Bundesgerichtshof, Beschluss vom 29.04.2022, Az. BLw 5/20

Mit notarieller Urkunde vom 29. Juni 2015 verkauft[X.] 14 Gesellschaft[X.] eines Konzerns, darunter die Beteiligte zu 1, jeweils in ihrem Alleineig[X.]tum steh[X.]de landwirtschaftliche Grundstücke (insgesamt rund 2.262 ha) zu einzeln ausgewies[X.][X.] Kaufpreis[X.] (insgesamt rund 26,7 Mio. €) an die eb[X.]falls konzernzugehörige und als landwirtschaftliches Unternehm[X.] registrierte Rechtsvorgängerin der Beteiligt[X.] zu 2. Die Vertragspartei[X.] vereinbart[X.] eine langfristige Rückverpachtung der Fläch[X.] an die jeweilig[X.] Verkäuferinn[X.]. Der [X.]     (Beteiligter zu 3) erteilte im Juli 2015 die G[X.]ehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz. Auf der Grundlage eines im August 2015 geschloss[X.][X.] Vertrags übertrug die Alleingesellschafterin der Käuferin 94,9 % ihrer Geschäftsanteile auf eine konzernfremde Kapitalanlagegesellschaft. Die Beteiligte zu 2 wurde im Februar 2016 als Eig[X.]tümerin der von der Beteiligt[X.] zu 1 verkauft[X.] Fläch[X.] in das Grundbuch eingetrag[X.]. Mit Schreib[X.] vom 29. Juni 2017 teilte der Beteiligte zu 3 d[X.] Beteiligt[X.] zu 1 und 2 mit, dass er die Rücknahme der erteilt[X.] G[X.]ehmigung[X.] beabsichtige und die Ausübung des siedlungsrechtlich[X.] Vorkaufsrechts vorbereite. Gestützt auf d[X.] Versagungsgrund einer ungesund[X.] Verteilung des Grund und Bod[X.]s erklärte der Beteiligte zu 3 sodann mit Bescheid vom 27. September 2017 für sechs Kaufgeg[X.]stände, darunter die von der Beteiligt[X.] zu 1 verkauft[X.] Fläch[X.], die Rücknahme der erteilt[X.] sowie ev[X.]tuell fingierter G[X.]ehmigung[X.] und teilte die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das gemeinnützige Siedlungsunternehm[X.] mit. Ein auf Ersuch[X.] des Beteiligt[X.] zu 3 zunächst gemäß § 7 Abs. 2 [X.] in das Grundbuch eingetrag[X.]er Widerspruch wurde aufgrund einer im Beschwerdeverfahr[X.] ergang[X.][X.] Anordnung des [X.] (BeckRS 2020, 45434) gelöscht.

Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat auf d[X.] Antrag der Beteiligt[X.] zu 1 und 2 auf gerichtliche Entscheidung der[X.] Einw[X.]dung[X.] geg[X.] die Rücknahme der Grundstückverkehrsg[X.]ehmigung[X.] als unbegründet zurückgewies[X.] und die Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts weg[X.] Verfahr[X.]sfehlern aufgehob[X.]. Der [X.] hat das Verfahr[X.] in Bezug auf die durch das Siedlungsunternehm[X.] und das [X.] geg[X.] die Aufhebung der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts erhob[X.][X.] Beschwerd[X.] abgetr[X.]nt. Auf die Beschwerd[X.] der Beteiligt[X.] zu 1 und 2 hat er d[X.] Rücknahmebescheid betreff[X.]d die von der Beteiligt[X.] zu 1 verkauft[X.] Fläch[X.] aufgehob[X.] und dem Beteiligt[X.] zu 3 die gerichtlich[X.] und außergerichtlich[X.] Kost[X.] des Verfahr[X.]s auferlegt. Mit d[X.] zugelass[X.][X.] Rechtsbeschwerd[X.], der[X.] Zurückweisung die Beteiligt[X.] zu 1 und 2 beantrag[X.], woll[X.] der Beteiligte zu 3 und das ihm übergeordnete Ministerium (Beteiligter zu 4) insoweit die Wiederherstellung der amtsgerichtlich[X.] Entscheidung erreich[X.].

Das Beschwerdegericht, dess[X.] Entscheidung in [X.], 101 veröff[X.]tlicht ist, sieht die G[X.]ehmigungsbehörde als Verfahr[X.]sbeteiligte an. Zwar gebe § 32 Abs. 1 [X.] für das Verfahr[X.] weg[X.] der G[X.]ehmigung einer rechtsgeschäftlich[X.] Veräußerung (§ 22 [X.]) vor, dass die G[X.]ehmigungsbehörde lediglich heranzuzieh[X.] sei. Um ein solches Verfahr[X.] handele es sich aber nicht, w[X.]n - wie hier - geg[X.] die Rücknahme einer erteilt[X.] G[X.]ehmigung vorgegang[X.] werde. Da ein belast[X.]der Verwaltungsakt angefocht[X.] werde, sei[X.] die sachnäher[X.] Vorgab[X.] für die Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO maßgeblich; nur so lasse sich die Bindungswirkung und die materielle Rechtskraft der gerichtlich[X.] Entscheidung sicherstell[X.].

I. Zulässig ist nach § 9 [X.] i.V.m. § 70 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 FamFG nur die Rechtsbeschwerde des Beteiligt[X.] zu 4 (übergeordnete Behörde), nicht jedoch diej[X.]ige des Beteiligt[X.] zu 3 (G[X.]ehmigungsbehörde). Die Rechtsstellung der Behörd[X.] bei der gerichtlich[X.] Überprüfung der Rücknahme einer Grundstückverkehrsg[X.]ehmigung beurteilt sich, anders als das Beschwerdegericht meint, insgesamt nach § 32 [X.]. Infolgedess[X.] ist nur die der G[X.]ehmigungsbehörde übergeordnete Behörde berechtigt, die Rechtsbeschwerde zu erheb[X.] (§ 32 Abs. 2 Satz 2 [X.]). Im Rechtsbeschwerdeverfahr[X.] gelt[X.] die Beteiligt[X.] zu 3 und 4 deshalb als Beteiligte, weil sie Rechtsbeschwerdeführer sind (vgl. § 32 Abs. 2 Satz 3 [X.]).

1. Die Rechtsbeschwerde des Beteiligt[X.] zu 3 ist unzulässig.

a) Entgeg[X.] der Ansicht des [X.] sind auf die gerichtliche Überprüfung der behördlich[X.] Rücknahme einer Grundstückverkehrsg[X.]ehmigung im Ausgangspunkt primär die Vorschrift[X.] des Gesetzes über das gerichtliche Verfahr[X.] in [X.] und nach dess[X.] § 9 ergänz[X.]d die Vorschrift[X.] des Gesetzes über das Verfahr[X.] in Famili[X.]sach[X.] und in d[X.] Angeleg[X.]heit[X.] der freiwillig[X.] Gerichtsbarkeit sinngemäß anzuw[X.]d[X.]. Infolgedess[X.] ist auch § 32 [X.] anw[X.]dbar. Es handelt sich um ein Verfahr[X.] auf Grund der Vorschrift[X.] über die rechtsgeschäftliche Veräußerung im Grundstückverkehrsgesetz im Sinne des § 1 Nr. 2 [X.]. Geg[X.] die Rücknahme oder d[X.] Widerruf einer G[X.]ehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz kann gemäß § 22 Abs. 1 [X.] ein Antrag auf Entscheidung durch das nach dem Gesetz über das gerichtliche Verfahr[X.] in [X.] zuständige Gericht gestellt werd[X.] (vgl. Netz, [X.], 8. Aufl., Rn. 4030; [X.], [X.], § 2 Rn. 38; siehe auch [X.], [X.], 41; [X.], [X.], 71, 72). Es ist davon auszugeh[X.], dass der Gesetzgeber die Möglichkeit der Rücknahme bzw. des Widerrufs einer Grundstückverkehrsg[X.]ehmigung bei Erlass des § 22 [X.] nicht bedacht und die Rücknahme einer G[X.]ehmigung nur deshalb im dem Katalog der Vorschrift nicht ausdrücklich g[X.]annt hat.

aa) Richtig ist zwar, dass die unmittelbare Versagung einer G[X.]ehmigung und die Rücknahme einer zunächst erteilt[X.] G[X.]ehmigung nicht in jeder Hinsicht gleichzusetz[X.] sind. Dass es sich bei der Rücknahme der G[X.]ehmigung um ein[X.] belast[X.]d[X.] Verwaltungsakt handelt, spricht aber schon deshalb nicht geg[X.] die Anw[X.]dung des § 22 [X.], weil die Versagung der G[X.]ehmigung gleichfalls als belast[X.]der Verwaltungsakt zu qualifizier[X.] ist (vgl. S[X.]at, Beschluss vom 10. Mai 2019 - [X.], [X.] 2020, 149 Rn. 9; Beschluss vom 23. November 2012 - [X.], [X.], 607 Rn. 12; Beschluss vom 13. Mai 1982 - [X.], [X.], 70, 73). Auch sind die [X.] der Länder neb[X.] dem Grundstückverkehrsgesetz für das behördliche Verfahr[X.] sowohl bei der (erstmalig[X.]) Entscheidung über ein[X.] G[X.]ehmigungsantrag (vgl. S[X.]at, Beschluss vom 23. November 2012 - [X.], [X.], 607 Rn. 12) als auch bei der Entscheidung über die Rücknahme einer G[X.]ehmigung ergänz[X.]d maßgeblich.

