Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.10.2002, Az. V ZR 243/01

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/01Verkündet am:25. Oktober 2002K a n i k,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]: jaEG[X.] 1986 Art. 233 § 2 Abs. 3Zur Genehmigung eines Grundstücksgeschäfts, das ein nach Art. 233 § 2 Abs. [X.] von einem [X.] bestellter Vertreter geschlossen hat, ist der [X.]zuständig, der den Vertreter bestellt hat.Die Vertretungsmacht eines nach Art. 233 § 2 Abs. 3 EG[X.] für eine [X.] bestellten Vertreters unterliegt nicht den Beschränkungen von § 179 a [X.].GBBerG § 7§ 7 GBBerG steht dem Verkauf und der Auflassung eines Grundstücks durch einenatürliche Person, die gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EG[X.] zum Vertreter des [X.] bestellt worden ist, nicht entgegen.[X.], [X.]. v. 25. Oktober 2002 - [X.]/01 - [X.] [X.] -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 25. Oktober 2002 durch [X.], Prof. Dr. [X.], [X.],[X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der [X.] wird das [X.]eil des12. Zivilsenats des [X.] vom23. Mai 2001 aufgehoben.Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Ent-scheidung, auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsgericht zurückverwiesen.Die Anschlußrevision der Klägerin wird nicht angenom-men.Von Rechts [X.]:Die Klägerin, eine Aktiengesellschaft, war bis zum 15. April 1996 als Ei-gentümerin des Grundstücks [X.] in [X.]im Grundbuch eingetragen.Über ihr Vermögen war am 17. Februar 1936 das Konkursverfahren eröffnetworden. Der Konkursverwalter hatte das Grundstück wegen seiner Belastung- 4 -mit Grundpfandrechten als unverwertbar aus der Konkursmasse freigegeben.Das Konkursverfahren wurde am 21. Oktober 1938 nach Abhaltung [X.] aufgehoben.Die Verwertung des Grundstücks durch einen der [X.]. Wegen Baufälligkeit der aufstehenden Gebäude wurde das [X.] im Jahre 1987 bauaufsichtlich gesperrt. Im [X.] 1990 ließ die beklagteStadt die Gebäude im wesentlichen abreißen. Sie behauptet, ihr sei hierdurchein Aufwand von 236.546,74 DM entstanden.In der Folgezeit beschloß die Beklagte die Ausweisung eines [X.]. Das Gebiet umfaßt neben anderen Grundstücken das [X.] N. 1. Am 2. März 1993 erließ die Beklagte das Gebot, das [X.] zu bebauen, und drohte gleichzeitig die Durchführung eines Enteig-nungsverfahrens an. Das [X.] wurde am 31. März 1993 im [X.] bekannt gemacht.Mit [X.]reiben vom 27. April 1993 legte ein [X.]mit der Behaup-tung, Aktionär der Klägerin zu sein, Wi[X.]pruch gegen das [X.] ein. [X.] forderte ihn mit [X.]reiben vom 10. Mai 1993 auf, seine Befugnis zurVertretung der Klägerin darzulegen. In einem persönlichen Gespräch mit [X.] der [X.], [X.]. , am 15. November 1993 sowie inmehreren [X.]reiben, zuletzt vom 8. August 1994, teilte M. der [X.]mit, daß er sich bemühe, der Klägerin zu einem Vertreter zu verhelfen.Auf Antrag der [X.] vom 18. Februar 1994 bestellte der [X.]am 30. Juni 1994 [X.]. gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EG[X.] zum Vertre-- 5 -ter der Klägerin hinsichtlich des Grundstücks. [X.]. beauftragte [X.] bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Ermittlung [X.] des Grundstücks, um es zu verkaufen. [X.] den Wert mit 284.000 DM.Im Auftrag eines oder zweier Aktionäre nahm Rechtsanwalt v. T. , der heutige Vorstand der Klägerin, am 13. Januar 1995 wegen [X.] telefonisch Kontakt mit [X.]