Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.10.2016, Az. V ZR 78/16

[X.]:[X.]:[X.]:2016:211016UVZR78.16.0

BUN[X.]SGERI[X.]HTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V ZR
78/16
Verkündet am:

21. Oktober 2016

Weschenfelder

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 8, § 10 Abs. 2
Der teilende Eigentümer kann die in der Teilungserklärung zum Inhalt des [X.] bestimmten Sondernutzungsrechte durch eine weitere einseitige Verfügung und deren Eintragung in das Grundbuch ändern, solange er noch Eigentümer aller Sondereigentumsrechte und noch keine Auflassungsvormer-kung für einen Erwerber eingetragen ist; danach bedarf er der Zustimmung der Berechtigten der eingetragenen Vormerkungen. Eine solche Änderung scheidet erst aus, wenn die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden ist.
[X.], Urteil vom 21. Oktober 2016 -
V [X.] -
LG [X.]

[X.]

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2
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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 21.
Oktober 2016
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und [X.], [X.]
Göbel und die Richterin Haberkamp

für Recht erkannt:

Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des [X.] vom 11. März 2016 wird zurückgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Revisionsverfahrens unter [X.] der Kosten der Streithelfer der [X.].

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Anlage besteht aus drei Sondereigentumseinheiten. Die Parteien nutzen die ihren nebenaneinander liegenden Sondereigentumseinheiten vorgelagerten Gartenflächen jeweils allein und unter Ausschluss der anderen [X.] und streiten darüber, ob ein Teil der Fläche im Grenzbereich zwischen ih-ren beiden Gartenflächen den Klägern oder den [X.] zur dauernden aus-schließlichen Nutzung zugewiesen ist.

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Das Grundstück gehörte ursprünglich der Streithelferin zu 1 (fortan Bau-trägerin), die es in einer am 10. August 2006 von dem Streithelfer zu 2 beur-kundeten Teilungserklärung in drei Sondereigentumseinheiten aufteilte und [X.], dass Inhalt jedes Sondereigentumsrechts unter anderem das [X.] ausschließliche Nutzungsrecht an einer Gartenfläche sein soll, die in dem Aufteilungsplan der Teilungserklärung mit
einer dem Sondereigentumsrecht entsprechenden Nummer gekennzeichnet ist. Dieser Teil des Aufteilungsplans
Lage-27. Juli 2006 einen geänderten Lageplan erstellen lassen, in welchem die [X.] des dem Sondereigentum der Kläger zugewiesenen Sondernutzungsrechts an der Gartenfläche kleiner ausfällt als in dem ursprünglichen Lageplan, und eine entsprechend geänderte Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt, die am 25. August 2006 erteilt wurde. Schon am 15. August 2006 beantragte sie bei dem Grundbuchamt die Eintragung der Teilungserklärung unter Vorlage der ursprünglichen Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese erfolgte am 17.
August 2006. Der geänderte Lageplan und die diesem entsprechende ge-änderte Abgeschlossenheitsbescheinigung wurden bei dem Grundbuchamt erst am 18. November 2013 eingereicht.

