Bundesgerichtshof, Beschluss vom 29.04.2022, Az. BLw 5/20

Mit notarieller Urkunde vom 29. Juni 2015 verkauft[X.]14 Gesellschaft[X.]eines Konzerns, darunter die Beteiligte zu 1, jeweils in ihrem Alleineigentum stehende landwirtschaftliche Grundstücke (insgesamt rund 2.262 ha) zu einzeln ausgewiesen[X.]Kaufpreis[X.](insgesamt rund 26,7 Mio. €) an die ebenfalls konzernzugehörige und als landwirtschaftliches Unternehm[X.]registrierte Rechtsvorgängerin der Beteiligt[X.]zu 2. Die Vertragspartei[X.]vereinbart[X.]eine langfristige Rückverpachtung der Fläch[X.]an die jeweilig[X.]Verkäuferinnen. Der Landkreis P.     (Beteiligter zu 3) erteilte im Juli 2015 die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz. Auf der Grundlage eines im August 2015 geschlossen[X.]Vertrags übertrug die Alleingesellschafterin der Käuferin 94,9 % ihrer Geschäftsanteile auf eine konzernfremde Kapitalanlagegesellschaft. Die Beteiligte zu 2 wurde im Februar 2016 als Eigentümerin der von der Beteiligt[X.]zu 1 verkauft[X.]Fläch[X.]in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreib[X.]vom 29. Juni 2017 teilte der Beteiligte zu 3 d[X.]Beteiligt[X.]zu 1 und 2 mit, dass er die Rücknahme der erteilt[X.]Genehmigung[X.]beabsichtige und die Ausübung des siedlungsrechtlich[X.]Vorkaufsrechts vorbereite. Gestützt auf d[X.]Versagungsgrund einer ungesund[X.]Verteilung des Grund und Bodens erklärte der Beteiligte zu 3 sodann mit Bescheid vom 27. September 2017 für sechs Kaufgegenstände, darunter die von der Beteiligt[X.]zu 1 verkauft[X.]Flächen, die Rücknahme der erteilt[X.]sowie eventuell fingierter Genehmigung[X.]und teilte die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das gemeinnützige Siedlungsunternehm[X.]mit. Ein auf Ersuch[X.]des Beteiligt[X.]zu 3 zunächst gemäß § 7 Abs. 2 GrdstVG in das Grundbuch eingetragener Widerspruch wurde aufgrund einer im Beschwerdeverfahr[X.]ergangen[X.]Anordnung des [X.](BeckRS 2020, 45434) gelöscht.

Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat auf d[X.]Antrag der Beteiligt[X.]zu 1 und 2 auf gerichtliche Entscheidung der[X.]Einwendung[X.]geg[X.]die Rücknahme der Grundstückverkehrsgenehmigung[X.]als unbegründet zurückgewies[X.]und die Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts weg[X.]Verfahrensfehlern aufgehoben. Der [X.]hat das Verfahr[X.]in Bezug auf die durch das Siedlungsunternehm[X.]und das [X.]geg[X.]die Aufhebung der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts erhoben[X.]Beschwerd[X.]abgetrennt. Auf die Beschwerd[X.]der Beteiligt[X.]zu 1 und 2 hat er d[X.]Rücknahmebescheid betreffend die von der Beteiligt[X.]zu 1 verkauft[X.]Fläch[X.]aufgehob[X.]und dem Beteiligt[X.]zu 3 die gerichtlich[X.]und außergerichtlich[X.]Kost[X.]des Verfahrens auferlegt. Mit d[X.]zugelassen[X.]Rechtsbeschwerden, der[X.]Zurückweisung die Beteiligt[X.]zu 1 und 2 beantragen, woll[X.]der Beteiligte zu 3 und das ihm übergeordnete Ministerium (Beteiligter zu 4) insoweit die Wiederherstellung der amtsgerichtlich[X.]Entscheidung erreichen.

Das Beschwerdegericht, dess[X.]Entscheidung in RdL 2021, 101 veröffentlicht ist, sieht die Genehmigungsbehörde als Verfahrensbeteiligte an. Zwar gebe § 32 Abs. 1 [X.]für das Verfahr[X.]weg[X.]der Genehmigung einer rechtsgeschäftlich[X.]Veräußerung (§ 22 GrdstVG) vor, dass die Genehmigungsbehörde lediglich heranzuzieh[X.]sei. Um ein solches Verfahr[X.]handele es sich aber nicht, wenn - wie hier - geg[X.]die Rücknahme einer erteilt[X.]Genehmigung vorgegang[X.]werde. Da ein belastender Verwaltungsakt angefocht[X.]werde, sei[X.]die sachnäher[X.]Vorgab[X.]für die Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO maßgeblich; nur so lasse sich die Bindungswirkung und die materielle Rechtskraft der gerichtlich[X.]Entscheidung sicherstellen.

I. Zulässig ist nach § 9 [X.]i.V.m. § 70 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 FamFG nur die Rechtsbeschwerde des Beteiligt[X.]zu 4 (übergeordnete Behörde), nicht jedoch diejenige des Beteiligt[X.]zu 3 (Genehmigungsbehörde). Die Rechtsstellung der Behörd[X.]bei der gerichtlich[X.]Überprüfung der Rücknahme einer Grundstückverkehrsgenehmigung beurteilt sich, anders als das Beschwerdegericht meint, insgesamt nach § 32 LwVG. Infolgedess[X.]ist nur die der Genehmigungsbehörde übergeordnete Behörde berechtigt, die Rechtsbeschwerde zu erheb[X.](§ 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG). Im Rechtsbeschwerdeverfahr[X.]gelt[X.]die Beteiligt[X.]zu 3 und 4 deshalb als Beteiligte, weil sie Rechtsbeschwerdeführer sind (vgl. § 32 Abs. 2 Satz 3 LwVG).

1. Die Rechtsbeschwerde des Beteiligt[X.]zu 3 ist unzulässig.

a) Entgeg[X.]der Ansicht des [X.]sind auf die gerichtliche Überprüfung der behördlich[X.]Rücknahme einer Grundstückverkehrsgenehmigung im Ausgangspunkt primär die Vorschrift[X.]des Gesetzes über das gerichtliche Verfahr[X.]in [X.]und nach dess[X.]§ 9 ergänzend die Vorschrift[X.]des Gesetzes über das Verfahr[X.]in Familiensach[X.]und in d[X.]Angelegenheit[X.]der freiwillig[X.]Gerichtsbarkeit sinngemäß anzuwenden. Infolgedess[X.]ist auch § 32 [X.]anwendbar. Es handelt sich um ein Verfahr[X.]auf Grund der Vorschrift[X.]über die rechtsgeschäftliche Veräußerung im Grundstückverkehrsgesetz im Sinne des § 1 Nr. 2 LwVG. Geg[X.]die Rücknahme oder d[X.]Widerruf einer Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz kann gemäß § 22 Abs. 1 GrdstVG ein Antrag auf Entscheidung durch das nach dem Gesetz über das gerichtliche Verfahr[X.]in [X.]zuständige Gericht gestellt werd[X.](vgl. Netz, GrdstVG, 8. Aufl., Rn. 4030; Wöhrmann, GrdstVG, § 2 Rn. 38; siehe auch OLG Celle, RdL 1954, 41; OLG Köln, RdL 1954, 71, 72). Es ist davon auszugehen, dass der Gesetzgeber die Möglichkeit der Rücknahme bzw. des Widerrufs einer Grundstückverkehrsgenehmigung bei Erlass des § 22 GrdstVG nicht bedacht und die Rücknahme einer Genehmigung nur deshalb im dem Katalog der Vorschrift nicht ausdrücklich genannt hat.

