Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 27.11.2009, Az. BLw 4/09

[X.][X.] vom 27. November 2009 in der [X.] Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja[X.] § 4 Nr. 1 Für die [X.] nach § 4 Nr. 1 [X.] ist allein entscheidend, wer als Handelnder an dem Rechtsgeschäft beteiligt ist; handelt der [X.] nicht als solcher oder durch rechtsfähige Sondervermögen, sondern in einer anderen Rechtsform, sind solche Rechtsgeschäfte nicht genehmigungsfrei. [X.], [X.]uss vom 27. November 2009 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]esgerichtshof, Senat für [X.]n, hat am 27. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. [X.] und [X.] [X.] und [X.] sowie [X.] und [X.] beschlossen: [X.] gegen den [X.]uss des [X.] des [X.] vom 24. Februar 2009 wird auf Kosten des Beteiligten zu 2, der den übrigen Beteiligten auch die außergerichtlichen Kosten des [X.] zu erstatteten hat, zurückgewiesen. Der Gegenstandswert des [X.] beträgt 20.000 •. Gründe: [X.] Mit notariell beurkundetem [X.] erwarb der [X.] zu 2 von der Beteiligten zu 1 zwei aneinander grenzende und landwirt-schaftlich genutzte Grundstücke (Flurstücke 1/5 und 17/8) zur Gesamtgröße von 4.4141 ha zum Preis von 20.000 •. Zuvor hatte er die behördliche [X.] - 3 - migung zur standortgerechten Erstaufforstung des Flurstücks 17/8 innerhalb von drei Jahren erhalten. 2 Der Notar beantragte die Genehmigung des Vertrags nach dem [X.]. Der Beteiligte zu 4 verlängerte die Frist für die Entschei-dung über den Antrag auf drei Monate. Bei seiner Anhörung durch den [X.] zu 4 gab der Beteiligte zu 2 an, dass eine Verpachtung der Flächen an orts-ansässige Landwirtschaftsbetriebe beabsichtigt sei und angestrebt werde, da sich die Flächen in sensiblem Gebiet befänden, sie über [X.] zu lassen, um Belange der Landwirtschaft und des Naturschutzes gleichermaßen zu berücksichtigen. Die untere Naturschutzbehörde befürwortete nachdrücklich den Erwerb des Flurstücks 1/5 durch den Beteiligten zu 2. 3 Nachdem zwei Landwirtschaftsbetriebe ihr Interesse an dem Erwerb der Flächen angemeldet hatten, erklärte die Beteiligte zu 3 die Ausübung des [X.] nach dem [X.]. Hierüber unterrichtete der [X.] zu 4 innerhalb der Dreimonatsfrist die Beteiligten zu 1 und 2 sowie den Notar. Er verwies darauf, dass die Veräußerung an den Beteiligten zu 2 als Nichtlandwirt eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden bedeute und dieser Grund für die Versagung der Genehmigung nicht durch eine Verpach-tungs- oder Veräußerungsauflage oder eine Bedingung ausgeräumt werden könne. 4 Nach Ansicht des Beteiligten zu 2 ist der Kaufvertrag nicht genehmi-gungspflichtig, weil an der Veräußerung der [X.] beteiligt sei; auch bedeute die Veräußerung der Flächen an ihn keine ungesunde Verteilung von Grund und Boden. Auf seinen Antrag auf gerichtliche Entscheidung hat das Amtsge-richt - Landwirtschaftsgericht - den Vertrag mit den Auflagen genehmigt, das 5 - 4 - Flurstück 1/5 zu ortsüblichen Bedingungen an einen Landwirt zu verpachten und das Flurstück 17/8 an einen Landwirt zu veräußern, wenn nicht bis zum 24. Oktober 2010 mit der Aufforstung begonnen werde. Auf die sofortige Be-schwerde des Beteiligten zu 5 hat das [X.] - [X.] - den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückge-wiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde, deren Zurückweisung der [X.] zu 5 beantragt, will der Beteiligte zu 2 die Wiederherstellung der erstin-stanzlichen Entscheidung erreichen. 