Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.10.2016, Az. V ZB 198/15

[X.]:[X.]:[X.]:2016:121016BVZB198.15.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V [X.]/15
vom

12. Oktober 2016

in der Grundbuchsache

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 878; [X.] § 19; [X.] § 8; [X.] § 172 Abs. 1 Satz 4
1.
§ 878 [X.] ist auf die Teilungserklärung des Grundstückseigentümers nach § 8 Abs. 1 [X.] entsprechend anwendbar. Nach Eingang des Voll-zugsantrags bei dem Grundbuchamt eingetretene [X.] sind deshalb unbeachtlich.
2.
Dies gilt mangels abweichender Regelung auch für die sich aus dem Genehmigungserfordernis auf Grund einer Rechtsverordnung nach §
172 Abs.
1 Satz 4 [X.] ergebende Verfügungsbeschränkung des teilenden Grundstückseigentümers.
[X.], Beschluss vom 12. Oktober 2016 -
V [X.]/15 -
KG

[X.]

-
2
-
Der V.
Zivilsenat des [X.] hat am 12.
Oktober 2016
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterin Prof.
Dr.
Schmidt-Räntsch und die Richter Dr.
Kazele, Dr.
Göbel und Dr. Hamdorf

beschlossen:

Auf die Rechtsmittel der Beteiligten werden der Beschluss des 1.
Zivilsenats des [X.]s vom 8. Dezember 2015 und die Zwischenverfügung des [X.] -
Grundbuchamt -
vom 7. April 2015 aufgehoben.

Die Sache wird an das Grundbuchamt zur Entscheidung über den Antrag der Beteiligten vom 11. März 2015 zurückverwiesen.

Der Gegenstandswert des [X.] beträgt

Gründe:

I.

Die Beteiligte ist Eigentümerin des im Eingang dieses Beschlusses be-zeichneten bebauten Grundstücks. Es befindet sich im Geltungsbereich einer durch den vormaligen Bezirk P.

nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 [X.] zur Erhaltung der Zusammensetzung der [X.] erlassenen Erhaltungsverordnung (GVBl. 1999 S. 104). Am 3. März 2015 1
-
3
-
machte der [X.] von der in § 172 Abs. 1 Satz 4 [X.] enthaltenen Ermächtigung Gebrauch und erließ eine Verordnung über einen Genehmi-gungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungs-
oder Teileigentum in dem Gebiet der Erhaltungsverordnung (GVBl. 2015 S. 43 -
nachfolgend: [X.] oder [X.]). Gemäß § 1 [X.] darf für alle [X.] im Bereich einer Erhaltungsverordnung Wohnungseigentum oder Teilei-gentum gemäß § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne
Genehmi-gung begründet werden. Die Umwandlungsverordnung wurde am 13. März 2015 verkündet und ist am 14. März 2015 in [X.] getreten. Sie ist gemäß § 3 Satz 2 [X.] auf Anträge auf Begründung von Wohnungs-
und Teileigen-tum, die vor dem 3. März 2015 gestellt worden sind, nicht anzuwenden.

Mit notarieller Urkunde vom 10. März 2015 teilte die Beteiligte das Grundstück in Wohnungs-
und Teileigentumseinheiten und bewilligte die [X.]. Auf den am 12. März 2015 eingegangenen [X.] vom 11.
März
2015 hat das Amtsgericht -
Grundbuchamt -
mit Zwischenverfügung vom 7. April 2015 darauf hingewiesen, dass der Eintragung das Fehlen einer Genehmigung nach der Umwandlungsverordnung entgegenstehe. Die dagegen gerichtete Beschwerde hat das [X.] zurückgewiesen. Mit der zuge-lassenen Rechtsbeschwerde möchte die Beteiligte weiter die Aufhebung der Zwischenverfügung erreichen.

II.

