Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 17.12.2014, Az. VIII ZR 88/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 88/13
Verkündet am:

17. Dezember 2014

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja

[X.] § 554 Abs. 2, § 559 Abs. 1
aF

a)
Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaß-nahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortführung von [X.],
Urteil vom 3. März 2004 -
VIII ZR 149/03,
[X.], 1738 unter [X.] d).

b)
Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb [X.], in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige [X.] erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrech-nung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten [X.] zumindest durch Angabe einer Quote von den [X.] Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.

c)
Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trenn-bare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere [X.] für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.

d)
Zur Darlegungs-
und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen [X.].

[X.], Urteil vom 17. Dezember 2014 -
VIII ZR 88/13 -
[X.]

[X.]

-
2
-
Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren ge-mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. November 2014
durch die Vorsitzende Richterin [X.], die Richterin Dr.
Hessel sowie die Richter Dr.
Achilles, [X.] und Dr. Bünger

für Recht erkannt:

Auf die Revision der [X.] und die [X.] der Klä-gerin wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 13. März 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht hinsichtlich der Begründetheit der Klage und hinsichtlich der Widerklage bezüglich der ab dem 1. Juli 2011 für die Dämmung der Steildächer und der Fassaden,
für die Erneue-rung der Heizung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage, bezüglich der ab dem 1.
Oktober 2011 für die Dämmung der Kellerdecken und bezüglich der ab dem 1.
Februar 2012 für die Anlage des neuen Müllplatzes begehrten Mieterhö-hung jeweils zum Nachteil der [X.] sowie bezüglich der ab dem 1. Februar 2012
für die Erneuerung der Rollläden begehrten Mieterhöhung zum Nachteil
der
Klägerin
entschieden hat.
Im Übrigen werden die Revision und die [X.] zu-rückgewiesen.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen
-
3
-
Tatbestand:
Die
Klägerin
ist seit 1988 Mieterin
einer Wohnung in einem Mehrfamili-enhaus der [X.]. Mit Schreiben vom 27. Mai 2009 und 1.
Februar 2010 kündigte die Beklagte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an, unter anderem die Wärmedämmung der Steildachflächen, der Fassaden
und der Kel-lerdecken, die Erneuerung der Heizung, der Haustüren
samt Schließanlage, der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung der
Klägerin
sowie den Ein-bau neuer Rollläden. Die Beklagte begann im September 2010 mit der Ausfüh-rung der angekündigten Baumaßnahmen und nahm in der Folgezeit entspre-chend
dem Baufortschritt fünf Modernisierungsmieterhöhungen vor, nämlich mit Schreiben vom 23. Dezember 2010 um 105,92

vom 28.
April 2011 um weitere 69,58

2011 um weitere 8,24 ab Oktober 2011, mit Schreiben vom 28.
November 2011 um weitere 1,45

19.
April 2012 um weitere 1,24

n-gen wiederholte die Beklagte vorsorglich
die früheren
Mieterhöhungen für den Fall, dass diese bisher nicht wirksam geworden waren.
Die
Klägerin
hat erstinstanzlich die Feststellung
begehrt, dass sich durch die ersten beiden [X.] die geschuldete Miete nicht geän-dert hat. Die Beklagte hat widerklagend die Zahlung der sich aus den Miet-erhöhungserklärungen für im Einzelnen bezeichnete Zeiträume ergebenden Erhöhungsbeträge
begehrt, insgesamt 317,76

Das Amtsgericht hat der (negativen) Feststellungsklage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Hiergegen haben
die Beklagte Berufung und die Klägerin Anschlussberufung eingelegt. Beide [X.]en haben Klage und Wi-derklage
jeweils erweitert. Die
Klägerin
begehrt die Feststellung, dass sich die Miete durch keine der fünf Erhöhungserklärungen geändert hat. Die Beklagte 1
2
3
-
4
-
begehrt widerklagend die Zahlung von Erhöhungsbeträgen von nunmehr insge-samt 2.268,43

Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückwei-sung der Rechtsmittel im Übrigen abgeändert. Es hat die (negative) Feststel-lungsklage in Bezug auf den von der [X.] umfassten Zeitraum für unzulässig erachtet und im Übrigen festgestellt, dass sich die Miete für die Wohnung der
Klägerin
aufgrund der ersten drei [X.] nicht erhöht habe. Bezüglich der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. No-vember 2011 hat es der negativen Feststellungsklage
mit
Ausnahme der auf die die Dämmung der Kellerdecken, die Modernisierung der Heizung sowie die Er-neuerung der Rollläden und der Schließanlage bezogenen Mieterhöhung und hinsichtlich der (fünften) Mieterhöhung vom 19. April 2012 mit Ausnahme der für die Steildachdämmung, die Erneuerung der Haustüren und der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der für die [X.] begehrten Mieterhöhung stattgegeben. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Widerklage hat es die
Klägerin
-
unter Abweisung der weitergehenden [X.] -
zur Zahlung von 112,34

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die [X.] den Klageabweisungsantrag sowie den [X.] weiter. Mit der [X.] verfolgt die
Klägerin
ihr
Feststellungsbegehren weiter, soweit nicht ihre
Feststellungsklage als unzulässig und im Hinblick auf die Mieterhö-hung hinsichtlich der [X.] als unbegründet abgewiesen worden ist.

