Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 30.11.2012, Az. V ZR 234/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V [X.]
Verkündet am:
30. November 2012
Wes[X.]henfelder
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Ges[X.]häftsstelle
in dem Re[X.]htsstreit
Na[X.]hs[X.]hlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja

[X.] § 20 Abs. 3
Bes[X.]hließen die Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Beendigung eines zwis[X.]hen der [X.] und einem ihrer Mitglieder ges[X.]hlossenen Vertrages, ist eine ord-nungsgemäße Verwaltung ni[X.]ht s[X.]hon wegen eines mögli[X.]hen S[X.]heiterns der [X.] zu verneinen, sondern erst dann, wenn für einen verständigen [X.] ohne weiteres ersi[X.]htli[X.]h ist, dass die Beendigung aus tatsä[X.]hli[X.]hen oder re[X.]htli[X.]hen Gründen von vornherein ni[X.]ht errei[X.]hbar ist.

[X.], Urteil vom 30. November 2012 -
V [X.] -
LG Berlin

[X.]

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Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündli[X.]he Verhandlung vom 19. Oktober 2012 dur[X.]h die Vorsitzende Ri[X.]hterin Dr.
Stresemann, die Ri[X.]hter Prof. Dr. S[X.]hmidt-Ränts[X.]h und Dr.
Roth
sowie die Ri[X.]hterinnen
Dr.
[X.] und Weinland

für Re[X.]ht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer
85 des [X.] vom 7. Juni 2011 aufgehoben.

Die Sa[X.]he wird zur neuen Verhandlung und Ents[X.]heidung, au[X.]h über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-ri[X.]ht zurü[X.]kverwiesen.

Von Re[X.]hts wegen

Tatbestand:
Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezei[X.]hnete [X.]. Von dieser mietete die Klägerin einen im [X.]sei-gentum stehenden Tiefgaragenstellplatz, den sie seit März
2006 den Mietern
einer ebenfalls in der Anlage befindli[X.]hen Eigentumswohnung untervermietet. Mit S[X.]hreiben vom 27.
März 2006 setzte sie die Verwalterin hiervon in Kenntnis. Diese forderte mit S[X.]hreiben vom 29.
Juni 2009 die Beendigung der [X.] und kündigte für den Fall der Fru[X.]htlosigkeit die fristlose Kündigung des [X.] an. Mit S[X.]hreiben vom 29.
Oktober 2009 erklärte ein von der Verwalterin beauftragter
Re[X.]htsanwalt
namens der Wohnungseigentümer-1
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gemeins[X.]haft unter Berufung auf "die unerlaubte Weitervermietung"
die fristlose und hilfsweise die fristgemäße Kündigung des [X.] zum 31.
Januar 2010. Dem [X.] beigefügt waren eine dem Anwalt von der Verwalterin namens der Wohnungseigentümergemeins[X.]haft erteilte Vollma[X.]ht
vom 29.
Oktober 2009 sowie eine von einem Mitglied des [X.] am 11.
Juli 2002 unterzei[X.]hnete Vollma[X.]htsurkunde, na[X.]h der die Verwalterin u.a. befugt ist, Verträge abzus[X.]hließen und zu kündigen sowie in einzelnen An-gelegenheiten Untervollma[X.]hten zu erteilen.
Ohne die Vollma[X.]ht zu bestreiten bat die Klägerin mit anwaltli[X.]hem S[X.]hreiben vom 6. November 2009 um die Einräumung einer Frist zur Stellung-nahme. Mit weiterem S[X.]hreiben vom 20.
November 2009 dankte sie
zunä[X.]hst "für die gewährte Fristverlängerung"
und wies sodann die Kündigung mit der Begründung zurü[X.]k, es werde die Legitimation der Verwalterin
bestritten,
derar-tige Ansprü[X.]he geltend zu ma[X.]hen.
Dur[X.]h auf der Eigentümerversammlung vom 7.
Mai 2010 gefassten Mehrheitsbes[X.]hluss genehmigten die Wohnungseigentümer die Kündigung vom 29.
Oktober 2009 und ermä[X.]htigten die Verwalterin,
einen Räumungsanspru[X.]h "erforderli[X.]henfalls"
geri[X.]htli[X.]h geltend zu ma[X.]hen.
Die gegen diesen Bes[X.]hluss geri[X.]htete [X.] ist in bei-den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Die Revision hat das [X.] na[X.]h dem Tenor des Berufungsurteils ohne Eins[X.]hränkungen zugelassen. In den Ents[X.]heidungsgründen heißt es, das Re[X.]htsmittel werde zur Klärung der Frage zugelassen, ob "die Genehmigung einer von einem
vollma[X.]htlosen Vertreter erklärten Kündigung re[X.]htli[X.]h na[X.]h §
180 Satz 2 BGB überhaupt mögli[X.]h ist". Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter. Die Beklagten bean-tragen die Zurü[X.]kweisung des Re[X.]htsmittels.

