Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 30.10.2013, Az. XII ZR 113/12

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
XII [X.]
Verkündet am:

30. Oktober 2013

Küpferle,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
[X.] §§ 57 a, 57, BGB § 565
a)
Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkündigungsrecht des §
57
a [X.] gegenüber dem Mieter auch dann zu, wenn das versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohnungseinheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist.
b)
Der Ersteher kann von einem Mieter, der die Eigentumswohnung im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung an einen [X.] zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf §
57
a [X.] beruhenden Kündigung nicht Räumung und Herausgabe verlangen, weil der [X.] wegen §
565 BGB unbeschadet dieser Kündigung zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt.
[X.], Urteil vom 30. Oktober 2013 -
XII [X.] -
LG [X.]

[X.]

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2
-
Der XII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 30.
Oktober 2013 durch den
Vorsitzenden
Richter
Dose und die Richter
Weber-Monecke,
Dr.
Günter, Dr.
Botur und
Guhling
für Recht erkannt:
Auf die Revision des
Beklagten wird das Urteil der 6.
Zivilkammer des [X.] vom 31.
August 2012 unter Zurück-weisung der weitergehenden Revision teilweise aufgehoben und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Das Urteil des [X.] vom 16.
Februar 2012 wird unter Zurückweisung
der weitergehenden Berufung des
Beklagten abgeändert.
Es wird festgestellt, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die im Aufteilungsplan mit Nr.
7 bezeichnete Wohnung im zweiten Obergeschoss des Anwesens
Dr.-K.-Straße

in

F.

nebst Kellerraum sowie einem Pkw-Stellplatz mit der Bezeichnung Nr.
3 durch die Kündigung der Klä-gerin vom 20.
April 2011 mit Ablauf des 31.
Dezember
2011 be-endet worden ist.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
Von Rechts wegen
-
3
-

Tatbestand:
Die Parteien streiten um Räumung und Herausgabe einer Wohnung und insbesondere darüber, ob die
Klägerin den zwischen ihnen bestehenden Miet-vertrag wirksam gemäß §
57
a [X.] gekündigt hat.
Der Beklagte
schloss im Jahre 1998 mit einem Bauträger zum Betrieb einer Altenwohnanlage ("betreutes Wohnen") einen Mietvertrag über ein noch zu errichtendes Gebäude mit 13 Wohnungen und vier Kfz-Stellplätzen. Die ver-tragliche Laufzeit betrug 20 Jahre mit
der Möglichkeit des
Beklagten, zweimal eine Verlängerung um jeweils weitere fünf Jahre zu verlangen. Nach dem [X.] war der
Beklagte zur Unter-
oder Weitervermietung berechtigt. Dem [X.] war gestattet, seine sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte
und Pflichten auf einen oder mehrere Dritte zu übertragen (§
15 Nr.
2 des Mietver-trags).
In der Folgezeit erwarb [X.] vom Bauträger einen 77/1000-Miteigentumsanteil an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der streitgegenständlichen, im zweiten
Obergeschoss liegenden
Wohnung (im Aufteilungsplan als Nr.
7
bezeichnet). Der
Beklagte vermietete diese Woh-nung mit unbefristetem Mietvertrag vom 11.
September 2008 an die Eheleute F.
(im [X.]: [X.]), die sie
seit dem 1.
Oktober 2008 bewohnen. Laut der in §
1 dieses Mietvertrags enthaltenen Vorbemerkung ist der
Beklagte Zwi-schenmieter, der
die Wohnung vom Eigentümer zum Zwecke der Weitervermie-tung angemietet hat.
Durch
Beschluss des Vollstreckungsgerichts vom 7.
April 2011 erhielt die
Klägerin den Zuschlag über den Miteigentumsanteil des [X.] verbunden mit dem 1
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Sondereigentum an der streitgegenständlichen Wohnung nebst zugewiesenem Stellplatz. Mit am 21.
April 2011 zugegangenem
Schreiben erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten die Kündigung des Mietvertrags zum
Ablauf des 31.
Juli 2011. Sie berief sich dabei auf §
57
a [X.] sowie auf Eigenbedarf, weil ihre schwangere Tochter die Räume als Wohnung für sich benötige.
Nachdem der
Beklagte der Kündigung widersprochen hatte, erhob die Klägerin Räumungs-
und Herausgabeklage. Der
Beklagte vertrat die [X.], es handele sich um ein Gesamtmietverhältnis, für das eine Teilkündigung nicht zulässig sei.
Außerdem sei ihm
die Erfüllung des [X.] unmög-lich, weil die Wohnung weitervermietet sei.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht
hat
die Be-rufung des
Beklagten zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom [X.] zugelassene Revision des
Beklagten.

