Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 08.02.2013, Az. V ZR 238/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V ZR
238/11
Verkündet am:

8. Februar 2013

Lesniak

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 10 Abs. 6 Satz 3; [X.] §
45 Abs. 6
Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in [X.] jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigen-tumsbezogene Pflicht vorsieht.
[X.] § 5 Abs. 1
Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ange-bracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.
[X.], Urteil vom 8. Februar 2013 -
V [X.] -
LG [X.]

AG [X.]-Wandsbek

-
2
-
Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Februar 2013
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann,
[X.] Lemke, Prof.
Dr.
[X.]-Räntsch und Dr.
Roth und die Richterin Dr.
Brückner

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des [X.] -
Zivil-kammer 18 -
vom 5. Oktober 2011 wird auf Kosten des [X.] zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft
in [X.]. Im Hinblick auf die nach §
45 Abs. 6 [X.]ische Bauordnung bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern be-schlossen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 20.
April 2010 den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den [X.] sowie den Abschluss eines Wartungsvertrages. Der Erwerb sollte aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die jährlichen Wartungskosten auf die Eigentumseinheiten verteilt werden. Das Amtsgericht hat

soweit hier von Interesse

auf Antrag
des [X.] die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt. 1
-
3
-
Das Landgericht hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision will der Kläger die Wiederherstellung der erstinstanzli-chen Entscheidung erreichen. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der Beschluss nicht wegen feh-lender [X.] der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig. Zwar könne die Frage der [X.] nicht über die sachenrechtliche Zuordnung gelöst werden, da Rauchwarnmelder als bloßes Zubehör im Sinne des § 97 BGB nicht sondereigentumsfähig im Sinne des § 5 Abs. 1 [X.] seien und daher auch § 5 Abs. 2 [X.] nicht eingreife. Die [X.] er-gebe sich jedoch aus § 10 Abs. 6 Satz 3 [X.]. Bei dem Einbau von [X.] handle es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht, da [X.] der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zu
deren Einbau die [X.] in ihrer Gesamtheit seien. Jedenfalls aber handle es sich um eine sonstige Pflicht, die von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich erfüllt werden könne. Ein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentum liege nicht vor, da es im Wohnungseigentumsrecht nicht ungewöhnlich sei, dass sich Gemein-schaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinde. Hinzu
komme, dass die Feuerversicherung einheitlich für das [X.] abgeschlossen [X.]. Da es zu den Obliegenheiten des Versicherungsnehmers gehöre, die öffent-lich-rechtlichen Vorschriften über den Brandschutz einzuhalten, entspreche es grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung,
wenn die [X.]
-
4
-
gemeinschaft den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder durch Mehr-heitsbeschluss an sich ziehe. Ob der Beschluss im konkreten Fall ordnungs-mäßiger Verwaltung entspreche, sei nicht zu prüfen, da der Kläger die [X.] nach § 46 Abs. 1 [X.] nicht eingehalten habe.

II.

Die Revision ist unbegründet.

1. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass der Beschluss über die nachträgliche Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern von der [X.] der Wohnungseigentümer gedeckt und daher nicht nichtig ist.
Die Frage, ob den Wohnungseigentümern die Kompetenz zusteht, die Nachrüstung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern zu beschließen, ist aller-dings umstritten.
a) Die überwiegende Ansicht bejaht eine [X.] jedenfalls dann, wenn eine öffentlich-rechtliche Einbaupflicht besteht. Die Begründungen, die vielfach an die eigentumsrechtliche Zuordnung der Rauchwarnmelder an-knüpfen, sind unterschiedlich.
Teilweise wird die
[X.]
aus §
21 Abs. 3 [X.] i.V.m. § 5 Abs. 2 [X.] hergeleitet, da Rauchwarnmelder der
Si-cherheit des Gebäudes dienten und sie daher zwingend zum [X.]sei-gentum zu rechnen seien ([X.], [X.], 78, 79 f.; [X.], [X.], 239, 240; [X.], [X.], 842,
843; [X.]/[X.]/
[X.], [X.], 3. Aufl., § 5 Rn. 65a; Hogenschurz in [X.], [X.], 3.
Aufl., §
22 Rn. 102a; [X.], [X.], 80; [X.]/[X.]/[X.], [X.], 341, 344; vgl. auch [X.], [X.], 864, 865 für [X.]). Teilweise wird zur Begründung der [X.] §
10 Abs. 6 Satz
3 [X.] herangezogen, da es sich bei der öffentlich-rechtlichen Verpflich-3
4
5
-
5
-
tung zum Einbau von Rauchwarnmeldern um eine von der [X.] wahrzunehmende gemeinschaftsbezogene Pflicht der [X.] handele (LG [X.], [X.], 387, 388
f.; [X.] in Bär-mann, [X.], 12. Aufl., § 10 Rn. 259; [X.]/Then, [X.], 2. Aufl., § 10 Rn. 43, vgl. auch [X.], [X.], 822, 826; [X.]/[X.]/[X.], [X.], 341, 342
f.) oder jedenfalls um eine Pflicht, deren Wahrnehmung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden könne (Briesemeister, [X.] 15/2011 [X.] 1; Schultz, [X.] 2011, 21, 24; [X.] 2012, 57, 58).

