Bundesverfassungsgericht, Stattgebender Kammerbeschluss vom 12.09.2013, Az. 1 BvR 744/13

Die Verfassungsbeschwerde betrifft einen [X.] aus dem Wohnungsmietrecht.

1. a) Die Beschwerdeführerin zu 1) schloss mit der [X.] des Ausgangsverfahrens (nachfolgend: [X.]), einer GmbH, im Jahre 1995 einen Mietvertrag über eine Wohnung in [X.] Im Grundbuch war zu diesem Zeitpunkt als Grundstückseigentümerin allerdings nicht die Vermieterin, sondern die L-A-GmbH eingetragen. Der Beschwerdeführer zu 2) trat in der Folgezeit mit in den Mietvertrag ein. Am 28. Februar 2000 wurde im Grundbuch die [X.] als neue Eigentümerin eingetragen. Diese Grundbuchänderung beruhte auf der bereits im Jahr 1992 erfolgten Umfirmierung der L-A-GmbH in die [X.]. Die [X.] und die [X.], beziehungsweise zuvor die L-A-GmbH, sind Schwestergesellschaften, deren Gesellschafter das [X.] ist. Die [X.] firmierte im Februar 2012 in die [X.] um, ohne dass es bislang zu einer entsprechenden Grundbuchänderung für das Mietobjekt kam.

Die Beschwerdeführer erhoben im Jahr 2010 wegen Schimmelpilzbildung in der Mietwohnung eine Instandsetzungsklage gegen die [X.]. Diese wandte im Prozess ein, gemäß der Grundbucheintragung vom 28. Februar 2000 sei ein Eigentümerwechsel am Mietobjekt von der L-A-GmbH als der ursprünglichen Eigentümerin auf die [X.] erfolgt, die nun umfirmiert habe in die [X.] Sie, die [X.], habe deshalb bereits im [X.] gemäß § 566 Abs. 1 BGB ihre [X.] verloren und sei nicht passivlegitimiert.

Das Amtsgericht folgte der Argumentation der [X.] und wies die Klage ab.

b) Auf die Berufung der Beschwerdeführer wies das [X.] auf seine Absicht hin, das Rechtsmittel durch Beschluss zurückzuweisen. Die [X.] sei nicht mehr passivlegitimiert. In entsprechender Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB sei durch dingliche Grundstücksübertragung im Februar 2000 die [X.] als neue Eigentümerin anstelle der [X.] als Vermieterin in deren Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit den Beschwerdeführern eingetreten. Der Rechtsgrund, auf welchem die der Grundbuchberichtigung zugrundeliegende Grundstücksübertragung beruht habe, sei unerheblich. § 566 BGB solle die Erfüllung von Mietverträgen nach einem Eigentumsübergang sichern. Die entsprechende Anwendung der Norm hänge deshalb in einem Fall wie diesem nur davon ab, ob der Grundstückseigentümer dadurch ungebührlich belastet werde. Dies lasse sich weder für die L-A-GmbH als ursprüngliche noch für die [X.] als neue Eigentümerin feststellen. Beide Gesellschaften befänden sich unter dem Dach der Muttergesellschaft, so dass die Vermietung der zum Wohnungsbestand gehörenden Mietobjekte im Interesse der jeweiligen Tochtergesellschaft liege. Das impliziere ein Einverständnis der beteiligten Gesellschaften mit den jeweiligen Veräußerungs- und Vermietungsvorgängen. Vermiete eine juristische Person wie die [X.] als eine der Tochtergesellschaften im eigenen Namen, aber doch letztlich für eine andere Tochtergesellschaft der gemeinsamen Muttergesellschaft als Eigentümerin, so sei trotz des [X.] des [X.] von Vermieter und Eigentümer bei Abschluss des [X.] eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB gerechtfertigt.