Entscheidungsgründe:
Revision und [X.] haben teilweise Erfolg.
4
5
6
-
5
-
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Soweit zulässig, sei die im Hinblick auf die ersten drei Mieterhöhungser-klärungen erhobene Feststellungsklage begründet. [X.] hätten rechtsgestaltende Wirkung und seien damit bedingungsfeindlich. Die Beklagte habe ihr Mieterhöhungsverlangen in unzulässiger Weise an eine Be-dingung geknüpft, indem sie sich vorbehalten habe, die durch einen Baustopp entstandenen Mehrkosten als weitere Mieterhöhung geltend zu machen, sofern sie diese Mehrkosten nicht anderweit ersetzt erhalte. Die damit bewirkte [X.] der beabsichtigten Gestaltung von einer Bedingung führe zur Un-wirksamkeit der vorgenannten [X.].
Hinsichtlich der vierten Erhöhungserklärung sei die Feststellungsklage, soweit zulässig,
nur teilweise begründet. Diese Mieterhöhungserklärung sei in Bezug auf die Kosten der
Steildachdämmung, der neuen Fenster in der [X.] und den Treppenhäusern, der
neuen Haustüren und der Hauselektrik (Kellerelektrik und Gegensprechanlage) unwirksam, weil sie mit der Maßgabe erklärt worden sei, dass die angesetzten Instandsetzungskosten vorsorglich ohne Rechtsanspruch und Verpflichtung abgezogen worden seien. Das lasse einen fehlenden Rechtsbindungswillen der [X.] erkennen. Wegen der vorbehaltenen Abänderung habe die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung davon abhängen sollen, dass die Beklagte keine andere, inhaltlich einem [X.] gleichkommende Erklärung abgebe.
Die Miete habe sich auch wegen der Kosten für die Fassadendämmung nicht erhöht, weil die Beklagte zum Teil widersprüchlich vorgetragen und die abzuziehenden Instandsetzungskosten nicht ausreichend dargelegt habe. Der [X.] habe die Herstellung einer gleichmäßigen
Fassade um-7
8
9
10
-
6
-
fasst, da die vorhandenen Putzschäden nicht nur vereinzelt und von unterge-ordneter Bedeutung gewesen seien. Diese Bewertung werde durch das von der [X.] nunmehr
vorgelegte skizzenhafte Aufmaß gestützt, das Putzschäden in größeren Bereichen darstelle. Im Übrigen habe die Beklagte zwar den Anteil der instandsetzungsbedürftigen Fassadenflächen bezeichnet, jedoch trotz rich-terlichen Hinweises nicht dargelegt, welche Gerüstkosten für die Beseitigung der Putzschäden angefallen wären. Die Kammer könne diese auch nicht gemäß § 287 ZPO schätzen, weil die vorgelegten Verträge und [X.] keine Gerüstkosten auswiesen.
Die Kosten für den neuen Müllstandort seien mangels Darlegung der
Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 [X.]
aF, namentlich einer Wohnkomfort-verbesserung, ebenfalls nicht umlagefähig.
Im Übrigen sei die Feststellungsklage unbegründet. Ab 1. Februar 2012 habe sich aufgrund der vorbezeichneten Mieterhöhungserklärung die Miete we-gen der Umlage der Kosten für die Kellerdeckendämmung, für die Modernisie-rung der Heizung und für die Erneuerung der Rollläden sowie der Schließanla-ge erhöht. Für die drei erstgenannten Maßnahmen sei die damit verbundene Heizenergieeinsparung zwischen den [X.]en unstreitig.
Hinsichtlich der Kel-lerdeckendämmung
habe die
Klägerin
zudem keine erheblichen Einwendungen gegen die Mieterhöhung erhoben; sie
habe Einsicht in die [X.] gehabt und die Kosten nicht hinreichend bestritten. Nichts anderes gelte für die neuen Rollläden. Zwar ergebe sich aus dem im Beweisverfahren eingehol-ten Gutachten, dass die Holzschiene eines Rollladens morsch sei, aber nicht, welche Instandsetzungskosten hierfür anfielen. Auch hinsichtlich der [X.], die zu einer Erhöhung des Gebrauchskomforts und der Sicherheit geführt habe,
habe die
Klägerin
einen [X.] nicht nachvollziehbar
dargelegt. Ebenso
sei nicht nachvollziehbar, weshalb für die mangelfrei arbei-11
12
-
7
-
tende, technisch nicht überholte Heizungsanlage ein [X.] bestanden haben solle.
Hinsichtlich der fünften Mieterhöhungserklärung sei die negative Fest-stellungsklage wiederum teilweise, nämlich in Bezug auf die Fassadendäm-mung
und
den
neuen Müllplatz,
aus den oben genannten Erwägungen begrün-det. Dasselbe gelte für die Erneuerung der Kellerelektrik und der Gegensprech-anlage. Eine [X.] im Sinne des § 554 Abs. 2 [X.] aF sei insoweit nicht gegeben.
Die Beseitigung von Gefahrenquellen und die Schaf-fung von Elektroinstallationen, die nach heutigen Vorstellungen für gesundes und sicheres
Wohnen erforderlich
seien,
stelle eine Instandhaltungsmaßnahme dar. Der Kammer sei bekannt, dass die Wohnanlage ursprünglich eine Gegen-sprechanlage gehabt habe, die in allen überprüften Wohnungen nicht funktions-fähig gewesen sei. Sie folge deshalb nicht der Auffassung der [X.], die Kosten seien umlagefähig, weil nicht feststehe, dass die defekte Gegensprech-anlage bei Beginn des Mietverhältnisses funktioniert habe.
Im Übrigen sei die fünfte Mieterhöhungserklärung wirksam. Nachdem die Beklagte den Vorbehalt hinsichtlich der Höhe der abgesetzten fiktiven Instand-setzungskosten in dieser Erhöhungserklärung nicht mehr erklärt habe, stehe dieser Umstand einer wirksamen Erhöhung nicht mehr entgegen. Die
Klägerin
schulde deshalb mit Wirkung ab 1. Juli 2012 die entsprechenden Mieterhöhun-gen für die Steildachdämmung, die neuen Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie für die neuen Haustüren. Die Einwände der
Klägerin
gegen die Höhe des in Abzug gebrachten [X.] ließen keine Auseinandersetzung mit dem Vorbringen der [X.] zu den tatsächlich an-gefallenen Kosten erkennen. Dasselbe gelte für die Fenster in den [X.] und der Wohnung der
Klägerin.

