Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.02.2014, Az. V ZR 164/13

BUNDESGERI[X.]HTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V [X.]
Verkündet am:
21. Februar 2014
Weschenfelder
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
[X.] § 673 Satz 1; [X.] § 20 Abs.1 Nr. 1; [X.] § 26 Abs. 1
Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die [X.] und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender Anwendung von § 673 [X.], weil diese Norm durch die im [X.] enthaltenen [X.] verdrängt wird.
[X.] § 314 Abs. 1; [X.] § 26 Abs. 1
Die Verschmelzung der Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage stellt zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der eine vorzeitige Kündigung ei-nes [X.] rechtfertigt; an die erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen, sind aber keine hohen [X.] zu stellen.
[X.], Urteil vom 21. Februar 2014 -
V [X.] -
LG [X.] in der [X.]

AG [X.] ([X.])

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Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Februar 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, den
Richter Dr.
Lemke, die Richterinnen Dr.
Brückner und Weinland und [X.] Kazele

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin zu
1 wird das Urteil der 3. Zivilkam-mer des [X.]s [X.] in der [X.] vom 17. Mai 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Anträge der Kläge-rin zu 1 abgewiesen worden sind festzustellen, dass der jeweilige Verwaltervertrag zwischen den Eigentümergemeinschaften S.

straße 29 und 31, F.

,
und der G.

GmbH aufgrund des [X.] vom 1. August 2011 jeweils auf die D.

GmbH übergegangen ist und durch die [X.] des [X.] zu [X.] der Eigentü-merversammlungen vom 19. November 2011 jeweils nicht been-det worden ist, sondern bis zum 27. Mai 2012 fortbestanden hat.
Im Übrigen wird die Revision mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die weitergehenden Feststellungsanträge der Klägerin zu 1 als unzulässig abgewiesen werden.
Die [X.] der [X.] wird als unzulässig verwor-fen.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen
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Tatbestand:
[X.] bestellten die Wohnungseigentümer zweier benachbarter Wohnungseigentumsanlagen jeweils die Firma G.

GmbH (im Folgenden: Fa. G.

) bis zum 27. Mai 2012 zur Verwalterin. In der Folge wurden entsprechende Verwalterverträge geschlossen. Mit [X.] vom 1. August 2011 wurde die Fa. G.

auf die Kläge-rin zu 1 -
bei der es sich ebenfalls um eine GmbH handelt -
verschmolzen. Die Verschmelzung wurde am 3.
September 2011 in das [X.].
In den Eigentümerversammlungen vom 19. November 2011 fassten die Wohnungseigentümer der beiden Anlagen gleichlautende Beschlüsse. Danach sollte einer etwaigen Übertragung des Verwalteramtes sowie des [X.] seitens der Fa. G.

auf die Klägerin zu 1 widersprochen werden ([X.] 2). Vorsorglich sollten die Verwalterverträge mit der Fa. G.

oder der Klägerin zu 1 fristlos, hilfsweise fristgerecht gekündigt werden ([X.]). [X.] bestellten die Wohnungseigentümer eine Tochtergesellschaft der [X.] mit sofortiger Wirkung bis zum 27. Mai 2012 zur Verwalterin und gaben den Abschluss entsprechender Verwalterverträge vor ([X.] 5).
Die gegen diese Beschlüsse gerichtete Anfechtungsklage der Klägerin zu
1 hat das Amtsgericht als unzulässig, die Klage der Kläger zu
2 bis
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ein-zelner Wohnungseigentümer -
hat es als unbegründet abgewiesen. In der [X.] hat die Klägerin zu 1 hilfsweise ihre Klage erweitert und beantragt festzustellen, dass jeweils das Bestellungsrechtsverhältnis und die [X.] zwischen der Fa. G.

