Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 24.10.2001, Az. VIII ARZ 1/01

[X.]ARZ 1/01vom24. Oktober 2001in dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ: ja[X.]§ 9 Bb, [X.]vertragliche Ausschluß von Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen [X.]wegen Sachschäden, welche durch Mängel der Mietsache verursachtsind, für die der Vermieter aufgrund leichter Fahrlässigkeit einzustehen hat, [X.]in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag über Wohnraum enthal-tene Klausel"Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden,so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter ... für diese [X.]auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahr-lässigkeit."ist wegen Verstoßes gegen § 9 [X.]unwirksam.BGH, Beschluß vom 24. Oktober 2001 - [X.]1/01 - [X.] [X.] AG Hamburg- 2 -Der VI[X.]Zivilsenat des [X.]hat am 24. Oktober 2001 durch [X.]Richterin [X.]und die Richter Dr. Beyer, Wiechers, [X.]und Dr. Frellesenbeschlossen:Der vertragliche [X.]von [X.]gegen den Vermieter wegen Sachsc, welche durchMl der Mietsache verursacht sind, [X.]die der Vermieter auf-grund leichter Fahrlssigkeit einzustehen hat, durch die in [X.]Vermieter gestellten Formularmietvertrr Wohnraumenthaltene Klausel"Frt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oderVermögenssc, so haftet der Vermieter rdem Mieter ... [X.]diese Sc- auch aus [X.]Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahrlssig-keit."ist wegen [X.]gegen § 9 [X.]unwirksam.Gr:[X.][X.]mieteten durch Mietvertrag vom 18. April 1996 eine im zwei-ten Stock eines Hauses in [X.]gelegene Wohnung. In dem schriftlichenVertrag, einem vom Grundeigentmer-Verband [X.]e.V. herausgegebe-- 3 -nen Formularmietvertrag der Beklagten, sind unter § 14 folgende Klauseln ver-einbart:"Frt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oderVermögenssc, so haftet der Vermieter rdem Mieter und den in § 16 Ziff. 2 genannten [X.]diese Sc- auch aus unerlaubter Handlung -nur bei Vorsatz oder grober Fahrlssigkeit....Die Haftungsbeschrkung gilt auch, wenn ein scha-denverursachender Mangel des Mietobjektes oder des-sen Ursprung bereits bei [X.]war."Am 19. Januar 1997 trat [X.]Abwesenheit der[X.]aufgrund eines Defektes im Flachdach des Hauses Wasser in die Woh-nung der [X.]ein. Dabei wurde Mobiliar der [X.]bescigt. An [X.]war es in den vorangegangenen Jahren mehrfach zu Sce-kommen, die die [X.]jeweils hat beheben lassen.Mit beim Amtsgericht [X.]erhobener Klage verlangen die Klrvon der Beklagten Ersatz des ihnen am Mobiliar entstandenen Schadens, densie insgesamt auf 25.218,75 DM beziffern. Das Amtsgericht hat die Klage nachEinholung eines Gutachtens des Sachverstigen [X.] r die Ursa-che des Wassereintritts sowie zu der Frage, ob dieser [X.]die [X.]vorher-sehbar gewesen sei, abgewiesen und zur Begrsgefrt: Zwar treffedie [X.]der Vorwurf, ihre Sorgfalt hinsichtlich des Zustandes der [X.]Acht gelassen zu haben. Denn sie habe den ihr obliegenden Entla-stungsbeweis, [X.]sie [X.]den in ihre Sre fallenden Mangel der [X.]verantwortlich sei, nicht fren können. Der Vorwurf grober Fahrlssigkeit- 4 -kihr aber nicht gemacht werden. Dem Schadensersatzbegehren der Kl-ger stehe deshalb der [X.]in § 14 des [X.]entgegen,welcher entsprechend der vom [X.]vertretenen [X.](Rechtsentscheid vom 11.4.1984 - 8 [X.]1/84, NJW 1984, 2226= WuM 1984, 187) als wirksam anzusehen sei.Das auf die Berufung der [X.]mit der Sache befaûte Landgericht[X.]mchte der Klage stattgeben. Es ist aufgrund des Gutachtens S. zu der Überzeugung gelangt, [X.]der Wassereintritt durch einen Defektder Dachhaut ermlicht worden sei, die wegen ihres spr-harten [X.]durch thermische Belastungen mehr habe aufnehmen kn-nen. Die Dachabdichtung habe deshalb besonderer Beobachtung und [X.]bedurft. Dieser Kontrollpflicht sei die [X.]nicht nachgekommen. [X.]damit zwar die ihr obliegende Sorgfalt nicht beachtet. Ein grob fahrlssi-ges Verhalten kihr aber nicht vorgeworfen werden. Das [X.]istferner aufgrund der Auskunft des Sachverstigen K. zu der Annahmegelangt, ein Mieter [X.]renden Sachen infolge Ein-dringens von Niederschlagswasser nicht - insbesondere nicht mit der igenHausratsversicherung nach den [X.]1992 - versichern, wrend dieses Risikoandererseits von einer weithilichen [X.]und Grundbesitzerhaftpflichtver-sicherung abgedeckt werde. Das [X.]vertritt die Ansicht, die [X.]die Beschrkung der Haftung des Vermieters auf Vorsatz und grobeFahrlssigkeit in § 14 des [X.]sei wegen [X.]gegen § 9 AGBGunwirksam, weil der [X.]der Haftung des Vermieters [X.]Sc, dieihren Grund in einer schuldhaften Verletzung der [X.]tten,den Mieter unangemessen benachteilige, wenn der Mieter sich gegen [X.]durch eine zumutbare und praktisch [X.]verbreitete Versi-cherung absichern k. Es sieht sich an einer dahingehenden Entscheidung- 5 -jedoch durch den Rechtsentscheid des [X.]vom11. April 1984 (8 [X.]1/84, aaO.) gehindert, wonach eine Beschrkung derHaftung des Vermieters auf vorstzliches oder grob fahrlssiges Verhalten [X.]durch [X.]nicht gegen § 9 [X.]verstoûe. Das [X.]hat deshalb [X.][X.][X.]folgende Frage zum Rechtsent-scheid vorgelegt:Ist die [X.]in einem Wohnraummietvertrag,"Frt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oderVermssc, so haftet der Vermieter rdem Mieter und den in § 16 Ziff. 2 genannten [X.]diese Sc- auch aus unerlaubter Handlung -nur bei Vorsatz oder grober Fahrlssigkeit."die die Haftung des Vermieters [X.]leicht [X.]ver-ursachte Screll ausschlieût, wegen [X.]gegen § 9 [X.]unwirksam?Das [X.]hat sich durch [X.]vom6. Juni 2001 der Rechtsmeinung des [X.][X.]angeschlossenund dem [X.]die vom [X.]formulierte Rechtsfrage [X.]vorgelegt und sie klarstellend dahin przisiert, [X.]der zu beur-teilende [X.]Sach- und Vermsscmfaût.I[X.]Vorlage an den [X.]ist zulssig (§ 541 Abs. 1 ZPO).