. als Leiter des [X.] [X.] auf. Seine Bestellung zum Vertreter der Klägerin und die [X.], das Grundstück zu veräußern, offenbarte [X.]. bei diesem [X.] nicht.Mit Beschluß vom 18. Januar 1995 bestellte das [X.] ei-nen Pfleger für die unbekannten Aktionäre der Klägerin. Durch [X.] 26. Januar 1995 verkaufte [X.]. als Vertreter der Klägerin [X.] für 284.000 DM an die Beklagte. Von dem Kaufpreis sind "die [X.] zugrundeliegenden Verbindlichkeiten" abzusetzen. [X.] wurde in der Notarverhandlung aufgelassen. Am 9. März 1995 ge-nehmigte der [X.] den Verkauf und die Veräußerung [X.].Auf Antrag der Kleinaktionärin "R. A. " mit Sitz in [X.]/[X.] bestellte das [X.] mit Beschluß vom 16. [X.] Rechtsanwalt v. T. zum Abwickler der Klägerin. [X.]lehnte mit [X.]reiben vom 22. März 1995 die Genehmigung des [X.] ab. Auf Veranlassung des Abwicklers erklärte [X.]. als- 6 -Vertreter der Klägerin mit [X.]reiben vom 24. März 1995 gegenüber der [X.] den Rücktritt vom Kaufvertrag.Am 25. April 1995 hob der [X.]-[X.]die Bestellung von[X.]. zum Vertreter der Klägerin auf. Am 15. April 1996 wurde die [X.] in das Grundbuch eingetragen.Am 8. November 1999 beschlossen die Aktionäre der Klägerin in einerHauptversammlung die Fortsetzung der Gesellschaft. Der [X.] wurde am 29. März 2000 in das Handelsregister eingetragen.Die Klägerin hat behauptet, der Verkehrswert des Grundstücks habe [X.] mehr als 600.000 DM betragen. Sie hat die Auflassung [X.] an sich, hilfsweise die Zustimmung zur Berichtigung des Grund-buchs dahin verlangt, daß sie Eigentümerin des Grundstücks sei. Das [X.] hat die Klage abgewiesen. Im Berufungsverfahren hat die Beklagte wegender durch den Abbruch der Gebäude entstandenen Kosten hilfsweise ein Rechtzur Zurückbehaltung in Anspruch genommen. Das [X.] hat [X.] Zug um Zug gegen Erstattung der Abbruchkosten statt-gegeben. Dagegen richtet sich die Revision der [X.]. Sie erstrebt [X.] des landgerichtlichen [X.]eils. Mit der Anschlußrevision [X.] die Klägerin die unbedingte Verurteilung der [X.].Entscheidungsgründe:[X.] -Das Berufungsgericht erachtet den Auflassungsanspruch für begründet.Es meint, die Beklagte sei hierzu nach § 812 Abs. 1 S. 1 [X.] verpflichtet, dader Kaufvertrag vom 26. Januar 1995 unwirksam sei. Auf den zwischen [X.] umstrittenen Wert des Grundstücks komme es insoweit nicht an. [X.] des Kaufvertrags ergebe sich einerseits daraus, daß es an ei-nem Beschluß der Hauptversammlung der Klägerin gemäß § 179 a [X.] fehle,und andererseits daraus, daß [X.]. seine Vertretungsmacht im Zusam-menwirken mit der [X.] zum Nachteil der Klägerin mißbraucht habe.[X.] der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts kann [X.] des Kaufvertrags vom 26. Januar 1995 nicht verneint [X.] [X.]. konnte die Klägerin beim Abschluß des [X.] 26. Januar 1995 vertreten, weil er am 30. Juni 1994 durch den zuständi-gen [X.] gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EG[X.] zum Vertreter der [X.] Eigentümerin des Grundstücks bestellt worden war. Insoweit ist unerheb-lich, ob die Voraussetzungen der Vertreterbestellung vorlagen. Die Bestellung[X.]. ist entgegen der Meinung der Klägerin nicht deshalb unwirksam,weil die Klägerin aufgrund ihrer Eintragung im Grundbuch und im [X.] als Eigentümerin zu ermitteln gewesen wäre. Die Bestellung eines [X.] gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EG[X.] bedeutet einen Verwaltungsakt([X.], [X.]