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Ents[X.]heidungsgründe:
I.
Das Berufungsgeri[X.]ht
verneint das Vorliegen von Ni[X.]htigkeitsgründen. Formale [X.] lägen ni[X.]ht vor. Der Bes[X.]hluss entspre[X.]he au[X.]h ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Kündigung sei jedenfalls von der Mehrheit der Wohnungseigentümer wirksam genehmigt worden. Entgegen einer von dem [X.] vertretenen Re[X.]htsauffassung ([X.], 97
f.) [X.] §
180 Satz 2 BGB na[X.]h Wortlaut und Sinn und Zwe[X.]k au[X.]h Kündigungs-erklärungen. Die Normvoraussetzungen seien erfüllt, weil die Klägerin ein [X.] der Vollma[X.]ht erst knapp drei Wo[X.]hen na[X.]h Zugang der Kündigung und damit ni[X.]ht re[X.]htzeitig beanstandet habe. Die Mögli[X.]hkeit der Verlängerung der "Prüffrist"
dur[X.]h den Kündigenden sehe das Gesetz ni[X.]ht vor. Es bestehe au[X.]h kein Bedarf dafür, den Zeitraum der Genehmigungsfähigkeit entspre[X.]hend §
626 BGB einzus[X.]hränken.
Ebenfalls ni[X.]ht zu beanstanden sei der Bes[X.]hluss, soweit darin der Ver-walterin die Befugnis erteilt werde, den Räumungsanspru[X.]h ggf. geri[X.]htli[X.]h dur[X.]hzusetzen. Insoweit handle es si[X.]h ledigli[X.]h um einen [X.], der ordnungsgemäßer Verwaltung entspre[X.]he, weil die darin in [X.] genommene Klageerhebung ni[X.]ht jeder re[X.]htli[X.]hen Grundlage entbehre. Selbst wenn man davon ausgehen wollte, dass die Re[X.]htmäßigkeit der Kündi-gung vollen Umfangs bereits bei der Beurteilung des Bes[X.]hlusses zu überprü-fen sei, s[X.]heitere die Klage daran, dass die Überlassung der Mietsa[X.]he an
einen
Untermieter grundsätzli[X.]h na[X.]h §
540 BGB unzulässig sei. Bei dieser Sa[X.]hlage hätte es der Klägerin
obgelegen, eine glei[X.]hwohl bestehende Unzu-lässigkeit der Kündigung s[X.]hlüssig darzulegen. Das sei ni[X.]ht ges[X.]hehen.
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II.
1.
Die Revision ist zulässig, au[X.]h soweit sie si[X.]h gegen die bes[X.]hlossene "Ermä[X.]htigung"
der Verwalterin wendet, einen Räumungsanspru[X.]h ggf. geri[X.]ht-li[X.]h dur[X.]hzusetzen.
Der Tenor des Berufungsurteils zur Revisionszulassung enthält keine Eins[X.]hränkung. Na[X.]h gefestigter Re[X.]htspre[X.]hung des [X.] kann si[X.]h eine Bes[X.]hränkung der Revisionszulassung zwar au[X.]h aus den Ents[X.]hei-dungsgründen des Berufungsurteils ergeben. Hierfür ist aber erforderli[X.]h, dass aus diesen der Wille des Berufungsgeri[X.]hts
klar und eindeutig hervorgeht, die Revision in bestimmter Hinsi[X.]ht zu bes[X.]hränken (vgl. nur Senat, Bes[X.]hluss vom 29. Januar 2004 -
V [X.], NJW-RR 2004, 1365, 1366; Urteil vom 20.
Mai 2011 -
V
ZR
175/10, [X.] 2011, 331; Urteil vom 11.
Mai 2012 -
V [X.], Grundeigentum
2012, 962
f., Rn.
5 mwN). Das ist hier ni[X.]ht der Fall. Der ange-fo[X.]htene Bes[X.]hluss
betrifft das Vorgehen der [X.] gegen die Klägerin wegen der Untervermietung des Stellplatzes. Da die bes[X.]hlossene Genehmi-gung der Kündigung und deren geri[X.]htli[X.]he Dur[X.]hsetzung in einem besonders engen inhaltli[X.]hen Zusammenhang
stehen, führte ein Erfolg der Bes[X.]hluss-mängelklage hinsi[X.]htli[X.]h der Genehmigung jedenfalls na[X.]h §