Am 5. September 2006 verkaufte die Bauträgerin den [X.] das Sondereigentum mit der Ordnungsnummer 3; diese wurden am 5. April 2007 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Am 20. September 2006 such-ten die Kläger das Büro der Bauträgerin
auf, ließen sich Prospekte der [X.] aushändigen und führten am darauffolgenden Tag mit dem Architekten und dem Makler der Bauträgerin ein Verkaufsgespräch, dessen Inhalt zwischen 2
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den Parteien streitig ist. Mit notariellem Vertrag vom 28. September 2006 kauf-ten die Kläger von der Bauträgerin das Sondereigentum mit der [X.]; sie wurden am 23. April 2007 als Eigentümer in das Grundbuch ein-getragen. In beiden Verträgen wird der Kaufgegenstand unter Bezugnahme auf die bei dem Grundbuchamt eingereichte Teilungserklärung bezeichnet. Die Kläger sind der Meinung, sie hätten das Sondereigentum mit einem Sondernut-zungsrecht nach Maßgabe des ursprünglichen [X.] erworben, während die [X.] die dem geänderten Lageplan entsprechende tatsächliche
Gar-tennutzung für maßgeblich halten. Die Kläger verlangen von den [X.] die Räumung und Herausgabe der diesen durch die Änderung des [X.] zu-gefallenen Gartenfläche und die Unterlassung von deren Nutzung sowie die Androhung eines Ordnungsgeldes für den Fall der Zuwiderhandlung.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der [X.] hat das [X.] die Klage abgewiesen. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision möchten die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Die [X.] und die Bauträgerin beantra-gen, das Rechtsmittel zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, die Kläger könnten Herausgabe nicht aus Eigentum (§
985
BGB) verlangen, weil sich die dingliche Einigung mit der Bau-trägerin nur auf ein Sondereigentum mit einem Sondernutzungsrecht an einer entsprechend dem geänderten Lageplan verkleinerten Gartenfläche bezogen 4
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habe. Die Beweisaufnahme durch Vernehmung des Architekten und des [X.] habe ergeben, dass die Kläger in dem der notariellen [X.] vorausgegangenen Verkaufsgespräch eingehend darauf hingewie-sen worden seien, dass zu dem Sondereigentum die verkleinerte Gartenfläche entsprechend dem genannten Lageplan gehöre. Die Kläger hätten sich hierauf mit den beiden für die Bauträgerin handelnden Zeugen verständigt. Dieses [X.] sei Inhalt der dinglichen Einigung geworden. Die Bauträgerin habe mit den Klägern eine solche Abweichung von der Teilungserklärung vereinbaren können. Die schuldrechtliche Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts könne auch schon vor Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft direkt mit dem teilenden Eigentümer erfolgen. Bis zur Entstehung der werdenden [X.] könne dieser die Teilungserklärung sogar noch einseitig ändern. Dann aber könne er mit dem Erwerber einer Wohneinheit im Rahmen des notariellen Kaufvertrags auch eine schuldrechtliche Vereinbarung über ein Sondernutzungsrecht treffen und dabei auch vereinbaren, dass ein Sondernutzungsrecht eine geringere Fläche aufweisen solle als nach der [X.] vorgesehen.

Der Anspruch auf Herausgabe der streitigen Fläche lasse sich auch nicht auf den Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung stützen. Die [X.] hätten diese Fläche weder durch eine Leistung der Kläger noch in sons-tiger Weise auf deren Kosten erlangt.

Da die streitige Fläche nicht dem Sondereigentum der Kläger zugewie-sen sei, könnten sie auch weder Räumung noch Unterlassung der Nutzung der Fläche aus § 1004 Abs. 1 BGB verlangen. Ansprüche aus § 15 Abs. 3 [X.] scheiterten daran, dass die streitige Fläche allein dem Sondereigentumsrecht der [X.] zugewiesen sei.
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II.

Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung im Ergebnis stand.

1. Herausgabe der streitigen Gartenfläche, ihre Räumung und das Unter-lassen ihrer weiteren Nutzung können die Kläger von den [X.] nach § 985 und § 1004 Abs. 1 BGB nur verlangen, wenn ein Sondernutzungsrecht entspre-chend dem ursprünglichen Lageplan Inhalt ihres Sondereigentums geworden und ihnen (mit diesem) wirksam übertragen worden ist. Daran fehlt es. Ein Sondernutzungsrecht mit dem von den Klägern in Anspruch genommene Inhalt ist zwar wirksam entstanden (unten a) und nach den getroffenen Feststellungen auch nicht geändert worden (unten b). Es ist ihnen aber nicht mit der in dem Lageplan vom 9. Juni 2006 bezeichneten [X.] übertragen worden, sondern mit der aus dem Lageplan vom 27. Juli 2006 ersichtlichen kleineren Fläche. Die für die Kläger streitende Eigentumsvermutung nach § 891 BGB ha-ben die [X.] jedenfalls widerlegt (unten c).

a) [X.]) Sondernutzungsrechte weisen einem oder mehreren [X.]n unter Ausschluss der übrigen (negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zu (positive [X.]). Sie schränken damit die gesetzliche Befugnis jedes Wohnungseigentümers zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 13 Abs. 2 [X.] ein. Solche Rechte können entweder durch den teilenden Eigentümer nach § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 i.V.m. § 10 Abs. 2 [X.] oder durch Vereinbarung der [X.] nach § 10 Abs. 2 Satz 2 [X.] begründet oder geändert wer-den ([X.], Beschluss vom 13. September 2000, [X.], [X.]Z 145, 133, 136
sowie Urteile vom 2. Dezember 2011 -
V [X.], [X.], 182 Rn. 10 8
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und vom 20. Januar 2012 -
V [X.], [X.], 179 Rn. 10 f.; Hügel/[X.], [X.], § 13 Rn. 56; Häublein, Sondernutzungsrechte und ihre Begrün-dung im Wohnungseigentumsrecht, S. 2).