- 6 -1. Gegenstand der Vorlage ist eine Rechtsfrage, die sich aus [X.]ergibt. Das [X.]hat als [X.]zu entscheiden.2. Die vorgelegte Rechtsfrage ist vom Rechtsstandpunkt des Landge-richts aus in [X.]die Entscheir die Berufungder [X.]erheblich.a) [X.]und [X.]haben die Vorlagefrage dahingefaût, ob der in § 14 Abs. 1 des [X.]niedergelegte "generelle" [X.]der Haftung des Vermieters [X.]leicht [X.]verursachte Sach- [X.]ist. Diese Frage geht r den entscheidungs-erheblichen Teil der [X.]hinaus. Da die Mieter lediglich Ersatz frdie Bescigung irender Sachen verlangen, kommt es nicht daraufan, ob der [X.]auch in bezug auf sonstige [X.]ist. Der Senat hat daher die Antwort auf die Vorlagefrage, wie aus [X.]ersichtlich, beschrkt, ohne damit [X.]der [X.](vgl. BGHZ 123, 233, 238).b) Im rigen ist die vorgelegte Rechtsfrage entscheidungserheblich.Die Klage ist abzuweisen, wenn der [X.]wirksam ist. Ist dieserhingegen unwirksam, ist die Klage dem Grunde nach [X.]§ 538 Abs. 12. Alt. BGB a. [X.](ab 1. September 2001: § 536a Abs. 1, 2. Alt. BGB n. F.) und§ 823 Abs. 1 BGB erfolgreich. Auf die Frage, ob der [X.]der Haftung frleicht [X.]zu vertretende Ml unwirksam ist, kme es allerdings [X.]dann nicht an, wenn die [X.][X.]den geltend [X.]auch ohne ein Verschulden einzusttte. Ein solcher Anspruchergibt sich aus § 538 Abs. 1, 1. Alt. [X.](§ 536a Abs. 1, 1. Alt. BGBn. F.), wenn der Mangel der Mietsache bereits bei [X.]vorhanden- 7 -war. Nach der Aktenlage, die [X.]die Beurteilung der Zulssigkeit des Rechts-entscheides r den im [X.]mitgeteilten Sachverhalt hinaus zubercksichtigen ist (vgl. BGH, [X.]vom 11. Juli 1990 Œ [X.]1/90= NJW 1990, 3142 unter b), ist an das Vorliegen eines solchen anflichenMangels zu denken. Die Ansicht des Landgerichts, in dem Zustand des Dachessei noch kein Mangel zu sehen, vielmehr sei der Beklagten eine Verletzung derlaufenden Überwachungspflicht anzulasten, ist aber nicht unvertretbar (vgl.BGHZ 136, 314, 318).3. Das vorlegende [X.]will von der Entscheidung einesanderen Oberlandesgerichts abweichen (§ 541 Abs. 1 S. 3 ZPO). Seine An-sicht, ein formularmûiger [X.]der Schadensersatzhaftung des Vermie-ters [X.]leicht [X.]verschuldete Ml der Mietsache sei unwirksam,steht in Widerspruch zu dem vom [X.]getroffenenRechtsentscheid vom 11. April 1984 (aaO). Dem steht nicht entgegen, [X.]sichdie vom [X.]als wirksam beurteilte Klausel auf den[X.]von [X.]durchFeuchtigkeitseinwirkungen jeglicher Art und Herkunft erstreckte. Ausreichend[X.]eine Divergenz ist, [X.]sich die vorgelegte mit der bereits entschiedenenRechtsfrage ihrem wesentlichen Inhalt nach deckt (BGHZ 136, 314, 320). Dasist der Fall; denn zum [X.]sich die in den Klauseln geregeltenSchadensursachen und zum anderen hat das [X.]dieihm vorliegende Klausel deshalb als wirksam angesehen, weil eine Beschrn-kung der Haftung des Vermieters aus § 538 Abs. 1 BGB a.[X.](§ 536a Abs. 1BGB n. F.) auf Vorsatz und grobe Fahrlssigkeit generell nicht wegen [X.]gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 [X.]unwirksam sei.