Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 01.03.2000, Az. XII ZR 272/97

[X.] DES VOLKESVERSÄUMNISURTEILXII ZR 272/97Verkündet am:1. März 2000Küpferle,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch den Vorsitzenden Richter Dr. [X.] und [X.], [X.], [X.] und Prof. Dr. Wagenitzfür Recht erkannt:Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des [X.] [X.] in [X.] 1. Oktober 1997 aufgehoben.Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung,auch über die Kosten der Revision, an das [X.] zu-rückverwiesen.Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.Von Rechts [X.]:Die Kläger verlangen vom Beklagten rückständige Miete sowie [X.] und Herausgabe von gewerblich genutzten Räumen, die sie dem [X.] mit Mietvertrag vom 27. Juli 1982 zu einem monatlichen Mietzins von1.000 DM vermietet haben und in denen die Immobilien-GmbH, deren Ge-schäftsführer der Beklagte ist, ein Maklerbüro betreibt. Mit vermietet waren [X.] im Eingangsbereich, den der Beklagte 1982 aufgrundder ihm mietvertraglich erteilten Genehmigung der Kläger hatte überdachen- 3 -lassen, sowie Schaukästen, die im [X.] an der Wand hingen und die [X.] zu Werbezwecken nutzte. Wegen auftretender Feuchtigkeitsschädenim Bereich dieser Schaukästen, deretwegen der Beklagte die Miete minderte,kam es 1988 zu einem Rechtsstreit zwischen den Parteien, in dem das Land-gericht mit Urteil vom 12. Januar 1990 (4 [X.]) dem Beklagten ein [X.] von 20 % (200 DM) zubilligte und ihn im übrigen zur Zahlung desrestlich einbehaltenen Mietzinses verurteilte. Seine Berufung blieb erfolglos.Eine Räumungsklage, die die Kläger zwischenzeitlich vor dem Amtsge-richt angestrengt hatten, wurde mit Urteil vom 26. Juni 1991 mit der [X.] abgewiesen, daß sich der Beklagte, der mittlerweile den Mietzins unterBerücksichtigung der vom [X.] angenommenen Minderungsquote [X.] hatte, nicht in Verzug befunden habe. In der Folgezeit zahlte der [X.] verminderte Miete von 800 [X.] Anwaltsschreiben vom 25. September 1995 mahnten die Kläger un-ter Androhung fristloser Kündigung die Differenzbeträge als rückständigenMietzins an und kündigten schließlich mit Schreiben vom 5. Dezember 1995.Sie beriefen sich darauf, daß dem Beklagten kein Minderungsrecht mehr zuge-standen habe, nachdem auf ihre Veranlassung hin Undichtigkeiten im [X.] und [X.] im Januar 1990 behoben worden seien und [X.] allein auf die vom Beklagten errichtete unzureichendeÜberdachungskonstruktion zurückzuführen seien. Der Beklagte hielt dem [X.], daß die Feuchtigkeitsschäden nach wie vor aufgetreten seien und inden Verantwortungsbereich der Kläger fielen, weil er die Glasüberdachung im[X.] 1991 habe abdichten und im [X.] 1993 auf eigene Kosten die wie-derum verstopften Fallrohre habe richten [X.] 4 -Das [X.] hat den Beklagten zur Räumung und Herausgabe undzur Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 11.800 DM für die Zeit von [X.] 1991 bis November 1995 verurteilt, weil ihm ein Mietminderungsrecht nichtmehr zugestanden habe. Denn nachdem die Kläger den Mangel beseitigt [X.], habe er einen erneuten Mangel nicht angezeigt. Die weitergehende [X.] hat das [X.] wegen Verjährung abgewiesen.Das [X.] hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesenund auf die Anschlußberufung der Kläger ihn zusätzlich zur Räumung undHerausgabe von unberechtigt genutzten Kellerräumen verurteilt. [X.] sich die Revision des Beklagten.Entscheidungsgründe:I.Da die Kläger und Revisionsbeklagten in der mündlichen [X.] rechtzeitiger Bekanntmachung des Termins nicht vertreten waren, ist überdie Revision antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, §§ 557,331 ZPO (vgl. [X.], 79, 81 ff.). Das Urteil beruht jedoch inhaltlich nicht aufeiner Säumnisfolge, sondern auf einer Sachprüfung.