Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 27.04.2016, Az. VIII ZR 323/14

[X.]:[X.]:[X.]:2016:270416UVIIIZR323.14.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
VIII ZR 323/14
Verkündet am:

27. April 2016

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] §§ 464, 472, 535, 545, 566, 577
a)
Ein Mietverhältnis kann nicht wirksam entstehen, wenn auf [X.] eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt, und es erlischt durch Konfusion, wenn der Mieter nachträglich das mit dem Recht zur Gebrauchs-nutzung verbundene Eigentum an der Mietsache erwirbt.
b)
Eine vom Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] vorzunehmende Gebrauchs-überlassung erfordert in Fällen, in denen -
wie bei der Raummiete -
der Gebrauch der Mietsache notwendig deren Besitz voraussetzt, über die Gestattung/Duldung ei-nes ([X.] oder die bloße Einräumung der Möglichkeit zum
[X.] hinaus die Verschaffung des ungestörten alleinigen Besitzes an den Mieter, damit dieser die Mietsache ausschließlich, und zwar auch unter Ausschluss des Vermieters, benutzen kann.
c)
Einem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 [X.]) erwirbt, wird dadurch unter Ersetzung der bisherigen mietvertraglichen Nutzungsrechte eine nunmehr dem Inhalt des -
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Kaufvertrags entsprechende Rechtsposition verschafft. Demgemäß kann sich der Wohnungserwerber gegenüber den anderen Wohnungseigentümern grundsätzlich nicht auf fortbestehende [X.] aus dem erloschenen Mietverhältnis berufen, die mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung nicht in [X.] zu bringen sind.

[X.], Urteil vom 27. April 2016 -
VIII ZR 323/14 -
LG [X.]

AG [X.]

-
3 -

Der VIII. Zivilsenat des [X.] auf die mündliche Verhandlung vom
27. April
2016 durch
die
Vorsitzende Richterin [X.], die Richterin Dr.
Hessel sowie [X.], [X.] und Dr. Bünger
für Recht erkannt:

Die Revision der [X.] gegen das Urteil der 10. Zivilkammer des [X.] vom 28. November 2014 wird [X.].
Die [X.] haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Herausgabe eines von den [X.] ge-nutzten [X.] auf dem Grundstück D.

in [X.]. Die [X.] mieteten
ab
Mai 2004 die
Dachgeschosswohnung des auf diesem Grundstück befindlichen [X.]. Der Mietvertrag beinhaltete die Mitbenutzung des [X.]. Der damalige
Vermieter veräußerte das Grundstück
später an die [X.]

Immobilien und Projektentwicklung GmbH (im Folgenden: [X.]

), die es im
Juli 2010 in Wohnungseigentum aufteilte. Dabei wurde der Erdgeschosswohnung ein Sondernutzungsrecht am Garten zugeordnet.
Die [X.]

, die sich ein Recht zur Neugestaltung der [X.] vorbehalten hatte, vereinbarte im
Oktober 2010 mit den [X.] unter an-derem:
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-
4 -

"Hiermit wird bestätigt, dass der Mieter einen Teil des [X.] als [X.] weiterhin nutzen kann. Dieser Teil ist in dem [X.] mit den Buchstaben [X.] gekennzeichnet. [X.] wird dem Mieter bei einem Kauf seiner Mietwohnung dieser Teil des [X.] als Sondernutzungsrecht für die Wohnung mit verkauft."
Den angesprochenen Kauf der von ihnen bewohnten [X.] lehnten die
[X.] kurz darauf ab. Anschließend
veräußerte die [X.]

die Erdgeschosswohnung im April 2011 an die Kläger. In Bezug auf den Garten
heißt es im Kaufvertrag
unter anderem:
"Dem Käufer ist bekannt, dass der vordere Teil des [X.], welcher als Sondernutzungsrecht dem hier verkauften Wohnungseigentum zuge-ordnet ist, vom Mieter im Dachgeschoss genutzt wird, und gestattet [X.] Nutzung, solange das Mietverhältnis mit dem Verkäufer besteht."
Im
März 2013 schlossen die Kläger und die [X.]