. v. 16. Juni 2000, [X.] 15/99, [X.], 1766; [X.] [X.]2000, 272, 273; [X.] in [X.], Sachenrechtsbereinigung, Art. 233 § 2- 8 -EG[X.] [X.]. 24a; für die Bestellung eines gesetzlichen Vertreters gemäߧ [X.] Abs. 1 [X.] ebenso [X.]/[X.] in [X.]/[X.]/[X.], Vermögen in der ehemaligen [X.], § [X.] [X.] [X.]. 14; Sä-cker/Hummert, Vermögensrecht, § [X.] [X.] [X.]. 12). Die Bestellung ist [X.] nur dann nichtig, wenn sie an einem offensichtlichen, [X.] mit der geltenden Rechtsordnung unter keinen Umständen zu vereinba-renden Fehler leidet (vgl. BVerwGE 104, 289, 296; BVerwG NJW 1985, 2658,2659). So verhält es sich hier schon deshalb nicht, weil die Klägerin [X.] Juni 1994 weder eine Geschäftsadresse noch einen gesetzlichen Vertreterhatte und die Auslegung von Art. 233 § 2 Abs. 3 Satz 1 EG[X.] nicht fern liegt,daß auch in einem solchen Fall die Voraussetzungen zur Bestellung einesVertreters für den Eigentümer vorliegen.Die durch die Bestellung von [X.]. zum Vertreter der Klägerinbegründete Vertretungsmacht bestand bei Abschluß des [X.] fort. Sie endete erst mit der Aufhebung seiner Bestellung [X.] der Klägerin durch den [X.] am 25. April 1995 ([X.][X.] 2000, 272, [X.] Die im Namen der Klägerin von [X.]. in der [X.] Erklärungen sind mit der Mitteilung ihrer Genehmigung durchden [X.] [X.]-Z. als Rechtsnachfolger des [X.]vom9. März 1995 durch [X.]. an die Beklagte wirksam geworden.a) Der nach Art. 233 § 2 Abs. 3 Satz 1 EG[X.] durch einen [X.]bestellte Vertreter ist befugt, das Grundstück zu veräußern, hinsichtlich dessener zum Vertreter des Eigentümers bestellt worden ist, und den Eigentümer zur- 9 -Veräußerung des Grundstücks zu verpflichten. Zur Wirksamkeit der Erklärun-gen des Vertreters bedarf es nach 233 § 2 Abs. 3 Satz 4 EG[X.], § 16 Abs. 4VwVfG, §§ 1915 Abs. 1, 1821 Abs. 1 Nr. 1, Nr. 4 [X.] der Genehmigung derje-nigen Behörde, die den Vertreter bestellt hat ([X.] DtZ 1996, 318 [X.] 2000, 272, 273; [X.]/[X.], 3. Aufl., Art. 233 § 2 [X.]. 11; [X.]/[X.], [X.], 61. Aufl., Art. 233 § 2 EG[X.] [X.]. 6; [X.]/[X.], [X.] [1996], Art. 233 § 2 EG[X.] [X.]. 58; [X.] in [X.]/v.Oefele, [X.], § 7 GBBerG [X.]. 26; [X.], aaO., Art. 233 § 2 [X.]. 26, § 7 GBBerG [X.]. 26, 58; [X.]., OV-spezial 2/96, [X.], 27; [X.],[X.]. 1995, 20, 21 f; [X.]midt-Räntsch, [X.], S. 17 f.;für den gemäß § [X.] Abs. 1 [X.] bestellten Vertreter: [X.] [X.]1995, 664; [X.] 1997, 481; [X.] [X.] 1995, 663; [X.] [X.] 1995,472; [X.] 2000, 738; [X.] in [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], § [X.] [X.]. 15; [X.]/Hummert, § [X.][X.] [X.]. 28, 30; [X.] in [X.] in der ehemaligen [X.], § 7 GBBerG [X.]. 15; [X.], [X.], [X.]; [X.]/[X.], [X.] 1993, 149, 150; Händler/[X.], OV-spezial 2/93,S. 3, 5; [X.]lothauer/[X.], [X.] 1994, 366, 367).Das auf die Vertretung nach Art. 233 § 2 Abs. 3 EG[X.] entsprechendanzuwendende Vormundschaftsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs konzent-riert die Zuständigkeit für die Bestellung (§ 1789 [X.]), für die Überwachung(§ 1837 [X.]) und für die Erteilung von Genehmigungen nach § 1821 [X.] beieinem Organ. Die [X.] wird durch die Anordnung derZuständigkeit der [X.]e und kreisfreien Städte zur Bestellung eines [X.] des Eigentümers in Art. 233 § 2 Abs. 3 EG[X.] und in § [X.] Abs. 1[X.] nicht aufgehoben (BT-Drucks. 