Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 07.02.2013, Az. III ZR 121/12

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
III ZR 121/12
Verkündet am:

7. Februar 2013

B o t t

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja

[X.] § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2; [X.] § 19 Abs. 1

a)
[X.] von zwei Wochen nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 [X.] steht nicht zur Disposition der Urkundsbeteiligten.

b)
Ein Abweichen von der Regelfrist kommt nur dann in Betracht, wenn im Einzelfall nachvollziehbare Gründe -
auch unter Berücksichtigung der Schutzinteressen des Verbrauchers -
es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Voraussetzung für die Nichteinhaltung der Frist ist deshalb ein sachlicher Grund.

c)
Der Notar hat, so die Regelfrist von zwei Wochen nicht abgelaufen ist und die Zwecke dieser Wartefrist nicht anderweitig erfüllt sind, die Amtspflicht, eine Beurkundung auch dann abzulehnen, wenn diese von den [X.] gewünscht wird.

[X.], Urteil vom 7. Februar 2013 -
III ZR 121/12 -
OLG Hamm

[X.]
-

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-

Der III.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Februar 2013
durch den Vizepräsidenten [X.] sowie [X.]
[X.], [X.], [X.] und Seiters

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm
vom 23. März 2012 aufgehoben.

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil der 5. Zivilkammer des [X.] vom 1. Juni 2011 unter
Zurückweisung der
[X.]berufung
des [X.]n abgeändert.

Der [X.] wird verurteilt,

a)
an die Kläger aH.

Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16. Juli 2007 zu zahlen;

b)

(Notariatsge-bühren)
zu zahlen;

c)
die Kläger von vorgerichtlichen Kosten
ihrer [X.] Rechtsanwälte Sch.

, R.

und Kollegen, [X.],
in Höhe von 1.0

Die Kosten des Rechtsstreits hat der [X.]
zur tragen.

Von Rechts wegen
-

3

-

Tatbestand

Die Kläger erwarben mit von dem [X.]n beurkundeten Kaufvertrag vom 16.
April 2007 von dem Verkäufer Erich S.

zwei in H.

, F.

straße

, gelegene, bei Vertragsschluss vermietete [X.] zu einem Kaufpreis von insgesamt 151.000

.

hatte die [X.] seinerseits erst kurz zuvor erworben und war bei Vertragsschluss noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, wo-rauf im Kaufvertrag mit den Klägern hingewiesen wurde, ebenso wie auch [X.], dass der grundbuchliche Vollzug der vom [X.]n beurkundeten [X.] des (Vor-)Eigentümers noch ausstehe. Der Kaufvertrag vom 16.
April 2007 enthielt weiter folgende Vorbemerkung:

"Vorliegend handelt es sich um ein Verbrauchergeschäft iSd. §
13 [X.]. Dies ist der Fall, wenn der Verkäufer in Ausübung einer ge-werblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt (§
14 Abs.
1 [X.]). Bei einem Verbrauchergeschäft hat der Notar gem. §
17 [X.] darauf hinzuwirken, dass den Käufern der Entwurf der not. Verhandlung 14 Tage vor der Beurkundung vorliegt.

Hier ist diese Überlegungsfrist nicht gewahrt. Die Käufer werden
eindringlich belehrt, dass es ratsam ist, sich vor einem Immobi-lienkaufvertrag mit Vertrauenspersonen zu besprechen, um sich die
Risiken klarzumachen und dass der Gesetzgeber die 14-tägige Überlegungsfrist als Regelfall vorsieht.

Die Käufer werden darauf hingewiesen, dass sie sich mit der [X.] der Immobilie für fast
30 Jahre binden und sie wegen des aufzunehmenden Kredits mit der Wohnung und ihrem gesam-ten persönlichen Vermögen haften. Dies gilt umso mehr, wenn Mieter die Miete nicht zahlen sollten. Die Käufer wollen auch nach dieser Belehrung noch unbedingt heute beurkunden und lehnen den Vorschlag des Notars ab, die 14-tägige Überlegungsfrist [X.]. Sie bestehen also trotz der geschilderten tatsächlichen und rechtlichen Umstände und Bedenken des Notars auf die heu-tige Beurkundung."
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4

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Mit Schriftsatz ihrer Bevollmächtigten vom 7.
Mai 2007 erklärten die Klä-ger dem Verkäufer S.