- 8 -III.Der Senat beantwortet die Vorlagefrage wie aus der Entscheidungsfor-mel ersichtlich.1. Ob ein Vermieter von Wohnraum seine Schadensersatzhaftung frleicht [X.]verschuldete Ml der Mietsache durch Formularvertragwirksam abbedingen kann, ist umstritten. Nach einer Meinung soll der [X.]wegen [X.]gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 (we/von West-phalen/Trinkner, Groûkommentar AGBG, 2. Aufl., Bd. III"MietAGB" Rdnr. 41) oder Nr. 2 [X.](Ulmer/Brandner/Hensen, [X.]Aufl., Anh. §§ 9-11 Rdnr. 504) unwirksam sein. Nach anderer [X.]ein solcher [X.]unter Hinweis darauf, [X.]Scinge-brachten Sachen des Wohnraummieters den Vertragszweck nicht gefrdeten,[X.]zulssig erachtet ([X.]aaO; l. MchKomm-BGB/[X.]Rdnr. 17). Eine weitere Ansicht geht dahin, der [X.]seinur [X.]solche Scwirksam, durch die der [X.]unmlich ge-macht [X.](Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Abschn. [X.]Rdnr. 690), oder sei nur frvertragstypische, [X.]des Vertrages berrende Verpflichtungen zur [X.](Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7. Aufl.,§ 538 Rdnr. 136). Nach einer im Einzelfall differenzierenden Ansicht soll der[X.]nur [X.]solche vertragstypischen Risiken unzulssig sein,deren Vermeidung nach dem Vertragszweck des konkreten Vertragsverltnis-ses unbedingt geboten ist, weil der Mieter auf die Mangelfreiheit der Mietsachebesonders vertrauen durfte (Erman/Jendrek § 538 Rdnr. 24; MchKomm-BGB/[X.]§ 9 [X.]Rdnr. 44; [X.]in: Bub/[X.]aaO Abschn. II,Rdnr. 1293; Bub in: Bub/[X.]aaO Abschn. [X.]Rdnr. 520 f).- 9 -2. Nach § 9 [X.]sind Bestimmungen in Allgemeinen Gescftsbedin-gungen unwirksam, die den Vertragspartner des Verwenders entgegen [X.]von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Zwar ist [X.]der besonderen Regel des § 11 Nr. 7 [X.]nicht von vornherein unter-sagt, die Haftung [X.]einen Schaden, der auf einer mit nicht grober, also einfa-cher Fahrlssigkeit begangenen Vertragsverletzung des Verwenders beruht,formularmûig abzubedingen. Gleichwohl kann der [X.]der Haftung freinfache Fahrlssigkeit [X.]bestimmte Vertragsverletzungen oder [X.]einzelneScch § 9 [X.]als unangemessen zu beurteilen sein (allg.M.; etwaBGH, Urteil vom 9. November 1989 - IX ZR 269/87, NJW 1990, 761, 764 unterI[X.]1 sowie BGHZ 145, 203, 244). Ein [X.]der Haftung [X.]die verschul-dete Nichterfllung von Vertragspflichten kann nach der Rechtsprechung des[X.]nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 [X.]als eine unangemessene Be-nachteiligung des Vertragspartners anzusehen sein, wenn dadurch wesentlicheRechte und Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so [X.]werden, [X.]die Erreichung des Vertragszweckes [X.]ist(BGHZ 89, 363, 367 f; BGH, Urteile vom 23. Februar 1984 - V[X.]ZR 274/82,NJW 1985, 3016 unter [X.]2; vom 11. November 1992 - VI[X.]ZR 238/91, NJW1993, 335 unter [X.]2 a; vom 26. Januar 1993 - X ZR 90/91, NJW-RR 1993, 560unter I[X.]2 b aa; vom 19. Februar 1998 - I ZR 233/95, WM 1998, 2064 = NJW-RR 1998, 1426 unter [X.]2 a und BGHZ 145, 203, 244). Leitender Maûstab dafrist die Frage, ob der [X.]zu einer Auslung derjenigen ver-traglichen Pflichten (sog. Kardinalpflichten) frt, die