12/5992, [X.] und [X.] 10 -12/6228, [X.]). Diese Stellen sind nicht nur zur Bestellung des Vertreters,sondern auch zu seiner Überwachung und zur Genehmigung seiner Erklärun-gen zuständig, soweit die Wirksamkeit der Erklärungen des Vertreters gegenden Vertreten nach § 1821 [X.] von einer Genehmigung abhängt. Ein Ausein-anderfallen der Zuständigkeiten wäre systemwidrig und wi[X.]präche Sinn [X.] von Art. 233 § 2 Abs. 3 EG[X.]. Mit dieser Vorschrift wollte der [X.] dem Umstand Rechnung tragen, daß die Eigentümer von [X.] den neuen Bundesländern vielfach nicht aus dem Grundbuch zu ermittelnwaren und damit Verfügungen über die Grundstücke ebenso erschwert [X.] Verwaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an den aufstehenden Ge-bäuden. Angesichts der Häufigkeit dieses Phänomens sollte durch die Bestim-mung der [X.]e und kreisfreien Städte als für die Vertreterbestellung zu-ständig das Verfahren vereinfacht und die Überlastung der [X.] in den neuen Bundesländern verhindert werden, die 1992 noch nichtoder noch nicht in hinreichender Zahl mit [X.] ausgestattet waren(BT-Drucks. 12/5553, S. 131; [X.]midt-Räntsch, aaO., S. 17; [X.]/[X.], aaO., Art. 233 § 2 EG[X.] [X.]. 4, 50). Nur die Bestellungsbe-hörde kann jedoch die bei der Prüfung der Voraussetzungen für die [X.] Vertreters gewonnenen Erkenntnisse bei der Überwachung des Vertre-ters und bei der Erteilung notwendiger Genehmigungen ohne weiteres weiterverwerten. Wären für die Überwachung und für die Genehmigung der Hand-lungen des Vertreters die Vormundschaftsgerichte zuständig, müßten sich [X.] die Erkenntnisse der für die Vertreterbestellung zu-ständigen Behörden durch eigene Ermittlungen erarbeiten. Statt einer Behördewären zwei Behörden zuständig. Der von Art. 233 § 2 Abs. 3 EG[X.] beab-sichtigte [X.] würde offenkundig verfehlt ([X.] 1997, 481, [X.] die Vertretung gemäß § [X.] Abs. 1 [X.]).- 11 -Auf der grundsätzlichen Zuständigkeit der [X.]e und kreisfreienStädte zur Überwachung und Genehmigung des [X.] beruht § 17Abs. 3 S. 4 [X.] Hiernach ist das Vormundschaftsgericht für die Er-teilung der Genehmigung —statt des [X.]" zuständig, wenn ein nachArt. 233 § 2 Abs. 3 EG[X.] oder nach § [X.] Abs. 1 [X.] bestellter [X.] nach § 17 SachenRBerG wahrnimmt. Die Vorschrift liefe leer, wenndie Genehmigung der Erklärungen des Vertreters ohnehin durch das [X.] zu erfolgen hätte.b) Der Kaufvertrag vom 26. Januar 1995 bedurfte zu seiner Wirksamkeitentgegen der Meinung der Klägerin auch nicht der Erlaubnis des [X.]s nach § 7 [X.] juristischen Person des öffentlichen Rechts als Vertreter des [X.] wird durch § 7 GBBerG der Verkauf zu investiven Zwecken ermög-licht. Bei einer Belastung des Grundstücks und bei der Anlage des Erlöses auseinem Verkauf wird die juristische Person des öffentlichen Rechts freier gestelltals eine natürliche Person. Die Wirksamkeit des von einem solchen Vertretergeschlossenen Geschäfts bleibt indessen von der Genehmigung abhängig. [X.] kann nicht verwaltungsintern erteilt werden. Zuständig für ihreErteilung ist vielmehr das Vormundschaftsgericht. Dessen Ermessen wird [X.] ([X.], [X.]. 1995, 20, 24; [X.], [X.], 24. Aufl., [X.] §§ 84 [X.] 89 [X.]. 27).§ 7 GBBerG regelt einen Sonderfall. Die allgemeinen Vorschriften überdie Befugnisse eines gesetzlichen Vertreters zu Grundstücksgeschäften [X.] 12 -den hiervon nicht berührt (BT-Drucks. 