und den Eigentümergemeinschaften auf die Klägerin zu
1 übergegangen sind und bis zum 27. Mai 2012 fortbestanden ha-ben. Die Berufung der Klägerin zu 1 hat das [X.] zurückgewiesen; de-1
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ren Hilfsanträge hat es abgewiesen. Die Berufung der Kläger zu 2 bis 5 hat [X.] insoweit Erfolg gehabt, als die jeweils zu [X.] 5 gefassten Beschlüsse für ungültig erklärt worden sind. Mit der nur im Hinblick auf die Abweisung der Hilfsanträge zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die [X.] bean-tragen, verfolgt die Klägerin zu 1 ihre Feststellungsanträge weiter. Mit der ge-gen die Kläger zu 2 bis 6 gerichteten [X.] wollen die [X.] erreichen, dass deren Anfechtungsklagen auch im Hinblick auf [X.] 5 zurück-gewiesen werden; die Kläger zu 2 bis 5 beantragen die Verwerfung, hilfsweise die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:
A.
Das Berufungsgericht, dessen Urteil u.a. in [X.], 46 ff. [X.] ist, sieht die Beschlussanfechtungsklage der Klägerin zu 1 als unzulässig an. Auf die Berufung der Kläger zu 2 bis 5 erklärt es den zu [X.] 5 gefassten Beschluss für ungültig, weil es an der erforderlichen Einholung von Alternativ-angeboten anderer Verwalter gefehlt habe. Die in zweiter Instanz seitens der Klägerin zu 1 hilfsweise erhobene Feststellungsklage sei zulässig, aber unbe-gründet. Die Organstellung sei an die zum Verwalter bestellte Rechtsperson gebunden und gehe infolge einer Verschmelzung nicht über; die [X.] müssten sich keine andere Rechtsperson als Verwalter aufdrängen lassen. Das gelte in gleicher Weise für die Verwalterverträge. Diese seien [X.] durch die fristlosen Kündigungen beendet worden. Ein wichtiger Grund habe vorgelegen, weil der Klägerin zu 1 die Erfüllung der Verträge unmöglich geworden sei.
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B.
I. Revision der Klägerin zu 1
Die Revision hat teilweise Erfolg.
1. Zulässig ist die Feststellungsklage der Klägerin zu 1 nur, soweit sie den Fortbestand der jeweils zwischen der Fa. G.

und den [X.] geschlossenen Verwalterverträge bis zum 27. Mai 2012 zum [X.] hat. Im Hinblick auf die jeweiligen Bestellungsrechtsverhältnisse hätte das Berufungsgericht die Klage dagegen bereits als unzulässig abweisen müs-sen.
a) Hinsichtlich der Verwalterverträge ergibt sich das erforderliche Fest-stellungsinteresse (§ 256 Abs. 1 ZPO) aus möglichen vertraglichen Vergü-tungsansprüchen der Klägerin zu 1 (vgl. Senat, Beschluss vom 20. Juni 2002
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V [X.], [X.]Z 151, 164, 172). Dem steht nicht entgegen, dass der Ver-walter Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist und mit dieser -
also nicht mit den Wohnungseigentümern selbst -
den Verwaltervertrag abschließt. Zu Recht verweist das Berufungsgericht auf § 10 Abs. 8 [X.]; nach dieser Norm haften die einzelnen Wohnungseigentümer -
wenn auch begrenzt auf den jeweiligen Miteigentumsanteil -
der Verwalterin für deren etwaige Ansprüche gegen den Verband.
b) Im Hinblick auf den Fortbestand des [X.] fehlt dagegen das Feststellungsinteresse. Ob sich dies schon daraus ergibt, dass bei nächstliegender Auslegung mit dem zu [X.] 2 gefassten und inzwi-schen bestandskräftigen Beschluss (hilfsweise) die A[X.]erufung der Klägerin zu
1 erfolgt ist, kann dahinstehen. Ihre Aufgaben und Befugnisse als Verwalte-rin könnte die Klägerin zu 1 nämlich ohnehin nicht mehr wahrnehmen, weil der 5
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Bestellungszeitraum abgelaufen ist; eine zu Unrecht entzogene Rechtsstellung könnte ihr nicht mehr eingeräumt werden. Ihre Vergütungsansprüche ergeben sich nicht aus der Organstellung, sondern aus den jeweiligen [X.]. Dass sich die Klägerin zu 1 -
wie ihr Prozessbevollmächtigter in der münd-lichen Verhandlung vor dem Senat ausgeführt hat -
im Zusammenhang mit der Organstellung Ansprüchen ausgesetzt sehen könnte, begründet kein Feststel-lungsinteresse. Die Wohnungseigentümer bzw. die
Verbände müssten sich in-soweit auf ihre Betätigung trotz (angeblich) fehlender Organstellung stützen; es ist aber weder vorgetragen, dass solche Ansprüche erhoben werden, noch ist ersichtlich, dass die Klägerin zu 1 nach den Eigentümerversammlungen weiter
als Verwalterin tätig geworden wäre.
2. Soweit die Klage zulässig ist, ist sie auch begründet. Anders als das
Berufungsgericht meint, sind die Verwalterverträge nicht infolge der
Verschmel-zung beendet worden.
a) Einigkeit besteht darüber, dass der Verwalter einer Wohnungseigen-tumsanlage seine Befugnisse nicht rechtsgeschäftlich auf Dritte übertragen
oder diesen zur Ausübung überlassen kann (BayObLG, NJW-RR 1997, 1443 f.; [X.], [X.], 12. Aufl., § 26 Rn. 92 f.). Die Fa. G.

