Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 16.11.2011, Az. VIII ZR 106/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOL[X.]ES

URTEIL
VIII ZR 106/11
Verkündet am:

16.
November 2011

Ermel

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 556 Abs. 2, § 560 Abs. 3,
§ 242 Be
Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 [X.] kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Be-triebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen aus-geglichen werden.

[X.], Urteil vom 16. November 2011 -
VIII ZR 106/11 -
LG [X.]öln

AG [X.]öln

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren ge-mäß §
128 Abs.
2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 27.
Oktober 2011 durch den Richter Dr.
Frellesen als Vorsitzenden, die Richterin Dr.
Hessel sowie die Rich-ter Dr.
[X.], Dr.
Schneider und Dr.
Bünger
für Recht erkannt:
Die Revision der [X.]läger gegen das Urteil der 1.
Zivilkammer des [X.] vom 10.
März 2011 wird zurückgewiesen.
Die [X.]läger haben die [X.]osten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die [X.]läger sind Mieter einer Dreizimmerwohnung der Beklagten in [X.].

. In §
4 Ziff.
1 des [X.] vom 22.
Februar 2007 in Verbindung mit der Anlage
B vereinbarten die Parteien eine Nebenkostenpauschale
für die in der Anlage zum Mietvertrag näher bezeichneten
kalten Betriebskosten
in Höhe von 190

Die [X.]läger halten die Nebenkostenpauschale für zu hoch. Sie verlangen im Wege der Stufenklage -
mit der sie die Herabsetzung der Nebenkostenpau-schale erstreben
-
zunächst Auskunft über die Höhe der von der Pauschale er-fassten Nebenkosten und Belegeinsicht.
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Das Amtsgericht hat der [X.]lage auf Auskunft und Belegeinsicht durch Teilurteil stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsge-richt das Teilurteil aufgehoben und die [X.]lage abgewiesen. Mit der vom [X.] zugelassenen Revision erstreben die [X.]läger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Teilurteils.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat
zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Den [X.]lägern stehe
kein Auskunftsrecht
gegen die Beklagte zu. Aus Sinn und Zweck der Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale ergebe sich, dass ein Mieter nicht jederzeit Auskunft über die Höhe der betreffenden Nebenkosten verlangen könne. Vielmehr habe er dieser im Rahmen der vertraglichen [X.] sehenden Auges zugestimmt. An dieser Zustimmung müsse er sich grundsätzlich festhalten lassen. Eine Prüfung der Höhe der Betriebskostenpau-schale sei vor Abschluss des [X.] möglich gewesen. Durch die [X.] einer Pauschale solle gerade die genaue Ermittlung und Abrechnung der betreffenden [X.]ostenarten vermieden werden. Daher sei als Voraussetzung eines Auskunftsanspruchs zu verlangen, dass der Mieter konkrete Anhaltspunk-te für eine Veränderung der betreffenden Nebenkosten vortragen müsse. Diese Anhaltspunkte könne der Mieter sowohl aus den Medien, beispielsweise bezüg-lich der Müllgebühr, als auch aus den Umständen des Einzelfalles, [X.] bei Abschaffung eines Gärtners oder Hausmeisters, erhalten.
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Derartige Anhaltspunkte hätten die [X.]läger hier nicht vorgetragen. [X.] sei die durch die Mieter zu erfolgende Treppenhausreinigung in der Anlage
B zum Mietvertrag geregelt. Auch der Betriebskostenspiegel der [X.] [X.].

