VG München, Entscheidung vom 29.05.2015, Az. M 8 K 14.3085

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Gegenstand

Kostenentscheidung nach Erledigungserklärung


Tenor

I.

Das Verfahren wird eingestellt.

II.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

III.

Der Streitwert wird auf 150.000,-- Euro festgesetzt.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klagepartei hat mit Schriftsatz vom 15. April 2015 die Hauptsache für erledigt erklärt. Die Beklagte hat mit Schreiben vom 22. April 2015 der Erledigung zugestimmt.

Das Verfahren ist daher in entsprechender Anwendung des § 92 Abs. 3 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) einzustellen. Über die Kosten des Verfahrens ist gemäß § 161 Abs. 2 VwGO nach billigem Ermessen zu entscheiden.

Billigem Ermessen entspricht es im vorliegenden Fall, die Kosten der Beklagten aufzuerlegen, da nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand aus dem bisherigen Vortrag der Beteiligten die Klage ohne die übereinstimmende Erledigungserklärung voraussichtlich Erfolg gehabt hätte.

Zwar steht die zweimalige Verlängerung der Entscheidungsfrist innerhalb der maximalen Frist von vier Monaten durch die Beklagte - entgegen der Ansicht der Klägerin - nicht im Widerspruch zu § 22 Abs. 5 BauGB, der vorliegend gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BauGB anwendbar ist, da in dieser Vorschrift nur hinsichtlich der maximalen Verlängerung der Bearbeitungsdauer eine Frist geregelt ist, nicht aber wie oft eine Verlängerung der Bearbeitungsfrist zulässig ist. Anders als in anderen Vorschriften zur Genehmigungsfiktion und maximaler Entscheidungsfrist - etwa in § 42 a VwVfG und Art. 42 a BayVwVfG - ist in § 22 BauGB keine Regelung enthalten, wie oft die Entscheidungsfrist (innerhalb der maximal zulässigen Höchstdauer) verlängert werden kann, weshalb die Entscheidungsfrist auch nochmals verlängert werden konnte, ohne dass die Genehmigungsfiktion des § 22 Abs. 5 Satz 4 BauGB eingetreten ist (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: 115. Ergänzungslieferung 2014, § 22 BauGB Rn. 54b).

Der Klägerin stand in der Sache ein Anspruch auf Genehmigung der beantragten Begründung von Wohnungseigentum aus § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB zu, da zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Genehmigungsvorbehalts aufgrund von § 5 der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsrechts und des besonderen Städtebaurechts (DVWoR) im Grundbuch eine Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs auf Übertragung von Wohnungseigentum eingetragen war.

§ 5 DVWoR wurde auf der Grundlage der Verordnungsermächtigung des § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB durch § 1 Nr. 4 der Verordnung zur Stärkung des städtebaulichen Milieuschutzes vom 4. Februar 2014 in die DVWoR eingefügt und ist gemäß § 2 der Verordnung zur Stärkung des städtebaulichen Milieuschutzes am 1. März 2014 in Kraft getreten. Demgegenüber war am ... Februar 2014 eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung von Wohnungseigentum an der Wohnung, Aufteilungsplan Nr. ... in das Grundbuch eingetragen worden (vgl. den von Klägerin als Anlage K 2 vorgelegten Grundbuchauszug).

Gegen die (zivilrechtliche) Wirksamkeit des vorgemerkten Übertragungsanspruchs hat die Beklagte keine Einwendungen erhoben. Ihre inhaltlichen Einwände gegen die Anwendbarkeit des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB auf den vorgemerkten Übertragungsanspruch hinsichtlich der Wohnung, Aufteilungsplan Nr. ... greifen nicht durch. Sie macht geltend, dass § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB allein dem Schutz des Grundstücksverkehrs und dem guten Glauben des Grundbuchs diene, so dass nur insoweit ein Anspruch bestehe, als der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch eines Dritten betroffen sei. Auch durch Auslegung des Genehmigungstatbestandes könnten keine weitergehenden Ansprüche hergeleitet werden. Dass der Auflassungsvormerkung und dem Kaufvertrag eine Teilungserklärung mit 30 Wohnungen zugrunde läge, könne nicht zur Anwendbarkeit des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB führen, da dies zur Folge hätte, dass nur eine Auflassungsvormerkung oder wenige Auflassungsvormerkungen die Begründung von Wohnungseigentum an einer beliebigen Anzahl von Wohnungen ermöglichen würden. Dies stehe im Widerspruch zum Gesetzeszweck, wonach die Begründung von Wohnungseigentum in Erhaltungssatzungsgebieten nur ausnahmsweise und nur in den engen Grenzen der Genehmigungstatbestände zulässig sei. Im Übrigen fänden sich für diese Auslegung weder im Gesetz noch in der Begründung des Gesetzesentwurfs irgendwelche Anhaltspunkte.