[X.]) Die Bauträgerin hat hier den ersten Weg -
Begründung bei der Auftei-lung in Wohnungseigentum nach § 8 [X.] -
gewählt. Die in der Teilungserklä-rung vorgesehenen Sondernutzungsrechte sind entgegen der Ansicht der [X.] wirksam entstanden.

[X.] Die im Grundbuch vollzogene Teilungserklärung bestimmt allerdings -
das ist den [X.] einzuräumen -
in § 1 nicht nur, dass Inhalt der [X.]rechte, in welche das Grundstück durch diese Regelung aufgeteilt wird, das dauernde und ausschließliche Nutzungsrecht an einer in dem [X.] näher bezeichnete Fläche sein soll. Sie enthält vielmehr in Nummer 2 Satz [X.] noch ein gesonderter Nachtrag erfolgt. Diese Regelung bedeutet aber nicht, dass die in dem Lageplan bestimmten Teilflächen des gemeinschaftlichen Gartens, an denen die Sondernutzungsrechte bestehen sollen, noch nicht ver-bindlich festgelegt werden sollten.

(2) Diese Regelung der Teilungserklärung hat das Berufungsgericht nicht ausgelegt. Diese Auslegung kann der [X.] als die eines Teils
einer Grund-bucheintragung ohne inhaltliche Beschränkung selbst nachholen. Bei der [X.] solcher Regelungen ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie
der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ab-zustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Grundstücksrechts nur in-11
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soweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind ([X.], Urteile vom 30. Juni 1995 -
V [X.], [X.]Z 130, 159, 166 und vom 20. November 2015 -
V ZR
284/14, [X.]Z 208, 29
Rn. 9).

(3) In der Teilungserklärung ist neben der Aufteilung des Grundstücks in die drei Sondereigentumseinheiten auch bestimmt, dass Inhalt des [X.] jeweils mehrere Sondernutzungsrechte an verschiedenen näher be-zeichneten Teilen des Gemeinschaftseigentums, darunter auch an den in dem Lageplan bezeichneten Gartenflächen sein sollen. Diese Anordnung als solche ist in keiner Weise eingeschränkt. Auch die Regelung in §
1 Nr. 1 Satz 2 TE kündigt einen Nachtrag lediglich zum Lageplan an, schränkt aber die [X.] an den Gartenflächen nicht ein. Wenn der eingereichte Lageplan, wie die [X.] meinen, nur [X.] haben und durch die beantragte Eintragung der Teilungserklärung, mit
der er
bei dem Grundbuchamt eingereicht worden ist, keine Geltung erlangen sollte, liefe die Anordnung der Sondernutzungsrechte an den Teilflächen des [X.] leer. Das war aber ersichtlich nicht beabsichtigt. Aus der Formu-
Teilungserklärung erst einmal in vollem Umfang, also auch hinsichtlich der Sondernutzungsrechte an den Gartenflächen wirksam werden und lediglich später noch Änderungen erfahren sollte. Dass dieser Nachtrag nicht nur in Er-wägung gezogen, sondern mit Bestimmtheit angekündigt wird, ändert daran nichts. Diesem Verständnis steht auch nicht entgegen, dass der angekündigte Nachtrag in der Teilungserklärung nicht näher präzisiert wird. Das hat zwar zur Folge, dass die Bauträgerin die Änderungen, die der Nachtrag umfassen sollte, nur solange vornehmen kann, solange ihr noch alle Sondereigentumsrechte gehören. Eine Befugnis zur Änderung der Sondernutzungsrechte auch nach 14
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Veräußerung der Sondereigentumsrechte kann sich der teilende Eigentümer nämlich nur durch eine Regelung vorbehalten, die dem [X.] entspricht ([X.], Urteil vom 20. Januar 2012 -
V [X.], [X.], 179 Rn. 11). Dieser Anforderung genügt die Regelung in §
1 Nr. 1 Satz 2 TE nicht. Das bedeutet aber nicht, dass die Regelung über den Nachtrag ihrerseits ohne Funktion wäre. Sie wäre zwar nicht nötig, um die Teilungserklä-rung auf Grund von § 8 [X.] zu ändern. Sie macht aber -
bei späterer Lektüre der Teilungserklärung -
darauf aufmerksam, dass diese Teilungserklärung noch geändert werden soll und der ursprüngliche Text hinsichtlich des [X.] nicht der aktuelle Text sein muss.