die ordnungsgemûeDurchfrung des Vertrages erst ermlichen und auf deren Erfllung der [X.]des Verwenders deshalb vertraut und vertrauen darf (BGH, [X.]23. Februar 1984 und vom 11. November 1992 jew. aaO; vgl. auch [X.]28. Juni 2001 - [X.]unter [X.]1 b (2) bb (zur Verffentlichung be-- 10 -stimmt) ). Denn der Gesetzgeber hat bei der Fassung von § 9 Abs. 2 Nr. 2[X.]ausdrcklich an diesen schon zuvor in der Rechtsprechung (etwa BGHZ49, 356, 363; 65, 364, 367; 71, 226, 228) entwickelten Grundsatz des [X.]Auslung zentraler vertraglicher Pflichten angekft ([X.]zum AGBG, in: BT-Drucks. 7/3919, S. 23).3. Der [X.]der auf einfacher Fahrlssigkeit beruhenden Haftungdes Vermieters von Wohnraum [X.][X.]Mieters, die durch Ml derMietsache verursacht sind, stellt jedenfalls dann eine gegen § 9 Abs. 2 Nr. 2[X.]verstoûende Einschrkung der Rechte des Mieters dar, wenn von dem[X.]Scingebrachten Sachen des Mieters umfaût sind, gegendie sich der Mieter [X.]nicht versichern kann.a) Die sich aus § 536 BGB ergebende Pflicht des Vermieters, [X.]in einem zum vertragsgemûen Gebrauch geeigneten Zustand zuerhalten, ist eine wesentliche Vertragspflicht des [X.]im Sinne von§ 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG. Sie ist mlich, jedenfalls soweit sie den grundlegen-den baulichen Zustand der Mietwohnung betrifft und insofern die Gebrauchs-gewrungspflicht des Vermieters erzt, eine im Gegenseitigkeitsverltnismit der Mietzinspflicht des Mieters stehende Hauptpflicht (BGHZ 108, 1, 6; 92,363, 367; vgl. auch BGH, Urteil vom 1. Juni 1979 [X.]103/78, VersR 1979,901 unter [X.](zum Lagervertrag) ). Nach der Zielrichtung der Vorschrift,eine Auslung der den typischen Vertragszweck prPflichten zu ver-hindern, sind jedenfalls die im Gegenseitigkeitsverltnis stehenden Haupt-pflichten eines Vertrages als wesentliche Vertragspflichten im Sinne von § 9Abs. 2 Nr. 2 [X.]anzusehen (BGH, Urteile vom 12. Mai 1995 Œ X ZR 14/93,NJW-RR 1996, 783 unter I[X.]3 c und vom 12. Januar 1994 - VI[X.]ZR 165/92,NJW 1994, 1060 unter I[X.]2 b); Erman/Hefermehl/[X.]§ 9 [X.]Rdnr. 14;- 11 -Palandt/[X.]§ 9 [X.]Rdnr. 27; Soergel/[X.]§ 9 [X.]Rdnr. 43;Staudinger/[X.](1998) § 9 [X.]Rdnr. 208).b) Der [X.]der Haftung des Vermieters [X.]Scrch Mlder Mietsache, die der Vermieter [X.]zu vertreten hat, [X.]die [X.]zum Nachteil des Mieters nicht unerheb-lich ein. Zwar bleibt die [X.]des Vermieters als solche vonder Freizeichnungsklausel unberrt. Eine vertragliche Pflicht wird aber [X.]im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG, wenn ihre Verletzungsanktionslos bleibt (vgl. Staudinger/[X.]aaO Rdnr. 210). Der Ausschluûder Schadensersatzpflicht [X.]Sachml tte im [X.]nicht zur Folge, [X.]der Mieter bei einer fahrlssigen Verletzung der [X.]seitens des Vermieters vllig rechtlos gestellt wre. [X.]steht das nach § 537 Abs. 3 BGB a. [X.](§ 536 Abs. 4 BGB n. F.) unab-dingbare Recht zur Minderung zu sowie die [X.]nach § 538 Abs. 1,3. Alt. [X.](§ 536 a Abs. 1, 3. Alt. BGB n. F.), die meist