6 I[X.] Nach Auffassung des [X.] bedarf der Grundstückskauf-vertrag der Genehmigung nach §§ 1, 2 [X.], § 54 Abs. 1 Nr. 2 [X.] a.F. (nunmehr § 3 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SächsAgrarAÜG). Eine Genehmigungs-freiheit nach § 4 Nr. 1 [X.], wonach eine Genehmigung u.a. dann nicht notwendig sei, wenn der [X.] als Vertragsteil an der Veräußerung beteiligt sei, bestehe nicht. Die Beteiligte zu 1 falle nicht unter den Begriff "[X.]" im Sinne der Vorschrift; auch ergebe sich aus § 3 Abs. 11 [X.], wonach § 4 Nr. 1 [X.] nur für die im Rahmen des [X.] zu vergünstig-ten Konditionen vorgenommenen Grundstücksveräußerungen entsprechend anwendbar sei, dass der Gesetzgeber die von der Beteiligten zu 1 abgeschlos-senen Grundstücksgeschäfte nicht generell von der Genehmigungspflicht habe freistellen wollen. Die Vertragsgenehmigung sei nach § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 [X.] zu versagen, weil Umstände vorlägen, aus denen sich ergebe, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden bedeute. Es sei ein leistungsfähiger Landwirtschaftsbetrieb mit dringendem [X.] - 5 - bedarf vorhanden, der zum Erwerb der Flächen zu den Bedingungen des Kauf-vertrags bereit und in der Lage sei; demgegenüber sei der Beteiligte zu 2 ein Nichtlandwirt. Zwar könne ein Grundstückskauf durch einen [X.] zur Verwirklichung eines Naturschutzprojekts genehmigungsfähig sein, wenn dieses förderungsfähig sei und von den staatlichen Behörden befürwortet werde. Es seien allerdings konkrete und in absehbarer [X.] zu realisierende Absichten und ernsthafte Vorkehrungen des Erwerbers zur Verwirklichung des Projekts erforderlich. Hieran fehle es jedoch; denn der Beteiligte zu 2 habe in dem maßgeblichen [X.]punkt der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufs-rechts durch die Beteiligte zu 3 lediglich unklare und unverbindliche Absichtser-klärungen abgegeben. Auch könne der Versagungsgrund der ungesunden [X.] nicht durch Auflagen ausgeräumt werden. Das hält der rechtlichen Nachprüfung stand. 8 II[X.] [X.] ist nach § 24 Abs. 1 [X.] statthaft und auch im Übrigen zulässig (§§ 25, 25 [X.]). Sie ist jedoch nicht begründet. Das Be-schwerdegericht hat die Genehmigung des Kaufvertrags zu Recht versagt. 9 1. Rechtsfehlerfrei - und von der Rechtsbeschwerde nicht angegriffen - hat das Beschwerdegericht die grundsätzliche Genehmigungsbedürftigkeit des Vertrags bejaht. [X.] - und ebenfalls von der [X.] nicht angegriffen - sind auch die Ausführungen des [X.] dazu, dass die Genehmigung nicht nach § 6 Abs. 2 [X.] infolge des Versäumens von Fristen in dem Verfahren durch den Beteiligten zu 4 als erteilt galt, so dass die Beteiligte zu 3 ihr Vorkaufsrecht ausüben konnte. 10 - 6 - 11 2. Ebenso fehlerfrei hat das Beschwerdegericht eine [X.] nach § 4 Nr. 1 [X.] verneint. Die dagegen erhobenen [X.] der Rechtsbeschwerde bleiben erfolglos. a) Nach § 4 Nr. 1 [X.] sind an sich genehmigungsbedürftige Grund-stückskaufverträge genehmigungsfrei, wenn an ihnen u.a. der [X.] beteiligt, also entweder Veräußerer oder Erwerber ist. Daran fehlt es hier. Die Beteiligte zu 1 ist nicht "[X.]" im Sinne der Vorschrift. Der Begriff umfasst neben der [X.] selbst nur die Sondervermögen des [X.]es (Netz, [X.] - Praxiskommentar -, 4. Aufl., § 4 [X.]