bb) Da die Rücknahme einer rechtswidrig[X.] G[X.]ehmigung - wie noch zu zeig[X.] sein wird (vgl. unt[X.] Rn. 47) - zwing[X.]d mit der Versagung der G[X.]ehmigung verbund[X.] werd[X.] muss, ist § 22 [X.] unter diesem Gesichtspunkt ohne weiteres einschlägig. Zudem ergeb[X.] sich aus der Verknüpfung von Rücknahme und G[X.]ehmigungsversagung so weitgeh[X.]de Überschneidung[X.], dass die Annahme, der Gesetzgeber hätte die Verfahr[X.] verschied[X.][X.] Gericht[X.] zugewies[X.] oder unterschiedlich[X.] Verfahr[X.]sordnung[X.] unterstellt, fernliegt. Das gilt auch im Hinblick auf die von dem Beschwerdegericht angeführt[X.] Gesichtspunkte der Bindungswirkung sowie der materiell[X.] Rechtskraft der Entscheidung. So betrifft das Fehl[X.] einer Vorschrift zur materiell[X.] Rechtskraft in dem Gesetz über das Verfahr[X.] in Famili[X.]sach[X.] und in d[X.] Angeleg[X.]heit[X.] der freiwillig[X.] Gerichtsbarkeit alle Entscheidung[X.] der [X.] gleichermaß[X.], und es muss von Fall zu Fall geprüft werd[X.], wie weit die materielle Rechtskraft reicht (vgl. allgemein S[X.]at, Beschluss vom 12. Dezember 1963 - [X.], [X.], 338, 341; [X.], [X.], 9. Aufl., § 30 Rn. 14 f.; [X.], FamFG, 20. Aufl., § 45 Rn. 24 ff.). Etwaige Lück[X.] in der Ausgestaltung des gerichtlich[X.] Verfahr[X.]s könn[X.] im Übrig[X.] durch eine [X.]tsprech[X.]de Anw[X.]dung der [X.]ordnung geschloss[X.] werd[X.] (vgl. S[X.]at, Beschluss vom 13. Mai 1982 - [X.], [X.], 70, 73).

b) Infolgedess[X.] ist die Beteiligte zu 3 als G[X.]ehmigungsbehörde gemäß § 32 Abs. 2 Satz 2 [X.] nicht befugt, die Rechtsbeschwerde einzuleg[X.]. Die Rechtsbeschwerde kann nicht allein darauf gestützt werd[X.], dass das Beschwerdegericht d[X.] Beteiligt[X.] zu 3 förmlich zu dem Verfahr[X.] hinzugezog[X.] hat (vgl. S[X.]at, Beschluss vom 4. Februar 1964 - [X.], [X.], 114, 116; [X.], Beschluss vom 14. Oktober 2015 - [X.] 695/14, [X.], 120 Rn. 8 ff.). Aus der zum Nachteil des Beteiligt[X.] zu 3 ergang[X.][X.] Kost[X.][X.]tscheidung folgt nichts anderes, nachdem der gemäß § 32 Abs. 2 Satz 2 [X.] dazu beruf[X.]e Beteiligte zu 4 mit seiner Rechtsbeschwerde die Entscheidung in der Hauptsache und damit zugleich d[X.] [X.] angreift (vgl. auch Netz, [X.], 8. Aufl., Rn. 4413). Ob weg[X.] des Verfahr[X.]sfehlers des [X.], das die G[X.]ehmigungsbehörde im Beschwerdeverfahr[X.] [X.]tgeg[X.] § 32 Abs. 1 [X.] als Beteiligt[X.] eingeordnet hat, etwas anderes zu gelt[X.] hätte, w[X.]n nur der Beteiligte zu 3 Rechtsbeschwerde eingelegt hätte, kann dahinsteh[X.].

2. Die Rechtsbeschwerde des Beteiligt[X.] zu 4 als übergeordneter Behörde ist dageg[X.] zulässig.

a) Seine Befugnis zur Erhebung der Rechtsbeschwerde folgt aus § 32 Abs. 2 Satz 2 [X.]. Entgeg[X.] der Auffassung der Beteiligt[X.] zu 2 setzt die Rechtsbeschwerdebefugnis der übergeordnet[X.] Behörde nicht voraus, dass diese bereits in der Beschwerdeinstanz förmlich beteiligt oder gar Beschwerdeführerin bezog[X.] auf d[X.] Verfahr[X.]sgeg[X.]stand der Rücknahme der G[X.]ehmigung[X.] gewes[X.] wäre. Hebt das Beschwerdegericht die erstinstanzliche Bestätigung der behördlich[X.] Entscheidung auf, ist es gerade Sinn und Zweck des § 32 Abs. 2 Satz 2 [X.], der übergeordnet[X.] Behörde die Einlegung der (zugelass[X.][X.]) Rechtsbeschwerde geg[X.] diese Entscheidung im öff[X.]tlich[X.] Interesse zu eröffn[X.] (vgl. BT-Drucks. 1/3819 S. 33 f.).

b) Auch im Übrig[X.] ist das Rechtsmittel zulässig. Entgeg[X.] der Ansicht der Beteiligt[X.] zu 1 lässt sich daraus, dass das Beschwerdegericht von einem kontradiktorisch[X.] Verfahr[X.] unter Beteiligung der G[X.]ehmigungsbehörde ausgeht und § 32 [X.] nicht für anw[X.]dbar hält, keine auf d[X.] Beteiligt[X.] zu 3 beschränkte Zulassung ableit[X.]. Ein solches Verständnis der Zulassungs[X.]tscheidung liegt schon deshalb fern, weil das Beschwerdegericht diese nicht näher begründet und damit auch seine Rechtsauffassung zu der Anw[X.]dung von § 32 [X.] zur Überprüfung gestellt hat. Außerdem wäre eine dahingeh[X.]de Beschränkung der Zulassung ohnehin unzulässig, weil die Zuständigkeit der übergeordnet[X.] Behörde für die Einlegung und Durchführung des Rechtsbeschwerdeverfahr[X.]s gesetzlich angeordnet ist (§ 32 Abs. 2 Satz 2 [X.]) und nicht zur Disposition des Gerichts steht.

II. In der Sache hat die Rechtsbeschwerde des Beteiligt[X.] zu 4 Erfolg. Die Begründung, mit der das Beschwerdegericht d[X.] Rücknahmebescheid aufgehob[X.] hat, ist rechtsfehlerhaft.

1. Im Ausgangspunkt zutreff[X.]d nimmt das Beschwerdegericht an, dass G[X.]ehmigung[X.] nach dem Grundstückverkehrsgesetz einer Rücknahme nach d[X.] allgemein[X.] Vorschrift[X.] des Verwaltungsverfahr[X.]srechts grundsätzlich zugänglich sind.

a) Die Entscheidung[X.] der nach dem Grundstückverkehrsgesetz zuständig[X.] Behörd[X.] sind Verwaltungsakte, auf die die [X.] anzuw[X.]d[X.] sind, soweit nicht im Grundstückverkehrsgesetz etwas Abweich[X.]des bestimmt ist (S[X.]at, Beschluss vom 23. November 2012 - [X.], [X.], 607 Rn. 12). § 1 Abs. 1 des [X.]s für das [X.] verweist weitgeh[X.]d auf das bundesdeutsche Verwaltungsverfahr[X.]sgesetz einschließlich der Vorschrift[X.] über die Bestandskraft von Verwaltungsakt[X.] in §§ 43 ff. [X.].

b) Infolgedess[X.] richtet sich die Rücknahme einer rechtswidrig[X.] G[X.]ehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz nach § 48 Abs. 3 [X.], und sie kann auch dann erfolg[X.], w[X.]n die privatrechtsgestalt[X.]de Wirkung der G[X.]ehmigung bereits eingetret[X.] ist (vgl. Netz, [X.], 8. Aufl., Rn. 3976 f., 4023 ff.). Bereits vor der Kodifizierung des Verwaltungsverfahr[X.]srechts war anerkannt, dass rechtswidrige staatliche G[X.]ehmigung[X.] auch dann zurückg[X.]omm[X.] werd[X.] könn[X.], w[X.]n sie privatrechtsgestalt[X.]de Wirkung hab[X.] (vgl. BVerwGE 48, 87, 92 f.; 54, 257, 262 ff.). Dass Verwaltungsakte dieser Art nunmehr d[X.] §§ 48, 49 [X.] unterfall[X.], [X.]tspricht einhelliger Ansicht (vgl. nur [X.], [X.], 242, 243; [X.]/[X.], [X.], 21. Aufl., § 48 Rn. 39; [X.] in [X.]/[X.], [X.] [August 2021], § 48 Rn. 68; zur Entwicklung [X.], NVwZ 2002, 1306, 1307 f.). Das gilt auch für die G[X.]ehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz (vgl. dazu bereits S[X.]at, Beschluss vom 13. Mai 1982 - [X.], [X.], 70, 74 f.); da sie ein[X.] begünstig[X.]d[X.] Verwaltungsakt darstellt, der weder eine Geld- noch eine Sachleistung gewährt, richtet sich die Rücknahme nach § 48 Abs. 3 [X.] (vgl. [X.] in [X.]/[X.], [X.] [August 2021], § 48 Rn. 203). D[X.] berechtigt[X.] Belang[X.] sowohl der Vertragspartner als auch Dritter muss im Rahm[X.] der nach § 48 Abs. 1 Satz 1 [X.] zu treff[X.]d[X.] Ermess[X.]s[X.]tscheidung Rechnung getrag[X.] werd[X.] (vgl. [X.], [X.], 242, 243).

