Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 08.01.2004, Az. VII ZR 181/02

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:8. Januar 2004Seelinger-SchardtJustizangestellteals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:nein[X.]R: jaBGB §§ 631 Abs. 1, 133 B, 157 [X.] gehören zu den zentralen Beschaffenheitsmerkmalen desvom Bauträger geschuldeten Objektes. Fehlen in einem [X.] Anga-ben hierzu, sind die einseitigen Vorstellungen des Erwerbers für den Inhalt [X.] maßgeblich, wenn der Bauträger in eigener oder zurechenbarerKenntnis des Willens des Erwerbers den [X.] -BGB §§ 631 Abs. 1, 133 B, [X.], 166 Abs. 1Beauftragt der Bauträger eine Hilfsperson mit der Anwerbung der Kunden undmit den Vertragsanbahnungsgesprächen und schaltet der [X.] selbständigen Vermittler ein, sind dessen Kenntnisse über die einseitigenVorstellungen des Erwerbers dem Bauträger zuzurechnen, wenn dieser mit [X.] des Untervermittlers rechnen mußte.[X.], Urteil vom 8. Januar 2004 - [X.] - [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision des [X.] wird das Urteil des [X.] desOberlandesgerichts Rostock vom 16. April 2002 aufgehoben.Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung,auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:[X.] Kläger verlangt wegen zu geringer Wohnflächen als Schadensersatzdie Rückzahlung eines Teiles des für mehrere Eigentumswohnungen gezahlten[X.], die Erstattung zu viel gezahlter Maklercourtage sowie über-zahlter Grundsteuern.Er erwarb von der Beklagten im Jahre 1994 fünf noch zu errichtende Ei-gentumswohnungen. Dem notariellen Vertrag wurden Teilungserklärung [X.] beigefügt; die Teilungserklärung verwies auf einen der Ur-kunde nicht beigefügten Aufteilungsplan, in dem unter anderem Gesamtflä-chenangaben für die einzelnen Wohnungen eingetragen waren. [X.] 4 -daß die Beklagte "keine Gewähr für Größe" übernehme und "keine besonderenEigenschaften" zusichere. Die [X.] des § 9 Nr. 2 lit. e) [X.] sah vor, daß "baubedingte Wohnflächenverminderungen von bis zu3 %" keinen Einfluß auf das Entgelt haben sollten.Die Beklagte hatte die [X.] mit dem Vertrieb der Wohnungen [X.] und ihr auch die Verhandlungen mit den Interessenten überlassen. [X.] die [X.] als Maklerin eingeschaltet, mit der sie sich die verdientenProvisionen teilte.Die [X.] bestätigte dem Kläger am Tage vor Vertragsschluß schrift-lich die Größen und die Quadratmeterpreise der einzelnen Wohnungen, wobeiden Flächenangaben jeweils das Kürzel "[X.]" hinzugesetzt war. Der Kläger ent-richtete den vereinbarten Erwerbspreis und die darauf entfallende Grunder-werbssteuer. Er leistete außerdem die Maklercourtage, auf die die [X.]nach § 18 des notariellen Vertrages einen unmittelbaren Anspruch gegen ihnhaben sollte.Etwa zwei Jahre nach Vertragsabschluß übersandte die Beklagte [X.] eine von einem Planungsbüro nach den Maßstäben der [X.] erstellte Größentabelle, aus der sich geringere Wohnflächenvon durchschnittlich rund 11 % ergaben als in dem Schreiben der [X.] vorVertragsabschluß angegeben. Daraus leitet der Kläger einen Anspruch [X.] des [X.] und Rückforderung eines [X.] der Grunderwerbssteuer sowie des [X.] -II.Das Landgericht hat die Klage abgewiesen; die Berufung ist ohne Erfolggeblieben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinenMinderungs- und Schadensersatzanspruch weiter.Entscheidungsgründe:Die Revision des [X.] ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des [X.] und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.Auf das Schuldverhältnis ist das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum31. Dezember 2001 geltenden Fassung anwendbar (Art. 229 § 5 Satz 1EGBGB).I.Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch des [X.], weil es aneinem Mangel der veräußerten Einheiten fehle. Eine Zusicherung von Wohnflä-chen sei nicht erfolgt; es liege auch kein Fehler vor, weil die Parteien keine be-stimmten Größen für die Wohnflächen vereinbart hätten.Im notariellen Vertrag seien die Wohnungen lediglich entsprechend [X.] bezeichnet worden. Ob der der Urkunde nicht beigefügte [X.] selbst Vertragsbestandteil geworden sei, sei bereits [X.] 6 -Die Angabe der [X.] der einzelnen Wohnungen darin bedeute [X.] nicht zwingend, daß [X.] gemeint gewesen seien.Der Plan beruhe erkennbar auf Bauzeichnungen, die für die regelmäßig nach-träglich durch Aufmaß zu ermittelnden Wohnflächen nicht maßgeblich seien.Nach dem objektiven Empfängerhorizont der potentiellen Erwerber seien [X.] der [X.] der einzelnen Wohnungen keine Angaben zu dengeschuldeten Wohnflächen.Die Angabe der [X.] könne nur als Grundlage der Vereinba-rung einer bestimmten Wohnfläche angesehen werden, wenn der Kläger [X.] gehabt habe, es handele sich um [X.], und wenndie Beklagte den Vertrag in Kenntnis dieser Vorstellung geschlossen habe. [X.] Kenntnis fehle es. Daß der Kläger die Finanzierung über die [X.] abgewickelt habe, lasse nicht darauf schließen, daß die [X.] habe, daß der Kläger von [X.] in den Plänen [X.] sei. Soweit der Kläger nämlich behaupte, der finanzierenden Bank hät-ten auch ausdrücklich so bezeichnete [X.] vorgelegen, [X.] dargelegt, woher diese stammen sollten und worauf die Kenntnis der [X.] hiervon habe beruhen sollen.Eine eigene Kenntnis der Beklagten vom Inhalt des Schreibens der[X.] sei nicht hinreichend schlüssig vorgetragen. Das Wissen der [X.]sei der Beklagten nicht in analoger Anwendung des § 166 Abs. 1 BGB zuzu-rechnen, weil diese lediglich Maklerin und nicht zugleich [X.] sei. Die zwischengeschaltete [X.] sei zwar [X.]. Der Kläger habe aber nicht bewiesen, daß die Vertreter der [X.]gewußt hätten, daß der Kläger von bestimmten Wohnflächen ausgegangen sei.Insbesondere die Aussage der Zeugin S., einer Mitarbeiterin der [X.], [X.] dies nicht [X.] 7 -II.Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Nachprüfung [X.]. Die Vertragsparteien haben Wohnflächen für die von dem Kläger erwor-benen Eigentumswohnungen vereinbart; da diese nicht eingehalten wordensind, liegt ein Mangel vor.1. Vereinbarte Wohnflächen sind Beschaffenheitsmerkmale einer auf-grund des [X.]es vom Bauträger geschuldeten Wohnung ([X.],Urteil vom 21. Januar 1999 - [X.], [X.] 1999, 194 = [X.] 1999, 648;Urteil vom 7. September 2000 - [X.], [X.]Z 145, 121, 129; Urteil vom22. Dezember 2000 - [X.], [X.]Z 146, 250, 256 m.w.N.). Weicht dietatsächlich ausgeführte Fläche zu Ungunsten des Erwerbers von der [X.]en Fläche ab, ist die Wohnung mangelhaft (Urteil vom 21. Januar 1999- [X.], [X.] 1999, 194 = [X.] 1999, 648; Urteil vom [X.] - [X.], [X.]Z 146, 250, 256 m.w.[X.] Die Vertragsparteien haben für die Wohnungen Wohnflächen [X.]. Die gegenteilige Auslegung des Berufungsgerichts beruht auf einemRechtsfehler. Sie widerspricht dem Gebot, daß vertragliche Vereinbarungen [X.] als sinnvolles Ganzes unter Berücksichtigung der beiderseitigen Inter-essen auszulegen sind.a) Das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts hat zur Folge, daßdie Parteien sich über ein zentrales Beschaffenheitsmerkmal der Wohnungen,die Wohnflächen, nicht geeinigt hätten und die [X.] [X.], die auf [X.] Bezug nimmt, überflüssig [X.] sinnlos wäre. Aufgrund einer derartigen Vereinbarung wäre der [X.] Zahlung der Vergütung verpflichtet ohne Rücksicht auf die Größe der Woh-- 8 -nungen. Der Bauträger könnte die Größe der Wohnfläche nach seinem Belie-ben festlegen und ausführen.b) Die Auslegung des Berufungsgerichts verstößt gegen das Gebot einerinteressengerechten Auslegung, sie berücksichtigt ausschließlich die Interessender Beklagten. Dadurch begünstigt das Berufungsgericht die Vertragspartei, diemit dem beurkundenden Notar für die unzureichende Vertragsgestaltung ver-antwortlich ist.c) Eine schriftliche Abrede über die Wohnflächen der veräußerten [X.] haben die Parteien nicht getroffen. Die Auslegung des Berufungsge-richts, daß die [X.]angaben in dem Aufteilungsplan nicht [X.] schriftlich abgefaßten Vertragstextes geworden sind, ist revisionsrechtlichnicht zu beanstanden.d) Die einseitige Vorstellung des [X.] über die Größe der Wohnflä-chen ist Inhalt des Vertrages und damit geschuldetes Beschaffenheitsmerkmalder Wohnungen.Eine einseitige Vorstellung einer Vertragspartei ist für die [X.] von Bedeutung, wenn der Erklärungsempfänger den wirkli-chen Willen des Erklärenden erkennt und in Kenntnis dieses Willens den [X.] abschließt ([X.], Urteil vom 11. Juli 1997 - [X.], [X.], 1030= [X.] 1998, 23).