Bundesgerichtshof, Beschluss vom 13.02.2014, Az. V ZB 88/13

Mit notariellem Vertrag vom 22. Dezember 2005 verkaufte die [X.] A.    das in dem Eingang dieses [X.]eschlusses bezeichnete Grundstück im Rahmen eines sogenannten Einheimischenmodells an die Eheleute U.      . Der [X.] wurde ein Ankaufsrecht u.a. für die Fälle eingeräumt, dass die Käufer das auf dem Grundstück zu errichtende Wohnhaus nicht für eine Mindestdauer von zehn Jahren selbst nutzen und dass sie innerhalb von 15 Jahren ohne Zustimmung der [X.] über das Grundstück verfügen. Zur Sicherung des bedingten und befristeten Anspruchs der [X.] auf [X.] wurde eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen.

Die Eheleute U.       verkauften das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 22. Februar 2012 an die Antragsteller. In § 1 Nr. 3 heißt es u.a.:

§ 5 Nr. 3 lautet:

Schließlich heißt es in § 5 Nr. 4:

Die [X.] genehmigte die Schuldübernahme. Anschließend wurden die Antragsteller als Eigentümer des Grundstücks in das Grundbuch eingetragen. Am 27. Juli 2012 hat der Notar für die Antragsteller unter [X.]ezugnahme auf § 5 Nr. 4 des Kaufvertrags beantragt, den Schuldnerwechsel bei der zugunsten der [X.] im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung zu vermerken. Das Grundbuchamt hat den Antrag zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete [X.]eschwerde ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgen die Antragsteller den Eintragungsantrag weiter.

Nach Auffassung des [X.] ist die Eintragung des [X.] nicht zulässig. Nach § 885 [X.] müsse der Schuldner des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs mit dem Inhaber des eingetragenen Rechts identisch sein. Deshalb führe ein Wechsel in der Person des Schuldners wegen der Akzessorietät der Vormerkung grundsätzlich zu deren Erlöschen. Eine Ausnahme werde nach herrschender Meinung angenommen, wenn eine befreiende Schuldübernahme im Zusammenhang mit der Übereignung des vormerkungsbelasteten Grundstücks mit vorheriger Zustimmung des Gläubigers vereinbart und infolge einer entsprechenden Vertragsgestaltung durch aufschiebende [X.]edingung oder [X.]efristung sichergestellt werde, dass die Schuldübernahme zeitgleich mit der Eigentumsübertragung erfolge. Denn in diesem Fall einer sogenannten synchronisierten befreienden Schuldübernahme sei das [X.] durchgängig gewahrt. Ein derartiger Ausnahmefall liege hier vor. Davon zu unterscheiden sei die Frage, ob der Schuldnerwechsel in das Grundbuch eingetragen werden könne. Dagegen spreche, dass zwar bei der Eintragung der Vormerkung die Identität zwischen dem Schuldner und dem eingetragenen Rechtsinhaber gewahrt sein müsse, der Schuldner aber nicht in das Grundbuch eingetragen werde und auch im Übrigen Änderungen in [X.]ezug auf die Vormerkung, etwa durch den Tod des Schuldners, nicht vermerkt würden. Der zu sichernde Anspruch selbst müsse dem Grundbuchamt bei der Eintragung der Vormerkung nicht im Einzelnen nachgewiesen werden; dessen weiteres rechtliches Schicksal könne dem Grundbuch nicht stets zuverlässig entnommen werden. [X.] man die Eintragungsfähigkeit des [X.], überbürdete man dem Grundbuchamt damit weitere inhaltliche Überprüfungen des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs. Letztlich sei für die von dem Gesetz intendierte Schutzwirkung der Vormerkung allein der Inhalt des gesicherten Anspruchs maßgeblich. Zur Kennzeichnung der Wirksamkeit einer der Eintragung der Vormerkung nachfolgenden Verfügung gegenüber dem [X.] genüge die Eintragung eines Wirksamkeitsvermerks.