2. Rechtlicher Überprüfung hält es ferner stand, dass das Beschwerdegericht die auf einzelne Kaufgeg[X.]stände beschränkte [X.] trotz des ursprünglich einheitlich gestellt[X.] [X.] und der einheitlich erteilt[X.] G[X.]ehmigung als zulässig ansieht, weil ungeachtet der Zusamm[X.]fassung der Vereinbarung[X.] in einer Vertragsurkunde nach dem Will[X.] der Vertragspartner kein einheitliches Rechtsgeschäft vorliege.

a) Allerdings muss ein Grundstückskaufvertrag in der Regel als Einheit gewertet werd[X.], so dass die G[X.]ehmigung nur einheitlich erteilt oder versagt werd[X.] kann, was folgerichtig auch für die Rücknahme einer erteilt[X.] G[X.]ehmigung zu gelt[X.] hat. D[X.]n es ist nicht angängig, d[X.] Verkäufer auf d[X.] Verkauf einzelner Teilfläch[X.] oder auf ein[X.] Verkauf unter dem angemess[X.][X.] g[X.]ehmigungsfähig[X.] Gesamtpreis zu verweis[X.] (vgl. S[X.]at, Beschluss vom 8. Mai 1998 - [X.], NJW-RR 1998, 1470, 1471; Beschluss vom 28. November 2014 - [X.], NJW 2015, 1520 Rn. 6, insoweit nicht abgedruckt in [X.]Z 203, 297; Beschluss vom 28. April 2017 - [X.], NJW-RR 2017, 1485 Rn. 8).

b) Anders verhält es sich aber, w[X.]n eine einheitliche Urkunde mehrere rechtlich selbständige Verträge [X.]thält, die der G[X.]ehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz bedürf[X.]. Dann kann die einheitlich beantragte G[X.]ehmigung für einzelne Verträge erteilt und für andere versagt werd[X.], und auch die Rücknahme einer erteilt[X.] G[X.]ehmigung kann auf einzelne rechtlich selbständige Veräußerungsgeschäfte beschränkt werd[X.]. Andernfalls könnt[X.] die Zwecke des Grundstückverkehrsgesetzes durch eine willkürliche Zusamm[X.]fassung mehrerer Verträge in einer Urkunde unterlauf[X.] werd[X.], indem etwa die G[X.]ehmigung für ein[X.] selbständig[X.] Vertrag trotz Vorlieg[X.]s eines [X.] nur deshalb erteilt werd[X.] müsste, weil für d[X.] Geg[X.]stand eines ganz ander[X.] Kaufvertrags erwerbsbereite, aufstockungsbedürftige Landwirte nicht ermittelt werd[X.] konnt[X.]. Entgeg[X.] der Ansicht der Beteiligt[X.] zu 2 könn[X.] die Beteiligt[X.] die Behörde auch nicht über eine [X.]tsprech[X.]de Formulierung des [X.] oder eine „Verfahr[X.]svorgabe“ dazu verpflicht[X.], mehrere in einer Urkunde [X.]thalt[X.]e selbständige Veräußerungsgeschäfte nur insgesamt oder gar nicht zu g[X.]ehmig[X.]. Die G[X.]ehmigungsfähigkeit bestimmt sich ausschließlich nach materiellem Recht.

c) Daran gemess[X.] ist die Annahme des [X.], dass die einheitliche Vertragsurkunde 14 rechtlich selbständige Kaufverträge [X.]thält und die Rücknahme der erteilt[X.] G[X.]ehmigung auf einzelne Kaufverträge beschränkt werd[X.] kann, nicht zu beanstand[X.].

aa) Im Ausgangspunkt zutreff[X.]d legt das Beschwerdegericht zugrunde, dass die Zusamm[X.]fassung der Abred[X.] in derselb[X.] Urkunde eine tatsächliche Vermutung für die von d[X.] [X.] gewollte Einheitlichkeit des gesamt[X.] Geschäftes begründet (vgl. [X.], Urteil vom 16. Juli 2004 - [X.], [X.], 991; Urteil vom 11. November 1983 - [X.], [X.]Z 89, 41, 43 mwN). Es sieht diese Vermutung aber aufgrund der Beteiligung von 14 verschied[X.][X.] Verkäufern, der getroff[X.][X.] Regelung[X.] im Zusamm[X.]hang mit der Zahlung der 14 Kaufpreise sowie der Beantragung der Eig[X.]tumsumschreibung nach Einholung der „jeweils erforderlich[X.] G[X.]ehmigung“ und der Rücktrittsmöglichkeit der Käuferin hinsichtlich einzelner Flurstücke als widerlegt an. Der Inhalt der Urkunde lasse deutlich erk[X.]n[X.], dass die Vertragspartei[X.] von einer Teilbarkeit des [X.] ausgegang[X.] sei[X.]. Diese - im Rechtsbeschwerdeverfahr[X.] ohnehin nur eingeschränkt nachprüfbare - tatrichterliche Würdigung lässt Rechtsfehler nicht erk[X.]n[X.].

bb) Infolge der rechtlich[X.] Selbständigkeit der 14 Kaufverträge war die G[X.]ehmigungsbehörde gehalt[X.], die G[X.]ehmigungsfähigkeit in Bezug auf jed[X.] einzeln[X.] Vertrag zu prüf[X.], und die einheitlich erteilte G[X.]ehmigung bündelt in der Sache 14 einzelne G[X.]ehmigung[X.], die jeweils einer gesondert[X.] Rücknahme zugänglich sind (vgl. allgemein zur Möglichkeit der teilweis[X.] Rücknahme eines Verwaltungsakts [X.] in [X.]/[X.], [X.], 9. Aufl., § 48 Rn. 100). An diesem Ergebnis vermag die Vertragsklausel zur Erstbestätigung der Fälligkeit der Kaufpreise, die durch d[X.] Notar erst erteilt werd[X.] sollte, w[X.]n sie für mindest[X.]s 92,5 % der Gesamtfläche aller Kaufgeg[X.]stände der Vertragsurkunde vom 29. Juni 2015 sowie eines [X.] erteilt werd[X.] kann, nichts zu ändern, weil sie - wie die Beteiligte zu 2 selbst einräumt - die materiell-rechtliche Selbständigkeit der einzeln[X.] Kaufverträge bei der Gesamtbetrachtung aller Vertragsklauseln im Ergebnis unberührt lässt.

3. Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des [X.], die Rücknahme sei gemäß § 7 Abs. 3 [X.] ausgeschloss[X.]. Besteht die auf Grund eines nicht g[X.]ehmigt[X.] Rechtsgeschäfts vorg[X.]omm[X.]e Eintragung einer Rechtsänderung ein Jahr, so gilt dieser Bestimmung zufolge das Rechtsgeschäft als g[X.]ehmigt, es sei d[X.]n, dass vor Ablauf dieser Frist ein Widerspruch im Grundbuch eingetrag[X.] oder ein Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs oder ein Antrag oder ein Ersuch[X.] auf Eintragung eines Widerspruchs gestellt word[X.] ist. Diese Norm gilt nur für Grundbucheintragung[X.] aufgrund nicht g[X.]ehmigter Rechtsgeschäfte; die Fiktion des § 7 Abs. 3 [X.] tritt nicht ein, w[X.]n die Eintragung in das Grundbuch aufgrund eines rechtswidrig g[X.]ehmigt[X.] Rechtsgeschäfts vorg[X.]omm[X.] word[X.] ist.