auf Vorsatz odergrober Fahrlssigkeit beruhen wird. Diese Rechte kjedoch den [X.]nicht hinreichend kompensieren. Das Minderungs-recht des Mieters gleicht nur die zeitweise geschmlerte [X.]Mietsache aus. Ein Mangel der Mietsache kann [X.]unerkannt blei-ben und mit Eintritt seiner Wirkungen einen erheblichen Schaden verursachen,wrend die Gebrauchsminderung der Wohnung durch den Mangel nur ver-gleichsweise geringfig ins Gewicht fllt. Im Hinblick auf solche Fallgestaltun-gen ist dem Mieter bei Verletzung der [X.]durch den [X.]ein Schadensersatzanspruch zuzubilligen, um einer Vernachlssigungdieser Pflicht durch den Vermieter schon vorbeugend entgegenzuwirken. [X.]dieses Anspruches auf vorstzliches oder grob fahrlssiges Ver-- 12 -halten des Vermieters [X.]deshalb mittelbar den Anspruch des [X.]den Vermieter auf Instandhaltung der Mietsache ein.c) Die durch den [X.][X.]einfache Fahrlssigkeit bewirkteEinschrkung der [X.]des Vermieters [X.]den [X.]eines Wohnraummietvertrages, weil sie [X.]umfaût, gegen die dieser sich nicht in [X.]Weise sctzen kann.aa) Vertragszweck des [X.]ist auf Mieterseite [X.]der rlassenen [X.]zur privaten Lebensgestaltung. Da[X.]ist [X.]auf einen Grundbestand an eigenen Einrichtungsgegenste-wiesen. Durch Ml der Mietsache, insbesondere durch bauliche Ml,kvom Mieter eingebrachten HausratsgegenstScentstehen, deren Beseitigung dem Mieter wirtschaftlich nicht zuzumuten ist.Werden die bescigten [X.]repariert oder ersetzt, so [X.]aber eine wesentliche Grundlage [X.]die Nutzung der Mietrme als Woh-nung entzogen sein. Der [X.]von Ansprchen des Mieters auf Ersatzvon Sc, die ihm durch einen vom Vermieter leicht [X.][X.]entstehen, ist deshalb geeignet, den Vertragszweck des [X.]erheblich zu beeintrchtigen.bb) Diese Sckann der Mieter nicht durch eigene Vorsichtsmaû-nahmen abwenden. Kann der Vertragspartner des Verwenders das Schadens-risiko in tatschlicher Hinsicht beherrschen, so ist dies ein Gesichtspunkt, der[X.]die Zulssigkeit eines Haftungsausschlusses spricht (vgl. BGHZ 103, 316,329 f; BGH, Urteil vom 23. April 1991 - XI ZR 128/90, [X.]1991, 792 unter [X.]2.b)). Das kommt bei der vorliegenden Freizeichnungsklausel aber schon [X.]nicht in Betracht, weil der [X.]auch Ml umfaût, die- 13 -auûerhalb der gemieteten Wohnung liegen kicht dem Zugriffsbe-reich des Mieters unterliegen. Dem Mieter [X.]deshalb auch Schadensrisi-ken auferlegt, die er weder rschauen noch in irgendeiner Weise vermeidenkann (vgl. auch BGH, Urteil vom 28. Juni 2001, aaO).cc) Der [X.]der Haftung [X.]ScEinrichtungsgegenstn-den des Mieters [X.]auch deshalb den Vertragszweck des Mietvertrages,weil solche Scine typische und deshalb [X.]den Vermieter [X.]Folge von [X.]einer Mietwohnung sind. Ein formularmûiger Ausschluûder Haftung [X.]vertragstypische, vorhersehbare Sc, die aus der Verlet-zung vertragswesentlicher Pflichten entstehen, ist darum von der [X.]wiederholt als unwirksam angesehen worden (BGHZ 145, 203, 244 f.;BGH, Urteil vom 11. Juni 1992 ± VI[X.]ZR 