Die nach § 78 Abs. 1 [X.] statthafte und gemäß § 78 Abs. 3 [X.] in Verbindung mit § 71 FamFG auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist unbegründet. Zutreffend geht das [X.]eschwerdegericht davon aus, dass der Schuldnerwechsel den [X.]estand der Vormerkung unberührt gelassen hat und nicht in das Grundbuch einzutragen ist.

1. Die Vormerkung besteht trotz des Wechsels des Schuldners des gesicherten Anspruchs fort.

a) Werden die Verpflichtungen aus dem vormerkungsgesicherten Anspruch auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück im Wege der befreienden Schuldübernahme (§§ 414, 415 [X.]) von einem neuen Schuldner übernommen, ohne dass er Eigentümer des von der Vormerkung betroffenen Grundstücks wird, erlischt die Vormerkung. Denn es fehlt dann an der notwendigen Identität zwischen dem Schuldner des vormerkungsgesicherten Anspruchs und dem Eigentümer des von der Vormerkung betroffenen Grundstücks (vgl. dazu Senat, [X.]eschluss vom 5. Dezember 1996 - [X.], [X.], 182, 188). Umstritten sind die Rechtsfolgen, wenn - wie hier - zeitgleich die Verpflichtungen aus dem vormerkungsgesicherten Anspruch durch Schuldübernahme und das Eigentum an dem von der Vormerkung betroffenen Grundstück auf den neuen Schuldner übergehen.

aa) Nach einer Auffassung soll auch in diesem Fall die bisherige Vormerkung erlöschen und die Eintragung einer neuen Vormerkung erforderlich sein ([X.]/[X.], § 883 Rn. 23; [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 883 Rn. [X.]/von Oefele/[X.], [X.], 3. Aufl., [X.] Rn. 93; [X.]-Dümig, [X.], 6. Aufl., § 22 [X.] Rn. 65; [X.], NJW 1960, 464, 465; [X.], [X.] 1969, 26, 31 f.; Kestler, Löschung und Umschreibung von Vormerkungen von Grundstücksrechten, [X.]. 2000, [X.]; vgl. auch [X.], Die Vormerkung, [X.]). Zur [X.]egründung wird entweder darauf abgestellt, dass der gesicherte Anspruch aufgrund der für die Schuldübernahme erforderlichen Zustimmung des vormerkungsberechtigten Gläubigers erloschen sei ([X.], NJW 1960, 464). Oder es wird argumentiert, dass der Anspruch aufgrund des [X.] nicht identisch bleibe, sondern inhaltlich umgestaltet werde, wenn er von [X.]edingungen abhänge, welche an das Verhalten des bisherigen Schuldners und Grundstückseigentümers anknüpften (vgl. [X.], [X.], 15. Aufl., Rn. 1606; [X.], [X.] 1969, 26, 30 f.).

bb) Nach anderer Auffassung soll die Vormerkung bei zeitgleichem Übergang von schuldrechtlicher Verpflichtung durch Schuldübernahme und Grundstückseigentum bestehen bleiben ([X.], [X.] 2012, 63, 65; MünchKomm-[X.]/[X.], 6. Aufl., § 883 Rn. 37; [X.]/[X.], [X.] [2013], § 883 Rn. 68 [X.]; [X.], [X.], 15. Aufl., Rn. 1493; [X.], Die Stellung des Sicherungsgebers bei der privativen Schuldübernahme, S. 227 f.; [X.], NJW 1960, 462, 463 f.; einschränkend NK-[X.]/[X.], 3. Aufl., § 883 Rn. 52; vgl. auch [X.], [X.] 1927, 845 Nr. 1394). Zur [X.]egründung wird angeführt, dass der vormerkungsgesicherte Anspruch ungeachtet des [X.] inhaltlich unverändert und die erforderliche Identität von Schuldner und Rechtsinhaber gewahrt bleibe.