aa) Richtig ist zwar, dass die unmittelbare Versagung einer Genehmigung und die Rücknahme einer zunächst erteilt[X.]Genehmigung nicht in jeder Hinsicht gleichzusetz[X.]sind. Dass es sich bei der Rücknahme der Genehmigung um ein[X.]belastend[X.]Verwaltungsakt handelt, spricht aber schon deshalb nicht geg[X.]die Anwendung des § 22 GrdstVG, weil die Versagung der Genehmigung gleichfalls als belastender Verwaltungsakt zu qualifizier[X.]ist (vgl. Senat, Beschluss vom 10. Mai 2019 - BLw 1/18, [X.]2020, 149 Rn. 9; Beschluss vom 23. November 2012 - BLw 13/11, NJW 2013, 607 Rn. 12; Beschluss vom 13. Mai 1982 - V BLw 22/80, BGHZ 84, 70, 73). Auch sind die [X.]der Länder neb[X.]dem Grundstückverkehrsgesetz für das behördliche Verfahr[X.]sowohl bei der (erstmaligen) Entscheidung über ein[X.]Genehmigungsantrag (vgl. Senat, Beschluss vom 23. November 2012 - BLw 13/11, NJW 2013, 607 Rn. 12) als auch bei der Entscheidung über die Rücknahme einer Genehmigung ergänzend maßgeblich.

bb) Da die Rücknahme einer rechtswidrig[X.]Genehmigung - wie noch zu zeig[X.]sein wird (vgl. unt[X.]Rn. 47) - zwingend mit der Versagung der Genehmigung verbund[X.]werd[X.]muss, ist § 22 GrdstVG unter diesem Gesichtspunkt ohne weiteres einschlägig. Zudem ergeb[X.]sich aus der Verknüpfung von Rücknahme und Genehmigungsversagung so weitgehende Überschneidungen, dass die Annahme, der Gesetzgeber hätte die Verfahr[X.]verschieden[X.]Gericht[X.]zugewies[X.]oder unterschiedlich[X.]Verfahrensordnung[X.]unterstellt, fernliegt. Das gilt auch im Hinblick auf die von dem Beschwerdegericht angeführt[X.]Gesichtspunkte der Bindungswirkung sowie der materiell[X.]Rechtskraft der Entscheidung. So betrifft das Fehl[X.]einer Vorschrift zur materiell[X.]Rechtskraft in dem Gesetz über das Verfahr[X.]in Familiensach[X.]und in d[X.]Angelegenheit[X.]der freiwillig[X.]Gerichtsbarkeit alle Entscheidung[X.]der [X.]gleichermaßen, und es muss von Fall zu Fall geprüft werden, wie weit die materielle Rechtskraft reicht (vgl. allgemein Senat, Beschluss vom 12. Dezember 1963 - V BLw 12/63, BGHZ 40, 338, 341; Ernst, LwVG, 9. Aufl., § 30 Rn. 14 f.; Keidel/Engelhardt, FamFG, 20. Aufl., § 45 Rn. 24 ff.). Etwaige Lück[X.]in der Ausgestaltung des gerichtlich[X.]Verfahrens könn[X.]im Übrig[X.]durch eine entsprechende Anwendung der Verwaltungsgerichtsordnung geschloss[X.]werd[X.](vgl. Senat, Beschluss vom 13. Mai 1982 - V BLw 22/80, BGHZ 84, 70, 73).

b) Infolgedess[X.]ist die Beteiligte zu 3 als Genehmigungsbehörde gemäß § 32 Abs. 2 Satz 2 [X.]nicht befugt, die Rechtsbeschwerde einzulegen. Die Rechtsbeschwerde kann nicht allein darauf gestützt werden, dass das Beschwerdegericht d[X.]Beteiligt[X.]zu 3 förmlich zu dem Verfahr[X.]hinzugezog[X.]hat (vgl. Senat, Beschluss vom 4. Februar 1964 - V BLw 31/63, BGHZ 41, 114, 116; BGH, Beschluss vom 14. Oktober 2015 - [X.]695/14, FamRZ 2016, 120 Rn. 8 ff.). Aus der zum Nachteil des Beteiligt[X.]zu 3 ergangen[X.]Kostenentscheidung folgt nichts anderes, nachdem der gemäß § 32 Abs. 2 Satz 2 [X.]dazu berufene Beteiligte zu 4 mit seiner Rechtsbeschwerde die Entscheidung in der Hauptsache und damit zugleich d[X.][X.]angreift (vgl. auch Netz, GrdstVG, 8. Aufl., Rn. 4413). Ob weg[X.]des Verfahrensfehlers des Beschwerdegerichts, das die Genehmigungsbehörde im Beschwerdeverfahr[X.]entgeg[X.]§ 32 Abs. 1 [X.]als Beteiligt[X.]eingeordnet hat, etwas anderes zu gelt[X.]hätte, wenn nur der Beteiligte zu 3 Rechtsbeschwerde eingelegt hätte, kann dahinstehen.

2. Die Rechtsbeschwerde des Beteiligt[X.]zu 4 als übergeordneter Behörde ist dageg[X.]zulässig.

a) Seine Befugnis zur Erhebung der Rechtsbeschwerde folgt aus § 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG. Entgeg[X.]der Auffassung der Beteiligt[X.]zu 2 setzt die Rechtsbeschwerdebefugnis der übergeordnet[X.]Behörde nicht voraus, dass diese bereits in der Beschwerdeinstanz förmlich beteiligt oder gar Beschwerdeführerin bezog[X.]auf d[X.]Verfahrensgegenstand der Rücknahme der Genehmigung[X.]gewes[X.]wäre. Hebt das Beschwerdegericht die erstinstanzliche Bestätigung der behördlich[X.]Entscheidung auf, ist es gerade Sinn und Zweck des § 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG, der übergeordnet[X.]Behörde die Einlegung der (zugelassenen) Rechtsbeschwerde geg[X.]diese Entscheidung im öffentlich[X.]Interesse zu eröffn[X.](vgl. BT-Drucks. 1/3819 S. 33 f.).

b) Auch im Übrig[X.]ist das Rechtsmittel zulässig. Entgeg[X.]der Ansicht der Beteiligt[X.]zu 1 lässt sich daraus, dass das Beschwerdegericht von einem kontradiktorisch[X.]Verfahr[X.]unter Beteiligung der Genehmigungsbehörde ausgeht und § 32 [X.]nicht für anwendbar hält, keine auf d[X.]Beteiligt[X.]zu 3 beschränkte Zulassung ableiten. Ein solches Verständnis der Zulassungsentscheidung liegt schon deshalb fern, weil das Beschwerdegericht diese nicht näher begründet und damit auch seine Rechtsauffassung zu der Anwendung von § 32 [X.]zur Überprüfung gestellt hat. Außerdem wäre eine dahingehende Beschränkung der Zulassung ohnehin unzulässig, weil die Zuständigkeit der übergeordnet[X.]Behörde für die Einlegung und Durchführung des Rechtsbeschwerdeverfahrens gesetzlich angeordnet ist (§ 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG) und nicht zur Disposition des Gerichts steht.

II. In der Sache hat die Rechtsbeschwerde des Beteiligt[X.]zu 4 Erfolg. Die Begründung, mit der das Beschwerdegericht d[X.]Rücknahmebescheid aufgehob[X.]hat, ist rechtsfehlerhaft.

1. Im Ausgangspunkt zutreffend nimmt das Beschwerdegericht an, dass Genehmigung[X.]nach dem Grundstückverkehrsgesetz einer Rücknahme nach d[X.]allgemein[X.]Vorschrift[X.]des Verwaltungsverfahrensrechts grundsätzlich zugänglich sind.

a) Die Entscheidung[X.]der nach dem Grundstückverkehrsgesetz zuständig[X.]Behörd[X.]sind Verwaltungsakte, auf die die [X.]anzuwend[X.]sind, soweit nicht im Grundstückverkehrsgesetz etwas Abweichendes bestimmt ist (Senat, Beschluss vom 23. November 2012 - BLw 13/11, NJW 2013, 607 Rn. 12). § 1 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das [X.]verweist weitgehend auf das bundesdeutsche Verwaltungsverfahrensgesetz einschließlich der Vorschrift[X.]über die Bestandskraft von Verwaltungsakt[X.]in §§ 43 ff. VwVfG.