(1) Die Wohnfläche einer Eigentumswohnung und deren [X.] gehören aus der Sicht des Erwerbers zu den zentralen Beschaffen-heitsmerkmalen des Objektes. Die Kenntnis hiervon ermöglicht es dem [X.] zu entscheiden, ob das Objekt für seine Zwecke geeignet ist und ob er [X.] für die Eigentumswohnung erbringen kann und will. Die [X.] -fläche ist ein maßgebliches Kriterium für den Verkehrswert der Wohnung [X.] für die Möglichkeit der Finanzierung durch Fremdmittel sowie für die Pro-gnose über die zukünftige Wertentwicklung der Immobilie, deren [X.] die Höhe des zukünftig erzielbaren Mietertrages ([X.], Urteil vom 7. Sep-tember 2000 - [X.], [X.]Z 145, 121, 129).(2) Es kann offenbleiben, ob entgegen der Auffassung des Berufungsge-richts von einer eigenen Kenntnis der Beklagten über die Vorstellungen des[X.] auszugehen ist. Sie muß sich jedenfalls die Kenntnis der Mitarbeiterder [X.] in entsprechender Anwendung des § 166 Abs. 1 BGB zurechnenlassen. Die [X.] hat dem Kläger noch am Tage vor Vertragsabschluß eineTabelle übersandt, in der die Flächenangaben durch den in diesem Zusam-menhang unmißverständlichen Zusatz "[X.]" als [X.] gekenn-zeichnet waren. Ihre Mitarbeiter kannten daher die Vorstellung des [X.], daßer Wohnungen entsprechender Größe erhalten [X.]) Nach der Rechtsprechung des [X.] muß eine [X.]spartei im Rahmen von Verhandlungen nicht für einen von ihr beauftragtenMakler einstehen; etwas anderes gilt, wenn dieser seine Tätigkeit nicht auf [X.] die Durchführung seines Auftrages Notwendige beschränkt, sondern [X.] der Vertragspartei, etwa als Verhandlungsführer oder -gehilfe, tätigwird ([X.], Urteil vom 2. Juni 1995 - [X.], NJW 1995, 2550). [X.] steht dessen Einordnung als Erfüllungsgehilfe nichtgrundsätzlich entgegen ([X.], Urteil vom 24. September 1996 - [X.]/95,NJW-RR 1997, 116).(4) Das Berufungsgericht hat die [X.] zu Recht als Verhandlungs-gehilfin der Beklagten angesehen. Ein Makler ist als Hilfsperson anzusehen,wenn er mit Wissen und Wollen einer Vertragspartei Aufgaben übernimmt, die- 10 -typischerweise dieser obliegen und damit in deren Pflichtenkreis tätig wird([X.], Urteil vom 24. September 1996 - [X.]/95, NJW-RR 1997, 116).Diese Voraussetzungen hat das Berufungsgericht zutreffend als erfüllt angese-hen, weil die Beklagte der [X.] die Anwerbung der Kunden und die [X.]sanbahnungsgespräche überlassen hat und deren Geschäftsführer erst beider Beurkundung des Erwerbsvertrages in Kontakt zu dem Kläger getreten ist.(5) Das Berufungsgericht hat ein Einstehen der Beklagten für die Kennt-nisse der [X.] als von der [X.] eingeschalteter Untervermittlerin davonabhängig gemacht, daß diese selbst die Kriterien einer Hilfsperson erfüllt. [X.] steht mit der Rechtsprechung des [X.] nicht [X.].Der [X.] hat eine Lebensversicherungsgesellschaft für dieunvollständige Beratung durch einen Untervermittler haftbar gemacht, weil [X.] habe rechnen müssen, daß der von ihr beauftragte Vermittler Unterver-mittler beauftragen werde ([X.], Urteil vom 9. Juli 1998 - [X.], [X.], 2898). Mit vergleichbarer Begründung hat er eine Bausparkasse verant-wortlich gemacht, die die Anwerbung von Kunden für spezielle Finanzierungs-modelle einem selbständigen Vermittler überlassen hatte ([X.], Urteil vom24. September 1996 - [X.]/95, aaO; Urteil vom 14. November 2000- [X.], NJW 2001, 358). Für die Haftung des Bauträgers gilt nichts [X.]