12/6228 [X.]). Ist eine natürliche Per-son zum Vertreter bestellt, verbleibt es bei der strikten Bindung seines Han-delns an das Interesse des Vertretenen. Für die Anlage des für ein Grundstückerzielten Kaufpreises gilt § 1806 [X.]. Soweit die Geschäfte des [X.] §§ 1821, 1822 [X.] der Genehmigung bedürfen, ist das Ermessen [X.] nicht beschränkt. Ist der Vertreter von einer Behördebestellt worden, verbleibt es bei der Zuständigkeit der bestellenden Behördezur Genehmigung der von dem Vertreter geschlossenen Geschäfte ([X.] [X.] 1995, 664; vgl. auch [X.] DtZ 1996, 318; [X.] [X.]1995, 472, 473; [X.] 2000, 738; BT-Drucks. 12/6228, [X.]; [X.], aaO., § 7 GBBerG [X.]. 28; [X.]. OV-spezial 2/96, [X.], 27; [X.]midt-Räntsch, aaO., S. 18; [X.], [X.]. 1995, 20, 24; [X.], [X.] 2000,248, 252).c) Die Erklärungen von [X.]. bedurften zur ihrer Wirksamkeitauch nicht gemäß § 179 a [X.] der Genehmigung der Hauptversammlung derKlägerin. § 179 a [X.] beschränkt den Umfang der Vertretungsmacht einesgemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EG[X.] bestellten Vertreters nicht.Nach § 179 a [X.] bedarf ein Vertrag, durch den sich eine [X.] zu einer nicht den Vorschriften des Umwandlungsgesetzes unterfallen-den Übertragung ihres gesamten Vermögens verpflichtet, der Zustimmung [X.]. Die Vorschrift beschränkt die Vertretungsmacht des [X.] bzw. - nach der Auflösung der Aktiengesellschaft [X.]([X.] in [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], § 361 [X.]. 30; [X.], [X.], 5. Aufl., § 179a [X.]. 1, 21; [X.] in [X.] Kommentar zum[X.], 2. Aufl., § 361 [X.]. 16). Der Vertreter gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EG[X.]- 13 -ist weder Vorstand noch Abwickler einer Aktiengesellschaft. Seine Vertre-tungsmacht beruht nicht auf aktienrechtlicher Grundlage. Sie wird von den dieorganschaftliche Vertretungsmacht einschränkenden Regelungen des [X.] nicht berührt. Der Umfang der Vertretungsmacht des nach Art. 233§ 2 Abs. 3 Satz 1 EG[X.] bestellten Vertreters wird vielmehr allein von Art. 233§ 2 Abs. 3 S. 3 und 4 EG[X.], § 16 Abs. 4 VwVfG und den nach § 1915 Abs. 1[X.] anzuwendenden Vorschriften des Vormundschaftsrechts bestimmt, [X.] deren die Vertretungsbeschränkungen von § 1795 [X.] und die [X.] gemäß §§ 1821, 1822 [X.] zu beachten sind (vgl. [X.], aaO., Art. 233 § 2 EG[X.] [X.]. 25; [X.]/[X.], aaO.,Art. 233 § 2 EG[X.] [X.]. 11; [X.], [X.]. 1995, 20, 21).Eine weitergehende Beschränkung der Vertretungsmacht des nachArt. 233 § 2 Abs. 3 EG[X.] bestellten Vertreters wi[X.]pricht dem Zweck [X.]. Ein nach dieser Bestimmung bestellter Vertreter kann seine Aufga-be, die erforderlichen Rechtsgeschäfte in Bezug auf ein faktisch herrenlosesGrundstück vorzunehmen, nur erfüllen, wenn er den Umfang seiner Vertre-tungsmacht und die Wirksamkeit seiner Rechtshandlungen zuverlässig beur-teilen kann. Ist die Person des Grundstückseigentümers unbekannt, kann [X.] ohnehin nicht feststellen, ob sich aus der rechtlichen Organisationdes Vertretenen Einschränkungen der Wirksamkeit von Rechtsgeschäften er-geben, die ein satzungsmäßiger Vertreter vornimmt. Das ist auch dann nichtan[X.], wenn eine juristische Person als Eigentümer im Grundbuch eingetra-gen ist, von der unbekannt ist, ob sie werbend am Rechtsverkehr teilnimmt,aufgelöst oder gelöscht worden ist oder einen Rechtsnachfolger hat. Die Wirk-samkeit der Erklärungen eines nach Art. 233 § 2 Abs. 3 EG[X.] bestelltenVertreters kann auch nicht davon abhängen, ob der vertretene Eigentümer ü-- 14 -ber das Grundstück, dessentwegen die Vertreterbestellung erfolgt ist, hinausVermögen besitzt. Zweck von Art. 233 § 2 Abs. 3 EG[X.] ist es, die [X.] in Bezug auf ein bestimmtes Grundstück herzustellen. Hiermit [X.] nicht vereinbar, den Umfang der Vertretungsmacht von der Ausstattung [X.] mit weiterem Vermögen oder seiner rechtlichen [X.] zu machen. Der [X.]utz des Vertretenen gegen Verfügungen des [X.] und gegen Verpflichtungen zu Verfügungen, die der Vertreter [X.] ist, erfolgt dadurch, daß die Wirksamkeit derartiger Rechtsgeschäfte vonder Genehmigung der Behörde abhängig ist, die den Vertreter bestellt [X.]) Die Fähigkeit von [X.]. , die Klägerin zu vertreten, war [X.] Januar 1995 auch nicht dadurch beschränkt, daß am 18. Januar 1995 einPfleger für die unbekannten Aktionäre der Klägerin bestellt worden war. [X.] der Anteile an einer Aktiengesellschaft sind nicht in der Lage, die [X.] zu vertreten. Ebensowenig ist dies ein für die unbekannten [X.] Pfleger. Allgemein handlungsfähig wurde die Klägerin erst mit [X.] eines Abwicklers am 16. März 1995. Damit war [X.]. als [X.] der Klägerin abzuberufen (Art. 233 § 2 Abs. 3 [X.] EG[X.]). Bis zur [X.] seiner Bestellung als Vertreter der Klägerin am 15. April 1995 blieb[X.]. - vorbehaltlich der Genehmigung des [X.] - in der Lage, [X.] der Klägerin über das Grundstück zu verfügen und die Klägerin hier-zu zu verpflichten ([X.], aaO., Art. 233 § 2 EG[X.] [X.]. 28 f.; [X.]/[X.], aaO., Art. 233 § 2 EG[X.] [X.]. 56).e) Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht an, [X.]. habe seineVertretungsmacht [X.] 15 -Ein Mißbrauch der Vertretungsmacht kommt in zwei [X.] Betracht: Ein Fall sittenwidrigen Verhaltens mit der Folge der Nichtigkeit desvorgenommenen Rechtsgeschäfts gemäß § 138 Abs. 1 [X.] liegt vor, wenn [X.] mit dem Geschäftsgegner arglistig zum Nachteil des Vertretenen zu-sammenwirkt ([X.], [X.]. v. 17. Mai 1988, [X.], NJW 1989, 26 f.; [X.].v. 8. März 1989, [X.], NJW-RR 1989, 642; [X.]/[X.]ilken,[X.] [2001], § 167 [X.]. 93, 100; [X.]/[X.]ramm, 4. Aufl., § 164[X.]. 107). Ein Fall des Rechtsmißbrauchs, der es dem Geschäftspartner nach§ 242 [X.] verbietet, sich auf das von dem Vertreter geschlossene Geschäft zuberufen, ist gegeben, wenn der Vertreter von seiner Vertretungsmacht in [X.], den objektiven Interessen des Vertretenen wi[X.]prechender [X.] gemacht hat und der Geschäftsgegner dies erkannt hat oder hätteerkennen müssen (st. [X.]., vgl. [X.]Z 50, 112, 114; 94, 132, 138; 113,315, 320; 127, 239, 241; [X.], [X.]. v. 19. Mai 1980, [X.] 241/79, [X.] 1980,953, 954; v. 5. Dezember 1983, [X.] 56/82, NJW 1984, 1461, 1462; v.3. Oktober 1989, [X.], NJW 1990, 384, 385; [X.]/[X.]ramm, § 164 [X.]. 108; [X.]/[X.]ilken § 167 [X.] [X.]. 94, 101).Voraussetzung des mißbräuchlichen Verhaltens ist in beiden Alternativen, daßder Vertreter seine Pflichten gegenüber dem Vertretenen verletzt hat. So ver-hält es sich, wenn das Rechtsgeschäft dem Vertreter verboten war, wenn esnicht durch den Geschäfts- oder Verbandszweck des Vertretenen gedeckt ist,wenn es seinem Inhalt nach die Interessen des Vertretenen verletzt oder wennes unter tatsächlichen Voraussetzungen abgeschlossen wird, deren [X.] Vertretenen von dem Vertragsschluß abgehalten hätte (Münch-Komm[X.]/[X.]ramm, § 164 [X.] [X.]. 