b) Nach anderer Auffassung ist ein Beschluss über die Installation von Rauchwarnmeldern in den Wohnungen mangels [X.] nichtig (AG [X.]-Wandsbek, [X.], 809; [X.], [X.] 2013, 117, 119
ff.; ebenso [X.], [X.], 497, 511, der allerdings eine Übertragung der [X.] auf die [X.] durch Rechtsgeschäft für möglich hält).
c)
Die überwiegende Ansicht trifft zu. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschlie-ßen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.

aa) Das gilt unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an die [X.] der Wohnungseigentümer als Verband, an die Mitglieder der [X.] als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück
oder
an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet. Es bedarf daher keiner Entscheidung, wer von ihnen Adressat der für den hier zu beurteilenden Sachverhalt maßgeb-lichen Vorschrift des §
45 Abs. 6 der [X.]ischen Bauordnung ist, nach der in Wohnungen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege 6
7
8
-
6
-
von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben müssen (Satz 1),
und die ferner anordnet, dass vorhandene Wohnungen bis zum 31.
Dezember 2010 mit Rauchwarnmeldern auszurüsten sind
(Satz 3).

(1)
Verpflichtet das Landesrecht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zum Einbau von Rauchmeldern,
folgt die [X.] aus § 10 Abs. 6 Satz 2 [X.].

(2)
Richtet sich die Pflicht an die Gesamtheit der Wohnungseigentümer
als Grundstückseigentümer
(vgl. [X.]/Then, [X.],
2. Aufl.,
§
10 Rn. 43), ist der Verband gemäß §
10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 [X.], nach der die [X.] die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnimmt, ohne weiteres befugt, diese Pflicht zu erfüllen. Diese sogenannte geborene Wahrnehmungsberechtigung des Verbandes ist gegeben, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert (vgl.
Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 -
V
[X.], NJW 2011, 1351
Rn. 9). Das ist beispielsweise bei der Wahrnehmung von
Verkehrssicherungspflichten der Fall (Senat, Urteil vom 9. März 2012 -
V
ZR 161/11, [X.], 1724, 1725 Rn. 12).
So liegt es aber auch,
wenn
die
Wohnungseigentümer aufgrund öffent-lich-rechtlicher Vorschriften als Bruchteilseigentümer verpflichtet
sind, das Grundstück oder das darauf befindliche Gebäude
in einer bestimmten Weise auszustatten, sofern es dabei -
was bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern nicht der Fall ist (dazu näher unter [X.]) -
nicht zu einem unzulässigen Ein-griff in das Sondereigentum kommt.