13
14
-
8
-
Die Widerklage sei nur zu einem geringen Teil -
in Höhe von 112,34

-
begründet. Die Beklagte habe lediglich Anspruch auf Zahlung der Mieterhöhung um monatlich
für die neue jeweils ab Februar 2012 bis einschließlich -
wie geltend gemacht -
April 2012, um monat-lich 8,24

für die Kellerdeckendämmung ab Februar 2012 bis -
wie geltend gemacht -
einschließlich Juli 2012 sowie ab Juli 2012 we-gen der Errichtung der [X.].

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nur teilweise stand.
Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 [X.] aF bei einem Teil der Baumaßnahmen (Gegensprechanlage, Kellerelektrik) nicht vorliegen (dazu unten unter
1). Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass die Beklagte die Miete -
neben der im Revisionsverfahren nicht mehr im Streit stehenden Erhöhung für die Herstellung der [X.] -
we-gen der
Wärmedämmung der Dachflächen und der Kellerdecken, der Erneue-rung der Fenster und Haustüren sowie der Modernisierung der Heizung und der Schließanlage wirksam erhöht hat (dazu unten unter 2).
Jedoch
hat das [X.] insoweit nicht den richtigen Zeitpunkt für das Wirksamwerden der Mieterhöhung angesetzt, weil es die früheren
Mieterhöhungen
vom 28.
April 2011, vom 28. Juli 2011
und vom 28. November 2011 wegen einer seiner Auf-fassung nach unzulässigen Bedingung,
einem ohne Rechtsbindungswillen er-folgten Abzug von Instandsetzungskosten sowie wegen mangelnder Substanti-ierung der für die Modernisierung angesetzten Kosten
rechtsfehlerhaft
für un-wirksam erachtet hat (dazu unten unter 3). Mit der vom Berufungsgericht gege-15
16
17
-
9
-
benen Begründung kann der [X.] weder die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung versagt (dazu unten unter 4) noch die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung zugesprochen werden (dazu unten un-ter 5).
1. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Erneuerung der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik eine Modernisierungsmieterhö-hung hier nicht rechtfertigt. Die tatrichterliche Würdigung des [X.]s, die Beklagte habe insoweit nicht dargelegt, dass hierdurch gegenüber dem bisher vertraglich geschuldeten Zustand eine Verbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2
Satz 1
[X.] in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung bewirkt worden sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
Nicht frei von [X.] ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die [X.] des eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes eine [X.] nicht rechtfertigt.
a) Gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EG[X.] finden auf den [X.] Rechtsstreit die §§ 554, 559 bis 559b [X.] in der bis zum 1. Mai 2013 gel-tenden Fassung (im Folgenden jeweils: aF) Anwendung, weil der
Klägerin
die Modernisierungsankündigungen
nach § 554 Abs. 3 Satz 1 [X.] aF vor dem 1.
Mai 2013 zugegangen sind.
b)
Hinsichtlich der Gegensprechanlage hat das Berufungsgericht -
ent-gegen der Auffassung der Revision -
zutreffend darauf abgestellt, dass durch die Baumaßnahmen der [X.] lediglich die vorhandene Anlage ersetzt wurde. Die Beklagte hätte daher näher darlegen müssen, inwieweit durch die neue Anlage eine [X.] erzielt wurde, die über die bloße In-standsetzung der defekten vorhandenen Anlage hinausgeht. Hieran fehlt es. Übergangenen Sachvortrag der [X.] hierzu zeigt die Revision nicht auf.