b) Entgegen der Ansicht der [X.] sind die durch den Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch wirksam begründeten Sondernutzungsrechte an den in dem ursprünglichen Lageplan bezeichneten Flächen weder durch die dem geänderten Lageplan vom 27. Juli 2006 entsprechende Nutzung des [X.] noch durch die nachträgliche Einreichung dieses [X.] bei dem Grundbuchamt in dem Sinne geändert worden, dass sie sich nunmehr auf die in diesem Lageplan bezeichneten
Flächen beziehen.

[X.]) Sondernutzungsrechte können zwar gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 [X.] -
mit schuldrechtlicher Wirkung -
auch
durch eine Vereinbarung der [X.] geändert werden. Eine solche Vereinbarung könnte grundsätzlich auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Es fehlt aber an dem [X.] erforderlichen Erklärungsbewusstsein der Parteien und des dritten Son-dereigentümers. Diese gingen davon aus, dass die Nutzung den maßgeblichen Eintragungen entspricht; ihnen war jedenfalls nicht bewusst, dass sie mit der abweichenden Nutzung die gebuchten Sondernutzungsrechte veränderten.

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[X.]) Die Vorlage des geänderten Plans mit der geänderten [X.] durch die Bauträgerin konnte ein Sondernutzungsrecht nicht mehr zustande bringen. Sie
war zu diesem Zeitpunkt nicht mehr Eigentü-merin aller drei Sondereigentumsrechte; sie hatte sich die einseitige Änderung der Teilungserklärung nach Veräußerung der Sondereigentumsrechte auch nicht, was rechtlich möglich gewesen wäre (vgl. [X.], Urteil vom 20.
Januar
2012 -
V [X.], [X.], 179 Rn. 11), wirksam vorbehalten.

c) Die Kläger haben ein Sondernutzungsrecht an der in dem ursprüngli-chen Lageplan bestimmten größeren Gartenfläche aber
nicht wirksam erwor-ben.

[X.]) Dafür muss nicht entschieden werden, ob der Erwerb des [X.] mit der ursprünglich vorgesehenen [X.] durch die Kläger auf Grund von deren Eintragung in das Grundbuch nach §
891 Abs.
1 BGB gesetzlich vermutet wird. Nach heute im Wesentlichen unbestritte-ner Ansicht erstreckt sich der Schutz des guten Glaubens beim Erwerb eines Wohnungseigentums auch auf Bestand und Umfang eines im Grundbuch ein-getragenen Sondernutzungsrechts, das gemäß § 8 [X.] durch den aufteilen-den Eigentümer begründet worden ist (BayObLG, [X.] 1990, 381,
382 f.; [X.], [X.], 130, 131 f. und NJW-RR 1993, 1295, 1297; Suil-mann in [X.], [X.], 13. Aufl., §
13 Rn. 127; Hügel/[X.], [X.], § 13 Rn.
66;
Jennißen/[X.], [X.], 5. Aufl., § 13 Rn. 108; [X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., §
10 Rn. 347 und § 15 Rn. 292 f.; anders offenbar [X.], [X.] 1990, 385, 392 und [X.], [X.] 1991, 28, 29 für auf Grund einer [X.] durch Beschluss begründete Sondernutzungsrechte). Es spricht auch viel dafür, dass die Eigentumsvermutung bei einem solchen Sondernut-17
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zungsrecht auch die in dem Aufteilungsplan ausgewiesene [X.] erfasst. Denn dieser hat für die Abgrenzung des Sondereigentums dieselbe Funktion wie die dem Liegenschaftskataster zugrundeliegenden Liegenschafts-karte für den Grenzverlauf (vgl. [X.], Urteil vom 20. November 2015

V
ZR
284/14, [X.]Z 208, 29 Rn. 10), auf den sich die Richtigkeitsvermutung des Grundbuchs erstreckt (vgl. [X.], Urteile vom 2.
Dezember
2005

V
ZR
11/05, NJW-RR 2006, 662 Rn.
8, vom 8.
November
2013

V
ZR
155/12, [X.]Z 199, 31 Rn.
11 und vom 20.
November
2015

V
ZR
284/14, [X.]O). Eine für die Kläger streitende Vermutung haben die [X.] aber jedenfalls widerlegt.