113; [X.], [X.], 3. Aufl., § 10 II 2 c) aa) m. w. N.). Daran fehlt [X.] -aa) Die Veräußerung des Grundstücks entsprach den [X.] objektiv ver-standenen [X.] Interessen der Klägerin und deren Gesellschaftszweck. Durch dieEröffnung des Konkursverfahrens über ihr Vermögen war die Klägerin kraftGesetzes aufgelöst worden (§ 262 Abs. 1 Nr. 3 [X.] a.F.). Mit ihrer Auflösungwar die Änderung ihres Gesellschaftszwecks verbunden: An die Stelle der Ge-winn-erzielung durch den Betrieb ihres Unternehmens trat die Abwicklung alsGesellschaftszweck, soweit der Klägerin nach Beendigung des [X.] noch Vermögensgegenstände verblieben. Dieser Zweck erforderte seit1938 die Veräußerung des Grundstücks. Nichts anderes hat [X.]. getan.Eine Änderung dieses Gesellschaftszwecks der Klägerin kam nicht [X.]. Eine Fortsetzung der durch die Eröffnung des [X.] Aktiengesellschaft war nach der abschließenden Regelung von§ 274 Abs. 2 Nr. 1 [X.] a.F. nur unter der Voraussetzung zulässig, daß [X.] gemäß § 202 KO auf Antrag der Gesellschaft eingestellt [X.] gemäß § 190 KO nach rechtskräftiger Bestätigung eines Zwangsvergleichsaufgehoben worden wäre ([X.]/[X.], 2. Aufl., § 274 [X.]. 10).So verhält es sich nicht. Das Konkursverfahren über das Vermögen der Kläge-rin ist nach Durchführung eines [X.]lußtermins aufgehoben worden (§ 163 [X.] hätte daher nicht gefaßt werden dürfen ([X.][X.], [X.], 13. Aufl., § 274 [X.]. 4; [X.]/[X.], § 274[X.]. 18 f; [X.] in [X.] Kommentar zum [X.], § 274 [X.]. [X.]) Das Vermögen der Klägerin erschöpfte sich in dem Grundstück. Siekonnte daher dem von der [X.] erlassenen [X.] (§ 176 [X.]) [X.] Folge leisten. Damit war es sachgerecht, das Grundstück zur [X.] zu verkaufen. Wegen der Lage des Grundstücks- 17 -in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet durfte die Beklagte [X.] gemäß § 153 Abs. 3 S. 1 [X.] zu keinem anderen als dem vonder Sanierung unbeeinflußten Grundstückswert im Sinne von § 153 Abs. 1[X.] kaufen. Ein höherer Preis konnte auch bei einem Verkauf an einenDritten nicht vereinbart werden, weil in diesem Falle die nach § 144 Abs. 2Nr. 1, Nr. 3 [X.] erforderliche Genehmigung der [X.] gemäß §§ 145Abs. 2, 153 Abs. 2 [X.] zu versagen gewesen wäre ([X.]/[X.]/[X.], [X.], 8. Aufl., § 145 [X.]. 3; [X.]/[X.]/[X.], [X.], § 145[X.]. 22).Den maßgeblichen Verkehrswert hat [X.]. durch einen öffentlichbestellten und vereidigten Sachverständigen feststellen lassen. Zu dem vondem Gutachter festgestellten Preis hat er das Grundstück an die Beklagte ver-kauft.cc) Entgegen der Meinung des Berufungsgerichts ist der [X.] auch nicht deshalb für die Klägerin nachteilig, weil er nicht die für [X.]sgeschäfte üblichen Sicherheiten gewährt und kein Rücktrittsrecht derKlägerin vorsieht. Bei der [X.] handelt es sich um eine kommunale [X.]. Einer Sicherheit für die Klägerin bedurfte es nicht. [X.]. durfte daher ohne weiteres von der Erfüllungsfähigkeit und -bereitschaft der[X.] ausgehen. Für welchen Fall ein Rücktrittsrecht der Klägerin hättevereinbart werden sollen, ist nicht ersichtlich.dd) Soweit das Berufungsgericht [X.]. vorwirft, er habe [X.] nicht abgerufen, stellt es auf ein Verhalten nach Vertragsschluß ab,aus dem, selbst wenn es pflichtwidrig gewesen wäre, ein Mißbrauch der Ver-- 18 -tretungsmacht nicht hergeleitet werden könnte. Darüber hinaus läßt das [X.] unberücksichtigt, daß die Klägerin die Durchführung des [X.] durch ihren Abwickler ablehnte und [X.]