In der Revisionsinstanz hat die Klägerin hilfsweise die
Feststellung [X.], dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die Kündigung mit Ablauf des 31.
Juli
2011, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt, beendet sei.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat teilweise Erfolg.

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5
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I.
Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet:
Der Erwerber einer Wohnungseinheit rücke zwar in den gewerblichen Zwischen-mietvertrag
ein, der ursprünglich zwischen dem Bauträger und dem Beklagten
bestanden habe. Es entstehe eine Vermietergemeinschaft, die der einzelne Er-werber grundsätzlich nicht kündigen könne.
Der Klägerin stehe aber das [X.] des §
57
a [X.] zu, das sie wirksam ausgeübt habe. [X.] sei eine gesetzliche Versteigerungsbedingung. Es gelte nichts anderes als bei einer Gesamtmietfläche, bei der mehrere Ersteher hin-sichtlich der jeweils von ihnen ersteigerten Teilfläche einzeln ihr Sonderkündi-gungsrecht ausüben könnten. Durch die Einbindung der streitgegenständlichen Wohnung in den Gesamtmietvertrag könne dieses Recht nicht beeinträchtigt werden. Nur bei Einräumung des Sonderkündigungsrechts unabhängig von den anderen Wohnungseigentümern sei der Sinn und Zweck des §
57
a [X.] ge-wahrt, im Interesse der Realgläubiger einen möglichst hohen Versteigerungser-lös zu ermöglichen.
Dem
Beklagten sei die Räumung und Herausgabe auch nicht unmöglich. Die derzeitigen [X.] hätten gewusst, dass er nicht Eigentümer
sei. Damit sei ihnen auch bekannt gewesen, dass ihr Mietverhältnis vom Bestand des [X.] abhängig sei. Die [X.] hätten die Stellung von Unter-mietern, denn die gewerbliche Weitervermietung sei rechtlich nicht anders zu beurteilen als ein [X.]. Davon, dass die [X.] sich gegen-über dem
Beklagten auf die Mieterschutzbestimmungen berufen könnten, [X.] der Räumungsanspruch der Klägerin nicht berührt. Denn auch bei nicht be-endetem [X.] verliere der Untermieter gegenüber dem [X.] infolge der Beendigung des [X.]ses das Recht zum Be-sitz und zur Nutzung.
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II.
Das hält rechtlicher Nachprüfung
nur teilweise
stand.
1.
Zutreffend hat das Berufungsgericht
allerdings
angenommen, dass die von der Klägerin gegenüber dem
Beklagten erklärte Kündigung wirksam ist.
a) In
§
57
a [X.] wird dem Ersteher ein außerordentliches Kündigungs-recht gegenüber Mietern eingeräumt. Dem liegt die Überlegung zugrunde, dass bei der Zwangsversteigerung die Interessen des Mieters grundsätzlich denen des Realkredits untergeordnet werden
müssen. Denn von Mietern genutzte Grundstücke werden sich ohne das Sonderkündigungsrecht in der Regel schlechter versteigern lassen und darum weniger gern beliehen (vgl. [X.], 195, 199; [X.], 304, 305; Stöber [X.] 20.
Aufl. §
57
a Rn.
2;
Hahn/[X.] Die gesamten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen Band
5 S.
48 und 118).

