Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 13.07.2011, Az. VIII ZR 261/10

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 261/10

Verkündet am:

13. Juli 2011

Ermel

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 558 Abs. 6
Darf der Vermieter nach den Bestimmungen eines ihn bindenden [X.] mit Wohnberechtigungsschein keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete im [X.] Wohnungsbau verlangen, ist eine Regelung im Mietvertrag, nach der der Mieter bei Vorlage eines [X.] die Verminderung der vereinbarten Miete auf die (niedrigere) Durchschnittsmiete verlangen kann und sich bei
einer Erhöhung der [X.] zu tragende Anteil an der vereinbarten Miete er-höht, wirksam.
[X.], Urteil vom 13. Juli 2011 -
VIII ZR 261/10 -
LG [X.]

AG [X.]-Tiergarten

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2
-
Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Juli 2011 durch den Vorsitzenden [X.], die Richterinnen Dr.
Milger und
Dr.
[X.], den Richter Dr. Schneider
sowie die
Richterin Dr.
Fetzer
für Recht erkannt:

Die Revision der
Beklagten gegen das Urteil der [X.] des [X.] vom 6. September 2010 wird [X.].
Die
Beklagten
haben
die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die
Beklagten sind
seit 1. Juli 2007 Mieter einer Wohnung des [X.] in B.

Gemäß § 4 Abs. 1a) des [X.] beträgt die Miete 399,73

u-züglich Nebenkosten.
Der Kläger hat die
Wohnung im Rahmen eines Fördervertrages mit der Stadt B.

modernisiert. Nach den Bedingungen des Fördervertrages darf der Kläger von Mietern, die
über einen Wohnberechtigungsschein verfügen, keine 1
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höhere Miete
als die Durchschnittsmiete im [X.] Wohnungsbau verlangen. Hierauf nimmt der Mietvertrag der Parteien unter Hinweis darauf Bezug,
dass die Durchschnittsmiete zur Zeit 4,13

etrage und bis zur Be-kanntgabe im [X.] für B.

über einen fortgeschriebenen
Wert gelte; da die vereinbarte Miete die Durchschnittsmiete übersteige, könne der Mieter
die Verminderung der Miete auf die Durchschnittsmiete verlangen. Ferner
enthält der Vertrag die Formulierung "weil ein [X.] vorgelegt wurde, beträgt die Miete 383,06

".
Für den Fall, dass ein Wohnberechtigungsschein vorgelegt wurde, ist eine "Erhöhung der Miete nach
§ 2 und 3 MGH"
[richtig: [X.]] gemäß § 4b des Mietvertrags ausgeschlossen.
Zu Beginn des Mietverhältnisses entrichteten die Beklagten dementspre-chend
eine Nettomiete von 383,06

§
4 des Mietvertrags genannten Miete erhielt der Kläger von der
Investitions-bank B.

.
Im [X.] vom 7. Dezember 2007 wurde eine Erhöhung der
Durch-schnittsmiete im [X.] Wohnungsbau mit Wirkung vom 1. April 2008 auf 4,40

je qm bekannt gegeben. Dementsprechend sank der von der [X.] an den Kläger ausgezahlte Zuschuss um 13,52

,15

Mit Schreiben vom 16. Oktober 2008 informierte die Hausverwaltung des Klä-gers
die Beklagten über diese Änderungen und forderte sie auf, rückwirkend ab dem 1.
April 2008 eine entsprechend angeglichene Miete in Höhe von 396,58

(383,06

zuzüglich 13,52

Die Beklagten entrichteten lediglich für die Monate November 2008 bis Februar 2009 einen Teil des jeweiligen [X.].
Der Kläger hat Zahlung des verbleibenden Mietdifferenzbetrages für den Zeitraum
April 2008 bis Februar 2009 begehrt, insgesamt 127,12

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gericht hat die Klage abgewiesen, das [X.] hat ihr unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des amtsge-richtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt:
Dem Kläger stehe aus § 535 Abs. 2 [X.] in Verbindung mit § 4 des [X.] den Parteien abgeschlossenen Mietvertrags der geltend gemachte [X.] auf restliche Mietzahlung zu.
Die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrags eine Nettokaltmiete von 399,73

den Beklagten zu tragende Anteil -
bei Beginn des Mietverhältnisses 383,06

-
im Falle einer Erhöhung der Durchschnittsmiete im [X.] Wohnungsbau bis (maximal) zu diesem Betrag erhöhen
könne. Eine derartige Vereinbarung sei wirksam, weil die Parteien von vornherein individuell eine monatliche Miete ver-einbart hätten; es komme deshalb nicht darauf an, ob die ortsübliche [X.], wie die Beklagten vorgetragen hätten, darunter liege. Da die Durchschnittsmiete zum 1. April 2008 erhöht und der von der Investitionsbank 6
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für die Wohnung der Beklagten gezahlte Anteil um 13,52