b) Der Senat entscheidet den Meinungsstreit dahingehend, dass der im Wege der Schuldübernahme nach § 415 [X.] eingetretene Schuldnerwechsel nicht zum Erlöschen der Vormerkung führt, wenn der neue Schuldner zeitgleich mit der Übernahme der Verpflichtungen aus dem vormerkungsgesicherten Anspruch das Eigentum an dem von der Vormerkung betroffenen Grundstück erlangt.

aa) Die Schuldübernahme, die zwischen den Antragstellern und den [X.] des Grundstücks in dem Kaufvertrag vereinbart und sodann von der [X.] genehmigt wurde, ist wirksam (§ 415 Abs. 1 Satz 1 [X.]). Sie ging nicht etwa deshalb ins Leere, weil ein Teil der von den [X.] übernommenen Verpflichtungen bereits erfüllt war ([X.]eschaffung der [X.]augenehmigung, Errichtung des Wohnhauses) oder - wie teilweise angenommen wird ([X.], NJW 1960, 464, 465; [X.], [X.] 1969, 26, 31 f.), ohne dass dies hier einer Klärung bedarf - infolge der Genehmigung der Grundstücksveräußerung durch die [X.] die Verpflichtung der Voreigentümer, ohne Zustimmung der [X.] nicht über das Grundstück zu verfügen, erloschen sei. Denn die Voreigentümer haben der [X.] das Ankaufsrecht auch für die Fälle eingeräumt, dass innerhalb von 15 Jahren Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in das Grundstück eingeleitet werden oder über ihr Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Letzteres betrifft ersichtlich nicht die Voreigentümer höchstpersönlich, sondern den jeweiligen Grundstückseigentümer. Da die Frist, während derer das Ankaufsrecht insoweit ausgeübt werden kann, noch nicht abgelaufen ist, hat es bereits deshalb weiterhin [X.]estand. Demgemäß bestand die von den [X.] mit der Einräumung des Ankaufsrechts eingegangene Verpflichtung, bei der Rechtsausübung durch die [X.] dieser das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen, auch noch im Zeitpunkt des Abschlusses des [X.] mit den Antragstellern. Diese haben die Verpflichtung übernommen. Das führte zur Sukzession der Schuld von den [X.] als den ursprünglichen Schuldnern auf die Antragsteller als die neuen Schuldner (Übernehmer), wobei die Schuld so überging, wie sie war (vgl. [X.]/[X.], [X.] [2012], § 414 Rn. 82). Ihre Identität blieb gewahrt. Nach der vertraglichen Vereinbarung traten diese Wirkungen mit der Eintragung der Antragsteller als neue Eigentümer in das Grundbuch ein.

bb) Den [X.]estand der Vormerkung hat dies unberührt gelassen. Sie sicherte den - bedingten und befristeten Anspruch - der [X.] gegen die ursprünglichen Grundstückseigentümer auf Auflassung des Grundstücks (vgl. Senat, Urteil vom 12. Juli 2013 - [X.], [X.], 3779 Rn. 20). Zu diesem Anspruch ist die Vormerkung streng akzessorisch. [X.]esteht er nicht, ist sie wirkungslos (Senat, Urteil vom 27. Oktober 2006 - [X.], NJW 2007, 508 Rn. 18); erlischt er infolge Vereinbarung, Rechtsausübung oder Erfüllung, erlischt die Vormerkung trotz [X.] ihrer Eintragung im Grundbuch (Senat, Urteil vom 7. Dezember 2007 - [X.], [X.], 578 Rn. 13). So ist es hier jedoch nicht. Die [X.]esonderheit bei der Schuldübernahme besteht - wie vorstehend aufgezeigt - darin, dass nicht etwa die ursprüngliche Schuld aufgehoben und der neue Schuldner gegenüber dem Gläubiger eine neue Schuld begründet, sondern dass die ursprüngliche Schuld unverändert bestehen bleibt. Dementsprechend besteht auch der ursprüngliche Anspruch unverändert fort. Das hat den Fortbestand der Vormerkung zur Folge, wenn der aus ihr Verpflichtete zeitgleich Eigentümer des von der Vormerkung betroffenen Grundstücks wird.