einen weiteren
Kauf-vertrag über die von den [X.] gemietete Dachgeschosswohnung, die als Letzte noch zum Verkauf gestanden hatte. Zugleich verzichtete die [X.]

in ei-ner Änderungsvereinbarung zur
Teilungserklärung auf ihr Recht zur [X.]. Bezüglich dieses Kaufvertrages über die Dachgeschosswohnung übte der Beklagte zu 2 ein Vorkaufsrecht als Mieter aus und erwarb die Wohnung im
April 2013 von der [X.]

. Die Beklagte zu 1 zahlte anschließend jedenfalls in der [X.] bis November
2013 an den

"Miete".
Die Kläger, die das Mietverhältnis der [X.] einschließlich des Gar-tennutzungsrechts spätestens mit dem Erwerb der Mietwohnung durch den [X.] zu 2 für beendet erachten,
nehmen die
[X.] auf Räumung und Herausgabe des von ihnen
nach wie vor in Besitz gehaltenen [X.] in Anspruch. Ihre Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg
gehabt. Mit der vom Beru-3
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5 -

fungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die [X.] ihr Klageabwei-sungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Es könne dahin stehen, ob die Kläger mit dem Erwerb der Erdgeschoss-wohnung und des damit verbundenen Sondernutzungsrechts
am Garten
in eine Vermieterstellung neben der [X.]

eingerückt seien und deshalb einen vertrag-lichen Herausgabeanspruch nach § 546 [X.] hätten. Jedenfalls könnten sie als Inhaber des eingetragenen Sondernutzungsrechts die Herausgabe des Garten-teils gemäß §
985 [X.] beanspruchen. Ein Sondernutzungsrecht sei zwar kein dingliches oder grundstücksgleiches Recht, sondern ein aus dem Gemein-schaftsverhältnis resultierender
schuldrechtlicher Anspruch des begünstigten Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Gewäh-rung der vereinbarten ausschließlichen Nutzung. Durch die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch werde aber das Sondereigentum des Be-rechtigten und der übrigen Wohnungseigentümer inhaltlich ausgestaltet. Dies habe zur Folge, dass dem Berechtigten nicht nur schuldrechtliche, sondern auch dingliche Eigentums-
und [X.] sowie das Abwehrrecht nach § 1004 [X.] zustünden.

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Den Klägern könne nicht vorgeworfen werden, zur
Erlangung des [X.]s mit der [X.]

kollusiv zu Lasten der [X.] zusammen-gewirkt zu haben. Dieses Recht
sei den Klägern bereits bei Erwerb der Erdge-schosswohnung und damit lange vor dem späteren Änderungsverzicht der [X.]

im Zusammenhang mit dem Verkauf der Dachgeschosswohnung
eingeräumt worden. Nachdem die [X.]
den Ankauf
dieser Wohnung
im
November 2010 abgelehnt hätten, sei die [X.]

auch nicht mehr an die ihnen kurz zuvor gegebene Zusage zur
Verschaffung eines Sondernutzungsrechts am Garten gebunden gewesen. Der zuletzt erklärte Verzicht auf eine Änderung der Zuweisung des Sondernutzungsrechts am Garten hätte mit Verkauf der letzten Eigentumswohnung und dem damit verbundenen Ausscheiden der [X.]

aus der Eigentümergemeinschaft zudem nahe gelegen, ganz abgesehen davon, dass die [X.]