b) Infolgedess[X.]richtet sich die Rücknahme einer rechtswidrig[X.]Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz nach § 48 Abs. 3 VwVfG, und sie kann auch dann erfolgen, wenn die privatrechtsgestaltende Wirkung der Genehmigung bereits eingetret[X.]ist (vgl. Netz, GrdstVG, 8. Aufl., Rn. 3976 f., 4023 ff.). Bereits vor der Kodifizierung des Verwaltungsverfahrensrechts war anerkannt, dass rechtswidrige staatliche Genehmigung[X.]auch dann zurückgenomm[X.]werd[X.]können, wenn sie privatrechtsgestaltende Wirkung hab[X.](vgl. BVerwGE 48, 87, 92 f.; 54, 257, 262 ff.). Dass Verwaltungsakte dieser Art nunmehr d[X.]§§ 48, 49 [X.]unterfallen, entspricht einhelliger Ansicht (vgl. nur OVG Münster, N&R 2019, 242, 243; Kopp/Ramsauer, VwVfG, 21. Aufl., § 48 Rn. 39; [X.]in Schoch/Schneider, [X.][August 2021], § 48 Rn. 68; zur Entwicklung Zacharias, NVwZ 2002, 1306, 1307 f.). Das gilt auch für die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz (vgl. dazu bereits Senat, Beschluss vom 13. Mai 1982 - V BLw 22/80, BGHZ 84, 70, 74 f.); da sie ein[X.]begünstigend[X.]Verwaltungsakt darstellt, der weder eine Geld- noch eine Sachleistung gewährt, richtet sich die Rücknahme nach § 48 Abs. 3 VwVfG (vgl. [X.]in Schoch/Schneider, [X.][August 2021], § 48 Rn. 203). D[X.]berechtigt[X.]Belang[X.]sowohl der Vertragspartner als auch Dritter muss im Rahm[X.]der nach § 48 Abs. 1 Satz 1 VwVfG zu treffend[X.]Ermessensentscheidung Rechnung getrag[X.]werd[X.](vgl. OVG Münster, N&R 2019, 242, 243).

2. Rechtlicher Überprüfung hält es ferner stand, dass das Beschwerdegericht die auf einzelne Kaufgegenstände beschränkte [X.]trotz des ursprünglich einheitlich gestellt[X.][X.]und der einheitlich erteilt[X.]Genehmigung als zulässig ansieht, weil ungeachtet der Zusammenfassung der Vereinbarung[X.]in einer Vertragsurkunde nach dem Will[X.]der Vertragspartner kein einheitliches Rechtsgeschäft vorliege.

a) Allerdings muss ein Grundstückskaufvertrag in der Regel als Einheit gewertet werden, so dass die Genehmigung nur einheitlich erteilt oder versagt werd[X.]kann, was folgerichtig auch für die Rücknahme einer erteilt[X.]Genehmigung zu gelt[X.]hat. Denn es ist nicht angängig, d[X.]Verkäufer auf d[X.]Verkauf einzelner Teilfläch[X.]oder auf ein[X.]Verkauf unter dem angemessen[X.]genehmigungsfähig[X.]Gesamtpreis zu verweis[X.](vgl. Senat, Beschluss vom 8. Mai 1998 - BLw 42/97, NJW-RR 1998, 1470, 1471; Beschluss vom 28. November 2014 - BLw 3/13, NJW 2015, 1520 Rn. 6, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 203, 297; Beschluss vom 28. April 2017 - BLw 1/15, NJW-RR 2017, 1485 Rn. 8).

b) Anders verhält es sich aber, wenn eine einheitliche Urkunde mehrere rechtlich selbständige Verträge enthält, die der Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz bedürfen. Dann kann die einheitlich beantragte Genehmigung für einzelne Verträge erteilt und für andere versagt werden, und auch die Rücknahme einer erteilt[X.]Genehmigung kann auf einzelne rechtlich selbständige Veräußerungsgeschäfte beschränkt werden. Andernfalls könnt[X.]die Zwecke des Grundstückverkehrsgesetzes durch eine willkürliche Zusammenfassung mehrerer Verträge in einer Urkunde unterlauf[X.]werden, indem etwa die Genehmigung für ein[X.]selbständig[X.]Vertrag trotz Vorliegens eines [X.]nur deshalb erteilt werd[X.]müsste, weil für d[X.]Gegenstand eines ganz ander[X.]Kaufvertrags erwerbsbereite, aufstockungsbedürftige Landwirte nicht ermittelt werd[X.]konnten. Entgeg[X.]der Ansicht der Beteiligt[X.]zu 2 könn[X.]die Beteiligt[X.]die Behörde auch nicht über eine entsprechende Formulierung des [X.]oder eine „Verfahrensvorgabe“ dazu verpflichten, mehrere in einer Urkunde enthaltene selbständige Veräußerungsgeschäfte nur insgesamt oder gar nicht zu genehmigen. Die Genehmigungsfähigkeit bestimmt sich ausschließlich nach materiellem Recht.

c) Daran gemess[X.]ist die Annahme des Beschwerdegerichts, dass die einheitliche Vertragsurkunde 14 rechtlich selbständige Kaufverträge enthält und die Rücknahme der erteilt[X.]Genehmigung auf einzelne Kaufverträge beschränkt werd[X.]kann, nicht zu beanstanden.

aa) Im Ausgangspunkt zutreffend legt das Beschwerdegericht zugrunde, dass die Zusammenfassung der Abred[X.]in derselb[X.]Urkunde eine tatsächliche Vermutung für die von d[X.][X.]gewollte Einheitlichkeit des gesamt[X.]Geschäftes begründet (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2004 - V ZR 222/03, WM 2005, 991; Urteil vom 11. November 1983 - V ZR 211/82, BGHZ 89, 41, 43 mwN). Es sieht diese Vermutung aber aufgrund der Beteiligung von 14 verschieden[X.]Verkäufern, der getroffen[X.]Regelung[X.]im Zusammenhang mit der Zahlung der 14 Kaufpreise sowie der Beantragung der Eigentumsumschreibung nach Einholung der „jeweils erforderlich[X.]Genehmigung“ und der Rücktrittsmöglichkeit der Käuferin hinsichtlich einzelner Flurstücke als widerlegt an. Der Inhalt der Urkunde lasse deutlich erkennen, dass die Vertragspartei[X.]von einer Teilbarkeit des [X.]ausgegang[X.]seien. Diese - im Rechtsbeschwerdeverfahr[X.]ohnehin nur eingeschränkt nachprüfbare - tatrichterliche Würdigung lässt Rechtsfehler nicht erkennen.

bb) Infolge der rechtlich[X.]Selbständigkeit der 14 Kaufverträge war die Genehmigungsbehörde gehalten, die Genehmigungsfähigkeit in Bezug auf jed[X.]einzeln[X.]Vertrag zu prüfen, und die einheitlich erteilte Genehmigung bündelt in der Sache 14 einzelne Genehmigungen, die jeweils einer gesondert[X.]Rücknahme zugänglich sind (vgl. allgemein zur Möglichkeit der teilweis[X.]Rücknahme eines Verwaltungsakts [X.]in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9. Aufl., § 48 Rn. 100). An diesem Ergebnis vermag die Vertragsklausel zur Erstbestätigung der Fälligkeit der Kaufpreise, die durch d[X.]Notar erst erteilt werd[X.]sollte, wenn sie für mindestens 92,5 % der Gesamtfläche aller Kaufgegenstände der Vertragsurkunde vom 29. Juni 2015 sowie eines [X.]erteilt werd[X.]kann, nichts zu ändern, weil sie - wie die Beteiligte zu 2 selbst einräumt - die materiell-rechtliche Selbständigkeit der einzeln[X.]Kaufverträge bei der Gesamtbetrachtung aller Vertragsklauseln im Ergebnis unberührt lässt.

3. Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des Beschwerdegerichts, die Rücknahme sei gemäß § 7 Abs. 3 GrdstVG ausgeschlossen. Besteht die auf Grund eines nicht genehmigt[X.]Rechtsgeschäfts vorgenommene Eintragung einer Rechtsänderung ein Jahr, so gilt dieser Bestimmung zufolge das Rechtsgeschäft als genehmigt, es sei denn, dass vor Ablauf dieser Frist ein Widerspruch im Grundbuch eingetrag[X.]oder ein Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs oder ein Antrag oder ein Ersuch[X.]auf Eintragung eines Widerspruchs gestellt word[X.]ist. Diese Norm gilt nur für Grundbucheintragung[X.]aufgrund nicht genehmigter Rechtsgeschäfte; die Fiktion des § 7 Abs. 3 GrdstVG tritt nicht ein, wenn die Eintragung in das Grundbuch aufgrund eines rechtswidrig genehmigt[X.]Rechtsgeschäfts vorgenomm[X.]word[X.]ist.

a) Eine direkte Anwendung von § 7 Abs. 3 GrdstVG scheidet nach dem klar[X.]Wortlaut der Norm aus. Eine Eintragung in das Grundbuch auf der Grundlage eines rechtswidrig genehmigt[X.]Rechtsgeschäfts ist nicht, wie in § 7 Abs. 3 GrdstVG vorausgesetzt, „aufgrund eines nicht genehmigt[X.]Rechtsgeschäfts“ vorgenomm[X.]worden. Auch eine spätere Rücknahme der Genehmigung mit Wirkung für die Vergangenheit könnte nichts daran ändern, dass die Eintragung in das Grundbuch im maßgeblich[X.]Zeitpunkt der Eintragung aufgrund eines genehmigt[X.]Rechtsgeschäfts vorgenomm[X.]word[X.]ist. Für eine Genehmigungsfiktion besteht bei einem bereits genehmigt[X.]Rechtsgeschäft kein Anlass. Auch die in § 7 Abs. 3 Halbsatz 2 GrdstVG vorgesehen[X.]Ausnahm[X.]von dem [X.]sind auf eine erteilte Genehmigung allenfalls eingeschränkt übertragbar: Sowohl ein Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs als auch die Eintragung eines Widerspruchs könn[X.]erst erfolgen, nachdem die Genehmigung durch unanfechtbar[X.]oder sofort vollziehbar[X.]Bescheid zurückgenomm[X.]word[X.]ist (näher dazu unt[X.]Rn. 55). Zuvor ist das genehmigte Rechtsgeschäft wirksam und das Grundbuch ist richtig. Infolgedess[X.]kann es kein[X.]gutgläubig[X.]Erwerb geb[X.](vgl. § 892 BGB), zu dess[X.]Verhinderung ein Widerspruch dien[X.]könnte (vgl. auch § 899 BGB).

b) Eine analoge Anwendung von § 7 Abs. 3 GrdstVG kommt nicht in Betracht, weil eine planwidrige Regelungslücke nicht ersichtlich ist. Die Rücknahme von rechtswidrig[X.]privatrechtsgestaltend[X.]Verwaltungsakt[X.]wird in § 48 VwVfG eingehend und differenziert geregelt (vgl. Rn. 16). Dass der Gesetzgeber die Rücknahme rechtswidriger Genehmigung[X.]neb[X.]der in § 48 Abs. 4 Satz 1 VwVfG enthalten[X.]Jahresfrist generell ausschließ[X.]wollte, sobald die Grundbucheintragung ein Jahr lang besteht, ist nicht erkennbar und stünde jedenfalls insoweit im Widerspruch zu § 48 VwVfG, als das Gesetz d[X.]Vertrauensschutz unter d[X.]Voraussetzung[X.]von § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 VwVfG gerade ausschließt.

c) Allerdings muss die Wertung des § 7 Abs. 3 GrdstVG bei einem nach § 48 VwVfG durchzuführend[X.]Rücknahmeverfahr[X.]berücksichtigt werden. Die Rücknahme einer rechtswidrig[X.]Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz ist nach dem im Rahm[X.]der Ermessenausübung einzubeziehend[X.]Rechtsgedank[X.]des § 7 Abs. 3 GrdstVG regelmäßig ausgeschlossen, wenn das Rücknahmeverfahr[X.]nicht innerhalb eines Jahres nach Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch eingeleitet word[X.]ist; das gilt jedoch nicht, wenn die in § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 VwVfG genannt[X.]Voraussetzung[X.]vorliegen, unter den[X.]sich die Beteiligt[X.]nicht auf Vertrauensschutz beruf[X.]können.

aa) Der Regelungszweck des § 7 Abs. 3 GrdstVG besteht darin, nach dem Ablauf einer gewiss[X.]Zeit über die Wirksamkeit des [X.]und die Richtigkeit des Grundbuches Gewissheit zu verschaff[X.]und damit d[X.]Rechtsfried[X.]zu gewährleist[X.](BGH, Urteil vom 6. Februar 1981 - V ZR 187/79, NJW 1981, 1957, 1958; Beschluss vom 5. Februar 1998 - V ZR 115/97, juris; Senat, Beschluss vom 25. April 2014 - BLw 6/13, [X.]2014, 708 Rn. 11). Da gutgläubige Dritterwerber durch die Gutglaubensvorschrift[X.]des Bürgerlich[X.]Gesetzbuchs ohnehin ausreichend geschützt sind (BGH, Urteil vom 6. Februar 1981 - V ZR 187/79, NJW 1981, 1957, 1958), dient die Vorschrift vor allem dem Rechtsfried[X.]im Verhältnis zwisch[X.]d[X.]Partei[X.]des genehmigungsbedürftig[X.]Geschäfts. Sie zielt insbesondere auf Sachverhalte ab, bei den[X.]die Genehmigungsbedürftigkeit des Rechtsgeschäfts schwer erkennbar oder zweifelhaft ist (Ehrenforth, [X.]und GrdstVG, § 7 unter 5., S. 402; Netz, GrdstVG, 8. Aufl., § 7 Rn. 1823). Trägt das Grundbuchamt d[X.]Eigentumswechsel trotz fehlender Genehmigung ein und sieht die Genehmigungsbehörde kein[X.]Anlass für ein[X.]Widerspruch, soll[X.]sich die Vertragspartei[X.]nach Ablauf eines Jahres ab der Eintragung in das Grundbuch aus Gründ[X.]der Rechtssicherheit auf d[X.]Bestand des Rechtsgeschäfts verlass[X.]können.

bb) Dieser Rechtsgedanke ist auch im Rahm[X.]der Anwendung von § 48 VwVfG zu berücksichtigen.

(1) Bei einem Verwaltungsakt, der wie die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz § 48 Abs. 3 VwVfG unterfällt, ist das Ermess[X.]nicht von vornherein durch Vertrauensschutzgesichtspunkte eingeschränkt, da § 48 Abs. 2 Satz 1 VwVfG keine Anwendung findet (vgl. [X.]in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9. Aufl., § 48 Rn. 177). Im Rahm[X.]der gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 VwVfG erforderlich[X.]Ermessensausübung ist aber das öffentliche Interesse an der Herstellung des gesetzmäßig[X.]Zustandes mit dem Interesse des Betroffen[X.]an der Aufrechterhaltung des Verwaltungsaktes abzuwägen; erforderlich ist eine umfassende Güterabwägung unter Einbeziehung aller wesentlich[X.]Umstände des konkret[X.]Einzelfalls, wozu auch etwaige Vertrauensschutzgesichtspunkte gehör[X.](vgl. BVerwG, NVwZ-RR 2012, 862 Rn. 27; [X.]in Schoch/Schneider, [X.][August 2021], Rn. 197 f.).

(2) Ist nach der Eintragung ein Jahr verstrichen, ohne dass vor Ablauf dieser Frist nach auß[X.]erkennbar ein Rücknahmeverfahr[X.]eingeleitet word[X.]ist, tritt nach dem Rechtsgedank[X.]von § 7 Abs. 3 GrdstVG das öffentliche Interesse an der Herstellung des gesetzmäßig[X.]Zustandes regelmäßig zurück, und eine Rücknahme ist ausgeschlossen. Der Gedanke der Gewährleistung von Rechtsfried[X.]spricht dafür, dass § 7 Abs. 3 GrdstVG auch d[X.]Zeitrahm[X.]für eine Rücknahme der Grundstückverkehrsgenehmigung nach der Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch begrenzt (vgl. Ehrenforth, [X.]und GrdstVG, § 2 GrdstVG Anm. 1g, S. 361; Herminghausen, Beiträge zum Grundstückverkehrsgesetz, S. 81; Netz, RdL 2021, 105, 106). Auf ein[X.]Widerspruch bzw. [X.]kann es hier - anders als im direkt[X.]Anwendungsbereich von § 7 Abs. 3 GrdstVG - nicht entscheidend ankommen, weil die Genehmigung erteilt und das Grundbuch richtig ist. Bei einem rechtswidrig genehmigt[X.]Rechtsgeschäft findet der Zeitpunkt des Ersuchens um Eintragung eines Widerspruchs seine funktionelle Entsprechung vielmehr in demjenig[X.]Zeitpunkt, in dem die Beteiligt[X.]von der Einleitung des [X.]Kenntnis erlangen; maßgeblich ist regelmäßig die Anhörung gemäß § 28 VwVfG (vgl. zum Beginn des Verwaltungsverfahrens Rix[X.]in Schoch/Schneider, [X.][August 2021], § 9 Rn. 19).