gegenüber wegen arglistiger Täuschung und Irrtums die Anfechtung des mit ihm geschlossenen -
für sie wirtschaftlich nacht-teiligen
-
Kaufvertrags sowie daneben den Rücktritt vom Vertrag. Nachdem der Verkäufer dem mit Schreiben vom 10.
Mai 2007 entgegengetreten war und auf Abwicklung des seines Erachtens wirksam zustande kommenden Kaufvertrags bestanden hatte, einigten sich die Kläger anschließend mit ihm im Rahmen [X.] vom 16.
Juni 2007 darauf, dass der Verkäufer sie gegen Zahlung von 5.000

Verkäufers von sämtlichen Kosten und Steuern aus dem Vertrag entließ. Für ihre anwaltliche Vertretung gegenüber dem Verkäufer S.

erteilten die Bevollmächtigten der Kläger diesen eine Rechnung über 5.870,87

. Mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 25.
Juni 2007 forderten die Kläger den [X.]n sodann unter Berücksichtigung der von ihnen
seinerzeit noch akzep-tierten
Notarkosten für die Erstellung des
Vertragsentwurfs mit Fristsetzung bis zum 15.
Juli 2007 zur Zahlung von 10.515,71

Gegen die ihnen erteilte Kostenrechnung des [X.]n legten die [X.] ein, der das [X.] nach Anhörung der Parteien und Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen B.

und Be.

mit Beschluss vom 8.
Juni 2010 stattgab. Zur Begründung führte es aus, dass der [X.] die [X.] des §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] nicht eingehalten habe.

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-

Unter dem 23.
September 2009 stellte der [X.] seine [X.] auch dem Verkäufer S.

als Zweitschuldner in Höhe von
745

i-nerseits gegenüber den Klägern wegen der in der Aufhebungsvereinbarung vereinbarten Kostenübernahme der Kläger geltend. Sie
wurden
vom Amtsge-richt [X.] verurteilt, diesen Betrag an den Verkäufer S.

zu zah-len.

Mit ihrer Klage verlangen die Kläger von dem [X.]n mit
dem Vorwurf einer Verletzung notarieller Amtspflichten Ersatz der ihnen durch den Abschluss des von ihm beurkundeten Kaufvertrags entstandenen Kosten in Gestalt der an den Verkäufer S.

geleisteten Abstandszahlung von 5.000

der ihnen in diesem Zusammenhang durch die Einschaltung ihrer Bevollmäch-tigten erwachsenen Rechtsanwaltskosten; daneben begehren sie Erstattung ihrer an den Verkäufer S.

gezahlten Notarkosten sowie Freistellung von den Kosten ihrer vorgerichtlichen Rechtsverfolgung in Höhe von 1.025,30

gemäß der Rechnung ihrer Bevollmächtigten vom 9.
Juni 2010.

Die Kläger machen dem [X.]n zum Vorwurf, dieser habe die Frist des §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] nicht eingehalten.

Das [X.] hat die Klage als derzeit unbegründet abgewiesen, weil den Klägern eine anderweitige Ersatzmöglichkeit in Form von Ansprüchen ge-gen den
Zeugen Be.

zustehen könnte.

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6

-

Gegen das Urteil haben die Kläger
Berufung und der [X.] eingelegt. Das Berufungsgericht hat unter Zurückweisung der Berufung der Kläger auf die [X.]berufung des [X.]n das landgericht-liche Urteil abgeändert und die Klage
endgültig
abgewiesen.

Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger, mit der sie ihren Klageantrag weiterverfolgen.

Entscheidungsgründe

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt,
dass der [X.] zwar seine ihm gegenüber den Klägern bestehende Amtspflicht aus §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] verletzt habe. Den Klägern sei ein Entwurf des Vertrags nicht [X.] 14 Tage vor dem Beurkundungstermin überlassen worden. Tatsächlich
seien dem [X.]n auch nach eigenem Vortrag Gründe für die von ihm ver-langte Beurkundung des Kaufvertrags ohne Einhaltung der Frist des §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] nicht genannt worden. Es sei deshalb für ihn völlig ungewiss gewesen, ob und inwieweit die Kläger im Vorfeld der Beurkundung über deren Gegenstand, Bedeutung und Tragweite ausreichend unterrichtet waren. Er hätte sich deshalb durch Nachfrage bei den Beteiligten und hier ins-besondere bei den Klägern selbst ein Bild davon machen müssen, ob diese tatsächlich ernsthaft und aus welchem Grunde überhaupt aus eigenem Ent-8
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schluss Willens waren, den [X.]. Die unterlassene Nachfrage des [X.]n stelle sich als Verletzung der ihm nach §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] obliegenden Amtspflicht zur Hinwirkung auf eine Einhaltung der dort für den Regelfall vorgesehenen (Überlegungs-)Frist dar.