hat ihre Rechtsstellung jedoch nicht auf die Klägerin zu 1 übertragen, sondern ist auf diese verschmolzen worden. Infolgedessen ist die Fa. G.

als bisherige [X.] gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 2 [X.] mit Eintragung der Verschmel-zung in das Register ohne besondere Löschung untergegangen; ihr Vermögen und ihre Verbindlichkeiten sind gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 1 [X.] auf die Klägerin zu 1 als übernehmende [X.] übergegangen.

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b) Ob sich diese Gesamtrechtsnachfolge auch auf den zwischen dem Verwalter und
einer Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossenen Verwal-tervertrag erstreckt, ist umstritten und höchstrichterlich bislang nicht geklärt.
aa) Nach einer in der Rechtsprechung nahezu einhellig vertretenen [X.], der auch das Berufungsgericht folgt, endet der Verwaltervertrag, wenn eine Personenhandelsgesellschaft oder eine juristische Person als bisherige Verwalterin infolge einer gesellschaftsrechtlichen Umwandlung erlischt. Dies ergebe sich aus einer entsprechenden Anwendung von § 675 Abs. 1 i.V.m. §
673 Satz 1 [X.]; zugleich erlösche die Organstellung analog §
168 Satz 1 [X.]. Die Rechtsstellung des Verwalters sei höchstpersönlicher Natur und [X.] durch besonderes Vertrauen geprägt. Den Wohnungseigentümern könne ein neuer Verwalter weder durch Verschmelzung oder Spaltung noch durch [X.] aufgedrängt werden ([X.], [X.] 2013, 30 f. [Verschmel-zung]; [X.], [X.], 49, 50
f.; [X.]/Oder, [X.], 981 ff.; [X.], [X.] 2013, 415
f. [jew. zur Spaltung]; [X.] 1987, 54, 57
ff.; [X.], [X.], 591
f. [jew. zur [X.]]; BayObLG, [X.] 2001, 492, 493 f. [Ausgliederung eines einzelkaufmännischen Unternehmens auf eine juristische Person]; [X.]/[X.], [X.], 73. Aufl., § 26 [X.] Rn.
21; [X.] [X.]/Hügel, Edition 29, §
26 [X.] Rn. 4).
[X.]) Teilweise wird dies auf Umstrukturierungen beschränkt, in denen der bisherige Verwalter eine natürliche Person oder eine Personenhandelsgesell-schaft war. Ist eine juristische Person zum Verwalter bestellt, sollen Vertrag und Organstellung dagegen übergehen, weil in der Regel kein besonderes Vertrau-en in Anspruch genommen werde (Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/
Vandenhouten, [X.], 10. Aufl., § 26 Rn.
12; offen gelassen von [X.] 2002, 20, 26
f.; [X.], NJW-RR 1990, 1299
f.; [X.]/Then, [X.], 2. Aufl., § 26 Rn.
6).
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cc) Nach der überwiegenden Auffassung der Rechtsliteratur gehen [X.] und Organstellung gemäß §
20 Abs. 1 Nr. 1 [X.] unabhängig von der Rechtsform des übertragenden Verwalters auf den übernehmenden
Rechtsträger über. Das [X.] enthalte mit der [X.] eine spezielle Regelung für die Verschmelzung ([X.] in [X.]/
[X.]/[X.], [X.], 6.
Aufl., §
20 Rn. 86; [X.] in [X.]/Widmann, [X.]
[2012], §
20 Rn. 322
f.; [X.]/Grunewald, [X.], 5. Aufl., §
20 Rn. 24 [X.]. 4; [X.]/[X.], [X.] [2006], § 673 Rn.
6; [X.]/[X.], [X.], 13.
Aufl., §
26 [X.] Rn.
1; Armbrüster, [X.], 369, 374
f.; Zajonz/
[X.], [X.], 701, 706 ff.; [X.]/[X.], [X.] 2009, 203, 206; Lücke, [X.] 2002, 469, 470 f.; [X.] in FS [X.] [2010], 51, 59
ff.; im Ergebnis auch [X.], [X.], 12. Aufl., §
26 Rn. 95 [X.] [anders allerdings Rn.
34]). Ob sich die Wohnungseigentümer von dem übernehmenden Rechts-träger trennen können, ist danach eine Frage des Kündigungs-
