Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 17.05.2017, Az. VIII ZR 29/16

[X.]:[X.]:[X.]:2017:170517UV[X.]ZR29.16.0

BUN[X.]SGERI[X.]HTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V[X.] ZR 29/16
Verkündet am:

17. Mai 2017

Vorusso,

Amtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] §§ 13, 14, 100, 312, 346, 355,
357, 559, 559b
Wird die zwischen einem Vermieter und einem Mieter in einer Haustürsituation [X.] von dem Mieter wirksam widerrufen, schuldet der Mieter nicht allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisie-rungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen [X.] einen Werter-satz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete. Dazu bedarf es vielmehr einer -
ledig-lich für die Zukunft wirkenden -
Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieter-höhung bei Modernisierung.
[X.], Urteil vom 17. Mai 2017 -
V[X.] ZR 29/16 -
LG [X.] I

AG [X.]

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2 -
Der V[X.].
Zivilsenat des [X.]s hat auf die mündliche
Verhandlung vom 17. Mai 2017
durch die Vorsitzende
Richterin [X.], die Richter Prof.
Dr. Achilles
und Dr. Schneider,
die Richterin
Dr. Fetzer
und den Richter [X.]
für Recht erkannt:
Die
Revision der
[X.] gegen das Urteil des Landgerichts [X.]
I -
15. Zivilkammer -
vom 20. Januar 2016 wird [X.].
Die [X.] haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Der Kläger ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus in [X.] gele-genen Wohnung der [X.]. Mit Schreiben vom 2. Juni 2009
kündigten die [X.], die über zahlreiche weitere Wohnungen und Häuser verfügen,
die Modernisierung der
streitgegenständlichen
Wohnung sowie eine infolgedessen

dahin
an, dass die Wärme-
und Warmwasserversorgung von Öleinzelöfen sowie Kohle-
und Stromboiler auf eine zentrale Heizungs-
und Warmwasserversorgung umgestellt werden sollte. Anfang
Dezember 2009 erschien der Beklagte zu
1
in der vom Kläger angemie-teten
Wohnung. Dabei trafen die
Parteien folgende Vereinbarung:
"Es wird eine Modernisierungsvereinbarung getroffen. Die Miete erhöht -
pro Monat nachdem alle Heizkörper und die Warmwasser-
installation eingebaut sind. Die Arbeiten werden auf Wunsch des
Mieters zwischen April und Juli abgeschlossen."
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3 -
Nachdem die Arbeiten im
Mai 2010 abgeschlossen
waren, zahlte der Kläger erhöhte Miete. Anfang November 2012 widerrief er sein Einverständnis mit der Mieterhöhung
und begehrte von den [X.] vergeblich die Rückzahlung der ab Juli 2010 gezahlten [X.] von ins.
Die auf Rückzahlung dieser [X.] nebst Zinsen
gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelas-senen Revision verfolgen die
[X.] ihr Klagabweisungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung -
soweit für das Revisionsverfahren von Interesse -
im Wesentlichen ausgeführt:
Der Kläger habe gemäß § 346 Abs. 1 [X.] einen Anspruch auf Rückge-währ der aufgrund der getroffenen