18
19
20
-
10
-
c) Hinsichtlich der übrigen Elektroinstallationen hat das Berufungsgericht eine Wohnwert-
und Komforterhöhung ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Es ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass auch der Mieter einer nicht moder-nisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls
einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile
vom 26. Juli 2004 -
VIII ZR 281/03, [X.], 527 unter [X.]; vom 10.
Februar 2010 -
VIII ZR 343/08, [X.], 235 Rn. 33). Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 -
VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 -
VIII
ZR 343/08, aaO). Zwar kann auch ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senatsurteile
vom 26. Juli 2004 -
VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 -
VIII ZR 343/08, aaO
Rn. 33 f.). Entspre-chende Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch -
von der Revision un-beanstandet -
nicht getroffen.
d) Zu Recht beanstandet die Revision hingegen, dass das [X.] die Errichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes nicht als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 [X.] aF angesehen hat. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, dass mit der Schaffung einer Sicherheitseinrichtung regelmäßig eine Verbesserung der Mietsache [X.] ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte entgegengewirkt wird. So ist es auch hier. Anders als das Berufungsgericht of-fenbar meint, entfällt die darin liegende Verbesserung nicht deshalb, weil ein Schließmechanismus -
notwendigerweise -
auch betätigt werden muss. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas [X.] vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der Müllplatz nunmehr außerhalb des Grundstücks oder in unzumutbarer Entfer-21
22
-
11
-
nung von der Wohnung der
Klägerin
befindet
und die [X.] dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird, bestehen keine Anhaltspunk-te.
2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die
Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung im Hinblick auf die Dämmung des [X.] und der Kellerdecken, die Modernisierung der [X.], den Einbau einer neuen Schließanlage, die Erneuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern
sowie der Haustüren
vorliegen, weil die neue Schließanlage mit einer erheblichen Komfortverbesserung verbunden ist und die übrigen Maßnahmen
-
was zwischen den [X.]en außer Streit steht und auch von der [X.] nicht in Zweifel gezogen wird -
zur Einspa-rung von Energie führen.
Auch die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Beklagte im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten und den
etwaigen [X.] jeweils ihrer Darlegungslast genügt und die Klägerin
ihr Vorbringen nicht hinreichend bestritten hat, ist frei von [X.]. Die von der [X.] hinsichtlich dieser Feststellungen geltend gemachten Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer weiteren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen.
3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts
ist die Mieterhöhung wegen der soeben (unter 2) genannten Baumaßnahmen
nicht erst aufgrund der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 mit Wirkung ab 1.
Februar 2012 -
hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecken, der Modernisie-rung der Heizung und des Einbaus einer neuen Schließanlage -
beziehungs-weise aufgrund der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Wirkung ab 1. Juli 2012 -
hinsichtlich der Dämmung des [X.] und der Er-23
24
25
-
12
-
neuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren
-
eingetreten.
a) Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ergebnis darin beizupflichten, dass die (erste) Erklärung vom 23. Dezember 2010 eine Mieterhöhung nicht bewirkt hat. Denn diese
Mieterhöhungserklärung ist schon aus formellen Grün-den unwirksam, weil sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instand-setzungskosten enthält. Derartige Angaben waren aber
erforderlich, weil es sich um Baumaßnahmen handelte, die zu einem erheblichen Umfang nicht umleg-bare Instandsetzungsmaßnahmen enthielten.
aa)
Gemäß § 559b Abs. 1 [X.] aF ist in der Erhöhungserklärung [X.], inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf [X.] verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser be-wirken (Senatsurteil vom 25. Januar 2006 -
VIII ZR 47/05, [X.], 1126 Rn.
9). Da die Mieterhöhung
automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die [X.] unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (BT-Drucks. 7/2011, S. 11 f. [zu § 3 [X.]]; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58 f. [zu der inhalts-gleichen Vorschrift des § 559b [X.]]).
Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des [X.] keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollzie-hen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 -
VIII ARZ
3/01, [X.]Z 150, 277, 281 f. mwN
[zu § 3 Abs. 3 Satz 2 [X.]]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 -
VIII ZR 47/05, aaO; vgl. [X.] NJW 1987, 313; ebenso [X.]/
Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a).