(3)
Ist Adressat der [X.]
der einzelne Wohnungseigentü-mer, besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der [X.] aller-dings nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft (vgl. allgemein
9
10
11
-
7
-
Kümmel in [X.]/Kümmel/Vandenhouten, [X.],
10. Aufl., §
10 Rn. 85; [X.] in [X.], [X.], 12. Aufl., § 10 Rn. 258). Da die Bauordnungen nur die Ausstattung
von Wohnungen, nicht aber auch von anderweit genutzten Räu-men mit Rauchwarnmeldern vorschreiben, fehlt es an dieser Voraussetzung, sobald eine Anlage auch [X.] umfasst (vgl. Schultz, [X.] 2012, 57, 58;
[X.], [X.] 2013, 117, 120).
Die Wohnungseigentümer sind in diesem Fall aber berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen, das ihnen nach §
10 Abs.
6 Satz
3 Halbsatz
2 [X.] zusteht (sog. gekorene Ausübungs-
bzw. [X.]; vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 -
V [X.], NJW 2011, 1351 Rn.
9
sowie [X.] in [X.], [X.], 12. Aufl.,
§
10 Rn. 257). Denn diese setzt nicht zwingend das Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Mit-glieder der [X.] voraus (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 -
V
ZR 80/09, NJW 2010, 933 Rn. 8 für Ansprüche der Wohnungseigentümer; ebenso Schultz, [X.] 2012, 57, 58).
Die für das Bestehen der gekorenen Wahrnehmungsbefugnis
notwendi-ge weitere Voraussetzung, dass die Pflichtenerfüllung durch den [X.] ist (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 -
V [X.], aaO), ist bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen gegeben. [X.] bezwecken -
im Gegensatz zu Brandmeldern
-
zwar nicht unmittelbar den Schutz des Gebäudes, sondern in erster Linie den Schutz der Bewohner vor toxischen Gasen; diese sollen durch den im Fall einer Rauchentwicklung ausgelösten akustischen Alarm zum Verlassen der Wohnung angehalten [X.]n (vgl. Schultz, [X.] 2011, 21, 22 f.). Sie dienen aber nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage (so zutreffend [X.]/[X.]/[X.], [X.], 341, 343; [X.], [X.] 2012, 57). [X.] stellen stets eine Bedrohung für das 12
13
-
8
-
gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Der rechtzeitige Alarm eines in einer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders soll und kann auch sie vor [X.] bewahren. Regelmäßig ist nämlich zu erwarten, dass Personen, die durch den Alarm eines in ihrer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders auf einen Brand aufmerksam geworden sind und deshalb ihre Wohnung verlassen, un-verzüglich die Feuerwehr rufen und zudem vor deren Eintreffen versuchen [X.]n, die übrigen Bewohner von außen, etwa durch Klingeln oder Rufen, zum Verlassen des Gebäudes zu bewegen. Zugleich wird durch die rasche Entde-ckung eines Wohnungsbrandes das [X.]seigentum ebenfalls ge-schützt, mag dies auch eher als Reflex der [X.] anzusehen sein. Der [X.]sbezug der Verpflichtung zum Einbau von [X.]n in Wohnungen zeigt sich zudem darin, dass die [X.] bei einem Verstoß einzelner Wohnungseigentümer gegen ihre [X.] im Schadensfall Gefahr läuft, dass die Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden (vgl. [X.], [X.], 2011, 53, 55).
bb) Die sachenrechtliche Einordnung von Rauchwarnmeldern hindert die Annahme einer
[X.]
nicht. Zwar besteht für Maßnahmen am Sondereigentum generell keine [X.] der Wohnungseigentü-mer; dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnah-men erfordern
(vgl. Hogenschurz in [X.], [X.], 3. Aufl., §
22 Rn. 102a; [X.], [X.] 2013, 117, 119). Werden in Umsetzung eines Mehrheitsbe-schlusses Rauchwarnmelder in Wohnungen angebracht, kommt es jedoch nicht zu einem Eingriff in das Sondereigentum.
(1) Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der [X.] angebracht
worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Offen 14
15
-
9
-
bleiben
kann, ob es sich bei ihnen um wesentliche Bestandteile des Gebäudes oder um Zubehör handelt (dazu, dass sie keine