Die Beschwerdeführer nahmen zu diesem Hinweis Stellung und beanstandeten, dass die Grundbucheintragung vom 28. Februar 2000 lediglich auf einer identitätswahrenden Firmenänderung von der L-A-GmbH in die [X.] beruht habe, weshalb § 566 BGB weder direkt noch entsprechend anwendbar sei.

Das [X.] wies die Berufung unter Bezugnahme auf seinen Hinweisbeschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurück. Ergänzend führte es aus, dass es sich bei der Grundbucheintragung vom 28. Februar 2000 nicht lediglich um eine die Personenidentität wahrende Firmenänderung gehandelt habe, da sowohl die [X.] als auch die [X.], zuvor firmierend unter [X.], nach wie vor als rechtlich selbstständige Gesellschaften im Handelsregister eingetragen seien.

c) Die von den Beschwerdeführern erhobene Anhörungsrüge wies das [X.] zurück.

2. Mit der Verfassungsbeschwerde wenden sich die Beschwerdeführer gegen die Beschlüsse über die Zurückweisung ihrer Berufung und ihrer Anhörungsrüge; sie rügen einen Verstoß gegen das Willkürverbot des Art. 3 Abs. 1 GG sowie die Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG.

3. Zu der Verfassungsbeschwerde hat die [X.] Stellung genommen und die angegriffenen Entscheidungen verteidigt. Sie vertritt die Auffassung, dass die [X.] durch ihre Grundbucheintragung am 28. Februar 2000 Eigentum am Mietobjekt erworben habe und deshalb in die [X.] eingetreten sei. Das [X.] Landes [X.] hatte Gelegenheit zur Stellungnahme. Die Akte des Ausgangsverfahrens liegt der Kammer vor.

Die Kammer nimmt die Verfassungsbeschwerde zur Entscheidung an und gibt ihr statt.

1. Die Annahme der Verfassungsbeschwerde ist zur Durchsetzung des Grundrechts der Beschwerdeführer aus Art. 3 Abs. 1 GG angezeigt. Die Voraussetzungen des § 93c Abs. 1 Satz 1 [X.] für eine stattgebende Kammerentscheidung liegen vor. Die für die Beurteilung maßgeblichen Fragen sind durch das [X.] bereits geklärt (vgl. [X.] 80, 48 <51>; 81, 132 <137>). Die Verfassungsbeschwerde ist zudem offensichtlich begründet.

2. [X.] verstößt nach ständiger Rechtsprechung des [X.]s dann gegen den allgemeinen Gleichheitssatz in seiner Ausprägung als Verbot objektiver Willkür (Art. 3 Abs. 1 GG), wenn er unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluss aufdrängt, dass er auf sachfremden Erwägungen beruht. Das ist anhand objektiver Kriterien festzustellen. Schuldhaftes Handeln des Richters ist nicht erforderlich. Fehlerhafte Rechtsanwendung allein macht eine Gerichtsentscheidung nicht objektiv willkürlich. [X.] unhaltbar ist eine fachgerichtliche Entscheidung vielmehr erst dann, wenn eine offensichtlich einschlägige Norm nicht berücksichtigt, der Inhalt einer Norm in krasser Weise missverstanden oder sonst in nicht mehr nachvollziehbarer Weise angewendet wird (vgl. [X.] 89, 1 <13 f.>; 96, 189 <203>).

Nach diesem Maßstab steht die Zurückweisung der Berufung durch den angegriffenen Beschluss des [X.]s mit Art. 3 Abs. 1 GG nicht in Einklang; die Annahme des [X.]s, durch die Grundbucheintragung der [X.], nunmehr firmierend unter [X.], sei diese in die Stellung der [X.] als Vermieterin eingetreten, ist sowohl im Blick auf die allgemeinen Grundsätze des Vertragsrechts als auch im Blick auf die entsprechende Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt vertretbar.

a) Das [X.] hat die Grundlagen des Vertragsrechts verkannt.