bzw. des A[X.]e-rufungsrechts.
[X.]) Der Senat entscheidet diese Streitfrage mit den beiden zuletzt ge-nannten Auffassungen dahingehend, dass der Verwaltervertrag jedenfalls bei der Verschmelzung von juristischen Personen gemäß § 20 Abs. 1 Nr.
1 [X.] auf den übernehmenden Rechtsträger übergeht; nichts anderes gilt für die -
hier allerdings nicht entscheidungserhebliche -
Organstellung des Verwalters. Ob die Verschmelzung gemäß §
2 Nr. 1 [X.] durch Aufnahme oder gemäß §
2 Nr. 2 [X.] im Wege der Neugründung erfolgt, ist nicht von Bedeutung (aA Jennißen in Jennißen, [X.], 3. Aufl., §
26 Rn. 18), weil § 20 Abs. 1 Nr. 1 [X.] in beiden Fällen gleichermaßen Anwendung findet (vgl. § 36 [X.]).
(1) Gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 1 [X.] findet bei der Verschmelzung eine umfassende Gesamtrechtsnachfolge statt. Das Umwandlungsrecht trägt dem Bedürfnis Rechnung, die rechtlichen Strukturen eines Unternehmens zügig und 15
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ohne große formelle und steuerliche Hürden an die wirtschaftlichen [X.] anzupassen; zum Schutz des Rechtsverkehrs, insbesondere der Gläubiger, enthält es ein eigenständiges und umfassendes Regelungskonzept. Von dem Übergang ausgenommen sind nur höchstpersönliche Rechte und Pflichten; ob sich ein Dritter durch Kündigung, Rücktritt oder Berufung auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage gegen den durch die [X.] Wechsel des Vertragspartners wehren kann, ergibt sich aus den allgemei-nen Vorschriften (so ausdrücklich im Zusammenhang mit der Aufhebung von §
132
[X.] aF durch Gesetz vom 19.
April 2007 BT-Drucks. 16/2919, S. 19; allgemein [X.]/[X.], [X.], 5. Aufl., §
20 Rn.
10).
(2) Daran gemessen scheidet eine entsprechende Anwendung von § 673 Satz
1 [X.] auf den Verwaltervertrag aus. Dieser Bestimmung zufolge erlischt der Auftrag im Zweifel mit dem Tod des Beauftragten; anerkannt ist die ent-sprechende Anwendung der Norm bei der Liquidation einer beauftragten juristi-schen Person ([X.]/[X.], [X.], 73. Aufl., § 673 Rn. 3 mwN). Im Falle des Erlöschens der juristischen Person infolge einer Verschmelzung fehlt es dage-gen an einer Regelungslücke, die Voraussetzung für eine Analogie wäre. Denn das [X.] enthält aufgrund der Gesamtrechtsnachfolge eine mit dem Grundgedanken von §
673
Satz 1 [X.] unvereinbare Sonderregelung für die Verschmelzung. Deren Ziel ist die Kontinuität der Rechtsverhältnisse, die in aller Regel auf den übernehmenden Rechtsträger übergehen und nicht -
wie es § 673 Satz 1 [X.] vorsieht -
im Zweifel erlöschen sollen. Auch die
Interessen der Beteiligten liegen gänzlich anders als bei der Liquidation einer beauftragten juristischen Person, weil ein gesetzlich im Einzelnen geregelter Rechtsüber-gang stattfindet (grundlegend K.
Schmidt, [X.] 2001, 1019 ff.; MünchKomm-[X.]/[X.], 6. Aufl., §
673 Rn. 2; [X.]/[X.], [X.] [2006], § 673 Rn.
6). Ebenso wenig ist §
613 Satz 1 [X.] analog anwendbar. Dieser Norm zufolge hat der Dienstverpflichtete die Dienste im Zweifel in Person zu leisten; 18
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der übertragende Rechtsträger überlässt aber nicht die Ausübung der Dienste anderen, sondern wird in den übernehmenden Rechtsträger umgewandelt. Schließlich sieht § 26 Abs. 1 [X.] -
im Hinblick auf die Organstellung -
