bei der Entscheidung über die Zustimmung kein eigenes Recht wahrnimmt, sondern grundsätzlich als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig wird ([X.], aaO, Rn. 13). Die Zustimmung eines Verwalters nach § 12 WE[X.] ist daher nicht anders zu behandeln als andere rechtsgeschäftliche Erklärungen, die Träger eines privaten Amts während ihrer Amtszeit im eigenen Namen mit Wirkung für und gegen den Rechtsinhaber abgegeben haben ([X.], aaO, Rn. 15).

Offen gelassen hat der [X.] die Frage, ob die Wohnungseigentümer oder ein neu bestellter Verwalter die von dem früheren Verwalter gemäß § 182 Abs. 1 B[X.]B erteilte Zustimmung noch nach § 183 B[X.]B bis zu dem in § 878 B[X.]B bestimmten [X.]punkt widerrufen können ([X.], aaO, Rn. 16). Das bedarf auch hier keiner Entscheidung, da für einen solchen Widerruf nichts ersichtlich ist und das [X.]rundbuchamt nicht berechtigt ist, von sich aus Ermittlungen dazu anzustellen ([X.], aaO).

2. Die von [X.]am 17. Dezember 2010 erteilte Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WE[X.] wäre nach dem Vorstehenden - unabhängig von einer Beendigung seines Amts mit Ablauf des 31. Dezember 2010 - wirksam geblieben, wenn er die Zustimmung als Verwalter im eigenen Namen erklärt hätte. Das ist - trotz des Zusatzes des Notars über dessen Angabe, als [X.]esellschafter einer [X.]bR zu handeln - der Fall.

a) Die dem [X.]rundbuchamt vorgelegte Zustimmungserklärung ist, da es sich um eine für die Eintragung der Umschreibung erforderliche [X.]rundbuch-erklärung handelt, von dem Rechtsbeschwerdegericht selbständig auszulegen (vgl. [X.] 1973, 220, 221 und [X.] 1997, 321, 324; [X.], [X.] 2005, 240, 241; [X.], [X.], 80, 81). Bei der Auslegung im [X.]rundbuchverfahren ist - wie bei den beantragten Eintragungen (vgl. dazu nur [X.], Beschluss vom 21. Februar 1991 - [X.], [X.]Z 113, 374, 378 mwN) - auf den Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (BayObL[X.], [X.] 1997, 321, 324; [X.], aaO; [X.], aaO; Meikel/[X.], [X.]BO, 10. Aufl., [X.]. [X.] Rn. 23).

b) Die nächstliegende Bedeutung der dem [X.]rundbuchamt vorgelegten Zustimmung ist, dass [X.]als Verwalter der Veräußerung zugestimmt hat. Er hat diese Erklärung im eigenen Namen unter Bezugnahme auf seine Stellung als Verwalter abgegeben und sie ohne Zusatz unterschrieben.

c) Diesem Verständnis steht nicht entgegen, dass der Notar unter seinem Beglaubigungsvermerk (§ 40 Abs. 3 Beurk[X.]) noch mitgeteilt hat, dass [X.]angegeben habe, nicht im eigenen, sondern im Namen einer [X.]bR zu handeln. Die Mitteilung des Notars ist nicht Teil der durch die beglaubigte Unterschrift von [X.]gedeckten Erklärung und durfte daher von dem [X.]rundbuchamt im Hinblick auf das Formerfordernis in § 29 [X.]BO nicht als Inhalt der Erklärung berücksichtigt werden. Durch den Hinweis ergab sich allerdings ein Widerspruch zwischen der in der Form des § 129 Abs. 1 Satz 1 B[X.]B abgegebenen Erklärung des [X.]und dem Zeugnis des Notars.

aa) Wegen der Anmerkung des Notars vor dessen Siegel und Unterschrift bestand [X.], da die vorgelegte Urkunde nicht eindeutig war. [X.] Angaben können im [X.]rundbuchverfahren - jedenfalls innerhalb der in einer Zwischenverfügung des [X.]rundbuchamts gesetzten Frist - grundsätzlich klargestellt werden (Meikel/[X.], [X.]BO, 10. Aufl., [X.]. [X.] Rn. 43).

bb) Diese Klarstellung ist mit der Einreichung der Verwalterzustimmung vom 11. Mai 2011 und durch die Erläuterung erfolgt, man sei bei der Aufnahme des Zusatzes zur Erklärung vom 17. Dezember 2010 irrtümlich davon ausgegangen, dass die [X.]bR bereits auf [X.]rund der Bestellung in der Eigentümerversammlung vom 20. Mai 2010 Verwalterin sei. Spätestens in diesem [X.]punkt war die [X.]efahr eines Missverständnisses über die Person, welche die Zustimmung erklärt hatte, behoben, so dass die nachfolgend von dem [X.]rundbuchamt aufrechterhaltenen Bedenken gegen die beantragte Umschreibung wegen Fehlens der Verwalterzustimmung nach § 12 WE[X.] unbegründet sind.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil das Verfahren gebühren- und auslagenfrei ist (§ 131 Abs. 3, 7 [X.]) und das [X.]rundbuchamt nicht Beteiligter im Sinne des § 7 FamF[X.] ist. Die Festsetzung des [X.]eschäftswerts beruht auf § 131 Abs. 4 i.V.m. § 30 Abs. 2 Satz 1 [X.].