Vereinbarung gezahlten [X.], da er seine Vertragserklärung gemäß dem auch auf Mietverträge anwendbaren § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 [X.]. 2 [X.] in der ab dem
2. Januar 2002
geltenden Fassung des [X.] vom [X.] ([X.] I S. 3138; im Folgenden: aF)
wirksam
widerrufen habe. Die Haustürsituation und die Unternehmereigenschaft der [X.] stünden
zwi-schen den Parteien ebenso außer Streit wie das Fehlen
einer vorhergehenden Bestellung im Sinne des §
312 Abs. 3 Nr. 1 [X.] aF durch den Kläger. Da der Kläger über sein Widerrufsrecht nicht belehrt worden sei, habe
zudem eine [X.] nicht anlaufen
können.
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4 -
Gegenüber dem Rückzahlungsanspruch des [X.] stehe den
Beklag-ten kein
nach Maßgabe der Vereinbarung vom 9. Dezember 2009 zu bemes-sender Wertersatzanspruch
für den durch die durchgeführte Modernisierung nunmehr
gesteigerten Wohnwert
zu.
Insbesondere
ergebe sich ein dahin ge-hender
Zahlungsanspruch der [X.] nicht aus §§ 357, 346 [X.]. Denn die Besonderheiten des [X.] Mietrechts überlagerten insoweit die Regeln des allgemeinen Schuldrechts und schlössen dadurch im Streitfall
einen
Werter-satzanspruch aus.
Zwar ändere sich mit der Durchführung der Modernisie-rungsmaßnahmen der vertragsgemäße Zustand der Mietsache
und
dadurch zugleich der Vertragsgegenstand, wobei dem Vermieter zum Ausgleich der [X.] einhergehenden
Verschiebung des [X.] zwischen sei-ner Leistung und der -
nicht mehr angemessenen -
Gegenleistung im Rahmen der §
557 Abs. 1, §§ 558 -
560 [X.] mehrere Mietanpassungsmöglichkeiten zur Verfügung
stünden. Allerdings habe der Gesetzgeber insoweit zum Schutz des Mieters in die Gestaltungsfreiheit der Mietvertragsparteien eingegriffen. Zum einen habe er
dazu (halb-)zwingende Regelungen zugunsten des Mieters ge-schaffen und diesem zum anderen
verschiedene Rechte wie etwa den Einwand einer nicht zu rechtfertigenden Härte (§ 559 Abs. 4 [X.]) oder eine
Sonderkün-digungsmöglichkeit (§
561 [X.]) eingeräumt.
Diese detaillierten Regelungen könne der Vermieter nicht
dadurch umgehen, dass er eine -
letztlich [X.] -
Mieterhöhung vereinbare
und diese anschließend -
ohne den Mieter zuvor gemäß § 312 Abs. 2 [X.] aF auf eine solche Verpflichtung hingewiesen zu ha-ben -
im Wege des Wertersatzes durchzusetzen versuche, zumal dann
außer-dem
die Fristenregelung des §
559b Abs. 2 [X.] leerliefe.
Durch
die Zahlung des [X.] sei schließlich auch nicht konkludent ein von der Vereinbarung vom 9. Dezember 2009 unabhängiges Vertragsverhältnis
zustande gekommen. Ebenso wenig
sei ein Rückgriff auf §
812 [X.] möglich (§ 357 Abs. 4 [X.]
aF). Ohnehin
fehle es auch nicht am 7
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Rechtsgrund für die Leistung des Vermieters. Zwar hätten die [X.] ihre Leistung im Vertrauen auf die später widerrufene Vereinbarung erbracht. [X.] habe der Widerruf nur diese Vereinbarung erfassen können, während
das Mietverhältnis über die Wohnung fortbestehe.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-sion zurückzuweisen ist.