139 BGB (dazu Senat, Urteil vom 11.
Mai 2012, [X.]O, Rn.
10 mwN) zur Beanstandung des [X.] insgesamt. Dies könnte bei Annahme einer nur teilweisen Zulassung indessen wegen der dann im Übrigen eingetretenen Re[X.]htskraft ni[X.]ht ausge-spro[X.]hen werden. Anhaltspunkte dafür, dass das Berufungsgeri[X.]ht dies [X.] in Kauf genommen hat, sind ni[X.]ht ersi[X.]htli[X.]h.
2. Das Re[X.]htsmittel hat au[X.]h in der Sa[X.]he Erfolg. Es führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurü[X.]kverweisung der Sa[X.]he an das Berufungs-geri[X.]ht. Dessen Erwägungen halten einer revisionsre[X.]htli[X.]hen Überprüfung ni[X.]ht in allen Punkten stand.
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a) Zutreffend und von der Revision unbeanstandet geht es allerdings da-von aus, dass die Einberufung der Eigentümerversammlung den formalen An-forderungen des §
23 Abs.
2 [X.] genügte und dass die als Vertreter bestimm-ter Wohnungseigentümer aufgetretenen Personen zur Abstimmung bevollmä[X.]h-tigt waren.
b) Ni[X.]htigkeitsgründe sind ni[X.]ht ersi[X.]htli[X.]h. Insbesondere steht es in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, si[X.]h zu einer dur[X.]h einen Vertreter aus-gespro[X.]henen Kündigung zu erklären
und den Verwalter dazu anzuhalten, An-sprü[X.]he des Verbandes prozessual dur[X.]hzusetzen. Ob Kündigungsgründe [X.] und ob eine dur[X.]h einen vollma[X.]htlosen Vertreter erklärte Kündigung genehmigungsfähig ist, berührt ni[X.]ht die Wirksamkeit des Bes[X.]hlusses.
[X.]) Auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen greifen au[X.]h Anfe[X.]h-tungsgründe ni[X.]ht dur[X.]h.
[X.]) Das mit dem Bes[X.]hluss verfolgte Anliegen geht bei der gebotenen nä[X.]hstliegenden Auslegung (grundlegend dazu Senat, Bes[X.]hluss vom 10. Sep-tember 1998 -
V [X.], [X.]Z
139, 288, 291
f.; vgl. au[X.]h Urteil vom 18. Juni 2010 -
V [X.], NJW
2010, 2801 Rn.
1) dahin, dass das Mietverhältnis mit der Klägerin wegen
der Untervermietung beendet werden
soll. Das kommt dadur[X.]h zum Ausdru[X.]k, dass die bisher getroffenen Maßnahmen gebilligt und zur Dur[X.]hsetzung dieses Anliegens
au[X.]h für die Zukunft die erforderli[X.]hen Maßnahmen ergriffen
werden sollen, wie die der Verwalterin erteilte "Ermä[X.]hti-gung"
belegt, einen Räumungsanspru[X.]h "erforderli[X.]henfalls"
au[X.]h geri[X.]htli[X.]h dur[X.]hzusetzen. Aus der Si[X.]ht eines verständigen Wohnungseigentümers steht ni[X.]ht die (vorsorgli[X.]he)
Genehmigung der Kündigung im Vordergrund, sondern das generelle Anliegen, das mit der Klägerin bestehende Mietverhältnis zu [X.] und die daraus resultierenden Ansprü[X.]he dur[X.]hzusetzen. Die hierzu ge-10
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eignet ers[X.]heinenden Mittel sollen eingesetzt werden. Eine Bes[X.]hränkung auf bestimmte juristis[X.]he Mittel zur Zielerrei[X.]hung ist ersi[X.]htli[X.]h ni[X.]ht gewollt.
bb)
(1) Ein sol[X.]hes Vorgehen entspri[X.]ht ordnungsgemäßer
Verwaltung. Vorliegend hat die Klägerin den Stellplatz re[X.]htswidrig untervermietet (§
540 Abs.
1 Satz 1