. 4.4.2). Sie müs-sen Handlungssubjekt im Rahmen der unmittelbaren [X.]esverwaltung sein. Rechtsgeschäfte, die von rechtsfähigen Körperschaften, Anstalten und Stiftun-gen des öffentlichen Rechts im Rahmen der von ihnen ausgeübten mittelbaren [X.]esverwaltung abgeschlossen werden, sind nicht von der Genehmigungs-pflicht befreit (Netz, aaO, [X.]. 4.4.2.1). 12 b) Dass die Beteiligte zu 1 weder der [X.] selbst noch ein Sonderver-mögen des [X.]es ist, hat das Beschwerdegericht zutreffend angenommen. Sie ist eine juristische Person des Privatrechts, deren Geschäftsanteile der [X.]esanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben ([X.]) zustehen. [X.] ist eine rechtsfähige bundesunmittelbare Anstalt des öffentlichen Rechts, die als Träger mittelbarer Staatsverwaltung staatliche Aufgaben wahrnimmt ([X.], [X.]. v. 16. Januar 1997, [X.], [X.], 892, 893). Dieses Gesell-schaftsverhältnis führt jedoch, entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde, nicht dazu, dass Rechtsgeschäfte, an denen die [X.] beteiligt ist, genehmi-gungsfrei sind; denn die [X.] wird nicht im Rahmen der unmittelbaren [X.]es-verwaltung tätig. Somit können auch Rechtsgeschäfte, an denen die Beteiligte zu 1 auf [X.] oder [X.] mitwirkt, nicht genehmigungsfrei sein. 13 - 7 - 14 c) Auch die von der Rechtsbeschwerde herangezogene historische Aus-legung der Vorschrift des § 4 Nr. 1 [X.] spricht nicht für die [X.]. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers wirkt sich die Freistel-lung von der Genehmigungspflicht in zweierlei Hinsicht aus: Zum einen ist die Unterteilung in genehmigungsfreie Rechtsgeschäfte (§ 4 [X.]) und in [X.], deren Genehmigung beim Vorliegen besonderer Voraussetzungen nicht verweigert werden darf (§ 8 [X.]), deshalb gewählt worden, weil bei den nicht genehmigungsbedürftigen Rechtsgeschäften sofort für den [X.] klar zu erkennen sei, ob ein Vertrag in diese Gruppe falle, hingegen bei den anderen Rechtsgeschäften der Landwirtschaftsbehörde vorbehalten blei-ben müsse, das Vorliegen der sachlichen Voraussetzungen zu prüfen; zum an-deren sei bei der Beteiligung des [X.]es oder eines [X.] als Vertragsteil die Überwachung der einen Behörde durch die andere nachgeordnete Behörde nicht angängig (Entwurf der [X.]esregierung eines Grundstücksverkehrsge-setzes, [X.]. 3/119 S. 17; schriftlicher Bericht des [X.] zu dem Entwurf, [X.]. 3/2635 [X.]). [X.] steht die Entscheidung des [X.] in Einklang mit dem [X.] Willen. Diesem ist die in der Kommentarliteratur und auch von der Rechtsbeschwerde vertretene Auffassung, die [X.] nach § 4 Nr. 1 [X.] beruhe auch darauf, dass vom [X.] und von den Ländern erwartet werde, dass sie bei ihren Grundstücksgeschäften auch ohne Kontrolle die tragenden Grundsätze des Grundstücksverkehrsrechts beachteten (Netz, aaO, [X.]. 4.4.2; Vorwerk/v. [X.], Grundstücksverkehrsgesetz, § 4 Rdn. 19; [X.], [X.], § 4 Rdn. 3) nicht zu [X.]. Im Übrigen führt diese Ansicht hier ebenfalls nicht zur Genehmigungs-freiheit, weil weder die Beteiligte zu 1 noch ihre Gesellschafterin [X.] nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers zu den in § 4 Nr. 1 [X.] privile-gierten Körperschaften gehört. Denn bei der Beteiligung anderer juristischer - 8 - Personen des öffentlichen Rechts als des [X.]es oder eines [X.] soll keine [X.] bestehen (Entwurf der [X.]esregierung eines [X.]es, aaO). d) Der Zweck der Vorschrift des § 4 Nr. 1 [X.] spricht ebenfalls nicht für die [X.]