(3) Anders verhält es sich aber, wenn bei einer oder mehrer[X.]Vertragspartei[X.]als d[X.]Begünstigt[X.]der Genehmigung (vgl. dazu Netz, GrdstVG, 8. Aufl., Rn. 3831) die in § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 VwVfG genannt[X.]Voraussetzung[X.]vorliegen. Ist der Verwaltungsakt durch arglistige Täuschung, Drohung oder Bestechung erwirkt worden, kann die Rücknahme nach dem Will[X.]des Gesetzgebers sogar zeitlich unbegrenzt erfolg[X.](§ 48 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 VwVfG). Allgemein schließt das Gesetz in d[X.]in § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 VwVfG geregelt[X.]Fäll[X.]die Gewährung von Vertrauensschutz gerade aus und gibt damit zu erkennen, dass das öffentliche Interesse an der Herstellung des gesetzmäßig[X.]Zustandes grundsätzlich Vorrang genießt. Gegenteiliges kann § 7 Abs. 3 GrdstVG nicht entnomm[X.]werden. Auf d[X.]Bestand der Genehmigung und die auf dieser Grundlage herbeigeführte Eintragung konnt[X.]beide Vertragspartei[X.]in d[X.]in § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 VwVfG geregelt[X.]Fäll[X.]von vornherein nicht vertrauen; das Vertrau[X.]in die rechtswidrig erlangte Grundbucheintragung kann nicht weiterreich[X.]als das Vertrau[X.]in die Genehmigung selbst. Ein konkret bestehendes, schutzwürdiges Vertrau[X.]Dritter in d[X.]Bestand der Grundbucheintragung kann bei der Entscheidung über die Rücknahme mit Blick auf die privatrechtsgestaltende Wirkung des Verwaltungsakts einzubezieh[X.]sein (vgl. BVerwGE 48, 87, 92; 54, 257, 260 f.). Allerdings wird d[X.]Interess[X.]Dritter in erster Linie durch die Vorschrift[X.]über d[X.]gutgläubig[X.]Erwerb (§ 892 BGB) Rechnung getragen.

cc) Dies steht, anders als das Beschwerdegericht und die Beteiligt[X.]zu 1 und 2 meinen, nicht im Widerspruch zu der Rechtslage bei sogenannt[X.]Schwarzkauffällen.

(1) Richtig ist zwar, dass die Genehmigungsfiktion des § 7 Abs. 3 GrdstVG nach der Rechtsprechung des [X.]auch dann eintret[X.]kann, wenn die Vertragspartei[X.]ein[X.]Vertrag genehmig[X.]lassen, der nicht der wirklich[X.]Abrede entspricht. Insoweit ist aber der Tatbestand des § 7 Abs. 3 GrdstVG - anders als bei einer Rücknahme - ohne weiteres einschlägig. Soweit der [X.]für eine solche Fallkonstellation formuliert hat, die Partei[X.]hätt[X.]„bewusst die Unwirksamkeit der Genehmigung veranlasst“ (BGH, Urteil vom 6. Februar 1981 - V ZR 187/79, NJW 1981, 1957, 1958), ist dies - wie die Rechtsbeschwerde zutreffend hervorhebt - ungenau. Genehmigt word[X.]ist das Scheingeschäft, während für d[X.]„wahren“ Vertrag gerade keine Genehmigung erteilt word[X.]ist. Infolgedess[X.]erfolgt die Eintragung in das Grundbuch „auf Grund eines nicht genehmigt[X.]Rechtsgeschäfts“, und die Genehmigung wird gemäß § 7 Abs. 3 GrdstVG nach Ablauf eines Jahres fingiert; auf diese Weise tritt (zunächst) Rechtssicherheit ein.

(2) Daraus ergibt sich aber kein Wertungswiderspruch im Vergleich zu einer rechtswidrig[X.]Genehmigung. In der Regel dient eine sogenannte Schwarzkaufabrede ohnehin nicht dazu, ein[X.]bestehend[X.]Versagungsgrund zu verschleiern (vgl. auch d[X.]Sachverhalt BGH, Urteil vom 6. Februar 1981 - V ZR 187/79, NJW 1981, 1957 f.). Sollte dies ausnahmsweise anders sein, weil etwa ein überhöhter Kaufpreis zum Zwecke der Vereitelung des Vorkaufsrechts vorgeschob[X.]wird, unterliegt auch eine gemäß § 7 Abs. 3 GrdstVG fingierte Genehmigung in d[X.]aufgezeigt[X.]Grenz[X.]der Rücknahme; einer fingiert[X.]Genehmigung kommt keine höhere Bestandskraft zu als einer rechtswidrig erteilt[X.](vgl. allgemein zur Rücknahmefähigkeit fingierter Genehmigung[X.][X.]in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9. Aufl., § 48 Rn. 39). Infolgedess[X.]kann auch eine gemäß § 7 Abs. 3 GrdstVG fingierte Genehmigung zurückgenomm[X.]werden, wenn und soweit die in § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 VwVfG genannt[X.]Voraussetzung[X.]bezog[X.]auf die Herbeiführung der Eintragung in das Grundbuch vorliegen. Das Rücknahmeverfahr[X.]gewährleistet, dass klare Verhältnisse geschaff[X.]und bei der Ermessensentscheidung über d[X.]Fortbestand der fingiert[X.]Genehmigung auch die Interess[X.]Dritter berücksichtigt werd[X.]können.

I. Der angefochtene Beschluss kann danach kein[X.]Bestand haben. Die Sache ist nicht im Sinne von § 9 LwVG, § 74 Abs. 6 Satz 1 FamFG zur Endentscheidung reif.

1. Allerdings besteh[X.]keine Zweifel daran, dass die erteilte Genehmigung, wie in § 48 Abs. 3 VwVfG vorausgesetzt, rechtswidrig ist. Rechtswidrig ist ein Verwaltungsakt u.a. dann, wenn die Behörde bei der Entscheidung von einem Sachverhalt ausgegang[X.]ist, der sich als unrichtig erweist (BT-Drucks. 7/910, S. 68; vgl. BVerwGE 31, 222, 223; HK-VerwR/Kastner, 5. Aufl., § 48 VwVfG Rn. 27; [X.]in Kopp/Ramsauer, VwVfG, 22. Aufl., § 48 Rn. 53). So liegt es hier.

a) Nach d[X.]Feststellung[X.]des [X.]hat die Erwerberin in ihrem Antrag angegeben, dass die Veräußerung der Grundstücke an die Erwerberin dazu diene, im Zuge einer Umstrukturierung eine konzerninterne Besitzgesellschaft zu schaffen. Diese Angab[X.]waren, so stellt das Beschwerdegericht weiter fest, unvollständig, da die Änderung[X.]bei d[X.]Gesellschaftern der Beteiligt[X.]zu 2 im Zeitpunkt des Antrags schon in die Wege geleitet word[X.]waren, und unrichtig, weil die dauerhafte Einbringung der Fläch[X.]in eine konzerninterne Besitzgesellschaft nicht beabsichtigt war.

b) Die unvollständig[X.]und unrichtig[X.]Angab[X.]war[X.]entscheidungserheblich.

aa) Als Rechtsgrundlage für eine Versagung der beantragt[X.]Genehmigung kam nur § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG in Betracht. Nach dieser Vorschrift darf die Genehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlich[X.]Grundstücks versagt werden, wenn Tatsach[X.]vorliegen, aus den[X.]sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet. Nach Absatz 2 der Vorschrift liegt eine ungesunde Bodenverteilung dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahm[X.]zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Das ist nach ständiger Rechtsprechung in der Regel dann der Fall, wenn landwirtschaftlich genutzter Bod[X.]an ein[X.]Nichtlandwirt veräußert werd[X.]soll und ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu d[X.]Bedingung[X.]des Kaufvertrages zu erwerb[X.](Senat, Beschluss vom 26. November 2010- BLw 14/09, NJW-RR 2011, 521 Rn. 10 mwN). Eine Ausnahme von dieser Regel hat der [X.]für d[X.]Erwerb durch die Besitzgesellschaft nach einer Aufspaltung des landwirtschaftlich[X.]Unternehmens in eine Besitz- und eine oder mehrere Betriebsgesellschaft(en) anerkannt, aber nur dann, wenn eine sachliche und personelle Verflechtung zwisch[X.]Besitzunternehm[X.]und [X.]besteht, bei der die Überlassung der Grundstücke an das landwirtschaftliche Unternehm[X.]sichergestellt ist, und die hinter d[X.]Unternehm[X.]stehend[X.]Person[X.]d[X.]einheitlich[X.]Will[X.]haben, Landwirtschaft zu betreib[X.](vgl. Senat, Beschluss vom 26. November 2010 - BLw 14/09, NJW-RR 2011, 521 Rn. 16 ff.).