Der
Kläger, der nach den unangegriffenen Feststellungen des [X.] die mit den [X.] getroffene Modernisierungsvereinbarung wirksam widerrufen hat, kann die
Rückgewähr des aufgrund der Modernisie-rungsvereinbarung gezahlten monatlichen Mehrbetrages
beanspruchen. [X.] Anspruch,
der sich aus der nach den
Übergangsregelungen
des Art. 229 §
22 Abs. 2, § 32 Abs. 1 EG[X.] maßgeblichen, bis einschließlich 10.
Juni 2010 geltenden Fassung von
§
312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
[X.]. 2 [X.], §
355 Abs.
1 Satz 1, § 357 Abs.
1 Satz 1 [X.] (nachfolgend jeweils aF) in Verbindung mit § 346 Abs. 1 [X.] ergibt, können
die [X.] weder aus § 346 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1
[X.] (i.V.m. § 357 Abs.
1 Satz 1 [X.] aF) noch aus sonstigen Gründen einen
Anspruch
auf Wertersatz für einen durch die Modernisierungs-maßnahme erhöhten Wohnwert der gemieteten Wohnung entgegenhalten.
1. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei
einen auf die genannten Vorschriften gestützten Anspruch des [X.]
auf Rückzahlung des in der [X.] vom 9. Dezember 2009 bezeichneten monatlichen Mehrbetrages
bejaht. Dagegen wendet sich auch die Revision nicht. Denn dem Kläger als Verbraucher (§ 13 [X.]) stand
insoweit gegenüber den [X.], die nach den getroffenen Feststellungen bei der Vermietung in Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit und damit als Unternehmer (§ 14 Abs. 1 [X.]) gehandelt haben, ein Widerrufsrecht zu, das er mangels Belehrung über dieses Recht
fristgerecht 9
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(§
355 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, Abs. 3 Satz 3 [X.] aF) mit der Rechtsfolge des Entstehens eines Rückabwicklungsschuldverhältnisses gemäß § 357 Abs.
1
Satz 1 [X.] aF, § 346 [X.] und einer daraus resultierenden Verpflichtung zur Rückgewähr der gezahlten
Mieterhöhungsbeträge (§ 346 Abs. 1 [X.]) ausge-übt hat. Insbesondere ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass im Streitfall die sachlichen Voraussetzungen für ein auf § 312 Abs. 1 Satz
1 Nr.
1, [X.]. 2 [X.] aF gestütztes
Widerrufsrecht, nämlich ein Vertrag, der eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand hat und zu dessen Abschluss der Verbraucher durch mündliche Verhandlungen im Bereich einer Privatwohnung
bestimmt worden ist (Haustürgeschäft), gegeben sind.
a) Es entspricht allgemeiner, auch vom Gesetzgeber bei Neufassung des § 312 [X.] im Zuge des [X.] und zur Änderung des Gesetzes
zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 20. September 2013 ([X.] I S. 3642) aufgegriffener und in dessen Ab-satz
4 nunmehr konkretisierter Anschauung, dass zu den von einem Haustürwi-derruf erfassten
Verträgen, die eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand ha-ben, auch Mietverträge über Wohnraum zählen (BT-Drucks. 17/12637, [X.]). Insoweit hatte bereits der Gesetzgeber des [X.], dessen Bestimmungen der Gesetzgeber
des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes nahezu unverändert übernommen hat, maßgeblich auf die besondere Schutz-bedürftigkeit des Kunden bei allen an der Haustür oder unter vergleichbaren Umständen geschlossenen Verträgen abgestellt und hervorgehoben, dass der Anwendungsbereich des bei derartigen Verträgen vorgesehenen Widerrufs-rechts nicht auf Kaufverträge beschränkt sei, weil Unzuträglichkeiten und [X.] genauso
bei dem Abschluss anderer Verträge auftreten könnten (BT-Drucks. 10/2876, [X.], 9; 14/6040, S. 167).
Dass dieses auf einer Haustürsitua-tion resultierende Schutzbedürfnis auch bei einem Abschluss oder einer Ände-rung von [X.] bestehen kann, steht außer Frage (vgl. nur 12