zwar vor, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter durch Beschluss bestellen und a[X.]erufen, regelt aber nicht die Folgen der Umwandlung eines bestellten Verwalters (aA [X.], [X.], 49, 50
f. und [X.], 591, 592;
[X.]/Oder, [X.], 981, 982; [X.], [X.] 2013, 415
f.).
(3) Entscheidend ist danach, ob der Verwaltervertrag aus umwandlungs-rechtlicher Sicht als höchstpersönliches Rechtsverhältnis anzusehen ist. Das ist jedenfalls dann zu verneinen, wenn der bisherige Verwalter -
wie hier -
eine ju-ristische Person ist; dann steht nämlich in aller Regel nicht die Ausführung der Dienstleistungen durch bestimmte natürliche Personen im Vordergrund. Hierauf haben die Wohnungseigentümer rechtlich gesehen auch keinen Einfluss; sie können weder die Auswechslung von Gesellschaftern oder Geschäftsführern verhindern ([X.] 1987, 54, 58; 2002, 20, 26) noch die Personalauswahl bestimmen. Es läge auch keineswegs in ihrem Interesse, wenn der [X.] und die Organstellung ohne weiteres mit der Registereintragung ende-ten, weil eine lückenlose Verwaltung nicht gewährleistet wäre. Denn der [X.] Verwalter erlischt mit der Registereintragung (§ 20 Abs. 1 Nr. 2 [X.]); der übernehmende Rechtsträger wäre selbst in eiligen Angelegenheiten weder berechtigt noch verpflichtet, für die Wohnungseigentümergemeinschaft tätig zu werden, und ein [X.] könnte nur auf Antrag durch einstweilige Verfü-gung bestellt werden (dazu Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 -
V [X.], [X.], 630 Rn. 11). Gerade solchen praktischen Bedürfnissen trägt das [X.] durch die Gesamtrechtsnachfolge Rechnung. [X.] Bedenken der Wohnungseigentümer gegen den neuen Rechtsträger kann die Ausgestaltung des Kündigungs-
und A[X.]erufungsrechts Rechnung tragen; dies gewährleistet eine kontinuierliche Verwaltung, weil eine A[X.]erufung und 19
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Kündigung des umgewandelten Verwalters mit der Bestellung eines neuen Verwalters verbunden werden kann.
(4) Ob sich die Gesamtrechtsnachfolge auch bei der Verschmelzung von übertragenden Personenhandelsgesellschaften auf den Verwaltervertrag er-streckt, bedarf keiner Entscheidung; ebenso kann dahinstehen, wie sich eine Spaltung -
insbesondere die Ausgliederung eines einzelkaufmännischen Unter-nehmens -
auswirkt.
3. [X.] ist nicht zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Ob die Verwalterverträge infolge der auf den Eigentümerversammlungen vom 19.
November 2011 jeweils zu [X.] gefassten Beschlüsse beendet worden sind, steht schon deshalb nicht fest, weil das Berufungsgericht -
von seinem Standpunkt aus folgerichtig -
keine Feststellungen zu der Frage getroffen hat, ob (und ggfs. wann) der Klägerin zu 1 eine Kündigungserklärung zugegangen ist.
4. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
a) Sollte der Klägerin vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit bis zum 27. Mai 2012 eine Kündigungserklärung zugegangen sein, bedürfte es für die Kündigung eines wichtigen Grundes (§ 314 Abs. 1 Satz 1 [X.]). Dies setzt voraus, dass den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller Umstän-de des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fort-setzung des Vertragsverhältnisses bis zu der vereinbarten Beendigung nicht zugemutet werden kann (vgl. § 314 Abs. 1 Satz 2 [X.]).
b) Die bislang getroffenen Feststellungen reichen nicht aus, um zu beur-teilen, ob ein solcher wichtiger Grund vorlag.