bb) Jedenfalls weg[X.]der geplant[X.]Übertragung der Geschäftsanteile an der Erwerberin wäre die Erwerberin zweifelsfrei als Nichtlandwirt anzuseh[X.]gewesen. Der Flächenerwerb diente nämlich der Weiterveräußerung an eine konzernfremde Kapitalanlagegesellschaft, die Gewinne aus der Rückverpachtung erziel[X.]sollte. Eine Gesellschaft dieser Art ist nach gefestigter Rechtsprechung auch dann nicht als Landwirt anzusehen, wenn sie - wie hier - zu einer langfristig[X.]Verpachtung an Landwirte bereit ist. Denn eine Pachtlanderweiterung gibt dem Landwirt keine dem Eigentumserwerb an d[X.]bewirtschaftet[X.]Fläch[X.]vergleichbar sichere Grundlage für langfristige Betriebsdispositionen. Eine Akkumulation landwirtschaftlicher Grundstücke im Eigentum solcher Unternehmen, die nicht selbst Landwirtschaft betreiben, sondern aus der Verpachtung der Fläch[X.]an andere Landwirte Gewinn erwirtschaften, liefe d[X.]Ziel[X.]des Grundstückverkehrsgesetzes zuwider (vgl. Senat, Beschluss vom 26. November 2010 - BLw 14/09, NJW-RR 2011, 521 Rn. 22; Beschluss vom 28. November 2014 - BLw 4/13, RdL 2015, 135 Rn. 9; Beschluss vom 25. November 2016 - BLw 4/15, RdL 2017, 102 Rn. 25; Beschluss vom 28. April 2017 - BLw 1/15, NJW-RR 2017, 1485 Rn. 20). Mit der Europarechtskonformität dieser Rechtsprechung hat sich der [X.]bereits auseinandergesetzt (vgl. Senat, Beschluss vom 28. April 2017 - BLw 1/15, NJW-RR 2017, 1485 Rn. 22 ff.).

c) Der Einwand der Beteiligt[X.]zu 1, die Erwägung[X.]der Genehmigungsbehörde, die zu der Erteilung der Genehmigung geführt hätten, sei[X.]unklar, weil die zu treffende Ermessensentscheidung nicht begründet word[X.]sei, und dies könne nicht zu Last[X.]der Beteiligt[X.]zu 1 und 2 gehen, ist schon im Ansatz nicht dazu geeignet, die Rechtswidrigkeit der Genehmigung auszuräumen.

aa) Eine Begründung des Verwaltungsakts ist rechtsfehlerfrei deshalb unterblieben, weil dem Antrag stattgegeb[X.]word[X.]ist (vgl. § 20 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG, § 39 Abs. 2 Nr. 1 VwVfG). Da die Genehmigungsbehörde bei ihrer Entscheidung davon ausgeh[X.]durfte, dass der Antrag wahrheitsgemäße Angab[X.]enthielt, und weitere eigene Ermittlung[X.](§ 24 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwVfG) nicht vorgenomm[X.]hat, steht fest, dass die Genehmigung auf der Grundlage der objektiv unzutreffend[X.]Angab[X.]in dem Antrag erteilt word[X.]ist. Dass die Genehmigungsbehörde - wie die Beteiligte zu 1 meint - ihr Ermess[X.]möglicherweise bewusst dahin ausgeübt hat, die Genehmigung ungeachtet des bestehend[X.]Versagungsgrunds zu erteilen, scheidet aus, weil ihr entscheidende Tatsach[X.]im Hinblick auf eine mögliche Versagung unbekannt waren. Da die Behörde aufgrund der Angab[X.]in dem Antrag kein[X.]Anlass geseh[X.]hat, d[X.]Vertrag gemäß § 12 GrdstVG der Siedlungsbehörde vorzulegen, hängt die Rechtswidrigkeit der Genehmigung auch nicht davon ab, ob dringend aufstockungsbedürftige und leistungsfähige Landwirte im Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung zu einem Erwerb der Fläch[X.]bereit gewes[X.]wären. Dies ist nur für die mit der Rücknahme zu verbindende Versagung der Genehmigung - und zwar bezog[X.]auf dies[X.]Zeitpunkt - von Bedeutung (vgl. dazu unt[X.]Rn. 48).

bb) Ebenso wenig kommt es in diesem Zusammenhang darauf an, ob die Angab[X.]in dem Antrag für sich genomm[X.]ausreichend waren, um ein[X.]Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 GrdstVG auszuräumen. Zwar ist nach d[X.]von dem Beschwerdegericht in Bezug genommen[X.]Feststellung[X.]des Amtsgerichts davon auszugehen, dass auch die nach der höchstrichterlich[X.]Rechtsprechung erforderliche sachliche und personelle Verflechtung zwisch[X.]Besitzunternehm[X.]und [X.]nicht hinreichend dargelegt word[X.]war. Das hat aber nur zur Folge, dass die erteilte Genehmigung auch aus diesem weiteren, von der geplant[X.]Veräußerung der Geschäftsanteile an der Erwerberin unabhängig[X.]Grund rechtswidrig ist. Die Behörde hätte, wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, d[X.]Sachverhalt im Rahm[X.]der Amtsermittlung (§ 24 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwVfG) in diesem Punkt weiter aufklär[X.]müss[X.]und hätte nicht - wie gescheh[X.]- auf unzureichender tatsächlicher Grundlage von der Veräußerung an eine Besitzgesellschaft und damit von der Genehmigungsfähigkeit ausgeh[X.]dürfen. Dabei dürfte es sich um ein[X.]materiell[X.]Rechtsfehler handeln; jedenfalls ist nicht im Sinne von § 46 VwVfG offensichtlich, dass die unterbliebene Amtsermittlung die Entscheidung in der Sache nicht beeinflusst hat (vgl. dazu [X.]in Schoch/Schneider, [X.][August 2021], § 24 Rn. 167 f.).

2. Der Umstand, dass die Anhörung in dem Rücknahmeverfahr[X.]mehr als ein Jahr nach Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erfolgt ist, führt nicht dazu, dass die Rücknahme nach dem Rechtsgedank[X.]des § 7 Abs. 3 GrdstVG ausgeschloss[X.]ist. Dass der Verwaltungsakt durch arglistige Täuschung im Sinne von § 48 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1, Abs. 3 Satz 2 VwVfG erwirkt word[X.]ist, liegt zwar nahe, kann aber dahinstehen. Denn jedenfalls der Tatbestand des § 48 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 VwVfG ist erfüllt. Danach kann sich der Begünstigte auf Vertrau[X.]nicht berufen, wenn er d[X.]Verwaltungsakt durch Angab[X.]erwirkt hat, die in wesentlicher Beziehung unrichtig oder unvollständig waren. Dies ist angesichts der in wesentlich[X.]Punkt[X.]unvollständig[X.]und unrichtig[X.]Angab[X.]in dem Antrag der Fall. Dabei ist unerheblich, ob zugleich die Amtsermittlung der Genehmigungsbehörde im Hinblick auf das Vorlieg[X.]einer Besitzgesellschaft unzureichend war; denn § 48 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 VwVfG ist auch dann anwendbar, wenn die bewilligende Behörde eine Mitverantwortung trifft (vgl. BVerwG, NVwZ-RR 2015, 21 Rn. 33 mwN).