einen in der Ausübung des Vorkaufsrechts
zum Ausdruck ge-kommenen Sinneswandel der [X.] auch nicht habe vorhersehen und dementsprechend deren Interessen an der Einräumung eines Sondernutzungs-rechts nicht habe berücksichtigen müssen.
Die [X.] seien
gegenüber den Klägern nicht zum Besitz des [X.] berechtigt.
Denn das Mietverhältnis sei mit dem
Erwerb des [X.] an der Dachgeschosswohnung durch den
[X.] zu 2 insgesamt be-endet worden. Zwar liege eine Konfusion im eigentlichen Sinne nicht vor, weil von den auf Mieterseite stehenden
mehreren Personen
nur eine das Eigentum erworben habe. Allerdings habe der Beklagte zu 2 nicht gleichzeitig Mieter und Vermieter der Wohnung sein können und sei deshalb
mit Erwerb des [X.] aus dem Mietvertrag ausgeschieden.
Das
gelte auch für das [X.] hinsichtlich des [X.]. Schon der Grundsatz der Einheitlichkeit des [X.] stehe einer Aufspaltung in einen Mietvertrag über die Wohnung und einen solchen über den Garten entgegen, zumal es sich bei dem Garten 9
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um einen untergeordneten Teil des Mietobjekts handele, der den [X.] le-diglich nachträglich zur alleinigen Nutzung zugewiesen worden sei.
Das Mietverhältnis könne auch nicht allein
mit der [X.] zu 1
auf Mieterseite
fortbestehen. § 566 Abs. 1 [X.] sei vorliegend nicht anwendbar, weil der Beklagte zu 2 selbst Mieter der Wohnung gewesen sei und er sie [X.] nicht als Dritter erworben habe. Zudem widerspräche eine Fortsetzung des Mietverhältnisses allein mit der [X.] zu 1 dem -
etwa im Erfordernis einer gemeinsamen Kündigung zum Ausdruck kommenden -
Grundsatz der [X.] und sei auch
im Hinblick auf die Höhe einer dem [X.] zu 2 nunmehr
geschuldeten Miete praktisch kaum durchführbar.
Gründe des Mieterschutzes geböten eine Fortsetzung des [X.]ses mit der [X.] zu 1 ebenfalls nicht. Abgesehen davon, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den verbleibenden Mieter negative Aus-wirkungen haben
könne, weil er -
insbesondere für die Mietzahlung -
nun allein hafte, gewährleiste bereits das Vorkaufsrecht aus § 577 [X.] Schutz vor seiner Verdrängung aus der Wohnung. Mit Blick auf
§ 472 [X.], wonach
einer von mehreren [X.] das Vorkaufsrecht im Ganzen ausüben
könne, habe jeder Mieter die Wahl, das Vorkaufsrecht auszuüben oder darauf zu ver-zichten und die Beendigung des Mietverhältnisses in Kauf zu nehmen. Da die Beklagte zu 1 im Hinblick auf die weiterbestehende Nutzung der Wohnung nach dem Erwerb durch ihren
Ehemann bewusst auf den Eigentumserwerb verzichtet habe, bestehe vorliegend keine Notwendigkeit, den Gedanken
des
Mieterschut-zes
noch
zu berücksichtigen.
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II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-sion zurückzuweisen ist.
Das Berufungsgericht hat
das Mietverhältnis der [X.] an der Dach-geschosswohnung
einschließlich des [X.] mit Ausübung des Vorkaufsrechts durch den [X.] zu 2 (§ 577 Abs. 1, 3, §
472 [X.]) zu-treffend für insgesamt erloschen erachtet. Die Kläger, die mit Erwerb des [X.] an der Erdgeschosswohnung über das dieser Wohnung zugewiesene Sondernutzungsrecht am Garten gemäß § 566 Abs. 1 [X.] auf Vermieterseite neben der [X.]

in das Mietverhältnis zwischen dieser und den [X.] ein-getreten waren, können deshalb von den [X.] gemäß § 546 Abs.
1
[X.] die Räumung und Herausgabe der im Streit stehenden Gartenfläche beanspru-chen.
1. Die Kläger sind durch den im April 2011 erfolgten Erwerb der Erdge-schosswohnung, der nach der Teilungserklärung das Sondernutzungsrecht am Garten zugeordnet worden war, in den zwischen der [X.]

und den [X.] unter Einschluss des betreffenden [X.] bestehenden Mietvertrag über die Dachgeschosswohnung eingetreten. Denn die [X.]

