Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.06.2011, Az. V ZR 2/10

Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. Die [X.] besteht zumindest aus 97 Eigentumswohnungen und einer Teileigentumseinheit. § 6 Abs. 4 der Teilungserklärung (TE) lautet:

Nach § 12 Abs. 1 TE gehören zu den Betriebskosten u.a. die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, soweit diese gemäß § 6 TE den Wohnungseigentümern obliegen. § 12 Abs. 2 TE lautet auszugsweise:

In der Praxis nahmen die Wohnungseigentümer den Austausch der Außenfenster in [X.] und auf eigene Kosten vor. Die zur Legitimierung dieses Vorgehens auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 21. Mai 2003 zu dem Tagesordnungspunkt ([X.]) 10 beschlossene Regelung wurde jedoch rechtskräftig für ungültig erklärt.

Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 15. Mai 2008 fassten die Wohnungseigentümer zu [X.] 9 "in Ausübung der Öffnungsklausel gemäß § 12 Abs. 2 der Teilungserklärung" folgenden Beschluss:

In dem Beschluss heißt es ferner, der sachliche Grund für die Änderung der Kostenverteilung liege darin, dass die Fensterelemente dem unmittelbaren Zugriff und dem Gebrauch des jeweiligen Wohnungseigentümers bzw. [X.] unterlägen. In der Vergangenheit sei die Kostenverteilung ebenfalls so gehandhabt worden, so dass durch die jetzige Beschlussfassung Kontinuität sichergestellt werde. Der Beschluss wurde mit 49 Ja- und 3-Neinstimmen bei 1 Enthaltung gefasst.

Die gegen diesen Beschluss erhobene Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Das [X.] hat den Beschluss für ungültig erklärt. Mit der zugelassenen Revision möchten die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Der Kläger ist nach Einlegung dieses Rechtsmittels verstorben. Seine Erben, die nunmehrigen Kläger, beantragen, die Revision zurückzuweisen.

Das Berufungsgericht meint, es könne offen bleiben, ob der Beschluss mit der erforderlichen Mehrheit gefasst worden sei. Er sei jedenfalls deshalb für ungültig zu erklären, weil für die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels kein sachlicher Grund bestanden habe. Ein solcher könne nicht in der Sanktionierung einer der Teilungserklärung entgegenstehenden Handhabung gesehen werden. Auch im Übrigen sei kein sachlicher Grund ersichtlich. Nach wie vor beschließe die Wohnungseigentümergemeinschaft über den Austausch der Fenster, und zwar auch dann, wenn es um die Herbeiführung einer besseren Wärmedämmung oder einer einheitlichen Fassadengestaltung gehe. Dies zeige, dass der für die Regelung ins Feld geführte Gesichtspunkt der Verantwortlichkeit der Sondereigentümer für den Erhaltungszustand nicht tragfähig sei.

Der Revision bleibt der Erfolg versagt. Das Berufungsgericht hat den angefochtenen Beschluss jedenfalls im Ergebnis zu Recht für ungültig erklärt.

1. Allerdings erscheint es zumindest zweifelhaft, ob die hierfür gegebene Begründung einer rechtlichen Überprüfung standhält.

a) Die Novellierung des Wohnungseigentumsrechts hat dazu geführt, dass den Wohnungseigentümern nunmehr bei der Änderung oder der Durchbrechung von [X.] aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt ist. Das gilt auch für die Verteilung von Instandsetzungskosten, bei der den Wohnungseigentümern ebenfalls ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen zusteht (Senat, Urteil vom 18. Juni 2010 - [X.], Rn. 13, zu § 16 Abs. 4 [X.]).

b) Soweit das Berufungsgericht auf das Erfordernis eines sachlichen Grundes abhebt, ist zwar den Materialien zu entnehmen, dass die Änderung von [X.] an dieses Kriterium geknüpft sein soll (BT-Drucks. 16/887 S. 23 zu § 16 Abs. 3 [X.]); auch der [X.] hat zum früheren Recht die Änderung eines Umlageschlüssels aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel davon abhängig gemacht, dass sachliche Gründe vorliegen (Urteil vom 27. Juni 1985 - [X.], [X.], 137, 143). Er hat jedoch bereits entschieden, dass dies unter der Geltung des jetzigen Rechts nur noch bedeutet, dass sowohl das "Ob" als auch das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürfen und dass es sich hierbei um einen rechtlichen Gesichtspunkt handelt, der bei der Beantwortung der Frage zu berücksichtigen ist, ob die beschlossene Änderung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (Urteil vom 1. April 2011 - [X.], juris Rn. 8 f.). Da die gesetzlichen Öffnungsklauseln nach § 16 Abs. 3 und 4 [X.] auch bei der Änderung von Verteilungsschlüsseln anwendbar sind, die vor dem Inkrafttreten der genannten Regelungen getroffen worden sind (§ 16 Abs. 5 [X.]; vgl. auch Senat, Urteil vom 9. Juli 2010 - [X.], NJW 2010, 2654; Urteil vom 16. Juli 2010 - [X.], NJW 2010, 3298), strahlt die von dem Gesetzgeber intendierte Erweiterung des Gestaltungsspielraums auch auf Öffnungsklauseln aus, die unter der Geltung des früheren Rechts vereinbart oder in eine Teilungserklärung aufgenommen worden sind. Das hat das Berufungsgericht nicht hinreichend beachtet. Auch hat es nicht in den Blick genommen, dass die Neuregelung die unpraktikable Abgrenzung und den vielfach problematischen Nachweis vermeidet, ob Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen "infolge unsachgemäßer Behandlung" erforderlich geworden sind (§ 12 Abs. 1 TE). Letztlich braucht jedoch die Frage, ob sich die Neuregelung innerhalb des eingeräumten [X.] hält, nicht entschieden zu werden, weil die für eine Abänderung des Schlüssels notwendige Mehrheit nicht erreicht worden ist.

2. § 12 Abs. 2 TE setzt für die Änderung eine 2/3-Mehrheit voraus. Da der Bezugspunkt der qualifizierten Mehrheit nicht konkretisiert wird, ist die Klausel vor dem Hintergrund der mit baulichen Veränderungen typischerweise einhergehenden erheblichen finanziellen Folgen nächstliegend dahin auszulegen, dass die Abänderung eine 2/3-Mehrheit aller und nicht nur der in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer erfordert (vgl. Senat, Urteil vom 1. April 2011 - [X.], aaO). Dieses Quorum ist hier schon deshalb nicht erreicht, weil der Änderung nur 49 Wohnungseigentümer zugestimmt haben, die Wohnungseigentümergemeinschaft aber aus zumindest 97 Eigentumswohnungen und einer Teileigentumseinheit besteht.

3. Auch unter dem Blickwinkel der Regelung des § 16 Abs. 4 [X.] kann die beschlossene Änderung keinen Bestand haben, weil sie nicht lediglich einen Einzelfall betrifft.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.