Das Beschwerdegericht, dessen Entscheidung unter anderem in [X.], 82 veröffentlicht ist, meint, das vom Grundbuchamt aufgezeigte Eintra-gungshindernis bestehe, da der beantragte Vollzug der Teilungserklärung einer 2
3
-
4
-
Genehmigung nach § 1 [X.] bedürfe und die Beteiligte insoweit einer Verfügungsbeschränkung unterliege. Dass die Umwandlungsverordnung zum Zeitpunkt der Antragstellung beim Grundbuchamt noch nicht in [X.] gewesen sei, ändere hieran nichts, weil für die Beurteilung der Verfügungsbefugnis der Zeitpunkt der Eintragung in das Grundbuch maßgeblich sei. Zwar könnten nach § 878 [X.] Verfügungsbeschränkungen den Rechtserwerb nicht mehr beein-flussen, wenn die dingliche Einigung bindend und der [X.] ge-stellt worden sei. Ob dies für die Teilungserklärung entsprechend gelte, könne jedoch dahinstehen, weil es hier an der für eine analoge Anwendung erforderli-chen Regelungslücke im Gesetz fehle. Der Gesetzgeber habe die Frage eines im Zeitpunkt der Antragstellung beim Grundbuchamt schützenswerten Vertrau-ens gesehen und abschließend geregelt.

III.

Die nach § 78 Abs. 1 [X.] statthafte und auch im Übrigen gemäß § 78 Abs. 3 [X.] i.V.m.
§ 71 FamFG zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet. Die Annahme des [X.], die Zwischenverfügung des Grundbuch-amts sei zu Recht ergangen, hält einer rechtlichen Prüfung nicht stand.

1. Die Zwischenverfügung weist zwar einen zulässigen Inhalt i.S.d.
§ 18 Abs. 1 Satz 1 [X.] auf. Sie zielt auf die Behebung eines Mangels des Antrags, der mit rückwirkender [X.] geheilt werden kann (vgl. zu diesem Erfordernis Se-nat, Beschluss vom 26. Juni 2014 -
V [X.], [X.] 2014, 192
Rn. 6). Fehlt eine [X.] erforderliche behördliche Genehmigung, hat dies nämlich zur Folge, dass das Rechtsgeschäft von seinem Abschluss bis zur endgültigen Entscheidung über die Genehmigung schwebend unwirksam ist. Mit Erteilung der Genehmigung wird es rückwirkend vom Zeitpunkt seines Ab-4
5
-
5
-
schlusses an voll wirksam (vgl. Senat, Beschluss vom 26. Februar 2015
-
V
ZB 86/13, [X.] 2015, 526 Rn. 8 mwN zu dem Erfordernis der Genehmi-gung der Sanierungsbehörde gemäß § 144 Abs. 2 [X.]).

2. Entgegen der Auffassung des [X.] bedarf die von der Beteiligten bewilligte Aufteilung ihres Grundstücks aber keiner Genehmigung nach §
172 Abs. 1 Satz 4 [X.] i.V.m.
§ 1 [X.].

a) Dieses Grundstück liegt allerdings im räumlichen Anwendungsbereich der Erhaltungsverordnung und der Umwandlungsverordnung. Auch zeitlich sind die Verordnungen anwendbar, weil der [X.] der Beteiligten am 12. März 2015 und damit nach dem in der Umwandlungsverordnung gemäß § 3 Satz 3 maßgeblichen Stichtag des 3. März 2015 bei dem Grundbuchamt [X.] ist. Da die Umwandlungsverordnung -
erfasst wird jede Art der [X.] von Wohnungseigentum, also auch die Begründung durch Teilung gemäß § 8 [X.] (vgl. [X.], NJW-RR 2016, 137, 138; [X.] [X.]/Oehmen, 32.
Edition, §
172, Rn.
12; Stock in [X.]/
[X.]/[X.]/[X.], [X.] [2015], § 172, Rn. 121; [X.]/
Bank, [X.] [2011], § 172 Rn. 38) -
gemäß § 3 Satz 1 [X.] am 14.
März 2015 in [X.] getreten ist, bestand am 7. April 2015, als das Grundbuchamt über den [X.] entschieden hat, das Erfordernis der Genehmi-gung. Dass der Antrag noch vor dem Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung eingegangen ist, ändert hieran grundsätzlich nichts. Die Verfügungs-
bzw. Be-willigungsbefugnis (§ 19 [X.]) muss bis zur Vollendung des [X.] gegeben sein, so dass in der Regel der Zeitpunkt der Eintragung maßgeblich ist (vgl. [X.], Urteil vom 27. September 1962 -
III ZR 83/61, NJW 1963, 36 f.;
Meikel/[X.], [X.], 11. Aufl., Nach §
20 Rn. 58; [X.], [X.], 30. Aufl., § 19 Rn. 60; [X.] [X.]/[X.], 26. Edition, § 19 Rn. 80; [X.]/[X.], 6
7
-
6
-
Grundbuchrecht, 7. Aufl., § 19 Rn. 68). Tritt -
wie hier -
bis zum Zeitpunkt der Eintragung eine Verfügungsbeschränkung ein, ist sie von dem Grundbuchamt zu beachten ([X.], [X.], 30. Aufl., § 19 Rn. 61; [X.] [X.]/[X.], 26.
Edition, § 19 Rn. 81).