hatte spätestens durch die im Oktober 2010 geschlossene Vereinbarung den [X.] das alleinige Nutzungsrecht an der im Streit stehenden Gartenfläche eingeräumt, die ihnen bis dahin schon als Teil des [X.]s zur (Mit-)Nutzung zur Verfügung gestanden hatte,
ihnen
also
auch
insoweit überlassen war.
In solch einem Fall
ist nach der Rechtsprechung des Senats der über die
Dachgeschosswohnung und einen bestimmten Teil des [X.] bestehende einheitliche Mietvertrag
durch die Veräußerung der Erdgeschosswohnung ein-schließlich des ihr zugewiesenen Sondernutzungsrechts am Garten an die Klä-13
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ger nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten worden. Vielmehr sind die Kläger, die in dem mit der [X.]

geschlossenen Kaufvertrag ohnehin klarstel-lend die Nutzung der betreffenden Gartenfläche für die Dauer des bestehenden Mietverhältnisses gestattet haben, mit Erwerb der Erdgeschosswohnung
ge-mäß § 566 Abs. 1 [X.] in den bestehenden Mietvertrag eingetreten (vgl. [X.] vom 28. September 2005 -
VIII ZR 399/03, NJW 2005, 3781 unter
1
mwN).
2. Das
-
entgegen der in der mündlichen Verhandlung seitens der Revi-sion geäußerten Auffassung -
einheitliche
Mietverhältnis über die Dachge-schosswohnung und den streitigen Gartenanteil ist jedoch im Zuge des Erwerbs dieser Wohnung durch den [X.] zu 2 insgesamt
beendet worden, so dass die [X.] gemäß § 546 Abs.
1 [X.] verpflichtet
sind, die betreffende Gar-tenfläche an die Kläger in der von den Vorinstanzen erkannten Weise zurück-zugeben.
a)
Das Mietverhältnis des [X.] zu 2 an der von ihm erworbenen Dachgeschosswohnung ist im Umfang des dabei erlangten Wohnungseigen-tums durch Konfusion erloschen.
Das zieht auch die Revision nicht in Zweifel. Denn ein Schuldverhältnis setzt nach allgemeiner Auffassung voraus, dass Gläubiger und Schuldner verschiedene Personen sind. Genauso wie ein Schuldverhältnis zwischen denselben Personen nicht entstehen kann, erlischt es in der Regel wieder, wenn sich Forderung und Schuld nachträglich in einer Person vereinen ([X.], Urteile vom 1. Juni 1967 -
II ZR 150/66, [X.]Z 48, 214, 218; vom 4. Juli 1991 -
III [X.], [X.]Z 115, 116, 121 f.;
vom 14. Juni 1995 -
IV ZR 212/94, [X.], 1693 unter 3 a; BVerwG, NVwZ-RR 2014, 310, 311; BFH, Urteil vom 7. Juni 2006 -
IX R 14/04, juris Rn. 15; jeweils mwN).
Dementsprechend kann ein Mietverhältnis nicht wirksam entstehen, wenn auf [X.] eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung 17
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einnimmt ([X.], Urteil vom 4. Juli 1991 -
III [X.], aaO;
BFH, Urteil vom 7.
Juni 2006 -
IX R 14/04, aaO), und ein Mietverhältnis erlischt, wenn
der Mieter
-
wie hier der Beklagte zu
2 -
nachträglich das Eigentum mit dem daraus [X.] Gebrauchsrecht an der Mietsache erwirbt (Senatsurteil vom 9. Juni 2010 -
VIII ZR 189/09, [X.], 518 Rn. 18 mwN; ebenso schon [X.], 285, 286).
b) Das hinsichtlich des [X.] zu 2 durch Konfusion eingetretene [X.] des Mietverhältnisses an der Dachgeschosswohnung hat auch das Mietverhältnis der [X.] zu 1 im gleichen Umfang beendet.
aa)
§ 566 Abs. 1 [X.], wonach bei Veräußerung eines dem Mieter über-lassenen Wohnraums von dem Vermieter an einen [X.] der Erwerber an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt, bewirkt, dass im Augenblick des [X.] [X.] Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grund-stücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat
([X.], Urteile vom 28. Mai 2008 -
VIII ZR 133/07, NJW 2008, 2256 Rn. 17; vom 2. Februar 2006 -
IX ZR 67/02, [X.]Z 166, 125 Rn. 14; vom 3. Mai 2000 -
XII ZR 42/98, [X.], 2346 unter
2;
jeweils mwN).
[X.]) Hinsichtlich der Rechtsstellung des bisherigen Vermieters -
hier der [X.]