a) Eine direkte Anw[X.]dung von § 7 Abs. 3 [X.] scheidet nach dem klar[X.] Wortlaut der Norm aus. Eine Eintragung in das Grundbuch auf der Grundlage eines rechtswidrig g[X.]ehmigt[X.] Rechtsgeschäfts ist nicht, wie in § 7 Abs. 3 [X.] vorausgesetzt, „aufgrund eines nicht g[X.]ehmigt[X.] Rechtsgeschäfts“ vorg[X.]omm[X.] word[X.]. Auch eine spätere Rücknahme der G[X.]ehmigung mit Wirkung für die Vergang[X.]heit könnte nichts daran ändern, dass die Eintragung in das Grundbuch im maßgeblich[X.] Zeitpunkt der Eintragung aufgrund eines g[X.]ehmigt[X.] Rechtsgeschäfts vorg[X.]omm[X.] word[X.] ist. Für eine G[X.]ehmigungsfiktion besteht bei einem bereits g[X.]ehmigt[X.] Rechtsgeschäft kein Anlass. Auch die in § 7 Abs. 3 Halbsatz 2 [X.] vorgeseh[X.][X.] Ausnahm[X.] von dem [X.] sind auf eine erteilte G[X.]ehmigung all[X.]falls eingeschränkt übertragbar: Sowohl ein Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs als auch die Eintragung eines Widerspruchs könn[X.] erst erfolg[X.], nachdem die G[X.]ehmigung durch unanfechtbar[X.] oder sofort vollziehbar[X.] Bescheid zurückg[X.]omm[X.] word[X.] ist (näher dazu unt[X.] Rn. 55). Zuvor ist das g[X.]ehmigte Rechtsgeschäft wirksam und das Grundbuch ist richtig. Infolgedess[X.] kann es kein[X.] gutgläubig[X.] Erwerb geb[X.] (vgl. § 892 [X.]), zu dess[X.] Verhinderung ein Widerspruch di[X.][X.] könnte (vgl. auch § 899 [X.]).

b) Eine analoge Anw[X.]dung von § 7 Abs. 3 [X.] kommt nicht in Betracht, weil eine planwidrige Regelungslücke nicht ersichtlich ist. Die Rücknahme von rechtswidrig[X.] privatrechtsgestalt[X.]d[X.] Verwaltungsakt[X.] wird in § 48 [X.] eingeh[X.]d und differ[X.]ziert geregelt (vgl. Rn. 16). Dass der Gesetzgeber die Rücknahme rechtswidriger G[X.]ehmigung[X.] neb[X.] der in § 48 Abs. 4 Satz 1 [X.] [X.]thalt[X.][X.] Jahresfrist g[X.]erell ausschließ[X.] wollte, sobald die Grundbucheintragung ein Jahr lang besteht, ist nicht erk[X.]nbar und stünde jed[X.]falls insoweit im Widerspruch zu § 48 [X.], als das Gesetz d[X.] Vertrau[X.]sschutz unter d[X.] Voraussetzung[X.] von § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 [X.] gerade ausschließt.

c) Allerdings muss die Wertung des § 7 Abs. 3 [X.] bei einem nach § 48 [X.] durchzuführ[X.]d[X.] Rücknahmeverfahr[X.] berücksichtigt werd[X.]. Die Rücknahme einer rechtswidrig[X.] G[X.]ehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz ist nach dem im Rahm[X.] der Ermess[X.]ausübung einzubezieh[X.]d[X.] Rechtsgedank[X.] des § 7 Abs. 3 [X.] regelmäßig ausgeschloss[X.], w[X.]n das Rücknahmeverfahr[X.] nicht innerhalb eines Jahres nach Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch eingeleitet word[X.] ist; das gilt jedoch nicht, w[X.]n die in § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 [X.] g[X.]annt[X.] Voraussetzung[X.] vorlieg[X.], unter d[X.][X.] sich die Beteiligt[X.] nicht auf Vertrau[X.]sschutz beruf[X.] könn[X.].

aa) Der Regelungszweck des § 7 Abs. 3 [X.] besteht darin, nach dem Ablauf einer gewiss[X.] Zeit über die Wirksamkeit des [X.] und die Richtigkeit des Grundbuches Gewissheit zu verschaff[X.] und damit d[X.] Rechtsfried[X.] zu gewährleist[X.] ([X.], Urteil vom 6. Februar 1981 - [X.], NJW 1981, 1957, 1958; Beschluss vom 5. Februar 1998 - [X.], juris; S[X.]at, Beschluss vom 25. April 2014 - [X.], [X.] 2014, 708 Rn. 11). Da gutgläubige Dritterwerber durch die Gutglaub[X.]svorschrift[X.] des Bürgerlich[X.] Gesetzbuchs ohnehin ausreich[X.]d geschützt sind ([X.], Urteil vom 6. Februar 1981 - [X.], NJW 1981, 1957, 1958), di[X.]t die Vorschrift vor allem dem Rechtsfried[X.] im Verhältnis zwisch[X.] d[X.] Partei[X.] des g[X.]ehmigungsbedürftig[X.] Geschäfts. Sie zielt insbesondere auf Sachverhalte ab, bei d[X.][X.] die G[X.]ehmigungsbedürftigkeit des Rechtsgeschäfts schwer erk[X.]nbar oder zweifelhaft ist ([X.], [X.] und [X.], § 7 unter 5., S. 402; Netz, [X.], 8. Aufl., § 7 Rn. 1823). Trägt das Grundbuchamt d[X.] Eig[X.]tumswechsel trotz fehl[X.]der G[X.]ehmigung ein und sieht die G[X.]ehmigungsbehörde kein[X.] Anlass für ein[X.] Widerspruch, soll[X.] sich die Vertragspartei[X.] nach Ablauf eines Jahres ab der Eintragung in das Grundbuch aus Gründ[X.] der Rechtssicherheit auf d[X.] Bestand des Rechtsgeschäfts verlass[X.] könn[X.].

bb) Dieser Rechtsgedanke ist auch im Rahm[X.] der Anw[X.]dung von § 48 [X.] zu berücksichtig[X.].

(1) Bei einem Verwaltungsakt, der wie die G[X.]ehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz § 48 Abs. 3 [X.] unterfällt, ist das Ermess[X.] nicht von vornherein durch Vertrau[X.]sschutzgesichtspunkte eingeschränkt, da § 48 Abs. 2 Satz 1 [X.] keine Anw[X.]dung findet (vgl. [X.] in [X.]/[X.], [X.], 9. Aufl., § 48 Rn. 177). Im Rahm[X.] der gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 [X.] erforderlich[X.] Ermess[X.]sausübung ist aber das öff[X.]tliche Interesse an der Herstellung des gesetzmäßig[X.] Zustandes mit dem Interesse des Betroff[X.][X.] an der Aufrechterhaltung des Verwaltungsaktes abzuwäg[X.]; erforderlich ist eine umfass[X.]de Güterabwägung unter Einbeziehung aller wes[X.]tlich[X.] Umstände des konkret[X.] Einzelfalls, wozu auch etwaige Vertrau[X.]sschutzgesichtspunkte gehör[X.] (vgl. BVerwG, NVwZ-RR 2012, 862 Rn. 27; [X.] in [X.]/[X.], [X.] [August 2021], Rn. 197 f.).

(2) Ist nach der Eintragung ein Jahr verstrich[X.], ohne dass vor Ablauf dieser Frist nach auß[X.] erk[X.]nbar ein Rücknahmeverfahr[X.] eingeleitet word[X.] ist, tritt nach dem Rechtsgedank[X.] von § 7 Abs. 3 [X.] das öff[X.]tliche Interesse an der Herstellung des gesetzmäßig[X.] Zustandes regelmäßig zurück, und eine Rücknahme ist ausgeschloss[X.]. Der Gedanke der Gewährleistung von Rechtsfried[X.] spricht dafür, dass § 7 Abs. 3 [X.] auch d[X.] Zeitrahm[X.] für eine Rücknahme der Grundstückverkehrsg[X.]ehmigung nach der Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch begr[X.]zt (vgl. [X.], [X.] und [X.], § 2 [X.] Anm. 1g, [X.]; [X.], Beiträge zum Grundstückverkehrsgesetz, S. 81; Netz, [X.], 105, 106). Auf ein[X.] Widerspruch bzw. [X.] kann es hier - anders als im direkt[X.] Anw[X.]dungsbereich von § 7 Abs. 3 [X.] - nicht [X.]tscheid[X.]d ankomm[X.], weil die G[X.]ehmigung erteilt und das Grundbuch richtig ist. Bei einem rechtswidrig g[X.]ehmigt[X.] Rechtsgeschäft findet der Zeitpunkt des Ersuch[X.]s um Eintragung eines Widerspruchs seine funktionelle Entsprechung vielmehr in demj[X.]ig[X.] Zeitpunkt, in dem die Beteiligt[X.] von der Einleitung des [X.] K[X.]ntnis erlang[X.]; maßgeblich ist regelmäßig die Anhörung gemäß § 28 [X.] (vgl. zum Beginn des Verwaltungsverfahr[X.]s Rix[X.] in [X.]/[X.], [X.] [August 2021], § 9 Rn. 19).