Angesichts der Gesamtumstände
liege die Annahme nahe, dass die Klä-ger
bei entsprechender Nachfrage des [X.]n von einem Vertragsschluss abgesehen hätten. Sofern freilich die Kläger auf konkrete Nachfrage hin keine plausible Erklärung für eine besondere Eilbedürftigkeit des Geschäfts hätten bieten können, aber gleichwohl unbeirrt auf der sofortigen Beurkundung [X.] hätten, wäre der [X.] allerdings berechtigt und verpflichtet gewe-sen, die Beurkundung vorzunehmen.

Die Frage der Kausalität bedürfe allerdings keiner abschließenden Fest-stellung. Denn
die Kläger hätten durch den Abschluss ihrer mit dem Verkäufer S.

geschlossenen Aufhebungsvereinbarung vom 16.
Juni 2007 den Zurechnungszusammenhang zwischen der Amtspflichtverletzung des [X.] und ihrem geltend gemachten Schaden unterbrochen, da es für diese auf freier Willensentschließung beruhende Vereinbarung an einem rechtfertigenden Anlass gefehlt habe. Sie habe sich
bei gegebener
und auch für die anwaltlich vertretenen Kläger überschaubarer
Sachlage als eine ungewöhnliche, völlig unsachgemäße und unvertretbare Reaktion dargestellt. Den
Klägern habe ein Schadensersatzanspruch wegen schuldhafter Verletzung der dem Verkäufer obliegenden Beratungspflichten zugestanden. Aufgrund dieses Schadenser-satzanspruchs seien sie so zu stellen gewesen, als hätten sie vom Abschluss des Kaufvertrags abgesehen. Dies stelle sich auch zugleich als anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne des §
19 Abs.
1 Satz
2 [X.] dar. Ein Beratungs-12
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vertrag mit dem Verkäufer sei hier in Vertretung durch
den Zeugen Be.

zu-stande gekommen. [X.] der Verkäufer mit dem Käufer nicht nur über die Bedingungen des angestrebten Kaufvertrags, sondern erteilte er ihm [X.] davon einen Rat, werde die Beratung zur Hauptpflicht des Verkäufers aus einem selbständigen Beratungsvertrag. Dies gelte insbesondere dann, wenn der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs [X.], die diesen zum Vertragsabschluss bewegen [X.]. Dies sei vorliegend insbesondere nach den Erläuterungen der Kläger vor dem [X.] im Rahmen des Kostenbeschwerdeverfahrens zum Inhalt der mit dem Zeugen Be.

geführten Gespräche sowie
auch nach dem Inhalt der vom [X.]n in den Kaufvertrag aufgenommenen Vorbemerkung mit dem darin enthaltenen Hinweis unter anderem auf die Bedeutung laufender Mietein-nahmen für die Sicherung der Finanzierung der Kläger ersichtlich der Fall ge-wesen. Dass der Zeuge Be.

als selbständiger Finanzberater aufgetreten sei, spreche hier nicht entscheidend gegen die Annahme eines selbständigen [X.] zwischen den Klägern und dem Verkäufer S.

neben dem anschließend geschlossenen Kaufvertrag. Sei
der Zeuge Be.

-
wie die Kläger dies darstellten
-
durch den Verkäufer S.

damit betraut
gewesen, die wesentlichen Vertragsverhandlungen mit den Kaufver-tragsinteressenten
zu führen,
und sei ihm hierbei weitgehend freie Hand gelas-sen worden, genüge dies nach der Rechtsprechung, ihn bei der gebotenen Ge-samtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls als Erfüllungsgehilfen des [X.] anzusehen. Abgesehen davon könne sich, sofern sich bei der Vermitt-lung eines Kaufvertrags die Aufgabe einer Beratung des Kaufinteressenten stel-le und diese vom Verkäufer dem
mit den eigentlichen Vertragsverhandlungen befassten Vermittler oder Makler überlassen werde, dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des [X.] aus den Umständen ergeben.
Habe
aber ein selbständiger Beratungsvertrag zwischen den Klägern -

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und dem Verkäufer S.