-
folgt daraus, dass der bisherige Vermieter mit dem Verlust seiner aus der [X.] resultierenden Möglichkeit zur
weiteren Gewährung ei-nes [X.]s
auch nicht mehr in einem Mietverhältnis zum Mieter steht; die Modalitäten einer künftigen Gebrauchsgewährung
bestimmen sich vielmehr allein nach dem mit dem Eigentumswechsel zum Tragen kommenden (neuen) [X.] mit dem Erwerber.
Das Mietverhältnis
der [X.] zu 1
mit der [X.]

ist
also vorbehaltlich einer im Streitfall
nicht relevanten Haf-19
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tung nach § 566 Abs. 2 [X.] in der Weise beendet
worden, dass allein der [X.] zu 2 als Erwerber der Wohnung für die nach dem Eigentumswechsel entstehenden oder fällig werdenden Verpflichtungen aus dem nunmehr nur noch mit ihm bestehenden [X.] einzustehen hatte
(vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 -
VIII ZR 133/07, aaO).
cc) Ungeachtet
der mit der Veräußerung der Dachgeschosswohnung einhergehenden Beendigung des Mietverhältnisses zwischen der [X.]

und der [X.] zu 1 konnte -
was die Revision übersieht -
das neue Nutzungsrechts-verhältnis
zum [X.] zu 2
jedoch aus Rechtsgründen nicht in Gestalt eines
gleichartigen
Mietverhältnisses
im Sinne von §
535 [X.] fortgesetzt werden.
Denn zu der einen Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1 [X.] prägenden
Hauptpflicht des Vermieters, dem Mieter den (ungestörten) Gebrauch der [X.] während der Mietzeit zu gewähren
(vgl. [X.], Urteil vom 12. Dezember 2012 -
XII ZR 6/12, [X.], 191 Rn. 17), gehört nach dessen Satz 2 die Pflicht zur Gebrauchsüberlassung. Eine Gebrauchsüberlassung wiederum ist mehr als die Gestattung oder Duldung eines ([X.] oder die bloße Einräumung der Möglichkeit zum [X.] ([X.], Urteile vom 8. Mai 2015 -
V [X.], [X.], 592 Rn. 18; vom 18. November 1955 -
V [X.], [X.]Z 19, 85, 93; [X.], 408, 410; jeweils mwN). Sie erfordert, wenn -
wie hier bei der Raummiete -
der Gebrauch der Mietsache notwendig deren Besitz voraussetzt, die vom Vermieter vorzunehmende Verschaffung des ungestörten alleinigen Besitzes an den Mieter, damit dieser die Mietsache aus-schließlich, und zwar insbesondere auch unter Ausschluss des Vermieters, [X.] kann (vgl. [X.], Urteile
vom 17. Juli 2002 -
XII ZR 86/01, [X.], 3322 unter 2 b [X.]; vom 1. Februar 1989 -
VIII ZR 126/88, NJW-RR 1989, 589 unter II 1 a; vom 22. Oktober 1975 -
VIII ZR 122/74, [X.]Z 65, 137, 139 f.; [X.], 124, 128).
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An diesem für die Existenz eines Mietverhältnisses unerlässlichen Über-lassen, das über die Zurverfügungstellung einer Wohnung zur Mitbenutzung das Recht des Mieters zur ausschließlichen ungehinderten Benutzung der [X.] oder zumindest eines abgegrenzten Teils davon voraussetzt ([X.], Mietrecht, 12.
Aufl., § 540 [X.] Rn. 3; [X.]/[X.], [X.], 16. Aufl., § 535 Rn. 11), fehlt es
-
und zwar ungeachtet der [X.] des von der [X.] zu 1 als "Miete"
bezeichneten Entgelts an den [X.] zu
2 -
im Verhältnis der [X.] untereinander.
Insoweit
regelt sich die Benutzung der Dachgeschosswohnung vielmehr ausschließlich nach [X.] des
zwischen ihnen
bereits zuvor bestehenden Rechtsverhältnisses, gleich ob dieses etwa durch Familienrecht oder Gesellschaftsrecht geprägt ist (vgl.