. zur Ausübung eines - nichtbestehenden - Rücktrittsrechts aufforderte. Daß er sich dem Willen der Kläge-rin beugte und von einer Geltendmachung der Kaufpreisforderung absah, stelltkeinen Verstoß gegen seine Pflichten [X.]) [X.] und die Auflassung des [X.]s ist der [X.] auch nicht deshalb versagt, weil [X.]. [X.], den für die unbekannten Aktionäre der Klägerin bestellten Pfleger oderden späteren Abwickler nicht von seiner Bestellung zum Vertreter der Klägerinund nicht von seiner Absicht zu unterrichtet hat, das Grundstück zu verkaufen.[X.]. war zum Vertreter der Klägerin in Bezug auf das Grundstück be-stellt. Aufgrund seiner Bestellung war er weder an den Willen eines Drittennoch an den Willen der Aktionäre der Klägerin gebunden. Bei seinem Handelnhatte sich [X.]. von dem objektiven Interesse der Klägerin leiten zu [X.], das auf die bestmögliche Verwertung des Grundstücks gerichtet war. [X.] der Verkauf des Grundstücks an die Beklagte zum Verkehrswert. [X.] der Wahrung des Interesses der Klägerin durch den Verkauf [X.] oblag dem [X.] bei seiner Entscheidung, den [X.] die Auflassung zu genehmigen.f) Der [X.] ist die Berufung auf die Wirksamkeit des [X.] nicht deshalb unter dem Gesichtpunkt des Verschuldens bei den [X.] verwehrt, weil die Klägerin entgegen der Angabe der [X.] gegenüber dem [X.] in dem Antrag auf Bestellung eines Vertre-ters vom 18. Februar 1994 nicht im Handelsregister gelöscht war. Auf die Fra-- 19 -ge der Löschung kam es für die Entscheidung des [X.] nicht an. [X.] bestand als juristische Person, weil sie in Gestalt des zwischen [X.] umstrittenen Grundstücks über Vermögen verfügte, wie es sich ausdem Grundbuch ergab. Das wäre auch dann nicht an[X.] gewesen, wenn [X.] der Klägerin im [X.] zu irgendeinem Zeitpunkt gelöschtworden wäre.[X.] einer abschließenden Entscheidung ist der [X.] nicht in der Lage.Die Klägerin hat behauptet, der Wert des Grundstücks habe im Januar 1995mehr als 600.000 DM betragen. Die Wertermittlung durch den von [X.]. beauftragten Gutachter gehe fehl, weil die Beklagte den Gutachter gegen [X.] Wissen nicht zutreffend über das Maß der baulichen Nutzbarkeit [X.] aufgeklärt habe. Trifft dieses Vorbringen zu, ist der [X.] als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 [X.] nichtig.Die tatsächliche Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der [X.] beider Kaufpreisvereinbarung wäre nicht durch das Gutachten erschüttert, weil [X.] die Fehlerhaftigkeit des Gutachtens erkennen mußte. Darüber [X.] sich die Beklagte eine unzutreffende Unterrichtung des Sachverständi-gen unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei den Vertragsverhandlun-gen entgegen halten [X.] 20 -IV.Die Annahme der unselbständigen Anschlußrevision der Klägerin warabzulehnen. Insoweit wirft der Rechtstreit keine Rechtsfragen von grundsätzli-cher Bedeutung auf. Die Anschlußrevision hat im Ergebnis auch keine Aussichtauf Erfolg. Prozeßrechtliche Bedenken, diese Entscheidung nicht in einem vor-geschalteten Beschlußverfahren, sondern nach mündlicher Verhandlung durch[X.]eil zu treffen, bestehen nicht (st. [X.]., vgl. [X.] [X.]. v. 29. [X.], [X.], [X.], 3235, 3237; v. 17. Mai 1994, [X.]/93,NJW 1994, 1790, 1791; v. 30. November 1994, X[X.] 59/93, NJW 1995, 652,654; v. 11. Juni 1996, [X.], NJW 1996, 2511, 2513, insoweit in [X.]Z133, 82 nicht abgedruckt; v. 14. März 2000, [X.], [X.], 2021; u.v. 19. Dezember 2000, [X.], NJW 2001, 962, 964).Tropf [X.] [X.][X.]midt-Räntsch