bestanden, sei dieser zu richtiger und voll-ständiger Information über die tatsächlichen Umstände
verpflichtet gewesen, die für den Kaufentschluss der Kläger von wesentlicher Bedeutung gewesen seien oder hätten sein können. Diese Pflicht habe der Verkäufer beziehungs-weise
sein für ihn hier als Erfüllungsgehilfe tätig gewordene Vermittler Be.

verletzt, als er den Klägern ein unzutreffendes Bild vom Wert der berechtigten Ertragserwartung der ihnen angebotenen Immobilie gegeben und sie so maß-geblich zum Vertragsschluss veranlasst habe. Die Kläger könnten dem auch nicht mit Erfolg entgegenhalten, eine streitige Auseinan[X.]etzung mit dem Verkäufer S.

sei ihnen nicht zuzumuten gewesen, da sie in diesem Fall den Nachweis fehlerhafter Beratung nur durch den Zeugen Be.

hätten führen können. Denn neben den von
ihnen vorgetragenen objektiven Kriterien -
Kaufpreis der erworbenen Eigentumswohnung weit über Verkehrswert, feh-lende Eignung des Erwerbs als Basis eines an sich beabsichtigten Erwerbs [X.] zur Eigennutzung gedachten Immobilie
-
hätten sich die Kläger zum Beweis für den Inhalt zudem ergänzend auch auf das Zeugnis des [X.]n berufen können, in dessen Gegenwart ihnen der Vertragsschluss noch als einmalige Gelegenheit angepriesen worden sein solle, obwohl damals die Finanzierung des Kaufs noch gar nicht
geklärt gewesen sei und ihnen insbesondere weder die erworbene Wohnung von innen noch der Inhalt der hierüber bestehenden Mietverträge bekannt gewesen seien.

-

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II.

Die Klageabweisung durch das Berufungsgericht hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Den Klägern steht vielmehr ein Schadensersatzan-spruch in der ausgeurteilten Höhe nach §
19 Abs.
1 Satz
1 [X.] gegen den [X.]n zu.

1.
Der [X.] hat die den Klägern gegenüber obliegende Amtspflicht aus §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] durch die Vornahme der Beurkundung des hier streitgegenständlichen Kaufvertrags am
16.
April 2007 verletzt. Die Ausfüh-rungen des Berufungsgerichts halten insoweit einer rechtlichen Überprüfung nur im Ergebnis stand. Die dagegen erhobenen [X.] des [X.]n bleiben ohne Erfolg.

Der Notar hat nicht darauf hingewirkt, dass die Kläger als Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhielten, sich vor der Beurkundung mit dem [X.] auseinanderzusetzen; er hat nicht gewährleistet, dass zwei Wochen vor der Beurkundung der [X.] den Klägern zur Verfügung gestellt worden ist.

a) Bei den Klägern handelt es sich um Verbraucher und bei dem Verkäu-fer S.

um einen Unternehmer. Der abzuschließende Kaufvertrag
war beurkundungsbedürftig gemäß §
311b Abs.
1 Satz
1 [X.]. Damit war der Notar grundsätzlich verpflichtet, darauf hinzuwirken, dass die Kläger ausrei-chend Gelegenheit erhalten, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. In Verbraucherverträgen hat er im Regelfall dafür Sorge zu tragen, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt worden ist.
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b) Hiervon durfte der [X.] in der maßgeblichen Beurkundung
am 16.
April 2007 nicht absehen. Ein rechtfertigender Anlass, bereits an diesem Termin die Beurkundung vorzunehmen, bestand nicht.

aa) Die nach §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2
Halbsatz
2
[X.] einzuhaltende Regelfrist von zwei Wochen zwischen Zurverfügungstellung des [X.] und der Beurkundung steht in einem Spannungsverhältnis zu §
15 Abs.
1 [X.], denn nach dieser Vorschrift darf der Notar seine Urkundstätigkeit nicht ohne ausreichenden Grund verweigern. Den Beteiligten steht insoweit ein [X.] auf die Amtstätigkeit des Notars zu. Dieses Spannungsverhältnis ist mit dem Gesetzeszweck des §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2 [X.] aufzulösen. Dem Gesetzgeber stand
bei der Neuregelung des §
17 Abs.
2a Satz
2 [X.] vor Augen, dass die Möglichkeiten der Aufklärung durch den Notar anlässlich der Beurkundung nicht ausreichend genutzt werden, wenn (namentlich) Verbrau-cher unvorbereitet zum Notartermin erscheinen. Das liege
in einem Teil der [X.] daran, dass die Terminabsprachen sehr kurzfristig getroffen würden und die Beurkundung dann vorgenommen werde, ohne dass sich der Verbraucher mit dem Text des beabsichtigten Rechtsgeschäfts vertraut machen und sich über-legen könne, welche Fragen
er an den Notar richten wolle. Oft erfahre der [X.] auch erst im Notartermin, dass der Notar einige für ihn ausschlagge-bende Fragen gar nicht zu prüfen
habe. Viele Verbraucher scheuten sich dann, einen Termin "platzen zu lassen". Im Ergebnis bleibe dann das Aufklärungspo-tential
des Beurkundungsverfahrens ungenutzt (BT-Drucks. 14/9266 S.
50).

Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers ist der Zweck des Gesetzes, (insbesondere) den Verbraucher vor unüberlegtem Handeln zu schützen, re-gelmäßig erreicht, wenn er nach Mitteilung des Textes des beabsichtigten 18
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-

Rechtsgeschäfts eine Überlegungsfrist von zwei Wochen hat. Diese -
an die für Widerrufsrechte bei Verbraucherverträgen geltende [X.] des §
355 Abs.
2 [X.] angelehnte
-
Frist ist als Regelfrist ausgestaltet; diese kann im Einzelfall unterschritten werden, in besonderen Fällen kann aber auch ein Überschreiten dieser Frist geboten sein (BT-Drucks. 14/9266 [X.]). Durch [X.] flexible Ausgestaltung kann und soll zwar (auch) vermieden werden, dass sich die [X.] als unnötige "[X.]"
auswirkt. [X.] darf der Gedanke des Verbraucherschutzes nicht in den Hintergrund treten. Ein Abweichen von der Regelfrist kommt nur dann in Betracht, wenn im Einzelfall nachvollziehbare Gründe -
auch unter Berücksichtigung der Schutzin-teressen des Verbrauchers
-
es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Voraussetzung für die Nichteinhaltung der Frist ist deshalb ein sachlicher Grund für ihre Abkürzung. Der vom Gesetz bezweckte Übereilungs-
und Überlegungsschutz muss auf andere
Weise als
durch die Einhaltung der Regelfrist gewährleistet
sein (vgl. KG
[X.] 2009, S.
47, 48; [X.]/[X.], [X.], [2004] Vorbem. zu §§
127a, 128 Rn.
529; Ganter
in
Ganter/[X.]/[X.], Handbuch der [X.], 2.
Aufl., Rn.
1409; [X.]/Viefhues [X.] 2008, 106, 107
f; [X.] 2009, 54
f; [X.] 2002, 325, 334). Die Einhaltung der Frist steht dabei nicht zur [X.] (KG
aaO; [X.]/[X.] aaO Rn. 530; [X.].
[X.] 2002, 286, 289; Grziwotz ZfIR 2009, 627, 629; [X.] 2002, 318, 325;
[X.]/[X.], Richtlinienempfehlungen der [X.]/ Richtlinien der der [X.], S.
188
Rn.
28;
a.[X.] [X.] 2002, 280, 283). Dabei ist auch im Blick zu behalten, dass sich jemand, der sich überhastet zu einem Grundstückskaufvertrag überreden und unmittelbar die Beurkundung bei einem Notar durchführen lässt, ohne sich hinreichend mit dem Gegenstand des Vertrages vertraut gemacht zu haben, auch dazu drängen lassen wird, auf die Einhaltung der Pflichten aus §
17 Abs.
2a Satz 2 Nr.
2 [X.] zu
verzichten. -

13

-

Der vom Gesetzgeber bezweckte Verbraucherschutz ist daher -
entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts
-
nur dann ausreichend gewahrt, wenn
dem
Notar, so die Regelfrist von zwei Wochen nach §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2
Halb-satz 2 [X.] nicht abgelaufen ist und die Zwecke dieser Wartefrist nicht an-derweitig erfüllt sind, die Amtspflicht auferlegt wird, eine Beurkundung trotz ei-nes entgegenstehenden Wunsches der Urkundsbeteiligten abzulehnen (KG
aaO; [X.] 2002, 597, 606; [X.]/Viefhues [X.] 2008, 106, 108; Philippsen [X.] 2003, 137, 140; [X.]/[X.] aaO Rn.
29; [X.], [X.], 16.
Aufl., §
17 Rn.
197; Armbrüster
in
Armbrüster/[X.]/[X.],
[X.]/[X.], 6.
Aufl., §
17 Rn.
227; so wohl auch [X.] 2009, 54, 56; a.A. Prinz
in
Eylmann/Vaasen, [X.]/[X.], 3.
Aufl., §
17 [X.] Rn.
39g; Bohrer [X.] 2002, 579, 593).