[X.], Urteil vom 13. November 2014 -
L 5 [X.] 585/13, juris Rn. 33; [X.], aaO).
Ein die Identität des ursprünglichen [X.]ses kennzeichnendes Überlassen der Mieträume an die [X.] durch einen außerhalb dieser Rechtsbeziehung stehenden [X.] ist dagegen mit dem Erwerb der Wohnung durch den [X.] zu 2 entfallen, so dass ein dem ursprünglichen Mietverhältnis gleichartiges Rechtsverhältnis zwischen den [X.] nicht mehr neu entstehen konnte
(vgl. [X.], Urteil vom 4. Juli 1991
-
III [X.], aaO; BFH, Urteil vom 7. Juni 2006 -
IX R 14/04, aaO).
c) Mit dem Erwerb der Dachgeschosswohnung durch den [X.] zu 2 und dessen damit einhergehenden Eintritt in die Gemeinschaft der Wohnungs-eigentümer ist zugleich das Mietverhältnis mit den Klägern über die im Streit stehende Gartenfläche erloschen.
aa) Das hinsichtlich des [X.] zu 2 mit dem Erwerb der Dachge-schosswohnung eingetretene Erlöschen des Mietverhältnisses durch Konfusion erstreckt sich entgegen der Auffassung der Revision auch auf das [X.] an der Gartenfläche.
Mit der Einräumung des Vorkaufsrechts im Umwand-23
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13 -

lungsfall
(§ 570b [X.] aF; § 577 [X.]) hat der Gesetzgeber das Ziel verfolgt, den Mieter vor spekulativen Umwandlungen von Mietwohnungen
durch Ver-schaffung der Möglichkeit zu schützen, die Wohnung zu einem
Kaufpreis zu erwerben, den
auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist (Senatsur-teil vom 21. Januar 2015 -
VIII ZR 51/14, [X.], 687 Rn. 37 mwN).
Dem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts erwirbt, sollte
daher nach den Absichten des [X.] eine Rechtsposition verschafft werden, wie sie
bestanden hätte, wenn ihm die Wohnung unmittelbar vom Vermieter zu marktüblichen,
also we-der besseren noch schlechteren Bedingungen angeboten worden wäre (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2008 -
VIII ZR 13/08, [X.], 1000 Rn. 18).
Verbunden ist diese durch den Eigentumserwerb neu begründete Rechtsposition allerdings mit der -
vorstehend unter [X.] a beschriebenen -
Auf-lösung des bis dahin bestehenden Mietverhältnisses und der Unterstellung der künftigen Nutzungs-
und Gebrauchsmöglichkeiten unter die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Dementsprechend kann sich der Wohnungs-erwerber, soweit keine abweichenden Nutzungs-
und Gebrauchsabreden
ge-troffen sind, gegenüber den anderen Wohnungseigentümern nicht auf fortbe-stehende [X.] aus dem ehemaligen Mietverhältnis berufen, die mit der Teilungserklärung und der
Gemeinschaftsordnung nicht in Deckung zu bringen sind (so zutreffend KG,
[X.], 561, 563).
(1) Abreden, die
unabhängig von den Nutzungszuweisungen der [X.] oder
der Gemeinschaftsordnung den [X.] ein über das Erlöschen des Mietverhältnisses an der Dachgeschosswohnung hinausreichen-des Nutzungsrecht
an der im Streit stehenden Gartenfläche einräumen könn-ten, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Sie sind auch nicht ersichtlich. Im Gegenteil
ergibt sich aus dem Kaufvertrag über die Dachgeschosswohnung 26
27
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14 -

zwischen den Klägern und der [X.]