b) [X.] gilt aber in entspre-chender Anwendung des § 878 [X.] nicht.

aa) Unmittelbar ist die Vorschrift auf den noch vor Inkrafttreten der [X.] gestellten [X.] der Beteiligten allerdings nicht anzuwenden. § 878 [X.] erfasst seinem Wortlaut nach nur Verfügungen, an denen ein anderer als der Eigentümer beteiligt ist. Hiernach wird eine von dem Berechtigten gemäß §§ 873, 875 oder 877 [X.] abgegebene Erklärung nicht dadurch unwirksam, dass er in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist. Dazu gehört die Aufteilung eines Grund-stücks in Wohnungseigentum nicht. Sie setzt im Unterschied zu den in §§ 873, 875 und 877 [X.] genannten Verfügungen nur die einseitige Erklärung des [X.], aber keine Einigung voraus.

bb) In Betracht kommt deshalb nur eine entsprechende Anwendung des § 878 [X.] auf die Aufteilung nach § 8 [X.]. Hierzu werden verschiedene Auf-fassungen vertreten.

(1) Die ganz überwiegende Auffassung in Rechtsprechung und Schrift-tum bejaht eine analoge Anwendung auf alle [X.] (vgl. [X.], [X.] 2000, 342; [X.]/[X.], [X.] [2012], § 878 Rn. 9; [X.]/[X.], 6. Aufl., § 878 Rn. 23; NK-[X.], [X.], 4. Aufl., § 878 8
9
10
11
-
7
-
Rn.
4; [X.], Immobilienrecht, 2. Aufl., § 878 [X.] Rn. 3; [X.] [X.]/[X.], 39. Edition, § 878 Rn. 4; Soergel/Stürner, [X.], 13. Aufl., § 878 Rn. 2; BeckOGK/Kesseler, [X.] [Stand:
1.
Mai
2016], §
878
Rn.
48; [X.]/
[X.], [X.], 75. Aufl., § 878 Rn. 4; [X.], [X.], 14. Aufl., § 878 Rn.
2; Hügel/[X.], [X.], § 8 Rn. 6; [X.] in [X.], [X.], 4. Aufl., § 8 Rn.
3; Meikel/[X.], [X.], 11. Aufl., Nach § 20 Rn. 70; [X.]/von
Oefele/Kössinger, [X.], 3. Aufl., § 19 Rn. 165). Zur Begründung wird auf §
1196 Abs. 2 [X.] verwiesen, wonach § 878 [X.] auf die Begründung einer Eigentümergrundschuld Anwendung findet. Diese Vorschrift zeige, dass § 878 [X.] Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens sei, der nicht nur für die in der Vorschrift genannten Verfügungen und die in §
1196 Abs. 2 [X.] angespro-chene Eigentümergrundschuld gelte, sondern auch für andere Eigenverfügun-gen, insbesondere eine Aufteilung nach § 8 [X.],
seine Berechtigung habe (vgl. [X.]/[X.], [X.] [2012], § 878 Rn. 9; [X.] [X.]/[X.], 39.
Edition, § 878 Rn. 4; [X.]/[X.], 6. Aufl., § 878 Rn. 23; NK-[X.], [X.], 4.
Aufl., § 878 Rn. 4).

(2) Die Gegenansicht verweist darauf, dass [X.] nicht, wie in § 878 [X.] verlangt, für den Eigentümer bindend werden. Mangels eines [X.], welcher auf eine fortbestehende Verfügungsmacht vertraue, beste-he kein Bedarf für eine erweiternde Anwendung (vgl. [X.], MittRhNotK 1984, 16, 17 f.; [X.]/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 113;
[X.], [X.], 30. Aufl., § 13 Rn. 9). Ausnahmen werden allerdings teilweise für den Eigentumsverzicht nach § 928 [X.] (vgl. [X.], [X.], 30. Aufl., §
13 Rn.
9) und für das hier interessierende Genehmigungserfordernis nach §
172 Abs. 1 Satz 4 [X.] (vgl. [X.]/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn.
3846, 3836) zugelassen.