bb) Im vorliegenden Fall hatte nach den Feststellungen des Berufungs-gerichts keine hinreichende Auseinan[X.]etzung der Kläger mit dem zu beur-kundenden Kaufvertrag stattgefunden. Sie hatten die Wohnung nicht besichtigt und die Finanzierung war nicht geklärt. Der [X.] selbst hat angegeben, dass er nicht mitbekommen habe, welchen Grund die Kläger hatten, den
Kauf-vertrag sofort beurkunden zu lassen. Lediglich der
Aufforderung zur Beurkun-dung ist er nachgekommen.
Der [X.] hat deshalb auch nicht ansatzweise irgendwelche
Feststellungen dazu getroffen, dass die Zwecke der Regelwarte-frist nach §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2
Halbsatz 2 [X.] gewahrt waren. Er hätte deshalb die Beurkundung am 16.
April
2007 nicht durchführen dürfen.

cc) Die [X.] des [X.]n insoweit bleiben ohne Erfolg. Er konnte, wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist, nicht durch die Vorbemerkung im Kaufvertrag und den Hinweis auf die Verbindlichkeit des beurkundeten Kaufvertrages seine
Pflicht zur Gestaltung des Beurkundungsver-21
22
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14

-

fahrens in der Weise, dass eine hinreichende Gelegenheit zur Auseinan[X.]et-zung mit dem zu schließenden Vertrag besteht, erfüllen. Die Zwecke des [X.] des §
17 Abs.
2a Satz
2 Nr.
2
Halbsatz 2 [X.] konnten
mit dem Hinweis auf die Verbindlichkeit des abgeschlossenen Vertrages nicht erreicht
werden.

2.
Die Amtspflichtverletzung hat der [X.] zumindest fahrlässig verwirk-licht. Die entsprechenden Feststellungen nehmen die Revisionskläger als für sich günstig hin. [X.] hat der [X.] insoweit nicht erhoben.

Soweit die Kläger geltend machen, die Pflichtverletzung sei vorsätzlich
erfolgt, kann dies hier dahingestellt bleiben, da auch die fahrlässige Amts-pflichtverletzung zur Haftung führt und diese
hier nicht durch das Vorliegen [X.] anderweitigen Ersatzmöglichkeit ausgeschlossen wird
(siehe dazu unter 4.), wofür allein die Frage
der vorsätzlichen Begehung von Bedeutung sein könnte.

3.
Aufgrund der Amtspflichtverletzung des [X.]n ist der Vertrag unter Missachtung der Regelfrist am 16. April 2007 beurkundet worden. Durch die "vorzeitige"
Beurkundung sind die hier geltend gemachten Schäden eingetre-ten. Die vom Berufungsgericht geäußerten Zweifel hinsichtlich der Kausalität bestehen nicht; sie gründen allein auf der -
verfehlten
-
Auffassung, dass die Einhaltung der gesetzlichen Regelfrist zur Disposition der Urkundsbeteiligten steht
und deshalb auch bei pflichtgemäßem Vorgehen an diesem Tage eine Beurkundung hätte erfolgen können.
Dies trifft, wie ausgeführt, nicht zu.

4.
Soweit das Berufungsgericht eine Haftung des Notars verneint, weil die Kläger durch den Abschluss des [X.] den Zurechnungszu-sammenhang zwischen der Amtspflichtverletzung des [X.]n und dem gel-23
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25
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-

15

-

tend gemachten Schaden unterbrochen hätten, hält dies einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

Das Berufungsgericht hat der Beurteilung zugrunde gelegt, dass auf-grund der Äußerungen
des Zeugen Be.

gegenüber den Klägern ein Bera-tungsvertrag mit dem Verkäufer der Wohnung zustande gekommen sei. Schon in diesem Ausgangspunkt begegnet, wie die Revision zu Recht rügt,
die [X.] des
Berufungsgerichts durchgreifenden
Bedenken.