und der darin in Bezug genommenen [X.], nach der das Sondernutzungsrecht am Garten nunmehr end-gültig
und
ausschließlich der
Erdgeschosswohnung
zugeordnet war, dass
dem jeweiligen Eigentümer der Dachgeschosswohnung
gerade kein Nutzungsrecht am Garten (mehr) zustehen sollte.
(2) Dieser für den jeweiligen Eigentümer der Dachgeschosswohnung er-sichtlich abschließend gedachte Ausschluss von der Gartennutzung bindet
auch den [X.] zu 2, nachdem er
von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hat und dadurch unter Aufgabe
seiner bisherigen Mieterstellung als Wohnungseigentümer mit den sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten in die Eigentümergemeinschaft eingerückt ist.
Zwar wird durch die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 577 Abs. 1, 3, § 464 Abs. 2 [X.] zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten ein selbstständiger Kaufvertrag neu [X.]. Dies geschieht allerdings zu denselben Bedingungen, wie sie zwi-schen dem Verpflichteten und dem Drittkäufer vereinbart worden sind. Die bei-den [X.] unterscheiden sich deshalb
grundsätzlich nur dadurch, dass an die Stelle des Erstkäufers der [X.] tritt,
der vertragliche Re-gelungsgehalt, wie er sich aus der [X.] erschließt,
im Übrigen aber unverändert bleibt
([X.], Urteile vom 14. Dezember 1995 -
III ZR 34/95, [X.]Z 131, 318, 320; vom 14. Juli 1995
-
V [X.], [X.], 1996 un-ter
II
2; jeweils mwN; vom 28. November 1962 -
VIII ZR 236/61, [X.], 31). Auf diese Weise wird unmittelbar über die Festlegung des [X.] ge-währleistet, dass den [X.] nach dem Inhalt seines [X.] keine anderen Bedingungen treffen als diejenigen, die für den Erstkäufer aufgrund seines Kaufvertrages mit dem durch die [X.] gebun-denen Verkäufer gegolten hätten ([X.], Urteil vom 14.
Juli 1995 -
V [X.], aaO).
28
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15 -

Dass die Kläger bei Abschluss des Kaufvertrages über die Dachge-schosswohnung mit der [X.]

kollusiv zu Lasten der [X.] zusammenge-wirkt und dabei Bedingungen vereinbart hätten, die für den [X.] zu 2 [X.] Verbindlichkeit entfalten könnten (vgl. dazu etwa [X.], Urteil vom 14. Juli 1995 -
V [X.], aaO
unter II 3 c), hat das Berufungsgericht ohne [X.] verneint. Insbesondere ist es rechtlich
nicht zu beanstanden, dass die [X.]

den Vertrag nicht an etwaigen Nutzungsinteressen der [X.] ausgerichtet, sondern es hinsichtlich des Sondernutzungsrechts am Garten bei dem beste-henden Zustand belassen und mit Verkauf der Dachgeschosswohnung als der letzten Wohnung auf ihr insoweit noch bestehendes [X.] verzichtet hat (vgl. [X.], Urteil vom 2. Dezember 2011 -
V [X.], [X.], 676 Rn.
16).