12
-
8
-

cc) Richtigerweise ist § 878 [X.] auf die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungs-
und Teileigentum nach § 8 [X.] entsprechend anzuwenden.

(1) § 878 [X.] enthält eine Regelungslücke. Sie besteht darin, dass die Vorschrift nicht schlechthin alle Verfügungen über ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück erfasst, sondern nur Verfügungen, an denen ein anderer als der Grundstückseigentümer beteiligt ist (vgl. §§ 873, 877 [X.]) so-wie die Aufgabe eines Rechts an einem Grundstück (§ 875 [X.]). Nicht gere-gelt werden Verfügungen, an denen nur der Grundstückseigentümer selbst be-teiligt ist.

(2) Diese Lücke ist planwidrig.

(a) Die Vorschrift des § 878 [X.] ergänzt die Regelung in §§ 873, 875 und 877 [X.]. Die dort genannten Verfügungen des Eigentümers über sein Grundstück sowie des Inhabers eines dinglichen Rechts an dem Grundstück über dieses Recht werden nicht sofort wirksam, sondern erst mit der Eintragung in das Grundbuch. Der Grundstückseigentümer und der Inhaber des dinglichen Rechts an dem Grundstück können ihren nicht nur einfachrechtlich (§ 903 [X.]), sondern durch Art. 14 GG auch grundrechtlich geschützten Gestal-tungswillen nicht sogleich verwirklichen. Sie sind infolge des Eintragungs-zwangs vielmehr auf die Mitwirkung des [X.] angewiesen, wobei zwischen dem Eingang des [X.]s
und dem Vollzug der Eintra-gung häufig Wochen oder Monate liegen. Das wirkt sich vor allem bei nachträg-lichen Beschränkungen ihrer Verfügungsmacht nachteilig aus. Sie würden ohne die Regelung in § 878 [X.] sofort wirken
und jede Verfügung erfassen, die noch
nicht eingetragen ist. Vor diesem Risiko soll § 878 [X.] nicht nur den [X.], sondern auch den [X.] und damit den Grund-
13
14
15
16
-
9
-
stückseigentümer bzw. Inhaber eines dinglichen Rechts schützen (vgl. [X.]/[X.], [X.] [2012], § 878 Rn. 1 ff.; [X.]/[X.], 6. Aufl., § 878 Rn.
1; siehe auch bereits [X.], Materialien, [X.] S. 105).

(b) Das Schutzbedürfnis besteht bei der Aufteilung des Grundstücks in Wohnungs-
und Teileigentum nach § 8 [X.] in gleicher Weise. Denn auch [X.] wird erst mit der Eintragung in das Grundbuch bzw. mit der Anlegung der [X.] wirksam (§ 8 Abs. 2 Satz 2 [X.]). Bis zu diesem Zeit-punkt hat die Teilungserklärung keinerlei materiell-rechtliche Wirkung (vgl.
[X.]/Armbrüster, [X.], 13.
Aufl., §
8 Rn.
32; [X.] [X.]/[X.], 27.
Edition, §
8 Rn. 37). Damit aber ist der Grundstückseigentümer ebenso wie bei den in §§ 873, 875 und 877 [X.] genannten Verfügungen auf die Tätigkeit des [X.] angewiesen und die damit verbundenen, nicht beeinfluss-baren Verzögerungen.

(c) Ein Grund, die Aufteilung des Grundstücks nach § 8 [X.] anders zu behandeln, könnte sich deshalb nur daraus ergeben, dass es bei der Aufteilung keinen anderen Beteiligten gibt, dessen Interessen geschützt werden müssen. Das Fehlen weiterer Beteiligter hat der Gesetzgeber jedoch nicht als [X.] angesehen. Er hat in § 1196 Abs. 2 [X.] nämlich die Regelung des § 878 [X.] auf die Bestellung einer Eigentümer-grundschuld für anwendbar erklärt. Hierbei handelt es sich ebenfalls um eine einseitige Verfügung, die keine Einigung im Sinne des § 873 [X.] voraussetzt. Sie soll den Schutz vor nach Antragstellung eintretenden [X.] erfahren, obwohl ihre Bestellung nicht in dem in § 873 [X.] vorausge-setzten Sinne bindend wird. Das zeigt, dass es dem Gesetzgeber in § 878 [X.] auch um den Eigentumsschutz ging. Dieser ist bei der Aufteilung nach § 8 [X.] in gleicher Weise berührt.
17
18
-
10
-