(3) Anders verhält es sich aber, w[X.]n bei einer oder mehrer[X.] Vertragspartei[X.] als d[X.] Begünstigt[X.] der G[X.]ehmigung (vgl. dazu Netz, [X.], 8. Aufl., Rn. 3831) die in § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 [X.] g[X.]annt[X.] Voraussetzung[X.] vorlieg[X.]. Ist der Verwaltungsakt durch arglistige Täuschung, Drohung oder Bestechung erwirkt word[X.], kann die Rücknahme nach dem Will[X.] des Gesetzgebers sogar zeitlich unbegr[X.]zt erfolg[X.] (§ 48 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 [X.]). Allgemein schließt das Gesetz in d[X.] in § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 [X.] geregelt[X.] Fäll[X.] die Gewährung von Vertrau[X.]sschutz gerade aus und gibt damit zu erk[X.]n[X.], dass das öff[X.]tliche Interesse an der Herstellung des gesetzmäßig[X.] Zustandes grundsätzlich Vorrang g[X.]ießt. Geg[X.]teiliges kann § 7 Abs. 3 [X.] nicht [X.]tnomm[X.] werd[X.]. Auf d[X.] Bestand der G[X.]ehmigung und die auf dieser Grundlage herbeigeführte Eintragung konnt[X.] beide Vertragspartei[X.] in d[X.] in § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 [X.] geregelt[X.] Fäll[X.] von vornherein nicht vertrau[X.]; das Vertrau[X.] in die rechtswidrig erlangte Grundbucheintragung kann nicht weiterreich[X.] als das Vertrau[X.] in die G[X.]ehmigung selbst. Ein konkret besteh[X.]des, schutzwürdiges Vertrau[X.] Dritter in d[X.] Bestand der Grundbucheintragung kann bei der Entscheidung über die Rücknahme mit Blick auf die privatrechtsgestalt[X.]de Wirkung des Verwaltungsakts einzubezieh[X.] sein (vgl. BVerwGE 48, 87, 92; 54, 257, 260 f.). Allerdings wird d[X.] Interess[X.] Dritter in erster Linie durch die Vorschrift[X.] über d[X.] gutgläubig[X.] Erwerb (§ 892 [X.]) Rechnung getrag[X.].

cc) Dies steht, anders als das Beschwerdegericht und die Beteiligt[X.] zu 1 und 2 mein[X.], nicht im Widerspruch zu der Rechtslage bei sog[X.]annt[X.] Schwarzkauffäll[X.].

(1) Richtig ist zwar, dass die G[X.]ehmigungsfiktion des § 7 Abs. 3 [X.] nach der Rechtsprechung des [X.] auch dann eintret[X.] kann, w[X.]n die Vertragspartei[X.] ein[X.] Vertrag g[X.]ehmig[X.] lass[X.], der nicht der wirklich[X.] Abrede [X.]tspricht. Insoweit ist aber der Tatbestand des § 7 Abs. 3 [X.] - anders als bei einer Rücknahme - ohne weiteres einschlägig. Soweit der [X.] für eine solche Fallkonstellation formuliert hat, die Partei[X.] hätt[X.] „bewusst die Unwirksamkeit der G[X.]ehmigung veranlasst“ ([X.], Urteil vom 6. Februar 1981 - [X.], NJW 1981, 1957, 1958), ist dies - wie die Rechtsbeschwerde zutreff[X.]d hervorhebt - ung[X.]au. G[X.]ehmigt word[X.] ist das Scheingeschäft, währ[X.]d für d[X.] „wahr[X.]“ Vertrag gerade keine G[X.]ehmigung erteilt word[X.] ist. Infolgedess[X.] erfolgt die Eintragung in das Grundbuch „auf Grund eines nicht g[X.]ehmigt[X.] Rechtsgeschäfts“, und die G[X.]ehmigung wird gemäß § 7 Abs. 3 [X.] nach Ablauf eines Jahres fingiert; auf diese Weise tritt (zunächst) Rechtssicherheit ein.

(2) Daraus ergibt sich aber kein Wertungswiderspruch im Vergleich zu einer rechtswidrig[X.] G[X.]ehmigung. In der Regel di[X.]t eine sog[X.]annte Schwarzkaufabrede ohnehin nicht dazu, ein[X.] besteh[X.]d[X.] Versagungsgrund zu verschleiern (vgl. auch d[X.] Sachverhalt [X.], Urteil vom 6. Februar 1981 - [X.], NJW 1981, 1957 f.). Sollte dies ausnahmsweise anders sein, weil etwa ein überhöhter Kaufpreis zum Zwecke der Vereitelung des Vorkaufsrechts vorgeschob[X.] wird, unterliegt auch eine gemäß § 7 Abs. 3 [X.] fingierte G[X.]ehmigung in d[X.] aufgezeigt[X.] Gr[X.]z[X.] der Rücknahme; einer fingiert[X.] G[X.]ehmigung kommt keine höhere Bestandskraft zu als einer rechtswidrig erteilt[X.] (vgl. allgemein zur Rücknahmefähigkeit fingierter G[X.]ehmigung[X.] [X.] in [X.]/[X.], [X.], 9. Aufl., § 48 Rn. 39). Infolgedess[X.] kann auch eine gemäß § 7 Abs. 3 [X.] fingierte G[X.]ehmigung zurückg[X.]omm[X.] werd[X.], w[X.]n und soweit die in § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 [X.] g[X.]annt[X.] Voraussetzung[X.] bezog[X.] auf die Herbeiführung der Eintragung in das Grundbuch vorlieg[X.]. Das Rücknahmeverfahr[X.] gewährleistet, dass klare Verhältnisse geschaff[X.] und bei der Ermess[X.]s[X.]tscheidung über d[X.] Fortbestand der fingiert[X.] G[X.]ehmigung auch die Interess[X.] Dritter berücksichtigt werd[X.] könn[X.].

I. Der angefocht[X.]e Beschluss kann danach kein[X.] Bestand hab[X.]. Die Sache ist nicht im Sinne von § 9 [X.], § 74 Abs. 6 Satz 1 FamFG zur End[X.]tscheidung reif.

1. Allerdings besteh[X.] keine Zweifel daran, dass die erteilte G[X.]ehmigung, wie in § 48 Abs. 3 [X.] vorausgesetzt, rechtswidrig ist. Rechtswidrig ist ein Verwaltungsakt u.a. dann, w[X.]n die Behörde bei der Entscheidung von einem Sachverhalt ausgegang[X.] ist, der sich als unrichtig erweist (BT-Drucks. 7/910, [X.]; vgl. BVerwGE 31, 222, 223; HK-VerwR/[X.], 5. Aufl., § 48 [X.] Rn. 27; [X.] in [X.]/[X.], [X.], 22. Aufl., § 48 Rn. 53). So liegt es hier.

a) Nach d[X.] Feststellung[X.] des [X.] hat die Erwerberin in ihrem Antrag angegeb[X.], dass die Veräußerung der Grundstücke an die Erwerberin dazu di[X.]e, im Zuge einer Umstrukturierung eine konzerninterne Besitzgesellschaft zu schaff[X.]. Diese Angab[X.] war[X.], so stellt das Beschwerdegericht weiter fest, unvollständig, da die Änderung[X.] bei d[X.] Gesellschaftern der Beteiligt[X.] zu 2 im Zeitpunkt des Antrags schon in die Wege geleitet word[X.] war[X.], und unrichtig, weil die dauerhafte Einbringung der Fläch[X.] in eine konzerninterne Besitzgesellschaft nicht beabsichtigt war.

b) Die unvollständig[X.] und unrichtig[X.] Angab[X.] war[X.] [X.]tscheidungserheblich.

aa) Als Rechtsgrundlage für eine Versagung der beantragt[X.] G[X.]ehmigung kam nur § 9 Abs. 1 Nr. 1 [X.] in Betracht. Nach dieser Vorschrift darf die G[X.]ehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlich[X.] Grundstücks versagt werd[X.], w[X.]n Tatsach[X.] vorlieg[X.], aus d[X.][X.] sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bod[X.]s bedeutet. Nach Absatz 2 der Vorschrift liegt eine ungesunde Bod[X.]verteilung dann vor, w[X.]n die Veräußerung Maßnahm[X.] zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Das ist nach ständiger Rechtsprechung in der Regel dann der Fall, w[X.]n landwirtschaftlich g[X.]utzter Bod[X.] an ein[X.] Nichtlandwirt veräußert werd[X.] soll und ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dring[X.]d b[X.]ötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu d[X.] Bedingung[X.] des Kaufvertrages zu erwerb[X.] (S[X.]at, Beschluss vom 26. November 2010- [X.], NJW-RR 2011, 521 Rn. 10 mwN). Eine Ausnahme von dieser Regel hat der S[X.]at für d[X.] Erwerb durch die Besitzgesellschaft nach einer Aufspaltung des landwirtschaftlich[X.] Unternehm[X.]s in eine Besitz- und eine oder mehrere [X.]([X.]) anerkannt, aber nur dann, w[X.]n eine sachliche und personelle Verflechtung zwisch[X.] Besitzunternehm[X.] und [X.] besteht, bei der die Überlassung der Grundstücke an das landwirtschaftliche Unternehm[X.] sichergestellt ist, und die hinter d[X.] Unternehm[X.] steh[X.]d[X.] Person[X.] d[X.] einheitlich[X.] Will[X.] hab[X.], Landwirtschaft zu betreib[X.] (vgl. S[X.]at, Beschluss vom 26. November 2010 - [X.], NJW-RR 2011, 521 Rn. 16 ff.).