b)
Durch den Zuschlag wird staatlich Eigentum verliehen, wobei dieser Verleihungsakt grundsätzlich zu den im Zwangsversteigerungsgesetz geregel-ten Bedingungen und mithin unter Einschluss des in §
57
a [X.] normierten Sonderkündigungsrechts als einer gesetzlichen Versteigerungsbedingung er-folgt
(vgl. [X.] Urteil vom 11.
März 2009 -
VIII
ZR
83/08
-
NJW 2009, 2312 Rn.
16
f.; [X.], 195, 199; [X.], 304, 305; Stöber [X.] 20.
Aufl. §
57
a Rn.
2; [X.] in Kindl/[X.]/Wolf Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung §
57
a [X.] Rn.
12; [X.]/[X.]
Zwangsversteigerung und Zwangsvollstreckung 9.
Aufl. §§
57
ff. Rn.
5; [X.]/[X.]/[X.] [X.] 14.
Aufl. §
57
a Rn.
13). Damit überlagern die öffentlich-rechtlichen Vor-schriften des Zwangsversteigerungsgesetzes insoweit das Zivilrecht.
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7
-
Dies
hat der Gesetzgeber in §
57 [X.] zum Ausdruck gebracht. Danach rückt der Ersteher als Erwerber zwar gemäß dem von §
57 [X.] für entspre-chend anwendbar erklärten §
566 BGB als
Vermieter in das Mietverhältnis ein. Das führt bei der Versteigerung lediglich
eines Teils
eines
einheitlich vermiete-ten Grundstücks schuldrechtlich zu einer Vermietergemeinschaft, die als Bruch-teilsgemeinschaft vertragliche Kündigungsrechte nur im Rahmen
der [X.] Verwaltung gemäß §§
744, 745 BGB ausüben kann (vgl. [X.] Be-schluss vom 26.
April 2012 -
V
ZR
276/11
-
ZMR 2012, 692 Rn.
17
und
Urteil vom 28.
September 2005 -
VIII
ZR
399/03
-
NJW 2005, 3781 f.). Darüber [X.] ist schuldrechtlich die nur auf eine Teilfläche bezogene Kündigung unzu-lässig ([X.] Urteil vom 12.
Oktober 2011 -

VIII
ZR
251/10
-
NJW
2012, 224 Rn.
11; [X.], 304; BayObLG NJW-RR 1991, 651 f.;
[X.] Mietrecht 11.
Aufl. §
542 BGB Rn.
87 mwN). Gleichwohl ordnet §
57 [X.] an, dass §
566 BGB
nur nach Maßgabe des §
57
a [X.] gilt.
c)
Mit Blick auf Zielrichtung und Regelungszusammenhang des §
57
a
[X.] hat bereits das [X.] die Vorschrift dahingehend ausgelegt, dass bei Versteigerung nur eines Teils einer verpachteten Fläche der Ersteher den Pachtvertrag für diese Teilfläche kündigen könne ([X.], 195
ff.; so auch [X.], 304). Denn die Sonderregelung des §
57
a [X.] habe das dort gewährte außerordentliche Kündigungsrecht auf andere Grundlagen als die der Vertragskündigung gestellt, so
dass es sich auch in dieser bürgerlich-rechtlichen Gestaltung durchsetze.
d) Diese zutreffenden Erwägungen gelten auch für die vorliegende Fall-gestaltung, bei der eine von mehreren zu einem einheitlich vermieteten Objekt gehörenden Wohnungseinheiten versteigert worden ist.