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7 -
OLG [X.], NJW 1994, 1418, 1419; [X.], NJW-RR 2000, 63, 64
[jeweils zu § 1 HWiG]).
b) Diesem
Schutzzweck entsprechend
geht der [X.] bei der gebotenen weiten Auslegung des Begriffs der Entgeltlichkeit
der Leistung
in seiner Rechtsprechung davon aus, dass eine Entgeltlichkeit nur dann zu ver-neinen
ist, wenn der Verbraucher eine Leistung erhält, ohne selbst dafür ein Entgelt zahlen zu müssen. Demgegenüber kann es umgekehrt bereits
genügen, dass
der Vertrag schuldrechtliche Verpflichtungen gegenüber dem [X.] nach sich zieht
und
der Verbraucher ein Entgelt
zu entrichten hat, selbst
wenn eine Gegenleistung der anderen Vertragspartei nicht zum Vertragsinhalt gehört und der Verbraucher sein Leistungsversprechen
nur
in der -
dem Gegner erkennbaren -
Erwartung abgibt, ihm werde daraus irgendein
Vorteil erwachsen ([X.], Urteil vom 9.
März 1993 -
XI ZR 179/92, NJW 1993, 1594 unter [X.] a; Be-schluss
vom 7.
Januar 2003
-
X [X.] 362/02, NJW 2003, 1190 unter [X.] 1
[je-weils zu § 1 HWiG]).
Auch das ist bei einer -
wie hier -
Vereinbarung der Miet-vertragsparteien aus Anlass von Modernisierungsmaßnahmen der Fall, in der die Höhe der nach Abschluss der zuvor angekündigten Maßnahmen künftig
zu zahlenden
Miete
für die nunmehr im Wohnwert verbesserte Wohnung
festgelegt wird.
2. Den
[X.] steht demgegenüber
ein aus einer
modernisierungsbe-dingten
Steigerung des [X.]
der Mietwohnung hergeleiteter
Wertersatz-anspruch weder aus
§
312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 [X.]. 2, § 355 Abs. 1 Satz 1, §
357 Abs.
1 Satz 1 [X.]
aF in Verbindung mit § 346 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 1
[X.]
noch sonst zu.
a) Allerdings bestimmt § 346 Abs. 1 [X.], dass im Falle eines Rücktritts die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen Nutzun-gen, zu denen nach § 100 [X.] auch die Gebrauchsvorteile gehören, heraus-13
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8 -
zugeben sind. Ist dies -
wie im Streitfall -
nach der Natur des [X.], hat der Schuldner stattdessen nach § 346 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs.
2 Satz 2 Halbs. 1 [X.] Wertersatz zu leisten, bei dessen Berechnung eine im Vertrag bestimmte Gegenleistung zugrunde zu legen ist.
aa) Entgegen der Auffassung der Revision folgt daraus jedoch nicht,
dass der Kläger einen Wertersatz in Höhe des in der Modernisierungsvereinba-rung schuldete.
Denn die in §§ 346 ff. [X.] enthaltenen Vorschriften über den ge-setzlichen Rücktritt finden gemäß § 357 Abs. 1 Satz 1 [X.] aF auf das Wider-rufs-
und das Rückgaberecht bei Verbraucherverträgen nur entsprechende An-wendung, soweit nicht ein anderes bestimmt ist.
Um dem
gerade
bei Haustür-geschäften
bestehenden Erfordernis einer effektiven und zweckentsprechenden Gewährleistung des Rechts zum Widerruf nachkommen und darüber den zu-gunsten eines nach § 312 [X.] aF zum Widerruf eines Haustürgeschäfts be-rechtigten Verbrauchers vorgesehenen Schutz sicherstellen
zu können, ist die in §
357 Abs. 1 Satz 1 [X.] aF enthaltene allgemeine Verweisung auf die ent-sprechende Anwendung der "Vorschriften über
den gesetzlichen Rücktritt"
ein-schränkend dahin auszulegen, dass eine Anwendung dieser Vorschriften nicht zu Lasten des Verbrauchers und des ihm vom Gesetzgeber zugebilligten Schutzes gehen darf
([X.], Urteil vom 15. April 2010 -
[X.] ZR 218/09, [X.]Z
185, 192 Rn. 24, 27).
Das gilt insbesondere, soweit § 346 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 [X.] dabei für einen als Rücktrittsfolge zu leistenden Wertersatz an die im [X.] anknüpft. Denn dies setzt nach der § 346 [X.] [X.] liegenden Konzeption des Gesetzgebers eine [X.] ausgehandelte Entgeltabrede voraus
(vgl. BT-Drucks. 14/6040, [X.]). Hiervon kann aber re-gelmäßig nicht ausgegangen werden, wenn dem Verbraucher wegen einer Ver-tragsverhandlungssituation, die für ihn typischerweise mit einem "Überra-16
17