3. Eine eigene Entscheidung ist dem [X.]aber schon deshalb nicht möglich, weil das Beschwerdegericht verfahrensfehlerhaft die auf die Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts bezogen[X.]Beschwerd[X.]von d[X.]die Rücknahmeentscheidung betreffend[X.]Rechtsmitteln abgetrennt hat. Da die Rücknahme und die (in der Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts enthaltene) Genehmigungsversagung denselb[X.]Verfahrensgegenstand betreffen, lag[X.]die Voraussetzung[X.]für eine Verfahrenstrennung gemäß § 9 [X.]i.V.m. § 20 FamFG nicht vor (vgl. dazu MüKoFamFG/Pabst, 3. Aufl., § 20 Rn. 16). Die Sache muss schon deshalb zurückverwies[X.]werden, weil eine Entscheidung nur einheitlich ergeh[X.]kann; weg[X.]der Verfahrenstrennung fehl[X.]bislang Feststellung[X.]zu d[X.]Voraussetzung[X.]der Ausübung des Vorkaufsrechts.

a) Die Meinung[X.]über die richtige Verfahrensweise bei der Rücknahme einer Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz geh[X.]allerdings auseinander. Teils wird vertreten, dass die Rücknahme einer Genehmigung von der erneut[X.]Entscheidung über d[X.]Genehmigungsantrag zu trenn[X.]sei und der Lauf der Frist[X.]des § 6 GrdstVG mit der Rücknahme erneut in Gang gesetzt werde (so Vorwerk/von Spreckelsen, GrdstVG, § 2 Rn. 76; vgl. auch OLG Köln, RdL 1954, 71, 72); so hat es auch das Amtsgericht geseh[X.]und die Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts weg[X.]des aus seiner Sicht verfahrensfehlerhaft unterblieben[X.][X.]gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG aufgehoben. Demgegenüber geht überwiegender Auffassung zufolge die Rücknahme mit der (konkludenten) Versagung der Genehmigung einher, weil sie die Rechtswidrigkeit der Genehmigung voraussetzt (vgl. OLG Hamm, [X.]1978, 258, 259; OLG Celle, RdL 1954, 46; Netz, GrdstVG, 8. Aufl., Rn. 4030; Wöhrmann, GrdstVG, § 2 Rn. 38; Zacharias, NVwZ 2002, 1306, 1308).

b) Richtig ist die zweite Auffassung. Soll die Rücknahme einer rechtswidrig[X.]Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz erfolg[X.]und lieg[X.]die Voraussetzung[X.]vor, unter den[X.]das Vorkaufsrecht nach dem [X.]ausgeübt werd[X.]kann, so hat die Behörde während des [X.]die Erklärung der Siedlungsbehörde über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die vorkaufsberechtigte Stelle herbeizuführ[X.]und muss d[X.]Veräußerer über dies[X.]Vorgang in Kenntnis setzen; die Rücknahme muss zwingend mit der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts verbund[X.]werden.

aa) Im Ausgangspunkt müss[X.]die Voraussetzung[X.]für die (modifizierte) Genehmigungsversagung im Zeitpunkt der Rücknahme vorliegen. Denn ein rechtswidriger Verwaltungsakt kann nicht zurückgenomm[X.]werden, wenn ein Verwaltungsakt gleich[X.]Inhalts erneut erlass[X.]werd[X.]müsste (Arg. § 49 Abs. 1 VwVfG, vgl. BVerwGE 68, 151, 153; BVerwG, NVwZ 2010, 1369, 1371; [X.]in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9. Aufl., § 48 Rn. 55, 80). Müsste also die Genehmigung ohnehin erteilt werden, könnte sie nicht zurückgenomm[X.]werden. Das wiederum hängt untrennbar mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zusammen. Lieg[X.]nämlich - wie hier - die Voraussetzung[X.]für die Ausübung des Vorkaufsrechts vor und wird das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt, scheidet die Versagung der Genehmigung - und damit zugleich die Rücknahme der erteilt[X.]Genehmigung - gemäß § 9 Abs. 5 GrdstVG aus. Wird das Vorkaufsrecht hingeg[X.]ausgeübt, erfolgt die Versagung der Genehmigung in modifizierter Form durch die Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 6 Abs. 1 Satz 3 [X.](vgl. Senat, Beschluss vom 28. April 2017 - BLw 2/16, NJW-RR 2017, 1228 Rn. 21). Infolgedess[X.]muss die Genehmigungsbehörde zwingend schon während des laufend[X.][X.]die Erklärung der Siedlungsbehörde über die Ausübung des Vorkaufsrechts herbeiführen. Der Umstand, dass der ursprüngliche Genehmigungsantrag erst mit der Rücknahme wieder zu bescheid[X.]ist, ändert daran nichts; anders als bei einem ohne Antrag ergangen[X.]Bescheid über die Ausübung des siedlungsrechtlich[X.]Vorkaufsrechts (vgl. dazu Senat, Beschluss vom 23. November 2012 - BLw 13/11, NJW 2013, 607 Rn. 15; Beschluss vom 10. Mai 2019 - BLw 1/18, [X.]2020, 149 Rn. 22) wird die Erklärung des Siedlungsunternehmens nämlich innerhalb eines förmlich[X.]Verwaltungsverfahrens herbeigeführt.

bb) Daraus ergibt sich zugleich, dass die Rücknahme nicht etwa erneut die Frist[X.]des § 6 GrdstVG in Gang setzt, sondern dass sie - wie hier gescheh[X.]- mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verbund[X.]werd[X.]muss. Eines [X.]nach § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG bedarf es nicht; ein solcher ist im Rücknahmeverfahr[X.]nicht vorgesehen.

(1) Bei erstmaliger Bescheidung eines Antrags erfüllt der gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG dem Veräußerer zu erteilende Zwischenbescheid allerdings eine Warnfunktion. Der Veräußerer soll verfahrensleitend über die Absicht der Genehmigungsbehörde in Kenntnis gesetzt und nicht mit der Mitteilung über die Ausübung des gesetzlich[X.]Vorkaufsrechts überrascht werden. Die Vertragsteile könn[X.]ein[X.]Zwischenbescheid dieses Inhalts nämlich zum Anlass nehmen, d[X.]Antrag zurückzunehm[X.]und der drohend[X.]Ausübung des Vorkaufsrechts auf diese Weise die Grundlage zu entzieh[X.](vgl. Senat, Beschluss vom 10. Mai 2019 - BLw 1/18, [X.]2020, 149 Rn. 19 mwN). Damit trägt das Gesetz dem Umstand Rechnung, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts in stärkerem Maße in die Rechte des Veräußerers eingreift als eine schlichte Genehmigungsversagung, die eine Übereignungspflicht nicht begründet und mit der der Antragsteller stets rechn[X.]muss (Senat, Beschluss vom 10. Mai 2019 - BLw 1/18, [X.]2020, 149 Rn. 20).

(2) Die genannt[X.]Funktion[X.]des [X.]müss[X.]auch in einem Rücknahmeverfahr[X.]erfüllt werden. Das ist aber deshalb gewährleistet, weil der Veräußerer im Rahm[X.]der in § 28 VwVfG vorgeschrieben[X.]Anhörung (wie nach § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG) verfahrensleitend über die Absicht der Genehmigungsbehörde in Kenntnis gesetzt werd[X.]muss; so ist der Beteiligte zu 3 richtigerweise vorgegangen. Die Vertragspartei[X.]könn[X.]die Anhörung zum Anlass nehmen, zu erklären, dass der Antrag für d[X.]Fall der Rücknahme zurückgenomm[X.]wird. In diesem Fall wär[X.]die Rücknahme der erteilt[X.]Genehmigung und die (in der Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts enthaltene) Genehmigungsversagung wirksam, während die zeitgleiche Ausübung des Vorkaufsrechts angesichts der [X.]ins Leere ginge. Zwar kommt an sich mit der Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 464 Abs. 2 BGB der Kaufvertrag zwisch[X.]dem Verkäufer und dem Siedlungsunternehm[X.]zustande (Senat, Beschluss vom 23. November 2012 - BLw 13/11, NJW 2013, 607 Rn. 18). In wertender Betrachtung ist dies aber dann zu verneinen, wenn in einem Rücknahmeverfahr[X.]der Genehmigungsantrag für d[X.]Fall der Rücknahme zurückgenomm[X.]word[X.]ist; die Vertragspartei[X.]dürf[X.]sich in einem Rücknahmeverfahren, das keine „Straffunktion“ erfüllt, nicht schlechter steh[X.]als in dem ursprünglich[X.]Antragsverfahren, in dem eine [X.]nach Erhalt des [X.]der drohend[X.]Ausübung des Vorkaufsrechts die Grundlage entzieh[X.]kann.

cc) Geg[X.]diese Sichtweise lässt sich schließlich nicht einwenden, dass die Genehmigungsbehörde d[X.]Bescheid über die Rücknahme und die modifizierte Genehmigungsversagung grundbuchrechtlich nicht durchsetz[X.]könnte.