Bestandteile sind,
[X.], [X.], 822, 824 f.)
(a) Sind Rauchwarnmelder als wesentliche Bestandteile im Sinne von §
94 Abs. 2 BGB
anzusehen, folgt bereits aus der Vorschrift des §
5 Abs. 2 [X.], dass sie nicht im Sondereigentum stehen können. Danach sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Ge-genstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im [X.] stehenden Räume befinden. Zu solchen Teilen zählen [X.] jedenfalls dann, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind
(ebenso Hogenschurz in [X.], [X.], 3. Aufl.,
§
22 Rn. 102a; [X.]/[X.]/
[X.], [X.], 3.
Aufl., §
5 Rn. 65a;
a.[X.] in [X.], [X.], 12.
Aufl., §
5 Rn. 34
aE). Der Sicherheit des Gebäudes dienen nämlich nicht nur Vorrichtungen, die es selbst vor Schaden bewahren, sondern vor allem auch
Bestandteile, die Leib und Leben im Gebäude befindlicher
Personen schützen, wie etwa eine Rettungstreppe
oder
-leiter (vgl. Grziwotz in [X.], [X.], 3. Aufl., §
5 Rn. 25). Da in einer Wohnung angebrachte [X.] zudem alle Bewohner des Gebäudes vor den Folgen giftiger Gase zu schützen vermögen (siehe oben [X.] (3))
und damit die Sicherheit des ge-samten Gebäudes erhöhen, kann ihnen die Zuordnung zum [X.]sei-gentum auch nicht unter Hinweis darauf abgesprochen werden, dass keine Pflicht bestehe, Rauchwarnmelder im Bereich des [X.]seigentums anzubringen (so aber [X.], [X.], 497, 502).
(b) Handelt es sich bei Rauchwarnmeldern hingegen schon nicht um we-sentliche Bestandteile, sondern um Zubehör (so [X.], [X.], 822, 825; [X.], [X.] 2013, 117, 118; wohl auch Vandenhouten in
[X.]/Kümmel/Vandenhouten, [X.], 10. Aufl., §
5 Rn. 47), stehen diese 16
17
-
10
-
regelmäßig im Eigentum dessen, der die Anschaffung und Installation [X.] hat (vgl. näher [X.], aaO, S. 826). Bei einem auf einem
Beschluss der Eigentümer beruhenden Einbau ist dies im Zweifel die [X.] als Verband. Rauchwarnmelder, die ein Wohnungseigentümer in seinen Räumen bereits selbst angebracht hat, stehen bei einer Einordnung als Zubehör zwar in dessen Eigentum. Die Wohnungseigentümer sind hierdurch aber nicht gehin-dert, den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen. Inwieweit sie bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits
nachgekommen sind, ist eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung
(vgl. [X.], [X.], 239), nicht aber der [X.].
(2) Der Einbau von Rauchwarnmelder ist mit keinem unzulässigen Ein-griff in das Sondereigentum verbunden. Befestigt werden sie an den nach §
5 Abs. 2 [X.] zwingend im [X.]seigentum
stehenden Zimmerdecken. Dass Zutritt zur Wohnung gewährt
werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z.B. eine
Tapete) berührt sein kann, hat
der Wohnungseigen-tümer hinzunehmen; ein hierdurch entstehender Schaden ist ihm zu ersetzen (vgl. § 14 Nr. 4 [X.]).
[X.]) Die [X.] umfasst auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Für den hier zu be-urteilenden Sachverhalt folgt das unmittelbar aus der Vorschrift des §
45 Abs.
6 Satz 2 der [X.]ischen Bauordnung, nach der Rauchwarnmelder so betrie-ben werden müssen, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.
2. Ob der von dem Kläger angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht,
bedarf keiner Entscheidung, weil mangels rechtzeitiger Anfechtung des Beschlusses nur Nichtigkeitsgründe zu prüfen sind. Die Auffas-18
19
20
-
11
-
sung des Berufungsgerichts, dass die Klage nicht innerhalb der materiellen Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 [X.] erhoben worden sei, da der Kläger nicht rechtzeitig auf eine baldige Zustellung der Klage hingewirkt habe, begegnet keinen rechtlichen Bedenken
(vgl. [X.], Urteil vom 12. Juli 2006 -
IV ZR 23/05, [X.]Z 168, 306, 311 Rn. 18). Insoweit erhebt die Revision auch keine Einwendungen.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann
Lemke
[X.]-Räntsch

Roth
Brückner

Vorinstanzen:
AG [X.]-Wandsbek, Entscheidung vom 18.10.2010 -
740 C 49/10 -

LG [X.], Entscheidung vom 05.10.2011 -
318 [X.]/10 -

21