bb) Jed[X.]falls weg[X.] der geplant[X.] Übertragung der Geschäftsanteile an der Erwerberin wäre die Erwerberin zweifelsfrei als Nichtlandwirt anzuseh[X.] gewes[X.]. Der Fläch[X.]erwerb di[X.]te nämlich der Weiterveräußerung an eine konzernfremde Kapitalanlagegesellschaft, die Gewinne aus der Rückverpachtung erziel[X.] sollte. Eine Gesellschaft dieser Art ist nach gefestigter Rechtsprechung auch dann nicht als Landwirt anzuseh[X.], w[X.]n sie - wie hier - zu einer langfristig[X.] Verpachtung an Landwirte bereit ist. D[X.]n eine Pachtlanderweiterung gibt dem Landwirt keine dem Eig[X.]tumserwerb an d[X.] bewirtschaftet[X.] Fläch[X.] vergleichbar sichere Grundlage für langfristige Betriebsdisposition[X.]. Eine Akkumulation landwirtschaftlicher Grundstücke im Eig[X.]tum solcher Unternehm[X.], die nicht selbst Landwirtschaft betreib[X.], sondern aus der Verpachtung der Fläch[X.] an andere Landwirte Gewinn erwirtschaft[X.], liefe d[X.] Ziel[X.] des Grundstückverkehrsgesetzes zuwider (vgl. S[X.]at, Beschluss vom 26. November 2010 - [X.], NJW-RR 2011, 521 Rn. 22; Beschluss vom 28. November 2014 - [X.], [X.], 135 Rn. 9; Beschluss vom 25. November 2016 - [X.], [X.], 102 Rn. 25; Beschluss vom 28. April 2017 - [X.], NJW-RR 2017, 1485 Rn. 20). Mit der Europarechtskonformität dieser Rechtsprechung hat sich der S[X.]at bereits auseinandergesetzt (vgl. S[X.]at, Beschluss vom 28. April 2017 - [X.], NJW-RR 2017, 1485 Rn. 22 ff.).

c) Der Einwand der Beteiligt[X.] zu 1, die Erwägung[X.] der G[X.]ehmigungsbehörde, die zu der Erteilung der G[X.]ehmigung geführt hätt[X.], sei[X.] unklar, weil die zu treff[X.]de Ermess[X.]s[X.]tscheidung nicht begründet word[X.] sei, und dies könne nicht zu Last[X.] der Beteiligt[X.] zu 1 und 2 geh[X.], ist schon im Ansatz nicht dazu geeignet, die Rechtswidrigkeit der G[X.]ehmigung auszuräum[X.].

aa) Eine Begründung des Verwaltungsakts ist rechtsfehlerfrei deshalb unterblieb[X.], weil dem Antrag stattgegeb[X.] word[X.] ist (vgl. § 20 Abs. 1 Satz 1 [X.], § 39 Abs. 2 Nr. 1 [X.]). Da die G[X.]ehmigungsbehörde bei ihrer Entscheidung davon ausgeh[X.] durfte, dass der Antrag wahrheitsgemäße Angab[X.] [X.]thielt, und weitere eig[X.]e Ermittlung[X.] (§ 24 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 [X.]) nicht vorg[X.]omm[X.] hat, steht fest, dass die G[X.]ehmigung auf der Grundlage der objektiv unzutreff[X.]d[X.] Angab[X.] in dem Antrag erteilt word[X.] ist. Dass die G[X.]ehmigungsbehörde - wie die Beteiligte zu 1 meint - ihr Ermess[X.] möglicherweise bewusst dahin ausgeübt hat, die G[X.]ehmigung ungeachtet des besteh[X.]d[X.] Versagungsgrunds zu erteil[X.], scheidet aus, weil ihr [X.]tscheid[X.]de Tatsach[X.] im Hinblick auf eine mögliche Versagung unbekannt war[X.]. Da die Behörde aufgrund der Angab[X.] in dem Antrag kein[X.] Anlass geseh[X.] hat, d[X.] Vertrag gemäß § 12 [X.] der Siedlungsbehörde vorzuleg[X.], hängt die Rechtswidrigkeit der G[X.]ehmigung auch nicht davon ab, ob dring[X.]d aufstockungsbedürftige und leistungsfähige Landwirte im Zeitpunkt der Erteilung der G[X.]ehmigung zu einem Erwerb der Fläch[X.] bereit gewes[X.] wär[X.]. Dies ist nur für die mit der Rücknahme zu verbind[X.]de Versagung der G[X.]ehmigung - und zwar bezog[X.] auf dies[X.] Zeitpunkt - von Bedeutung (vgl. dazu unt[X.] Rn. 48).

bb) Eb[X.]so w[X.]ig kommt es in diesem Zusamm[X.]hang darauf an, ob die Angab[X.] in dem Antrag für sich g[X.]omm[X.] ausreich[X.]d war[X.], um ein[X.] Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 [X.] auszuräum[X.]. Zwar ist nach d[X.] von dem Beschwerdegericht in Bezug g[X.]omm[X.][X.] Feststellung[X.] des Amtsgerichts davon auszugeh[X.], dass auch die nach der höchstrichterlich[X.] Rechtsprechung erforderliche sachliche und personelle Verflechtung zwisch[X.] Besitzunternehm[X.] und [X.] nicht hinreich[X.]d dargelegt word[X.] war. Das hat aber nur zur Folge, dass die erteilte G[X.]ehmigung auch aus diesem weiter[X.], von der geplant[X.] Veräußerung der Geschäftsanteile an der Erwerberin unabhängig[X.] Grund rechtswidrig ist. Die Behörde hätte, wie das Amtsgericht zutreff[X.]d ausführt, d[X.] Sachverhalt im Rahm[X.] der Amtsermittlung (§ 24 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 [X.]) in diesem Punkt weiter aufklär[X.] müss[X.] und hätte nicht - wie gescheh[X.] - auf unzureich[X.]der tatsächlicher Grundlage von der Veräußerung an eine Besitzgesellschaft und damit von der G[X.]ehmigungsfähigkeit ausgeh[X.] dürf[X.]. Dabei dürfte es sich um ein[X.] materiell[X.] Rechtsfehler handeln; jed[X.]falls ist nicht im Sinne von § 46 [X.] off[X.]sichtlich, dass die unterblieb[X.]e Amtsermittlung die Entscheidung in der Sache nicht beeinflusst hat (vgl. dazu [X.] in [X.]/[X.], [X.] [August 2021], § 24 Rn. 167 f.).

2. Der Umstand, dass die Anhörung in dem Rücknahmeverfahr[X.] mehr als ein Jahr nach Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erfolgt ist, führt nicht dazu, dass die Rücknahme nach dem Rechtsgedank[X.] des § 7 Abs. 3 [X.] ausgeschloss[X.] ist. Dass der Verwaltungsakt durch arglistige Täuschung im Sinne von § 48 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1, Abs. 3 Satz 2 [X.] erwirkt word[X.] ist, liegt zwar nahe, kann aber dahinsteh[X.]. D[X.]n jed[X.]falls der Tatbestand des § 48 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 [X.] ist erfüllt. Danach kann sich der Begünstigte auf Vertrau[X.] nicht beruf[X.], w[X.]n er d[X.] Verwaltungsakt durch Angab[X.] erwirkt hat, die in wes[X.]tlicher Beziehung unrichtig oder unvollständig war[X.]. Dies ist angesichts der in wes[X.]tlich[X.] Punkt[X.] unvollständig[X.] und unrichtig[X.] Angab[X.] in dem Antrag der Fall. Dabei ist unerheblich, ob zugleich die Amtsermittlung der G[X.]ehmigungsbehörde im Hinblick auf das Vorlieg[X.] einer Besitzgesellschaft unzureich[X.]d war; d[X.]n § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 [X.] ist auch dann anw[X.]dbar, w[X.]n die bewillig[X.]de Behörde eine Mitverantwortung trifft (vgl. BVerwG, NVwZ-RR 2015, 21 Rn. 33 mwN).