(1) Insoweit weist das Gesetz allerdings eine Regelungslücke auf. Aufgrund der Rücknahme ist das Veräußerungsgeschäft unwirksam und der Erwerber daher unrichtig im Grundbuch eingetragen. Die Genehmigungsbehörde kann aber nicht in direkter Anwendung von § 7 Abs. 2 GrdstVG um Eintragung eines Widerspruchs ersuchen, weil diese Norm voraussetzt, dass die Eintragung in das Grundbuch auf Grund eines nicht genehmigt[X.]Rechtsgeschäfts erfolgt ist, woran es fehlt, wenn das Rechtsgeschäft genehmigt war. Ein [X.]gemäß § 53 GBO scheidet aus, weil dem Grundbuchamt kein Fehler unterlauf[X.]ist. Entgeg[X.]der Ansicht des [X.]kommt auch die Eintragung eines Widerspruchs im Wege der einstweilig[X.]Anordnung nach § 49 Abs. 1 FamFG nicht in Betracht, weil es hierfür einer materiell-rechtlich[X.]Anspruchsgrundlage bedürfte (vgl. Keidel/Giers, FamFG, 20. Aufl., § 49 Rn. 10; Zöller/Feskorn, ZPO, 34. Aufl., § 49 FamFG Rn. 7).

(2) Diese Gesetzeslücke ist durch analoge Anwendung von § 7 Abs. 2 GrdstVG zu schließen.

(a) Das Grundbuchamt hat in entsprechender Anwendung von § 7 Abs. 2 Satz 1 GrdstVG ein[X.]Widerspruch in das Grundbuch einzutragen, wenn das Ersuch[X.]der Genehmigungsbehörde auf die Rücknahme oder d[X.]Widerruf der nach dem Grundstückverkehrsgesetz erteilt[X.]Genehmigung nach §§ 48, 49 [X.]gestützt wird (so auch Grüneberg/Herrler, BGB, 81. Aufl., Überbl v § 873 Rn. 23 a.E.; aA OLG Brandenburg, BeckRS 2020, 45434 [in dieser Sache]; RdL 2018, 142 und jeweils im [X.]daran Ernst, LwVG, 9. Aufl., § 1 Rn. 99; Demharter, GBO, 32. Aufl., § 19 Rn. 125; [X.]GBO/Zeiser, [1.3.2022], § 38 Rn. 156; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 4026). Die Anwendung von § 7 Abs. 2 GrdstVG hängt - was das Beschwerdegericht verkennt - im Gegensatz zu § 53 GBO nicht von einem Verfahrensfehler des [X.]ab. Es ist davon auszugehen, dass der Gesetzgeber, wenn er die Rücknahme oder d[X.]Widerruf von rechtswidrig[X.]Verwaltungsakt[X.]bedacht hätte, der Genehmigungsbehörde die Durchsetzung der Rücknahmeentscheidung im Grundbuch mittels Behördenersuch[X.]ermöglicht hätte, um bei dieser Sachlage ein[X.]gutgläubig[X.]Erwerb durch Dritte zu verhindern. Allerdings setzt ein Widerspruch stets die Unrichtigkeit des Grundbuchs voraus. Infolgedess[X.]muss die Rücknahme im Grundsatz unanfechtbar sein (vgl. dazu ob[X.]Rn. 24). Die Eintragung eines Widerspruchs kann aber auch dann erfolgen, wenn die Rücknahmeverfügung - wie hier - in analoger Anwendung von § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO für sofort vollziehbar erklärt word[X.]ist (vgl. zur Heranziehung des Verwaltungsprozessrechts Senat, Beschluss vom 13. Mai 1982 - V BLw 22/80, BGHZ 84, 70, 73). Denn die rechtsgestaltende Wirkung eines sofort vollziehbar[X.]Verwaltungsakts tritt unmittelbar ein; er ist so zu behandeln, als wäre er bereits unanfechtbar geword[X.](vgl. [X.]in Schoch/Schneider, VwGO [Juli 2021], § 80 Rn. 265; [X.]VwGO/[X.][1.7.2021], § 80 Rn. 114, jeweils mwN). Dabei gehört die Unanfechtbarkeit des Rücknahmebescheids bzw. dess[X.]sofortige Vollziehbarkeit zu denjenig[X.]Voraussetzung[X.]des Widerspruchs, die grundsätzlich nicht das Grundbuchamt, sondern die Genehmigungsbehörde zu prüf[X.]hat (allgemein dazu Vorwerk/von Spreckelsen, GrdstVG, § 7 Rn. 23; Wöhrmann, GrdstVG, § 7 Rn. 5).

(b) Daneb[X.]kann die Genehmigungsbehörde jedenfalls die Rückübertragung des Besitzes auf d[X.]Veräußerer gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrdstVG mit Zwangsmitteln durchsetzen. Ob und ggf. wie sie daneb[X.]die Umschreibung des Eigentums erzwing[X.]kann, bedarf hier keiner Entscheidung.

II. Infolgedess[X.]ist die Sache zurückzuverweisen. Das Beschwerdegericht wird das Verfahr[X.]erneut mit dem abgetrennt[X.]Beschwerdeverfahr[X.]zu verbind[X.]haben. Für die dann zu treffende Sachentscheidung weist der [X.]auf Folgendes hin:

1. Im Ausgangspunkt steht der Genehmigungsbehörde bei der Entscheidung über die Rücknahme der Genehmigung, nicht anders als bei der Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, kein richterlicher Überprüfung entzogener Einschätzungsspielraum zu; denn die [X.]sind in einem Rechtsbehelfsverfahr[X.]nach § 22 Abs. 3 GrdstVG - im Unterschied zu d[X.]Befugniss[X.]des [X.]bei der Überprüfung von Ermessensentscheidung[X.](vgl. BVerwGE 11, 95, 99) - berechtigt, alle Entscheidung[X.]zu treffen, die auch die Genehmigungsbehörde treff[X.]kann (BGH, Beschluss vom 15. April 2011 - BLw 12/10, NJW-RR 2011, 1522 Rn. 18).

2. a) Sollt[X.]dringend aufstockungsbedürftige und leistungsfähige Landwirte zu einem Erwerb der Fläch[X.]zu d[X.]Bedingung[X.]des Kaufvertrags bereit und in der Lage gewes[X.]sein, wäre allerdings ein Versagungsgrund gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG gegeben; maßgeblich ist insoweit der in § 6 Abs. 1 Satz 3 RSiedlG festgelegte Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts (vgl. Senat, Beschluss vom 28. April 2006 - BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245 Rn. 22; Beschluss vom 28. November 2014 - BLw 2/14, NJW-RR 2015, 553 Rn. 9). Auf der Grundlage der bisherig[X.]Feststellung[X.]wäre dann nicht erkennbar, dass die Rücknahme und die damit verknüpfte modifizierte Genehmigungsversagung rechtswidrig sind. Hinsichtlich der Rücknahme könn[X.]sich die Beteiligt[X.]zu 1 und 2 - wie ausgeführt (vgl. Rn. 44) - gemäß § 48 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 VwVfG auf Vertrauensschutz nicht berufen. Dass die Genehmigungsbehörde ihrerseits weg[X.]unzureichender Amtsermittlung ein[X.](weiteren) Grund für die Rechtswidrigkeit der Genehmigung gesetzt hat (vgl. Rn. 43), ist unerheblich. Wäre nämlich die geplante Weiterveräußerung an eine konzernfremde Kapitalanlagegesellschaft offengelegt worden, hätte ein Versagungsgrund offenkundig vorgelegen, ohne dass es weiterer behördlicher Ermittlung[X.]bedurft hätte.

Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 47, § 60 Abs. 1, § 61 Abs. 1 Satz 1 GNotK.