Der Mietvertrag wurde zwischen der Beschwerdeführerin zu 1) und der [X.] geschlossen. Der Beschwerdeführer zu 2) ist später in den Vertrag eingetreten. Dieser Mietvertrag besteht unverändert zwischen den Beschwerdeführern und der [X.] fort. Für die Wirksamkeit des Vertragsverhältnisses ist es ohne Belang, dass die [X.] als Vermieterin zu keinem Zeitpunkt Eigentümerin des Mietobjektes war. Die [X.] konnte und kann den Mietvertrag offenkundig noch immer erfüllen, da den Beschwerdeführern der Besitz an der Mietwohnung überlassen wurde und ihnen auch nicht von der [X.], nunmehr firmierend unter [X.], streitig gemacht wird. Eine etwaige anfängliche subjektive Unmöglichkeit der [X.] zur Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag gemäß § 275 Abs. 1 BGB hätte zudem gemäß § 311a Abs. 1 BGB keinen Einfluss auf die Wirksamkeit des [X.] gehabt. Die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt des [X.] und später sind für den Bestand dieses Vertragsverhältnisses unerheblich.

Durch den Mietvertragsabschluss der [X.] mit der Beschwerdeführerin zu 1) ist die damalige Eigentümerin des Mietobjektes, die L-A-GmbH, nicht Vertragspartei geworden. Das wäre nur dann möglich gewesen, wenn die [X.] beim Vertragsschluss als ihre Vertreterin gehandelt hätte. Ein solches Vertretungsgeschäft scheitert hier aber bereits gemäß § 164 Abs. 2 BGB an der fehlenden Offenlegung des Handelns der [X.] als Vertreterin der L-A-GmbH.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus einer im Jahr 2009 rechtshängig gewordenen Klage der [X.] gegen die Beschwerdeführer auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die streitgegenständliche Wohnung vor dem Amtsgericht [X.] ([X.]. …). Die Eigentümerin, die [X.], nunmehr firmierend unter [X.], berühmte sich zwar dort Vermieterin der Wohnung zu sein, ohne dass die Beschwerdeführer dem [X.], so dass es im unstreitigen Teil des Tatbestandes des amtsgerichtlichen Urteils vom 11. März 2010 heißt, zwischen den Parteien bestehe ein Mietverhältnis über die gegenständliche Mietwohnung. Materiell hat dadurch jedoch kein Vermieterwechsel stattgefunden. Vielmehr hätte es für einen Parteiwechsel im Mietvertrag auf der Vermieterseite von der [X.] zur [X.], nunmehr firmierend unter [X.], auch eines entsprechenden - hier nicht ersichtlichen - rechtsgeschäftlichen Willens der Beschwerdeführer bedurft.

b) Die entsprechende Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB (Kauf bricht nicht Miete) durch das [X.] entbehrt im vorliegenden Fall jeder Grundlage.

Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen [X.] veräußert, so tritt gemäß § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Das [X.] hat die Voraussetzungen einer analogen Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB ohne tragfähige oder auch nur nachvollziehbare Begründung bejaht. Die L-A-GmbH als Eigentümerin des Mietobjekts zum Zeitpunkt des [X.] war nie Partei des [X.] auf der Vermieterseite. Die [X.] als Vermieterin war nie im Grundbuch als Eigentümerin des Mietobjekts eingetragen. Die [X.] und Eigentümerstellung fielen von vornherein und dauerhaft auseinander. Entgegen § 566 Abs. 1 BGB wurde das Mietobjekt auch nicht von der [X.] als Vermieterin an einen [X.] veräußert. Die vom [X.] zitierte [X.] ist für den vorliegenden Sachverhalt offensichtlich nicht einschlägig. Danach soll trotz [X.] des [X.] zwischen Vermieter und Eigentümer eine analoge Anwendung des § 566 BGB dann gerechtfertigt sein, wenn ein Dritter zwar im eigenen Namen, aber doch letztlich für den Eigentümer (etwa mit dessen Auftrag, auf dessen Rechnung oder in dessen Interesse) vermietet ([X.], in: [X.], Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 566 Rz. 69). Es kann dahinstehen, ob diese Ansicht zutreffend ist, da es an der weiteren Voraussetzung des § 566 Abs. 1 BGB fehlt, dass auf der [X.] ein Wechsel stattgefunden hat. Die Eigentümerin im Zeitpunkt des [X.], die L-A-GmbH, firmierte lediglich identitätswahrend in die [X.] um. Eine solche identitätswahrende Umwandlungeiner Gesellschaft genügt auch nach dem vom [X.] zitierten Schrifttum nicht, weil in diesen Fällen der Rechtsträger, dem das Eigentum zugewiesen ist, identisch bleibt, es also keinen Eigentumswechsel gibt([X.], in: [X.], Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 566 Rz. 33).Die Begründung des [X.]s, etwas anderes ergebe sich vorliegend daraus, dass die [X.] weiter im Handelsregister eingetragen sei und es sich deshalb nicht nur um eine [X.] auf [X.] handeln könne, ist nicht nachvollziehbar. Denn die [X.] als Vermieterin war nie Eigentümerin des Mietobjekts. Eigentümerin war zum Zeitpunkt des [X.] die L-A-GmbH, welche identitätswahrend in die [X.] umfirmierte.

Diese nicht nachvollziehbare Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB auf den vorliegenden Sachverhalt durch das [X.] setzt sich in dem die Anhörungsrüge zurückweisenden Beschluss fort, wonach der Vortrag der Beschwerdeführer, während der gesamten Mietzeit hätten auf Vermieterseite lediglich identitätswahrende Veränderungen, jedoch kein Eigentumswechsel und kein Erwerbsvorgang im Sinne des § 566 BGB stattgefunden, bedacht und nicht für durchgreifend erachtet worden sei. Zum einen fielen unstreitig die [X.] und die Eigentümerstellung bei Abschluss des [X.] auseinander und die [X.] war auch unstreitig nie Eigentümerin des Mietobjekts. Zum anderen haben die Beschwerdeführer wiederholt und so zuletzt in ihrer Anhörungsrüge und in einem weiteren Schriftsatz dargelegt, dass auf der [X.] - und nicht der Vermieterseite - während der gesamten Mietzeit lediglich identitätswahrende Veränderungen vollzogen worden seien, jedoch kein Eigentumswechsel und Erwerbsvorgang im Sinne des § 566 BGB stattgefunden habe. Einen von der Vermieterin, der [X.], ausgehenden Eigentumsübergang haben die Beschwerdeführer im gesamten Rechtsstreit nicht behauptet.

c) Aus den vorstehenden Gründen erweist sich die Argumentation des [X.]s als schlechterdings unvertretbar. Sie ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt tragfähig.

3. Danach kann offenbleiben, ob auch bezüglich des von den Beschwerdeführern als verletzt gerügten Grundrechts auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG die Annahmevoraussetzungen vorliegen.

1. Der Beschluss über die Zurückweisung der Berufung beruht auf dieser objektiv unhaltbaren Begründung. Der Beschluss ist wegen dieses Verstoßes gemäß § 93c Abs. 2 in Verbindung mit § 95 Abs. 2 [X.] aufzuheben und die Sache an das [X.] Duisburg zurückzuverweisen. Der Beschluss über die Anhörungsrüge wird damit gegenstandslos.

2. Die Entscheidung über die Auslagenerstattung beruht auf § 34a Abs. 2 [X.]; die Festsetzung des [X.] folgt aus § 37 Abs. 2 Satz 2 [X.] in Verbindung mit § 14 Abs. 1 [X.] und den Grundsätzen für die Festsetzung des [X.] im verfassungsgerichtlichen Verfahren (vgl. [X.] 79, 365 <366 ff.>).