BGB). Dass die Wohnungseigentümer dies zum Anlass nehmen, den zwis[X.]hen der Klägerin und dem Verband ges[X.]hlossenen Mietvertrag zu beenden, ist ebenso wenig zu beanstanden
wie die vorsorgli[X.]he
Genehmigung der dur[X.]h den beauftragten Re[X.]htsanwalt erklärten Kündigung. Es kann den in der Regel ni[X.]ht mit besonderen
Re[X.]htskenntnissen ausgestatteten [X.] ni[X.]ht ohne weiteres angesonnen werden, im Hinbli[X.]k auf juristi-s[X.]he Detail-
oder Streitfragen von auf die Beendigung des Mietverhältnisses abzielenden Maßnahmen abzusehen. Die Befassung der Wohnungseigentümer mit sol[X.]hen Re[X.]htsfragen
ers[X.]heint au[X.]h deshalb ni[X.]ht angezeigt, weil die Ver-walterin bzw. ein von ihr einges[X.]halteter Re[X.]htsanwalt bei der Umsetzung des Bes[X.]hlusses den si[X.]hersten Weg zu bes[X.]hreiten haben. Hierzu gehört vor einer Klageerhebung die Prüfung, ob vorsorgli[X.]h no[X.]h weitere Maßnahmen -
wie et-wa die Erklärung einer weiteren Kündigung
-
zu ergreifen sind oder ob im Hin-bli[X.]k auf zutage getretene besondere Umstände die Wohnungseigentümerver-sammlung (erneut) mit der Frage der Weiterverfolgung des einges[X.]hlagenen Weges zu befassen ist.
Dana[X.]h kommt es auf die von der Revision gegen die Wirksamkeit der Kündigung ins Feld geführten materiellre[X.]htli[X.]hen Einwände ni[X.]ht an. Ob dem Verband infolge der Kündigung ein Herausgabe-
(§
985 BGB) und
/
oder
ein Räumungsanspru[X.]h (§
1004 BGB) zusteht, bedarf der Klärung erst in einem eventuell zur Dur[X.]hsetzung der Ansprü[X.]he zu führenden Re[X.]htsstreit; ein un-angefo[X.]htener Bes[X.]hluss über eine Kündigung oder deren Genehmigung ent-faltet keine Bindungswirkung für die Vorfrage, ob die Kündigung wirksam ist (vgl. Senat, Bes[X.]hluss vom 20. Juni 2002 -
V [X.], [X.]Z 151, 164, 171
f.). 14
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Entgegen der Auffassung der Revision ergibt si[X.]h aus dem Senatsurteil vom 15.
Januar 2010 ([X.], [X.], 3093
f.) s[X.]hon deshalb ni[X.]hts [X.], weil Gegenstand der Klage ein Bes[X.]hluss war, dessen Inhalt auf die S[X.]haf-fung einer (selbständigen) Anspru[X.]hsgrundlage geri[X.]htet war. Daran fehlt es hier.
(2) Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist allerdings
dann zu verneinen, wenn für einen
verständigen Wohnungseigentümer ohne weiteres ersi[X.]htli[X.]h ist, dass das mit der Bes[X.]hlussfassung anvisierte Ziel aus tatsä[X.]hli[X.]hen oder re[X.]ht-li[X.]hen Gründen von vornherein ni[X.]ht errei[X.]hbar ist. Davon kann hier keine Rede sein. Das gilt insbesondere für die
hö[X.]hstri[X.]hterli[X.]h no[X.]h ni[X.]ht geklärte Proble-matik, ob
und ggf. mit wel[X.]hen Folgen die vollma[X.]htlose Kündigung eines [X.] na[X.]h §
180 Satz
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BGB genehmigungsfähig ist (generell ablehnend bei Gestaltungsre[X.]hten OLG Celle [X.], 97
f.; bejahend für die [X.] [X.], [X.] 2006, 121, 124; ebenso für die Kündigung eines Arbeitsvertrages, allerdings unter Eins[X.]hrän-kung der Rü[X.]kwirkungsfiktion na[X.]h §
184 BGB BAG, NJW 1987 1038, 1039; ähnli[X.]h für das gesetzli[X.]he Vorkaufsre[X.]ht Senat, Urteil vom 15.
Juni 1960