cc) Dem steht die Regelung in § 418 Abs. 1 Satz 1 [X.] nicht entgegen. Danach erlöschen infolge der Schuldübernahme die für die Forderung bestellten [X.]ürgschaften und Pfandrechte. Die Vormerkung ist in der Vorschrift nicht genannt. Diese ist somit nicht unmittelbar anwendbar. Ob eine analoge Anwendung jedenfalls auf die Auflassungsvormerkung möglich ist (so [X.]/[X.], [X.], 73. Aufl., § 418 Rn. 1; Soergel/Stürner, [X.], 13. Aufl., § 883 Rn. 44; [X.], Die Stellung des Sicherungsgebers bei der privativen Schuldübernahme, [X.] ff.; Kestler, Löschung und Umschreibung von Vormerkungen von Grundstücksrechten, [X.]. 2000, [X.]; [X.], NJW 1960, 464; wohl auch NK-[X.]/[X.], 3. Aufl., § 883 Rn. 52; verneinend [X.]/[X.], [X.] [2012], § 418 Rn. 10; [X.], Die Vormerkung, [X.]; [X.], MittRhNotK 1998, 69, 80 f.; [X.], [X.] 1997, 10 f.), kann hier offenbleiben. Denn die Analogie führte auch zu der entsprechenden Anwendung der Regelung in § 418 Abs. 1 Satz 3 [X.], wonach das nach Satz 1 angeordnete Erlöschen dann nicht eintritt, wenn der [X.]ürge oder der Eigentümer des Pfandes in die Schuldübernahme einwilligen. Sind also in dem in § 418 [X.] geregelten Vier-Personen-Verhältnis sämtliche [X.]eteiligte von vornherein mit der Schuldübernahme einverstanden, erlöschen die an der übernommenen Schuld bestehenden Sicherungsrechte nicht. Dasselbe gilt dann für die Auflassungsvormerkung, wenn Gläubiger, [X.] und übernehmender Schuldner sich über die Schuldübernahme einig sind. Das ist, so auch hier, bei der Schuldübernahme durch Vertrag zwischen Schuldner und Übernehmer mit Genehmigung des Gläubigers (§ 415 [X.]) der Fall.

2. Ob der Schuldnerwechsel bei bestehenbleibender Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden kann, ist ebenfalls umstritten.

a) Nach einer Auffassung ist die Eintragungsfähigkeit zu verneinen ([X.], [X.] 1927, 845 Nr. 1394; [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 883 Rn. 21; [X.]/[X.], [X.], 5. Aufl., § 883 [X.]. 4 [X.]; [X.], [X.], 15. Aufl., Rn. 1493 [X.]; [X.], MittRhNotK 1998, 69, 81 [X.]. 144; [X.], [X.] 1997, 10, 12; vgl. auch DNotI-Report 1995, 173, 176). [X.]egründet wird dies damit, dass für die Hauptwirkung der Vormerkung, den Verfügungsschutz nach § 883 Abs. 2 [X.], allein der Inhalt des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs entscheidend sei. Danach richte sich, ob eine spätere Verfügung des Grundstückseigentümers vormerkungswidrig sei. Die Person des Schuldners des gesicherten Anspruchs spiele dabei keine Rolle.

b) Eine Gegenauffassung hält den Schuldnerwechsel für eintragungsfähig ([X.], [X.] 2012, 63, 65 mit zustimmender [X.]erkung [X.] [68]; [X.], Notar 2012, 317, 323). Nur dies entspreche dem Grundsatz der [X.]. Anderenfalls erwecke der Grundbuchinhalt den unzutreffenden Eindruck, dass Schuldner nach wie vor der frühere Eigentümer sei. Ohne Verlautbarung des [X.] sei nicht einmal die Wirksamkeit des Eigentumserwerbs gegenüber dem [X.] aus dem Grundbuch ersichtlich. Die Schuldnerstellung zähle zu den unverzichtbaren Merkmalen einer Vormerkung, die im Grundbuch zu verlautbaren seien ([X.], Notar 2012, 317, 323).