(d) Der Gesetzgeber hätte, wäre ihm das Problem bewusst gewesen, §
878 [X.] nicht nur bei der Eigentümergrundschuld, sondern auch auf die [X.] nach § 8 [X.] für anwendbar erklärt. Das Fehlen einer entsprechenden Norm erklärt sich daraus, dass nur bei der Bestellung einer Eigentümergrund-schuld -
einem im Bürgerlichen Gesetzbuch ausdrücklich geregelten Fall einer Eigenverfügung des Grundstückseigentümers -
ein Regelungsbedürfnis offen zutage tritt. Die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungs-
und Teileigentum nach § 8 [X.] ist zwar auch ein ausdrücklich geregelter Fall der Eigenverfü-gung des Grundstückseigentümers. Er tritt im System des Wohnungseigen-tumsgesetzes aber als Ausnahme hinter dem gedachten Regelfall der Auftei-lung durch die Miteigentümer, die eine Einigung im Sinne von § 873 [X.] erfor-dert, zurück (vgl. [X.]/Armbrüster, [X.], 13. Aufl., § 3 Rn. 3 ff.; [X.] [X.]/Gerono, 27. Edition, § 3 Rn. 69). Anhaltspunkte dafür, dass der [X.] die Aufteilung nach § 8 [X.] weniger schützen wollte als die nach § 3 [X.], sind nicht erkennbar.

dd)
Die Vorschrift des §
878 [X.] findet (bei § 8 [X.]: entsprechende) Anwendung auf die sich aus §
172 Abs.
1 Satz
4 [X.] ergebende Verfü-gungsbeschränkung (so im Ergebnis auch [X.]/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3846, 3836; [X.]/[X.], [X.] [2012], § 878 Rn. 24; [X.] [X.]/[X.], 34. Edition, § 22 Rn. 20 [X.]; aA [X.] [X.]/[X.], 39. Edition, § 878 Rn. 4; [X.] [X.]/[X.], 27. Edition, § 7 Rn. 88; [X.] [X.]/Gerono, 27. Edition, § 3 Rn. 38; [X.], DNotI-Report 1997, 159, 164). Sie gilt grundsätzlich für alle Verfügungsbeschränkungen, unabhängig davon, [X.] sich diese ergeben (vgl. [X.]/[X.], [X.] [2012], §
878 Rn.
24). Der Gesetzgeber wäre allerdings nicht gehindert, für einzelne Verfügungsbe-schränkungen eine von § 878 [X.] abweichende Sonderregelung zu treffen.
19
20
-
11
-
Das ist für das Genehmigungserfordernis auf Grund einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 [X.] indessen nicht geschehen.

(1) Das Genehmigungserfordernis des § 172 Abs. 1 Satz 4 [X.] gilt nach Satz 5 dieser Vorschrift als Verfügungsbeschränkung im Sinne von § 135 [X.]. Dies bedeutet, dass eine genehmigungsbedürftige, aber zu Unrecht in das Grundbuch eingetragene Rechtsänderung (hier: die Begründung von Woh-nungs-
oder Teileigentum)
im Verhältnis zur Gemeinde unwirksam ist. Wird die Genehmigung versagt, kann die Gemeinde gemäß §§ 888, 883 Abs. 2 [X.] die
Löschung der Rechte verlangen
(vgl. Stock in [X.]/[X.]/
[X.]/[X.], [X.] [2016], § 172 Rn. 125). Veräußert der [X.] das in dem Grundbuch zu Unrecht -
ohne Genehmigung -
eingetragene Wohnungs-
oder Teileigentum an einen gutgläubigen [X.], führt die vorge-nommene Gleichstellung der Genehmigungsbedürftigkeit mit einem Veräuße-rungsverbot zudem unbestrittenermaßen dazu, dass der Dritte das Wohnungs-
oder Teileigentum nach § 135
Abs. 2 [X.] i.V.m.
§ 892 [X.] gutgläubig ge-nehmigungsfrei erwirbt (vgl. Stock in [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.] [2016], § 172 Rn. 125; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 172 Rn. 16; [X.], [X.] 2014, 394, 396; [X.], DNotI-Report 1997, 159, 162). Sie führt aber auch zur Anwendung aller anderen [X.], die das Bürgerliche Gesetzbuch für Verfügungsbeschränkungen vor-sieht und damit zur Anwendung von § 878 [X.].