[X.]) Das Berufungsgericht nimmt an, die Kläger hätten sich mit den [X.] der Bauträgerin bei ihrem Gespräch vor der notariellen Beurkundung auf den Erwerb der Sondereigentumseinheit mit der Ordnungsnummer 2 mit einer gemäß dem geänderten Lageplan vom 27. Juli 2006 verkleinerten [X.] verständigt und sich auf eine Übertragung des Eigentums an der Sondereinheit nur in diesem Rahmen geeinigt. Die Auslegung einer vertrag-lichen Regelung durch den Tatrichter ist im Revisionsverfahren nur einge-schränkt, nämlich darauf überprüfbar, ob der Tatrichter die gesetzlichen [X.], die anerkannten Auslegungsgrundsätze, die Denkgesetze und die Erfahrungssätze beachtet
und die der Auslegung zugrundeliegenden Tatsachen ohne Verfahrensfehler festgestellt hat ([X.], Urteil vom 22.
April 2016

V
ZR
189/15, [X.], 640 Rn. 7 mwN), und in diesem Rahmen nicht zu beanstanden.

[X.] In der [X.] wird die den Klägern verkaufte und in derselben Urkunde aufgelassene Sondereigentumseinheit mit der [X.] allerdings unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung und den ur-20
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sprünglichen Aufteilungsplan beschrieben. Richtig ist auch der Einwand der Kläger, dass dieser Aufteilungsplan noch den ursprünglichen Lageplan [X.]. Den Klägern
ist ferner
einzuräumen, dass der Verkäufer eines Grundstücks dieses gewöhnlich nur in dem aus dem Grundbuch und dem [X.] ersichtlichen Zuschnitt und Umfang verkaufen will (vgl. [X.], Urteil vom 18. Januar 2008 -
V [X.], [X.], 372 Rn. 10). Der Wortsinn einer Er-klärung -
hier der Bezugnahme auf das Grundbuch -
ist aber nicht maßgeblich, wenn feststeht, dass die Vertragsparteien in der Erklärung Begriffe anders als nach dem Wortsinne verstehen, mit Flurstücks-
oder Grundbuchangaben [X.] Vorstellungen über den verkauften Grundbesitz verbinden oder -
wie nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hier -
bei der Beschreibung eines Sondereigentumsrechts und des ihm zugewiesenen Sondernutzungsrechts eine andere Vorstellung haben, als die dazu in Bezug genommenen Urkunden er-warten lassen. Denn dann handelt es sich bei der Bezeichnung des [X.] im Vertragstext um eine sog. versehentliche Falschbezeichnung (falsa demonstratio). Eine solche Falschbezeichnung ändert nach § 133 BGB nichts daran, dass -
wie auch sonst -
nicht das fehlerhaft Erklärte, sondern das wirklich Gewollte gilt. Dieser Grundsatz ist auch auf formgebundene Rechtsgeschäfte anzuwenden. Der [X.] hat das sowohl für den Fall entschieden, dass die [X.] eine Fläche verkaufen wollen, die nicht nur aus dem Grundstück besteht, das dem Verkäufer schon gehört und im Vertrag als Kaufgegenstand bezeich-net ist, sondern zusätzlich Teile eines Grundstücks umfasst, das ihm (noch) nicht gehört (Urteil vom 18. Januar 2008 -
V [X.], [X.], 372 Rn. 12), als auch für den Fall, dass im Vertragstext als Kaufgegenstand das gesamte Grundstück genannt wird, obwohl nur eine bestimmte Teilfläche des Grund-stücks (verkauft und) übereignet werden sollte (Urteil vom 7. Dezember 2001

V [X.], [X.] 2002, 485, 487). Für den hier gegebenen Fall, dass die [X.] eine Sondereigentumseinheit nebst dazugehörigem Sondernutzungsrecht -
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mit einer verkleinerten [X.] verkaufen wollen, gilt nichts [X.]s.