c) Der Senat entscheidet diesen Meinungsstreit dahin, dass der Schuldnerwechsel nicht in das Grundbuch eingetragen werden kann.

aa) In der Eintragung einer Vormerkung müssen der Gegenstand des Anspruchs und der [X.] bezeichnet werden; die Angabe des [X.] ist nicht notwendig (Senat, Urteil vom 7. Dezember 2007  [X.], [X.], 578 Rn. 12). Der Schuldner des gesicherten Anspruchs muss in dem Eintragungsvermerk nicht bezeichnet werden (vgl. Meikel/[X.], [X.], 10. Aufl., § 25 Rn. 22; [X.], [X.], 15. Aufl., Rn. 1511; aA [X.], NJW 1972, 639, 640; [X.] 1969, 202, 206; [X.], [X.], 28. Aufl., § 44 Rn. 21; [X.]/[X.], [X.], 6. Aufl., [X.] Rn. [X.] - jeweils ohne [X.]egründung). Ob er bei der Eintragung der Vormerkung anhand des gesicherten Anspruchs und des übrigen [X.] eindeutig bestimmbar sein muss (so [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 885 Rn. 17; NK-[X.]/[X.], 3. Aufl., § 885 Rn. 37; [X.]/[X.], [X.], 73. Aufl., § 885 Rn. 15; Soergel/Stürner, [X.], 13. Aufl., § 885 Rn. 12; [X.]/[X.], [X.] [2013], § 885 Rn. 71; [X.] in [X.], Immobilienrecht, § 885 [X.] Rn. 16), kann an dieser Stelle offen bleiben. Eine Vormerkung darf nämlich nur unter der Voraussetzung in das Grundbuch eingetragen werden, dass sich der zu sichernde Anspruch gegen denjenigen richtet, dessen Grundstück oder Grundstücksrecht von der Vormerkung betroffen wird; der Schuldner des Anspruchs muss also bei der Eintragung der Vormerkung Eigentümer des von der Vormerkung betroffenen Grundstücks oder Inhaber des von ihr betroffenen Grundstücksrechts sein (Senat, [X.]eschluss vom 5. Dezember 1996 - [X.], [X.], 182, 188). Diese Rechtsstellungen ergeben sich aus dem Grundbuch, so dass daraus auf die Person des [X.]s geschlossen werden kann.

bb) Daran fehlt es allerdings, wenn er durch Schuldübernahme nach § 415 [X.] an die Stelle des ursprünglichen Schuldners getreten und zeitgleich neuer Eigentümer des von der Vormerkung betroffenen Grundstücks geworden ist. In diesem Fall bleibt - wie vorstehend unter 1. ausgeführt - die Vormerkung bestehen. Dass sie nunmehr einen Anspruch sichert, der sich nicht mehr gegen denjenigen richtet, der im Zeitpunkt ihrer Eintragung als Grundstückseigentümer eingetragen war, sondern gegen den jetzigen Grundstückseigentümer, lässt sich dem Grundbuchinhalt nicht entnehmen. Denn die Vormerkung wurde zeitlich vor der Eigentumsumschreibung in das Grundbuch eingetragen. Nach dem zuvor Gesagten lassen sich deshalb nur die Voreigentümer als Schuldner des gesicherten Anspruchs identifizieren.

cc) Gleichwohl bedarf es keiner Eintragung eines solchen [X.] in das Grundbuch. Denn wer Schuldner des durch die bestehen gebliebene Vormerkung gesicherten Auflassungsanspruchs ist, muss sich nicht aus dem Grundbuch ergeben.