Ebenso wenig kann die im Kaufvertrag über die Erdgeschosswohnung zugunsten der [X.] eingegangene Gestattung der Gartennutzung schließ-lich dahin ausgelegt werden, dass diese auch für den Fall eines späteren [X.] der [X.] an der Dachgeschosswohnung und eines damit einhergehenden Erlöschens des Mietverhältnisses an dieser Wohnung fortgel-ten sollte. Weder der Wortlaut noch die Interessenlage würden -
wie der Senat mangels dahin gehender Überlegungen des Berufungsgerichts selbst auslegen
kann -
ein solches Verständnis abdecken.
[X.]) Diese Erlöschenswirkung greift auch im Verhältnis zur [X.] zu
1 ein. Denn
das Erlöschen des Mietverhältnisses in Bezug auf die Dachge-schosswohnung und der
damit einher gehende Fortfall des den [X.] prägenden Wohnraums sowie
erst recht das ersatzlose Ausscheiden des [X.] zu 2
aus dem Mietverhältnis, von dem die Beklagte zu
1 ihre [X.] am Grundstück allein noch herleiten kann,
entfaltet
mit Rück-sicht auf den
Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses eine Gesamt-29
30
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16 -

wirkung dahin, dass ein "[X.]", der nur noch auf die Beklagte zu 1 und den als [X.] mitvermieteten Gartenanteil bezogen
wäre,
keinen Bestand mehr haben kann.
d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend,
dass zumindest hinsichtlich der [X.] zu 1 von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses an der [X.] und am Garten gemäß
§ 545 [X.] auszugehen sei, weil sie insoweit den [X.] fortgesetzt habe, ohne dass die Kläger dem rechtzeitig wider-sprochen hätten. Denn es fehlt sowohl an dem dafür nach § 545 Satz 1 [X.] erforderlichen Gebrauch der Mietsache über den Ablauf der Mietzeit hinaus als auch an einem verlängerungsfähigen Mietverhältnis.
Eine Fortsetzung des [X.]s im Sinne von § 545 Satz 1 [X.] liegt immer (nur) dann vor, wenn Art und Umfang des [X.]s, wie er bis zur Beendigung der Mietzeit ausgeübt wurde, auch über den Zeitpunkt der Be-endigung hinaus aufrechterhalten bleibt
(Senatsurteil vom 16. September 1987 -
VIII ZR 156/86, [X.], 88 unter [X.] c aa mwN). Das kann im Streitfall nicht angenommen werden, weil aus den vorstehend (unter [X.]
b)
wiedergegebenen Erwägungen mit Erwerb der
Dachgeschosswohnung durch den [X.] zu 2 allein schon hinsichtlich der
das bisherige Mietverhältnis prägenden Wohnung kein [X.] mehr vorgelegen und es deshalb an einem fortsetzungsfähi-gen Mietverhältnisses gefehlt hat.
§ 545 [X.] zielt nämlich vor allem darauf ab, die Entstehung eines [X.] Zustandes bei Fortsetzung des [X.]s durch den Mieter zu verhindern; zu diesem Zweck sieht die Vorschrift unter den darin genannten Voraussetzungen eine [X.] Gesetzes auf unbestimmte Zeit eintretende Verlän-gerung des Mietverhältnisses vor, wie es bis zum Ablauf der Mietzeit bestanden hat ([X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2014, § 545 Rn. 2 mwN).
Das Mietverhältnis entsteht also nicht neu; vielmehr soll das bisherige Mietverhältnis 32
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grundsätzlich unverändert und unter Wahrung seiner
Identität fortgesetzt wer-den ([X.]/[X.], aaO Rn. 15; [X.], aaO,
§ 545 Rn. 27). Das ist hier aber allein deshalb schon nicht möglich, weil der
Mietver-trag mit dem
Erwerb der Dachgeschosswohnung
durch den [X.] zu 2 nicht nur die das Nutzungsverhältnis identitätsprägende Wohnung insgesamt verloren, sondern
mit dem Ausscheiden des
[X.]
zu 2 auch seine perso-nelle Identität entscheidend verändert hätte.
[X.]
Dr. Hessel
[X.]

[X.]
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 20.02.2014 -
222 [X.] -

LG [X.], Entscheidung vom 28.11.2014 -
10 [X.]/14 -