Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 17.02.2012, Az. V ZR 251/10

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V ZR
251/10
Verkündet am:

17. Februar 2012

Lesniak,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 28 Abs. 3; [X.] §
3 Satz 1
Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die [X.] unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre [X.] bedarf es nicht.
In die [X.] sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten [X.], die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzu-nehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der [X.] ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.
[X.], Urteil vom 17. Februar 2012 -
V [X.] -
LG [X.] i.d. Pfalz

AG [X.] am Rhein

-
2
-
Der V.
Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren auf-grund der bis zum 3. Februar 2012
eingereichten Schriftsätze durch den [X.], die Richterin [X.], [X.]
Czub sowie die Richterinnen Dr.
[X.] und Weinland

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des [X.]s [X.] in der Pfalz vom 30. November 2010 unter Zu-rückweisung des Rechtsmittels im Übrigen im Kostenpunkt und inso-weit aufgehoben, als der Beschluss über die Genehmigung der Ge-samtabrechnung hinsichtlich der Heiz-
und Warmwasserkosten für das [X.] für ungültig erklärt worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts [X.] am Rhein vom 2. Juli 2010 zu-rückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

Von Rechts wegen

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-
Tatbestand:
Die Parteien sind die Mitglieder einer [X.]. Auf der Eigentümerversammlung vom 7.
Juli 2009 wurde die [X.] für das Wirtschaftsjahr 2008 durch Mehrheitsbeschluss genehmigt. Bei
den Heiz-
und Warmwasserkosten wurden in die Abrechnung nicht die Kosten für die im [X.] tatsächlich bezogene Fernwärmeenergie aufgenommen, sondern alle Zahlungen, die im [X.] an den Energieversorger geleistet worden sind. Die Kläger haben beantragt, die Beschlüsse, soweit die Gesamt-
und Einzelabrechnungen für die Heiz-
und Warmwasserkosten genehmigt [X.], für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, da sie nicht innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 [X.] hinreichend
begründet worden sei. Das [X.] hat der Klage stattgegeben. Mit der zugelassenen Revision möchten die Beklagten die Abweisung der Klage erreichen. Die Kläger beantragen die Zurückweisung der Revision.

Entscheidungsgründe:
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts haben die Kläger ihre Klage in-nerhalb der Zwei-Monatsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2
[X.] ausreichend begrün-det. Der Angriff der Kläger richte sich gegen die Abrechnung der Heiz-
und Warmwasserkosten nach dem [X.]. Der angefochtene Beschluss sei auch fehlerhaft. Die Heizkostenverordnung fordere eine periodengerechte und verbrauchsabhängige Abrechnung. Maßgebend seien daher die in dem Ab-rechnungszeitraum angefallenen Verbrauchskosten und nicht die in dem [X.]. Dem entsprächen
die angegriffe-1
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nen
Abrechnungen
nicht, da die in dem Kalenderjahr 2008 getätigten [X.] umgelegt worden seien, unabhängig davon, ob diese den Verbrauch in dem [X.] beträfen oder einen solchen aus dem Vorjahr.