(1) Die Vormerkung ist kein dingliches Recht an dem Grundstück, sondern ein Sicherungsmittel eigener Art; sie schützt den Gläubiger eines schuldrechtlichen, auf die Änderung der dinglichen Rechtslage an dem von der Vormerkung betroffenen Grundstück gerichteten Anspruchs vor dessen Vereitelung oder [X.]eeinträchtigung durch Verfügungen des Schuldners und Zwangsvollstreckungsmaßnahmen anderer Gläubiger ([X.] in [X.], Immobilienrecht, § 883 [X.] Rn. 1; vgl. auch Senat, Urteil vom 15. Dezember 1972 - [X.], [X.], 46, 49 f.). Darüber hinaus hat die Vormerkung den Zweck, Dritten gegenüber deutlich zu machen, dass sie damit rechnen müssen, später erworbene, mit dem vorgemerkten Anspruch unvereinbare Rechte wieder zu verlieren (§ 883 Abs. 2, § 888 [X.]), sofern der vorgemerkte Anspruch besteht und geltend gemacht wird (Senat, Urteil vom 2. Oktober 1951 - [X.], [X.] zu § 883 [X.]). Diese [X.] werden auch dann erreicht, wenn nicht jede Änderung, die - wie der Schuldnerwechsel - ausschließlich den schuldrechtlichen Anspruch betrifft, im Grundbuch verlautbart wird ([X.] in [X.] für [X.], [X.], 493).

(2) Die Frage, wer [X.] ist, betrifft ausschließlich das zwischen dem [X.] und seinem Schuldner bestehende Schuldverhältnis. Über dieses verlautbart das Grundbuch nichts. Den Grund des durch eine Vormerkung gesicherten Anspruchs wird im Grundbuch nicht bezeichnet; dieses gibt auch keine Auskunft über die Wirksamkeit des Anspruchs, und der Eintritt einer [X.]edingung, von der das [X.]estehen des Anspruchs abhängig ist, oder dessen Fälligkeit ist dem Grundbuch ebenfalls nicht zu entnehmen (Senat, Urteil vom 7. Dezember 2007 - [X.], [X.], 578 Rn. 16). Das erhellt, dass auch der [X.] als solcher nicht in dem Grundbuch zu bezeichnen ist. Auch ohne diese Angaben erfüllt das Grundbuch seine Aufgabe, eine eindeutige, klare und vollständige Aussage über vergangene und gegenwärtige Rechtsverhältnisse zu treffen (Senat, Urteil vom 7. Dezember 2007 - [X.], [X.], 578 Rn. 16). Hierfür weist es die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken, die daran bestehenden dinglichen [X.]elastungen und deren Rangverhältnisse untereinander aus (Meikel/[X.], [X.], 10. Aufl., [X.]. [X.] Rn. 9).

3. Der Vollständigkeit halber weist der Senat darauf hin, dass der Hinweis des [X.] auf die Möglichkeit der Eintragung eines Wirksamkeitsvermerks zur Kennzeichnung der Wirksamkeit einer einzelnen, der Eintragung der Vormerkung nachfolgenden Verfügung hier nicht weiter führt. Ein solcher Vermerk (siehe dazu Senat, [X.]eschluss vom 25. März 1999  V Z[X.] 34/98, [X.]GHZ 141, 169, 172) dokumentierte lediglich, dass der Eigentumserwerb der Antragsteller gegenüber der rangbesseren Auflassungsvormerkung der [X.] wirksam ist. Wer Schuldner des durch die Vormerkung gesicherten Eigentumsübertragungsanspruchs ist, ließe sich dem Vermerk nicht entnehmen.

1. Nach alledem ist die Rechtsbeschwerde mit der auf § 84 FamFG beruhenden Kostenfolge zurückzuweisen.

2. Die Festsetzung des Gegenstandswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren folgt aus § 131 Abs. 4 [X.] in Verbindung mit § 30 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 [X.].