Insoweit ist schon der Ausgangspunkt der Argumentation unzutreffend, § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB diene allein dem Schutz des Grundstücksverkehrs und dem guten glauben des Grundbuchs. Erkennbar soll dieser Genehmigungstatbestand - vergleichbar der Regelung des § 882 Abs. 2 BGB - die Erfüllung der Ansprüche Dritter sicherstellen, für die bereits eine entsprechende Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist (vgl. Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 12. Aufl. 2014, § 172 Rn. 56). Insoweit handelt es sich auch um eine Regelung im Interesse des Erwerbers, der mit der Eintragung der Vormerkung ein Anwartschaftsrecht erlangt hat, dass als wesensgleiches Minus zum (Voll-)Eigentum als vermögenswertes dingliches Privatrecht auch öffentlich-rechtlich eine von Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentumsposition darstellt, die ihm nicht ohne weiteres aufgrund einer erst später entstandenen Genehmigungspflicht für die Begründung von Wohnungseigentum durch eine Vereitelung des Vollrechtserwerbs entzogen werden kann.

Auch die weitere Argumentation zum Widerspruch des Genehmigungstatbestands als Ausnahme zum Gesetzeszweck Umwandlungsverbot vermag nicht zu überzeugen. Dass eine Ausnahme von der Regel immer in gewisser Hinsicht dem mit der Regel verfolgten Gesetzeszweck zuwiderläuft, liegt in der Natur der Sache und ist schon im Regel-Ausnahme-Verhältnis angelegt. Dies führt methodisch dazu, den Ausnahmetatbestand eng auszulegen, was es aber nicht ermöglicht, den Ausnahmetatbestand auch bei Vorliegen der hierfür erforderlichen Tatbestandsvoraussetzungen unter Berufung auf den Gesetzeszweck abzulehnen. Im Gegensatz zur Ansicht der Beklagten ist daher ausgehend vom Wortlaut des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB „die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist“ ein Genehmigungsanspruch auch dann gegeben, wenn nur ein durch Vormerkung gesicherter Anspruch eines Dritten auf Übertragung von Wohnungseigentum zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Genehmigungspflicht gegeben ist. Dies hat zur Folge, dass dann die diesem Anspruch zugrundeliegende Teilung nach § 8 Abs. 1 WEG insgesamt zu genehmigen ist. Die Ansicht der Beklagten, es genüge der Schutz nur des gesicherten Übertragungsanspruchs, weshalb auch nur insoweit die Genehmigung zu erteilen sei, hätte demgegenüber zur Folge, dass insoweit nicht die dem vormerkungsgesicherten Erwerbsvorgang zugrundeliegende Teilung genehmigt würde, sondern eine völlig andere Teilung geschaffen werden müsste, was jedoch zur Folge hätte, dass auch der Übertragungsanspruch inhaltlich geändert würde. Dies würde aber gerade den Zweck des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB - Sicherstellung der Erfüllung der Ansprüche Dritter, für die bereits eine entsprechende Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist - zuwiderlaufen. Bei der Genehmigung kann daher die Teilung, auf der der zu erfüllende und vormerkungsgesicherte Übertragungsanspruch beruht, nicht inhaltlich abgeändert werden, sondern ist in ihrer beurkundeter Form bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB zu genehmigen.

In der Sache ist es aus Sicht der Beklagten nachvollziehbar, dass sie die Umwandlung in Eigentumswohnungen aufgrund des Ankündigungseffektes der Einführung der Genehmigungspflicht auf der Grundlage des § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB kritisch sieht. Gleichwohl stellt die von der Klägerin gewählte Vorgehensweise eine zu diesem Zeitpunkt zulässige Wahrnehmung ihrer Gestaltungsrechte dar, der möglicherweise über eine entsprechende Vorverlegung des Inkrafttretens des § 5 DVWoR hätte begegnet werden können.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz (GKG), wobei pro Wohnung 5.000,-- Euro angesetzt wurden (vgl. BayVGH, B.v. 15.7.2008 - 15 C 08.879 - juris Rn. 3).

Datenquelle d. amtl. Textes: Bayern.Recht

Meta

M 8 K 14.3085

29.05.2015

VG München

Entscheidung

Sachgebiet: K

Zitier­vorschlag: VG München, Entscheidung vom 29.05.2015, Az. M 8 K 14.3085 (REWIS RS 2015, 10425)

Papier­fundstellen: REWIS RS 2015, 10425

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