II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung überwiegend stand.
1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass der in-nerhalb der Begründungsfrist eingegangene Schriftsatz der Kläger die an eine Klagebegründung nach § 46 Abs. 1 Satz 2 [X.] zu stellenden Anforderungen erfüllt.
Die Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 [X.] soll bewirken, dass für die Wohnungseigentümer und für den zur Ausführung von Beschlüssen be-rufenen Verwalter zumindest im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald [X.] darüber besteht, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächli-chen Grundlage gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzo-gen werden (Senat, Urteil vom 16. Januar 2009 -
V
ZR 74/08, [X.]Z
179, 230 Rn. 20). Deshalb muss sich der Lebenssachverhalt, auf den die Anfechtungs-klage gestützt wird, zumindest in [X.] aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben (Senat, aaO); eine Sub-stantiierung im Einzelnen ist nicht erforderlich (Senat, Urteil vom 27.
März 2009 -
V
ZR 196/08, [X.], 2132 Rn. 14). Dem genügt der Schriftsatz der Klä-ger. Als Anfechtungsgrund führen sie an, dass die für das [X.] 2008 beschlossenen Gesamt-
und Einzelabrechnungen fehlerhaft seien, da sie entgegen der Heizkostenverordnung von den tatsächlich gezahlten Rech-3
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nungsbeträgen im Zeitraum 2008 ausgingen, statt den auf das Jahr entfallen-den Brennstoffkostenanteil zu ermitteln und auf dieses Jahr umzulegen. Damit ist der zur Überprüfung gestellte Sachverhalt zumindest in Umrissen vorgetra-gen.
2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch den Beschluss der Eigen-tümergemeinschaft,
soweit die Gesamtabrechnung
genehmigt wurde, wegen Verstoßes der Abrechnung gegen die Heizkostenverordnung für ungültig er-klärt.
a)
Dies folgt allerdings nicht daraus, dass es -
wie die Revision meint
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an einem schlüssigen Sachvortrag der Kläger dazu fehlt, ob die Wohnungseigen-tümer die Anwendung der Vorschriften der Heizkostenverordnung für ihre [X.] überhaupt eingeführt haben.
Eines solchen Vortrages bedurfte es nicht.
Nach § 3 Satz 1 Heizkostenverordnung ([X.]) sind deren Vorschriften unabhängig davon anzuwenden, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinba-rung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben.
Die Heiz-kostenverordnung ist ihrem Inhalt nach allerdings nicht für eine unmittelbare Anwendung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft geeignet. Sie gibt kein festes Abrechnungssystem vor, sondern nur einen Rahmen (vgl. §§
4, 5, 7, 8 [X.]). Dieser Rahmen muss von der [X.] erst durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden, bevor eine Abrechnung nach der Heizkostenverordnung möglich ist. Der Verwalter kann eine derart weitreichende Auswahlentscheidung nicht eigenständig treffen ([X.], Heizkostenverordnung, 3. Aufl., § 3 Rn. 6; [X.]/[X.]/
Schuhmacher,
Energierecht [2011], § 3 [X.] Rn.
4; Jennißen, Die Verwalter-abrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 6.
Aufl., Rn.
114).
Daraus 6
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wird in Rechtsprechung und [X.]eratur gefolgert, dass die Regelungen der Heiz-kostenverordnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft keine unmittelba-re Geltung hätten, sondern erst durch Vereinbarung oder Beschluss eingeführt werden müssten
(BayObLG, [X.], 349; [X.], [X.], 458, 460; [X.], [X.], 20; [X.]/[X.], [X.], 11. Aufl., § 16 Rn. 57; [X.]/Bub, BGB