(2)
Es kommt auch nicht darauf an, ob der Wille der Parteien in der [X.] einen ausreichenden Niederschlag gefunden hat. Richtig ist zwar, dass das von den Parteien Vereinbarte bei einem -
wie hier -
formbedürftigen Rechtsgeschäft nach der Rechtsprechung des [X.] einen we-nigstens andeutungsweisen Niederschlag in der Urkunde gefunden haben muss. Dieses Erfordernis gilt aber bei einer sog. versehentlichen Falschbe-zeichnung nicht. Hier reicht es aus, wenn das von den Parteien in anderem Sinne verstandene objektiv Erklärte -
hier die versehentlich fehlerhafte Be-zeichnung der Sondernutzungsrechtsfläche
im Vertrag -
dem Formerfordernis genügt. [X.] ist dann das wirklich Gewollte, nur falsch [X.]
([X.], Urteil vom 18. Januar 2008 -
V [X.], [X.], 372 Rn. 13 f.). Deswegen kommt es auch nicht darauf an, ob das vom Wortlaut abweichende Verständnis der Bezeichnung des Kaufgegenstands dem [X.] bekannt ist. Dies wird ihm im Gegenteil typischerweise unbekannt sein, weil er sonst nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG den wirklichen Willen der Urkundsbeteiligten erforschen und in der Niederschrift klar und unzweideutig zum Ausdruck brin-gen müsste.

(3) Die Auslegung der dinglichen Einigung durch das Berufungsgericht steht auch nicht im Widerspruch zu dem Grundsatz, dass im Zweifel derjenigen Auslegung der Vorzug gebührt, die die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts vermei-det ([X.], Urteil vom 26. September 2002 -
I [X.], [X.]Z 152, 153, 158 f. und vom 17. März 2011 -
I [X.], [X.], 1302 Rn. 26). Die von dem Berufungsgericht angenommene Übereignung des Sondereigentumsrechts
mit der Ordnungsnummer 2 mit einem reduzierten Sondernutzungsrecht entspre-22
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chend dem geänderten Lageplan an die Kläger war rechtlich zulässig und hätte unter Beachtung der Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes in das Grundbuch eingetragen werden können.

(a) Sie war allerdings nicht ohne weiteres im Grundbuch vollziehbar, weil es dazu noch der Änderung der Fläche bedurfte, an der das mit dem Sonderei-gentum verbundene Sondernutzungsrecht bestehen soll. Die Parteien sind [X.] ähnlich wie bei dem Verkauf einer noch zu vermessenden Teilfläche eines Grundstücks (dazu: [X.], Urteile vom 7. Dezember 2001 -
V [X.], [X.] 2002, 485, 487
f., vom 18. Januar 2008 -
V [X.], [X.], 372 Rn.
15 und vom 25. Januar 2008 -
V [X.], [X.]Z 175, 123 Rn. 25) nicht verpflichtet, die dingliche Einigung bis zu der Eintragung der beabsichtigten Än-derung des Sondernutzungsrechts in das Grundbuch zurückzustellen. Es ge-nügt, wenn sie die erforderliche Änderung vor der Eintragung herbeiführen und festlegen, wie das geschehen soll.

(b) Wie die Sondernutzungsrechtsfläche geändert werden sollte, ergibt sich aus dem geänderten Lageplan vom 27. Juli 2006, der nach den [X.] Grundlage der [X.], der [X.] vor dem [X.] und der dinglichen Einigung war. Die Ände-rung der Fläche, an der das Sondernutzungsrecht bestehen sollte, war zwar entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts

Vereinbarung bedürfte nach § 10 Abs. 2 Satz 2 [X.] der Mitwirkung aller [X.] und könnte durch die Einigung des Alleineigentümers aller Sondereigentumseinheiten mit einem Erwerber nicht zustande kommen. Einer solchen Vereinbarung bedurfte es indessen auch nicht. Die beabsichtigte Ände-rung konnte die Bauträgerin vielmehr durch einseitigen Rechtsakt allein vor-24
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nehmen. Sie hatte die Sondernutzungsrechte gemäß § 8 Abs. 2 [X.] in der Teilungserklärung begründet. Der teilende Eigentümer kann die Teilungserklä-rung insgesamt und damit auch die darin zum Inhalt des Sondereigentums [X.]n Sondernutzungsrechte im Grundsatz durch eine weitere einseitige Verfügung und deren Eintragung in das Grundbuch ändern (vgl.
[X.],
Beschluss vom 13. September 2000 -
[X.], [X.]Z 145, 133, 136). Das gilt uneingeschränkt, solange er noch Eigentümer aller Sondereigen-tumsrechte und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber einge-tragen ist; danach bedarf er der Zustimmung der Berechtigten der eingetrage-nen Vormerkungen (BayObLGZ 1974, 217, 219; BayObLG, NJW-RR 1993, 1362, 1363). Eine solche Änderung von Sondernutzungsrechten scheidet erst aus, wenn die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden ist (vgl. [X.], Urteil vom 20. Januar 2012 -
V [X.], [X.], 179 Rn.
11; [X.] in [X.], [X.], 13. Aufl., § 8 Rn. 29 [X.]). Die zuletzt ge-nannte Voraussetzung war bei Erklärung der Auflassung noch nicht eingetreten. Deshalb konnte die Bauträgerin die erforderliche Änderung des Sondernut-zungsrechts jedenfalls durch einseitige Verfügung -
gegebenenfalls mit Zu-stimmung der Berechtigten etwa eingetragener Auflassungsvormerkungen -
erreichen.

(c) Die beabsichtigte Veränderung der [X.] des Sondernut-zungsrechts des den Klägern verkauften Sondernutzungsrechts
war auch unter Beachtung der Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes möglich. Danach müssen Sondernutzungsrechte stets einem Sondereigentum zugewiesen sein; isolierte Sondernutzungsrechte ohne eine solche Zuordnung sind ebenso unzu-lässig wie isolierte Sondereigentumsrechte, die entgegen der Vorschrift des § 6 [X.] nicht mit einem Miteigentumsanteil verbunden sind ([X.], Beschlüsse
vom 24. November 1978 -
V [X.], [X.]Z 73, 145, 148 f. und vom26
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3.
Juli
2008 -
V ZR 20/07, [X.], 732 Rn. 36; vgl. auch [X.], Urteil vom 20. November 2015 -
V [X.], [X.]Z 208, 29
Rn. 29). Diese Vorgabe stand einer Verkleinerung der Sondernutzungsfläche des Sondereigentums der Kläger indessen nicht entgegen. Die Bauträgerin konnte die zwischen den [X.] streitige Fläche aus dem Sondernutzungsrecht der Kläger herausnehmen und wieder dem gemeinschaftlichen Gebrauch zuführen oder diese Fläche un-ter entsprechender Änderung auch dieses Sondernutzungsrechts dem [X.] der [X.] zuschlagen. Technisch wäre das in der Weise möglich gewesen, dass die Bauträgerin den geänderten Lageplan mit der erfor-derlichen einseitigen [X.] (und etwa erforderlichen Zustimmun-gen von [X.]) bei Vollzug der dinglichen Einigungen mit den Klägern einerseits und den [X.] andererseits dem Grundbuchamt vorlegte und deren vorherigen Vollzug beantragte.

2. Im Ergebnis zutreffend verneint
das Berufungsgericht auch einen An-spruch der Kläger
aus § 15 Abs. 3 [X.].

a) Nach dieser Vorschrift kann jeder Wohnungseigentümer von den an-deren einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der, so-weit hier von Interesse, der Teilungserklärung und den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer entspricht. In der Teilungserklärung ist die zwischen den Parteien streitige Teilfläche des gemeinschaftlichen Gartens, wie ausgeführt, dem Sondernutzungsrecht der Kläger zugeordnet. An dieser Zuordnung hat sich bislang nichts geändert. Die Bauträgerin hat den Klägern ihr Sondereigen-tum zwar nur ohne die streitige Fläche zu Eigentum übertragen. Sie hat die zum Vollzug dieser eingeschränkten dinglichen Einigung erforderlichen Erklärungen zur Veränderung des Sondernutzungsrechts indessen, wenn überhaupt, erst zu einem Zeitpunkt abgegeben, als sie dazu rechtlich nicht mehr in der Lage war. 27
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Zu einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 2 [X.] über die Änderung der Sondernutzungsrechte ist es, wie bereits dargelegt, ebenfalls nicht gekommen.
Als Folge dessen könnten die Kläger an sich bis zur Durchführung der vorgesehenen Änderung an der Teilungserklärung entspre-chenden Gebrauch verlangen (vgl. [X.], Urteil vom 13. Juli 2012