26
27
28
-
13
-
[X.])
Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandset-zungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kos-tenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden
(KG, [X.], 450; [X.]/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch [X.] vom 3. März 2004 -
VIII ZR
149/03, [X.], 1738 unter [X.] d [zum preisgebundenen Wohnraum]).
Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklä-rung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden ([X.]/
Sonnenschein, aaO Rn. 8; [X.]/Börstinghaus, aaO, § 559b [X.] Rn. 18).
Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Be-gründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer
teilweise vertre-tenen
Auffassung keiner umfassenden
Vergleichsrechnung zu den hypotheti-schen Kosten einer bloßen Instandsetzung (so aber [X.]/
Börstinghaus, aaO; [X.]/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., §
559b Rn. 8; [X.]/[X.], Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN). Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten [X.] zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen
(KG, aaO; [X.], [X.], 444; [X.], [X.], 229; [X.], [X.], 216 f. [jeweils zu §
3 [X.]]; [X.] (Pfalz), [X.], 211; [X.], [X.], 352; [X.]/
Dickersbach, [X.], 13. Aufl., § 559b
Rn. 7 und 9; Soergel/[X.], [X.], 13.
Aufl., §
559b Rn. 6; jurisPK-[X.]/[X.], 6. Aufl., § 559b [X.] Rn.
5;
[X.]/Sonnenschein, aaO).
cc)
In der ersten
Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte zu den erspar-ten Instandsetzungskosten der durchgeführten Baumaßnahmen ([X.], Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung der
Klägerin) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese 29
30
31
-
14
-
Baumaßnahmen [X.] erspart und die jeweiligen
Kosten bei den angegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt, ohne jedoch diese Kosten
betragsmäßig,
in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeichnen. Dies genügt
-
entgegen der Auffassung der Revision -
den forma-len Anforderungen des §
559b [X.] aF nicht, weil sich die
Klägerin
auf diese Weise
noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des be-rücksichtigten [X.]s und damit von der Plausibilität der auf sie
umgelegten Kosten machen
konnte.
Aus dem in der Mieterhöhungserklärung
enthaltenen Verweis auf die Modernisierungsankündigung vom 1. Februar 2010 ergibt sich nichts anderes. Zwar kann für die Auslegung von [X.] auf weiteren Schriftwechsel der Vertragsparteien zurückgegriffen werden (Senatsbeschluss vom 31. August 2010 -
VIII ZR 28/10, [X.], 750 Rn. 9). Die Modernisie-rungsankündigungen enthalten allerdings ebenfalls keine Informationen zu den in Abzug gebrachten [X.].
b) In der (zweiten) Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 hat die Beklagte die durchgeführten Maßnahmen hingegen in einer § 559b Abs. 1 [X.]
aF genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, welche Baumaß-nahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme ansieht
und deshalb von ei-nem Abzug für [X.] abgesehen hat. Im Übrigen hat sie nunmehr die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten beziffert.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese
Mieterhö-hungserklärung auch nicht deswegen unwirksam, weil die Beklagte die Miet-erhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht habe, dass sie die durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung -
wie jede Gestal-tungserklärung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 -
VIII ZR 6/04, WuM 32
33
34
-
15
-
2005, 250 unter [X.] e [zur Kündigung]; [X.]/Bork, [X.], Neubearb. 2010, [X.]. zu §§ 158 ff. Rn. 38) -
bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft bejaht. An diese Würdigung ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Ausle-gung von Willenserklärungen, soweit es -
wie hier -
um Individualerklärungen geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer [X.] gelassen worden ist (st. Rspr.;
vgl. nur Senatsurteile vom 2.
April 2014 -
VIII ZR 46/13, BB 2014, 1425 Rn. 17; vom 5.
Juni 2013 -
VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn.
16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor.
aa) Gemäß § 133 [X.] ist bei der Auslegung einseitiger Willenserklärun-gen der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen und nicht an dem buch-stäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine ein-seitige, empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erklä-rungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste ([X.], Ur-teil vom 21. Mai 2008 -
IV ZR 238/06, [X.], 2702
Rn. 30 mwN; Senatsbe-schluss vom 31. August 2010 -
VIII ZR 28/10, aaO).
[X.]) Diese Auslegungsregel hat das Berufungsgericht nicht ausreichend berücksichtigt und
verkannt, dass bereits der Wortlaut der Mieterhöhungserklä-rung einer Bedingung -
also einer Bestimmung, welche die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem künftigen, noch ungewissen Ereignis abhängig macht (MünchKomm[X.]/[X.], 6. Aufl., § 158 Rn. 8; [X.]/Bork, aaO Rn. 4) -
entgegensteht. Denn die Beklagte hat deutlich gemacht, dass sie den aus ihrer Sicht bestehenden Verzögerungsschaden in erster Linie gegenüber den für den Baustopp verantwortlichen Mietern geltend machen
wolle. Sie hat 35
36
-
16
-
sich lediglich vorbehalten, im Falle eines Scheiterns weitere "Mieterhöhungen soweit möglich"
durch eine "gesonderte, unabhängige Erklärung"
nachzuholen.
Soweit sie den
Abzug von Instandsetzungskosten in dieser -
und in den beiden nachfolgenden
-
[X.] jeweils als "vorsorglich ([X.] und Verpflichtung, jederzeit widerruflich)"
bezeichnet hat, gilt nichts anderes. Wie die Revision zutreffend beanstandet, hat das [X.] diese Zusätze rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass der [X.]n in Bezug auf die Erklärung und die dieser
zugrunde liegenden Berechnung der Rechtsbindungswille gefehlt habe.