[2005],
§ 16 [X.] Rn. 238; [X.] in Riecke/[X.], [X.], 3. Aufl., § 3 [X.] Rn.
1; [X.], Praktische Fragen des Wohnungsei-gentums, 5. Aufl., 6. Teil Rn.
156; [X.], Heizkostenverordnung, 3. Aufl., §
3 Rn.
4 ff; [X.]/[X.]/Schuhmacher, Energierecht
[2011], §
3 [X.] Rn.
4).
Dieser Schlussfolgerung ist nicht beizutreten. Die von den [X.] zu treffende Entscheidung über die Ausfüllung des
von der [X.] vorgegebenen Rahmens betrifft die Frage, wie die [X.] die vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung vornehmen, insbesondere welchen der möglichen [X.] sie wählen. Inso-weit bedarf es für eine Abrechnung auf der Grundlage der Heizkostenverord-nung einer Regelung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine
Be-schlussfassung oder Vereinbarung darüber, ob nach den Vorschriften der Heiz-kostenverordnung abzurechnen ist, ist hingegen nicht
erforderlich. Diese Ver-pflichtung ergibt sich bereits unmittelbar aus § 3 Satz 1 [X.], der die Anwen-dung der Vorschriften der Heizkostenverordnung im Verhältnis der [X.] zwingend vorschreibt
([X.], [X.],
236; [X.], [X.], 747 f.; OLG
Hamburg, ZMR 2007,
210; Jennißen in Jennißen, [X.], 2. Aufl., §
16 Rn. 103;). Daher entspricht allein eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung den Grundsätzen ord-nungsgemäßer Verwaltung
(vgl. Senat, Urteil vom 16. Juli 2010 -
V
ZR 221/09, NJW 2010, 3298, 3299,
Rn.
15). Genehmigen die Wohnungseigentümer eine Heizkostenabrechnung, die verbrauchsunabhängig orientiert ist, ist der [X.]
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7
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schluss auf Anfechtung für unwirksam zu erklären.
Dies gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümer (noch) keine
der Heizkostenverordnung entspre-chende Regelung eingeführt haben
([X.], [X.], 458; aA
[X.]/[X.]/Schuhmacher, Energierecht
[2011], §
3 [X.]
Rn. 4). Dann müssten sie
eine solche Regelung nachholen, damit auf ihrer Grundlage die Heizkosten verteilt werden können.
b) Ein Verstoß gegen die Heizkostenverordnung liegt jedoch
nur vor, so-weit die Einzelabrechnungen
betroffen sind,
nicht
dagegen im Hinblick auf die Gesamtabrechnung.
aa)
Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 [X.] nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu [X.]. In dieser sind die gesamten im Kalenderjahr angefallenen tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben auszuweisen (Senat, Urteil vom 4. Dezember 2009
-
V [X.], NJW
2010, 2127, 2128, Rn. 10). Die Abrechnung soll den [X.] aufzeigen, welche Ausgaben und welche Einnahmen die Wohnungseigentümergemeinschaft im Abrechnungszeitraum wirklich hatte. Deshalb dürfen in ihr nur tatsächlich erzielte Einnahmen und tatsächlich erfolgte Ausgaben gebucht werden (Senat, aaO, Rn. 17).
bb) Demgegenüber schreibt die Heizkostenverordnung eine verbrauchs-abhängige Verteilung der Heiz-
und Warmwasserkosten vor. Dem würde eine Ermittlung dieser Kosten nach dem [X.],
also nach den im [X.]sjahr bezahlten Rechnungen, nicht gerecht.
Nach § 6 Abs. 1 [X.] hat der Gebäudeeigentümer die Kosten der Ver-sorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der [X.] nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 [X.] auf die einzelnen Nutzer zu vertei-len. Nach § 7 Abs. 2, §
8 Abs. 2 [X.] gehören zu den Kosten der zentralen 10
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8
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Heizungs-
und [X.] "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Daraus folgt, dass