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aa) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegt ein wichtiger Grund nicht vor, weil der Klägerin zu 1 die Erfüllung des [X.] un-möglich wäre. Selbst wenn infolge des zu [X.] 2 gefassten Beschlusses eine wirksame A[X.]erufung erfolgt sein sollte, hat diese keine vorgreifliche Wirkung für das Fortbestehen des [X.] und die Vergütungsansprüche des Verwalters (Senat, Beschluss vom 20. Juni 2002 -
V [X.], [X.]Z 151, 164, 172 mwN).
[X.]) Ob schon die Verschmelzung des Verwalters auf einen anderen Rechtsträger als solche einen wichtigen Grund darstellt, wird uneinheitlich be-antwortet.
(1) Teilweise wird angenommen, dass die Wohnungseigentümer auf-grund der Verschmelzung ohne weitere Voraussetzungen zur Kündigung des [X.] berechtigt seien ([X.], [X.] 2002, 469, 471; wohl auch
[X.]/[X.], [X.] 2009, 203, 207; Armbrüster, [X.], 369, 375). Andere verneinen dies mit Blick auf die im [X.] getroffenen Regelungen ([X.] in [X.]/Widmann, [X.]
[2012], § 20 Rn. 322; Zajonz/
[X.], [X.], 701, 708; [X.] in FS [X.] [2010], 51, 62; allgemein [X.]/Hohloch, [X.], 13. Aufl., § 314 Rn. 5; [X.]/[X.], [X.], 5.
Aufl., § 20 Rn. 10; vgl. auch [X.], Urteil vom 26. April 2002 -
LwZR 20/01, [X.]Z 150, 365, 369 ff. für den als höchstpersönliches Rechtsverhältnis ange-sehenen Landpachtvertrag).
(2) Nach Auffassung des Senats stellt die Verschmelzung für sich ge-nommen keinen wichtigen Grund im Sinne von § 314 Abs. 1 [X.]
dar. Hierfür bedarf es besonderer Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger unzumutbar machen; insoweit sind allerdings keine hohen Anforderungen zu stellen. Denn im Grundsatz wird den Interessen 25
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der Wohnungseigentümer zwar -
insbesondere hinsichtlich der Haftung -
durch die Gläubigerschutzvorschriften des [X.] getragen. Die Ausgestaltung des Kündigungsrechts muss aber auch das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter gewähr-leisten. Daher reicht es aus, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund der Um-strukturierung mit konkreten nachteiligen Änderungen in der Zusammenarbeit rechnen müssen, die nicht ganz unerheblich sind. Daran wird es regelmäßig fehlen, wenn die sachliche Betreuung aus Kundensicht im Wesentlichen unver-ändert bleibt, weil das Interesse des Verwalters an der Einhaltung der vertragli-chen Vereinbarungen im Rahmen der nach § 314 Abs. 1 Satz 2 [X.] erforderli-chen Abwägung höher zu gewichten sein wird.