a) Zwar ist
in der Rechtsprechung des
[X.] anerkannt, dass die Beratung zur selbständigen Hauptpflicht des Verkäufers aus einem Beratungsvertrag wird, wenn der Verkäufer im Rahmen eingehender Vertrags-verhandlungen und auf Befragen des Käufers einen
ausdrücklichen Rat erteilt. Dabei steht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlung ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, dass zur Förderung der Vermittlung des Geschäfts dienen soll (vgl. [X.], Urteile vom 14.
März 2003
-
V
ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 und
vom 13.
Oktober 2006 -
V
ZR 66/06, [X.], 1874 Rn.
13 jeweils mwN). Erforderlich ist aber, um einen
entspre-chenden
Rechtsbindungswillen annehmen zu können, dass eine über [X.] Informationen hinausgehende Auskunft erteilt wird (vgl. [X.],
Urteil vom 13.
Oktober 2006 aaO Rn.
14; [X.]/[X.][X.], [X.], 3.
Aufl., §
675 Rn.
82). In der Rechtsprechung des [X.] ist deshalb ein Bera-tungsvertrag zwischen dem Käufer und dem Verkäufer einer
Immobilie nur an-genommen worden, wenn die Berechnungsbeispiele individuell zugeschnitten waren und insoweit über allgemeine Informationen und eine Anpreisung hin-ausgehen (vgl. [X.], Urteile
vom 18.
Juli 2008 -
V
ZR 71/07, NJW 2008, 3059 Rn. 10 ff; 13.
Juni 2008 -
V
ZR 114/07, NJW 2008,
2852 Rn.
11
ff;
13.
Oktober 27
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16

-

2006
aaO; 8.
Oktober 2004 -
V
ZR 18/04, NJW 2005, 820, 822; 31.
Oktober 2003 -
V
ZR 423/02, [X.]Z 156, 371, 374
ff; 14.
März 2003 -
V
ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812
f; 27.
November 1998 -
V
ZR 344/97, [X.]Z 140, 111, 115
f).

b) Das Berufungsgericht stellt hier für den Vertragsschluss darauf ab, was die Kläger im Kostenbeschwerdeverfahren zum Inhalt der Gespräche mit dem Zeugen Be.

ausgeführt haben. Dort haben die Kläger zwar ausgeführt, dass der Zeuge Be.

ihnen
nicht nur die Immobilie allgemein als günstige
Kaufgelegenheit
angeboten hätte, sondern auch einige Bemerkungen hinsicht-lich der Finanzierung der Wohnungen gemacht hätte. Dass hier jedoch ein kon-kretes,
auf die persönlichen Verhältnisse der Kläger zugeschnittenes Berech-nungsbeispiel mündlich gemacht worden sei, haben
die Kläger im Notarkosten-beschwerdeverfahren nicht vorgetragen;
solches ist nicht ersichtlich und vom Berufungsgericht nicht festgestellt. Die von den Klägern im Notarkostenbe-schwerdeverfahren wiedergegebenen Äußerungen des Zeugen Be.

sind so allgemein gehalten, dass sich auf der Grundlage der Rechtsprechung des V.
Zivilsenats
schwerlich der (konkludente) Abschluss eines [X.] mit selbständigen Pflichten
zwischen den Klägern und dem Verkäufer begrün-den ließe, deren Verletzung
Schadensersatzansprüche der Kläger nach sich ziehen könnten. Gleiches gilt
hinsichtlich der vom [X.]n in den Kaufvertrag aufgenommenen Vorbemerkung mit dem darin (unter anderem) enthaltenen Hinweis auf die Bedeutung laufender Mieteinnahmen für die Sicherung und [X.] der Kläger. Auch hier ist nicht
erkennbar, dass durch den Zeugen Be.

eine konkrete Beratung der Kläger hinsichtlich der Finanzierung der Immobilie mit individuellen Zahlen vorgenommen worden ist. Wie das [X.] selbst festgestellt hat, war die Finanzierung zum damaligen Zeit-punkt noch gar nicht festgelegt.
29
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17

-

Ausgehend hiervon kann in dem Abschluss des Vergleichs keine Unter-brechung des Zurechnungszusammenhangs gesehen werden. Vielmehr stellte sich dies als eine verständliche, gut nachvollziehbare
Maßnahme dar, die bei einer Inanspruchnahme durch den Verkäufer drohenden
finanziellen
Risiken zu begrenzen.

5.
Dem Schadensersatzanspruch der Kläger steht auch nicht entgegen, dass eine anderweitige Ersatzmöglichkeit besteht oder bestanden hätte.

a) Eine solche anderweitige Ersatzmöglichkeit kommt nicht in Betracht in Form eines Schadensersatzanspruchs gegen den Verkäufer S.