3. Eine eig[X.]e Entscheidung ist dem S[X.]at aber schon deshalb nicht möglich, weil das Beschwerdegericht verfahr[X.]sfehlerhaft die auf die Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts bezog[X.][X.] Beschwerd[X.] von d[X.] die Rücknahme[X.]tscheidung betreff[X.]d[X.] Rechtsmitteln abgetr[X.]nt hat. Da die Rücknahme und die (in der Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts [X.]thalt[X.]e) G[X.]ehmigungsversagung d[X.]selb[X.] Verfahr[X.]sgeg[X.]stand betreff[X.], lag[X.] die Voraussetzung[X.] für eine Verfahr[X.]str[X.]nung gemäß § 9 [X.] i.V.m. § 20 FamFG nicht vor (vgl. dazu [X.]/[X.], 3. Aufl., § 20 Rn. 16). Die Sache muss schon deshalb zurückverwies[X.] werd[X.], weil eine Entscheidung nur einheitlich ergeh[X.] kann; weg[X.] der Verfahr[X.]str[X.]nung fehl[X.] bislang Feststellung[X.] zu d[X.] Voraussetzung[X.] der Ausübung des Vorkaufsrechts.

a) Die Meinung[X.] über die richtige Verfahr[X.]sweise bei der Rücknahme einer G[X.]ehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz geh[X.] allerdings auseinander. Teils wird vertret[X.], dass die Rücknahme einer G[X.]ehmigung von der erneut[X.] Entscheidung über d[X.] G[X.]ehmigungsantrag zu tr[X.]n[X.] sei und der Lauf der Frist[X.] des § 6 [X.] mit der Rücknahme erneut in Gang gesetzt werde (so Vorwerk/von Spreckels[X.], [X.], § 2 Rn. 76; vgl. auch [X.], [X.], 71, 72); so hat es auch das Amtsgericht geseh[X.] und die Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts weg[X.] des aus seiner Sicht verfahr[X.]sfehlerhaft unterblieb[X.][X.] Zwisch[X.]bescheids gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 [X.] aufgehob[X.]. Demgeg[X.]über geht überwieg[X.]der Auffassung zufolge die Rücknahme mit der (konklud[X.]t[X.]) Versagung der G[X.]ehmigung einher, weil sie die Rechtswidrigkeit der G[X.]ehmigung voraussetzt (vgl. [X.], [X.] 1978, 258, 259; [X.], [X.], 46; Netz, [X.], 8. Aufl., Rn. 4030; [X.], [X.], § 2 Rn. 38; [X.], NVwZ 2002, 1306, 1308).

b) Richtig ist die zweite Auffassung. Soll die Rücknahme einer rechtswidrig[X.] G[X.]ehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz erfolg[X.] und lieg[X.] die Voraussetzung[X.] vor, unter d[X.][X.] das Vorkaufsrecht nach dem [X.] ausgeübt werd[X.] kann, so hat die Behörde währ[X.]d des [X.] die Erklärung der Siedlungsbehörde über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die vorkaufsberechtigte Stelle herbeizuführ[X.] und muss d[X.] Veräußerer über dies[X.] Vorgang in K[X.]ntnis setz[X.]; die Rücknahme muss zwing[X.]d mit der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts verbund[X.] werd[X.].

aa) Im Ausgangspunkt müss[X.] die Voraussetzung[X.] für die (modifizierte) G[X.]ehmigungsversagung im Zeitpunkt der Rücknahme vorlieg[X.]. D[X.]n ein rechtswidriger Verwaltungsakt kann nicht zurückg[X.]omm[X.] werd[X.], w[X.]n ein Verwaltungsakt gleich[X.] Inhalts erneut erlass[X.] werd[X.] müsste ([X.]. § 49 Abs. 1 [X.], vgl. BVerwGE 68, 151, 153; BVerwG, NVwZ 2010, 1369, 1371; [X.] in [X.]/[X.], [X.], 9. Aufl., § 48 Rn. 55, 80). Müsste also die G[X.]ehmigung ohnehin erteilt werd[X.], könnte sie nicht zurückg[X.]omm[X.] werd[X.]. Das wiederum hängt untr[X.]nbar mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zusamm[X.]. Lieg[X.] nämlich - wie hier - die Voraussetzung[X.] für die Ausübung des Vorkaufsrechts vor und wird das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt, scheidet die Versagung der G[X.]ehmigung - und damit zugleich die Rücknahme der erteilt[X.] G[X.]ehmigung - gemäß § 9 Abs. 5 [X.] aus. Wird das Vorkaufsrecht hingeg[X.] ausgeübt, erfolgt die Versagung der G[X.]ehmigung in modifizierter Form durch die Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 6 Abs. 1 Satz 3 [X.] (vgl. S[X.]at, Beschluss vom 28. April 2017 - [X.], NJW-RR 2017, 1228 Rn. 21). Infolgedess[X.] muss die G[X.]ehmigungsbehörde zwing[X.]d schon währ[X.]d des lauf[X.]d[X.] [X.] die Erklärung der Siedlungsbehörde über die Ausübung des Vorkaufsrechts herbeiführ[X.]. Der Umstand, dass der ursprüngliche G[X.]ehmigungsantrag erst mit der Rücknahme wieder zu bescheid[X.] ist, ändert daran nichts; anders als bei einem ohne Antrag ergang[X.][X.] Bescheid über die Ausübung des siedlungsrechtlich[X.] Vorkaufsrechts (vgl. dazu S[X.]at, Beschluss vom 23. November 2012 - [X.], [X.], 607 Rn. 15; Beschluss vom 10. Mai 2019 - [X.], [X.] 2020, 149 Rn. 22) wird die Erklärung des Siedlungsunternehm[X.]s nämlich innerhalb eines förmlich[X.] Verwaltungsverfahr[X.]s herbeigeführt.

bb) Daraus ergibt sich zugleich, dass die Rücknahme nicht etwa erneut die Frist[X.] des § 6 [X.] in Gang setzt, sondern dass sie - wie hier gescheh[X.] - mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verbund[X.] werd[X.] muss. Eines Zwisch[X.]bescheids nach § 6 Abs. 1 Satz 2 [X.] bedarf es nicht; ein solcher ist im Rücknahmeverfahr[X.] nicht vorgeseh[X.].

(1) Bei erstmaliger Bescheidung eines Antrags erfüllt der gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 [X.] dem Veräußerer zu erteil[X.]de Zwisch[X.]bescheid allerdings eine Warnfunktion. Der Veräußerer soll verfahr[X.]sleit[X.]d über die Absicht der G[X.]ehmigungsbehörde in K[X.]ntnis gesetzt und nicht mit der Mitteilung über die Ausübung des gesetzlich[X.] Vorkaufsrechts überrascht werd[X.]. Die Vertragsteile könn[X.] ein[X.] Zwisch[X.]bescheid dieses Inhalts nämlich zum Anlass nehm[X.], d[X.] Antrag zurückzunehm[X.] und der droh[X.]d[X.] Ausübung des Vorkaufsrechts auf diese Weise die Grundlage zu [X.]tzieh[X.] (vgl. S[X.]at, Beschluss vom 10. Mai 2019 - [X.], [X.] 2020, 149 Rn. 19 mwN). Damit trägt das Gesetz dem Umstand Rechnung, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts in stärkerem Maße in die Rechte des Veräußerers eingreift als eine schlichte G[X.]ehmigungsversagung, die eine Übereignungspflicht nicht begründet und mit der der Antragsteller stets rechn[X.] muss (S[X.]at, Beschluss vom 10. Mai 2019 - [X.], [X.] 2020, 149 Rn. 20).

(2) Die g[X.]annt[X.] Funktion[X.] des Zwisch[X.]bescheids müss[X.] auch in einem Rücknahmeverfahr[X.] erfüllt werd[X.]. Das ist aber deshalb gewährleistet, weil der Veräußerer im Rahm[X.] der in § 28 [X.] vorgeschrieb[X.][X.] Anhörung (wie nach § 6 Abs. 1 Satz 2 [X.]) verfahr[X.]sleit[X.]d über die Absicht der G[X.]ehmigungsbehörde in K[X.]ntnis gesetzt werd[X.] muss; so ist der Beteiligte zu 3 richtigerweise vorgegang[X.]. Die Vertragspartei[X.] könn[X.] die Anhörung zum Anlass nehm[X.], zu erklär[X.], dass der Antrag für d[X.] Fall der Rücknahme zurückg[X.]omm[X.] wird. In diesem Fall wär[X.] die Rücknahme der erteilt[X.] G[X.]ehmigung und die (in der Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts [X.]thalt[X.]e) G[X.]ehmigungsversagung wirksam, währ[X.]d die zeitgleiche Ausübung des Vorkaufsrechts angesichts der [X.] ins Leere ginge. Zwar kommt an sich mit der Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 464 Abs. 2 [X.] der Kaufvertrag zwisch[X.] dem Verkäufer und dem Siedlungsunternehm[X.] zustande (S[X.]at, Beschluss vom 23. November 2012 - [X.], [X.], 607 Rn. 18). In wert[X.]der Betrachtung ist dies aber dann zu vernein[X.], w[X.]n in einem Rücknahmeverfahr[X.] der G[X.]ehmigungsantrag für d[X.] Fall der Rücknahme zurückg[X.]omm[X.] word[X.] ist; die Vertragspartei[X.] dürf[X.] sich in einem Rücknahmeverfahr[X.], das keine „Straffunktion“ erfüllt, nicht schlechter steh[X.] als in dem ursprünglich[X.] Antragsverfahr[X.], in dem eine [X.] nach Erhalt des Zwisch[X.]bescheids der droh[X.]d[X.] Ausübung des Vorkaufsrechts die Grundlage [X.]tzieh[X.] kann.

cc) Geg[X.] diese Sichtweise lässt sich schließlich nicht einw[X.]d[X.], dass die G[X.]ehmigungsbehörde d[X.] Bescheid über die Rücknahme und die modifizierte G[X.]ehmigungsversagung grundbuchrechtlich nicht durchsetz[X.] könnte.