. Überträgt dieser einem Makler den Vertrieb zu errichtender Wohnungen,muß er auch damit rechnen, daß der von ihm beauftragte Makler [X.] einschaltet, wenn der Vertrieb nicht von vornherein nur auf einemlokalen Markt an Erwerber mit eigener Nutzungsabsicht erfolgen soll. Ein Indizdafür, daß der Beklagten die Einschaltung des Untervermittlers durch die[X.] nicht unbekannt geblieben ist, ist der Umstand, daß in dem [X.] -vertrag ein unmittelbarer Provisionsanspruch zugunsten der [X.] [X.] worden [X.]) Diese für die Haftung aus vorvertraglicher Pflichtverletzung entwik-kelten Grundsätze sind auf die Situation übertragbar, daß die einseitige Vor-stellung der einen Vertragspartei unter der Voraussetzung Inhalt des Vertrageswird, daß die andere Partei in Kenntnis dieser Vorstellung den [X.].II[X.] Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, weil die Berech-nung des Schadensersatzes bisher nicht Gegenstand der mündlichen Ver-handlung in den Instanzen gewesen ist und weil das Berufungsgericht die füreine Entscheidung über die Höhe der Erstattungsansprüche erforderlichen [X.] nicht festgestellt hat.1. Der Erwerber kann im Rahmen des kleinen Schadensersatzes gemäߧ 635 BGB den mangelbedingten Minderwert geltend machen oder die [X.] erforderlichen Kosten ([X.], Urteil vom 11. Juli 1991- [X.], [X.] 1991, 265 = [X.] 1991, 744 m.w.N.). Der Minderwertbesteht in der Differenz des Verkehrswerts des Hauses, den es im mangelfrei-em Zustand, und dem Verkehrswert, den es [X.]) Der Kläger kann den Minderwert in der Weise berechnen, daß er [X.] der Wohnungen in dem Verhältnis herabsetzt, in dem die tatsäch-- 12 -lichen Wohnflächen zu den vereinbarten stehen ([X.], Urteil vom 11. Juli 1997- [X.], [X.] 1998, 23 = [X.], 1030).b) Bei der Berechnung des [X.] führen die nach § [X.]. 2 lit. e) des Vertrages als geringfügig anzusehenden Differenzen bei [X.] nicht zu einer Kürzung des Anspruchs. Die Klausel entspricht dergesetzlichen Regelung des § 454 Abs. 1 S. 2 BGB, die vorsieht, daß der [X.] für geringfügige Mängel nicht haftet, die lediglich eine unerheblicheMinderung des Wertes oder der Tauglichkeit des Vertragsgegenstandes zurFolge haben. Wird die vereinbarte geringfügige Änderung der Wohnfläche von3 % zu Lasten des Erwerbers überschritten, dann haftet der Veräußerer unein-geschränkt, die berechtigte Kürzung des [X.] kann nicht um einenGeringfügigkeitsabschlag von 3 % gekürzt werden (vgl. [X.], Urteil vom22. Oktober 1999 - [X.], [X.], 202). Da die Abweichung beiallen Wohnungen jeweils mehr als 3% beträgt, kommt es auf die Frage, ob die[X.] wirksam ist oder nicht und ob sie für jede Wohnunggesondert oder auf die Gesamtfläche aller Wohnungen anzuwenden ist, [X.] Auch die auf der Basis des vereinbarten [X.] gezahlteMaklerprovision und die Grunderwerbssteuer können als frustierte Aufwendun-gen nach § 635 BGB anteilig erstattungsfähig sein, wenn der Kläger die ent-sprechenden Leistungen im Vertrauen darauf erbracht hat, daß der [X.] in der als vereinbart geltenden Größe erstellen werde und [X.] nicht widerlegt wird (vgl. [X.], Urteil vom 19. April 1991- [X.], [X.]Z 114, 193). Dazu wird das Berufungsgericht [X.] treffen und außerdem zu entscheiden haben, ob den Kläger wegen unterlas-sener Abwendung oder Minderung des Schadens ein Mitverschulden trifft(§ 254 Abs. 2 BGB). Wegen des [X.] wird allerdings, da dieser von Lei-- 13 -stungsstörungen im Hauptvertrag unbeeinflußt bleibt (vgl. [X.], Urteil vom14. Dezember 2000 - [X.], NJW 2001, 966 = [X.] 2001, 188), ein Mitver-schulden nicht wegen der Möglichkeit in Betracht kommen, die Courtage teil-weise von der Maklerin zurückzufordern. Bezüglich der [X.] das Berufungsgericht zu klären haben, ob der Beklagte bei Erlangung [X.] von der geringeren Wohnfläche trotz des Zeitablaufs die Steuerfest-setzung noch angreifen konnte und ob ihm das im Verhältnis zu der [X.] war.DresslerThode[X.]WiebelKuffer