. Wie ausgeführt bestanden keine hinreichenden Anhaltspunkte für das Zustan-dekommen eines selbständigen [X.] zwischen den Klägern und dem Verkäufer S.

; die Erhebung einer Schadensersatzklage wäre den Klägern jedenfalls mangels hinreichender Erfolgsaussichten nicht zumut-bar.
Für kaufrechtliche Gewährleistungsansprüche oder das Bestehen
von An-fechtungsgründen hinsichtlich des Kaufvertrags
ist nichts
dargetan oder
ersicht-lich und vom Berufungsgericht auch nichts
festgestellt.

b) Auch Ansprüche gegen den Zeugen Be.

kommen als [X.] Ersatzmöglichkeit nicht in Betracht. Voraussetzung für einen solchen [X.] wäre der Abschluss eines
Anlageberatungs-
oder Auskunftsvertrags hinsichtlich der getätigten "Kapitalanlage"
und im [X.] daran eine unzu-treffende Auskunft oder Beratung. Selbst wenn
man -
dem [X.] fol-gend
-
unterstellt, dass diese
Voraussetzungen vorlagen, so standen den [X.] jedoch keinerlei Beweismittel zur Verfügung. Sie hätten sich allein auf die Parteivernehmung des Be.

als eines möglichen Prozessgegners berufen 30
31
32
33
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18

-

können. Die Erfolgsaussicht eines solchen Schadensersatzprozesses wäre mehr als gering gewesen. Ein
Nachweis hinsichtlich des Abschlusses des [X.] und einer Falschberatung konnte auch nicht durch den
[X.]n als Zeugen erbracht
werden, da dieser bei dem [X.] und
einem möglichen mündlichen Vertragsschluss nicht dabei war. Die allgemeine Äuße-rung
anlässlich der Beurkundung, bei dem Kaufvertrag handele es sich um eine günstige Gelegenheit, hält sich für sich genommen im Bereich einer [X.]n Anpreisung. Eine zumutbare andere Ersatzmöglichkeit besteht aber dann nicht, wenn derjenige, der durch eine Amtspflichtverletzung eines Notars ge-schädigt wurde, mit einer Klage gegen einen angeblich ersatzpflichtigen Dritten wegen Beweisschwierigkeit abgewiesen werden müsste ([X.]surteil vom 25.
Juni 1959 -
III
ZR 72/58, [X.], 997, 998; [X.] in Ganter/
[X.]/[X.], Handbuch der [X.], 2.
Aufl., Rn.
2199). Der [X.] kann dies selbst entscheiden, da eine weitere Aufklärung nicht zu erwarten ist.

6.
Das Berufungsurteil war daher aufzuheben. Der [X.] kann
selbst ent-scheiden, da die Sache zur Ententscheidung reif ist (vgl. §
562 Abs.
1, §
563 Abs.
3 ZPO).

Die erhobene Verjährungseinrede hinsichtlich der Schadensersatzforde-rung wegen der Zahlung von 745

Notarkosten
an den Verkäufer, zu denen die Kläger durch Urteil des Amtsgerichts [X.]
vom 9.
September 2011
verurteilt worden sind,
greift nicht durch. Sie hatten mit ihrer Kostenbeschwerde die Kos-tenforderung des [X.]n wegen der streitgegenständlichen Beurkundung erfolgreich bekämpft. Das [X.] hat durch Beschluss vom 8.
Juni 2010 die Kostenberechnung des
[X.]n wegen unrichtiger Sachbehandlung ge-mäß §§
141, 16 [X.] aufgehoben. Bei dieser Sachlage
mussten die Kläger nicht damit rechnen, dass der [X.] daraufhin wegen dieser Beurkundung 34
35
-

19

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dem Verkäufer im Wege der Zweitschuldnerhaftung am 23. September 2009 eine Kostenrechnung stellen würde und sie darüber hinaus wegen dieser Rechnung vom Verkäufer in Regress genommen werden könnten.
Die [X.] konnte daher frühestens mit der Zuleitung dieser Kostenrechnung durch den Verkäufer an die Kläger beginnen; somit war sie bei Erhebung der entsprechenden Schadensersatzforderung hier im Prozess noch nicht abgelau-fen.

[X.]
[X.]

[X.]

[X.]
Seiters
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 01.06.2011 -
5 O 577/10 -

OLG Hamm, Entscheidung vom 23.03.2012 -
I-11 [X.] -