V
ZR 191/58, NJW 1960, 1805, 1807 und für die Na[X.]hfristsetzung na[X.]h §
326 BGB aF Urteil vom 22. Oktober 1989 -
V [X.], [X.], 150, 151; eben-so [X.], Urteil vom 29.
Mai 1991 -
VIII ZR 214/90, [X.]Z 114, 360, 366; ohne jede Eins[X.]hränkung für die Anspru[X.]hsanmeldung na[X.]h §
651g Abs.
1 BGB da-gegen [X.], Urteil vom 26.
Mai 2010 -
Xa [X.], [X.], 2950, 2951
f.),
und für die Frage, ob und ggf. unter wel[X.]hen Voraussetzungen die Vors[X.]hrift des §
545 BGB bei einer Untervermietung zur Anwendung gelangt (zu §
568 BGB aF vgl. [X.], Bes[X.]hluss vom 9.
April 1986 -
VIII
ZR
100/85, NJW-RR 1986, 1020
f.).

d) Mit Erfolg verweist die Revision jedo[X.]h auf ents[X.]heidungserhebli[X.]hes tatsä[X.]hli[X.]hes Vorbringen
in der Klages[X.]hrift, wona[X.]h zumindest ein weiteres 16
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9

Mitglied
der Wohnungseigentümergemeins[X.]haft einen ihm überlassenen [X.] ebenfalls untervermietet hat und dies -
anders als hier
-
ni[X.]ht moniert [X.] ist.
[X.]) Dass der Kläger in seiner den Anforderungen na[X.]h §
520 [X.] genü-genden Berufungsbegründung ni[X.]ht au[X.]h auf diesen Gesi[X.]htspunkt ausdrü[X.]k-li[X.]h zurü[X.]kgekommen ist, entbindet das Berufungsgeri[X.]ht unabhängig von einer Rüge ni[X.]ht von einer Berü[X.]ksi[X.]htigung dieses Parteivortrags
(grundlegend
Senat, Urteil vom 12. März 2004 -
V [X.], [X.]Z 158, 269, 278
ff.; [X.], Urteil vom 22. Mai 2012 -
II ZR 35/10, [X.], 1692, 1694
mwN; Hk-[X.]/
[X.], [X.], 4.
Aufl., §
520 Rn.
28
mwN; vgl. au[X.]h [X.]/[X.], [X.], 29.
Aufl., §
520 Rn
40).
§
520
[X.] betrifft ledigli[X.]h die
-
hier gegebene
-
Zuläs-sigkeit der Berufung, ni[X.]ht aber den Umfang der bei zulässigem Re[X.]htsmittel vorzunehmenden Re[X.]htskontrolle (Senat, [X.]O; [X.], [X.]O).
bb) Das Vorbringen ist ents[X.]heidungserhebli[X.]h. Zwar liegt es zumindest grundsätzli[X.]h im Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer, ob sie eine re[X.]htswidrige Untervermietung von [X.]seigentum zum Anlass [X.], dies zu beanstanden und das Vertragsverhältnis mit dem Hauptmieter na[X.]h fru[X.]htloser Abmahnung zu kündigen. Der insbesondere bei Mehrheitsbe-s[X.]hlüssen zum Tragen kommende Glei[X.]hbehandlungsgrundsatz lässt [X.] jedo[X.]h nur zu, wenn dafür ein ausrei[X.]hender Sa[X.]hgrund besteht (Senat, Urteil vom 1.
Oktober 2010 -
V [X.], [X.], 3508, 3509 Rn.
12). Ist ein sol[X.]her ni[X.]ht
ersi[X.]htli[X.]h, muss für eine Glei[X.]hbehandlung der Wohnungseigentümer -
ggf. au[X.]h bei einer erneuten Kündigung
-
Sorge getra-gen werden. Jedenfalls mit Rü[X.]ksi[X.]ht auf die au[X.]h dem Verband gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern bestehende Treuepfli[X.]ht
(Senat, Urteile vom 13. Juli 2012 -
V [X.], juris Rn.
19; vgl. au[X.]h
Urteil vom 10.
November 2006 -
V [X.], [X.], 132, 133) gilt dies au[X.]h dann, wenn es -
wie 18
19
10

hier
-
um Verträge geht, die der Verband mit einzelnen Mitgliedern ges[X.]hlossen hat.
[X.][X.]) Da für das Revisionsverfahren von dem Fehlen eines ausrei[X.]henden Sa[X.]hgrundes auszugehen ist -
ein sol[X.]her kann jedenfalls ni[X.]ht darin gefunden werden, dass der andere Stellplatz ni[X.]ht an Mieter einer Eigentumswohnung, sondern der Verwalterin untervermietet worden ist
-, kann das die Abweisung der Klage billigende Berufungsurteil keinen Bestand haben (§
562 Abs.
1 [X.]). Die Sa[X.]he ist an das Berufungsgeri[X.]ht zurü[X.]kzuverweisen, damit zur Frage der Glei[X.]hbehandlung die erforderli[X.]hen Feststellungen getroffen werden können (§
563 Abs.
1 Satz 1
[X.]).

Stresemann

S[X.]hmidt-Ränts[X.]h

Roth

[X.]

Weinland

Vorinstanzen:
[X.], Ents[X.]heidung vom 08.09.2010 -
72 C 57/10 -

LG Berlin, Ents[X.]heidung vom 07.06.2011 -
85 [X.] [X.] -

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