- 5 -II.Die Revision führt zur Aufhebung des Urteils und Zurückverweisung [X.] an das [X.].1. Das [X.] hat den Zahlungsanspruch für begründet ge-halten, weil dem Beklagten kein Minderungsrecht mehr zugestanden habe. Esist mit dem [X.] davon ausgegangen, daß die Kläger mit der im [X.] veranlaßten Reparatur der Dachrinnen und Fallrohre die in ihrem Ver-antwortungsbereich liegenden Ursachen für die Feuchtigkeit beseitigt hätten.Der Beklagte habe nicht substantiiert vorgetragen, daß diese Reparatur nichtordnungsgemäß ausgeführt worden sei. Die danach aufgetretenen [X.] hätten, wie im Gutachten des Sachverständigen vom 30. [X.] im [X.] dargelegt worden sei, ihre Ursache in der "fachlich gewag-ten" Dachkonstruktion des [X.]es und lägen im [X.] Beklagten. Jedenfalls aber habe der Beklagte entgegen seiner Anzeige-pflicht nach § 545 BGB die Feuchtigkeitsmängel im Bereich der [X.] den Klägern nicht mehr gerügt, so daß er keine Minderungsrechtemehr geltend machen könne. Die behauptete Mängelanzeige gegenüber [X.] entlaste ihn nicht, da dieser von den Klägern nur mit dem [X.], nicht aber mit der Wahrnehmung von [X.] beauftragt worden sei.2. Das hält einer rechtlichen Überprüfung nicht Stand. Die Revisionweist zutreffend darauf hin, daß das [X.] wesentlichen Partei-vortrag und Beweisangebote des Beklagten übergangen habe.a) Grundsätzlich hat zwar der Mieter, der sich auf einen Mangel beruft,die Darlegungs- und Beweislast für den Mangel und das Verschulden des- [X.]. Dabei hat die Rechtsprechung die Beweislast aber nach den bei-derseitigen Verantwortungsbereichen verteilt: Der Vermieter muß darlegen undbeweisen, daß die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Ver-antwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereichdes Mieters (vgl. Senatsurteil [X.], 124, 128; [X.], Handbuch [X.] im Privatrecht, 2. Aufl., [X.], § 537 BGB, Rdn. 1; [X.]/[X.] Handbuch der [X.] 3. Aufl. [X.] Rdn. 960 a; III BRdn. 1385 a; [X.]/[X.] Mietrecht 7. Aufl. § 537 Rdn. 318m.w.N.). Hat er diesen Beweis geführt, muß der Mieter nachweisen, daß er [X.] nicht zu vertreten hat.Das [X.] ist hier auf der Grundlage des im [X.] (4 O519/88 [X.] Lübeck) erstatteten Gutachtens des Sachverständigen [X.]vom 30. August 1989 davon ausgegangen, daß die Ursache für die Feuchtig-keitsschäden im Bereich der vom Beklagten errichteten Überdachung liege [X.] allein seinem Verantwortungsbereich zuzuschreiben sei, nachdem [X.] die ihrem Verantwortungsbereich unterliegenden Regenrinnen und Fall-rohre ordnungsgemäß repariert hätten. Bereits die erste Annahme ist durchdas Vorbringen des Beklagten und die Angaben des Sachverständigen in [X.] gestellt. Der Beklagte hat in seiner Berufungsbegründung vorgetragen undunter [X.] und [X.] gestellt, daß die Feuchtigkeit nichtvon der fehlerhaften Überdachung herrühren könne, weil er diese im [X.]1991 durch eine [X.] fachmännisch habe [X.] das Dach seitdem kein Wasser mehr durchlasse. Vielmehr liege die [X.] nach wie vor im Bereich der Regenrinnen und des Fallrohres, was [X.] zuzurechnen sei. Der Sachverständige [X.] hat bei seiner Vernehmungdurch das [X.] am 15. Mai 1996 außerdem bestätigt, daß die Abdich-tung der Überdachung, insbesondere durch die [X.], jetzt [X.] 7 -lig anders sei als seinerzeit anläßlich seiner Begutachtung 1989 im [X.].Damit durfte sich das [X.] bei seiner Beurteilung nicht mehr aufdie früheren Angaben des Gutachters im [X.] stützen.Der Beklagte hat in der Berufungsbegründung ferner vorgetragen undunter Beweis gestellt, daß die von den Klägern im Januar 1990 vorgenommeneReparatur zu keinem dauerhaften Erfolg geführt habe. Bei seiner Anhörung vordem [X.] am 15. Mai 1996 hat er angegeben, daß er, nachdem der[X.] beendet gewesen sei, die Rückwand der Schaukästen mit einerKorkfläche versehen habe. Auch danach seien sie jedoch wegen wieder aus-tretender Feuchtigkeit nur wenige Wochen nutzbar gewesen. Behauptet [X.], die Mietsache sei nach Reparaturversuchen des Vermieters immernoch mangelhaft, so trägt der Vermieter die Beweislast für den Erfolg seinerMängelbeseitigungsmaßnahmen ([X.] NJW-RR 1995, 525; [X.]