nicht die in der Abrechnungsperiode bezahlten Rechnungen, sondern die Kosten des in diesem Zeitraum tatsächlich erfolgten
Verbrauchs
auf die Wohnungseigentümer umzulegen sind (einhellige Meinung in [X.]. und [X.].; vgl. etwa [X.], NJW-RR 2003, 1666; NJW-RR 1993, 1166, 1167; [X.], [X.] 2001, 446, 448; [X.], [X.], 458, 460; [X.], [X.], 530, 531; [X.],
[X.],
11.
Aufl., § 28 Rn.
71;
Jennißen in
Jennißen, [X.], 2. Aufl., § 28 Rn. 80; Jenni-ßen, [X.]
2011, 153, 154; [X.], [X.], 9. Aufl., [X.] Rn. 24; [X.]/[X.], 5. Aufl., §
28 [X.]
Rn. 17; [X.]/Bub, BGB
[2005], § 16 [X.] Rn. 206 und §
28 [X.] Rn. 348 f.; [X.], [X.] 2005, 58, 61; [X.], [X.] 2002, 166, 168; für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters [X.], Urteil vom 1. Februar 2012 -
VIII
ZR
156/11, juris).
Die An-wendung des [X.]s würde vor allem bei der Versorgung mit Heizöl zu Ergebnissen führen, die mit den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht in Einklang zu bringen sind.
Wird ein größerer [X.] gekauft, der im Folge-jahr eine Auffüllung des Tanks entbehrlich macht, würden die Nutzer im jeweili-gen [X.] auch nicht annähernd mit den Kosten des tatsächlichen Verbrauchs belastet. Unabhängig von der Art der bezogenen Energie führt eine Kostenverteilung nach dem [X.] aber auch in den Fällen eines Nut-zerwechsels, etwa
bei Verkauf der Wohnung, zu nicht sachgerechten Ergebnis-sen. Nach § 9b Abs. 2 [X.] sind die nach dem erfassten Verbrauch zu vertei-lenden Kosten auf Vor-
und Nachnutzer zu verteilen. Ein verbrauchsabhängiger Kostenausgleich zwischen Veräußerer und Erwerber
ist jedoch nicht möglich, wenn Bezugsgröße der Abrechnung nicht die Kosten des im [X.] tatsächlich erfolgten Verbrauchs, sondern die bezahlten Rechnungen sind.
Dies wäre vor allem in Fällen, in denen -
witterungsbedingt
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die Ab--
9
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schlagszahlungen nicht dem tatsächlichen Verbrauch entsprechen, oder etwa beim Kauf eines [X.]s, mit der Heizkostenverordnung nicht vereinbar.
cc) Im Hinblick auf die von der Heizkostenverordnung vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung macht die herrschende Meinung in Recht-sprechung und [X.]eratur für die Heiz-
und Warmwasserkosten vom Prinzip der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft als reiner
Einnah-men-
und Ausgabenabrechnung
(§ 28 Abs. 3 [X.]) eine Ausnahme.
In die [X.] dürfen danach die in dem Abrechnungszeitraum tatsäch-lich angefallenen Verbrauchskosten für Heizung und Warmwasser auch dann eingestellt werden, wenn sie mit den in diesem Zeitraum geleisteten Zahlungen nicht übereinstimmen. Die Nachvollziehbarkeit der Jahresabrechnung und die Prüfbarkeit der Vermögensentwicklung würden dadurch gewährleistet, dass die gegenüber den Verbrauchskosten entstandenen Mehr-
oder [X.] aufgrund der geleisteten Ausgaben als "Abgrenzungsposten"
in der Jahresge-samtabrechnung Berücksichtigung finden. Unterschiedliche Vorstellungen be-stehen darüber, an welcher Stelle der Gesamtabrechnung die Abgrenzungen vorzunehmen sind, ob dies bei der Kontenentwicklung zu erfolgen hat oder in Form von [X.] bei der Einnahmen-/Ausgabenrechnung
([X.], NJW-RR 2003, 1666; NJW-RR 1993, 1166, 1167; [X.], [X.] 2001, 446, 448; [X.], [X.], 458, 460; [X.], [X.], 74; [X.], 11. Aufl., §
28 Rn. 71; Jennißen in Jennißen, [X.], 2. Aufl., § 28 Rn. 80; Jennißen, [X.]
2011, 153, 154; [X.], [X.], 9. Aufl., § 28 Rn. 25 f.; [X.]/[X.], 5. Aufl., §
28 [X.] Rn.
17; [X.]/Bub, BGB
[2005], §
28 [X.] Rn. 348 f.; [X.]/Then, [X.],
§
28 Rn. 38).