sich der von den Beklagten selbst zu zahlende Anteil auf 396,98

Der Kläger sei auch nicht verpflichtet gewesen, die Erhöhung des von den Beklagten zu zahlenden Anteils gemäß den Regeln über die Erhöhung der Miete gemäß den
§§ 558 ff. [X.] anzukündigen, denn die vereinbarte monatli-che Nettokaltmiete sei gar nicht erhöht worden. Auf den hier vorliegenden Fall, dass sich lediglich der vom Mieter selbst zu tragende Anteil der Miete erhöhe, weil aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften der von einer öffentlichen Stelle hinzutretende Teil der Miete verringert werde, seien §§ 558 ff. [X.] nicht an-wendbar.

II.
Diese
Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-sion zurückzuweisen ist.
Das Berufungsgericht
hat den zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag dahin gewürdigt, dass von vornherein eine Nettokaltmiete von 399,73

zu zahlende Anteil insoweit verringern sollte, als der Kläger nach dem [X.] im Hinblick auf einen
vorgelegten
Wohnberechtigungsschein nur eine niedrigere Miete vom
Mieter selbst verlangen durfte
und er im Gegenzug die Differenz als Zuschuss von der Investitionsbank
erhielt. Gegen diese -
zu-treffende
-
Auslegung von § 4 des Mietvertrags bringt die Revision nichts Er-hebliches vor.
Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, verstößt eine solche [X.] nicht gegen §§ 558 ff. [X.]. Eine Mieterhöhung nach §
558 10
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[X.] (früher § 2 [X.]) ist,
worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist, durch § 4 b des Mietvertrags für den hier vorliegenden Fall, dass der Mieter ei-nen Wohnberechtigungsschein vorgelegt hat, für die Dauer der Förderung ge-rade ausgeschlossen.
Die
Regelung in § 4 des Mietvertrags trägt lediglich den Einschränkun-gen Rechnung, denen der Kläger durch den Fördervertrag unterliegt. Danach darf der Kläger von
Mietern, die -
wie die Beklagten
-
über einen [X.] verfügen,
nur die (geringere) Durchschnittsmiete verlangen,
[X.] diese
unter der im Mietvertrag vereinbarten Miete liegt; den Differenzbe-trag erhält der Vermieter
als Zuschuss von der
Investitionsbank.
Mit der hier getroffenen vertraglichen
Regelung wird nicht die Miete er-höht, die der Kläger für die Wohnung erhält, sondern es wird lediglich berück-sichtigt, dass der für diese Wohnung gezahlte öffentliche Zuschuss absinken oder -
sofern die Beklagten nicht mehr über einen gültigen Wohnberechtigungs-schein verfügen
-
auch ganz entfallen kann. Wirtschaftlich betrachtet stellt sich der von der Investitionsbank an den Kläger jeweils monatlich gezahlte Betrag (Differenz zwischen der
im
Mietvertrag vereinbarten Miete und der Durch-schnittsmiete im [X.] Wohnungsbau) somit als Mietzuschuss zugunsten der Beklagten dar, der lediglich nicht an die Beklagten ausgezahlt, sondern direkt dem Kläger als Vermieter zur Verfügung gestellt wird. Bei einer derartigen [X.] stellt die Änderung des von den Beklagten als Mieter zu tra-genden Anteils der im Mietvertrag vereinbarten Miete, die auf einer Erhöhung der Durchschnittsmiete und dem entsprechenden Absinken des aus öffentlichen Mitteln an den Kläger als Vermieter gezahlten Zuschusses beruht, keine Miet-erhöhung nach § 558 [X.] dar.
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Entgegen der Auffassung der Revision folgt aus dem Senatsurteil vom 12.
November 2003 ([X.], NJW-RR 2004, 518)
nichts anderes. Denn
der damaligen Entscheidung lag
eine andere Vertragsgestaltung zugrunde, bei der der Vermieterin durch eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag gestattet wurde, zu einem späteren Zeitpunkt eine höhere als die im Mietvertrag verein-barte Miete
zu verlangen, ohne das Mieterhöhungsverfahren nach §
2 [X.] einzuhalten. Demgegenüber war hier
von vornherein die jetzt auch vom
Kläger
verlangte
Miete vereinbart und hing lediglich die Höhe
des vom Mieter hiervon zu
tragenden Anteils
davon ab, ob eine
Änderung der Durchschnittsmiete und dementsprechend des von der Investitionsbank an den Kläger gezahlten Betra-ges
eintrat.
Ball
Dr. Milger
Dr. [X.]

Dr. Schneider
Dr. Fetzer

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 26.11.2009 -
7 C 61/09 -

LG [X.], Entscheidung vom 06.09.2010 -
67 [X.]/10 -

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