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schungsmoment"
und einer "Überrumpelungsgefahr"
verbunden ist, zur [X.] seiner dadurch beeinträchtigten Entschließungsfreiheit ein
Widerrufsrecht eingeräumt wird. Nach seinem Sinn und Zweck -
Beachtung der [X.] ausgehandelten Entgeltabrede -
kann
§ 346 Abs. 2 Satz 2 Halbs.
1 [X.] deshalb nicht
wertungswidrig zu Lasten des nach § 312 [X.] aF zum Widerruf eines Haustürgeschäfts berechtigten Verbrauchers zur Anwen-dung kommen.
Der Zweck des Widerrufsrechts, das
dem Verbraucher gerade die Möglichkeit geben soll, sich von einem nachteiligen, unter Beeinträchtigung seiner Entschließungsfreiheit zustande gekommenen Haustürvertrag möglichst folgenlos wieder zu lösen, würde vielmehr bei einer Anknüpfung an die im [X.] getroffene Entgeltregelung für die Bemessung eines Wert-ersatzes grundlegend
verfehlt ([X.], Urteil vom 15. April 2010 -
[X.] ZR 218/09, aaO Rn. 27 f.; vgl. auch Urteil vom
19. Juli 2012 -
[X.] ZR 252/11, [X.]Z 194, 150 Rn. 22, 24).
Insofern stellt sich die Lage bei einem Haustürgeschäft anders dar als etwa bei einem Fernabsatzgeschäft (vgl. dazu Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 -
V[X.] ZR 55/15, NJW 2017, 878 Rn. 51 f.).
bb) Für die danach gebotene Anknüpfung eines etwaigen Wertersatzes an die objektiven ([X.] und die hierbei
üblicherweise zu entrich-tenden Entgelte (vgl. [X.], Urteil vom 15. April 2010 -
[X.] ZR 218/09, aaO Rn.
24, 29 f.) kommt es darauf an, ob und
gegebenenfalls
in welcher Höhe die [X.]
aufgrund der von ihnen
durchgeführten Modernisierungsmaßnahme ohne die wirksam widerrufene Modernisierungsvereinbarung eine erhöhte Miete zum Ausgleich eines
dem Kläger
zugewachsenen Wohnwertvorteils hätten
be-anspruchen können.
Das ist indes -
wie das Berufungsgericht mit Recht ange-nommen hat -
aufgrund der mieterschützenden Besonderheiten des Verfahrens einer Mieterhöhung bei Modernisierung nach §§ 559, 559b [X.] aF, von denen auch nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden kann (§
559b Abs. 4 [X.] aF),
bereits dem Grunde nach zu verneinen.
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Die [X.] hätten zwar nach ihrem revisionsrechtlich als richtig zu [X.] Vorbringen aufgrund der getätigten Modernisierungsmaßnahme
nach deren Abschluss
die Möglichkeit gehabt, die Miete zumindest um den mit dem Kläger vereinbarten
Betrag gemäß § 559 Abs. 1 [X.] aF zu erhöhen,
und
hätten diese Möglichkeit angesichts der fehlenden Fristgebundenheit für eine
Ausübung dieses Gestaltungsrechts auch durch die inzwischen verstrichene [X.] grundsätzlich noch nicht eingebüßt (vgl. dazu [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2014, § 559b Rn. 4, 6
mwN). Solange dies indes unterblieben ist,
schuldet der
Mieter -
ganz abgesehen davon, dass eine Mieterhöhung sich auch nur kostenorientiert nach dem in § 559 Abs. 1 [X.] aF vorgegebenen Maßstab bemessen würde -
eine erhöhte Miete nicht allein schon wegen der durch eine Modernisierungsmaßnahme eingetretenen
Steigerung des bisheri-gen [X.].
Eine zur Anhebung der bis dahin geltenden Grundmiete [X.]
(vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2007
-
V[X.] ZR 331/06, [X.], 848 Rn. 16) hätte zu ihrer Wirksamkeit vielmehr vorausgesetzt, dass die [X.] ein
ihnen dahingehend gemäß § 559 Abs. 1 [X.] aF zukommendes
Gestaltungsrecht nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 [X.] aF ausgeübt, also
die Mieterhöhung dem Kläger in Textform erklärt und in der Erklärung die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet [X.] entsprechend den Voraussetzungen des § 559 [X.] aF erläutert hätten. Ohne eine diesen Anforderungen genügende Mieterhöhungserklärung hat eine wirksame Mieterhöhung dagegen nicht eintreten können
und hat der Kläger
mithin auch keine erhöhte Miete geschuldet (vgl. Senat, Urteil vom 25. Januar 2006 -
V[X.] ZR 47/05, [X.], 1126 Rn. 9, 11; Beschluss vom 10. April 2002 -
V[X.] [X.] 3/01, [X.]Z 150, 277, 281).
Dementsprechend stellt im Streitfall eine
etwaige
modernisierungsbedingt eingetretene [X.]teigerung für sich [X.] nicht einen vom Kläger über die nach dem Vertrag
für den [X.] abschließend geschuldete Miete hinaus noch zusätzlich gemäß
§
346 Abs.
2 [X.] zu ersetzenden Nutzungswert dar.
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b)
Ohne Rechtsfehler ist das Berufungsgericht schließlich davon [X.], dass ein Anspruch der [X.] auf Wertersatz
auch nicht aus §
812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 [X.] gegeben ist. Das nimmt die Revision hin. Denn die §§
559
ff. [X.]
aF enthalten insoweit
eine abschließende Regelung
der gesetz-lichen Voraussetzungen, unter denen der Vermieter -
nämlich (nur) durch eine nach Maßgabe dieser Bestimmungen zugelassene Anhebung der Grundmiete -
die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter abwälzen kann
([X.]/[X.], aaO Rn. 24).
[X.]
Dr. Achilles
Dr. Schneider

Dr. Fetzer
[X.]
Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 16.01.2015 -
463 [X.] 18419/14 -

LG [X.] I, Entscheidung vom 20.01.2016 -
15 [X.] -

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