/[X.] aaO Rdn. 314).Nach allem hätte das [X.] den Vortrag und die Beweisan-gebote des Beklagten nicht als unsubstantiiert zurückweisen dürfen. Es [X.] ausgeschlossen, daß dem Beklagten weiterhin ein Minderungsrecht ge-mäß § 537 BGB - ggf. in der vom [X.] angenommenen Höhe - zusteht,so daß die Rückstandsforderung der Kläger unberechtigt und - mangels Zah-lungsverzugs des Beklagten - auch ihre darauf gestützte fristlose Kündigungunwirksam ist.b) Auch die Hilfserwägung des [X.]s, daß dem [X.] mangels rechtzeitiger Mängelanzeige gegenüber den Klägern gemäߧ 545 Abs. 2 BGB kein Minderungsrecht mehr zustehe, trägt die Entscheidungnicht. Denn auch insoweit hat das [X.], wie die Revision [X.] rügt, wesentlichen Parteivortrag und Beweisangebote des [X.] -nicht berücksichtigt. Der Beklagte hat mit Schriftsätzen vom 5. Juni 1996 undvom 27. Januar 1997 unter Beweisantritt vorgetragen, er habe den Zeugen [X.]nach der Reparatur im Januar 1990 gebeten, die Kläger zur Beseitigung derauch danach wieder aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden aufzufordern, wasdiese aber laut [X.] abgelehnt hätten. Da der Zeuge [X.] nach dem Vortrag [X.] dessen Bitte den Klägern tatsächlich übermittelt haben soll und [X.] tätig gewesen sein soll, kommt es nicht darauf an, ob derZeuge [X.] von den Klägern nur mit dem Verkauf des Hauses beauftragt, [X.] bevollmächtigt war, Vermieterrechte oder -pflichten wahrzunehmen. [X.] abgesehen ist der Beklagte seiner Anzeigepflicht auch noch in andererWeise nachgekommen. Er hat sich in dem [X.] wegen Räumung, der vordem Amtsgericht im September 1990 begonnen hatte und zeitweise parallel zudem im Jahre 1988 angestrengten [X.] vor dem [X.] wegen [X.] (4 [X.]) geführt wurde, darauf berufen, daß die [X.], die im Mietminderungsverfahren vorgetragen worden seien, nachwie vor beständen (Schriftsatz vom 28. Januar 1991 im Verfahren 2 C 499/90,dort S. 79). Er hat ferner Kopie eines Schreibens seines Rechtsanwalts [X.] (aaO S. 80) an den Rechtsanwalt der Kläger vorgelegt, in [X.] er ebenfalls Mängel bezüglich defekter Dachrinnen anzeigt und mit Frist-setzung um deren Beseitigung bittet, widrigenfalls er zur [X.]. Das ist für die Anzeige nach § 545 BGB ausreichend. Da der [X.] nach der Annahme des Berufungsurteils erst im November 1991erreicht war, erfolgte diese Mängelanzeige auch rechtzeitig vor Eintritt derKündigungsvoraussetzungen.2. Das [X.] hat den Beklagten auf die [X.] Kläger auch zur Herausgabe von angeblich unberechtigt genutzten Keller-räumen verurteilt. Auch insoweit kann ihm nicht gefolgt werden. Der Beklagte- 9 -hat mit Schriftsatz vom 8. Februar 1996 in erster Instanz unter Vorlage [X.] vom 15. April 1993 vorgetragen und unter Beweis gestellt,daß er sich mit dem von den Klägern hierzu bevollmächtigten Zeugen [X.] überdie Nutzung des Kellers gegen Übernahme der Sanierung desselben geeinigthabe und die Kläger hierzu ausdrücklich ihre Zustimmung erteilt hätten. Die [X.] Instanz erfolgte allgemeine Bezugnahme auf dieses Beweisangebothätte das [X.] zumindest zu einem Hinweis auf weitere Konkreti-sierung veranlassen müssen, wenn es diesen Vortrag für unsubstantiiert hielt.3. Da das Urteil des [X.]s mit der gegebenen [X.] bestehen bleiben kann, war es aufzuheben und die Sache an das Ober-landesgericht zur Vornahme weiterer Feststellungen zurückzuverweisen.[X.] Hahne [X.] [X.] Wagenitz