(2) Dieses Ergebnis liegt auch nach dem Gang des Gesetzgebungsver-fahrens nahe. Das in § 172 Abs. 1 Satz 4 bis 6 [X.] geregelte Genehmi-gungserfordernis beruht allerdings auf einem Vorschlag des [X.], der nicht begründet wird (BT-Drucks. 13/8019 [X.]). Sein Zweck lässt sich jedoch
aus der Gesetzgebungsgeschichte ermitteln. Der Bundesrat hatte 21
22
-
12
-
die Anrufung des Vermittlungsausschusses unter anderem mit der Ablehnung seines Vorschlags (vgl. BT-Drucks. 13/6392 [X.] f. einerseits und S. 138 andererseits) begründet, in das Baugesetzbuch eine dem § 22 [X.] nachge-bildete Regelung für Gebiete mit einer unzureichenden Versorgung mit [X.] Wohnraum aufzunehmen (vgl. BT-Drucks. 13/7886 S. 12 f.). Die Bundesregierung hatte ihre Ablehnung mit Erschwerung des Rechtsverkehrs, der Behinderung der erwünschten Bildung von Einzeleigentum, insbesondere der Privatisierung von Mietwohnungen in den neuen Ländern, und einer Belas-tung der Grundbuchämter begründet (vgl. auch [X.]/Bank, [X.] [2014], § 172 Rn. 32). Der von dem Vermittlungsausschuss vorgeschlagene und Gesetz gewordene Kompromiss besteht in der Einführung eines engeren [X.] mit einem zweistufigen Verfahren (Satzung und er-gänzende Rechtsverordnung) und der Verweisung auf § 135 [X.], die dem von der Bundesregierung angemahnten Schutz des Rechtsverkehrs dient. Diesem entspricht es, nicht nur die Vorschriften über den Schutz des gutgläubig ge-nehmigungsfreien Erwerbs (vgl. § 135 Abs. 2 [X.]), sondern auch § 878 [X.] anzuwenden.

(3) Eine andere Beurteilung ergibt sich entgegen der Auffassung des [X.] (siehe auch [X.], DNotI-Report 1997, 159, 164) nicht aus der in § 236 Abs. 2 Satz 1 [X.] getroffenen Regelung. Nach dieser Vorschrift gilt § 172 Abs. 1 Satz 4 bis 6 [X.] nicht für die Bildung von Teil-
und Woh-nungseigentum, dessen Eintragung vor dem 26. Juni 1997 beantragt worden ist. Hierbei handelt es sich indessen nur um eine Überleitungsregelung, die we-gen der Möglichkeit,
die
Wirkungen von Satzungen nach §
172 Abs. 1 Satz 1 [X.] um einen Genehmigungsvorbehalt durch Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 [X.] zu ergänzen, als notwendig angesehen und deshalb ebenfalls von dem Vermittlungsausschuss vorgeschlagen worden ist (vgl. [X.]
-
13
-
Drucks. 13/8019 [X.]). Der [X.] hatte beschlossen, dass der Genehmi-gungsvorbehalt für den Abbruch und andere Veränderungen von Gebäuden im Gebiet von [X.] nach § 172 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 4 [X.] auch auf Veränderungen im Gebiet von altrechtlichen [X.] unmittelbar Anwendung finden soll
(§ 236 Abs. 2 [X.] in der Fassung der Beschlussempfehlung in BT-Drucks. 13/7588 [X.]1 mit Erläuterung in BT-Drucks. 13/7589 S. 30). Das sollte gleichermaßen für die Möglichkeit gelten, im Bereich solcher altrechtlichen Satzungen einen Genehmigungsvorbehalt für die Aufteilung von Grundstücken in Wohnungs-
und Teileigentum einzuführen. Dies ließ wiederum mit Blick auf den von der Bundesregierung angemahnten [X.] eine Übergangsregelung erforderlich erscheinen. Der Charakter der Norm als Überleitungsregelung für das Inkrafttreten des Bau-
und Raum-ordnungsgesetzes 1998 wird in der Wahl des Stichtags deutlich, nämlich des Datums des Beschlusses des [X.]s über die Vorschläge des [X.]. Dieser Stichtag ist für
eine Dauerregelung ungeeignet.