(1) Insoweit weist das Gesetz allerdings eine Regelungslücke auf. Aufgrund der Rücknahme ist das Veräußerungsgeschäft unwirksam und der Erwerber daher unrichtig im Grundbuch eingetrag[X.]. Die G[X.]ehmigungsbehörde kann aber nicht in direkter Anw[X.]dung von § 7 Abs. 2 [X.] um Eintragung eines Widerspruchs ersuch[X.], weil diese Norm voraussetzt, dass die Eintragung in das Grundbuch auf Grund eines nicht g[X.]ehmigt[X.] Rechtsgeschäfts erfolgt ist, woran es fehlt, w[X.]n das Rechtsgeschäft g[X.]ehmigt war. Ein [X.] gemäß § 53 GBO scheidet aus, weil dem Grundbuchamt kein Fehler unterlauf[X.] ist. Entgeg[X.] der Ansicht des [X.] kommt auch die Eintragung eines Widerspruchs im Wege der einstweilig[X.] Anordnung nach § 49 Abs. 1 FamFG nicht in Betracht, weil es hierfür einer materiell-rechtlich[X.] Anspruchsgrundlage bedürfte (vgl. [X.], FamFG, 20. Aufl., § 49 Rn. 10; [X.]/Feskorn, ZPO, 34. Aufl., § 49 FamFG Rn. 7).

(2) Diese Gesetzeslücke ist durch analoge Anw[X.]dung von § 7 Abs. 2 [X.] zu schließ[X.].

(a) Das Grundbuchamt hat in [X.]tsprech[X.]der Anw[X.]dung von § 7 Abs. 2 Satz 1 [X.] ein[X.] Widerspruch in das Grundbuch einzutrag[X.], w[X.]n das Ersuch[X.] der G[X.]ehmigungsbehörde auf die Rücknahme oder d[X.] Widerruf der nach dem Grundstückverkehrsgesetz erteilt[X.] G[X.]ehmigung nach §§ 48, 49 [X.] gestützt wird (so auch [X.]/[X.], [X.], 81. Aufl., Überbl v § 873 Rn. 23 a.E.; aA OLG Brand[X.]burg, BeckRS 2020, 45434 [in dieser Sache]; [X.], 142 und jeweils im [X.] daran [X.], [X.], 9. Aufl., § 1 Rn. 99; [X.], GBO, 32. Aufl., § 19 Rn. 125; [X.], [1.3.2022], § 38 Rn. 156; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 4026). Die Anw[X.]dung von § 7 Abs. 2 [X.] hängt - was das Beschwerdegericht verk[X.]nt - im Geg[X.]satz zu § 53 GBO nicht von einem Verfahr[X.]sfehler des [X.] ab. Es ist davon auszugeh[X.], dass der Gesetzgeber, w[X.]n er die Rücknahme oder d[X.] Widerruf von rechtswidrig[X.] Verwaltungsakt[X.] bedacht hätte, der G[X.]ehmigungsbehörde die Durchsetzung der Rücknahme[X.]tscheidung im Grundbuch mittels Behörd[X.]ersuch[X.] ermöglicht hätte, um bei dieser Sachlage ein[X.] gutgläubig[X.] Erwerb durch Dritte zu verhindern. Allerdings setzt ein Widerspruch stets die Unrichtigkeit des Grundbuchs voraus. Infolgedess[X.] muss die Rücknahme im Grundsatz unanfechtbar sein (vgl. dazu ob[X.] Rn. 24). Die Eintragung eines Widerspruchs kann aber auch dann erfolg[X.], w[X.]n die Rücknahmeverfügung - wie hier - in analoger Anw[X.]dung von § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO für sofort vollziehbar erklärt word[X.] ist (vgl. zur Heranziehung des Verwaltungsprozessrechts S[X.]at, Beschluss vom 13. Mai 1982 - [X.], [X.], 70, 73). D[X.]n die rechtsgestalt[X.]de Wirkung eines sofort vollziehbar[X.] Verwaltungsakts tritt unmittelbar ein; er ist so zu behandeln, als wäre er bereits unanfechtbar geword[X.] (vgl. [X.] in [X.]/[X.], VwGO [Juli 2021], § 80 Rn. 265; [X.] VwGO/[X.] [1.7.2021], § 80 Rn. 114, jeweils mwN). Dabei gehört die Unanfechtbarkeit des Rücknahmebescheids bzw. dess[X.] sofortige Vollziehbarkeit zu d[X.]j[X.]ig[X.] Voraussetzung[X.] des Widerspruchs, die grundsätzlich nicht das Grundbuchamt, sondern die G[X.]ehmigungsbehörde zu prüf[X.] hat (allgemein dazu Vorwerk/von Spreckels[X.], [X.], § 7 Rn. 23; [X.], [X.], § 7 Rn. 5).

(b) Daneb[X.] kann die G[X.]ehmigungsbehörde jed[X.]falls die Rückübertragung des Besitzes auf d[X.] Veräußerer gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 [X.] mit Zwangsmitteln durchsetz[X.]. Ob und ggf. wie sie daneb[X.] die Umschreibung des Eig[X.]tums erzwing[X.] kann, bedarf hier keiner Entscheidung.

II. Infolgedess[X.] ist die Sache zurückzuverweis[X.]. Das Beschwerdegericht wird das Verfahr[X.] erneut mit dem abgetr[X.]nt[X.] Beschwerdeverfahr[X.] zu verbind[X.] hab[X.]. Für die dann zu treff[X.]de Sach[X.]tscheidung weist der S[X.]at auf Folg[X.]des hin:

1. Im Ausgangspunkt steht der G[X.]ehmigungsbehörde bei der Entscheidung über die Rücknahme der G[X.]ehmigung, nicht anders als bei der Erteilung der G[X.]ehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, kein richterlicher Überprüfung [X.]tzog[X.]er Einschätzungsspielraum zu; d[X.]n die [X.] sind in einem Rechtsbehelfsverfahr[X.] nach § 22 Abs. 3 [X.] - im Unterschied zu d[X.] Befugniss[X.] des [X.] bei der Überprüfung von Ermess[X.]s[X.]tscheidung[X.] (vgl. BVerwGE 11, 95, 99) - berechtigt, alle Entscheidung[X.] zu treff[X.], die auch die G[X.]ehmigungsbehörde treff[X.] kann ([X.], Beschluss vom 15. April 2011 - [X.], NJW-RR 2011, 1522 Rn. 18).

2. a) Sollt[X.] dring[X.]d aufstockungsbedürftige und leistungsfähige Landwirte zu einem Erwerb der Fläch[X.] zu d[X.] Bedingung[X.] des Kaufvertrags bereit und in der Lage gewes[X.] sein, wäre allerdings ein Versagungsgrund gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 [X.] gegeb[X.]; maßgeblich ist insoweit der in § 6 Abs. 1 Satz 3 RSiedlG festgelegte Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts (vgl. S[X.]at, Beschluss vom 28. April 2006 - [X.], NJW-RR 2006, 1245 Rn. 22; Beschluss vom 28. November 2014 - [X.], NJW-RR 2015, 553 Rn. 9). Auf der Grundlage der bisherig[X.] Feststellung[X.] wäre dann nicht erk[X.]nbar, dass die Rücknahme und die damit verknüpfte modifizierte G[X.]ehmigungsversagung rechtswidrig sind. Hinsichtlich der Rücknahme könn[X.] sich die Beteiligt[X.] zu 1 und 2 - wie ausgeführt (vgl. Rn. 44) - gemäß § 48 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 [X.] auf Vertrau[X.]sschutz nicht beruf[X.]. Dass die G[X.]ehmigungsbehörde ihrerseits weg[X.] unzureich[X.]der Amtsermittlung ein[X.] (weiter[X.]) Grund für die Rechtswidrigkeit der G[X.]ehmigung gesetzt hat (vgl. Rn. 43), ist unerheblich. Wäre nämlich die geplante Weiterveräußerung an eine konzernfremde Kapitalanlagegesellschaft off[X.]gelegt word[X.], hätte ein Versagungsgrund off[X.]kundig vorgeleg[X.], ohne dass es weiterer behördlicher Ermittlung[X.] bedurft hätte.

Die Festsetzung des Geg[X.]standswerts beruht auf § 47, § 60 Abs. 1, § 61 Abs. 1 Satz 1 GNotK.