238/91, NJW 1993, 335 unter [X.]3.).dd) Der Mieter kann sich vor diesem Schadensrisiko nicht durch den [X.]eines allgemein angebotenen Versicherungsvertrages sctzen. DieFreizeichnung eines Klauselverwenders von der Haftung [X.]einfache Fahrls-sigkeit, die den Vertragszweck zu beeintrchtigen geeignet ist, kann zulssigsein, wenn sich der Vertragspartner des Verwenders [X.]dagegenversichern kann (vgl. BGHZ 103, 316, 326; BGH, Urteil vom 22. Mai 1968- VI[X.]ZR 133/66, NJW 1968, 1718 unter 4 b; vgl. ferner [X.]in: Ul-mer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdnr. 153). Das [X.]hat jedoch, sach-verstig beraten, rechtsfehlerfrei festgestellt, [X.]jedenfalls im [X.]wurden, die [X.]Hausrat [X.]abdecken, wenn diese ihren Ursprung in [X.]des Ws,insbesondere einem undichten Dach bei Niederschlagswasser haben. DieHausratversicherung nach den [X.]84 und 92 umfaût zwar den gesamtenHausrat des Versicherungsnehmers, mit Ausnahme von [X.]jedoch nicht solche Gefahren, die vom mangelhaften Zustand der Woh-nung oder des Hauses ausgehen (vgl. §§ 3-8 [X.]94, 9 Nr. 2 a und Nr. 4 b).d) Gegen die Angemessenheit des zu beurteilenden Haftungsaus-schlusses spricht [X.]hinaus, [X.]es dem Vermieter als Klauselverwenderdurch den [X.]einer weithilichen Versicherung mlich ist, den [X.]drohenden Schaden abzudecken (vgl. etwa M. Wolf NJW1980, 2433, 2438 f.). Auch insoweit hat das [X.]nach [X.]festgestellt, [X.]ein Vermieter Sc, die vom Zu-stand des [X.]oder der Wohnung ausgehen, weitgehend durch den [X.]einer Haftpflichtversicherung absichern kann. So umfaût beispielsweisedie Vermietern zum [X.]empfohlene (vgl. [X.]in: Bub/Treier, aaO,Abschn. IX Rdnr. 84) [X.]und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, von all-mlich wirkenden Feuchtigkeitsscsehen, auch [X.]einerVerletzung der Pflicht des Eigentmers zur baulichen Instandhaltung (Ziff. 2.2der besonderen Bedingungen der [X.]und Grundbesitzerhaftpflicht). DerVersicherungsschutz erstreckt sich [X.]solche Pflichtverletzungen neben de-liktischen Ansprchen auch auf solche aus § 538 Abs. 1 BGB a. [X.]bzw. § 536aAbs. 1 n. [X.](vgl. BGHZ 43, 88, 89 f; Ste, AHB, § 1 Rdnr. 151). Die Notwen-digkeit zum [X.]einer solchen Versicherung ist [X.]den Vermieter ohneSchwierigkeiten erkennbar, weil [X.]eine typische und deshalb voraussehbare Folge baulicher Ml sind.Der [X.]einer entsprechenden Haftpflichtversicherung ist dem Vermieterauch deshalb zumutbar, weil er die Kosten der Versicherung als Betriebskostenformularmûig auf den Mieter umlegen kann (vgl. § 5 [X.]i.V.m. Nr. 13 [X.]3 zu § 27 der [X.]BerechnungsVO). Aus diesem Grunde entsteht demVermieter, wenn die Schadensersatzhaftung [X.]mit einfacher Fahrlssigkeit zu- 15 -verantwortende Ml bei ihm verbleibt, keine finanzielle Mehrbelastung,[X.]16 -rend andererseits dem Mieter durch einen [X.]ein hohes, denVertragszweck gefrdendes Risiko auferlegt wrde, gegen das er sich nicht inzumutbarer Weise versichern kann.Dr. DeppertDr. BeyerWiechersDr. WolstDr. Frellesen