V
ZR
204/11, [X.], 744 Rn. 9 f. für genehmigungsfähige, aber nicht ge-nehmigte gewerbliche Nutzung einer Wohnung).

b) Daran sind die Kläger hier aber gemäß § 242 BGB nach Treu und Glauben gehindert. Sie sind nämlich verpflichtet, mit den [X.] und dem dritten Wohnungseigentümer an einer Änderung der Teilungserklärung entspre-chend den dinglichen Einigungen der Bauträgerin mit ihnen einerseits und den [X.] andererseits mitzuwirken. Sie würden deshalb Herausgabe und Räumung und Unterlassung der weiteren Benutzung einer Gartenfläche verlan-gen, die sie nach erfolgter Änderung der Teilungserklärung ihrerseits zu räumen und den [X.] herauszugeben hätten und nicht mehr benutzen dürften,
und sich damit treuwidrig verhalten (vgl. [X.], Urteil vom 5. Dezember 2003

V
ZR 447/01, [X.], 1551, 1556).

[X.]) Die Wohnungseigentümer können nach der Rechtsprechung des [X.]s gemäß § 242 BGB in besonders gelagerten Ausnahmefällen verpflichtet sein, die Teilungserklärung auch hinsichtlich der sachenrechtlichen Grundlagen zu verändern ([X.], Urteil vom 11. Mai 2012 -
V [X.], NJW-RR 2012, 1036 Rn. 13). Anerkannt ist ein solcher Anspruch für den Fall, dass wegen des Ausmaßes einer Abweichung der Bauausführung von dem Aufteilungsplan kein Sondereigentum, sondern nur ein -
rechtsgeschäftlich nicht [X.] -
sondereigentumsloser Miteigentumsanteil entstanden ist. Auf Grund des beste-henden [X.] sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, 29
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die Teilungserklärung so zu ändern, dass der mit dem [X.] unvereinbare Zustand bereinigt und entweder der Miteigentumsanteil auf-gelöst oder mit einem Sondereigentum verbunden wird ([X.], Urteile vom 3.
November 1989 -
V [X.], [X.]Z 109, 179, 185, vom 30. Juni 1995

V
[X.], [X.]Z 130, 159, 169 und vom 5. Dezember 2003

V
ZR
447/01, [X.], 1551, 1553 f.).

[X.]) Eine solche Fallgestaltung liegt hier vor. Mit der Eintragung der [X.] in das Grundbuch ist ein der Wohnung der Kläger zugeordnetes Sondernutzungsrecht entstanden, das auch die zwischen den Parteien streitige Fläche umfasst. Dieses Sondernutzungsrecht ist den Klägern aber auf Grund der nur eingeschränkten dinglichen Einigung nicht übertragen worden. Die zum Vollzug der eingeschränkten dinglichen Einigung notwendigen und auch mögli-chen Erklärungen hat die Bauträgerin nicht wirksam abgegeben. Dadurch ist ein Teil des der Wohnung der Kläger zugeordneten Sondernutzungsrechts bei der Bauträgerin verblieben und, da diese das Sondereigentum selbst wirksam an die Kläger übertragen hat, zu einem isolierten [X.], das das Wohnungseigentumsgesetz indessen nicht zulässt. Die Partei-en

und der dritte Sondereigentümer -
sind deshalb aufgrund des zwischen ihnen bestehenden [X.] verpflichtet, diesen rechtlich unzulässigen Zustand durch eine Änderung der Teilungserklärung im Rahmen des Zumutbaren zu beenden. Den Maßstab dafür bilden hier die dinglichen Ei-nigungen der Bauträgerin mit den Klägern einerseits und den [X.] [X.]rseits (vgl. dazu [X.], Urteil vom 30. Juni 1995 -
V [X.], [X.]Z 130, 159, 170). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist die Fläche da-nach dem Sondernutzungsrecht zuzuordnen, das mit dem Sondereigentum der [X.] verbunden ist.

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III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 BGB.

Stresemann Schmidt-Räntsch Brückner

Göbel

Haberkamp

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 17.12.2014 -
18 [X.] 36/14 -

LG [X.], Entscheidung vom 11.03.2016 -
11 [X.] -

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