(4) Der Anwendung von § 878 [X.] steht
weder die sog. Grundbuchsper-re (§ 172 Abs. 1 Satz 6 [X.] i.V.m.
§ 22 Abs. 2 Satz 3 und 4, Abs. 6 und 8 [X.]) noch der Umstand entgegen, dass diese beim Genehmigungsvorbehalt in Fremdenverkehrsgebieten nach § 22 Abs. 1 Satz 1 [X.] mit § 22 Abs. 3 [X.] aF ursprünglich eine Norm umfasste, die einen ähnlichen Effekt hatte wie § 878 [X.].

(a) Aufgrund der gesetzlich angeordneten Gleichsetzung des Genehmi-gungsvorbehalts mit einem Veräußerungsverbot nach
§ 135 [X.] könnte der Vorbehalt -
statt durch die [X.]
-
durch Eintragung in das Grund-buch des betroffenen Grundstücks gesichert werden. Hierdurch würde die [X.] vor einem genehmigungsfreien Erwerb des Wohnungs-
oder Teileigen-24
25
-
14
-
tums durch einen [X.] geschützt. Dieses Instrument ist indes zur Durchset-zung des [X.] nach § 172 Abs. 1 Satz 4 [X.] wenig geeignet, weil es einen erheblichen Verwaltungsaufwand erfordert und ange-sichts der auf fünf Jahre begrenzten Geltungsdauer solcher [X.] zu schwerfällig ist. Der Gesetzgeber hat daraus aber nicht die [X.] gezogen, die Verweisung auf §
135 [X.]
durch andere Vorschriften zu ersetzen. Er hat sie
vielmehr unberührt gelassen und um die heutigen Regelun-gen der [X.] ergänzt. Die Grundbuchämter werden mit § 172 Abs. 1 Satz 6 i.V.m.
§ 22 Abs. 2 Satz 3 und 4, Absatz 6 Satz 1 und Abs. 8 Satz 1 [X.] öffentlich-rechtlich verpflichtet, die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungs-
und Teileigentum nur nach Vorlage des Genehmigungsbescheids oder diesem gleichgestellter Bescheinigungen oder Zeugnisse vorzunehmen (vgl. [X.] in [X.]/[X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 172 Rn. 15; [X.] [X.]/Oehmen, 34. Edition, § 172 Rn. 13; [X.]/[X.]/Fieseler, [X.], 8. Aufl., § 172 Rn. 52; [X.]/Bank, [X.] [2011], § 172 Rn.
41a). Auf diese Weise wird die Einhaltung des [X.] ohne Eintragung in das Grundbuch und damit schneller und weniger aufwendig erreicht.

Dieses Verfahren haben die
Grundbuchämter aber nur einzuhalten, wenn die zur Eintragung anstehende Aufteilung materiell-rechtlich dem Ge-nehmigungsvorbehalt unterliegt. Denn § 22 Abs. 6 Satz 1 [X.] schreibt es Die Eintragung eines
Wi-derspruchs in das Grundbuch darf
nach §
172 Abs. 1 Satz 6 i.V.m.
§ 22 Abs. 6 Ob sie erforderlich war, ist hingegen unter Berücksichtigung von etwaigen Über-leitungsregelungen
in der Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 [X.] 26
-
15
-
sowie unter Berücksichtigung von § 878 [X.] zu prüfen. Die [X.] folgt also dem Genehmigungsvorbehalt und erweitert ihn nicht.

(b) Eine andere Beurteilung ergibt sich entgegen der Ansicht des [X.] nicht aus dem Umstand, dass § 22 Abs. 3 [X.] aF eine dem § 878 [X.] ähnliche Regelung enthielt und mit Wirkung vom 20. Juli 2004 ersatzlos gestrichen worden ist.

(aa) Die Regelung in § 172 Abs. 1 Satz 4 [X.] erinnert an die Rege-lung über den Genehmigungsvorbehalt in Fremdenverkehrsgebieten nach § 22 Abs. 1 Satz 1 [X.], auf dessen verfahrensrechtliche Bestimmungen §
172 Abs. 1 Satz 6 [X.] heute verweist. Eine -
allerdings deutlich weiter gehen-de
-
Anlehnung an diese Vorschrift hatte schon der Bundesrat vorgeschlagen, auf den der Genehmigungsvorbehalt letztlich zurückgeht (vgl. BT-Drucks. 13/6392 [X.]). In § 22 Abs. 3 [X.] aF war bis zum 19. Juli 2004 vorgese-hen, dass die an sich vorgeschriebene Genehmigung, soweit hier von
Interes-se, nicht erforderlich war, wenn der Antrag auf Eintragung einer Aufteilung in Wohnungs-
und Teileigentum vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvor-behalts bei dem Grundbuchamt eingegangen war. Eine solche Ausnahme hatte der Gesetzgeber für den Genehmigungsvorbehalt nach § 172 Abs. 1 Satz 4 [X.] aber nie vorgesehen, wie er umgekehrt den Genehmigungsvorbehalt nach §
22 Abs. 1 Satz 1 [X.] auch nie einem Veräußerungsverbot nach §
135 [X.] gleichgestellt hat. Deshalb besagt das ursprüngliche Vorhandensein der § 878 [X.] vergleichbaren Ausnahme in § 22 Abs. 3 [X.] aF nichts für die Anwendung von § 878 [X.] auf den Genehmigungsvorbehalt nach § 172 Abs. 1 Satz 4 [X.].