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10
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[X.]) Nach einer Gegenauffassung ist in der Gesamtabrechnung aus-nahmslos am Einnahmen-Ausgaben-Prinzip festzuhalten. Die Heizkostenver-ordnung erfordere keine Abweichung, da die dort vorgeschriebene verbrauchs-abhängige Verteilung lediglich die Einzelabrechnungen betreffe. In die [X.] müssten daher alle tatsächlichen [X.], die im [X.] mit der Anschaffung und dem Verbrauch von Brennstoff stehen, ein-gestellt werden, während in den Einzelabrechnungen die auf den konkreten Verbrauch entfallenden Kosten zu verteilen sind. Dass insoweit dann keine De-ckungsgleichheit zwischen Einzel-
und Gesamtabrechnung mehr bestehe,
sei in deren unterschiedlichen Zielrichtungen
begründet. Die Gesamtabrechnung [X.] der Kontrolle des Verwalters, die Einzelabrechnungen hingegen der Kosten-verteilung im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer. Die Differenz zur Ge-samtabrechnung
sei aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit der Abrechnung zu erläutern (Häublein, [X.] 2010, 237,
245; [X.], [X.] 2005, 58, 61
und in [X.]/Kümmel/Vandenhouten, [X.], 9. Aufl., § 28 Rn.
53; [X.], [X.] 2002, 166, 168 f., [X.], 721 ff. und [X.], 681 ff.).
ee)
Der Senat hält die unter [X.]) dargestellte
Auffassung
für zutreffend.
Die Verwaltung hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen-
und Ausga-benabrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich ist (Senat, Urteil vom 4.
Dezember 2009 -
V
[X.], NJW 2010, 2127, 2128, Rn. 10). Diesen An-forderungen genügt eine Abrechnung, wenn alle in dem betreffenden Wirt-schaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden. Die Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse ermöglicht durch einen Abgleich mit den [X.] ohne Weiteres die Überprüfung der rechnerischen Richtigkeit der Abrechnung. Diese einfache Prüfung ließe sich im Falle der Vornahme von Abgrenzungen nicht oder nur erschwert durchführen 15
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11
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([X.], [X.], 721, 723). Ein sachlicher Grund, hiervon bei der Darstel-lung der Heiz-
und Warmwasserkosten in der Gesamtabrechnung abzuwei-chen, besteht nicht, insbesondere lässt sich ein solcher nicht aus den [X.] der Heizkostenverordnung herleiten.
Diese erfordert lediglich eine Ver-teilung der tatsächlich angefallenen Heiz-
und Warmwasserkosten auf der Grundlage des gemessenen Verbrauchs.
Den Vorgaben der Heizkostenverord-nung ist daher bereits dann Genüge getan, wenn zwar nicht in der Gesamtab-rechnung, aber in den
Einzelabrechnungen
eine verbrauchsabhängige [X.] vorgenommen wird, dort also die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs verteilt werden. Der Umstand, dass sich insoweit ausnahmsweise die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Ge-samtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen, sofern die in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich und mit einer verständlichen Erläute-rung versehen ist.
An welcher konkreten Stelle der Gesamt-
oder Einzelabrech-nung diese Erläuterung erfolgt
(vgl. etwa Casser/Schultheiss, [X.], Januar 2011, 1, 7
ff.), bleibt dem Verwalter überlassen. Entscheidend ist allein, dass die Darstellung verständlich und nachvollziehbar ist.
Hinsichtlich der Umlage der verausgabten Gelder für die angeschafften, aber noch nicht verbrauchten Brennstoffe enthält die Heizkostenverordnung keine Regelung. Diese Kosten sind daher zunächst nach dem allgemeinen, in §
16 Abs. 2 [X.] bestimmten oder nach einem ansonsten vereinbarten [X.] zu verteilen (vgl. [X.], [X.], 681, 683).
ff) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht den Beschluss der Eigen-tümergemeinschaft, soweit die Einzelabrechnungen
genehmigt wurden, wegen Verstoßes der Abrechnungen
gegen die Heizkostenverordnung für ungültig er-klärt.
Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sind in den [X.] die an das Versorgungsunternehmen geleistete Ab-17
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schlagszahlung für den Monat Januar 2008, die Zahlung auf die [X.] für den Versorgungszeitraum 10.
Februar 2007 bis 13. Februar 2008 und die Abschlagszahlungen für die Monate März bis [X.] erfasst. Die Einzelabrechnungen legen somit nicht den im Ab-rechnungsjahr 2008 erfolgten Verbrauch, sondern lediglich die geleisteten [X.] zugrunde. Dies ist mit der von der Heizkostenverordnung vorgeschrie-benen verbrauchsabhängigen Abrechnung nicht vereinbar.
Der Beschluss über die Genehmigung der Gesamtabrechnung ist hingegen nicht zu beanstanden.

III.
Das angefochtene Urteil ist daher aufzuheben, soweit der Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Genehmigung der Gesamtabrechnung für Heiz-
und Warmwasserkosten für unwirksam erklärt worden ist
(§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil die Aufhebung
des Urteils nur wegen einer Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO).

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IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 92 Abs. 1 und § 97 Abs. 1 ZPO.
Krüger
Stresemann
Czub

[X.]
Weinland

Vorinstanzen:
AG [X.] am Rhein, Entscheidung vom 02.07.2010 -
2p C 49/09 -

LG [X.]
i.d. Pfalz, Entscheidung vom 30.11.2010 -
1 S 167/10 -

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