aus dem [X.] helfe nicht weiter, da dieser sich nicht auf das konkrete Gebäude beziehe. Gleiches gelte für den Betriebskostenspiegel aus dem [X.], der sich auf ganz [X.] beziehe.
II.
Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht ange-nommen, dass den [X.]lägern ein Anspruch aus §
242 [X.] auf Auskunft über die Höhe der von der vereinbarten Pauschale erfassten Betriebskosten nicht zu-steht.
1. Soweit die [X.]läger von der Beklagten Auskunft verlangen, weil sie die vereinbarte [X.] -
von Anfang an
-
für deutlich überhöht halten, weist das Berufungsgericht zutreffend darauf hin, dass die [X.]läger im Rahmen ihrer Vertragsautonomie die Höhe der [X.] ver-einbart haben. An dieser Vereinbarung müssen sie sich festhalten lassen. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, seine anfängliche [X.]alkulation einer [X.] offenzulegen (Rips in [X.]/Wall/Rips, [X.], 3.
Aufl., Rn.
2402; [X.]t-Futterer/Langenberg, [X.], 10.
Aufl., §
556 [X.] Rn.
24).
Ein Anspruch auf Offenlegung der anfänglichen [X.]alkulation der Betriebs-kosten kann auch
nicht aus §
560 Abs.
3 [X.] hergeleitet werden. Hiernach ist der Vermieter bei einer Ermäßigung der Betriebskosten verpflichtet, die [X.] entsprechend herabzusetzen. Die Vorschrift gilt aber 7
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nicht für von vornherein zu hoch angesetzte Pauschalen (Münch[X.]omm-[X.]/[X.], 5. Aufl., § 560 Rn. 23).
2. Danach kann ein Auskunftsanspruch des Mieters zur tatsächlichen Höhe der von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß §
242 [X.] nur in Betracht kommen, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Denn ohne einen solchen [X.] wäre dem Mieter keine [X.]ontrolle möglich, ob der Vermieter [X.] aus §
560 Abs.
3 [X.] nachgekommen ist, die Betriebskostenpau-schale bei einer Ermäßigung der Betriebskosten entsprechend herabzusetzen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden ([X.]t-Futterer/Langenberg, aaO, §
560 [X.] Rn.
40).
a) Allerdings wird im mietrechtlichen Schrifttum teilweise angenommen, dass dem Mieter ein solcher Auskunftsanspruch nach Ablauf eines jeden [X.] zustehe, ohne dass es der Darlegung besonderer Anhaltspunkte für eine Ermäßigung der von der Pauschale erfassten Betriebskosten bedürfe, da sich erfahrungsgemäß die Höhe der Gesamtbelastung von Jahr zu Jahr ändere (Münch[X.]omm[X.]/[X.], aaO, §
560 Rn.
26; [X.]/Börstinghaus, Miete, 3.
Aufl., §
560 Rn.
18; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4.
Aufl., Rn.
[X.]; Rips in [X.]/Wall/Rips, aaO, Rn.
2414 a).
Dem kann -
wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat
-
in dieser Weite nicht gefolgt werden. Nach zutreffender Auffassung besteht der Auskunftsanspruch nur dann, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass sich die von der Pauschale erfassten Betriebskosten insgesamt ermäßigt haben ([X.]t-Futterer/Langenberg, aaO, §
560 Rn.
124; Staudin-ger/[X.], [X.], Neubearb. 2011, §
560 Rn. 44; [X.]inne in [X.]inne/Schach/
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Bieber, Miet-
und [X.], 6.
Aufl., §
560 Rn.
64). Denn nach dem Sinn und Zweck der vereinbarten Pauschale ist der Vermieter grundsätzlich nicht zur Abrechnung verpflichtet.
Die gemäß §
556 Abs.
2, §
560 [X.] -
vorbehaltlich anderweitiger Vor-schriften
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zulässige Vereinbarung einer [X.] erspart dem Vermieter die genaue Abrechnung der Betriebskosten und entlastet ihn damit von dem ansonsten jährlich anfallenden Arbeitsaufwand. Stünde dem Mieter demgegenüber -
jährlich
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ohne Weiteres ein Auskunftsanspruch über die tat-sächliche Höhe der anfallenden Betriebskosten zu, würde diese Arbeitserleich-terung für den Vermieter entfallen, während der Mieter den mit der Pauschale verbundenen Vorteil behielte, zumindest vorerst von einem auch zukünftig gleichbleibenden, festen Betrag der Betriebskosten ausgehen zu können ([X.]t-Futterer/Langenberg, aaO, §
556 [X.] Rn.
24). Eine solche Unaus-gewogenheit widerspräche dem Sinn und Zweck der vereinbarten, im beidersei-tigen Interesse liegenden Pauschale. Deshalb kann dem Mieter ein Auskunfts-anspruch über die tatsächliche Höhe der von einer Pauschale abgedeckten Ne-benkosten nur dann zustehen, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine -
nachträgliche
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Ermäßigung der Betriebskosten ohne [X.]ompensation in ande-ren Bereichen bestehen.
b) Das Berufungsgericht hat entgegen der Auffassung der Revision rechtsfehlerfrei angenommen, dass die [X.]läger hier keine zureichenden [X.] für eine nachträgliche Ermäßigung der tatsächlich anfallenden Be-triebskosten dargelegt haben. Weder der Betriebskostenspiegel der [X.] [X.].

aus dem [X.] noch derjenige für das gesamte Land aus dem [X.]

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sind geeignet, eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten für die [X.], von den [X.]lägern gemietete Wohnung darzulegen.
Dr. Frellesen

Dr. Hessel

Dr. [X.]

Dr. Schneider

Dr. Bünger

Vorinstanzen:
AG [X.]öln, Entscheidung vom 31.03.2009 -
224 C 296/08 -

LG [X.]öln, Entscheidung vom 10.03.2011 -
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