27
28
-
16
-

(bb) Entsprechendes gilt für die ersatzlose Streichung der Ausnahme in §
22 Abs. 3 [X.] aF durch das Europarechtsanpassungsgesetz Bau vom 24.
Juni 2004 ([X.]l. [X.] 1359). Die Streichung ist nicht die Folge einer verän-derten Beurteilung des Schutzbedürfnisses der betroffenen Grundstückseigen-tümer, sondern die Folge einer Verwaltungsvereinfachung (so auch
[X.]/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3836).

Die Grundbuchämter hatten nach § 22 Abs. 6 [X.] aF für die Auftei-lung in Wohnungs-
und Teileigentum im Gebiet einer Satzung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 [X.] in jedem Fall die Vorlage einer Genehmigung oder eines Zeug-nisses
anzufordern, dass die Genehmigung nicht erforderlich war oder als erteilt gilt. Nach den Feststellungen der Bundesregierung wurden solche Negativattes-te zum Teil auch dann angefordert, wenn gar keine Fremdenverkehrssatzung erlassen worden war (Entwurf des [X.] Bau in BT-Drucks. 15/2250 [X.]2). Die Folge davon war eine hohe Belastung der Genehmigungsbehörden mit der Er-teilung von an sich unnötigen [X.]n.

Dem sollte durch eine Abschaffung des [X.] abgeholfen wer-den. Mit der heute in § 22 Abs. 2 Sätze 3 und 4 [X.] enthaltenen Regelung wurden die Kommunen verpflichtet, die Grundbuchämter rechtzeitig über den Erlass und das Inkrafttreten der Satzungen und ihren Anwendungsbereich zu unterrichten. Die Grundbuchämter sollten selbst feststellen, ab wann die Rege-lungen über den Genehmigungsvorbehalt griffen. Damit wurden alle Regelun-gen überflüssig, die die Erteilung der Genehmigung und der [X.] zum Gegenstand hatten und damit auch § 22 Abs. 3
[X.] aF.
Das in § 22 Abs. 6 Satz 3 [X.] a.F. vorgesehene Aussetzungsverfahren wurde als unnötig ge-strichen (BT-Drucks. 15/2250 [X.]3; vgl. hierzu auch Söfker in [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.] [2016], § 22 Rn. 7a). Die Ver-29
30
31
-
17
-
weisung auf §
20 Abs. 2 bis 4 [X.] aF in § 172 Abs. 1 Satz 6 [X.] aF hat der Gesetzgeber im selben Gesetz in eine Verweisung auf die Vorschriften in §
22 Abs. 2 Sätze 3 und 4, Abs. 6 und Abs. 8 [X.] geändert, weil sie jetzt den Vorschriften des § 20 Abs. 2 bis 4 [X.] aF
inhaltlich entsprachen.

3. Da das Beschwerdegericht die Beschwerde gegen die [X.] zu Unrecht zurückgewiesen hat, sind seine Entscheidung und die Zwi-schenverfügung des [X.] aufzuheben. Die Sache ist zur Entschei-dung über den [X.] an das Grundbuchamt zurückzuverweisen, das den Vollzug der Eintragung nicht aus den in der Zwischenverfügung ge-nannten Gründen verweigern darf.
32
-
18
-
IV.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Festsetzung des [X.] beruht auf § 61 Abs. 1 i.V.m.
§ 36 Abs. 1 und 3 GNotKG.

Stresemann Schmidt-Räntsch Kazele

Göbel

Hamdorf

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 07.04.2015 -
47 PB 4175N-26 -

KG Berlin, Entscheidung vom 08.12.2015 -
1 W 518/15 -

33