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aa) Versteigerungsgegenstand war das Sondereigentum an der Woh-nung Nr.
7 verbunden mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück, zu dem es gehört, und mithin Wohnungseigentum (§
1 Abs.
2 [X.]). Dieses ist selbstständig beleih-
und veräußerbar. Eine gemäß §
12 Abs.
1 [X.] grund-sätzlich mögliche
Veräußerungsbeschränkung besteht nicht.
Insbesondere das dem jeweiligen Wohnungseigentümer zustehende Recht der gesonderten Beleihbarkeit würde jedoch dann, wenn §
57
a [X.] auf den Fall einer sich auf mehrere Wohneinheiten beziehenden Gesamtvermie-tung keine Anwendung fände, in nicht gerechtfertigter Weise beeinträchtigt, weil dies
den Beleihungswert regelmäßig spürbar reduzieren würde. Den Interessen des Mieters ist vielmehr dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass er sein Mietrecht gemäß §
9 Nr.
2 [X.] anmelden und gemäß §
59 Abs.
1 Satz
1 [X.] Änderungen der Versteigerungsbedingungen
durchsetzen kann. Nur dann, wenn es bei doppeltem Ausgebot nach §
59
Abs.
2 [X.] zu keinem oder nur zu einem geringeren Gebot auf das geänderte Ausgebot und daher zum Zuschlag auf die gesetzliche Ausgebotsform
kommt, bleibt es bei §
57
a [X.] (vgl. [X.]/[X.]/[X.] [X.] 14.
Aufl. §
57
a [X.] Rn.
13; [X.] in Kindl/[X.]/Wolf Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung §
57
a [X.] Rn.
12
ff.).
bb) Der Einwand der Revision, das Berufungsgericht habe bei seiner Be-urteilung nicht hinreichend beachtet, dass es sich bei dem Objekt um einen [X.] besonderen Zweckbindung unterliegenden Gesamtkomplex handele ("be-treutes Wohnen"), greift nicht durch.
(1) Dass der Versteigerungsgegenstand hier Teil eines einer einheitli-chen mietrechtlichen Bestimmung unterliegenden Objekts war,
stellt keinen substanziellen Unterschied zu
sonstigen Verträgen
dar, die sich -
bei dann ebenfalls notwendig einheitlichem Zweck
-
auf einen einheitlichen Miet-
oder 18
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Pachtgegenstand wie eine angepachtete Fläche beziehen. Für diese ist aber im [X.] an die dargestellte reichsgerichtliche Rechtsprechung anerkannt, dass bei der Versteigerung nur einer Teilfläche §
57
a [X.] eingreift
(vgl. [X.], 304; Stöber [X.] 20.
Aufl. §
57
a Rn.
2; [X.]/[X.]/[X.] [X.] 14.
Aufl. §
57
a Rn.
25; [X.]/[X.] Zwangsversteigerung und Zwangs-vollstreckung 9.
Aufl. §§
57-57
d Rn.
49; [X.]/Güthe [X.] 7.
Aufl. §§
57-57
b Rn.
11).
Würde man dies anders sehen, wäre gerade bei größeren
Miet-
oder [X.] eine Verwertung im Wege der Zwangsversteigerung regelmäßig nur insgesamt sinnvoll. Dies würde
die rechtlich mögliche Beleihbarkeit von ab-gegrenzten
Teilen -
etwa von im Grundbuch separat geführten Grundstücken oder auch von wie hier einer von mehreren Wohnungseigentumseinheiten
-
in erheblicher, mit dem gesetzgeberischen Willen nicht zu vereinbarender Weise einschränken.
(2) Die besondere
Nutzung des [X.] für
"betreutes [X.]"
steht der Wirksamkeit der von der Klägerin gegenüber dem
Beklagten er-klärten Kündigung im Übrigen schon deshalb nicht entgegen, weil diese Kündi-gung die betroffene Wohnung nicht diesem Zweck entzieht. Vielmehr würde sich erst dann, wenn statt der aktuellen [X.] andere Bewohner in die Wohnung einziehen würden, gegebenenfalls im Rahmen des §
15 [X.] und mit Blick konkret auf diese neuen Bewohner innerhalb der [X.] die Frage
stellen, ob die
neue Nutzung mit einer Verwendung im Rahmen des "betreuten [X.]"
zu vereinbaren ist.
e) Die Klägerin hat ihr Sonderkündigungsrecht in wirksamer Weise, ins-besondere fristgerecht
i.[X.]. §
57
a Satz
2 [X.], ausgeübt.