. Zwar mögen die Regelungen in dem "Konzept für die weitere Privatisierung der landwirtschaftlichen Flächen der [X.]" (Privati-sierungskonzept), wie die Rechtsbeschwerde unter Verweis auf dessen Nr. 2 meint, die besonderen Interessen der Landwirtschaft insgesamt und die der landwirtschaftlichen Betriebe, welche die Flächen derzeit nutzen, umfassend berücksichtigen. Das steht aber in keinem Zusammenhang mit der Frage der [X.], die danach zu beantworten ist, wer an dem Rechtsge-schäft beteiligt ist. 15 e) Schließlich ist es rechtlich nicht zu beanstanden, dass das [X.] in § 3 Abs. 11 [X.], wonach § 4 Nr. 1 [X.] auf die Veräußerung landwirtschaftlicher und forstwirtschaftlicher Grundstücke durch die mit der Privatisierung betraute Stelle entsprechend anzuwenden ist, im Umkehrschluss entnommen hat, dass die [X.] für andere Veräußerungen durch die Beteiligte zu 1 als solche im Rahmen des [X.] nicht gilt. Die Argumentation der Rechtsbeschwerde, die Vor-schrift des § 3 Abs. 11 [X.] sei nicht geeignet, den Regelungsinhalt des § 4 Nr. 1 [X.] zu verändern, geht an dem Problem vorbei. Erklärt das [X.] eine für einen bestimmten Sachverhalt geltende gesetzliche Regelung für entsprechend anwendbar auf einen anderen Sachverhalt, ändert es damit nicht den Inhalt der anderen Regelung, sondern erweitert ihren Anwendungsbereich. 16 f) Nach alledem ist es für die [X.] nach § 4 Nr. 1 [X.] allein entscheidend, wer als Handelnder an dem Rechtsgeschäft be-teiligt ist. Handelt der [X.] nicht selbst oder durch rechtsfähige Sondervermö-17 - 9 - gen, sondern in einer anderen Rechtsform, sind diese Rechtsgeschäfte nicht genehmigungsfrei. Dass er sich aus staatsrechtlicher Sicht für sein staatliches Handeln auch anderer Organisationsformen bedienen kann, wie die [X.] geltend macht, ändert daran nichts. 3. Ebenfalls zu Recht ist das Beschwerdegericht davon ausgegangen, dass die Genehmigung des Kaufvertrags nach § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 [X.] zu versagen ist. In dem maßgeblichen [X.]punkt der Ausübung des Vorkaufs-rechts durch die Beteiligte zu 3 lag kein konkretes, in absehbarer [X.] zu reali-sierendes Naturschutzkonzept des Beteiligten zu 2 vor, welches von staatlichen Behörden befürwortet wurde und förderungsfähig war. Diese tatrichterliche Würdigung lässt Rechtsfehler nicht erkennen. Soweit die Rechtsbeschwerde geltend macht, dass das Beschwerdegericht wegen der dem Beteiligten zu 2 erteilten Genehmigung zur Aufforstung des Flurstücks 17/8 und wegen der [X.] des Flurstücks 1/5 durch die untere [X.] zu einem anderen Ergebnis habe gelangen müssen, versucht sie lediglich, die tatrichterliche Würdigung durch ihre eigene zu ersetzen. 18 Demgemäß bedeutete der Verkauf der Grundstücke an den Beteiligten zu 2, einen Nichtlandwirt, angesichts des Vorhandenseins eines aufstockungs-bedürftigen und - willigen Vollerwerbslandwirts eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden (siehe nur Senat, [X.]uss vom 28. April 2006, [X.], [X.], 236, 237 f.). 19 - 10 - IV. 20 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44, 45 [X.]. Die Festsetzung des [X.] hat ihre Grundlage in den §§ 36 Abs. 1, 37 [X.]. [X.] [X.] Czub
Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 10.07.2008 - 30 XV 12/08 - [X.], Entscheidung vom [X.] - [X.]/08 -