Die Beklagte hat durch die Geltendmachung der Mieterhöhung [X.], dass sie ab 1. Juli 2011 Zahlung der von ihr bezifferten erhöhten Miete begehrt. Dafür, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten Erhöhungsbe-trages nicht sogleich hätte binden und damit ihrer -
durch zwei Modernisie-rungsankündigungen vorbereiteten, form-
und fristgerechten -
Erklärung die rechtliche Gestaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn hätte [X.] wollen, ergeben sich bei verständiger Würdigung keine Anhaltspunkte.
cc) [X.] steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b [X.] aF grundsätzlich erst nach [X.] der Arbeiten gestellt werden. [X.] aber -
wie vorliegend -
tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklä-rungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen ([X.]/
Dickersbach, aaO Rn. 17; [X.]/Börstinghaus, aaO Rn. 43). Da der Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559, 559b [X.] aF ein-geräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen.
37
38
39
-
17
-
4. Die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung kann der [X.] mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden.
a) Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Zustand der Fassade Lichtbilder in seine Würdigung [X.] hat, die in den selbständigen Beweisverfahren anderer Mieter erstellt worden sind. Die von ihr erhobene Rüge, das Verfahren nach § 411a ZPO sei nicht eingehalten worden, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen.
b) Die Revision macht aber zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht die Substantiierungsanforderungen hinsichtlich der Instandsetzungskosten überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvor-trag der [X.] in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kennt-nis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben.

Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die [X.] Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz
geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der [X.] entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende [X.] nach weiteren Einzelheiten zu [X.] oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unter-breiten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 -
VIII ZR 155/11, [X.], 1647 Rn. 16; Senatsbeschlüsse vom 16. Juli 2013 -
VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58
40
41
42
43
-
18
-
unter [X.] a; vom 28. Februar 2012 -
VIII ZR 124/11, [X.], 311 Rn.
6; vom 25.
Oktober 2011 -
VIII ZR 125/11, [X.], 382 Rn. 14; jeweils mwN).
Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der [X.] gerecht. Die Beklagte hat -
wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat -
sub-stantiiert dargelegt, welchen Anteil der Fassade sie für
instandsetzungsbedürf-tig gehalten hat. Sie hat außerdem behauptet, dass die kleineren Putzarbeiten ohne Gerüst mit Hilfe einer langen Leiter hätten durchgeführt werden können. Für ihre Behauptungen hat sie Zeugen-
und Sachverständigenbeweis angetre-ten. Diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen, um die erfor-derlichen Feststellungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Schätz-grundlage zu ermitteln.
c) Das Berufungsgericht ist außerdem davon ausgegangen, dass die Dämmung der Außenfassade
eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§
554, 559 [X.] aF darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für die [X.] den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern ge-naue Feststellungen zu den ersparten Instandsetzungskosten nicht möglich sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen [X.] gemäß § 287 ZPO schätzen müssen. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht auch hier die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt hat. Steht -
wie hier -
dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und [X.] es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im [X.] zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbil-dung aus ([X.], Urteile vom 29. Mai 2013 -
VIII ZR 174/12, NJW
2013, 2584
Rn. 20; vom 9.
April 1992 -
IX ZR 104/91, NJW-RR 1992, 997 unter [X.]).
44
45
-
19
-
Zwar ist es Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutra-gen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur [X.] rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezügliche Vortrag Lücken oder Un-klarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines [X.] möglich ist, und darf eine sol-che Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher kon-kreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre
(st. Rspr.;
[X.], Urteile vom 29. Mai 2013 -
VIII ZR 174/12, aaO; vom 6.
Dezember 2012 -
VII ZR 84/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.;
vom 14. Juli 2010
-
VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 -
VIII ZR 332/07, NJW-RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23. Oktober 1991 -
XII ZR 144/90, [X.], 36 unter 3
a).
Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht außer [X.] gelassen. Zwar hat es die Möglichkeit einer Schätzung des [X.]es und [X.] damit einhergehenden Schätzung des [X.] gesehen. Es hat aber rechtsfehlerhaft die Durchführung der Schätzung davon abhängig [X.], dass die Beklagte weiteren Vortrag zu den -
von ihr nicht für erforderlich erachteten -
Gerüstkosten hält.
5. Wie die [X.] zu Recht geltend macht, ist die Würdigung des Berufungsgerichts nach den vorgenannten Grundsätzen auch im Hinblick auf die für den Einbau neuer Rollläden begehrte
Mieterhöhung nicht frei von [X.]. Das Berufungsgericht hat -
entgegen der Auffassung der [X.]serwiderung -
verkannt, dass die Klägerin den Vortrag der [X.], bezüglich der Rollläden sei kein [X.] erspart [X.], substantiiert bestritten hat. Die klagende Mieterin hat unter Beweisantritt sowie unter Bezugnahme auf das im selbständigen Beweisverfahren eingeholte 46
47
48
-
20
-
Sachverständigengutachten zu dem [X.] der in der Wohnung vorhandenen Rollläden vorgetragen. Entgegen der Auffassung des Berufungs-gerichts
war die Angabe näherer Einzelheiten nicht erforderlich, sondern das Bestehen und der Umfang des behaupteten
[X.]s
-
insbe-sondere im Hinblick auf den vom Berufungsgericht bereits festgestellten Mangel an einer Holzführungsschiene und den gemäß dem von der Klägerin angeführ-ten Sachverständigengutachten nicht mehr dicht
schließenden Rollladenkasten -
tatrichterlich aufzuklären, gegebenenfalls unter Rückgriff auf § 287 ZPO.
Diese Ausführungen gelten aus den oben (unter II 3 a und b) genannten Gründen bereits ab dem mit der zweiten Mieterhöhungserklärung vom 28.
April 2011 geltend gemachten Zeitpunkt der Mieterhöhung (1. Juli 2011).

III.
Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit das Berufungsgericht bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Juli 2011 wegen der Dämmung der Steildächer und der Fassaden sowie der Erneuerung der [X.], der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage, ab 1.
Oktober 2011 wegen der Dämmung der Kellerdecken und ab 1. Februar 2012 wegen der Anlage des neuen Müllplatzes zum Nachteil der [X.] so-wie bezüglich
einer Mieterhöhung ab 1. Februar 2012 wegen der Erneuerung der Rollläden zum Nachteil der
Klägerin
entschieden hat; insoweit ist das Beru-fungsurteil daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die weitergehende Revision und die weitergehende [X.] sind zurückzuweisen. Im Umfang der Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zur neuen Verhandlung und 49
50
-
21
-
Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§
563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

[X.]
Dr. Hessel
Dr. Achilles

[X.]
Dr. Bünger

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 24.01.2012 -
233 [X.]/11 -

[X.], Entscheidung vom 13.03.2013 -
65 [X.]/12 -