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Der Beklagte ist nicht Mieter
von Wohnraum, nachdem der [X.] Gebrauch der Mietsache durch den
Beklagte nicht im Wohnen, sondern in der Überlassung von Wohnraum an Dritte besteht
([X.]Z 133, 142,
147
= NJW
1996, 2862, 2863).
Daher kann er
sich gegenüber der ihm
erklärten [X.] nicht auf die Kündigungsschutzrechte für Wohnraummieter berufen.
Die von §
57
a Satz
1 [X.] in Bezug genommene gesetzliche [X.] ist vorliegend §
580
a
Abs.
2 BGB zu entnehmen
(vgl. Stöber [X.] 20.
Aufl. §
57
a Rn.
4), weil es sich nach den von der Revision nicht angegriffe-nen Feststellungen des Berufungsgerichts um gewerbliche Weitervermietung und mithin im [X.] um [X.] handelt
(vgl. [X.] Mietrecht 11.
Aufl. §
580
a BGB Rn.
14). Die Kündigung konnte daher spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres erfolgen. Vorliegend hat die Klägerin am 21.
April 2011 gekündigt. Diese Kündigung beendete das Mietverhältnis mit Ablauf des 31.
Dezember 2011. Soweit im Kündigungsschreiben ein früherer [X.] genannt ist, ist das unschädlich, weil die Klägerin zugleich klargestellt hat, ihr gesetzliches Kündigungsrecht aus §
57
a [X.] zum nächst-möglichen Termin ausüben zu wollen
(Senatsbeschluss vom 25.
Oktober 1995 -
XII
ZR
245/94
-
NJW-RR 1996, 144).
2. Das Berufungsurteil ist jedoch rechtsfehlerhaft, soweit
der
Beklagte verurteilt
worden ist, die Wohnung nebst Kellerraum und Stellplatz zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Dies ist ihm
unmöglich i.[X.]. §
275
Abs.
1 BGB, weil die Klägerin gemäß §
565 BGB ab dem 1.
Januar 2012 als Vermiete-rin in das Mietverhältnis mit den [X.]n eingetreten ist
und diese daher nach wie vor zum
Besitz und zur Nutzung berechtigt sind, ohne dass der
Be-klagte einen Einfluss hierauf hat.
Eine Kündigung der Klägerin gegenüber den 25
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-
[X.]n ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bislang nicht erfolgt.
a) Die vom Berufungsgericht vertretene Auffassung, die [X.] hät-ten ihr Recht zum Besitz und zur Nutzung mit der Beendigung des [X.] verloren, weil ihnen die Zwischenvermietung bekannt gewesen sei, stützt sich zwar auf Rechtsprechung des [X.] ([X.]Z 114, 96 = NJW 1991, 1815; [X.]Z 84, 90 = NJW 1982, 1696). Diese [X.] ist jedoch mit der Einführung des §
549
a BGB aF
durch das [X.] vom 21.
Juli 1993 ([X.]
I S.
1257; vgl. BT-Drucks. 12/5342 S.
3), der mit geringfügigen Wortlautänderungen als §
565 BGB über-nommen worden ist
(BT-Drucks. 14/4553 S.
63), überholt.
Denn seitdem rückt bei gewerblicher Weitervermietung von Wohnraum der Vermieter im Falle der Beendigung des [X.]ses als Vermieter
in das Mietverhältnis
mit dem [X.] ein.
b) Die Tatbestandsvoraussetzungen des §
565 BGB liegen
hier vor.
Die Vertragsparteien hatten ein Mietverhältnis mit dem Zweck abgeschlossen, dass der
Beklagte die Wohneinheiten als Wohnraum weitervermieten sollte. Dass diese Weitervermietung im Rahmen des "betreuten [X.]"
erfolgen sollte und erfolgte, steht dem nicht entgegen. Damit gegebenenfalls verbundene Be-treuungsleistungen sind weder Bestandteil des ursprünglichen [X.] zwischen Bauträger und Beklagtem, in den die Wohnungseigentümer auf Vermieterseite eingetreten sind, noch des zwischen dem
Beklagten und den [X.]n abgeschlossenen Mietvertrags die Wohnung Nr.
7 betreffend.
Nach den Feststellungen des
Berufungsgerichts
ist der Beklagte im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung tätig geworden, was die Klägerin nicht in revisi-onsrechtlich relevanter Weise beanstandet hat.

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3. Der Senat kann
gemäß §
563 Abs.
3 ZPO abschließend
entscheiden, weil die Sache zur Entscheidung reif ist.
a) Der auf Räumung und Herausgabe gerichtete Hauptantrag der Kläge-rin ist nicht begründet.
b) Demgegenüber ist der in der Revisionsinstanz geltend gemachte, auf Feststellung gerichtete Hilfsantrag zulässig und nach dem oben unter 1. Ausge-führten auch begründet.
Es handelt sich nicht um eine im Revisionsverfahren gemäß §
559 ZPO grundsätzlich ausgeschlossene Klageänderung, sondern
um eine zulässige Antragsänderung. Diese kommt für die Fälle in Betracht, in denen die Änderung nur eine Beschränkung oder Modifikation des früheren Antrags darstellt und sich auf einen Sachverhalt stützt, der vom Tatrichter bereits gewürdigt ist ([X.] Urteil vom 11.
September 2013 -
IV
ZR
17/13

WM 2013, 1939
Rn.
7
f.; Urteil vom 5.
Dezember 2012 -
I
ZR
85/11
-
GRUR 2013, 833 Rn.
24; Urteil vom 28.
Februar 1991 -
I
ZR
94/89
-
NJW-RR 1991, 1136; Urteil vom 28.
September 1989 -
IX
ZR
180/88
-
NJW-RR 1990, 122; Urteil vom 4.
Mai 1961
-
III
ZR
222/59
-
NJW 1961, 1467
f.
und
[X.]Z 26, 31, 37
f. =
NJW 1958, 98 f.).
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13
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So liegt der Fall hier. Denn die Wirksamkeit der Kündigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses die streitgegenständliche Woh-nung betreffend ist eine notwendigerweise zur Beurteilung des [X.] zu beantwortende Frage, für die auch das Feststellungsinteresse der Klägerin
ge-mäß
§
256 ZPO
gegeben
ist.

Dose Weber-Monecke Günter

Botur Guhling
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 16.02.2012 -
4 C 403/11 -

LG [X.], Entscheidung vom 31.08.2012 -
6 [X.]/12 -

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