II. [X.] der [X.]
Die [X.] ist unzulässig. Das Berufungsgericht beschränkt die Zulassung der Revision ausdrücklich auf die hilfsweise gestellten [X.]. Dies ist wirksam, weil sich die Beschränkung auf einen
abtrenn-baren Teil des Prozessstoffs bezieht (vgl. dazu [X.]/[X.], 4.
Aufl., § 543 Rn. 39 mwN), und hat hier die Unzulässigkeit der [X.] zur Folge.
1. Allerdings ist eine [X.] gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 3 ZPO grundsätzlich auch dann statthaft, wenn die Revision nicht zugelassen worden ist. Daher kann sie trotz einer beschränkten Zulassung der Revision auch dann wirksam eingelegt werden, wenn sie nicht den Streitgegenstand [X.], auf den sich die Zulassung bezieht ([X.], Urteil vom 24. Juni 2003 -
KZR 32/02, [X.]Z 155, 189, 191 f.; Urteil vom 26. Juli 2004 -
VIII ZR 281/03, [X.], 3174, 3176). Geklärt ist in der Rechtsprechung des [X.] aber auch, dass bei einer nur beschränkt zugelassenen Revision mit einer An-29
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schlussrevision kein Streitstoff eingeführt werden kann, der mit dem Gegen-stand der Revision weder in einem rechtlichen noch in einem wirtschaftlichen Zusammenhang steht. Dies ergibt sich aus der akzessorischen Natur eines un-selbständigen Rechtsmittels (ausführlich [X.], Urteil vom 22. November 2007
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ZR 74/05, [X.]Z 174, 244 Rn. 40 f.).
2. An dem erforderlichen Zusammenhang fehlt es hier schon deshalb, weil die [X.] im Verhältnis zur Revisionsklägerin (Klägerin zu
1) nicht [X.] sind. Beschwert sind sie nur im Verhältnis zu den Klägern zu 2 bis 5 und der Klägerin zu 6 als deren notwendiger Streitgenossin
im Hinblick auf das Beschlussanfechtungsverfahren; die Abweisung der Klage der Klägerin zu 1 als unzulässig hat das Berufungsgericht dagegen bestätigt, weil ihr kein [X.] zustehe. Schon aus diesem Grund ist die [X.] [X.]. Da die Revision nur für die Klägerin zu 1 zugelassen worden ist, kann das Verfahren der [X.] nicht ausschließlich zwischen
den übrigen

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Parteien geführt werden, denen ihrerseits das Rechtsmittel der Revision nicht zusteht.
Stresemann
Lemke
Brückner

Weinland
Kazele

Vorinstanzen:
AG [X.] ([X.]), Entscheidung vom 21.05.2012 -
3b [X.] 566/11 -

LG [X.]
in der
[X.]
, Entscheidung vom 17.05.2013 -
3 S 134/12 -